| 樓市觀察家 |
“新政”頻出 樓市面面觀
對(duì)樓市而言，2013年是充滿(mǎn)變化的一年。年初，“新國(guó)五條”橫空出世，隨后，各地“新國(guó)五條”細(xì)則先后落地，20%個(gè)稅在樓市激起千層大浪，全國(guó)驚現(xiàn)“過(guò)戶(hù)潮”，二手房市場(chǎng)一時(shí)間表現(xiàn)非凡。年中，各地地王頻現(xiàn)，全國(guó)再現(xiàn)“搶地潮”，與此同時(shí)，銀行陷入“錢(qián)荒”，多地公積金政策緊縮。十八界三中全會(huì)以后，以房養(yǎng)老，新型城鎮(zhèn)化，以及各地跟風(fēng)的二套房首付提高等一系列的樓市新聞充斥各大媒體頭條。在辭舊迎新之際，本期《觀察家》將帶您一同回顧2013年樓市軌跡，探尋大事真相，借以探測(cè)2014年樓市新走勢(shì)。
新國(guó)五條
事件回放：
2013年上半年最重要的政策無(wú)疑是兩會(huì)前出臺(tái)的“新國(guó)五條”，除了再次重申限購(gòu)、限貸不放松之外，“新國(guó)五條”及其細(xì)則中還釋放出了“按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個(gè)人所得稅”等重磅炸彈。3月底，北京、上海、廣州等眾多城市出臺(tái)了具體實(shí)施細(xì)則，緊接著，各地的二手房市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)“瘋狂期”。5月以后，市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)平穩(wěn)調(diào)整期。
北京：京籍單身人士禁購(gòu)二套房 全年樓市成交前高后低
2013年3月30日，北京市人民政府辦公廳印發(fā)《北京市人民政府辦公廳貫徹落實(shí)<國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知>精神 進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。通知要求，自3月31日起禁止京籍單身人士購(gòu)買(mǎi)二套房，嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個(gè)人所得稅，出售五年以上唯一住房免征個(gè)稅等。
受3月底新政影響，北京新房及二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯階段性分化。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年全年北京新建住宅成交網(wǎng)簽量為118950套，環(huán)比2012年的123033套下調(diào)了3.3%。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，2013年上半年北京住宅成交延續(xù)了2012年下半年以來(lái)的熱度，自2013年下半年開(kāi)始部分區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格已大大超出調(diào)控前水平，價(jià)格的過(guò)快上漲超出部分購(gòu)房群體的承受范圍，成交量明顯下降。
上海：樓市“國(guó)五條”新政效應(yīng)遞減 二手房回歸常態(tài)
2013年3月30日，上海市政府辦公廳印發(fā)上海市貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》的實(shí)施意見(jiàn)，意見(jiàn)指出將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和走勢(shì)研判，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款等。
受“新國(guó)五條”及細(xì)則影響，上海一二手房一時(shí)間呈現(xiàn)“政策性熱賣(mài)”。購(gòu)房者為避?chē)?yán)厲的20%個(gè)稅，搶搭“末班車(chē)”，導(dǎo)致3月上海樓市成交量暴增。但是，從全年來(lái)看，影響力最大的20%個(gè)稅執(zhí)行仍無(wú)時(shí)間表，5月份以后，整個(gè)二手房市場(chǎng)已經(jīng)從恐慌情緒中回歸常態(tài)。
深圳：“新國(guó)五條”刺激樓市交易量?jī)r(jià)齊飛 避談20%征稅
2013年3月31日，深圳市出臺(tái)《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，通知要求從八個(gè)方面做好房地產(chǎn)調(diào)控，落實(shí)“新國(guó)五條”。八方面內(nèi)容主要包括：完善房?jī)r(jià)調(diào)控工作機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管等，未涉及二手房交易20%征稅問(wèn)題。
