| 樓市觀察家 |
聚焦政策微調(diào)下樓市表情
6大關(guān)鍵字解讀上半年樓市
光陰荏苒，歲月如梭，一轉(zhuǎn)眼，2013年已然過(guò)半�；厥走^(guò)去的6個(gè)月，樓市可謂是風(fēng)起云涌，熱鬧非凡。新國(guó)五條、地王、錢(qián)荒、房產(chǎn)稅……凡此種種，都成為了上半年樓市的注腳，構(gòu)成了今年上半年的關(guān)鍵字。2013下半年樓市走勢(shì)如何？是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)？一直寄予厚望、卻前途未卜的房產(chǎn)稅究竟會(huì)不會(huì)擴(kuò)圍？通過(guò)關(guān)鍵字，本期觀察家為您全面梳理2013年上半年的全國(guó)樓市，帶您看遍樓市風(fēng)云變幻。
新國(guó)五條
事件回放：
2013年上半年最重要的政策無(wú)疑是兩會(huì)前出臺(tái)的“新國(guó)五條”，除了再次重申限購(gòu)、限貸不放松，要求各地制定房?jī)r(jià)年度調(diào)控目標(biāo)等原有動(dòng)作之外，“新國(guó)五條”及其細(xì)則中還釋放出了“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”和“按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個(gè)人所得稅”等重磅炸彈。3月底，北京、上海、廣州等眾多城市出臺(tái)了具體實(shí)施細(xì)則，緊接著，各地的二手房市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)“瘋狂期”。五月份，市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)平穩(wěn)調(diào)整期。
各地反應(yīng)：
北京：京籍單身人士禁購(gòu)二套房 上半年“漲”聲一片
3月30日下午，北京市人民政府辦公廳印發(fā)《北京市人民政府辦公廳貫徹落實(shí)<國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知>精神，進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），《通知》宣布3月31日起正式執(zhí)行，并要求堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施。北京戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
受3月底新政影響，北京新房及二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的階段性分化，不過(guò)，整體來(lái)看，今年北京上半年新房及二手房成交均出現(xiàn)大幅上漲，其中新房成交量創(chuàng)近4年新高，二手房同比上漲七成。此外，上半年北京土地市場(chǎng)和房企業(yè)績(jī)也均表現(xiàn)不俗，上半年土地出讓金超過(guò)去年全年，同比上漲近4倍。
上海：樓市“國(guó)五條”新政效應(yīng)遞減 二手房回歸常態(tài)
3月30日，上海市政府辦公廳印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》的實(shí)施意見(jiàn)，意見(jiàn)指出，將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和走勢(shì)研判。要求各有關(guān)部門(mén)要全面、準(zhǔn)確、及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，正確解讀政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)。
據(jù)《青年報(bào)》報(bào)道，“新國(guó)五條”上海細(xì)則出爐已三個(gè)月，但影響力最大的20%個(gè)稅依然未執(zhí)行，新政效應(yīng)遞減，二手房市場(chǎng)從恐慌情緒中回歸常態(tài)。
深圳：“新國(guó)五條”避談20%征稅 樓市成交活躍
3月31日，深圳市出臺(tái)《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，要求確保2013年全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于全市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度，對(duì)二手房交易征20%個(gè)稅問(wèn)題避而不談。
據(jù)悉，自3月底“深版國(guó)五條”溫柔落地后，深圳樓市交投持續(xù)活躍，房?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛。根據(jù)《證券時(shí)報(bào)》統(tǒng)計(jì)，今年上半年，深圳一手住宅成交均價(jià)達(dá)21375元/平方米，比去年同期高出3628元，漲幅達(dá)兩成。上半年深圳全市一手住宅共成交25959套，總成交面積2371708平方米，同比上漲50%。
