| 2013年中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
2013年中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析
◇ 文/長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計組 鄧暉
2013年長沙商品房批準預售、成交備案同比均有較大增長，二手房交易更是達到近五年來最高，但同期房價漲幅僅4%，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了“房價低增長、銷量高增長”。那么，中部六省會城市房地產(chǎn)市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產(chǎn)市場進行對比分析，以期從中找到答案。
一、城市發(fā)展情況比較
1. 經(jīng)濟總量比較
GDP是指一個國家(或地區(qū)）在一定時期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實的反映當?shù)氐慕?jīng)濟實力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。
表1 2013年中部六省會GDP總量比較
（單位：億元、%）
序號123456
城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原
GDP9375.007153.136201.904672.903336.032412.87
同比增長10.012.010.011.510.78.1
? 小結(jié)：2013年長沙GDP及增幅在中部六省會中均居第二位
從經(jīng)濟總量來看，2013年中部六省會GDP差距繼續(xù)拉大，各市順序差距均超過900億元，其中，長沙、合肥、南昌與其前一位差距均超過1300億元。長沙2013年GDP為7153.13億元，在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢少2221.87億元。
從GDP同比增幅來看，各市同比增幅均超過全國平均增幅（7.7%），太原最低，增幅也達到8.1%。長沙同比增幅12.0%，超過全國增幅4.3個百分點，增幅在中部六省會中居第一位，比第二位合肥高0.5個百分點。
2. 全社會固定資產(chǎn)投資比較
全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。
表2 2013年中部六省會全社會固定資產(chǎn)投資額比較
（單位：億元、%）
序號123456
城市武漢合肥長沙鄭州南昌太原
固定資產(chǎn)投資額6001.964707.994593.394400.202909.761670.74
同比增長19.323.120.123.621.626.5
? 小結(jié)：2013年長沙全社會固定資產(chǎn)投資在中部六省會中居第三位，增幅居倒數(shù)第二位
從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，2013年中部六省會中，武漢居首位，投資額超過6000億元；合肥、長沙、鄭州投資額在4400-4700億元，處于第二梯隊；太原最低，固定資產(chǎn)投資低于2000億元。長沙2013年全社會固定資產(chǎn)投資4593.39億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產(chǎn)投資比中部六省會第一位武漢低1408.57億元，比前一位合肥低114.60億元。
從固定資產(chǎn)投資增長率來看，除武漢外，中部省會其余城市同比增幅均超過全國增幅（19.6%）。長沙同比增幅20.1%，高于全國增幅0.5個百分點，增幅在中部六省會中居倒數(shù)第二位。
二、房地產(chǎn)市場情況比較
（一）市場預期指標
1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較
開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。
? 小結(jié)：2013年長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居末位
從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看，2013年中部六省會城市中，武漢投資額最大，超過1900億元；鄭州居第二位，投資額接近1500億元；長沙、合肥基本相當，投資額在1100多億元，二者相差僅47.80億元；南昌、太原基本相當，投資額低于430億元，但二者相差僅23.79億元。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1153.61億元，在中部六省會中居第三位，投資比中部六省會第一位武漢少751.99億元，比前一位鄭州少291.72億元。
從開發(fā)投資額增長率來看，2013年中部六省會城市中，同比增幅超過20%的有武漢、鄭州、合肥，其中，鄭州同比增幅最高，達32.0%，與全國平均增幅（19.8%）比較來看，長沙、太原、南昌低于全國增幅。長沙同比增幅11.8%，低于全國增幅8.0個百分點，增幅在中部六省會中居末位。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例
房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。
表3 2013年中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額比例
序號123456
城市鄭州武漢太原長沙合肥南昌
房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1445.331905.60429.921153.611105.81406.13
