| TOPIC4 供銷(xiāo)對(duì)比篇 |
深度博弈 步步為營(yíng)
供銷(xiāo)博弈，講究的是著眼全局的眼光以及把握先機(jī)的謀略。新格局下，企業(yè)如何告別野蠻生長(zhǎng)方式，以理性穩(wěn)健之姿占領(lǐng)市場(chǎng)，需要的是產(chǎn)品創(chuàng)新的生命力。而產(chǎn)品創(chuàng)新則源于企業(yè)深度理解客戶需求，精準(zhǔn)定位目標(biāo)市場(chǎng)，做產(chǎn)品創(chuàng)新的先行者，用更前瞻性的產(chǎn)品理念去引導(dǎo)需求。
Part 1 直擊年報(bào)
◎ 供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)
1、供銷(xiāo)量總體基本平衡
2013年長(zhǎng)沙市新建住宅批準(zhǔn)預(yù)售1916.97萬(wàn)m2/177356 套，銷(xiāo)售面積1709.98萬(wàn)m2/161539套，銷(xiāo)售面積、套數(shù)供銷(xiāo)比分別為1.12、1.10，整體基本保持平衡，供給充足。全年新增庫(kù)存206.99萬(wàn)m2/15817套。
分區(qū)域來(lái)看，除芙蓉區(qū)和雨花區(qū)外，其他各行政區(qū)均有不同程度的供過(guò)于求現(xiàn)象。芙蓉區(qū)供不應(yīng)求現(xiàn)象最嚴(yán)重，面積供銷(xiāo)比為0.67；寧鄉(xiāng)縣供過(guò)于求現(xiàn)象最為嚴(yán)重，面積供銷(xiāo)比為1.42；瀏陽(yáng)市和雨花區(qū)的供銷(xiāo)量最接近平衡，面積供銷(xiāo)比分別為1.04、0.95。各區(qū)新增庫(kù)存最高的是長(zhǎng)沙縣，共增加庫(kù)存68.64萬(wàn)m2/6741套。
2、90-120m2、144m2以上戶型積壓較多
從套均面積來(lái)看，成交主要集中在90-120m2、60-90m2，分別占比31.37%、26.23%，其次為120-144m2戶型，占比21.58%。與2012年相比，60m2以下、120-144m2面積段占比有所增加，其它面積段占比略微下降，表明基礎(chǔ)性剛需群體所青睞的中小戶型仍是市場(chǎng)主力軍，但改善性剛需群體也在逐漸入市。
從供銷(xiāo)比來(lái)看，2013年新建商品住宅戶型結(jié)構(gòu)供銷(xiāo)比為1.07，供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)基本保持平衡，市場(chǎng)健康狀況良好。分面積段來(lái)看，60m2以下戶型供銷(xiāo)比為1.21，供給有些過(guò)剩；60-90m2戶型供銷(xiāo)比為0.97，表明此面積段戶型目前尚處于供不應(yīng)求的狀態(tài)中，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量有待補(bǔ)給；90-120m2、120-144m2戶型供銷(xiāo)比分別為1.11、1.08，供應(yīng)量與銷(xiāo)售量總體基本平衡，供給量有略微過(guò)剩；144m2以上戶型供銷(xiāo)比為1.37，表明目前市場(chǎng)上此面積段戶型庫(kù)存積壓量較大，供過(guò)于求的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。
3、中等價(jià)位依然被市場(chǎng)追捧
從成交價(jià)位結(jié)構(gòu)來(lái)看，6000-7000元/m2價(jià)位段成交占比最大，比例達(dá)26.41%，同比上漲33.29%，表明自2012年以來(lái)，樓市雖有所回暖，但主要還是剛需撐市，最受消費(fèi)者追捧的房源均價(jià)普遍在6000-7000元/m2，這一價(jià)位段房源主要分布在城市二環(huán)線附近，交通較便利，基礎(chǔ)配套設(shè)施能滿足居民基本生活需求，是剛需購(gòu)房者的首選目標(biāo)。
值得注意的是低于5000元/m2價(jià)位段的房源占比同比均略微下降，其中下降幅度最大的是4000元/m2以下的價(jià)位段，降幅達(dá)2.89%。7000元/m2以上價(jià)位的占比較去年同比上漲近五成，表明隨著樓市回暖信號(hào)的增強(qiáng)，中高收入消費(fèi)者的購(gòu)房意愿有所復(fù)蘇。
◎ 新房待售
2011年至今年12月底，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷(xiāo)售的新建商品房面積為1605.48萬(wàn)m2。其中住宅1148.72萬(wàn)m2,占71.55%；非住宅456.76萬(wàn)m2，占28.45%。
分行政區(qū)劃來(lái)看，岳麓區(qū)商品住宅待售量最大，接近300萬(wàn)m2，芙蓉區(qū)商品住宅待售量最小，略高于50萬(wàn)m2；分面積段來(lái)看，待售商品住宅主要集中在90m2以上中大戶型，待售面積達(dá)870萬(wàn)m2，占總量的75.79%；待售量最小的為60m2以下面積段，占比僅為7.61%。由此可見(jiàn)，中大戶型依然面臨較高庫(kù)存量，來(lái)年的銷(xiāo)售壓力比較大。
◎ 一、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比
1、累計(jì)交易量之比減小