長(zhǎng)沙：“新國(guó)五條”細(xì)則溫柔落地 樓市呈現(xiàn)平穩(wěn)
4月1日上午，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)轉(zhuǎn)發(fā)了長(zhǎng)沙市政府關(guān)于公布2013年新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知：長(zhǎng)沙市今年新建商品住房?jī)r(jià)格必須控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除居民消費(fèi)價(jià)格上漲后的實(shí)際增幅以下。市民最為關(guān)心的“差額部分征收20%個(gè)人所得稅”、“限購(gòu)”、“限貸”等具體細(xì)則問(wèn)題，長(zhǎng)沙依然無(wú)解。
北京金網(wǎng)絡(luò)長(zhǎng)沙公司總經(jīng)理徐光亞表示，受“新國(guó)五條”的影響，長(zhǎng)沙樓市三、四月份的銷(xiāo)售成績(jī)較好，特別是二手房的銷(xiāo)量，呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)，5—6月份樓市表現(xiàn)平穩(wěn)�？傮w來(lái)看，上半年，長(zhǎng)沙樓市呈現(xiàn)平穩(wěn)局面。
住建部政策研究中心主任 秦虹
“新國(guó)五條”的指導(dǎo)思想和政府出發(fā)點(diǎn)還是堅(jiān)持了2010年4月15日“國(guó)十條”以來(lái)的調(diào)控精神，這個(gè)調(diào)控精神就是從供和需兩方面入手，即增加普通商品房供應(yīng)，調(diào)控需求。調(diào)控需求有兩個(gè)具體含義：抑制投機(jī)、投資性需求；滿足合理的住房需求。當(dāng)然“新國(guó)五條”最大的問(wèn)題是地方政府的細(xì)則不細(xì)，我們看一個(gè)細(xì)則，很想解讀它有什么具體內(nèi)容，但是現(xiàn)在看還是比較粗。
房產(chǎn)稅
事件回放：
5月底，中國(guó)政府網(wǎng)全文公布了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委的通知》，在《通知》中，國(guó)務(wù)院同意將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，市場(chǎng)將其解讀為近期房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍將會(huì)擴(kuò)大。在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)的前提下，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，在某種程度上被視為政府調(diào)控力度收緊的信號(hào)，但不可否認(rèn)的是，通過(guò)上海、重慶試點(diǎn)效果來(lái)看，希望以此來(lái)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)快速上漲的作用，似乎有些不現(xiàn)實(shí)。
各地反應(yīng)：
北京：
試點(diǎn)房產(chǎn)稅政策進(jìn)入準(zhǔn)備期 時(shí)間尚未確定
3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任楊斌表示，北京正在為推廣試點(diǎn)房產(chǎn)稅做一些基礎(chǔ)性的準(zhǔn)備工作，但試點(diǎn)時(shí)間尚不確定。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，北京為房產(chǎn)稅所做的基礎(chǔ)性工作，主要指理清各種房屋的權(quán)屬關(guān)系。
目前，北京各區(qū)縣正在對(duì)882棟要改造的簡(jiǎn)易樓進(jìn)行重新核定，名單確定之后會(huì)進(jìn)行公布。在2015年前，將會(huì)全部完成改造。
深圳：
是否開(kāi)征房產(chǎn)稅還是一個(gè)未知數(shù)
6月18日，深圳市地稅局局長(zhǎng)錢(qián)勇表示，深圳會(huì)不會(huì)開(kāi)征房產(chǎn)稅還是未知數(shù)，目前只對(duì)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途的房產(chǎn)征收稅，對(duì)于市民關(guān)心的住宅暫不征收。要不要征收房產(chǎn)稅權(quán)限不在地方，由中央研究決定。開(kāi)征房產(chǎn)稅是一個(gè)大工程，涉及房地產(chǎn)、納稅人、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等多個(gè)領(lǐng)域，需要政府以及地稅等多部門(mén)詳細(xì)調(diào)研。
