| 2014長沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報研究 |
2014長沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報研究
◇ 文/長沙市房產(chǎn)研究中心政策研究組 毛欣欣
近年來長沙經(jīng)濟發(fā)展水平躍上了新的臺階，人均居民可支配收入穩(wěn)步增長，消費水平得到有效提升，商業(yè)地產(chǎn)市場逐步煥發(fā)出活力，尤其是伴隨著城市的擴張及地產(chǎn)格局的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)進入了黃金發(fā)展時期，大量的商業(yè)地產(chǎn)面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發(fā)展背后供應(yīng)量過大、商業(yè)品質(zhì)有待提升等問題也漸漸暴露出來。從購買商業(yè)地產(chǎn)的消費者角度分析長沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報情況，有利于掌握商業(yè)地產(chǎn)的實際運營情況，對促進我市商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟匹配發(fā)展、適當掌控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展風險、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。
一、長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
（一）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度快
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展水平息息相關(guān)，并隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提升及人們消費結(jié)構(gòu)的改變，商業(yè)地產(chǎn)形式、業(yè)態(tài)等均發(fā)生相應(yīng)的變化。相對于國內(nèi)一線城市的商業(yè)發(fā)展來說，長沙的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，但商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度很快。尤其是2010年以來，城市綜合體的異軍突起，對改變長沙的商業(yè)格局、提升商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)起了重要的推手作用。1995-2000年，長沙市區(qū)人口還不到200萬，商業(yè)地產(chǎn)主要圍繞于傳統(tǒng)的五一、東塘商圈，業(yè)態(tài)主要是以零售業(yè)、各百貨大樓為主；2001-2009年，對于眾多商業(yè)發(fā)達城市來說，這是商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的時期，而長沙商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度卻并不明顯，商業(yè)格局與經(jīng)營發(fā)生了一些變化，除了五一廣場、東塘、袁家?guī)X等老牌商圈外，紅星、高橋等商圈發(fā)展起來；2010年以后，長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛起來，尤其是高品質(zhì)的城市綜合體的破土而出，為長沙商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的血液，促進了商業(yè)格局的再次銳變。
（二）商業(yè)地產(chǎn)供需存在缺口
近三年來長沙商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)短期內(nèi)供應(yīng)量顯著增加，部分區(qū)域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口等特點。在供給上，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)有井噴現(xiàn)象，2012年市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)批準預(yù)售面積161.29萬㎡，同比增長了86.89%，2013年商業(yè)批準預(yù)售面積111.51萬㎡，2012年商業(yè)供應(yīng)面積占新建商品房供應(yīng)的比例為12.08%，而2011年、2013年，商業(yè)供應(yīng)的面積占新建商品房批準預(yù)售面積的比例未超過10%。在成交上，網(wǎng)簽成交面積在量上明顯滯后于供應(yīng)，近三年來供應(yīng)最高年份為2012年，而實際成交最高年份為2013年，2011-2013年供銷比分別為：1.20:1、2.17:1、1.22:1。在各區(qū)域結(jié)構(gòu)上，芙蓉區(qū)商業(yè)成交與供給匹配度相對較高，并有供不應(yīng)求的趨勢，這與芙蓉區(qū)所處的中心位置有關(guān)，商業(yè)頗受青睞。而相對于岳麓區(qū)、望城區(qū)等區(qū)域，房地產(chǎn)業(yè)正處于規(guī)模開發(fā)與擴張階段，并存在有較多的配套不成熟的商業(yè)地帶，從而在成交上與供給的差距較大。
