| PART5 二手房市場情況 |
PART 5
二手房市場情況
1 二手房成交分析
1.1 總量分析
2013年1-6月全市二手房成交面積319.77萬㎡，成交套數(shù)為22432套，成交金額為110.58億元，同比分別增長139.88%、67.10%、123.48%；其中內(nèi)六區(qū)二手房成交面積186.51萬㎡，成交套數(shù)為16711套，成交金額為79.62億元，同比分別增長83.11%、86.17%、84.92%。
從二手房成交面積來看，長沙縣最大，成交量超過80萬㎡（主要是某汽車制造有限公司二手廠房交易促成），約占全市總量的1/4強(qiáng)，望城區(qū)最小，成交量僅占全市總量的2.76%；從成交套數(shù)、成交金額來看，雨花區(qū)均最大，其成交套數(shù)超過5000套，成交金額達(dá)23億以上，分別占總量的23.79%、21.36%，望城區(qū)均最小，成交套數(shù)、金額僅占總量的2.83%、1.80%。從各指標(biāo)同比情況來看，上半年全市各區(qū)（縣）二手房交易基本都有較大增幅，成交量同比增幅較大的是開福區(qū)、雨花區(qū)、長沙縣、寧鄉(xiāng)縣，同比增幅超過100%，成交量猛增在很大程度上是受了3月、5月特殊情況影響，預(yù)計下半年二手房量價都將走向穩(wěn)定。
1.1.2 成交走勢分析
從近一年來長沙市二手房成交量走勢來看，上半年全市二手房成交量已超越去年全年水平，達(dá)到近五年來最高；而從季度數(shù)據(jù)來看，一、二季度二手房成交量也均超過了過去兩年各季度成交量，且在3月、5月形成了兩個極大值，其原因分別是二手房增加繳稅額度傳聞（事實上最終繳稅政策并未變化）及經(jīng)濟(jì)適用房重新上市，帶來了3月全市各區(qū)、縣、市二手房成交量普遍增長；5月二手房成交量也較高，主要是長沙縣某汽車制造有限公司二手工廠廠房及二手住宅交易，僅為個案。
1.2 二手住宅市場分析
1.2.1 成交情況綜述
2013年1-6月全市二手住宅成交212.48萬㎡，成交套數(shù)為19975套，成交金額為80.35億元，同比分別增長151.66%、83.27%、232.47%；其中內(nèi)六區(qū)二手住宅成交153.75萬㎡，成交套數(shù)為15350套，成交金額為65.22億元，同比分別增長146.16%、103.20%、240.61%。
從二手住宅成交面積、套數(shù)、金額來看，雨花區(qū)所占比例均最大，分別占全市總量的22.40%、24.76%、25.43%，望城區(qū)各項成交比例均最小，比例均在4%以下。從各指標(biāo)同比情況來看，除望城成交套數(shù)指標(biāo)同比減少外，其余各區(qū)（縣、市）各指標(biāo)均有不同程度增長，尤其是成交面積，各區(qū)（縣、市）同比增幅均超過110%，而成交金額各區(qū)（縣、市）同比增幅更是超過140%，反映出民眾由于政策規(guī)避考慮，最終帶來了全市全范圍的交易井噴。
1.2.1 成交情況綜述
從近一年來長沙市二手住宅成交量走勢來看，去年下半年以來，長沙市二手住宅月度成交基本穩(wěn)定在14-22萬㎡，且一直延續(xù)到今年2月；3月由于二手房增加繳稅額度傳聞及經(jīng)濟(jì)適用房重新獲準(zhǔn)上市影響，成交量暴增，環(huán)比增幅達(dá)400%以上，此后二手房交易呈現(xiàn)逐月回落，反映出在政策落定后，政策焦慮逐步解除，二手房交易實現(xiàn)理性回落。
1.2.3 區(qū)域市場分析