各界紛紛揣測(cè)深圳最有可能試點(diǎn)房產(chǎn)稅，有的還列出了時(shí)間表，但是，目前，深圳地稅部門(mén)表示并沒(méi)有收到國(guó)家開(kāi)征房產(chǎn)稅的任何通知。
重慶：
房產(chǎn)稅3年起征點(diǎn)兩次上調(diào) 調(diào)控房?jī)r(jià)功效有限
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》統(tǒng)計(jì)，自2011年來(lái)，重慶房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)經(jīng)歷了兩次上調(diào)，已從最初的9941元/平方米，上調(diào)至目前的12779元/平方米。試點(diǎn)3年來(lái)，重慶房?jī)r(jià)不降反升是不爭(zhēng)的事實(shí)。6月份，有媒體報(bào)道稱(chēng)，重慶房產(chǎn)稅將面臨修訂，房產(chǎn)稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)將有所提高。
7月5日，重慶市地稅局宣傳科工作人員表示，目前該局還未接到任何通知表明要調(diào)整�！拔覜](méi)聽(tīng)說(shuō)這個(gè)事情，如果要調(diào)整肯定會(huì)第一時(shí)間公開(kāi)�！敝貞c市委宣布部外宣辦副主任文天平說(shuō)。
長(zhǎng)沙：
房產(chǎn)稅二輪試點(diǎn) 湖南已經(jīng)停止房產(chǎn)稅籌備工作
2013年年初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議曾傳出，今年將擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，湖南、湖北兩省將是重點(diǎn)，一時(shí)間，關(guān)于“房產(chǎn)稅”的討論沸沸揚(yáng)揚(yáng)，而且5月份有預(yù)言說(shuō)房產(chǎn)稅預(yù)計(jì)今明兩年會(huì)在長(zhǎng)沙試點(diǎn)，6月底，一個(gè)參與湖南房產(chǎn)稅試點(diǎn)籌備工作的知情人士透露，湖南已經(jīng)停止房產(chǎn)稅籌備工作，房產(chǎn)稅存量房方向“夭折”。
湖南省地稅局財(cái)產(chǎn)和行為稅處處長(zhǎng)陸文勇表示，“此次湖南雖然沒(méi)有主動(dòng)申請(qǐng)成為個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)城市，但是國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)出一個(gè)明確信號(hào)，將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，相信未來(lái)湖南將會(huì)按照國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署啟動(dòng)改革。”
中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)總裁 孟曉蘇
征收房產(chǎn)稅可以完善中國(guó)的稅收制度。擁有多處住房的多納稅，房屋價(jià)值低的少繳稅，無(wú)房戶不收稅。政府通過(guò)轉(zhuǎn)移支付，完善住房保障體系，使低收入階層受益。同時(shí)，逐漸減少土地財(cái)政，實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政向房產(chǎn)稅收入的平穩(wěn)過(guò)渡。為農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)范流轉(zhuǎn)和改變單一供地渠道創(chuàng)造條件。在他看來(lái)，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍是遲早的事情。
地王
事件回放：
今年上半年，“地王”成為頻頻出現(xiàn)的一個(gè)詞匯，尤其是一線城市，“地王”紀(jì)錄在不斷被刷新�！皟蓵�(huì)”后，北京、上海等一線城市連續(xù)誕生新“地王”，包括萬(wàn)科在內(nèi)的眾多開(kāi)發(fā)商積極拼搶優(yōu)質(zhì)地塊，二三線城市土地市場(chǎng)也快速升溫。尤其進(jìn)入5月份之后，開(kāi)發(fā)企業(yè)更是進(jìn)入亢奮狀況，廣州、上海、長(zhǎng)沙等地，不斷有新的“地王”產(chǎn)生。
各地反應(yīng)：
北京：央企拿地“兇猛” 地王不斷被刷新