自3月底“深版國(guó)五條”溫柔落地后，深圳樓市交投持續(xù)活躍，房?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳全市成交47761套新房住宅，成交面積4418339平方米，成交均價(jià)22173元/平方米，成交套數(shù)較上年上漲了近19%。深圳市財(cái)政委員會(huì)主任喬家華表示，深圳市財(cái)政收入中包含較多的政策性和征管因素帶來(lái)的一次性增收，其中樓市新“國(guó)五條”政策導(dǎo)致深圳市房地產(chǎn)交易量?jī)r(jià)齊升。
長(zhǎng)沙：“新國(guó)五條”細(xì)則以“無(wú)解”答題 樓市整體呈現(xiàn)平穩(wěn)
2013年4月1日上午，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)轉(zhuǎn)發(fā)了長(zhǎng)沙市政府關(guān)于公布2013年新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知：長(zhǎng)沙市2013年新建商品住房?jī)r(jià)格必須控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除居民消費(fèi)價(jià)格上漲后的實(shí)際增幅以下。市民最為關(guān)心的“差額部分征收20%個(gè)人所得稅”等具體細(xì)則問(wèn)題，長(zhǎng)沙依然無(wú)解。
從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2013長(zhǎng)沙樓市整體表現(xiàn)平穩(wěn)。長(zhǎng)沙相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，長(zhǎng)沙是一個(gè)以剛需為主的消費(fèi)市場(chǎng)，“新國(guó)五條”調(diào)控對(duì)于長(zhǎng)沙整體市場(chǎng)行情走勢(shì)影響不大。
專(zhuān)家觀點(diǎn)
原住建部政策研究中心副主任王玨林表示，“新國(guó)五條”出臺(tái)之后，確實(shí)使房地產(chǎn)市場(chǎng)平靜下來(lái)。但由于其中20%差額征稅政策、信貸政策等多項(xiàng)重點(diǎn)政策多地并未真正落實(shí)，因此，隨著時(shí)間的推移，政策影響力不斷減弱。
本刊點(diǎn)評(píng)
“新國(guó)五條”的一個(gè)“稅”字，讓太多的人驚慌失措。上半年二手房市場(chǎng)的“過(guò)戶(hù)潮”，使得二手房中介用一個(gè)月的時(shí)間賺足了一年的錢(qián)�？v觀其他各城市的調(diào)控細(xì)則，我們不難發(fā)現(xiàn)，眾多細(xì)則均回避了20%的個(gè)人所得稅如何征收這個(gè)關(guān)鍵性問(wèn)題。下半年，各城市屢屢傳來(lái)商鋪、宅地市場(chǎng)上漲新聞，所以，“新國(guó)五條”對(duì)樓市的影響或許更多在心理層面。
地王
事件回放：
2013年，“地王”成為頻頻出現(xiàn)的一個(gè)詞，尤其是一線(xiàn)城市，“地王”紀(jì)錄在不斷被刷新�！皟蓵�(huì)”后，北京、上海等一線(xiàn)城市連續(xù)誕生新“地王”，包括萬(wàn)科在內(nèi)的眾多開(kāi)發(fā)商積極拼搶優(yōu)質(zhì)地塊，二三線(xiàn)城市土地市場(chǎng)也快速升溫。尤其5月份之后，開(kāi)發(fā)企業(yè)更是進(jìn)入亢奮狀況。
北京：央企拿地“兇猛” 地王不斷被刷新
北京作為執(zhí)行“國(guó)五條”細(xì)則最為嚴(yán)格的城市，但并沒(méi)有澆滅房企在北京拿地的熱情�！皟蓵�(huì)”剛剛結(jié)束，便有央企在北京聯(lián)手制造了好幾個(gè)“地王”，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價(jià)競(jìng)得亦莊地塊，創(chuàng)下北京最高總價(jià)紀(jì)錄。5月20日，北京通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)兩宗地塊遭到23家房企爭(zhēng)搶?zhuān)?月22日，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)一塊住宅用地最終被央企保利地產(chǎn)聯(lián)手北京國(guó)資委旗下的首開(kāi)股份成功拿下。7月3日，北京年內(nèi)“準(zhǔn)地王”夏家胡同地塊經(jīng)過(guò)62輪激烈競(jìng)拍，最終由懋源置業(yè)摘得，總價(jià)為17.7億元，剔除配建的保障房面積后，折合樓面價(jià)超過(guò)每平方米4萬(wàn)元。下半年北京土地市場(chǎng)再掀高潮！9月26日，住總?cè)趧?chuàng)駿洋聯(lián)合體58.66億奪門(mén)頭溝新城地塊，造就北京新總價(jià)地王！
上海：中心地段備受追捧 “地王”記錄屢被刷新
