| Topic4 對比篇/ 供需失衡 庫存量大 |
調(diào)控穩(wěn)定的政策土壤催生著樓市弄潮者的前赴后繼，各類樓盤項目爭先推量，搶抓有效客戶，樓市上半場依然硝煙彌漫。然而，面對房企高漲的市場熱情，購房者們似乎更顯冷靜，市場供需矛盾略顯突出，市場庫存壓力開始升級。深度博弈，供銷瓶頸如何破！
Part1直擊半年報
◎供銷結(jié)構(gòu)
1、市場總體供過于求
2014年上半年長沙市新建商品住宅供銷量分析
區(qū)域面積（萬m2）套數(shù)（套）
批準(zhǔn)
預(yù)售網(wǎng)簽
銷售供銷比供-銷批準(zhǔn)
預(yù)售網(wǎng)簽
銷售供銷比供-銷
芙蓉區(qū)33.3126.051.287.26310526981.15407
天心區(qū)58.3945.311.2913.08549240291.361463
岳麓區(qū)242.76138.491.75104.2722682134591.699223
開福區(qū)93.4451.711.8141.73768946501.653039
雨花區(qū)102.6592.231.1110.42946782941.141173
望城區(qū)108.7772.811.4935.96959667551.422841
內(nèi)六區(qū)639.32426.601.50212.7258031398851.4518146
長沙縣181.72144.231.2637.4918361140701.304291
瀏陽市46.6240.641.155.98423934301.24809
寧鄉(xiāng)縣35.9043.620.82-7.72279238340.73-1042
全市903.56655.091.38248.4783423612191.3622204
2014年上半年長沙市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售903.56萬m2/83423套，網(wǎng)簽銷售655.09萬m2/61219套，面積、套數(shù)供銷比分別為1.38、1.36，供銷比較去年均有所提高，新建商品住宅呈現(xiàn)供大于求的局面，一部分新增供應(yīng)轉(zhuǎn)化為了待售庫存，整體庫存壓力加大。而內(nèi)六區(qū)面積、套數(shù)供銷比更高，供需失衡狀況更嚴(yán)重。
分區(qū)域來看，僅寧鄉(xiāng)縣的新建商品住宅面積、套數(shù)供銷比小于1，新增供應(yīng)量不滿足新增需求，消耗部分庫存，市場去化能力較強。其余各區(qū)均有供過于求的問題，其中岳麓區(qū)、開福區(qū)面積、套數(shù)供銷比均較高，供大于求的現(xiàn)象最嚴(yán)重。尤其岳麓區(qū)上半年供應(yīng)量與銷售量之差為104.27萬m2/9223套，庫存增量最大。雨花區(qū)新建商品住宅面積、套數(shù)供銷比分別為1.11、1.14，其供需結(jié)構(gòu)最正常。
2、60-120 m2 戶型待銷量最大
2014年上半年長沙市新建商品住宅供銷結(jié)構(gòu)分析
面積段批準(zhǔn)預(yù)售
(套)占比（%）網(wǎng)簽銷售
(套)占比（%）供銷比供-銷
(套)
≤60m264917.7860809.931.07 411
60-90m22246626.931574825.721.43 6718
90-120m22774333.262021133.011.37 7532
120-144m21944523.311359622.211.43 5849
＞144m272788.7255849.121.30 1694
合計83423100.0061219100.001.36 22204
從套型供應(yīng)來看，2014年上半年90-120m2、60-90m2中等戶型房供應(yīng)量最多，分別占比33.26%、26.93%，其次是120-144m2大戶型住宅，供應(yīng)占比23.31%。從套型銷售情況來看，90-120m2、60-90m2、120-144m2三個戶型段銷量最大，占比分別為33.01%、25.72%、22.21%。由此可見，中大戶型住宅是目前市場供給主力套型，也是剛性、改善性需求購房者最青睞的戶型。
從全市總體供銷比看，2014年上半年新建商品住宅套數(shù)總供銷比為1.36，供過于求的趨勢顯現(xiàn)出來。分面積段來看，除60㎡以下套型供銷比為1.07，最接近于1以外，其余套型供銷比均超過1.30，其中，60-90m2、120-144㎡套型同期供銷差距同為1.43，為各面積段中最高，供應(yīng)量出現(xiàn)過剩，其次90-120m2套型供銷比也達到1.37，表明這三個面積段戶型住宅上半年庫存積壓較多。
3、中低價位住宅是成交主力