作為執(zhí)行“新國(guó)五條”細(xì)則最為嚴(yán)格的城市，并沒(méi)有澆滅房企在北京拿地的熱情。“兩會(huì)”剛剛結(jié)束，便有央企在北京聯(lián)手制造了好幾個(gè)“地王”，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價(jià)競(jìng)得亦莊地塊，創(chuàng)下北京最高總價(jià)紀(jì)錄。5月20日北京通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)兩宗地塊遭到23家房企爭(zhēng)搶?zhuān)?月22日大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)一塊住宅用地最終被央企保利地產(chǎn)聯(lián)手首開(kāi)股份成功拿下。
7月3日，北京年內(nèi)“準(zhǔn)地王”夏家胡同地塊加價(jià)復(fù)出后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)62輪激烈競(jìng)拍，該地塊最終由懋源置業(yè)摘得，總價(jià)為17.7億元，剔除配建的保障房面積后，折合樓面價(jià)超過(guò)每平方米4萬(wàn)元，溢價(jià)率約35%。業(yè)內(nèi)人士分析，在市場(chǎng)逐漸趨穩(wěn)的背景下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)的預(yù)期逐漸增強(qiáng)，拿地積極性也開(kāi)始高漲。
上海：地王頻現(xiàn) 加大樓市調(diào)控壓力
自5月以來(lái)，上海土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)、多地“地王”記錄屢屢被刷新。5月30日，北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最終以46億元獲得長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘 J1B-01地塊，刷新了當(dāng)時(shí)上�？們r(jià)地王新紀(jì)錄。7月3日，萬(wàn)科在上海土地市場(chǎng)以48.7億元總價(jià)拿下上海浦東新區(qū)張江高科技園地塊，成為今年上海新的總價(jià)地王，再次刷新了上�？們r(jià)地王新紀(jì)錄。
7月11日，中海地產(chǎn)以37億拿下上海閔行區(qū)梅隴新中心A街坊商住地塊，折合樓板價(jià)18739元/平米，溢價(jià)率115%，該溢價(jià)率創(chuàng)下2013年上半年最高溢價(jià)水平。
廣州：一個(gè)月拍出3個(gè)地王 地價(jià)跑贏房?jī)r(jià)引擔(dān)憂
上半年，廣州土地市場(chǎng)整體比較活躍，一個(gè)月內(nèi)誕生三個(gè)“地王”。5月23日，廣州南洲路1026號(hào)地塊以34590元/平方米的樓面地價(jià)被越秀地產(chǎn)拍得，新的廣州地王誕生了。就在5月16日，番禺萬(wàn)博商業(yè)區(qū)地塊以總價(jià)12億元拍出，樓面地價(jià)達(dá)到14194元/平方米，成為番禺的新地王。而在5月6日，佳兆業(yè)以2.6萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)拍下的白云區(qū)同寶路地王。
“一線城市可開(kāi)發(fā)土地資源短缺，城市建設(shè)用地指標(biāo)不足，各種開(kāi)發(fā)建設(shè)都在爭(zhēng)奪有限的土地資源�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，地價(jià)上漲的最重要原因是土地市場(chǎng)供求失衡。
長(zhǎng)沙：洋湖“拿地?zé)帷?nbsp; 35.79億元新"地王"誕生
土地供應(yīng)同比大增、成交火爆、房企搶拍熱情高漲，是過(guò)去的六個(gè)月長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。據(jù)0731房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，1-6月長(zhǎng)沙共成交70宗土地，其中住宅用地成交33宗。五月份，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)更是“高燒不斷”。5月3日上午，長(zhǎng)沙市中心城區(qū)最大一宗土地，[2013]網(wǎng)掛011號(hào)地塊，以總價(jià)35.79億元被湖南富興集團(tuán)旗下的金地房地產(chǎn)公司競(jìng)得，溢價(jià)率44.36%，每畝價(jià)格達(dá)到3616萬(wàn)元，成交總價(jià)、單價(jià)均刷新了今年長(zhǎng)沙成交拍賣(mài)的紀(jì)錄。
另外，5月，長(zhǎng)沙洋湖垸地塊有四塊地被合能、藍(lán)光地產(chǎn)、漁人碼頭等開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相收入囊中。其中，5月9日，成都房企藍(lán)光地產(chǎn)所拿地塊的溢價(jià)率高達(dá)86.2%，刷新今年長(zhǎng)沙土地拍賣(mài)溢價(jià)率。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 顧云昌
