| TOPIC4 高鐵物流產(chǎn)業(yè) 提升住宅價值 |
飛速奔馳的京廣高鐵，在掠過星城長沙時拉來了一座新城。這座新城集天時地利人和，傳奇般的快速成型讓長沙驚喜萬分。作為長沙東部“客廳”，爭相涌入的人流、物流、資金流讓正走在造城之路上的高鐵新城迎來了房地產(chǎn)市場發(fā)展的新生，頓時讓這片區(qū)域成為最沸騰的城市熱區(qū)，高端、現(xiàn)代化的樓市競爭正在輪番上演……
Part1地產(chǎn)/
掘金城市熱區(qū) 攻城略地正酣
坐落于長沙東南部門戶位置的高鐵新城，這座未來的財富新洼地和置業(yè)新熱點(diǎn)，由于“高鐵+地鐵”雙重效應(yīng)的影響，正掀起新一輪強(qiáng)勁的博弈浪潮。而在新城發(fā)展之路上，土地市場的競爭廝殺首當(dāng)其沖，誰贏得黃金好地誰就在這場攻城略地的角逐中搶占了發(fā)力先機(jī)。近年來，雨花區(qū)的土地出讓市場一直保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，而高鐵新城土地成交的持續(xù)發(fā)力是雨花區(qū)土地市場的最大亮點(diǎn)，同時也是長沙土地市場最為火熱的新興片區(qū)之一。
土地交易逐步升溫
按照高鐵新城整體控制性規(guī)劃，該區(qū)域共有可開發(fā)用地上萬畝，主要進(jìn)行住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游及休閑娛樂設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，引進(jìn)現(xiàn)代商貿(mào)、金融、酒店、商務(wù)辦公、旅游以及休閑娛樂等項目，打造成為輻射長株潭、引領(lǐng)中部的商業(yè)和商務(wù)中心。近年來，隨著高鐵新城多個重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的完成以及開發(fā)投資環(huán)境的不斷向好，高鐵新城的土地掛牌出讓市場開始逐步升溫，并呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢。
根據(jù)長沙市國土資源局國有土地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)數(shù)據(jù)，在高鐵新城土地供應(yīng)方面，從2010年開始，截至2013年9月底，高鐵新城控制性規(guī)劃范圍內(nèi)共有9宗地公開掛牌，合計37.34萬m2，其中，商業(yè)住宅綜合用地5宗，純商業(yè)用地3宗，純住宅用地1宗。按年度供應(yīng)規(guī)模來看，2010年掛牌1宗，2011無地塊掛牌，2012年和2013年1-9月份分別供應(yīng)4宗，而根據(jù)片區(qū)供地計劃預(yù)計2013年第四季度高鐵新城還將有地塊陸續(xù)進(jìn)入市場。從片區(qū)地塊供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，高鐵新城土地供應(yīng)規(guī)模呈逐年擴(kuò)張態(tài)勢，商住綜合用地與純商業(yè)用地是該片區(qū)供應(yīng)地塊的主流用途，商業(yè)、住宅物業(yè)也是近四年來高鐵新城房地產(chǎn)開發(fā)的主要物業(yè)類型。
從土地成交規(guī)模來看，由于高鐵新城土地供應(yīng)規(guī)模逐年增長，營造出逐漸升溫的土地市場行情，于是進(jìn)駐該區(qū)域投資拿地的實力開發(fā)企業(yè)不斷增加，形勢普遍看好，多個地塊在成交后迅速進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段，在經(jīng)歷火熱的商品房供應(yīng)銷售期后，樓盤項目已經(jīng)成熟，正在很好的服務(wù)于高鐵新城的后續(xù)發(fā)展。2010年以來，除2011年沒有地塊成交記錄外，高鐵新城土地成交規(guī)模逐年增加。2010年1月1日武廣高鐵正式通車運(yùn)營，拉開了長沙高鐵新城土地開發(fā)的序幕，當(dāng)年新城土地出讓市場正處于試水起步階段，成交規(guī)模較小，區(qū)域內(nèi)共2宗地成交，合計1.08萬m2。而2011年由于高鐵新城發(fā)展重點(diǎn)在片區(qū)重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)投資環(huán)境優(yōu)化升級上，因此稍微放緩了土地入市的步伐。到了2012年，高鐵新城各類配套基本完成提質(zhì)改造，交通樞紐地位進(jìn)一步凸顯和穩(wěn)固，土地市場的投資環(huán)境不斷看漲，全年共成交土地9.08萬m2，成交面積成倍增長。2013年前三季度土地成交面積更是達(dá)到18.73萬m2，其中一單宗超大規(guī)模地塊面積近6萬m2，預(yù)計第四季度該片區(qū)還將有多個地塊入市，將在今后幾年內(nèi)形成一波房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)高潮。此外，在多宗地塊成功易主的同時，2010年以來共有兩宗地因無人報價而流拍，分別位于高鐵新城的新花侯路和杜花路，用途均為商業(yè)用地。分析流拍原因，可能與近兩年該片區(qū)純商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展偏慢有關(guān)。