表1 2011-2013年長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)批準預(yù)售及網(wǎng)簽情況
（單位：萬㎡）
區(qū)域2011年2012年2013年
批準預(yù)售面積網(wǎng)簽成交面積批準預(yù)售面積網(wǎng)簽成交面積批準預(yù)售面積網(wǎng)簽成交面積
市內(nèi)六區(qū)86.372.08161.2974.24111.5191.09
其中芙蓉區(qū)11.036.414.586.025.017.33
天心區(qū)17.479.7225.510.1910.713.32
岳麓區(qū)28.7520.3746.042347.0727.6
開福區(qū)12.998.3117.466.7610.626.72
雨花區(qū)7.5321.8334.0116.624.1818.39
望城區(qū)8.545.4433.6911.6713.9217.73
（三）商業(yè)地產(chǎn)成交均價總體穩(wěn)定
近三年來長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)價格總體穩(wěn)定，但各區(qū)域價格波動幅度大。從市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價來看，2012年同比增幅為3.39%，2013年同比下降7.36%,價格浮動在10%以內(nèi)。從各區(qū)域價格走勢來看，開福區(qū)成交均價相對較高，成交均價與區(qū)位、地段有明顯的關(guān)系。除芙蓉區(qū)價格同比變化幅度較小外，其他各區(qū)商業(yè)網(wǎng)簽均價波動大。以天心區(qū)為例，2012年天心區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價16436元/㎡，同比增幅39.08%，2013年網(wǎng)簽均價為12533元/㎡，同比下降23.74%。
表2 2011-2013年長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價情況
（單位：元/㎡）
區(qū)域2011年2012年2013年
市內(nèi)六區(qū)13658 14121 13082
其中芙蓉區(qū)12339 11079 11741
天心區(qū)11818 16436 12533
岳麓區(qū)10949 15296 17012
開福區(qū)28962 19867 26668
雨花區(qū)12043 15059 16819
望城區(qū)11732 7078 7708
（四）新開發(fā)區(qū)域商業(yè)待售量大
近三年來長沙市內(nèi)六區(qū)商業(yè)待售面積200多萬㎡，其中新開發(fā)區(qū)域待售量大。2011-2013年，長沙市內(nèi)六區(qū)新建待售商業(yè)面積248.17萬㎡，占內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區(qū)86.79萬㎡，其次依次為雨花區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)、望城區(qū)、芙蓉區(qū)。不難看出，商業(yè)供應(yīng)量大的區(qū)域、新興發(fā)展的區(qū)域,商業(yè)的待售量相對較高。
表3 2011-2013年長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)待售情況
（單位：萬㎡）
區(qū)域待售面積占本區(qū)域新建商品房待售比例
市內(nèi)六區(qū)248.1715.46%
其中芙蓉區(qū)12.9115.79%
天心區(qū)34.3614.34%
岳麓區(qū)86.7920.24%
開福區(qū)30.7411.34%
雨花區(qū)57.8416.81%
望城區(qū)25.5310.62%
（五）商業(yè)二級市場極不活躍
長沙市二手房市場長期處于不活躍狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)二級市場則更是低迷。2013年市內(nèi)六區(qū)二手商業(yè)門面成交面積11.82萬㎡，同比減少54.08%，占內(nèi)六區(qū)二手房成交面積的3.68%；二手商業(yè)門面成交套數(shù)1231套，同比減少33.32%，占內(nèi)六區(qū)二手房成交套數(shù)的4.28%；二手商業(yè)門面成交金額10.69億元，同比減少44.64%，占內(nèi)六區(qū)二手房成交金額的7.67%。商業(yè)的成交面積、套數(shù)、金額占二手房成交的比例均未超過10%，說明商業(yè)地產(chǎn)二級市場交易十分不活躍。