從近一年來長沙市各區(qū)（縣、市）二手住宅成交情況來看，除長沙縣外，各區(qū)（縣、市）均在2013年3月迎來近一年來月度交易最高值，此后交易量逐月回落，其原因均是由于民眾政策焦慮及經(jīng)濟(jì)適用房重新獲準(zhǔn)上市影響；長沙縣二手住宅成交峰值出現(xiàn)在5月，這也是由于某汽車制造有限公司二手住宅交易所致，各區(qū)（縣、市）具體成交量走勢如下：
1.3 二手商業(yè)門面市場分析
1.3.1 成交情況綜述
2013年1-6月全市二手商業(yè)門面成交10.50萬㎡，成交套數(shù)為1225套，成交金額為8.54億元，同比分別減少39.10%、13.55%、40.20%；其中內(nèi)六區(qū)二手住宅成交7.00萬㎡，成交套數(shù)為766套，成交金額為6.86億元，同比分別減少55.08%、5.67%、49.68%。
從二手商業(yè)門面成交面積、套數(shù)來看，雨花區(qū)所占比例均最大，分別占全市總量的22.44%、19.59%，芙蓉區(qū)次之，分別占全市總量的21.20%、19.27%，望城區(qū)成交比例均最小，僅占全市總量的1.10%、1.47%。從二手商業(yè)門面成交金額來看，芙蓉區(qū)所占比例最大，占全市總量的26.06%，其次為雨花區(qū)，占全市總量的24.11%。從各指標(biāo)同比情況來看，開福區(qū)、雨花區(qū)、長沙縣、瀏陽市二手商業(yè)門面成交面積、成交金額同比增幅較大，增幅均超過100%；芙蓉區(qū)、天心區(qū)、寧鄉(xiāng)縣同比降幅較大，降幅均超過40%。
1.3.2 成交走勢分析
從近一年來長沙市二手商業(yè)門面成交量走勢來看，各月交易量波動較大，上半年于3月、6月形成兩個峰值，交易量分別達(dá)到2.91、2.94萬m2；兩大波谷，分別是2月、5月，交易量僅為0.56、1.10萬m2，二手商業(yè)門面成交量月度波動較大，這主要與其交易量較少，易受個別交易影響有關(guān)。
1.3.3 區(qū)域市場分析
從近一年來長沙市各區(qū)（縣、市）二手商業(yè)門面量價走勢來看，各區(qū)（縣、市）差別極大，且各有特點。內(nèi)六區(qū)由于是二手商業(yè)門面成交的主要區(qū)域，因而成交基本面與全市情況基本相同；芙蓉區(qū)去年9月至今年2月成交量一直較低，月平均成交量低于1000m2，今年3月達(dá)到近期成交最高點，4月大幅回落，5月、6月回升；天心區(qū)今年1月成交量最大，此后連續(xù)兩月下滑，至3月達(dá)到今年最低點，4-6月逐月回升；岳麓區(qū)、開福區(qū)上半年各月成交量均較低，3月成交量均最大，但也僅0.23、0.20萬m2；雨花區(qū)成交量最大月出現(xiàn)在6月，成交量為0.98萬m2；望城區(qū)上半年成交低迷，單月二手商業(yè)門面成交量均低于500m2；長沙縣上半年單月二手商業(yè)門面成交基本呈遞增趨勢，6月成交量達(dá)到最大，成交量為0.33萬m2；瀏陽市二手商業(yè)門面成交主要集中在3月、4月、6月，月成交量超0.52萬m2，6月最大，成交量達(dá)0.83萬m2；寧鄉(xiāng)縣上半年各月二手商業(yè)門面成交量也較少，4月、5月成交量較大，但也僅0.08萬m2，各區(qū)（縣、市）具體成交量走勢如下：
1.4 二手辦公寫字樓市場分析
1.4.1 成交情況綜述
2013年1-6月全市二手辦公寫字樓成交20.94萬㎡，成交套數(shù)為316套，成交金額為7.11億元，同比分別增長128.65%、-3.07%、50.55%；其中內(nèi)六區(qū)二手住宅成交11.10萬㎡，成交套數(shù)為253套，成交金額為4.65億元，同比分別增長23.80%、-20.19%、-1.23%。