升值潛力普遍看漲
自武廣高鐵的正式運(yùn)行和長沙高鐵新城建設(shè)規(guī)劃的拋出，高鐵新城的發(fā)展就倍受關(guān)注，不斷有實力投資商前來“拓荒”。由于高鐵新城得天獨(dú)厚的樞紐級交通優(yōu)勢和逐步升溫的投資氛圍，讓該區(qū)域的發(fā)展越來越順，土地價值不斷升值，區(qū)域吸金能力日益增強(qiáng)，新城未來巨大的發(fā)展?jié)摿α罹蚪鹫邆冓呏酊F。2010年，高鐵新城土地出讓市場起步，當(dāng)年土地成交總金額僅0.29億元，2012年全年土地成交總金額增加至5.91億元，而今年前三季度，高鐵新城土地成交總金額就已接近19億元，預(yù)計全年將突破二十億元大關(guān)。顯而易見，極具財富吸引力的優(yōu)質(zhì)潛力地塊正在給高鐵新城帶來源源不斷的資金流。此外，2013年見證高鐵新城土地迅猛升值的最好證明是區(qū)域內(nèi)開始出現(xiàn)高溢價率成交地塊，位于雨花區(qū)黎托鄉(xiāng)的純住宅用地[2013]網(wǎng)掛016號以溢價率89.57%成交，成交價高出其起始價約4.68億元，打破了前幾年多數(shù)地塊以底價成交的慣例，這將是高鐵新城土地價值進(jìn)一步看漲的信號。
高鐵新城區(qū)域價值的不斷提升和凸顯，土地市場的競爭日趨激烈，必定帶來土地成交價格的不斷上漲，這里從土地成交綜合地價和樓面地價兩方面來分析。一方面，從高鐵新城內(nèi)商業(yè)住宅綜合用地的成交綜合地價來看，2010年以來商住用地成交綜合地價呈成倍上漲的趨勢，土地價格直線上揚(yáng)，2010年商住綜合地價僅2671元/m2（178萬元/畝）；2012年開始高鐵新城區(qū)域價值實現(xiàn)突圍升級，商住綜合地價上漲至6509元/m2（434萬元/畝）；2013年1-9月片區(qū)高鐵效應(yīng)進(jìn)一步膨脹，商住綜合地價上漲至9835元/m2（656萬元/畝），是2010年的約3.7倍，四年間商住綜合地價足足上漲7000余元/m2，土地升值速度非�？�。而從2013年成交的純商業(yè)和純住宅用地成交綜合地價看，純商業(yè)用地為12100元/m2（807萬元/畝），純住宅用地為9099元/m2（607萬元/畝），各類用途地塊屬純商業(yè)用地成交綜合地價最高，并且預(yù)計后期各類用地的綜合地價還會有較大上漲空間。
另一方面，樓面地價最能預(yù)測地塊成交開發(fā)后物業(yè)的銷售價格高低。從商住綜合用地樓面地價看，2010年以來同樣呈直線上漲態(tài)勢，2010年僅807元/m2，2012年上漲至1627元/m2，2013年達(dá)到2185元/m2，四年間商住用地樓面地價上漲1300余元/m2，這也預(yù)示著高鐵新城的商品房價格正處于不斷上漲期。而純商業(yè)與純住宅樓面地價也居于中等偏上水平。2013年成交的純商業(yè)用地樓面地價為3033元/m2，純住宅用地樓面地價為2200元/m2，均高于該片區(qū)目前的商住綜合樓面地價。未來隨著高鐵新城的不斷發(fā)展成熟，土地價格和商品房價格仍將處于上升通道。
本土房企捷足先登
在高鐵新城多年來的開發(fā)建設(shè)過程中，受到越來越多投資企業(yè)的關(guān)注與青睞，這其中湖南本土房地產(chǎn)企業(yè)似乎最早嗅到高鐵新城未來發(fā)展巨大潛力，在土地市場環(huán)節(jié)便早早捷足先登，占得融入?yún)^(qū)域發(fā)展先機(jī)。同時，得益于這些本土房企資金流的積極投入，才進(jìn)一步激活了高鐵新城的價值點(diǎn)。2010年以來，進(jìn)駐高鐵新城拿地房企中湖南本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較多，包括湖南旺華置業(yè)、湖南匯智置業(yè)、湖南省浩翔置業(yè)、湖南湘誠壹佰置地、湖南九龍經(jīng)貿(mào)集團(tuán)、湖南明大投資等。另外，運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)旗下的湖南運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2010年就將商住用地收入囊中，同時運(yùn)達(dá)中央廣場項目也是高鐵新城內(nèi)已經(jīng)發(fā)展比較成熟的大型城市綜合體項目，外地品牌房企綜合實力在高鐵新城同樣表現(xiàn)搶眼。
Part2房產(chǎn)/
完美對接需求 市場競爭升級
在高鐵、地鐵的聚光燈下，高鐵新城土地市場發(fā)展日益火爆，伴隨而來的便是房地產(chǎn)市場的漸入佳境，正迎來它最黃金的高品質(zhì)地產(chǎn)時代。2013年1-9月底，長沙內(nèi)六區(qū)中，雨花區(qū)新建商品房網(wǎng)簽面積238.54萬m2，僅次于岳麓區(qū)的301.11萬m2排名第二，同比增長36.61%，且新房網(wǎng)簽量明顯高于其他各區(qū)。雨花區(qū)房地產(chǎn)市場這樣的成績背后，高鐵新城的房地產(chǎn)市場發(fā)展無疑是該區(qū)最大的功臣。
