| 2013年前三季度中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
2013年前三季度長沙商品房批準預售、成交備案，二手房交易同比均有較大增長，房價漲幅低于5%，房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)“量增價穩(wěn)”態(tài)勢。那么，中部六省會城市房地產(chǎn)市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡的內部數(shù)據(jù)，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產(chǎn)市場進行對比分析，以期從中找到答案。
一、城市發(fā)展情況比較
1. 經(jīng)濟總量比較
GDP是指一個國家(或地區(qū)）在一定時期內所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實的反映當?shù)氐慕?jīng)濟實力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。
? 小結：前三季度長沙GDP在中部六省會中居第二位，增幅居第一位
從經(jīng)濟總量來看，前三季度中部六省會GDP從1000-6000各數(shù)量級均有分布，其中，武漢最大，GDP超6400億元，太原最小，GDP低于1800億元。長沙2013年前三季度GDP為5142.90億元，在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢少1264.96億元。
從GDP同比增幅來看，各市同比增幅均超過全國平均增幅（7.7%），太原最低，增幅也達到8.2%。長沙同比增幅11.8%，超過全國增幅4.1個百分點，增幅在中部六省會中居第一位，比第二位合肥高0.5個百分點。
2. 全社會固定資產(chǎn)投資比較
全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設階段。
? 小結：前三季度長沙全社會固定資產(chǎn)投資在中部六省會中居第三位，增幅居末位
從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，前三季度中部六省會中，武漢居首位，投資額接近4300億元；合肥、長沙、鄭州投資額在3000-4000億元，處于第二梯隊；太原最低，固定資產(chǎn)投資低于1000億元。長沙前三季度全社會固定資產(chǎn)投資3398.74億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產(chǎn)投資比中部六省會第一位武漢低884.74億元，比第二位合肥低313.95億元。
從固定資產(chǎn)投資增長率來看，除長沙外，中部省會其余城市同比增幅均等于或超過全國增幅（20.2%）。長沙同比增幅19.6%，低于全國增幅0.6個百分點，增幅在中部六省會中居倒數(shù)第一位。
二、房地產(chǎn)市場情況比較
（一）市場預期指標
1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較
開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。
? 小結：前三季度長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會中居第四位，增幅居末位
從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看，前三季度中部六省會城市中，武漢投資額最大，超過1400億元；鄭州居第二位，投資額接近1000億元；合肥、長沙基本相當，投資額在800多億元；南昌、太原相對較低，低于300億元。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資829.77億元，在中部六省會中居第四位，投資比中部六省會第一位武漢少580.37億元，比前一位合肥少38.58億元。
從開發(fā)投資額增長率來看，前三季度中部六省會城市中，同比增幅超過20%的有武漢、鄭州，其余城市同比增幅在10%-20%之間，與全國平均增幅（19.7%）比較來看，僅武漢、鄭州高于全國增幅。長沙同比增幅10.2%，低于全國增幅9.5個百分點，增幅在中部六省會中居末位。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例
房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結構中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。
? 小結：前三季度長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為24.41%，處于基本正常狀態(tài)
從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，除南昌外，中部六省會房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常以上（15%-37%）。長沙前三季度房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為24.41%，處于基本正常狀態(tài)。
