| TOPIC3 市場去化篇 |
剛需釋放樓市紅利
在今年剛需市場熱情開始膨脹的樓市語境下，開發(fā)商紛紛亮出奇招，積極造勢。而購房者也不負(fù)眾望，成交量頻頻走好，“日光盤”又再度出現(xiàn)。新房市場，能提供滿足剛性需求的項目，今年業(yè)績都普遍走高；而二手房市場，在造就了短暫的神話后，又逐漸回歸了理性。
Part 1 直擊年報
◎ 新房銷售
1、新房市場量價齊升
2013年以來，長沙市新房市場延續(xù)去年年底的高漲趨勢，除2月份外成交量基本保持高位運(yùn)行，全年新建商品房網(wǎng)簽面積與網(wǎng)簽套數(shù)均保持在30%以上的同比漲幅。已近年關(guān)，開發(fā)商回籠資金的節(jié)奏加快，以萬科、恒大等大牌房企為首，眾樓盤紛紛打折促銷、以價換量，長沙樓市呈現(xiàn)一派熱鬧繽紛的旺勢景象。
從成交量來看，全年長沙市新建商品房成交量為1966.95萬m2/187096套，同比增幅超過30%。
從各月成交面積走勢來看，成交面積峰值出現(xiàn)在1月，成交量為195.92萬m2，同比增幅為全年最高，達(dá)170.29%；成交面積最低值出現(xiàn)在2月，成交量為121.00萬m2；其余各月，成交量均保持在150萬m2以上，變化幅度很小。
從各行政區(qū)成交量來看，成交量最大的區(qū)域?yàn)樵缆磪^(qū)，成交面積415.94萬m2，占全市成交總面積的21.15%；成交量最低的區(qū)域?yàn)檐饺貐^(qū)，成交面積91.14萬m2，占全市成交總面積的4.63%；成交面積同比增幅前三的區(qū)域分別是寧鄉(xiāng)縣、望城區(qū)、芙蓉區(qū)，同比分別增長54.80%、39.48%、39.16%。
從成交均價來看，2013年長沙市新建商品房網(wǎng)簽均價為6536元/m2。分月看，全市新建商品房網(wǎng)簽均價除8月份外，各月均在6300元/m2以上，受年底翹尾因素影響，峰值出現(xiàn)在12月份，成交均價為6799元/m2，此外5月份成交均價也超過了6700元/m2。
分區(qū)域看，2013年內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽均價為7238元/m2。開福區(qū)網(wǎng)簽均價最高，為9077元/m2；天心區(qū)緊隨其后，以8235元/m2的價格位居第二。網(wǎng)簽均價最低的區(qū)域是寧鄉(xiāng)縣，為4194元/m2。
2、商品住宅市場穩(wěn)定
新建商品住宅是新建商品房市場的絕對主角。今年3月，長沙市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于公布長沙市2013年新建商品住房價格控制目標(biāo)的通知》，通知提出了2013年長沙市新建商品住房控制目標(biāo)，并強(qiáng)調(diào)2013年長沙市新建商品住房價格必須控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除居民消費(fèi)價格上漲后的實(shí)際增幅以下，并保持基本穩(wěn)定。縱觀全年，長沙市新建商品住宅，每月網(wǎng)簽均價波動幅度很小，最高月與最低月相差429元/m2。
從成交量來看，全市新建商品住宅成交1709.98萬m2/161539套，同比增幅接近三成。各月成交面積除2月份外，均保持在每月130萬m2以上，11月份成交面積最高，達(dá)160.36萬m2。分區(qū)域來看，成交量最大的區(qū)域?yàn)樵缆磪^(qū)，成交面積359.18萬m2，占全市成交總面積的21.00%；成交量最低的區(qū)域?yàn)闉g陽市，成交面積76.58萬m2，占全市成交總面積的4.48%；成交面積同比增幅前三的區(qū)域分別是寧鄉(xiāng)縣、芙蓉區(qū)、望城區(qū)，同比增幅分別為53.27%、46.89%、40.47%。
從成交均價來看，全市新建商品住宅網(wǎng)簽均價為5858元/m2。分月看，4月份新建商品房網(wǎng)簽均價達(dá)到最高值，為6145元/m2，1月份最低，為5716元/m2。