本專題以長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)為數(shù)據(jù)來源，對近年來高鐵新城房產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行全面的分析，剖析新城房產(chǎn)市場發(fā)展軌跡和未來發(fā)展趨勢，全方位展示高鐵新城房產(chǎn)市場的美好前景�？紤]到以高鐵站為核心的區(qū)域房地產(chǎn)市場具有輻射范圍廣的特點(diǎn)，這里選取高鐵新城規(guī)劃范圍外更廣的武廣板塊范圍作為房產(chǎn)市場分析研究的區(qū)域，具體板塊范圍是人民東路以南，東二環(huán)、樹木嶺路、井圭路以東，香樟路以北區(qū)域，因此以下市場數(shù)據(jù)均以此板塊范圍為界進(jìn)行統(tǒng)計分析。
高檔樓盤比比皆是
根據(jù)高鐵新城的總體規(guī)劃思路，其房地產(chǎn)項目的總體定位主要是高端商業(yè)項目、高檔大戶型住宅小區(qū)等，打造長沙全新高品質(zhì)的商業(yè)物流高地和宜居生活圈層。自武廣高鐵開通之后，高鐵新城的房產(chǎn)市場發(fā)展就在明顯提速，高端商業(yè)商務(wù)項目、高檔住宅小區(qū)等如雨后春筍般拔地而起，高樓大廈比比皆是，區(qū)內(nèi)物業(yè)明顯受到置業(yè)人群的青睞，置業(yè)人群的高漲熱情印證了區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ呐噬?013年1-9月底，武廣板塊內(nèi)在售（有成交記錄）的樓盤共有50余個，主要有華晨商業(yè)廣場、東城港家園、中城·麗景香山、嘉宇·盛世華章、新城新世界、茂華·禧都會、萬科 金域華府、新華都萬家城、運(yùn)達(dá)中央廣場、嘉盛華庭、恒大綠洲、象嶼·優(yōu)山美地、喜盈門·范城、國中星城、華雅花園、天晟·海拔東方、合能·雨花公館、華悅商業(yè)廣場、一品嘉庭、博雅公寓、東瀾灣嘉園、中隆國際·御璽、橄欖君庭、三江·花中城等眾多知名商業(yè)、住宅項目。而2013年1-9月底，板塊內(nèi)有新開盤記錄的樓盤也不下10個，主要包括興蘇廣場、合能·雨花公館、嘉宇·盛世華章、新城新世界、萬科 金域華府、運(yùn)達(dá)中央廣場、茂華·禧都會等項目，它們紛紛給力推盤，助推片區(qū)升溫，搶占新興市場。通過近年來的發(fā)展，高鐵新城已經(jīng)成為了目前長沙最高檔的居住聚集區(qū)之一，同時也逐漸形成了長沙新興的商業(yè)繁華都市區(qū)。
不同物業(yè)供應(yīng)差異明顯
2010年以來武廣板塊商品房供應(yīng)量整體保持比較穩(wěn)定的規(guī)模，其中2010年商品住宅形成了一輪供應(yīng)高潮，而后商品住宅供應(yīng)稍有減少，而商業(yè)門面、辦公寫字樓供應(yīng)則呈現(xiàn)逐年增加的趨勢，不過商品住宅仍是近年來板塊供應(yīng)的主力物業(yè)。從商品住宅來看，2010年新增供應(yīng)12198套、135.18萬m2，是2010年以來武廣板塊商品住宅供應(yīng)量最多的年份。經(jīng)歷2010年的集中上市，2011年新增供應(yīng)明顯收斂，2012年隨著武廣板塊土地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等的發(fā)展，房產(chǎn)市場進(jìn)一步成熟，商品住宅供應(yīng)呈現(xiàn)回升態(tài)勢。從商業(yè)門面來看，2010年新增供應(yīng)1254套、9.35萬m2，2011年供應(yīng)量明顯放緩，而2012年商業(yè)門面供應(yīng)又呈現(xiàn)激增趨勢，年度供應(yīng)套數(shù)和面積同比分別增長約216%、282%，板塊內(nèi)高端商業(yè)發(fā)展態(tài)勢持續(xù)向好。從辦公寫字樓來看，2010年以來新增供應(yīng)量基本呈逐年上升趨勢，2013年1-9月就已供應(yīng)941套、10.91萬m2，規(guī)模遠(yuǎn)超前幾年。2010年以來武廣板塊不同物業(yè)供應(yīng)規(guī)模和趨勢存在明顯差異主要是因為板塊發(fā)展早期通過大量商品住宅供應(yīng)達(dá)到聚集人氣的效果，爾后再逐步推出商業(yè)、辦公等高端配套，最終形成完整齊全的區(qū)域房地產(chǎn)市場格局。
商業(yè)辦公銷量穩(wěn)中有增
