| 2013年第一季度中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
2013年第一季度中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析
◇ 文/長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計部 鄧暉
2013年第一季度長沙商品房新開工面積、施工面積同比均有小幅增長，竣工面積同比有一定下降，商品房新增供給量、成交備案量，二手房交易量同比均有大幅增長，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)整體回暖，并有繼續(xù)升溫趨勢。那么，中部六省會城市房地產(chǎn)市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡的內部數(shù)據(jù)，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產(chǎn)市場進行對比分析，以期從中找到答案。
一、城市發(fā)展情況比較
1. 經(jīng)濟總量比較
GDP是指一個國家(或地區(qū)）在一定時期內所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實的反映當?shù)氐慕?jīng)濟實力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。
? 小結：一季度長沙GDP、同比增幅在中部六省會中均居第二位
從經(jīng)濟總量來看，一季度中部六省會中，前三位（武漢、長沙、鄭州）GDP超過1300億元，后三位（合肥、南昌、太原）GDP則低于1000億元，各市順序差距超過100億元。長沙2013年第一季度GDP為1443.36億元，在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢少468.62億元。
從GDP同比增幅來看，各市同比增幅均超過全國平均增幅（7.7%），太原最高，增幅達11.9%。長沙同比增幅11.5%，超過全國增幅3.8個百分點，增幅在中部六省會中居第二位，比第一位太原低0.4個百分點。
2. 全社會固定資產(chǎn)投資比較
全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設階段。
? 小結：一季度長沙全社會固定資產(chǎn)投資在中部六省會中居第三位，增幅居末位
從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，一季度中部六省會中，合肥固定資產(chǎn)投資躍居首位，投資額接近1500億元；其次是武漢，投資額為930.85億元。長沙一季度全社會固定資產(chǎn)投資679.64億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產(chǎn)投資比中部六省會第一位合肥低804.08億元，比第二位武漢低251.21億元。
從固定資產(chǎn)投資增長率來看，除武漢、長沙外，中部省會其余城市同比增幅均超過全國增幅（20.9%）。長沙同比增幅20.2%，低于全國增幅0.7個百分點，增幅在中部六省會中居倒數(shù)第一位。
二、房地產(chǎn)市場情況比較
（一）市場預期指標
1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較
開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。
? 小結：一季度長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會中居第四位，增幅居第五位
從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看，一季度中部六省會城市中，武漢投資額最大，超過300億元；合肥、鄭州、長沙基本相當，投資額約在200-240億元之間；南昌、太原相對較低，低于80億元。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資199.55億元，在中部六省會中居第四位，投資比中部六省會第一位武漢少107.29億元，比前一位鄭州少14.14億元。
從開發(fā)投資額增長率來看，一季度中部六省會城市中，三城市同比增幅超20%，分別是武漢、鄭州、南昌；其余城市同比增幅低于13%，其中合肥呈現(xiàn)負增長。與全國平均增幅（20.2%）比較來看，合肥、長沙、太原低于全國增幅。長沙同比增幅2.2%，低于全國增幅18個百分點，增幅在中部六省會中居第五位。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例
房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結構中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。
? 小結：一季度長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為29.36%，處于基本正常狀態(tài)