分區(qū)域看，2013年內(nèi)六區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價為6450元/m2。開福區(qū)網(wǎng)簽均價最高，為7522元/m2；其次為天心區(qū)，網(wǎng)簽均價7294元/m2；寧鄉(xiāng)縣網(wǎng)簽均價最低，為3710元/m2。
3、商業(yè)門面岳麓區(qū)量最高
從成交量來看，2013年全市新建商業(yè)門面成交133.69萬m2，成交13421套，同比分別上漲34.87%、22.75%。分區(qū)域看，內(nèi)六區(qū)成交91.09萬m2，成交9541套，成交金額134.78億元，分別占全市總量的68.14%、71.09%、77.06%。全市成交面積、套數(shù)、金額最高的區(qū)域均是岳麓區(qū)。
從成交均價來看，2013年全市新建商業(yè)門面網(wǎng)簽均價為13083元/m2。分區(qū)域看，得益于北辰三角洲、萬達(dá)廣場等高端商業(yè)項目拉升均價，開福區(qū)占據(jù)本年度商業(yè)門面網(wǎng)簽均價榜首，均價高達(dá)26668元/m2，遠(yuǎn)高于排名第二的岳麓區(qū)17012元/m2的成交均價；而成交均價最低的區(qū)域?yàn)橥菂^(qū)，均價7708元/m2。
4、辦公寫字樓增幅較大
從成交量來看，2013年內(nèi)六區(qū)新建辦公寫字樓成交73.01萬m2，成交8196套，成交金額87.54億元。其中天心區(qū)、開福區(qū)成交面積領(lǐng)跑全市，且同比增幅均超過八成。
從成交均價來看，2013年內(nèi)六區(qū)新建辦公寫字樓網(wǎng)簽均價為11990元/m2。開福區(qū)成交均價最高，為15538元/m2；成交均價次高區(qū)域?yàn)樘煨膮^(qū)與芙蓉區(qū)，分別為11700元/m2、11584元/m2；而成交均價最低的區(qū)域?yàn)橥菂^(qū)，均價5435元/m2。
◎ 二手房交易
1、二手房市場總體回歸平淡
今年上半年，二手房市場受“新國五條”調(diào)控政策及經(jīng)濟(jì)適用房上市政策的影響，市場行情異常火爆，上半年成交總量已達(dá)去年全年水平，創(chuàng)歷史新高。尤其是3月受政策預(yù)期影響和5月受星沙某企業(yè)廠房大宗交易的影響，成交量井噴，單月成交量足以媲美以往幾個月的總和。下半年，隨著政策效應(yīng)逐漸減弱，二手房的火爆局面并未得到延續(xù)，而是轉(zhuǎn)為理性，各月成交量均保持在30萬m2左右，11月、12月稍漲至40萬m2以上，二手房市場回歸到以往不溫不火的平淡狀態(tài)。
從總量來看，全年長沙市二手房成交面積525.63萬m2，成交套數(shù)為39178套，成交金額為192.93億元，同比分別增長68.23%、34.26%、66.36%；其中內(nèi)六區(qū)二手房成交面積321.40萬m2，成交套數(shù)為28747套，成交金額為139.35億元，同比分別增長50.11%、49.09%、51.26%。
分區(qū)域來看，全年長沙市二手房成交面積最大的區(qū)域是長沙縣，成交面積120.00萬m2，約占全市總量的22.83%；望城區(qū)成交面積最小，僅為21.85萬m2，占全市比重不到4.2%。成交套數(shù)最多的區(qū)域是雨花區(qū)，成交8921套，約占全市總量的22.77%；望城區(qū)成交套數(shù)最少，僅成交1142套，約占全市比重的2.91%。成交金額最高的區(qū)域是雨花區(qū)，共計成交39.81億元；望城區(qū)成交金額最少，僅成交5.37億元。
2、二手住宅成交雨花區(qū)最旺
從成交量來看，全年長沙市二手住宅成交面積368.57萬m2，成交套數(shù)為35098套，成交金額為143.28億元，同比分別增長89.67%、45.14%、118.37%。分區(qū)域看，全市成交面積最大、成交套數(shù)最多、成交金額最高的區(qū)域均是雨花區(qū)，成交面積78.70萬m2，占全市總量的21.35%；成交8264套，占全市總量的23.55%；成交金額共計34.35億元，占全市總成交金額的23.97%。
從成交量走勢來看，2月份為全年最低值，僅有14.38萬m2，但3月份馬上峰回路轉(zhuǎn)，成交量一度突破歷史高位，達(dá)77.05萬m2，4月份又急劇回落，之后各月基本保持平穩(wěn)態(tài)勢，成交量穩(wěn)定在25萬平m2左右。