固定資產(chǎn)投資4400.206001.961670.744593.394707.992909.76
房地產(chǎn)投資占固定投資比例32.8531.7525.7325.1123.4913.96
? 小結(jié)：2013年長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為25.11%，處于正常狀態(tài)
從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，除南昌外，中部六省會房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常以上（15%-37%）。長沙2013年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為25.11%，處于正常狀態(tài)（22%-30%）。
3. 商品房新開工面積占施工面積的比例
新開工面積，反映1～2年后預售供應(yīng)量和2～3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當前市場運行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。
表4 2013年中部六省會商品房新開工面積占施工面積比例
（單位：萬m2、%）
序號123456
城市武漢長沙合肥鄭州南昌太原
新開工面積2791.802782.642211.022814.401118.54717.58
同比30.4052.5448.5029.7010.10-17.60
施工面積8545.138668.157015.329721.203992.514299.76
同比24.5017.7515.5017.8027.8015.70
新開工占施工面積比32.6732.1031.5228.9528.0216.69
（注：因部分城市數(shù)據(jù)采用當?shù)亟ㄎ瘮?shù)據(jù)，可能與當?shù)亟y(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)不一致）
? 小結(jié)：長沙新開工面積在中部六省會中居第三位，施工面積居第二位，新開工面積占比有所擴大
2013年中部六省會城市中，鄭州、武漢、長沙新開工面積基本相當，面積約在2700-2800萬m2，處于第一梯隊；合肥處于中間位置，新開工面積在2200萬m2左右，與前一位、后一位的差距分別為-571.62萬m2、1092.48萬m2；南昌、太原相對較少，新開工面積在700-1200萬m2。從新開工面積同比增幅來看，長沙、合肥同比增幅接近或超過50%。從施工面積來看，鄭州、長沙、武漢、合肥施工面積較大，超過7000萬m2，尤其是鄭州，超過9700萬m2；太原、南昌相對較少，施工面積低于4300萬m2。從施工面積同比增幅來看，武漢、南昌同比增幅超過20%。從新開工面積占施工面積比例來看，除太原外，中部六省會城市比例均在正常區(qū)間（27%-33%）。長沙新開工面積在中部六省會中居第三位，施工面積居第二位，新開工面積占施工面積比例為32.10%，僅低于武漢。
4. 商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比
施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來供應(yīng)量將會放大。
表5 2013年中部六省會商品房施工面積與竣工面積倍數(shù)比
（單位：萬m2）
序號123456
城市太原武漢南昌鄭州長沙合肥
施工面積4299.768545.133992.519721.208668.157015.32
同比15.7024.5027.8017.8017.7515.50
竣工面積226.17679.31373.751137.501400.361435.33
同比-2.10-35.40-10.60-21.50-0.1455.80
施工面積/竣工面積19.0112.5810.688.556.194.89
（注：因部分城市數(shù)據(jù)采用當?shù)亟ㄎ瘮?shù)據(jù)，可能與當?shù)亟y(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)不一致）
? 小結(jié)：長沙竣工面積在中部六省會中居第二位，未來新增供應(yīng)將繼續(xù)保持較大規(guī)模
從表中數(shù)據(jù)可以看出，各市施工面積與竣工面積之比均大于4倍，未來商品房市場新增供應(yīng)量繼續(xù)放大的可能性仍然較高；長沙竣工面積在中部六省會中居第二位，比合肥低34.97萬m2，施工面積與竣工面積之比為6.19:1，施工、竣工差距繼續(xù)拉大，預計未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)仍將保持較大規(guī)模。
（二）市場即期指標
1. 市場規(guī)模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積）
商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。
表6 2013年中部六省會房地產(chǎn)市場規(guī)模比較
（單位：萬m2、%）
序號123456
城市武漢長沙鄭州合肥太原南昌
批準預售面積2220.571505.061457.161213.591009.74730.90
同比4.9712.768.8926.4536.9934.25
成交備案面積1923.291391.511135.861676.94324.81521.94
同比18.5037.4815.0747.27-7.02-3.89
? 小結(jié)：2013年長沙新增供應(yīng)量在中部六省會中居第二位，成交備案量居第三位
