| PART8 上半年長沙房地產(chǎn)市場評測分析 |
PART 8 上半年長沙房地產(chǎn)市場評測分析
1 商品住宅成交價格指數(shù)分析根據(jù)內(nèi)六區(qū)商品住宅成交價格指數(shù)分析模型（指數(shù)以2006年1月為基期，指數(shù)值為100點），至2013年6月底，內(nèi)六區(qū)商品住宅成交價格指數(shù)為260.76點，較年初增長7.18點，今年上半年指數(shù)月均增長1.20點，指數(shù)呈現(xiàn)平穩(wěn)略升的態(tài)勢。從具體單月指數(shù)來看，3月、6月指數(shù)略降，其余月份小幅上升，其中2月增長略快，指數(shù)上升3.37點。
從面積子市場價格指數(shù)來看，至2013年6月底，60-90m2子市場指數(shù)值最高為332.83點，60m2以下子市場指數(shù)值最低為234.80點。今年上半年各面積子市場指數(shù)較年初均有所上升，其中120-144m2子市場指數(shù)漲幅最大，月均增長2.15點，60m2以下子市場指數(shù)漲幅最小，月均增長0.76點。
從板塊子市場價格指數(shù)來看，至2013年6月底，新南城板塊指數(shù)值最高為306.42點，中心板塊指數(shù)值最低為263.57點。今年上半年河西板塊指數(shù)漲幅較大，月均增長1.79點，新南城板塊、北城板塊指數(shù)小幅上升，月均分別增長0.48點、0.22點，東城板塊、中心板塊指數(shù)小幅下降，月均分別減少0.55點、0.22點。
小結(jié)：上半年城房指數(shù)小幅上升，房價平緩增長
上半年內(nèi)六區(qū)商品住宅價格指數(shù)累計增長7.18點，至2013年6月底指數(shù)為260.76點，月均增長1.20點。各面積子市場指數(shù)均上升，120-144m2子市場指數(shù)漲幅較大，月均增長2.15點；各板塊子市場中，河西板塊指數(shù)漲幅略大，月均增長1.79點，東城板塊、中心板塊指數(shù)小幅下降。
小結(jié)：上半年長沙內(nèi)六區(qū)市場景氣指數(shù)先抑后揚，3月開始進入高景氣位運行
依據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)分析模型，2013年上半年長沙內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)呈現(xiàn)先抑后揚的運行軌跡，年初延續(xù)去年年末高景氣行情，1月份開局良好，而后市場景氣指數(shù)下滑明顯，3月份開始房地產(chǎn)市場逐步復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖，此后市場景氣度逐月略有上揚，一直保持在高景氣空間內(nèi)運行，長沙內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場在上半年持續(xù)宏觀調(diào)控下整體表現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。
從單月指數(shù)來看，1月份與去年12月份基本持平，以102.12點的高景氣指數(shù)開局，2月份由于恰逢春節(jié)長假淡季，市場景氣指數(shù)迅速下滑，跌至98.34的冰點，直接落入低景氣空間，并創(chuàng)下上半年的最低值。3月份，“新國五條”隨即出臺，但房地產(chǎn)市場并未受此影響，反而二手房市場因政策預(yù)期出現(xiàn)交易激增的難得局面，新房市場也出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，因此3月份景氣指數(shù)在2月份基礎(chǔ)上上漲2.08點，開始進入高景氣位，4月份市場行情基本維持。到了5、6月份雖二手房市場交易有所收斂，但新房市場、土地市場等表現(xiàn)出明顯的轉(zhuǎn)暖跡象，土地出讓總價不斷攀高，競價十分激烈，開發(fā)商促銷推盤力度加大，剛需等購房需求逐步釋放，使得5、6月景氣指數(shù)在4月基礎(chǔ)上逐月上漲，6月份達到103.81點，從景氣指數(shù)走勢來看，上半年房地產(chǎn)市場發(fā)展整體穩(wěn)定，預(yù)計下半年多數(shù)月份會維持在高景氣空間運行。
3 長沙樓市健康狀況測度分析
小結(jié)：2013年上半年全市（內(nèi)六區(qū)）市場健康測度值為2.48，為近五年第三次健康度評測進入標準健康區(qū)間
根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場健康狀況測度分析，2013年上半年長沙市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場健康測度綜合得分為2.48，比2012年健康度提高了0.07點，健康度評測連續(xù)第三次進入標準健康區(qū)間。從各指標值來看，正常指標值7個，基本正常指標7個，異常指標為0個，與2012年相比正常指標減少1個，基本正常指標增加3個，異常指標已完全消滅，健康度在標準健康水平上又上升了一大步。
具體來看，2013年上半年長沙市四類指標中，價格健康度正常指標最多，四個指標中已有三個指標達到正常評價；其次是規(guī)模健康度，三個指標中有兩個達到正常評價；供需健康度、結(jié)構(gòu)健康度評價相對較低，都僅有一個指標達到正常評價，綜合來看，其原因主要有以下幾點：
一是上半年房價漲幅較低，推動了價格健康度的提高。
從數(shù)據(jù)來看，上半年長沙市平均房價漲幅僅保持個位增長，而同期CPI漲幅相對較低，城鎮(zhèn)居民可支配收入仍維持較高增長，這使得長沙市上半年與價格相關(guān)各指標健康度均有提高。
二是房地產(chǎn)投資旺盛，商品房交易回升，促進了規(guī)模健康度、結(jié)構(gòu)健康度的提高。
從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例預(yù)計達30%左右，仍保持了適度投資水平；而商品房成交備案已連續(xù)五個季度保持逐季回升，市場交易態(tài)勢總體向好。在房地產(chǎn)市場有所回暖的行情刺激下，商品房供給和銷售兩個方向上都出現(xiàn)良好勢頭，供銷比趨于正常，最終帶來了長沙市規(guī)模健康度和結(jié)構(gòu)健康度各指標評價提高。
三是政策變化也在客觀上推動了結(jié)構(gòu)健康度的提高。
從上半年的數(shù)據(jù)來看，由于二手房課稅額度提高傳聞及經(jīng)濟適用房重新獲準上市，帶來了長沙市3月二手房成交量的暴增，并最終使得全市上半年二手房成交量超過了去年全年，而內(nèi)六區(qū)成交量也接近去年全年成交量的90%，直接推動了房產(chǎn)一、二級市場成交面積比縮小，將該指標也帶入了基本正常區(qū)間。
總的來看，房價漲幅降低、政策推動、市場回升等因素使得長沙市房地產(chǎn)市場健康度達到了近幾年的最高水平，雖有偶然因素，但也見證了長沙市房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展，預(yù)計在國內(nèi)金融形勢好轉(zhuǎn)及房產(chǎn)政策不變的前提下，全年健康測度指數(shù)仍將維持在標準健康以上水平。 |