從各區(qū)成交量走勢看，除長沙縣外，各區(qū)（縣、市）走勢基本保持一致，均是在今年3月突破歷史高峰，此后逐月趨穩(wěn)。而長沙縣則從3月以來連續(xù)三個月逐月遞增，并在5月達(dá)到全年交易峰值后再度回落，下半年各月保持在4萬m2以上，11月又出現(xiàn)成交小高峰，成交面積達(dá)到6.09萬m2。
3、二手商業(yè)門面成交縮水
從成交量來看，全年長沙市二手商業(yè)門面成交面積19.04萬m2，成交套數(shù)為2037套，成交金額為13.94億元，同比分別減少33.82%、27.84%、32.66%。分區(qū)域看，全市商業(yè)門面成交面積最大的區(qū)域是瀏陽市，成交面積4.65萬m2，占全市總量的24.42%；成交套數(shù)最多的區(qū)域是瀏陽市，成交403套，占全市總量的19.78%；成交金額最高的區(qū)域是雨花區(qū)，共計成交3.33億元。
從成交量月度走勢來看，各月波動幅度比較大，成交低谷出現(xiàn)在2月，僅有0.56萬m2二手商業(yè)門面成交，2013年共有3個月的成交量超過2萬m2，成交峰值出現(xiàn)在6月，有2.94萬m2成交，最低月與最高月相差2.38萬m2。
從各區(qū)成交走勢看，二手商業(yè)門面成交量走勢區(qū)域差異極大，芙蓉區(qū)成交高峰出現(xiàn)在3月，成交1.11萬m2，成交低谷出現(xiàn)在1月，僅成交0.03萬m2；天心區(qū)成交高峰出現(xiàn)在1月，成交0.40萬m2，成交低谷出現(xiàn)在8月和11月，成交0.05萬m2；岳麓區(qū)與開福區(qū)全年均僅有4個月成交面積達(dá)到0.1萬m2，岳麓區(qū)其余各月均保持在0.04萬m2左右，開福區(qū)保持在0.06萬m2左右；雨花區(qū)成交峰值出現(xiàn)在6月和12月，成交面積均超過0.90萬m2，成交最高月與最低月相差0.92萬m2；望城區(qū)有4個月出現(xiàn)二手商業(yè)零成交；長沙縣全年有7個月的成交量達(dá)到或超過0.15萬m2，最高月為6月和11月，成交0.33萬m2；瀏陽市是今年成交面積同比漲幅最大的地區(qū)，有5個月的成交量突破0.4萬m2，成交峰值在9月；寧鄉(xiāng)縣全年成交峰值在4月和5月，均成交0.08萬m2，9月份為零成交。
4、二手辦公寫字樓同比增幅較大
從成交量來看，全年長沙市二手辦公寫字樓成交面積32.51萬m2，成交套數(shù)為545套，成交金額為12.01億元，同比分別增長80.13%、減少2.85%、增長16.25%。分區(qū)域看，全市二手辦公寫字樓成交面積最大的區(qū)域是寧鄉(xiāng)縣，成交面積9.41萬m2，占全市總量的28.94%；成交套數(shù)最多的區(qū)域是雨花區(qū)，成交186套，占全市總量的34.13%；成交金額最高的區(qū)域是芙蓉區(qū)，共計成交3.22億元。
從成交量走勢來看，受區(qū)位因素影響，辦公寫字樓月度波動幅度比較大，成交低谷出現(xiàn)在9月和12月，每月僅有0.41萬m2，成交峰值出現(xiàn)在5月，有7.57萬m2成交，最低月與最高月相差7.16萬m2。
5、二手房租賃價格有所上漲
二手住宅租賃價格方面，2013年主城區(qū)二手住宅掛牌租金均價為15.97元/m2/月，同比增長5.13%，主城區(qū)住宅租金小幅上漲。分區(qū)域看，掛牌租金均價最高的是芙蓉區(qū)，達(dá)18.48元/m2/月，其次為雨花區(qū)，掛牌租金均價最低的是岳麓區(qū)。同比漲幅最大的是岳麓區(qū)，漲幅達(dá)6.76%。
主城區(qū)自今年1月以來，掛牌租金均價逐月微漲至8月份達(dá)到全年最高，達(dá)16.51元/m2/月，此后又逐月回落。分區(qū)域來看，各主要行政區(qū)受傳統(tǒng)租房淡季的影響，一季度掛牌租金均在低位運(yùn)行，而掛牌租金峰值則各區(qū)稍有不同，芙蓉區(qū)出現(xiàn)在10月，岳麓區(qū)出現(xiàn)在11月，天心區(qū)和開福區(qū)出現(xiàn)在8月，雨花區(qū)出現(xiàn)在7月。