自5月以來(lái)，上海土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)、多地“地王”記錄屢屢被刷新。5月30日，北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以46億元獲得長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘 J1B-01地塊，刷新了當(dāng)時(shí)上海總價(jià)地王新紀(jì)錄。12月12日，上海徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)278a-05、278b-02、278b-04南站商務(wù)區(qū)地塊，以54.31億元底價(jià)成交，刷新了2013年上海的土地成交總價(jià)紀(jì)錄。
12月18日，上海市浦東新區(qū)臨港新城的一宗商住用地以407%的超高溢價(jià)率成交，刷新2013年成交地塊的溢價(jià)率紀(jì)錄。
廣州：區(qū)域地王頻出是常態(tài) 半年內(nèi)8區(qū)地價(jià)創(chuàng)新高
據(jù)《南方都市報(bào)》統(tǒng)計(jì)，自5月初至12月中旬，廣州10區(qū)已有8個(gè)區(qū)刷新了該區(qū)域的地王紀(jì)錄，甚至有不少區(qū)域的地價(jià)已超越了該區(qū)域的在售房?jī)r(jià)。中原地產(chǎn)廣州總經(jīng)理黃韜直言，只要土地政策不變，新地王出現(xiàn)是常態(tài)，沒(méi)有新地王出現(xiàn)才是不合理的。
縱觀2013年廣州各區(qū)出現(xiàn)的幾宗地王中，最瘋狂的仍屬同寶路和南洲路地王。同寶路地王的樓面價(jià)已超越了白云區(qū)10月份的一手住宅22961元/平方米的成交均價(jià)，南洲路地王的樓面價(jià)也超過(guò)了10月份海珠區(qū)27470元/平方米的成交均價(jià)。而蘿崗、南沙等地的地王則被視為較為理性。
長(zhǎng)沙：12月長(zhǎng)沙土地“翹尾”收官 洋湖地價(jià)一年漲8成
2013年，長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)一路高歌，土地市場(chǎng)的成交價(jià)普遍進(jìn)入上行通道。2013年5月9日，成都房企藍(lán)光地產(chǎn)所拿地塊的溢價(jià)率高達(dá)86.2%，刷新2013年長(zhǎng)沙土地拍賣(mài)溢價(jià)率。同比2012年同樣在洋湖片區(qū)成交的土地，樓面地價(jià)在2200元/m2左右，兩相比較，洋湖片區(qū)地價(jià)漲幅超過(guò)八成。
長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)上半年呈現(xiàn)一片“紅火”之勢(shì)，下半年也不甘示弱。2013年8月7日，富基實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下公司，以20億元拿下[2013]網(wǎng)掛039號(hào)的濱江新城地塊，溢價(jià)率119.59%，將濱江新城的商住用地的樓面地價(jià)頂?shù)?929元/m2的新高。
專(zhuān)家觀點(diǎn)
北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文指出，土地資源是有限的，加之“地王”是一種市場(chǎng)行為，因此在北京、上海等一線(xiàn)城市，一旦城內(nèi)有優(yōu)質(zhì)地塊出讓?zhuān)暗赝酢钡某霈F(xiàn)將難以避免。
本刊點(diǎn)評(píng)
土地市場(chǎng)與房?jī)r(jià)有很大的關(guān)系，縱觀全國(guó)地王，不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了區(qū)域內(nèi)在售的房?jī)r(jià)。如果這些地王要達(dá)到正常的利潤(rùn)，房?jī)r(jià)在一年內(nèi)需要在目前的基礎(chǔ)上再度上漲，最終還是購(gòu)房者為之買(mǎi)單。所以，地王的涌現(xiàn)，或又是房?jī)r(jià)上漲的前兆。
政策收緊
事件回放
各地房?jī)r(jià)上漲，催生了年底新一輪房地產(chǎn)“調(diào)控潮”。2013年10月份，北上廣等一線(xiàn)城市紛紛出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，11月份以來(lái)，武漢、南昌、長(zhǎng)沙等二線(xiàn)城市也加緊拉開(kāi)了樓市調(diào)控的序幕。從具體調(diào)控內(nèi)容上看，盡管各城市間情況各異，力度與細(xì)節(jié)上存有差異，但總體來(lái)看二線(xiàn)城市的調(diào)控政策幾乎照搬一線(xiàn)城市的模板，紛紛加強(qiáng)了對(duì)樓市的調(diào)控。
北京：“京七條”橫空出世 樓市觀望情緒顯現(xiàn)