受到2010年以來不同物業(yè)供應(yīng)量的趨勢差異的影響，武廣板塊2010年以來商品房銷售情況也基本呈現(xiàn)同樣的特點(diǎn)：商品住宅是板塊近年來的物業(yè)成交主力；從趨勢看前期商品住宅成交量較大，市場反映比較強(qiáng)烈，2011年開始隨著商品住宅供應(yīng)的放緩，銷售量也出現(xiàn)逐年萎縮。而今年1-9月，武廣板塊商品住宅銷售套數(shù)6614套、銷售面積70.34萬m2，前三季度成交規(guī)模已和2012年全年的規(guī)�；境制�，今年板塊住宅市場出現(xiàn)明顯回暖，住宅存量去化效果比較明顯，預(yù)計到年末成交量將實現(xiàn)同比大幅增長。商業(yè)門面、辦公寫字樓方面，2010年以來兩類物業(yè)銷售量呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的良好市場行情，尤其辦公寫字樓物業(yè)在2012年和2013年發(fā)展勢頭十分強(qiáng)勁，銷售形勢十分喜人，主要是喜盈門·范城、興蘇廣場等商業(yè)綜合類項目集中發(fā)力，受到市場熱情追捧。2013年1-9月武廣板塊辦公寫字樓銷量達(dá)到926套、9.78萬m2，為板塊特別是高鐵新城的高端商務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展打下了很好的基礎(chǔ)。后期隨著武廣板塊人氣的聚集和房地產(chǎn)市場格局的不斷完善升級，區(qū)域投資價值還會大幅看漲，因此板塊內(nèi)商品房銷售將會呈增長趨勢。
商品房成交價格持續(xù)攀升
2010年以來武廣板塊商品房銷售金額中，每年均是商品住宅成交額占絕對比例，而商業(yè)、辦公的成交總金額量相對較小，但均在逐年增長，占板塊年度銷售總金額的比例也在不斷攀升。2010-2012年商品住宅年度成交額雖然逐年遞減，但2013年1-9月商品住宅市場行情明顯看好，前三季度成交金額近50億元，逼近去年年度住宅成交總金額，同時商品房成交總金額已超過去年，可見2013年武廣板塊在商品住宅成交上將是一個豐收年。商業(yè)門面、辦公寫字樓方面，2012年成交金額分別為10.19、4.94億元，同比分別增長約6%、1195%，辦公物業(yè)成交金額漲幅驚人。而2013年1-9月，商業(yè)、辦公成交金額分別達(dá)到14.15、10.91億元，遠(yuǎn)超前三年的各年度成交額，預(yù)計今年全年銷售總金額將創(chuàng)下歷史新高。
從銷售均價來看，2010年以來武廣板塊房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Σ粩嗟玫酵诰�，價值在不斷攀升，商品住宅、商業(yè)門面、辦公寫字樓幾大物業(yè)類型的銷售均價均在逐年上漲，板塊房地產(chǎn)市場越來越熱。商品房價格方面，從2010年的5416元/m2上漲至2013年1-9月的8367元/m2，均遠(yuǎn)高于當(dāng)年全市商品房的均價水平。商品住宅成交均價則持續(xù)上揚(yáng)，從2010年的5252元/m2上漲至2013年1-9月的7101元/m2，四年間上漲1800余元/m2，住宅大型高端化、片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套的完善以及宜居環(huán)境的打造等因素促使板塊內(nèi)住宅價格的上漲。商業(yè)門面價格除今年以來略有下降外，其余各年都呈現(xiàn)上行態(tài)勢，2012年商業(yè)門面均價高達(dá)18522元/m2，預(yù)計未來隨著更多高端商業(yè)廣場、城市綜合體項目的入市，商業(yè)均價有望突破兩萬元大關(guān)。辦公寫字樓均價從2010年的7137元/m2上漲至2013年1-9月的11158元/m2，2013年均價更是加速上漲，首次突破萬元大關(guān)，后期考慮板塊內(nèi)不少高端商務(wù)項目的推出，辦公類物業(yè)價格還存在一定的上升空間。
本省外地購房者是置業(yè)主力
由于高鐵新城擁有得天獨(dú)厚的高鐵、地鐵等現(xiàn)代快速交通資源，區(qū)位優(yōu)勢十分誘人，因此該板塊的房地產(chǎn)市場對于高鐵沿線城市以及本省外地置業(yè)人群具有超強(qiáng)的吸引力。2010年至2013年1-9月，板塊內(nèi)本省外地（除長沙市）戶籍的購房者始終占較大比例，每年基本保持在50%以上，并有增長的勢頭，2013年占比高達(dá)62.28%。本市戶籍購房者的占比則基本維持在24%-30%之間，但占比出現(xiàn)下降趨勢，2013年1-9月本市購房者占比僅為24.97%�？梢�，本省外地購房者，包括眾多返鄉(xiāng)置業(yè)人流將是未來武廣板塊，尤其是高鐵新城的主力購房人群。
中等偏大戶型持續(xù)熱銷
從商品房銷售套均面積來看，2010年以來基本保持在100 m2左右，也就是說武廣板塊商品房成交基本以中等戶型為主。暢銷戶型方面，2010年，三室兩廳、二室二廳的商品住宅戶型最為暢銷，分別銷售5848、4423套。2011、2012年則是二室二廳戶型最為暢銷，其次是三室兩廳。今年1-9月三室兩廳戶型又回到暢銷戶型首位，共銷售2444套，其次是二室二廳。總而言之，武廣板塊內(nèi)中等偏大的戶型最受購房者青睞。從年度銷售面積樓盤排名來看，2010年前三位的樓盤分別是恒大綠洲、萬科 金域華府、雙水灣嘉園；2011年前三位的樓盤分別是新城新世界、萬科 金域華府、恒大綠洲；2012年銷售面積前三的樓盤則是萬科 金域華府、森林城、新城新世界；而今年1-9月武廣板塊內(nèi)最熱銷的樓盤是合能·雨花公館、喜盈門·范城、新城新世界�？偟膩碚f，如萬科 金域華府、新城新世界、恒大綠洲等知名品牌開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)典大盤最為熱銷，并且長時間受到購房者熱捧，市場口碑非常不錯。這些暢銷案例也為武廣板塊內(nèi)樓盤開發(fā)定位提供了指引。