“地王”現(xiàn)象只是假象，今年土地市場(chǎng)的供應(yīng)到目前為止同比還下降18%，特別好的地段很少，難得推出幾個(gè)好的地塊，就會(huì)有開(kāi)發(fā)商搶?zhuān)M(jìn)而拉升地價(jià)，但是因?yàn)檫@些高價(jià)地塊未來(lái)是要提供高端供應(yīng)的，屬于一小部分，所以不會(huì)對(duì)整體房?jī)r(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。
錢(qián)荒
事件回放：
當(dāng)全國(guó)土地市場(chǎng)一片紅火的時(shí)候，銀行鬧“錢(qián)荒”了。據(jù)悉，6月以來(lái)，中國(guó)銀行間市場(chǎng)資金驟然緊張，外匯占款增速亦大幅放緩，房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金鏈條受到?jīng)_擊。日前，受銀行流動(dòng)性趨緊的影響，不少城市銀行房貸業(yè)務(wù)收緊，甚至有城市傳出銀行停貸傳聞。有業(yè)內(nèi)人士表示，由于“錢(qián)荒”事出突然，對(duì)樓市的影響還有待觀察。如果“錢(qián)荒”繼續(xù)升溫，不排除樓市降溫的可能。但也有專(zhuān)家認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有資金尚且充裕，“錢(qián)荒”短期并不能扭轉(zhuǎn)樓市高燒的大局。
各地反應(yīng)：
北京: 錢(qián)荒波及房貸 多家銀行取消利率優(yōu)惠
“錢(qián)荒”效應(yīng)已迫使銀行不得不勒緊褲腰帶了。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查了解，由于銀行資金的緊張，北京多家銀行在信貸方面有意放慢節(jié)奏。房地產(chǎn)、基建類(lèi)限制類(lèi)貸款的新增幾乎為零，而老客戶和優(yōu)質(zhì)客戶的貸款申請(qǐng)，也相應(yīng)拉長(zhǎng)了出款周期。
目前，京城多家大行的房貸按揭利率都取消了優(yōu)惠，都按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行，放款的周期也超過(guò)一個(gè)月。中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉表示，現(xiàn)在北京首套房貸款，小部分銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行基準(zhǔn)利率，原先占主流的8.5折優(yōu)惠已經(jīng)變少了，一般而言是上浮至9折。
上海：房貸未收緊 部分買(mǎi)家擔(dān)心“錢(qián)荒”影響房貸申請(qǐng)
“錢(qián)荒”消息傳出的一個(gè)多月以來(lái)，上海樓市整體平穩(wěn)，上海各家銀行房貸業(yè)務(wù)放款依然正常，并未出現(xiàn)房貸收緊情況和異�，F(xiàn)象發(fā)生。德佑地產(chǎn)交易按揭部楊永俊表示，雖然短期銀行放貸和審批流程依然正常，但已經(jīng)有部分銀行傳出消息，在“錢(qián)荒”的影響下，7、8月上海可能會(huì)出現(xiàn)房貸放款速度放緩的情況。
在市場(chǎng)方面，上海已經(jīng)有一部分購(gòu)房者開(kāi)始擔(dān)心，市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)的“錢(qián)荒”傳言及流動(dòng)性緊縮預(yù)期讓股市受到重創(chuàng)，拖累今年處于平穩(wěn)上升通道的樓市，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。
武漢：銀行“錢(qián)荒” 個(gè)別銀行暫停貸款業(yè)務(wù)
銀行系統(tǒng)相繼出問(wèn)題、停止放貸的傳聞不斷……銀行“錢(qián)荒”帶來(lái)的恐慌情緒不斷蔓延。目前，武漢已經(jīng)有個(gè)別銀行暫停了貸款業(yè)務(wù)，而由于資金緊張，多數(shù)銀行越來(lái)越惜貸。以房貸為例，此前已提交了申請(qǐng)的客戶，可能需要“等貸”到7月才能發(fā)放。
“總行卡得緊，我們已經(jīng)暫停了貸款業(yè)務(wù)�！比涨�，武昌一家股份制銀行人士透露，確實(shí)有部分銀行已經(jīng)暫停貸款業(yè)務(wù)。武漢建設(shè)銀行個(gè)貸部人士透露，目前央行要求銀行嚴(yán)格控制信貸規(guī)模，銀行信貸額度很緊，只能排隊(duì)放款。
長(zhǎng)沙：銀行鬧“錢(qián)荒” 部分銀行房貸業(yè)務(wù)收緊