2013年10月23日，“京七條”橫空出世，填補(bǔ)了近半年來(lái)調(diào)控政策的“空白”，相關(guān)措施包括嚴(yán)厲打擊騙購(gòu)行為、嚴(yán)查變相漲價(jià)的項(xiàng)目等。其中最受關(guān)注的莫過(guò)于明確提出要加大“自住型商品房”供給，2013-2014兩年推出“7萬(wàn)套7折房”政策。在購(gòu)房者一致看漲的行情下，“京七條”祭出，瞬間加重了樓市的觀望情緒。
“從2012年初以來(lái)北京房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲超過(guò)20個(gè)月，高價(jià)下購(gòu)買(mǎi)力逐步減弱，現(xiàn)在市場(chǎng)雙方均出現(xiàn)觀望”，中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉說(shuō)，成交量放緩，價(jià)格漲幅也必定會(huì)受限制，“京七條”的政策出臺(tái)加重了市場(chǎng)的觀望情緒。
上海：“滬七條”擰緊樓市需求 致樓市降溫
2013年11月8日，上海市房管局發(fā)布的 《進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策相關(guān)措施》(簡(jiǎn)稱(chēng)“滬七條”)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上；非上海戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購(gòu)房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上。
“滬七條”的出臺(tái)，讓剛剛收獲自2010年以來(lái)成交最活躍“金九銀十”的上海樓市逐漸“冷靜”下來(lái)。德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年11月上半月，上海市的二手房成交量相較于10月下半月下滑了四成�！半S著時(shí)間的推移，政策對(duì)樓市的掣肘作用可能得到更明顯的體現(xiàn)�！钡掠拥禺a(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟如是說(shuō)。
深圳：“深八條”來(lái)襲 房?jī)r(jià)漲跌前景未明
2013年10月11日上午，深圳市召開(kāi)全市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議，提出八項(xiàng)措施，簡(jiǎn)稱(chēng)“深八條”，涉及土地供應(yīng)、銀行信貸、安居房和保障房建設(shè)、商品房預(yù)售等多個(gè)方面。其中最引人注目的是限貸政策可能將調(diào)整：會(huì)議要求，人民銀行要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。
《羊城晚報(bào)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“深八條”出臺(tái)后，深圳各大銀行均未對(duì)二套住房首付比例作出調(diào)整，但卻悄然上調(diào)了房貸利率，無(wú)形中抬高了購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)群體的買(mǎi)房門(mén)檻。由于深圳房?jī)r(jià)整體上漲的勢(shì)頭并沒(méi)有改變，整個(gè)房市成交依然活躍，甚至還有置業(yè)者因擔(dān)心調(diào)控深入后更難買(mǎi)房，選擇了提早購(gòu)房。
長(zhǎng)沙：“長(zhǎng)五條”調(diào)控落地 業(yè)內(nèi)稱(chēng)二套房首付比例提升乃溫柔一刀
2013年11月26日，繼一線(xiàn)城市出臺(tái)調(diào)控新政之后，長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳發(fā)布消息，明確了進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控的五條措施。2013年11月29日，中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支行發(fā)布長(zhǎng)沙二套房首付款比例執(zhí)行細(xì)則。內(nèi)容包括：抑制不合理住房需求，明確首套房在90m2以上的家庭，在市內(nèi)六區(qū)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房最低首付比例提高到65%等，無(wú)論是市民還是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為影響不大。湖南茂華置業(yè)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理徐伯庸認(rèn)為，首付比例的提高實(shí)際意義不大，更多的是政策的導(dǎo)向形成一種預(yù)期。