典型樓盤市場表現(xiàn)搶眼
茂華·禧都會
茂華·禧都會是高鐵新城內(nèi)最早的高端商住項目之一，2007年10月就已開始預(yù)售，截至2013年9月底，該項目住宅供應(yīng)約38.54萬m2，以兩室、三室、四室精裝為主力供應(yīng)及熱銷套型；商業(yè)供應(yīng)約2.10萬m2。從成交量看，從首次預(yù)售至2013年9月底，住宅成交30.17萬m2，可售面積8.37萬m2，成交金額15.81億元，住宅套均成交面積為132m2，以高檔大戶型為主；商業(yè)成交1.61萬m2，可售面積0.49萬m2，成交金額2.47億元。項目口碑良好，受到市場熱捧，住宅、商業(yè)的整體去化率均逼近80%，是新城內(nèi)難得的熱銷樓盤。銷售價格方面，茂華·禧都會走上層路線，從首次預(yù)售至2013年9月底，項目的住宅均價為5241元/m2，商業(yè)均價為15296元/m2，而僅看2013年1-9月，住宅均價達(dá)到8367元/m2，商業(yè)均價為21638元/m2，已突破兩萬大關(guān)，可見該項目銷售價格低開高走，后期升值潛力不斷凸顯，價格隨之水漲船高。
喜盈門·范城
喜盈門·范城是高鐵新城內(nèi)最受矚目的城市綜合體項目，規(guī)劃建筑面積48萬m2，引進(jìn)家居賣場、百貨賣場等，以商鋪和辦公寫字樓物業(yè)為主。2012年4月項目首次開盤，引起新城內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場的銷售高潮。從首次預(yù)售至2013年9月底，項目共供應(yīng)商業(yè)約21.78萬m2，以大型賣場和小商鋪為主，辦公供應(yīng)13.48萬m2。截止2013年9月底，商業(yè)共銷售4.96萬m2，可售面積16.82萬m2，成交金額9.15億元；辦公8.16萬m2，可售面積5.32萬m2，成交金額6.46億元。商業(yè)整體去化率為22.75%，辦公為60.52%。由于項目開盤時間不長，加之今年其商業(yè)賣場的開張營業(yè)，人氣進(jìn)一步聚集，后期去化效果將會越發(fā)理想。銷售價格方面，2013年1-9月，項目商業(yè)銷售均價達(dá)21939元/m2，辦公物業(yè)均價為7802元/m2，目前各類物業(yè)仍在熱銷中，后期還將有公寓推出。
嘉宇·盛世華章
嘉宇·盛世華章2008年初開始首次開盤預(yù)售，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到40萬m2，也屬高鐵新城內(nèi)較早的商住項目。從首次預(yù)售至2013年9月底，該項目住宅供應(yīng)約25.54萬m2，以三室二廳、兩室二廳、四室二廳為主力供應(yīng)及熱銷戶型；商業(yè)供應(yīng)約0.80萬m2。從成交情況看，從首次預(yù)售至2013年9月底，住宅成交20萬m2，可售面積5.54萬m2，成交金額10.23億元，住宅套均成交面積為128m2，中等偏大戶型是銷售主力；商業(yè)成交0.43萬m2，可售面積0.37萬m2，成交金額0.76億元，項目主要以住宅為主推物業(yè)類型，商業(yè)為輔。從整體去化率看，項目的住宅去化率接近80%，商業(yè)去化率也超過50%，銷售情況比較好。項目銷售價格更是逐年上漲，2013年1-9月，住宅均價為6694元/m2，商業(yè)均價高達(dá)24983元/m2，未來商業(yè)物業(yè)發(fā)展?jié)摿α钊似诖?/p>
運(yùn)達(dá)中央廣場
運(yùn)達(dá)中央廣場于2011年3月首次批準(zhǔn)預(yù)售，規(guī)劃建筑面積約60萬m2，定位為大型高端城市綜合體。從首次預(yù)售，截至2013年9月底，該項目共供應(yīng)住宅約20.30萬m2，以三室兩廳、四室兩廳為主力供應(yīng)套型，同時也是項目最暢銷的戶型；商業(yè)供應(yīng)約0.24萬m2，辦公約6.09萬m2。從銷售業(yè)績看，從首次預(yù)售至2013年9月底，住宅成交9.87萬m2，可售面積10.43萬m2，成交金額14.53億元，住宅套均成交面積為190m2，以超大戶型為主；辦公成交2.88萬m2，可售面積3.21萬m2，成交金額4.09億元，住宅、辦公的整體去化率均接近50%。而商業(yè)則是開發(fā)企業(yè)自持經(jīng)營。從銷售價格看，2013年1-9月，住宅網(wǎng)簽均價14821元/m2，從價位上體現(xiàn)出運(yùn)達(dá)中央廣場高檔精裝修豪宅銷售火爆。而辦公網(wǎng)簽均價14201元/m2，升值潛力被普遍看好，價格還存在上漲空間。預(yù)計后期運(yùn)達(dá)中央廣場還將陸續(xù)推出新品。
新華都·萬家城