二、商業(yè)地產(chǎn)投資回報調(diào)查情況
（一）研究前提
商業(yè)地產(chǎn)投資回報的研究主要基于如下的研究前提：1、本研究中的商業(yè)地產(chǎn)是指商業(yè)用途的房地產(chǎn)，主要包括百貨、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)形式，區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅、辦公等形式。在本研究中主要包括住宅底商、城市綜合體商業(yè)、專業(yè)市場三類。2、本研究中調(diào)研樣本的選擇多為商業(yè)發(fā)展較為成熟或是區(qū)域影響力較大的樣本，調(diào)查范圍為市內(nèi)五區(qū)。3、本研究中商業(yè)地產(chǎn)投資回報的分析是基于商鋪購買者的角度考慮投資價值，在分析中假設(shè)投資者長期持有商鋪，研究中不考慮資金的時間價值、按揭貸款、裝修成本情況。
（二）調(diào)查方式及內(nèi)容
調(diào)查采取典型抽樣調(diào)查的方法進行，在長沙市內(nèi)五區(qū)范圍內(nèi)選擇代表性較強、商業(yè)發(fā)展較成熟的住宅底商、城市綜合體商業(yè)、專業(yè)市場進行調(diào)查。住宅底商調(diào)研數(shù)據(jù)以各物業(yè)公司填報為主，部分樣本進行實地調(diào)研；專業(yè)市場及綜合體商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)以實地走訪商戶及咨詢各專業(yè)市場運營公司、管理投資部等方式為主。調(diào)查的內(nèi)容主要包括有商業(yè)地產(chǎn)基本情況、商業(yè)地產(chǎn)的租金情況、商業(yè)地產(chǎn)的使用情況三部分。
（三）主要指標解釋
商業(yè)地產(chǎn)投資回報主要用投資回報率指標來進行衡量，并輔以商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期、商業(yè)地產(chǎn)的基本使用率等指標分析。
1、本研究中投資回報率是指靜態(tài)租賃年投資回報率,是當年租金與商業(yè)總售價的比值，其中，商業(yè)總售價計算以評估的商業(yè)基準價格為準。一般來說，投資回報率越高，商業(yè)地產(chǎn)的運營情況相對較高，投資的價值也相對較高。
2、投資回收期是指靜態(tài)投資回收期，投資回收期=商業(yè)地產(chǎn)當前的成交金額/年租金總額。
3、基本使用率是指商業(yè)地產(chǎn)的實際使用情況，基本使用率=（商業(yè)總面積-空置半年以上的面積）/商業(yè)總面積。
4、項目的總建筑面積、商業(yè)面積數(shù)據(jù)主要以長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準。
三、商業(yè)地產(chǎn)投資回報分析
（一）基本情況分析
商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研共發(fā)放問卷58份，對近16個樣本進行了實地調(diào)研，商業(yè)地產(chǎn)有效樣本共52個，其中住宅底商25個，城市綜合體12個，專業(yè)市場15個。調(diào)查結(jié)果以物業(yè)企業(yè)填報、實地走訪、租戶調(diào)查、網(wǎng)上掛牌租金調(diào)查等方式獲得。從商業(yè)配比、物業(yè)成本及運營模式對調(diào)查樣本進行基本情況分析。
1、商業(yè)配比
一般情況下，商業(yè)配比與項目所處位置、周邊商業(yè)規(guī)劃和開發(fā)定位有關(guān)，住宅底商商業(yè)配比一般在5%-10%，城市綜合體商業(yè)物業(yè)占比一般在15%以上。在調(diào)查樣本中，我市住宅底商商業(yè)面積占項目總建筑面積的比重為6.14%，綜合體商業(yè)占項目總建筑面積的比重為11.8%�？傮w上看，當前我市商業(yè)配比比較符合實際情況。
2、物業(yè)成本
在不考慮銀行按揭的情況下，商業(yè)的持有成本主要表現(xiàn)為物業(yè)管理的成本，而物業(yè)管理費用是最直接的表現(xiàn)形式。調(diào)查結(jié)果顯示，我市商業(yè)每月的平均物業(yè)管理費用約為3.4元/㎡，其中住宅底商約為2.4元/㎡，綜合體商業(yè)約為5.17元/㎡（不含綜合體商業(yè)裙樓管理費）。當前我市城市綜合體開發(fā)商在商業(yè)自持上占有較大比例，尤其是對綜合體商業(yè)裙樓的自持運營，綜合體大型商場的管理費用區(qū)別于一般商業(yè)情況。而專業(yè)市場的管理則區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)管理，以收取租金為主，一般都不收取物業(yè)管理費用，象征性的按年度收取衛(wèi)生費用，或是收取一定的市場宣傳費用，這些費用都不會太高。