專(zhuān)家觀點(diǎn)
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池認(rèn)為，各城市調(diào)控基調(diào)實(shí)際沒(méi)有變，都是從供求關(guān)系上入手。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，增加供給減少需求，才能遏制房?jī)r(jià)上漲。
本刊點(diǎn)評(píng)
2013年下半年，各地房?jī)r(jià)上漲，催生了年底新一輪房地產(chǎn)“政策收緊”調(diào)控潮。從市場(chǎng)來(lái)看，年底的“政策收緊”對(duì)北上廣深等一線(xiàn)城市起到降溫的作用，但是，對(duì)于二三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，年底政策的調(diào)控似乎不痛不癢，甚至有跟風(fēng)之嫌。當(dāng)然，政府公然表明控制房?jī)r(jià)的態(tài)度不容忽視。
停貸潮
事件回放：
臨近歲末，全國(guó)多地相繼出現(xiàn)停貸、緩貸現(xiàn)象。2013年12月，融360房貸數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的調(diào)查報(bào)告結(jié)果顯示，目前，全國(guó)已有北京、上海、廣州、深圳、珠海、濟(jì)南、合肥、無(wú)錫、武漢等城市相繼出現(xiàn)暫停房貸現(xiàn)象。全國(guó)銀行的“停貸潮”已從一線(xiàn)城市蔓延至二線(xiàn)城市。
北京：四銀行已經(jīng)停貸 8.5折優(yōu)惠仍存
中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查顯示，2013年12月，北京市的中國(guó)銀行、浦發(fā)銀行及北京農(nóng)商銀行依然存在首套房貸利率最低8.5折的優(yōu)惠，建設(shè)銀行首套房貸利率最低8.9折，農(nóng)行、交通、匯豐銀行、恒生銀行和郵儲(chǔ)銀行等多家銀行首套房貸利率可以做到9折優(yōu)惠，招商銀行和渣打銀行也存在利率9.5折的優(yōu)惠。但是所有的優(yōu)惠都要在對(duì)貸款者及房子進(jìn)行核定評(píng)級(jí)以后才能定下來(lái)。
在二套房方面，基本上都在執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%的規(guī)定。在年底額度緊張的情況下，民生銀行、杭州銀行、平安銀行及廣發(fā)銀行暫時(shí)停止了房貸業(yè)務(wù)的受理，除此之外，多家銀行均表示現(xiàn)在雖然可以受理房貸申請(qǐng)，但是放款基本上要等到2014年年初了。
上海：未現(xiàn)大面積停貸 年末放款延遲是“大概率”
2013年12月16日，中國(guó)人民銀行上海總部發(fā)布11月上海市貨幣信貸運(yùn)行數(shù)據(jù)，11月人民幣貸款增長(zhǎng)加快，當(dāng)月全市本外幣個(gè)人住房貸款增加85.7億元，環(huán)比和同比分別多增37.7億元和48.9億元。這一數(shù)據(jù)顯示上海銀行業(yè)的房貸業(yè)務(wù)正常進(jìn)行，并未出現(xiàn)大面積“停貸”。
2013年前11月，上海本外幣個(gè)人住房貸款增加739.7億元，比去年同期多增582.2億元。而11月房貸增幅較快，主要是受商業(yè)銀行加速消化前期積壓的房貸提款需求的影響。銀行人士同時(shí)提醒，按慣例，每年年底都會(huì)出現(xiàn)放款難，2013年上半年出現(xiàn)過(guò)成交高峰，年末放款時(shí)間拉長(zhǎng)將不可避免，可能出現(xiàn)三四個(gè)月的“等貸”周期。
深圳：“停貸潮”波及年底樓市 7家銀行暫停房貸業(yè)務(wù)
進(jìn)入2013年9月份，深圳首套房貸利率就經(jīng)歷了基準(zhǔn)利率9折、不打折、上浮10-30%的三級(jí)跳。截至2013年12月3日，深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)統(tǒng)計(jì)顯示，深圳已經(jīng)有7家銀行停止接受房貸申請(qǐng)，包括民生、花旗、平安、興業(yè)等銀行。沒(méi)有暫停房貸的銀行，也普遍提高了房貸利率。受到銀行信貸收緊的影響，深圳樓市開(kāi)始降溫。
在利率方面，首套房貸利率只有匯豐銀行可以打85折，其他銀行有8家執(zhí)行基準(zhǔn)利率，9家需要上浮10%；二套房貸方面，2013年11月6日深圳出臺(tái)政策，二套房首付比例要提高至七成，有銀行的房貸利率最高上浮了30%。
長(zhǎng)沙：“停貸潮”來(lái)襲 開(kāi)發(fā)商壓力山大
2013年歲末，在銀行資金面緊張的背景下，長(zhǎng)沙各家銀行都收緊了房貸業(yè)務(wù)，不少銀行表示2013年的房貸額度已經(jīng)用完，目前處于停貸狀態(tài)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，部分銀行在回訪購(gòu)房者時(shí)，也會(huì)因?yàn)橘?gòu)房者無(wú)法準(zhǔn)確說(shuō)出首付款金額，就不予審批貸款。