2014年上半年長沙內(nèi)六區(qū)新建商品住宅戶型網(wǎng)簽成交價位分析表
價位段銷（套）比例（%）同比（%）
≤4000元/㎡594114.906.39
4000-5000元/㎡657616.4922.00
5000-6000元/㎡698717.52-39.51
6000-7000元/㎡987224.75-39.17
7000-8000元/㎡531813.33-37.06
8000-10000元/㎡36519.15-36.34
＞10000元/㎡15403.86-29.29
合 計39885100.00-27.63
從2014年上半年新建商品住宅網(wǎng)簽成交價位結(jié)構(gòu)來看，6000-7000元/㎡價位段網(wǎng)簽成交量比例最大，達24.75%，5000-6000元/㎡價位段網(wǎng)簽成交量比例次之，所占比例為17.52%。由此可知5000-7000元/㎡的住宅成交量占比最大，剛性、改善性需求的購房者對這一價位段的住宅最為青睞，也是最能承受的價格區(qū)間。這些房源兼具價格適中、品質(zhì)優(yōu)良的特點，是市場助理購房群體的首選房源。而8000元/㎡以上的高檔住宅成交占比最小，這類產(chǎn)品主要針對經(jīng)濟實力雄厚的購房者。
各價位段網(wǎng)簽銷量與去年同期相比，受整體市場銷量下滑的影響，5000-6000元/㎡、6000-7000元/㎡、7000-8000元/㎡、8000-10000元/㎡、＞10000元/㎡各價位段銷量均同比下降明顯，僅≤4000元/㎡、4000-5000元/㎡價位段銷量同比增加，分別同比增加6.39%、22%，尤其是4000-5000元/㎡價位段銷量同比增量較多，說明今年上半年市場剛性需求仍在持續(xù)釋放。
◎新房待售
長沙市內(nèi)六區(qū)分區(qū)/面積段商品住宅待售面積（單位：萬m2）
近三年長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為1893.39萬㎡，167800套。其中住宅1345.50萬㎡，123107套，占71.06%；非住宅547.89萬㎡，44693套，占28.94%。
分行政區(qū)劃來看，岳麓區(qū)商品住宅待售量最高超過400萬㎡，然后依次是雨花區(qū)、開福區(qū)、望城區(qū)，待售量均在220-245萬㎡之間，而芙蓉區(qū)由于新房市場規(guī)模較小，所以庫存壓力也相對較小。分面積段來看，144㎡以上、120-144㎡、90-120㎡戶型商品住宅待售量較高，均在330-355萬㎡之間。待售商品住宅主要集中在90m2以上中大戶型，占總量的76.75%，中大戶型商品住宅庫存量較大，下半年面臨較大的去庫存壓力。
◎一、二級市場對比
1、一、二級市場發(fā)展存在較大差距
2014年上半年長沙市房產(chǎn)一、二級市場交易量對比
區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)長沙縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣全市
比 值1.742.937.793.563.608.124.422.864.324.20
從房產(chǎn)一、二級市場對比（新建商品房網(wǎng)簽面積：二手房交易面積）來看，2014年上半年長沙市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.20：1，比2013年全年比值增大0.49，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.29：1，比2013年全年比值縮小0.04。2013年上半年受政策預(yù)期影響二手房成交量激增使全年一、二級市場累計交易量之比出現(xiàn)收縮，今年上半年，二手房市場回歸常態(tài)，走勢繼續(xù)低迷，使得比值增大。
從各區(qū)縣來分析，有五個區(qū)縣的房產(chǎn)一二級市場交易量之比低于全市平均水平。望城區(qū)、岳麓區(qū)比值較大，均超過7:1，是今年新建商品房交易較為活躍的區(qū)域，同時也是一二級市場差距較大、發(fā)展很不平衡的區(qū)域；芙蓉區(qū)最小，僅1.74:1，顯示其二手房市場成長較快，占其房產(chǎn)市場交易比例日益提高。
2、住宅租售比二季度走低
近一年來長沙市主城區(qū)住宅租售比情況
2014年上半年長沙市主城區(qū)住宅租售比在364-313之間，租售比最高月份為3月1：364，最低月份是6月為1:313。國際上將租售比界定為1:160-1:200為房產(chǎn)市場運行狀況較好，長沙市主城區(qū)租售比仍超出了合理范圍。受2014年長沙市新建商品住宅均價下滑的影響，自4月開始，住宅租售比開始走低。（注：運用住宅掛牌租金與住宅銷售備案均價進行測算。） |