3、運營模式
住宅底商、綜合體商業(yè)及專業(yè)市場的運營各有特點，這與它們的商業(yè)輻射作用息息相關(guān)。我市住宅底商主要是“自主出租，自主經(jīng)營”的運營模式，由業(yè)主自行出租自己的商鋪，簽訂租賃合同，按照租賃合同收取租金，小區(qū)物業(yè)管理公司對商業(yè)進行日常的管理，按照標準，收取物業(yè)管理費用。住宅底商主要服務(wù)于本小區(qū)內(nèi)，輻射范圍在項目的10000米以內(nèi)，商業(yè)發(fā)展業(yè)態(tài)主要表現(xiàn)為餐飲、購物及其他。但靠近城市主干道的小區(qū)底商，尤其是位于主干道十字路口的底商，輻射范圍要高于一般小區(qū)商業(yè)，而商業(yè)的發(fā)展業(yè)態(tài)也呈現(xiàn)多樣化，最顯著的表現(xiàn)是娛樂及購物比例的增加。
我市綜合體商業(yè)主要是采取“總體統(tǒng)一運營，允許部分自主經(jīng)營”的運營模式，城市綜合體商業(yè)體量大，輻射范圍是所在商圈，甚至是全市，采取統(tǒng)一運營是提高商業(yè)管理效率，增加商業(yè)價值的重要方式。商業(yè)業(yè)態(tài)主要以商業(yè)裙樓百貨為主，輔以商業(yè)街的零售商業(yè)，裙樓商業(yè)中一般按層進行商業(yè)業(yè)態(tài)的分類，多數(shù)為負一層地下超市；一層箱包、首飾；二至三層服飾，四層餐飲、影院等。當前，我市大部分城市綜合體商業(yè)自持比例較高，基本都是采取商業(yè)裙樓由運營公司統(tǒng)一管理招商，而內(nèi)設(shè)部分商業(yè)步行街商鋪或是住宅底商則允許自主出租經(jīng)營。運營公司在綜合體商業(yè)發(fā)展中充當了十分重要的角色。運營公司負責商業(yè)的統(tǒng)一招租、日常的管理、日常宣傳、活動策劃等等，除了收取商鋪租金外，還會收取一定的管理費用。
我市專業(yè)市場的日常運營主要有三種模式：一類是有專業(yè)的市場發(fā)展管理公司對市場進行全面管理，公司下設(shè)招商部、物管部、投資部等，并在市場設(shè)置管理辦公室，開展日常管理工作。這類管理模式下商鋪屬于市場管理公司所有，承租人向市場管理公司租賃商鋪，市場管理公司負責市場日常的管理、宣傳等，一般只收取租金，不收取管理費用，這類模式是當前我市專業(yè)市場運行的主要模式；一類是商鋪所有權(quán)人自行對商鋪進行招租，引進物業(yè)管理公司進行日常管理。這類模式下商鋪是屬于私人產(chǎn)權(quán)，物業(yè)公司不參與商鋪的招商，只負責日常的物業(yè)管理服務(wù)，收取物業(yè)管理費用；一類是商鋪使用權(quán)人一次性向市場交付一定的費用（較大金額），簽訂長期的租賃合同，日常繳納少量的管理費用，取得商鋪的長期租賃權(quán)，商鋪在日常運營中私人流轉(zhuǎn)。多數(shù)專業(yè)市場均有固定的經(jīng)營業(yè)態(tài)，如建材市場專門提供建材產(chǎn)品的銷售，服裝市場則提供鞋服等產(chǎn)品。
(二)投資回報率分析
1、分類別投資回報率分析
2014年長沙市商業(yè)地產(chǎn)總體投資回報率為5.12%，在全國房地產(chǎn)商鋪投資回報率中屬于中等偏上水平，高于全國平均水平0.72個百分點（2013年下半年我國房地產(chǎn)投資回報率研究中商鋪靜態(tài)投資回報率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率。總體上看，近年來我市商業(yè)發(fā)展欣欣向榮，商業(yè)地產(chǎn)能獲得較好的投資回報率，當前我市仍處于經(jīng)濟快速發(fā)展和城市建設(shè)提質(zhì)的關(guān)鍵時期，城市輻射能力有望進一步加強，長期來看，商業(yè)租金上漲是大勢所趨，若考慮未來租金上漲預(yù)期，預(yù)計平均投資回報率將高于5.12%。
就各類別投資回報率來看，綜合體商業(yè)投資回報率以5.40%居于最高，高出總體投資回報率0.28個百分點；專業(yè)市場投資回報率以5.28%居于第二位，高出總體投資回報率0.16個百分點；兩者均高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率。住宅底商投資回報率最低，為4.12%，低于總體投資回報率1個百分點，高于二年期定期存款利率，低于三年期定期存款利率。城市綜合體由于良好的運營能力和相當優(yōu)越的地理優(yōu)勢，投資回報率最高，專業(yè)市場由于發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，投資回報率也較為可觀，住宅底商投資回報率相對較低。值得注意的是各類別的投資回報率在內(nèi)部中仍存在一定的分化。
2、分區(qū)域投資回報率分析