面對(duì)房貸緊張，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都“壓力山大”。2013年年底，長(zhǎng)沙部分樓盤(pán)采取了先銀行面簽，再簽購(gòu)房合同的方式，來(lái)降低貸款審批不成功的幾率。同時(shí)還為客戶(hù)準(zhǔn)備詳盡的資料，來(lái)應(yīng)對(duì)銀行嚴(yán)格的“審核大考”。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在2013中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究會(huì)上就此指出，在房地產(chǎn)信貸政策方面，未來(lái)應(yīng)該更加突出信貸政策的差別化。她表示，通過(guò)信貸的手段來(lái)真正體現(xiàn)抑制投資性需求，對(duì)市場(chǎng)上真正的購(gòu)房需求要加大政策支持的力度。
本刊點(diǎn)評(píng)
“停貸潮”或許不僅僅慌了各大銀行，也讓開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者受到了不小的影響。對(duì)于普通購(gòu)房者而言，首套房利率優(yōu)惠的取消，貸款時(shí)間的延長(zhǎng)，勢(shì)必會(huì)影響購(gòu)房者入市，而購(gòu)買(mǎi)力的下降又會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的資金鏈，給中小房企造成很大的沖擊。
保障房
事件回放：
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站的最新數(shù)據(jù)顯示，2013年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套。截至2013年11月底，已開(kāi)工666萬(wàn)套，基本建成544萬(wàn)套，已全面完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資11200億元。2013年，步入換擋期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，地方財(cái)政收入增速減緩，在此背景下，保障房提前實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)，交出了一份超出預(yù)期的成績(jī)單。
北京：從數(shù)據(jù)覆蓋到更加宜居 保障房2014年竣工10萬(wàn)套
2013年，北京保障房體系中的應(yīng)保盡保，已經(jīng)從數(shù)據(jù)上的覆蓋，變?yōu)楦幼⒅乇Ｕ戏康囊司映潭龋热缃煌ǜ颖憷�、配套更加完善等。在《北京市“十二五”時(shí)期住房保障規(guī)劃》中，要求“十二五”時(shí)期建設(shè)、收購(gòu)各類(lèi)保障性住房100萬(wàn)套，其中公開(kāi)配租配售50萬(wàn)套，竣工各類(lèi)保障性住房70萬(wàn)套，對(duì)符合保障條件的申請(qǐng)家庭努力做到“應(yīng)保盡�！薄�
據(jù)了解，為進(jìn)一步改善中低收入群眾家庭住房條件，2014年北京將通過(guò)新建、改建、擴(kuò)建、收購(gòu)等多種方式，籌集各類(lèi)保障性住房7萬(wàn)套，竣工10萬(wàn)套。
上海：歲末保障房進(jìn)入集中竣工期 數(shù)萬(wàn)居民條件將改善
據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)道，2013年12月，上海緊鑼密鼓建設(shè)的保障房進(jìn)入集中竣工期，大批市民的居住條件將得以改善。值得一提的是，上海“十二五”期間最大的一體化建設(shè)保障房基地之一的惠南民樂(lè)大型居住社區(qū)一期的65萬(wàn)平方米動(dòng)遷安置房項(xiàng)目2013年年底開(kāi)始進(jìn)入集中竣工期，這7002套房源將于2013年底全部竣工，于2014年4月底可交付使用，屆時(shí)將惠及2萬(wàn)多居民。
記者從上海市建設(shè)交通委了解到，2013年上海舊區(qū)改造受益居民３萬(wàn)戶(hù)，同時(shí)新建保障性住房和實(shí)施舊住房綜合改造共10.5萬(wàn)套，達(dá)到725萬(wàn)平方米。
廣州：全面推行管理扣分制 收回72套保障房
2013年12月23日，廣州市政府常務(wù)會(huì)議下午審議通過(guò)《加強(qiáng)保障性住房小區(qū)管理的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》，全面推行管理扣分辦法。據(jù)了解，截至2013年12月7日，廣州已經(jīng)收回72套保障性住房。