從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，中部六省會城市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常以上（15%-37%）。長沙一季度房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為29.36%，處于基本正常狀態(tài)。
3. 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積
商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數(shù)據(jù)僅為一季度數(shù)據(jù)，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。
? 小結：一季度長沙新開工面積、竣工面積在中部六省會中居第一位，施工面積居第二位
從新開工面積來看，一季度中部六省會中長沙、武漢、鄭州超過500萬m2，其中，長沙超過600萬m2；其余城市低于500萬m2，其中，太原低于100萬m2。而從同比增幅來看，太原同比增幅最大，超過100%；合肥、南昌負增長，新開工面積同比分別減少4.09%、55.10%。長沙新開工面積在中部六省會中居第一位，增幅居第二位。
從施工面積來看，一季度中部六省會兩城市超過6000萬m2，分別是鄭州、長沙；兩城市在5000-5500萬m2，分別是武漢、合肥；太原、南昌施工面積規(guī)模相對較小，施工面積低于3500m2。而從同比增幅來看，太原、武漢、南昌同比增幅超過16%，其余城市則低于9%。長沙施工面積在中部六省會中居第二位，同比增幅居倒數(shù)第二位。
從竣工面積來看，一季度中部六省會城市中（太原數(shù)據(jù)未取得），長沙最大，超過320萬m2；合肥、鄭州基本相當，竣工面積在220-260萬m2；武漢、南昌相對較低，竣工面積低于130萬m2。而從同比增幅來看，合肥、鄭州同比正增長，其余城市負增長，其中，武漢負增幅最大，同比減少近50%。長沙竣工面積在中部六省會中居第一位，增幅居第三位。
（二）市場即期指標
1. 市場規(guī)模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積）
商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。
? 小結：一季度長沙新增供應量、成交備案量在中部六省會中均居第三位
從商品房新增供應量來看，一季度中部六省會城市中，武漢、鄭州、長沙新增批準預售量基本相當，均在200-230萬m2；合肥、太原新增批準預售量基本相當，新增量在150-160萬m2；南昌新增批準預售量最低，僅120.20萬m2。同比增幅來看，僅武漢同比負增長，其余城市中，鄭州同比增幅最大，同比增長超過100%。長沙新增批準預售量在中部六省會中居第三位，同比增幅居第四位，批準預售量僅比第一位武漢少25.56萬m2。
從商品房成交備案情況來看，武漢最大，成交備案面積超過400萬m2；合肥、長沙分列二、三位，成交備案面積在300-400萬m2；鄭州、南昌、太原備案量低于230萬m2，其中，太原低于90萬m2。同比增幅來看，一季度中部六省會備案面積同比均出現(xiàn)較大增長，其中，合肥、長沙同比增幅超過90%。長沙成交備案量在中部六省會中居第三位，同比增幅居第二位，成交量比第一位武漢少107.89萬m2。
2. 商品房供銷比比較
即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現(xiàn)供應短缺，商品房價格將上揚。
? 小結：一季度除太原外，其他城市同期新增供應量均低于備案量，長沙供銷比為0.60:1
從數(shù)據(jù)來看，太原輕度過剩，其余城市同期供應小于銷售，存量呈現(xiàn)加速消化趨勢。長沙供銷比為0.60:1，顯示一季度商品房市場交易出現(xiàn)快速回升。
3. 房產(chǎn)一、二級市場成交量之比
反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標志之一。在發(fā)達國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。
? 小結：一季度長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比也居第三位
從上表數(shù)據(jù)來看，一季度中部六省會中武漢二手房交易量最大，超過200萬m2，鄭州、長沙基本相當，成交量在110萬m2左右；南昌、合肥、太原成交量相對最低，成交量低于70萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，比第一位武漢少111.41萬m2。從房產(chǎn)一、二級市場比值來看，由于新“國五條”落地傳言等影響，各市二手房交易均出現(xiàn)明顯增長，同比增幅最低的也超過了90%，這使得房產(chǎn)一、二級市場比值明顯縮小，除合肥外，比值均降至4以下；長沙比值為3.10:1，房產(chǎn)一、二級市場成交量差距在中部六省會中居于第三位。
（三）市場價格指標
1. 市場價格指數(shù)比較
該指數(shù)源自國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)，這里主要比較其環(huán)比價格指數(shù)趨勢，以判斷房價走勢。