從各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，開福區(qū)以6.29%的投資回報率居于首位，其次依次為岳麓區(qū)（6.26%）、芙蓉區(qū)（4.94%）、天心區(qū)（4.62%）、雨花區(qū)（4.44%）。開福區(qū)與岳麓區(qū)的投資回報率明顯高于其它各區(qū)。開福區(qū)是我市商業(yè)發(fā)展較為成熟的區(qū)域，金融產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢突出，定位于“中部華爾街”，在近年來商業(yè)成交均價來看，開福區(qū)商業(yè)的成交均價也是居于首位的；岳麓區(qū)商業(yè)發(fā)展后起優(yōu)勢十分明顯，近年來城市綜合體以及專業(yè)市場的發(fā)展，改善了岳麓區(qū)商業(yè)分散、檔次偏低的現(xiàn)狀，尤其是樣本中的奧克斯廣場、廣大環(huán)球家具廣場、郁金香建材市場等，拉高了全區(qū)的投資回報率。而其他三區(qū)的投資回報率則均在總平均投資回報率之下。
在住宅底商投資回報率上，雨花區(qū)以4.74%的投資回報率居于首位，其次依次為開福區(qū)（4.72%）、天心區(qū)（4.03%）、芙蓉區(qū)（3.76%）、岳麓區(qū)（3.34%）。雨花區(qū)住宅底商樣本分布在人民路、武廣、高橋等片區(qū)，住宅底商回報率相對較高，岳麓區(qū)住宅底商與其他各區(qū)相比，地段優(yōu)勢不明顯，從而回報率最低。住宅底商投資回報率的高低很大程度上依賴于項目所處的位置以及項目的居住情況。根據(jù)2014年長沙市住宅空置率調(diào)查情況，雨花區(qū)住宅空置在內(nèi)六區(qū)中最低，空置率為32.51%，入住率越高的小區(qū)，住宅底商發(fā)展的情況相對要好。
在綜合體商業(yè)投資回報率上，開福區(qū)以7.63%的投資回報率居于首位，其次依次為天心區(qū)（5.68%）、岳麓區(qū)（5.25%）、雨花區(qū)（4.95%）、芙蓉區(qū)（3.96%）。開福區(qū)新崛起的開福萬達廣場直接拉高了本區(qū)的投資回報率，天心區(qū)的中信城市廣場、中信文化廣場經(jīng)過了一定時期的發(fā)展，對區(qū)域投資回報率有所拉動，岳麓區(qū)得益于奧克斯廣場的發(fā)展居于第三位，雨花區(qū)以喜盈門商業(yè)廣場為代表的綜合體發(fā)展勢頭也較快。而作為中心城區(qū)的芙蓉區(qū)，由于中心土地開發(fā)的飽和，不存在大體量的城市綜合體開發(fā)，綜合體商業(yè)的投資回報率最低。
在專業(yè)市場投資回報率上，岳麓區(qū)以7.38%的投資回報率居于首位，其次依次為芙蓉區(qū)（7.12%）、開福區(qū)（4.90%）、天心區(qū)（4.85%）、雨花區(qū)（3.80%）。岳麓區(qū)幾大專業(yè)市場地段優(yōu)勢相對不突出，市場當前評估價格不高，但租金回報卻較為可觀，從而投資回報率較高；芙蓉區(qū)專業(yè)市場樣本均是幾大老牌專業(yè)市場，投資回報率相對較高。而以高橋大市場為龍頭的雨花區(qū)的投資回報率偏低，樣本調(diào)研中的高橋部分專業(yè)市場評估價格上漲快，而租金的漲幅卻仍處于較低的水平，造成了市場投資回報率的偏低。在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，部分市場管理租金很穩(wěn)定，但門面轉(zhuǎn)讓費卻是很高。
3、分地段投資回報率分析
從各地段商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率為9.41%，一環(huán)以外二環(huán)以內(nèi)投資回報率為4.74%，二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)投資回報率為4.95%，三環(huán)以外投資回報率為4.81%。一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報優(yōu)勢十分突出，比一環(huán)外其他地段的高出約4.5個百分點。其他地段的投資回報率相差不大。
從各片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，投資回報率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開鋪、大托、伍家?guī)X、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家?guī)X等傳統(tǒng)商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區(qū)也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。
（三）投資回收期分析
根據(jù)簡易國際評估法，物業(yè)的年收益*15年=房產(chǎn)購買價，商業(yè)投資回收期以低于15年為佳。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，我市商業(yè)地產(chǎn)靜態(tài)投資回收期約為20年，其中住宅底商約為24年，綜合體商業(yè)、專業(yè)市場均約為19年。就樣本分布情況來看，52個樣本中，15年及以下的占比15.38%，多為綜合體商業(yè)和專業(yè)市場；31年及以上的占比17.31%，多為住宅底商。16-25年的占比50%，調(diào)查樣本投資回收期多集中于16-25年這個區(qū)間。由于調(diào)查計算未考慮租金在未來的增值情況，計算的投資回收期要高于實際水平。