從商品房新增供應(yīng)量來看，2013年中部六省會城市中，武漢新增批準預售面積最大，超過2200萬m2；長沙、鄭州基本相當，新增批準預售面積分別為1505.06m2、1457.16萬m2，相差僅47.90萬m2；合肥、太原新增批準預售量約在1000-1200萬m2，南昌則低于750萬m2。同比增幅來看，中部六省會新增批準預售同比均為正增長，其中，太原、南昌同比增幅超過30%。長沙新增批準預售量在中部六省會中居第二位，同比增幅居第四位，批準預售量比第一位武漢少715.52萬m2。
從商品房成交備案情況來看，武漢、合肥、長沙、鄭州備案量超過1000萬m2，其中武漢最大，成交備案面積超過1900萬m2；南昌、太原備案量低于600萬m2，其中，太原低于400萬m2。同比增幅來看，除南昌、太原外，2013年中部六省會備案面積同比均有增長，其中，合肥、長沙增幅較大，同比增幅超過37%。長沙成交備案量在中部六省會中居第三位，同比增幅居第二位，成交量比第一位武漢少531.78萬m2，比第二位合肥少285.43萬m2。
2. 商品房供銷比比較
即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應(yīng)與實際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標不應(yīng)小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房價格將上揚。
表7 2013年中部六省會商品房供銷比
（單位：萬m2）
序號123456
城市太原南昌鄭州武漢長沙合肥
批準預售面積1009.74730.901457.162220.571505.061213.59
成交備案面積324.81521.941135.861923.291391.511676.94
供銷比3.111.401.281.151.080.72
（注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)）
? 小結(jié)：2013年中部六省會僅武漢、長沙供銷基本平衡
從同期數(shù)據(jù)來看，太原有較大過剩，南昌、鄭州供銷比略超正常值，武漢、長沙供銷比例基本正常，合肥供小于求。長沙供銷比為1.08:1，供銷位于基本平衡狀態(tài)。
3. 房產(chǎn)一、二級市場成交量之比
反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標志之一。在發(fā)達國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。
表8 2013年中部六省會房產(chǎn)一、二級市場成交量之比
（單位：萬m2）
序號123456
城市合肥長沙武漢太原鄭州南昌
商品房1676.941391.511923.29324.811135.86521.94
二手房316.57321.40595.40100.96437.72252.39
比值5.304.333.233.222.592.07
（注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)）
? 小結(jié)：2013年長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比居第二位
從上表數(shù)據(jù)來看，2013年中部六省會中武漢二手房交易量最大，接近600萬m2；鄭州居第二位，成交量在440萬m2左右；長沙、合肥基本相當，成交量在320萬m2左右，相差僅4.83萬m2；太原成交量相對最低，成交量僅100萬m2左右。長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，比第一位武漢少247.00萬m2，比第二位鄭州少116.32萬m2。而從房產(chǎn)一、二級市場之比來看，僅合肥比值較大，處于異常狀態(tài)；其余城市中，武漢、太原、鄭州處于正常狀態(tài)（判斷標準見《長沙市房地產(chǎn)市場健康狀況測度的實證性研究》）。長沙比值為4.33:1，房產(chǎn)一、二級市場成交量差距在中部六省會中居于第二位。
（三）市場價格指標
1. 市場價格指數(shù)比較
該指數(shù)源自國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)，這里主要比較其環(huán)比價格指數(shù)趨勢，以判斷房價走勢。
表9 2013年中部六省會城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)（環(huán)比）
序號123456
城 市武漢鄭州長沙合肥南昌太原
一月 101.2101.4100.9100.6100.3100.3
二月101.2101.6101.3101.2101.6101.1
三月101.0101.9101.6100.8101.7100.8
四月101.1101.6101.2100.8100.8101.3
五月100.9100.9101.1100.9101.0102.1
六月100.8101.1100.9100.8101.2101.2
七月100.9101.7101.0101.0100.5100.9
八月101.0100.8101.0100.7100.7100.9
九月100.5100.2100.6100.6100.9101.2
十月100.9100.0101.0100.5100.6101.1
十一月100.5100.1100.6101.2100.3100.3
十二月100.3100.1100.6101.1100.5100.3
月平均100.86100.95100.98100.85100.84100.96
? 小結(jié)：2013年長沙房價月平均指數(shù)為100.98，全年月環(huán)比漲幅在0.6%-1.6%
從上表來看，2013年中部六省會中，各市各月環(huán)比指數(shù)均高于100，表明2013年各月房價仍呈逐月走高趨勢。從長沙市情況來看，2013年長沙市房價月平均指數(shù)為100.98，指數(shù)總體呈現(xiàn)上行，從全年月環(huán)比指數(shù)漲幅來看，全年月環(huán)比指數(shù)漲幅區(qū)間為0.6%-1.6%，其中上半年漲幅在0.9%-1.6%，下半年漲幅在0.6%-1.0%，表明雖然2013年長沙房價呈逐月上漲之勢，但上漲速度在下半年得到部分抑制。