新華都·萬家城是高鐵新城內(nèi)少有的超級大盤，以兩居、三居、四居住宅為主，2010年9月入市開售。從首次預(yù)售至2013年9月底，該項目住宅供應(yīng)約23.94萬m2，商業(yè)供應(yīng)約0.37萬m2。截至2013年9月底，住宅已成交17.04萬m2，可售面積6.90萬m2，成交金額9.54億元，套均成交面積115 m2，其中兩居、三居室最受市場青睞；商業(yè)成交0.15萬m2，可售面積0.22萬m2，成交金額0.39億元，兩類物業(yè)整體去化率分別為71.21%、39.31%。由于項目開發(fā)以住宅為主，因此住宅銷售行情被看好，商業(yè)主要作為居住配套來經(jīng)營。銷售價格方面，從首次預(yù)售至2013年9月底，該項目住宅整體均價為5596元/m2，商業(yè)均價高達(dá)27059元/m2，而2013年1-9月，住宅價格為6471元/m2，價格整體呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢。
后期亮點(diǎn)樓盤值得期待
目前，武廣板塊乃至高鐵新城內(nèi)已經(jīng)呈現(xiàn)眾多品質(zhì)樓盤爭相斗艷的局面，區(qū)域價值不斷提升和凸顯，房地產(chǎn)市場發(fā)展風(fēng)生水起，并且在不斷升級和成熟。細(xì)數(shù)下來，2013年后期以及明年，武廣板塊房地產(chǎn)市場還將處于上升期，眾多新老盤將持續(xù)推新發(fā)力，多個亮點(diǎn)樓盤更加值得期待。例如，預(yù)計于2013年11月開盤的半山壹號，主打普通住宅，規(guī)劃建筑面積34萬m2，以120m2三房和88m2兩房為主力供應(yīng)戶型，將對板塊市場形成較大供應(yīng)量；定位為寫字樓、商住、公寓為一體的城市綜合體歐亞達(dá)國際廣場即將開盤，為板塊內(nèi)城市綜合體添彩；由長沙融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的融科·檀香山、融科·香山國際等兩個精裝修樓盤也在籌建中，主打兩房、三房等高檔住宅，將搶占后期板塊高端精裝修住宅市場，給購房者更多置業(yè)選擇。
Part3名盤/ 特色產(chǎn)品競現(xiàn) 盡顯高端氣質(zhì)
茂華·禧都會 武廣貴脈唯一純板精裝
項目特色：
學(xué)區(qū)房+地鐵房+準(zhǔn)現(xiàn)房+精裝修
最新動態(tài)：
茂華·禧都會在售B21、B22棟87-116平米精裝2-3房折后均價8800元/平米，A13棟176平米精裝4房折后均價11000元/平米，購房按揭92折，全款91折優(yōu)惠。
銷售熱線：
0731-85281111
技術(shù)指標(biāo)：
開 發(fā) 商湖南茂華置業(yè)有限責(zé)任公司參 考 價 格8800元/平米
項目地址雨花區(qū)體育新城古曲南路198號總占地面積62000平米
綠 化 率40%總建筑面積156000平米
容 積 率2.2物業(yè)公司長沙茂華物業(yè)管理有限公司
主力戶型80-100m22房，100-140m23房物業(yè)費(fèi)小于3元/平米/月
批準(zhǔn)預(yù)售總套數(shù)3051套住宅可售套數(shù)691套
交通狀況長沙最核心的六位一體交通樞紐——黃花國際機(jī)場、武廣及滬昆高鐵、城際京珠高速、長株潭城際輕軌、城市便捷路網(wǎng)、三地鐵（2號線、4號線、5號線）；公交線路包括121路、160路、156路、147路
五證信息茂華·禧都會已取得土地使用權(quán)證：長國用2006第037766號；建設(shè)工程規(guī)劃許可證：建2[2007]0055號；建設(shè)用地規(guī)劃許可證：出[2006]0315；建設(shè)工程施工許可證號：430101200704301001
附表：最新商品房預(yù)售許可證
棟號預(yù)售許可證號發(fā)證日期預(yù)售總面積（m2）申報成交均價（元/m2）
B20棟2013-01392013-03-276165.549324
B23棟2013-01412013-03-2710656.39164
B24棟2013-01422013-03-276430.69125
B26棟2013-01432013-03-276996.89093
項目優(yōu)勢：
茂華·禧都會項目位于武廣核心區(qū)，2.2超低容積率，綠化率40%，建筑面積156000平方米，占地面積62000平方米，是茂華地產(chǎn)全力打造的一個16萬平方米的精裝項目，開發(fā)商秉持“履信思順 豐屋潤身”的開發(fā)理念，將茂華·禧都會打造成高端人文社區(qū)。
學(xué)區(qū)房，名校相伴，金牌教育
茂華·禧都會周邊200米內(nèi)匯聚三大名校：萬嬰幼兒園，長沙口碑最好的早教機(jī)構(gòu)；楓樹山小學(xué)，擁有數(shù)十年育人經(jīng)驗的老牌小學(xué)；廣益中學(xué)，脈承湖師大附中，高升學(xué)率，2012本科上線達(dá)99.2%，一本上線超80%。茂華·禧都會憑依萬嬰幼兒園——楓樹山小學(xué)——廣益中學(xué)，打造襁褓至成人的15年金牌教育，望族家范得以鼎盛相傳。
地鐵房，交通暢達(dá)，共享繁華
項目距離地鐵2號線長沙大道站步行在5分鐘之內(nèi)。地鐵2號線是長沙首條開通的地鐵線路，線路自西向東途經(jīng)汽車西站、溁灣鎮(zhèn)、五一廣場、長沙火車站、馬王堆、芙蓉區(qū)政府、長沙大道、長沙火車南站，東西貫穿了長沙最繁華、最核心的幾大商圈，地鐵2號線在2014年通車以后，將使項目業(yè)主出行更加便捷，30分鐘內(nèi)暢達(dá)長沙各大繁華中央，無論是工作上班，還是逛街購物都是十分方便。
準(zhǔn)現(xiàn)房，品質(zhì)保障，交房在即