（四）租售比分析
租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶200—1∶300。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，我市商業(yè)地產(chǎn)租售比為1:235，其中住宅底商為1:292，綜合體商業(yè)為1:222，專業(yè)市場為1:227。就樣本分布情況來看，1:201-1:300之間的樣本分布最多，占比達到46.15%，1:401及以上的樣本分布最少，占比7.69%。整體來看，商業(yè)地產(chǎn)租售比位于國際通行的區(qū)間內(nèi)的樣本最多，當前我市商業(yè)地產(chǎn)運行情況相對健康。
（五）基本使用率分析
根據(jù)當前樣本調(diào)查結(jié)果，我市商業(yè)地產(chǎn)基本使用率約為92.84%，其中住宅底商為90.59%，綜合體商業(yè)為90.37%，專業(yè)市場為95.86%�；臼褂寐收{(diào)查中不考慮正在招商的綜合體商業(yè)街，當前有46%的樣本基本無空置，主要為專業(yè)市場、成熟的住宅底商及綜合體商業(yè)百貨裙樓。就區(qū)域情況來，雨花區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的基本使用率最高，達到98.81%，其次為岳麓區(qū)（91.02%）、芙蓉區(qū)（89.23%）、開福區(qū)（88.31%）、天心區(qū)（82.37%）。由于樣本選擇的原因，商業(yè)的基本使用率也相對較高。但能從側(cè)面反映出，在不考慮正在建設(shè)中的商業(yè)體量來看，我市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展相對較好。
五、主要結(jié)論
根據(jù)對我市商業(yè)地產(chǎn)項目的52個樣本進行調(diào)查和分析，得出如下結(jié)論：
（一）我市商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報率屬于中等偏上水平，運行狀況較健康，總體投資回報率為5.12%，高于全國平均水平0.72個百分點，高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率，投資回收期約為20年，租售比為1：235，基本使用率在92.84%左右。
（二）商業(yè)地產(chǎn)項目中，綜合體商業(yè)投資回報率以5.40%居于最高，投資回收期為19年，租售比為1：222，基本使用率為90.37%。專業(yè)市場投資回報率以5.28%居于第二位，投資回收期為19年，租售比為1：227，基本使用率為95.86%。住宅底商投資回報率最低4.12%，投資回收期為24年，租售比為1：292，基本使用率為90.59%。
（三）從各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，從高到低依次為開福區(qū)6.29%、岳麓區(qū)6.26%、芙蓉區(qū)4.94%、天心區(qū)4.62%、雨花區(qū)4.44%。開福區(qū)與岳麓區(qū)的投資回報率明顯高于其它各區(qū)。
（四）受選取的樣本多為商業(yè)發(fā)展較為成熟或是商業(yè)影響力大的項目的影響，從而導致衡量商業(yè)運行指標有偏高的情形，但當前我市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量過剩、商業(yè)地產(chǎn)運營難度增大的現(xiàn)狀已經(jīng)逐步凸現(xiàn)，調(diào)研結(jié)果也顯示，我市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中仍存在定位不準、傳統(tǒng)市場發(fā)展略趨乏力、新興商業(yè)招商困難等問題。受網(wǎng)絡(luò)購物的影響，單一的百貨商業(yè)已受到了嚴重沖擊，體驗式消費、一站式消費將是大型商業(yè)發(fā)展的方向。
六、對我市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議
結(jié)合我市商業(yè)地產(chǎn)抽樣調(diào)查的研究分析，我市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要秉承“控量提質(zhì)，因地制宜，多元發(fā)展”的原則，建議從規(guī)劃、監(jiān)管、運營、和提質(zhì)四大方面著手，提高我市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平。
（一）科學規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的布局及方向