二手商業(yè)用房租賃價格方面，2013年主城區(qū)商業(yè)用房掛牌租金均價為61.22元/m2/月，同比增長10.80%，主城區(qū)商業(yè)用房租金漲幅較大。分區(qū)域看，掛牌租金均價最高的是芙蓉區(qū)，達(dá)75.58元/m2/月，其次為雨花區(qū)，掛牌租金均價最低的是岳麓區(qū)。同比漲幅最大的是芙蓉區(qū)，漲幅達(dá)13.06%。
主城區(qū)自今年1月以來，掛牌租金均價震蕩上行，經(jīng)歷了4月、6月和10的環(huán)比下滑后，在12月達(dá)到全年峰值，為63.58元/m2/月。分區(qū)域來看，各區(qū)走勢相差很大，芙蓉區(qū)最低值出現(xiàn)在1月，峰值在7月；天心區(qū)最低值出現(xiàn)在2月，峰值在11月；岳麓區(qū)最低值出現(xiàn)在6月和10月，峰值在3月；開福區(qū)最低值出現(xiàn)在2月，峰值在6月；雨花區(qū)最低值出現(xiàn)在2月和4月，峰值在12月。
◎ 住宅市場購買力分析
1、剛需撐市盡享紅利
本輪調(diào)控已走過四年時間，每一次政策的出臺伴隨著的必定是一段時期內(nèi)購房者的觀望情緒。短期內(nèi)，市場行情必受購房者觀望情緒的制約，而長期來看，調(diào)控政策對剛需客而言并未有明顯影響。事實(shí)上，剛需購房者一直是支撐長沙房地產(chǎn)市場的中堅力量，2013年更是如此。據(jù)分析，2013年在長沙首次置業(yè)的購房人群占比為87.98%。剛性需求的釋放，無疑給調(diào)控下的長沙樓市注入了一劑強(qiáng)心針。在這樣的背景下，各開發(fā)商也調(diào)轉(zhuǎn)船頭將目標(biāo)客戶鎖定剛需購房者，積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以適應(yīng)剛性需求。近年關(guān)，眾開發(fā)商為穩(wěn)抓剛需購房者的心，更是采取多種打折促銷的方式，通過以價換量的策略吸引購房者眼球，以期達(dá)到去庫存銷售放量的目的。各種返鄉(xiāng)置業(yè)房、特惠房、學(xué)區(qū)房、結(jié)婚房、地鐵房、供暖房等主題概念席卷市場，看房團(tuán)、團(tuán)購會、房企聯(lián)合促銷等活動也給冬季的長沙樓市帶來陣陣暖意，剛需購房者盡享樓市紅利。
2、25-35歲人群是購房主力
從購房者年齡來看，新建商品住宅市場占比最大的是25-35歲人群，占整個購房者的比例超過了40%，達(dá)到44.10%，二手住宅市場同樣是25-35歲購房者占比最大，比例超過三分之一，達(dá)到34.85%。25-35歲人群大部分是事業(yè)正處于起步期或有成家需求的青年人，這部分人群置業(yè)需求最為旺盛，被稱為基礎(chǔ)性剛需人群。
值得一提的是，35-45歲人群所占的購房比例也相對較大，在新建商品住宅市場與二手住宅市場占比分別達(dá)到22.91%、27.63%。這部分人群通常事業(yè)都處于穩(wěn)定期，購買能力相對較強(qiáng)，家庭成員的增加或使其對住房條件的要求提高，這部分人群被稱為改善性剛需。
3、本省購房者占比超八成
從購房者來源地來看，無論是在新建商品住宅市場還是在二手住宅市場，本省購房者都占據(jù)絕大部分市場份額，分別占比達(dá)到87.82%、90.77%。
新建商品住宅市場方面，本省外地購房者已占據(jù)新建商品住房市場的半壁江山，占比50.55%，而本省本市購房者占比達(dá)到37.27%。
二手住宅市場方面，本省本市購房者與本省外地購房者旗鼓相當(dāng)，分別以46.30%、44.47%的份額占據(jù)二手住宅市場。
◎ 熱點(diǎn)板塊分析
2013年麓南板塊、麓谷板塊、武廣板塊表現(xiàn)最活躍，成交量分別居前三位，也是成長最快的地產(chǎn)新板塊。其中麓南板塊成交量增長最快，從去年第三位上升至第一位，同比增長近五成，武廣板塊成交均價在三個板塊中最高，均價為7141元/m2。
◆麓南板塊
2013年麓南板塊35個項目有住宅成交，較2012年19個項目多了16個，在各板塊中成交量最高，是成交最活躍的板塊，共成交10976套/121.18萬m2，同比增長四成以上，成交金額78.02億元，同比增長超過八成，成交均價6438元/m2，同比上漲三成，2012年主要是湖南中醫(yī)藥大學(xué)含浦家苑拉低了板塊均價。2013年中海國際社區(qū)一期、二期、三期對板塊成交量的貢獻(xiàn)最大，共成交1839套，占板塊成交總量的17%，成交均價6985元/m2。