與期房相比較，茂華·禧都會準(zhǔn)現(xiàn)房在售，可以讓置業(yè)者深入現(xiàn)場了解項目品質(zhì)，實地考察項目戶型，從小區(qū)內(nèi)部的樓間距、日照等條件，充分感受小高層、低密度、低容積小區(qū)的舒適；同時也可以看到建筑外立面珍貴石材從建筑底部一路向上鋪陳至頂，輔以鏤花銅飾、藝術(shù)浮雕，充分感受京派府邸的高端大氣。
精裝修房，節(jié)約時間，省心入住
采用2500元/平米的高標(biāo)準(zhǔn)裝修，茂華·禧都會在十?dāng)?shù)年成熟精裝經(jīng)驗、數(shù)千次調(diào)研、上百次精益求精改進(jìn)的基礎(chǔ)之上，充分考慮當(dāng)代望族的身份屬性及生活、社交習(xí)慣，精心導(dǎo)入家族名門生活理念，在全球范圍內(nèi)甄選各類頂級家裝品牌，源自意大利的科寶·博洛尼、科馬衛(wèi)浴、法貝廚衛(wèi)，中國頂級的圣象地板、雷士照明等，打造一座傳世府邸。
《長沙樓市》點(diǎn)評：茂華·禧都會作為高鐵新城在售的地鐵精裝房，純板式設(shè)計的產(chǎn)品十分稀缺，京派府邸的小高層，整體風(fēng)格看上去非常大氣；目前項目園林實景已經(jīng)呈現(xiàn)，從現(xiàn)場來看園林設(shè)計非常精致，園林內(nèi)設(shè)計有坡地、流水、亭臺等，細(xì)節(jié)上體現(xiàn)了項目對品質(zhì)的精益求精；一站式的教育配套資源，距離地鐵2號線長沙大道站步行在5分鐘之內(nèi)，周邊成熟的餐飲等生活配套，整體上來說非常適合改善型買家。
喜盈門·范城中國首個時尚綜合體
項目特色：
國際時尚商業(yè)航母
最新動態(tài)：
喜盈門·范城推30-300平成熟現(xiàn)鋪帶租約熱售，即買即賺。商鋪、寫字樓優(yōu)惠1萬元/套，公寓優(yōu)惠5000元/套。
銷售熱線：
0731-88276868
技術(shù)指標(biāo)：
開 發(fā) 商湖南潤領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司參 考 價 格公寓8000元/平米
項目地址萬家麗中路三段36號（雨花區(qū)政府對面）總占地面積約100畝
綠 化 率43.8%總建筑面積480000平米
容 積 率5.5物業(yè)公司湖南喜盈門范城物業(yè)服務(wù)有限公司
主力戶型20-1000m2商鋪、40-80m2公寓物業(yè)費(fèi)商鋪10元/m2/月，公寓3元/m2/月
批準(zhǔn)預(yù)售總套數(shù)4568套住宅可售套數(shù)
交通狀況公交16、124、406、806、城市快巴等，地鐵5號線、7號線兩條地鐵交匯中心，2號線、4號線5分鐘即達(dá)，緊鄰城際輕軌香樟路站
五證信息喜盈門·范城已取得土地使用權(quán)證：長國用（2010）第022969號；建設(shè)工程規(guī)劃許可證：建2（2011）0173號、建2（2011）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證：出【2010】0087號；建設(shè)工程施工許可證號：430000201203220101
附表：最新商品房預(yù)售許可證
棟號預(yù)售許可證號發(fā)證日期預(yù)售總面積（m2）申報成交均價（元/m2）
1、2棟及地下2012-01132013-08-05235153.5228541
3棟2012-01142013-08-0519402.9216348
4、5、7棟2012-01152013-08-0562694.0323312
6、8棟2012-01162013-08-0535289.5421840
項目優(yōu)勢：
喜盈門·范城是一個48萬平方米的時尚城市綜合體，位居長沙未來CBD--雨花區(qū)武廣新城，坐落于長沙市、株洲市、湘潭市的幾何正中心，毗鄰城市動脈萬家麗路，南靠木蓮路，西享圭塘河極致風(fēng)光，坐擁長珠潭一體化新地標(biāo)。
定位精準(zhǔn)，業(yè)態(tài)豐富
喜盈門集團(tuán)斥資30余億，整合國際著名商業(yè)巨頭和國內(nèi)著名強(qiáng)勢商業(yè)企業(yè)，將在長沙市雨花區(qū)建立華中地區(qū)品質(zhì)和定位最高的城市綜合體，締造一個比上海恒隆廣場更時尚的長沙新地標(biāo)——喜盈門·范城。項目集國際時尚百貨購物中心、甲級寫字樓、時尚建材家具生活館、連鎖大賣場、精裝奢華酒店公寓、影視城、酒吧休閑街、休閑餐飲、金融中心、下沉式環(huán)繞型商業(yè)步行街等互為依托的城市頂級業(yè)態(tài)組合，將建成湖南省規(guī)模最大、檔次最高、功能最全、配套設(shè)施最完善的國際化時尚商業(yè)航母。
品牌云集，時尚高端
作為全國首個時尚娛樂定位的城市綜合體，長沙喜盈門·范城賣場在2013年6月28日已經(jīng)開門營業(yè)。項目自奠基以來，一直以高姿態(tài)、高標(biāo)準(zhǔn)、高曝光度出現(xiàn)在大家的視野中，“范城”已是有范兒、潮流派的代表。從目前入駐品牌來看，喜盈門·范城也是頗有架勢。如：香港莎莎、C&A、保利國際影院、華潤萬家、H&M、優(yōu)衣庫、謝娜歡型店、星巴克、必勝客、85°C等等，對他們來說選擇長沙喜盈門·范城，也是對潮流時尚的堅持，對美好長沙的追尋。