目前，受銀行流動(dòng)性緊縮影響，長(zhǎng)沙招商銀行韶山路支行、興業(yè)銀行蔡鍔路支行等多家銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的工作人員均表示，最近銀行資金確實(shí)都比較緊，放貸額度有所收緊。
在四大國(guó)有銀行中，長(zhǎng)沙建設(shè)銀行芙蓉支行芙蓉支行信貸部的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人透露說(shuō)，“我們銀行的放貸額度最近有所收緊，如果現(xiàn)在辦房貸，可能審批下來(lái)的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)�！迸d業(yè)銀行解放路支行則表示，6月底該銀行網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)停辦房貸業(yè)務(wù)了，7月再等通知。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 陳國(guó)強(qiáng)
多數(shù)房企目前雖然對(duì)于貸款的依賴(lài)度在逐漸減少，但通過(guò)影子銀行等表外的信托、理財(cái)業(yè)務(wù)籌資的比重逐漸增加。有統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，去年新增約50%的信托資金直接或間接地流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。一旦這部分資金受到嚴(yán)格監(jiān)管和審批，房企“不差錢(qián)”的狀況或?qū)⒛孓D(zhuǎn)，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)更加重視維持現(xiàn)金流、謹(jǐn)慎拿地，這也意味著，下半年“地王”的數(shù)量將有所減少，房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)趨緩。
保障房
事件回放：
2013年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套。截至6月底，已開(kāi)工440萬(wàn)套，基本建成236萬(wàn)套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的69%和50%，完成投資4950億元，與去年同期相比基本持平。據(jù)悉，全國(guó)有106個(gè)城市中心城區(qū)內(nèi)的新增建設(shè)用地需報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，其他城市用地依法報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。今年，106個(gè)城市中有80個(gè)城市提出了保障性安居工程新增建設(shè)用地申請(qǐng)，其余26個(gè)城市主要使用存量用地。按照各城市提出的2013年中心城區(qū)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了80個(gè)城市保障性安居工程用地4493.9527公頃，做到應(yīng)保盡保。
各地反應(yīng)：
北京：上半年保障房竣工量完成全年任務(wù)80％
“十二五”開(kāi)局之年，中央明確提出，加大保障房建設(shè)力度，實(shí)現(xiàn)人們住有所居的夢(mèng)想。大力建設(shè)保障房，解決老百姓的住房難題，成為北京市委、市政府工作的重心之一。北京市領(lǐng)導(dǎo)表示，有決心、有信心成為落實(shí)中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、保民生的首善之區(qū)。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任楊斌表示，今年計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)保障房16萬(wàn)套，竣工７萬(wàn)套；截至6月底，已實(shí)現(xiàn)開(kāi)工7.2萬(wàn)套，竣工5.6萬(wàn)套，占竣工任務(wù)的80％。
廣州：上半年已建成保障房1.4萬(wàn)套
7月3日，廣州市國(guó)土房管局官網(wǎng)公布了《2013年1-6月保障房基本建成項(xiàng)目清單》和《2013年廣州市保障性住房建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃一覽表》，也就是上半年已建成的保障房與今年新建的保障概況。
《2013年1-6月保障房基本建成項(xiàng)目清單》顯示，廣州2013年上半年已建成14320套保障房，完成全年計(jì)劃任務(wù)的45%。其中，龍歸等項(xiàng)目的5451套限價(jià)房全部用于拆遷安置，不會(huì)上市銷(xiāo)售。需要說(shuō)明的是，4306套經(jīng)適房和5451套限價(jià)房已全部分配完畢，只是目前在建設(shè)階段上被納入“建成項(xiàng)目”范疇。