商業(yè)發(fā)展，規(guī)劃先行。一方面做好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域?qū)蛹壱?guī)劃。根據(jù)《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2005年-2020年）》，形成各商業(yè)級別下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃，根據(jù)區(qū)域周邊人流情況，分層級設(shè)定商業(yè)發(fā)展的規(guī)模，對于住宅底商商業(yè)配套比要進行適當?shù)目刂�，以提升小區(qū)品質(zhì)。在一個半徑5-10公里的范圍之內(nèi)，統(tǒng)籌考慮輻射范圍較大的區(qū)域性商業(yè)中心，綜合體商業(yè)、專業(yè)市場貴精不在于多，合理安排綜合體的具體位置，對交通流、停車位、服務(wù)半徑、主要業(yè)態(tài)等關(guān)鍵因素要充分重視。另一方面做好商業(yè)業(yè)態(tài)分類規(guī)劃，住宅底商主要針對小區(qū)住戶，宜發(fā)展的業(yè)態(tài)是與居民生活息息相關(guān)的餐飲、蔬果糧油、便利服務(wù)等社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)則呈現(xiàn)多元發(fā)展，強調(diào)體驗式消費理念，能實現(xiàn)購物、休閑、娛樂、餐飲的一站式服務(wù)；專業(yè)市場則應(yīng)立足于專業(yè)業(yè)態(tài)，做大做強。
（二）加強商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和營銷的市場監(jiān)管
推進商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，到位的市場監(jiān)管必不可少。一是提高商業(yè)地產(chǎn)準入門檻，尤其是對大型綜合體開發(fā)保持謹慎，建議按照商業(yè)在項目中所占的比例形成相應(yīng)的準入標準，在標準中不僅要對開發(fā)商實力有一定約束，同時對項目的投資商、運營商的實力進行規(guī)范。二是加強商業(yè)地產(chǎn)的資金的監(jiān)管。嚴格按照房地產(chǎn)開發(fā)資金監(jiān)管標準對商業(yè)地產(chǎn)資金進行監(jiān)管，甚至應(yīng)進一步提高資金監(jiān)管要求。三是嚴格規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)的“返租”宣傳。商業(yè)地產(chǎn)的“返租”宣傳在商業(yè)地產(chǎn)出售中比較常見，建議對“返租”宣傳進行規(guī)范，嚴格查處不具有房地產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的項目。避免出現(xiàn)廣州服飾城類似的糾紛問題，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（三）加強商業(yè)地產(chǎn)后期運營的政策支持
商業(yè)地產(chǎn)的后期運營是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，加強后期的運營投入至關(guān)重要。一是在商業(yè)地產(chǎn)項目審批時需要對運營大體方案進行審核。對于不符合規(guī)劃、同質(zhì)化較高的商業(yè)地產(chǎn)項目進行調(diào)整引導，確保商業(yè)地產(chǎn)運營能夠符合實際情況；二是政府加大對大型商業(yè)地產(chǎn)項目的招商支持。加大長沙城市形象的宣傳，將重大的商業(yè)項目作為市級重點項目來抓，攜帶商業(yè)地產(chǎn)項目到沿海城市進行宣講招商，積極搭建商業(yè)招商平臺，完善各類招商投資優(yōu)惠政策，增強項目招商的吸引力與競爭力；三是重視商業(yè)地產(chǎn)項目后續(xù)運營的跟蹤監(jiān)管。積極跟進商業(yè)地產(chǎn)項目的運營，加強與運營商的溝通，對于重大的商業(yè)地產(chǎn)項目在運營中應(yīng)開辟政府扶持的綠色通道。
（四）推進商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級
未來商業(yè)地產(chǎn)競爭格局加劇，市場調(diào)整勢在必行。一方面應(yīng)鼓勵商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展。支持大型城市綜合體發(fā)展一站式消費、體驗式消費，積極探索線上線下結(jié)合的消費模式，尤其是針對當前休閑娛樂作為購物消費的重要支撐形式，根據(jù)商業(yè)輻射范圍，商業(yè)基本定位，適當提高休閑娛樂在業(yè)態(tài)中的占比。另一方面積極引導部分專業(yè)市場的外遷。當前我市部分專業(yè)市場面臨著交通瓶頸，租金增長水平遠比不上地段增長水平的窘境，專業(yè)市場的外遷已經(jīng)是大勢所趨。專業(yè)市場的外遷應(yīng)形成領(lǐng)導小組，做好方案的論證，全程指導和把握，為專業(yè)市場創(chuàng)造一個更合適的發(fā)展區(qū)域。 |