截至2013年11月底，廣州建成并交付使用的保障性住房小區(qū)總面積約318萬(wàn)平方米，共5.1萬(wàn)套，主要分布于天河區(qū)棠德花苑、海珠區(qū)聚德花苑、白云區(qū)澤德花苑等17個(gè)保障性住房小區(qū)，還有27個(gè)在建的保障性住房小區(qū)。2013年新增入住保障房5992戶(hù)(其中廉租住房4100套、經(jīng)濟(jì)適用房1892套)，推出預(yù)售兩批經(jīng)濟(jì)適用住房共2989套，還將推出6000多套公共租賃住房。
長(zhǎng)沙：2013年前11個(gè)月開(kāi)建保障房超2.7萬(wàn)套
2013年以來(lái)，長(zhǎng)沙市按照“不僅住得上，而且住得好”的指導(dǎo)原則，著力打造保障房精品，讓群眾安居更樂(lè)居。截至2013年11月底，長(zhǎng)沙市安居工程和棚戶(hù)區(qū)改造已開(kāi)工建設(shè)27445套，開(kāi)工率為省下達(dá)任務(wù)的136.54 %，開(kāi)工進(jìn)度排名全省第一。
2013年12月19日，記者從長(zhǎng)沙市住房保障局了解到，長(zhǎng)沙2013年前11個(gè)月已開(kāi)工建設(shè)保障性住房27445套，基本建成26369套，其中竣工15669套。2014年，長(zhǎng)沙將大力推進(jìn)城市主要成片棚戶(hù)區(qū)改造，并充實(shí)保障房供應(yīng)體系。
專(zhuān)家觀點(diǎn)
房地產(chǎn)專(zhuān)家、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，保障性住房的建設(shè)，不能只盯在建設(shè)上�？梢杂傻胤秸鶕�(jù)實(shí)際情況來(lái)確定，盤(pán)活存量，適當(dāng)對(duì)現(xiàn)有住房進(jìn)行改造都是可行的方法。
本刊點(diǎn)評(píng)
小編認(rèn)為，保障房的建設(shè)關(guān)鍵看政府有沒(méi)有決心建設(shè)好、管理好。如果能夠真正從服務(wù)百姓的角度出發(fā)，轉(zhuǎn)變保障房投資建設(shè)模式和思路，更多吸納社會(huì)資金投資保障房。同時(shí)，盡量將保障房小區(qū)與商品房小區(qū)混合或者交叉建設(shè)，并提升小區(qū)周邊的各種配套設(shè)施和公共服務(wù)。相信這樣會(huì)更加切合實(shí)際，也更符合群眾的需求與呼聲。
以房養(yǎng)老
事件回放
2013年9月份，國(guó)務(wù)院公布《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，提出“以房養(yǎng)老”將在全國(guó)范圍開(kāi)展試點(diǎn)。一時(shí)間，“以房養(yǎng)老”引發(fā)熱議。“以房養(yǎng)老”其實(shí)是將房子“倒按揭”的形式，老人可將房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，經(jīng)過(guò)評(píng)估后獲得一筆款項(xiàng)，由金融機(jī)構(gòu)按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其身故。
北京：鼓勵(lì)個(gè)人利用家庭資源就近就便開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)
2013年10月12日，北京市人民政府出臺(tái)《北京市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，１６日通過(guò)民政部網(wǎng)站對(duì)外發(fā)布。《意見(jiàn)》明確，北京市新建居住區(qū)要根據(jù)要求配建養(yǎng)老設(shè)施，將與住宅同步驗(yàn)收。
北京市規(guī)劃委副主任邱躍透露，《北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》已形成報(bào)審稿。規(guī)劃要點(diǎn)包括：在最新發(fā)布的北京《城鄉(xiāng)規(guī)劃用地分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》中增設(shè)“養(yǎng)老設(shè)施用地”分類(lèi)；未來(lái)人均0.25平方米養(yǎng)老設(shè)施用地，這個(gè)數(shù)字高于全國(guó)人均0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)。
上海：有“以房養(yǎng)老”條件 但申請(qǐng)者寥寥無(wú)幾