? 小結：一季度長沙房價月平均指數(shù)為101.27，月環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)上行
從上表來看，一季度中部六省會中，各市各月環(huán)比指數(shù)均高于100，表明一季度房價呈逐月走高趨勢。從長沙市情況來看，一季度長沙市房價月平均指數(shù)為101.27，指數(shù)總體呈現(xiàn)上行；從各月情況來看，環(huán)比指數(shù)逐月走高，表明一季度房價有加速上揚之勢。
三、對當前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結論
（一）一季度國民經(jīng)濟增速回落，但仍處適度區(qū)間；中部六省會增速均超全國。
一季度中國國內生產(chǎn)總值(GDP) 118855億元，按可比價格計算，同比增長7.7%，環(huán)比增長1.6%，增速比去年四季度和去年全年分別回落0.2和0.1個百分點，但高于今年7.5%的預期目標。而從中部六省會來看，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)。
（二）一季度中部六省會房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常及以上，除合肥外，房地產(chǎn)投資均有較大增幅。
除武漢、長沙外，中部省會其余城市固定資產(chǎn)投資增長率均超過全國增幅（20.9%）；除合肥、長沙、太原外，其余城市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增幅均高于全國增幅（20.2%）；從房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例來看，各市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常以上，這都表明投資拉動經(jīng)濟仍然是當前主要的經(jīng)濟增長方式，而固定資產(chǎn)投資的重要方面——房地產(chǎn)投資仍將在較長一段時期內繼續(xù)作為投資的重點。
（三）一季度中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模均較大，除南昌、太原外，其余城市新開工面積均超480萬m2。
從中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模來看，一季度各市施工面積均超過2800萬m2，其中長沙、武漢、鄭州、合肥超過5000萬m2；新開工面積除南昌、太原外，均超過480萬m2，這都表明當前房地產(chǎn)市場仍處在大規(guī)模擴張階段，未來房地產(chǎn)市場供應總體上仍將處于充盈水平。
（四）一季度中部六省會四城市商品房新增批準預售同比大增，而成交備案各市均有較大增幅。
一季度僅武漢商品房新增批準預售同比減少，其他城市中，鄭州、合肥、南昌增幅較大，同比增長達50%以上。而從備案情況來看，各市同比增幅均較大，除合肥外，其余五市同比增幅均超50%，這一方面是由于去年同期供銷基數(shù)均較低造成，另一方面，去年來交易量的逐季回升，也給市場帶來了信心，最終促成了一季度供銷的同向大幅增長。
（五）一季度中部六省會二手房交易暴增，“新國五條”的落地傳聞是主因；二手房交易的暴增也改變了市場的交易結構，房產(chǎn)一、二級市場成交量差距顯著縮小。
一季度中部六省會各市二手房交易量均出現(xiàn)暴增，除合肥同比增幅在100%以下外，其余城市同比增幅均超過150%，武漢甚至超過450%；這也明顯的改變了房產(chǎn)一、二級市場的交易結構，除合肥外，其余城市房產(chǎn)一、二級市場比值均降至3.5:1以下。二手房交易的暴增，很大程度上是由“新國五條”的落地傳聞引起的，由于“新國五條”宣稱二手房征收“20%個稅”，造成了二手房的恐慌性交易，一季度二手房交易出現(xiàn)了近年來少有的旺市；但這種政策市一般是不持續(xù)的，從四、五月長沙的情況來看，交易量開始下降，市場已趨于正常。
（六）一季度中部六省會房價月平均指數(shù)呈現(xiàn)上行，房價水平整體趨于上漲。
從統(tǒng)計局發(fā)布的各城市價格指數(shù)來看，一季度中部六省會中，各市各月商品住宅月環(huán)比指數(shù)均超過100，房價環(huán)比呈上升趨勢；從長沙情況來看，各月指數(shù)逐月走高，表明一季度房價上漲速度有所加快。
（七）一季度長沙房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)在中部六省會中處于中等偏上，市場整體處于恢復性增長狀態(tài)。
從各數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資居第四位，新開工面積居第一位，施工面積居第二位，竣工面積居第一位，商品房批準預售面積、成交備案面積、二手房交易面積均居第三位，各項數(shù)據(jù)在中部六省會中處于中等偏上；而從近一年來各季度數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)交易量呈現(xiàn)逐季回升，本季度交易量同比的大幅增長，在很大程度上仍是這種回升趨勢的體現(xiàn)，因而從整體上看，“恢復性增長”仍是一季度長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要基調。 |