安徽：上半年保障房開(kāi)工33萬(wàn)多套 已竣工4萬(wàn)多套
7月4日，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布消息，1月至6月，全省新開(kāi)工各類(lèi)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房33.3095萬(wàn)套，開(kāi)工率達(dá)到84.26%;基本建成17.7471萬(wàn)套，占目標(biāo)任務(wù)的70.31%，已竣工4.0417萬(wàn)套。保障房建設(shè)總體進(jìn)展遠(yuǎn)超序時(shí)進(jìn)度，為完成全年目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
安徽省保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2013年下半年將繼續(xù)加大保障房建設(shè)推進(jìn)力度，督促各地加快保障房分配工作，切實(shí)提高分配率、入住率，確保分配公平，讓城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員等住房困難群體早日受益。
長(zhǎng)沙：上半年長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房上市交易3628戶
3月25日，湖南省發(fā)改委對(duì)外公布《湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)2013年工作要點(diǎn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為《要點(diǎn)》)，明確提出湖南省爭(zhēng)取在2013年竣工22萬(wàn)套保障性住房。目前，長(zhǎng)沙的住房保障正在從經(jīng)適房、廉租房保障逐步發(fā)展到公租房、限價(jià)房、棚改安置房和農(nóng)村危改房保障的多重保障體系。
今年1月5日起施行《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理辦法》，正式受理經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易申請(qǐng)以來(lái)。截至7月3日，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)適用房上市交易共收到4532戶申請(qǐng)，已辦理3628戶，補(bǔ)繳土地價(jià)款共計(jì)1.39億元。
住建部政策研究中心原副主任 王鈺林
從實(shí)踐情況看，保障房的確改善了一些家庭住房問(wèn)題，但各地政府普遍感到任務(wù)重、壓力大、難度大。按照目前有些城市申請(qǐng)保障性住房的條件，現(xiàn)有城市住房困難家庭也需要一段時(shí)間解決，每年還會(huì)不斷新增更多具備申請(qǐng)條件者。大家對(duì)政府的期望值雖然很大，但目前這種思路解決起來(lái)還是很難。另外，在制度層面應(yīng)當(dāng)從分配、管理、建設(shè)等方面來(lái)加以完善，這是一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的政策推進(jìn)過(guò)程。
別墅熱
事件回放：
從2003年開(kāi)始，國(guó)土部禁墅令，政策對(duì)別墅的約束可謂步步緊逼。而去年2月底國(guó)土部公布的《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》，再次強(qiáng)調(diào)停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)。盡管屢經(jīng)調(diào)控，但是，2013年上半年全國(guó)的別墅市場(chǎng)仍舊一片火熱，成交勢(shì)頭未減。同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于豪宅市場(chǎng)的抗跌性比較強(qiáng)，以及收入的增加、投資渠道的缺乏，別墅市場(chǎng)的需求增加，豪宅成交不會(huì)受到“限購(gòu)”等樓市調(diào)控政策的影響。
各地反應(yīng)：
北京：上半年別墅成交量同比上漲
亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年上半年北京別墅市場(chǎng)成交1606套，成交面積52.17萬(wàn)平方米，同比均出現(xiàn)顯著上漲。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，需求堅(jiān)挺是上半年別墅市場(chǎng)成交大漲的直接原因，而隨著多個(gè)項(xiàng)目入市積極性提高，預(yù)計(jì)下半年別墅市場(chǎng)成交將持續(xù)走高。