三、對當前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結(jié)論
（一）2013年中國國民經(jīng)濟增速與上年持平，中部六省會增速均超全國。2013年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP) 568845億元，按可比價格計算，同比增長7.7%。其中，一季度增長7.7%，二季度增長7.5%，三季度增長7.8%，四季度增長7.7%，全年增速在二季度達到最低點，三季度達到最高點，一季度、四季度則基本持平，表明全國經(jīng)濟總體上保持平穩(wěn)，增速仍處于合理水平。而從中部六省會來看，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，經(jīng)濟運行仍處平穩(wěn)上升區(qū)間。
（二）2013年中部六省會除南昌外，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常及以上；長沙、太原、南昌房地產(chǎn)投資增幅均低于全國增幅。除武漢外，中部省會其余城市固定資產(chǎn)投資增長率均等于或超過全國增幅（19.6%）；除長沙、太原、南昌外，其余城市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增幅均超于全國增幅（19.8%）；從房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例來看，除南昌外，其余各市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常以上，這表明雖然部分中部省會城市房地產(chǎn)投資增幅低于全國增幅，但從其城市投資總量來看，仍與其城市發(fā)展相適應(yīng)。
（三）2013年中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，四城市新開工面積超2200萬m2，施工面積超7000萬m2，但從竣工面積來看，五城市同比負增長，未來新增供應(yīng)仍醞釀高走趨勢。從中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模來看，2013年中部六省會四城市（鄭州、武漢、長沙、合肥）新開工面積超過2200萬m2，同比增幅在29%以上，新開工面積及增幅均較大；施工面積除太原、南昌外，均在7000萬m2以上，其中，鄭州更是接近1億m2，施工面積也呈巨大化趨勢；竣工面積相對較低，除合肥外，中部六省會其余城市同比均為負增長，且施工面積均達到竣工面積的四倍以上。施工、新開工不斷膨脹，但竣工面積同比卻仍在減少，這都表明未來幾年內(nèi)竣工面積將有一個較快的增長，商品房市場新增供應(yīng)仍將處于高位。
（四）2013年中部六省會商品房新增供應(yīng)均為正增長，但成交備案增幅同比有兩城市呈現(xiàn)負值。2013年中部六省會商品房新增批準預售同比均有一定增長，其中太原、南昌、合肥同比增幅超過1/4；從備案情況來看，太原、南昌同比負增長，其余城市同比增幅均在15%以上，其中合肥、長沙同比增幅超過37%，這表明從整體情況來看，2013年中部六省會房地產(chǎn)市場景氣度上升，供銷均呈現(xiàn)回暖。
（五）2013年中部六省會二手房交易增幅較大，政策效應(yīng)作用明顯。2013年中部六省會各市二手房交易同比增幅較大，各市同比增幅均達到20%以上，武漢、鄭州、長沙同比增幅更是超過50%，但這僅僅是政策效應(yīng)作用的結(jié)果，從下半年來看，各市二手房成交相較上半年均有大幅回落；從房產(chǎn)一、二級市場之比來看，各市新房交易量均是二手房交易量的兩倍以上，這表明就目前的情況來看，偶然的政策作用并不能從總體上改變二手房市場發(fā)展的現(xiàn)狀，其發(fā)展振興仍將任重而道遠。
（六）2013年中部六省會住宅銷售價格指數(shù)月環(huán)比均超100，全年房價呈現(xiàn)逐月上漲。從統(tǒng)計局發(fā)布的各城市價格指數(shù)來看，2013年中部六省會中，各市各月商品住宅月環(huán)比指數(shù)均超過100，房價呈現(xiàn)逐月上漲；上下半年比較來看，各市下半年指數(shù)月環(huán)比漲幅要小于上半年，表明雖然各市總體呈現(xiàn)上漲，但下半年漲幅得到部分抑制。
（七）2013年長沙房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)在中部六省會中處于中上水平。從2013年長沙各數(shù)據(jù)在中部六省會中的位置來看，GDP第二，固定資產(chǎn)投資第三，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資第三，新開工面積第三，施工面積第二，竣工面積第二，商品房新增供應(yīng)量第二，商品房成交備案量第三，二手房成交量第三，房地產(chǎn)市場整體在中部六省會中居于中上水平。從數(shù)量對比關(guān)系來看，2013年長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為25.11%，新開工面積占施工面積比例為32.10%，施工面積與竣工面積之比為6.19:1，商品房供銷比為1.08:1，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比4.33:1，這些數(shù)據(jù)中除施工/竣工比較大外，其余指標均在基本正常及以上，表明長沙房地產(chǎn)市場總體來看正處于合理發(fā)展區(qū)間，但施工/竣工比較大則表明當前仍有大量商品房仍積壓在施工階段，結(jié)合當前商品房市場存量，預計未來幾年商品房市場供應(yīng)仍將處于充足狀態(tài)。 |