3. 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積
商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數(shù)據(jù)僅為前三季度數(shù)據(jù)，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。
? 小結：前三季度長沙新開工面積、施工面積在中部六省會中均居第二位，竣工面積居第一位
從新開工面積來看，前三季度中部六省會中，鄭州、長沙超2000萬m2，武漢、合肥在1500-2000萬m2，南昌、太原低于700萬m2。而從同比增幅來看，長沙、合肥、鄭州同比增幅較大，超過30%，其中長沙超過37%；南昌、太原負增長，其中太原減幅最大，同比減少36.20%。長沙新開工面積在中部六省會中居第二位，增幅居第一位。
從施工面積來看，前三季度中部六省會（除太原外）中，鄭州最大，施工面積超過8800萬m2；長沙、武漢基本相當，施工面積在7600-8000萬m2左右；合肥施工面積在6400萬m2左右，南昌則低于3500萬m2。而從同比增幅來看，各市同比均有增長，其中，南昌、武漢同比增幅超過20%。長沙施工面積在中部六省會中居第二位，同比增幅居第四位。
從竣工面積來看，前三季度中部六省會城市中，長沙、合肥、鄭州竣工面積較大，竣工面積均超過500萬m2；武漢、南昌、太原低于500萬m2，其中，太原低于20萬m2。而從同比增幅來看，鄭州、合肥同比正增長，其余城市負增長，其中，太原負增幅最大，同比減少88.60%。長沙竣工面積在中部六省會中居第一位，增幅居第三位。
（二）市場即期指標
1. 市場規(guī)模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積）
商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。
? 小結：前三季度長沙新增供應量在中部六省會中居第二位，成交備案量居第三位
從商品房新增供應量來看，前三季度中部六省會城市中，武漢新增批準預售面積最大，超過1400萬m2；長沙、鄭州基本相當，新增批準預售面積分別為999.52、947.51萬m2；合肥、太原新增批準預售量在600-800萬m2，南昌則低于500萬m2。同比增幅來看，僅武漢同比負增長，其余城市中，太原同比增幅最大，同比增長達30.57%。長沙新增批準預售量在中部六省會中居第二位，同比增幅居第四位，批準預售量比第一位武漢少411.14萬m2。
從商品房成交備案情況來看，武漢最大，成交備案面積超過1400萬m2；合肥、長沙分列二、三位，成交備案面積在1000-1200萬m2；鄭州、南昌、太原備案量低于800萬m2，其中，南昌、太原低于500萬m2。同比增幅來看，除南昌外，前三季度中部六省會備案面積同比均有增長，其中，合肥、長沙增幅較大，同比增幅接近50%。長沙成交備案量在中部六省會中居第三位，同比增幅居第二位，成交量比第一位武漢少385.87萬m2，比第二位合肥少156.77萬m2。
2. 商品房供銷比比較
即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現(xiàn)供應短缺，商品房價格將上揚。
? 小結：前三季度中部六省會除太原、合肥外，其余城市供銷基本平衡
從同期數(shù)據(jù)來看，太原有較大過剩，鄭州、南昌、武漢、長沙供銷比例基本正常，合肥供小于求。長沙供銷比為0.97:1，相較上半年有一定提高，但供銷仍位于基本平衡狀態(tài)。
3. 房產(chǎn)一、二級市場成交量之比
反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標志之一。在發(fā)達國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。
? 小結：前三季度長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比居第二位
從上表數(shù)據(jù)來看，前三季度中部六省會中武漢二手房交易量最大，超過380萬m2；鄭州居第二位，成交量在350萬m2左右；長沙、合肥基本相當，成交量在230-250萬m2，處于第三梯隊；太原成交量相對最低，成交量低于80萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，比第一位武漢少136.92萬m2，比第二位鄭州少101.74萬m2。由于二手房交易恢復疲態(tài)，各市房產(chǎn)一、二級市場之比相較上半年均有升高；長沙比值為4.19:1，房產(chǎn)一、二級市場成交量差距在中部六省會中居于第二位。
（三）市場價格指標
1. 市場價格指數(shù)比較
該指數(shù)源自國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)，這里主要比較其環(huán)比價格指數(shù)趨勢，以判斷房價走勢。
? 小結：前三季度長沙房價月平均指數(shù)為101.07，第三季度月環(huán)比漲幅在0.6%-1.0%