從項(xiàng)目來(lái)看，2013年上半年北京別墅市場(chǎng)共有15個(gè)項(xiàng)目入市，與2012年同期持平，15個(gè)項(xiàng)目共新增別墅產(chǎn)品722套，預(yù)售許可面積23.6萬(wàn)平方米，同比分別減少了10%、42.3%。別墅的稀缺價(jià)值，是不少購(gòu)房者出手的重要原因。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威表示，在當(dāng)前政策環(huán)境下購(gòu)房者更加傾向于一步到位置業(yè)方式，對(duì)高端物業(yè)的需求必定會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，而目前別墅項(xiàng)目仍是高端物業(yè)中最具有價(jià)值的。
上海：上半年別墅銷(xiāo)量增近四成
7月10日，德佑地產(chǎn)發(fā)布的一則統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱(chēng)，2013上半年，上海別墅成交面積為63.96萬(wàn)平方米，較去年下半年（環(huán)比）上升6.89%，較去年同期（同比）上升39.23%；成交均價(jià)為28465元/平方米，環(huán)比漲7.69%，同比漲8.34%。
德佑地產(chǎn)稱(chēng)，今年上半年上海成交的別墅中，300平方米以?xún)?nèi)的占78.14%。價(jià)格方面，單價(jià)2萬(wàn)元以?xún)?nèi)的別墅占成交總量的27.95%，單價(jià)在2萬(wàn)-3萬(wàn)元的別墅占42.75%，單價(jià)在3萬(wàn)元以上的別墅占比近三成，“這也說(shuō)明了中高端別墅市場(chǎng)成交在逐漸回升�！�
成都：上半年別墅成交量小幅上升
今年上半年，成都樓市總體呈現(xiàn)出平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。相對(duì)于去年剛需、改需輪番登場(chǎng)的市場(chǎng)情況，今年市場(chǎng)的表現(xiàn)相對(duì)平靜。上半年，別墅產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況穩(wěn)中有升，平穩(wěn)過(guò)渡�！度A西都市報(bào)》發(fā)布了2013年1-6月份統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年成都別墅成交2078套，相比去年同期，上半年成都別墅成交套數(shù)上漲7.41%，均價(jià)同比下降0.18%。業(yè)界對(duì)別墅這種高端產(chǎn)品的普遍認(rèn)識(shí)是：“上半年蓄客，下半年放量”。
長(zhǎng)沙：上半年別墅推貨四面開(kāi)花
長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年6月長(zhǎng)沙有30余個(gè)別墅項(xiàng)目集中開(kāi)售，5月長(zhǎng)沙市銷(xiāo)售別墅213套，銷(xiāo)售額達(dá)63437萬(wàn)元，別墅均價(jià)11132元/平米。成交迎來(lái)回暖的另一面，是別墅推貨的四面開(kāi)花。據(jù)0731房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年上半年長(zhǎng)沙在售的別墅項(xiàng)目有近40個(gè)。不但有龍湖·湘風(fēng)原著、關(guān)山壹品這樣的樓市新面孔入市，碧桂園、金科、深業(yè)、和記黃埔、創(chuàng)遠(yuǎn)、汀湘十里、云海灣、橘郡、高鑫天麓、萬(wàn)業(yè)·巴厘島等老盤(pán)也逐步推出新的產(chǎn)品。
目前，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)型別墅的戶型面積主要在150-250平方米之間，銷(xiāo)售總價(jià)基本在150萬(wàn)-400萬(wàn)元左右，位置一般在近郊，而建筑形態(tài)則多以聯(lián)排、聯(lián)體、疊拼別墅為主。長(zhǎng)沙相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，這些經(jīng)濟(jì)型別墅的購(gòu)買(mǎi)群體，極大地夯實(shí)了整個(gè)別墅市場(chǎng)的根基。
湖南省知名房地產(chǎn)專(zhuān)家 陳樂(lè)吾
“不同于普通商品房，別墅物業(yè)大戶型，環(huán)境好，尤以郊區(qū)項(xiàng)目較為明顯，居住的舒適性不言而喻，同樣，作為稀缺資源，別墅的價(jià)格很高，但由于其稀缺性，一些別墅項(xiàng)目正在出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即售罄的現(xiàn)象�！标悩�(lè)吾的表示，別墅正是在土地極其稀缺的前提下，讓業(yè)主實(shí)現(xiàn)了對(duì)優(yōu)質(zhì)土地的最大化占有。 |