◆麓谷板塊
2013年麓谷板塊43個項目有住宅成交，板塊成交量居第二位，共成交10574套/111.92萬m2，同比增長約二成，成交金額75.14億元，同比增長三成，成交均價6714元/m2，同比上漲12.67%。金茂苑成交量最高，共成交1077套，成交均價10048元/m2。
◆武廣板塊
2013年武廣板塊45個項目有住宅成交，成交活躍度居第三位，共成交8748套/92.15萬m2，同比增長一成以上，成交金額65.80億元，同比增長近二成，成交均價7141元/m2，同比增長3.98%。新城新世界成交量最高，共成交1023套，成交均價7110元/m2。
Part 2 樓市排行榜
累計銷售排行榜
根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，采用（1/成交面積名次×1/3+1/成交金額名次×2/3）×100的計算模型，最終測算出2013年累計銷售業(yè)績十強(qiáng)樓盤。
2013年長沙樓市累計銷售業(yè)績十強(qiáng)樓盤
項目名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū)
開福萬達(dá)廣場長沙開福萬達(dá)廣場投資有限公司開福區(qū)
北辰三角洲長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū)
五礦 · 萬境水岸五礦地產(chǎn)湖南開發(fā)有限公司雨花區(qū)
當(dāng)代滿庭春MOMΛ當(dāng)代置業(yè)（湖南）有限公司開福區(qū)
納愛斯 · 陽光錦城湖南麗星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū)
喜盈門 · 范城湖南潤領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū)
中建 · 芙蓉嘉苑湖南中建信和芙蓉置業(yè)有限公司天心區(qū)
潤和 · 紫郡湖南秀龍地產(chǎn)置業(yè)有限公司望城區(qū)
長沙奧林匹克花園湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū)
瀟湘奧林匹克花園中體地產(chǎn)開發(fā)有限公司
長沙禮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓區(qū)
入榜剖析：
口碑老盤再創(chuàng)銷售佳績
2013年長沙樓市穩(wěn)步回溫，在開發(fā)商各種層出不窮的宣傳攻勢下，購房者卻愈加理性決策，市場反響良好的樓盤，往往更受購房者青睞，口碑效應(yīng)顯著。從2013年累計銷售業(yè)績十強(qiáng)榜單來看，北辰三角洲、五礦·萬境水岸、當(dāng)代滿庭春MOMΛ、中建·芙蓉嘉苑、長沙奧林匹克花園等均是已在長沙分期銷售多年，長期雄踞各大榜單耀眼位置的實(shí)力大盤。這些樓盤憑借其過硬的品質(zhì)及在長沙多年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，在購房者之間均贏得了不錯的口碑，今年這些樓盤再發(fā)力，老盤新推創(chuàng)銷售佳績。
雨花區(qū)蟬聯(lián)霸主地位
從2013年長沙樓市累計銷售業(yè)績十強(qiáng)樓盤所在區(qū)域的分布來看，雨花區(qū)又再度盤踞本榜單霸主地位。雨花區(qū)已是連續(xù)兩年入席本榜單樓盤數(shù)最多的區(qū)域，本次依然是有4個項目上榜。此外，開福區(qū)有3個樓盤入榜，岳麓區(qū)、天心區(qū)、望城區(qū)各有1個樓盤入榜。望城區(qū)的潤和·紫郡作為今年新上榜的樓盤，主打純粹法式精品社區(qū)，吸引了不少追求社區(qū)品質(zhì)購房者的目光。同為今年新上榜的岳麓區(qū)瀟湘奧林匹克花園則以其教育資源、體育資源和優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境掙得不俗業(yè)績。當(dāng)代滿庭春MOMΛ三期推出全新科技產(chǎn)品，以采用地源熱泵系統(tǒng)供暖降溫住宅為賣點(diǎn)大打科技牌。 |