從房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)（商品房網(wǎng)簽量：二手房交易量）對(duì)比來(lái)看，2013年全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為3.74∶1，交易量之比減小0.86；其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.32∶1，交易量之比減小0.41。今年年初二手房交易受政策預(yù)期的影響，成交量猛增并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歷史同期水平，是導(dǎo)致今年一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比收縮的主要原因。
從各區(qū)縣來(lái)看，芙蓉區(qū)比值最小，新房與二手房交易量相當(dāng)。除岳麓區(qū)和望城區(qū)外，其余各行政區(qū)交易量之比均低于全市平均水平。新房與二手房交易量相差最大的是望城區(qū)，比值高達(dá)10.32∶1，表明望城區(qū)目前主要以新房市場(chǎng)為主，二手房占有率極低，房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展極不平衡。
2、房屋租售比略有波動(dòng)
從近一年長(zhǎng)沙市主城區(qū)住房租售比可以看出，各月租售比均高于300，介于300-370之間，租售比最低月份為2月的1:320,最高月份為9月1:368。就各月走勢(shì)來(lái)看，本年度住宅租售比波動(dòng)均勻，低谷峰值間隔出現(xiàn)，2月、7月、8月、11月經(jīng)歷低位運(yùn)行，4月、9月、12月達(dá)到峰值。
Part 2 樓市排行榜
銷(xiāo)售率排行榜
根據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，按照綜合銷(xiāo)售率=（2013年項(xiàng)目累計(jì)總銷(xiāo)售率×0.4+預(yù)售以來(lái)月均銷(xiāo)售率×0.6）×100%的計(jì)算模型，將累計(jì)總銷(xiāo)售率和月均銷(xiāo)售率按權(quán)重進(jìn)行綜合測(cè)評(píng)，最終統(tǒng)計(jì)測(cè)算出2013年綜合銷(xiāo)售率十強(qiáng)樓盤(pán)。
2013年度長(zhǎng)沙樓市綜合銷(xiāo)售率十強(qiáng)樓盤(pán)
（排名不分先后）
項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)所在區(qū)
才子佳郡長(zhǎng)沙才子房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司芙蓉區(qū)
德思勤城市廣場(chǎng)湖南德思勤投資有限公司雨花區(qū)
佳兆業(yè) · 君匯上品湖南佳兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)沙縣
郡原美村湖南中鍇置業(yè)有限公司雨花區(qū)
山水譽(yù)峰湖南永泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司岳麓區(qū)
合能 · 洋湖公館湖南合能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司岳麓區(qū)
北辰三角洲長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)福區(qū)
五礦 · 萬(wàn)境水岸五礦地產(chǎn)湖南開(kāi)發(fā)有限公司雨花區(qū)
中國(guó)鐵建 · 山語(yǔ)城中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司開(kāi)福區(qū)
萬(wàn)博匯長(zhǎng)沙盛和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雨花區(qū)
入榜剖析：
環(huán)境景觀俱佳的項(xiàng)目更受歡迎
從2013年長(zhǎng)沙樓市綜合銷(xiāo)售率十強(qiáng)樓盤(pán)來(lái)看，雨花區(qū)占四席，岳麓區(qū)和開(kāi)福區(qū)各占兩席，芙蓉區(qū)和長(zhǎng)沙縣各占一席，物業(yè)類(lèi)型以普通住宅為主，輔以高檔別墅項(xiàng)目。上榜項(xiàng)目所處地段大多位于生態(tài)環(huán)境景觀俱佳的區(qū)域，由此可見(jiàn)居住環(huán)境已然成為購(gòu)房者心目中最重要的權(quán)衡因素之一。長(zhǎng)沙縣的佳兆業(yè)·君匯上品以新古典主義建筑風(fēng)格為主，打造超大規(guī)模圍合式歐式園林。雨花區(qū)的郡原美村集排屋、花園洋房、多層、小高層、高層公寓等住宅類(lèi)型于一體，項(xiàng)目?jī)?nèi)地形多樣、水系豐富、植被覆蓋率高，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。岳麓區(qū)的合能·洋湖公館位于洋湖垸片區(qū)的核心位置，坐擁得天獨(dú)厚的自然資源與生態(tài)景觀，項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有六縱五橫交通網(wǎng)絡(luò)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得以明顯提升。 |