2007年11月，從上海市公積金管理中心傳出消息，“以房養(yǎng)老”方案研究和試點(diǎn)工作已取得突破。但是，該工作除了選取一對(duì)80多歲的老人家庭做試點(diǎn)外，至今再無(wú)取得進(jìn)展的消息傳出。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)展規(guī)劃處處長(zhǎng)、投資學(xué)教授應(yīng)望江告訴記者，目前，在上海實(shí)施倒按揭貸款的一些基礎(chǔ)條件已初步具備。一方面，上海大多數(shù)住房的產(chǎn)權(quán)是清晰的。其次，上海的金融機(jī)構(gòu)有充裕的資金實(shí)力，貸款周期的可精算化將有效降低房產(chǎn)倒按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
廣州：“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)在廣州已有試點(diǎn) 市民不敢嘗鮮
根據(jù)《信息時(shí)報(bào)》報(bào)道，廣州市內(nèi)已有金融機(jī)構(gòu)對(duì)這種養(yǎng)老業(yè)務(wù)先行先試，但仍沒(méi)有市民敢于“嘗鮮”以房養(yǎng)老的這種方式。中信銀行廣州分行有關(guān)人士透露，該行2011年3月就在國(guó)內(nèi)率先推出了名為“中信銀行養(yǎng)老按揭貸款”的"以房養(yǎng)老"業(yè)務(wù)，在廣州是2012年全面鋪開(kāi)，已有一些市民咨詢(xún)?cè)摌I(yè)務(wù)，但至今仍沒(méi)有市民嘗試這種模式。
廣州市民政局黨委書(shū)記黃小晶表示，截至2013年底，廣州市和各區(qū)、縣級(jí)市均已建成（或正在興建）公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這意味著2014年、2015年新增1萬(wàn)張的養(yǎng)老床位建設(shè)任務(wù)將基本落在民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)上面。
長(zhǎng)沙：“以房養(yǎng)老”被指富人游戲
2011年，中信銀行長(zhǎng)沙分行借鑒歐美盛行的“倒按揭”的思路，已經(jīng)宣布推出首張面向中老年客戶(hù)的專(zhuān)屬借記卡“信福年華”，其按揭功能實(shí)現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”。雖說(shuō)“以房養(yǎng)老”存在一定的成本，對(duì)于那些無(wú)依無(wú)靠的老年人來(lái)說(shuō)，這也不失為一種兩全其美的辦法，在長(zhǎng)沙，如果想讓“以房養(yǎng)老”成為一種養(yǎng)老趨勢(shì)似乎還需要一定的時(shí)間。
某股份制銀行長(zhǎng)沙分行房貸人士分析，“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)更適合經(jīng)濟(jì)狀況適中的老年人，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件很好，就沒(méi)有“以房養(yǎng)老”的必要；而經(jīng)濟(jì)條件過(guò)低，則不具備“以房養(yǎng)老”的條件。
專(zhuān)家觀點(diǎn)
幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”適合中國(guó)國(guó)情。但是他同時(shí)也指出，目前該產(chǎn)品推出最大的難處在于金融機(jī)構(gòu)的三個(gè)擔(dān)心：一是房屋產(chǎn)權(quán)70年的問(wèn)題；二是房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)；三是房屋傳給子女的觀念。
本刊點(diǎn)評(píng)
雖然“以房養(yǎng)老”的實(shí)行面臨著政策、房子產(chǎn)權(quán)及中國(guó)傳統(tǒng)觀念諸多困擾，但是“以房養(yǎng)老”作為一種金融產(chǎn)品模式可以彌補(bǔ)老年人多層次養(yǎng)老潛在的發(fā)展需求，如果試點(diǎn)成功，對(duì)于解決老年人養(yǎng)老資金問(wèn)題，盤(pán)活已有房屋資源、擴(kuò)大保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)都有積極意義。
結(jié)語(yǔ)
2013年已然逝去，回望這一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一路走來(lái)跌宕起伏。這一年，“新國(guó)五條”的橫空出世，造就了一股股“離婚潮”；這一年，房企爭(zhēng)相搶地，掀起了“搶地潮”；這一年，無(wú)數(shù)目光再度聚焦養(yǎng)老問(wèn)題，“以房養(yǎng)老”榮登各大媒體頭條；這一年，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)踏上征程……新的一年已經(jīng)到來(lái)，樓市又將面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，積極修煉內(nèi)功，順勢(shì)而為，迎接改變，或許是迎接未來(lái)的最好方式！ |