三網(wǎng)縱橫，便捷交通
項目位于長沙二環(huán)和三環(huán)之間，地處長沙15公里都市圈內(nèi)，距武廣高鐵站3.5公里(約5分鐘車程)，城南省府8公里（約10分鐘車程）、火車站8.5公里（約20分鐘車程），五一廣場11公里（約25分鐘車程）、黃花機(jī)場24公里（約40分鐘車程），到達(dá)最近的京港澳高速出入口僅3公里（約10分鐘車程），同時是萬家麗路、木蓮路、湘府路、香樟路交匯處，緊靠京廣高鐵、長株潭城鐵。
《長沙樓市》點(diǎn)評：作為中國首個定位為娛樂地產(chǎn)的綜合體項目，喜盈門·范城規(guī)劃多重物業(yè)，開發(fā)商自持物業(yè)50%左右，對外銷售的僅50%左右，這既保證客戶的穩(wěn)定收益，降低投資風(fēng)險，又保證了賣場的商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化分配和招商，充分體現(xiàn)了一個成熟物業(yè)對賣場的科學(xué)管理。
嘉宇中央公寓嘈雜世界少有的一片“靜”土
項目特色：
地鐵口物業(yè)，超寬樓間距
最新動態(tài)：
嘉宇中央公寓86-121平米超高贈送N+1戶型感恩加推�，F(xiàn)首付僅需8萬起，交5000直減20000元，一次性付款98折、按揭99折。
銷售熱線：
0731-84916777、84912777
技術(shù)指標(biāo)：
開發(fā)商湖南省新康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司參考價格起價6500元/平米
項目地址長沙大道與沙灣路交匯處總占地面積135520平米
綠化率40．3%總建筑面積40萬平米
容積率3物業(yè)公司大當(dāng)家物業(yè)管理
主力戶型89-129平米創(chuàng)新N+1戶型物業(yè)費(fèi)1.6元/平米/月
批準(zhǔn)預(yù)售總套數(shù)2155套住宅可售套數(shù)497套
交通狀況地鐵2號線、148、348、503、707、912等公交車途經(jīng)項目門口
五證信息嘉宇中央公寓已取得土地使用權(quán)證：長國用[2010]第002160號；建設(shè)工程規(guī)劃許可證：建1【2007】0186號；建設(shè)用地規(guī)劃許可證：出【2005】0286號；建設(shè)工程施工許可證號：430101200708290101
附表：最新商品房預(yù)售許可證
棟號預(yù)售許可證號發(fā)證日期預(yù)售總面積（m2）申報成交均價（元/m2）
C2棟2013-04162013-07-3011242.427597
C3棟2013-04172013-07-3022845.227308
C6棟2013-04442013-08-2811242.428208
項目優(yōu)勢：
嘉宇中央公寓由湖南省新康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于雨花區(qū)長沙大道與沙灣路東北角的尚東核心區(qū)，雄踞繁華城央一隅。周邊商場、市場林立，一站式便捷商業(yè)體驗。
地鐵口岸，出入方便
項目周邊交通極為便利，與長沙最先開通地鐵2號線長沙大道站口無縫對接，一步跨入便捷地鐵時代。148、348、503、707、912等數(shù)條公交線路為出行護(hù)航，輕松到達(dá)長沙任何一處。項目距東塘商圈驅(qū)車8分鐘車程，五一廣場15分鐘，火車站10分鐘，長沙高鐵南站8分鐘，黃花國際機(jī)場15分鐘路程。
科學(xué)規(guī)劃，居家舒適
類板式的高層裝飾藝術(shù)建筑群，從鋼筋水泥森林中脫穎而出，成為每一位業(yè)主的身份標(biāo)簽。小區(qū)內(nèi)的樓棟間距，采用點(diǎn)式布局的手法，超寬樓間距，間距達(dá)到70-100米，充分照顧到每家每戶的通風(fēng)采光，真正感受低密度、高綠化的園林居家環(huán)境。
整體采用風(fēng)靡歐美數(shù)個世紀(jì)的Art-Deco建筑風(fēng)格，讓藝術(shù)氣息在城市中也不斷流動。項目綠化率高達(dá)40.3%，嘈雜世界少有的一片“靜”土。規(guī)劃的籃球場、羽毛球場，供業(yè)主盡情揮灑汗水，暢享健康生活。
創(chuàng)新戶型，超高贈送
毛坯房的設(shè)置，讓每位業(yè)主均能按照喜好裝飾自己的家。所有戶型均為坐北朝南，兩梯四戶，每家每戶都帶入戶花園。戶型設(shè)計均為超高贈送的“N+1戶型”，涵蓋89-129平米的兩房、緊湊三房、三房、四房等，適合所有居住需求的人群。
每戶層高達(dá)到2.9m，寬敞的空間，戶型周正，室內(nèi)布局合理，南北通透，明廚明衛(wèi)，動靜干濕分離，將休息區(qū)與休閑區(qū)合理的區(qū)分開來，滿足不同層次居住條件的需求。
《長沙樓市》點(diǎn)評：
嘉宇中央公寓是嘉宇·盛世華章的三期，目前小區(qū)一二期已經(jīng)交房，臨街商業(yè)也有不少已經(jīng)進(jìn)駐，餐飲、超市、藥店、門診、學(xué)校等配套都比較完善，可以滿足業(yè)主日常居家的需求，整個小區(qū)居住氛圍比較成熟，并且與地鐵2號線長沙大道站一路之隔，交通極為便利。 |