從上表來看，前三季度中部六省會中，各市各月環(huán)比指數(shù)均高于100，表明前三季度各月房價仍呈逐月走高趨勢。從長沙市情況來看，前三季度長沙市房價月平均指數(shù)為101.07，指數(shù)總體呈現(xiàn)上行；從第三季度情況來看，各月環(huán)比指數(shù)延續(xù)第二季度趨勢，繼續(xù)環(huán)比回落，表明房價雖呈逐月上漲，但漲幅在繼續(xù)放緩。
三、對當前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結論
（一）前三季度中國國民經(jīng)濟穩(wěn)中有升、穩(wěn)中向好；中部六省會增速均超全國。
前三季度中國國內生產(chǎn)總值(GDP) 386762億元，按可比價格計算，同比增長7.7%。其中，一季度增長7.7%，二季度增長7.5%，三季度增長7.8%，在經(jīng)過一、二季度增速回落后，三季度增速有所回升。而從中部六省會來看，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)。
（二）前三季度中部六省會除南昌外，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常及以上；但除武漢、鄭州外，房地產(chǎn)投資增幅均低于全國增幅。
除長沙外，中部省會其余城市固定資產(chǎn)投資增長率均等于或超過全國增幅（20.2%）；除武漢、鄭州外，其余城市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增幅均低于全國增幅（19.7%）；從房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例來看，除南昌外，其余各市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常以上，這都表明中部省會城市房地產(chǎn)投資增幅雖低于全國增幅，但仍處正常狀態(tài)。
（三）前三季度中部六省會施工面積巨大，半數(shù)城市新開工面積同比增幅超三成，四城市竣工面積同比仍為負增長。
從中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模來看，前三季度中部六省會四城市（鄭州、長沙、武漢、合肥）施工面積超過6000萬m2，其中鄭州更是達到8800萬m2以上，在建面積巨大；新開工面積除南昌、太原外，均在1500萬m2以上，其中，鄭州、長沙超2000萬m2；竣工面積相對較低，長沙竣工面積最大，但也僅800多萬m2，且有四城市（長沙、南昌、武漢、太原）同比仍為負增長，這都表明中部六省會房地產(chǎn)市場仍處于繼續(xù)膨脹狀態(tài)，近三年內房地產(chǎn)市場供給仍將處于高位。
（四）前三季度中部六省會商品房新增批準預售、成交備案同比各僅一城市負增長。
前三季度僅武漢商品房新增批準預售同比負增長，其余城市同比增幅均在8%以上，其中太原同比增幅最大，超過30%。而從備案情況來看，僅南昌同比負增長，其余城市同比增幅均在10%以上，其中合肥、長沙同比增幅接近50%，這表明從整體情況來看，前三季度中部六省會房地產(chǎn)市場基本處于回暖狀態(tài)，供銷呈現(xiàn)同向正增長。
（五）前三季度中部六省會二手房交易增幅仍然較大，但相較上半年同比增幅回落。
前三季度中部六省會各市二手房交易同比增幅仍然較大，六城市中增幅最低的是太原，同比增幅也達39.10%，而武漢、鄭州同比增幅仍在110%以上，這表明3月由于政策因素所帶來的交易量已對今年的交易格局產(chǎn)生明顯影響。但與上半年各市同比增幅比較來看，前三季度增幅已明顯回落，則表明第三季度各市二手房交易已恢復常態(tài)。
（六）前三季度中部六省會房價月平均指數(shù)均超100，房價仍有上漲。
從統(tǒng)計局發(fā)布的各城市價格指數(shù)來看，前三季度中部六省會中，各市各月商品住宅月環(huán)比指數(shù)均超過100，房價環(huán)比仍呈上升趨勢；從第三季度的情況來看，各市各月指數(shù)仍是漲跌互現(xiàn)，但已有四城市環(huán)比指數(shù)逐月降低，表明雖然房價環(huán)比仍有上漲，但漲幅有所收窄。
（七）前三季度長沙房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)在中部六省會中處于中上水平，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍處上升階段。
從前三季度長沙各數(shù)據(jù)在中部六省會中的位置來看，GDP第二，固定資產(chǎn)投資第三，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資第四，新開工面積第二，施工面積第二，竣工面積第一，商品房新增供應量第二，商品房成交備案量第三，二手房成交量第三；而從市場相關數(shù)據(jù)同比來看，前三季度長沙僅竣工面積出現(xiàn)負增長，其余指標中商品房交易同比增幅更是接近50%，這都表明無論從橫向對比還是縱向對比，前三季度長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展都還是處在上升階段，未來仍有一定的成長空間。 |