從二手辦公寫字樓成交面積、套數(shù)、成交金額來看，全市成交面積最大的是長沙縣，其次是芙蓉區(qū)；成交套數(shù)最大的雨花區(qū)，其次是芙蓉區(qū)；成交金額最大的是長沙縣，其次是芙蓉區(qū)。從各指標(biāo)同比情況來看，長沙縣、寧鄉(xiāng)縣今年上半年二手辦公寫字樓交易量同比有較大增長，這主要是因為其去年交易基數(shù)較低的緣故；其它區(qū)（縣、市）中，開福區(qū)、芙蓉區(qū)成交面積同比也超過了100%，由于二手辦公寫字樓交易量較少，因而其同比增幅有較大起伏。瀏陽市今年上半年無二手辦公寫字樓交易。
從近一年來長沙市二手辦公寫字樓成交量走勢來看，各月交易量波動也較大，3月、5月形成了今年上半年兩大交易高峰，成交量分別達(dá)到5.02、7.57萬㎡，其余月份中，1月和6月成交量也達(dá)到了3萬㎡以上，月度交易波動較大。其中，月度成交量較大的交易為：3月湖南某研究所交易，3套總面積達(dá)3.84萬㎡，5月長沙縣某汽車制造有限公司等交易，面積達(dá)5.69萬㎡，6月寧鄉(xiāng)縣某投資有限責(zé)任公司交易，29套總面積達(dá)2.89萬㎡。由于辦公寫字樓等也受地段及位置影響較大，因而其各月成交量有較大波動。
1.4.3 區(qū)域市場分析
從近一年來長沙市各區(qū)（縣、市）二手辦公寫字樓成交走勢來看，由于寫字樓交易量較少及各區(qū)（縣、市）內(nèi)存在較大的地段及位置差異，各區(qū)各月成交量均有較大波動，大部分區(qū)（縣、市）都存在部分月份無成交的情形，其中，上半年6個月均無成交的是瀏陽市，有5個月未成交的是望城區(qū)、長沙縣，有3個月未成交的是開福區(qū)，有1個月未成交的是岳麓區(qū)、寧鄉(xiāng)縣。由于各區(qū)（縣、市）均存在較多零成交月份，故僅公布內(nèi)六區(qū)二手辦公寫字樓成交走勢：
2 二手房租賃價格分析（掛牌）
2.1 二手住宅租賃價格
2013年上半年長沙市主城區(qū)住宅掛牌租金均價為15.58元/m2/月，同比增長2.64%，主城區(qū)住宅租金有所上升。分行政區(qū)域來看，芙蓉區(qū)以18.01元/m2/月居于各區(qū)首位，同比增長2.56%，其次依次為雨花區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū)。相比于去年同期，今年上半年各行政區(qū)住宅掛牌租金均有所上揚(yáng)，岳麓區(qū)以同比增幅3.62%居于首位，其次為開福區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)。就趨勢來看，今年上半年各月住宅掛牌租金均價持續(xù)走高，詳見主城區(qū)及各行政區(qū)住宅租金近一年走勢圖。
2.2 二手商業(yè)用房租賃價格
2013年上半年長沙市主城區(qū)商業(yè)用房掛牌租金均價為59.69元/㎡/月，同比增長10.15%，主城區(qū)商業(yè)用房租金有較大幅度上升。分行政區(qū)域來看，芙蓉區(qū)以72.68元/㎡/月居于各區(qū)首位，同比增長11.68%，其次依次為雨花區(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)。相比于去年同期，今年上半年各行政區(qū)商業(yè)用房掛牌租金均有所上揚(yáng)，岳麓區(qū)以同比增幅14.63%居于首位，其次為芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)。就趨勢來看，今年上半年各月商業(yè)用房掛牌租金均價以上漲月份居多，詳見主城區(qū)及各行政區(qū)商業(yè)用房租金近一年走勢圖。
3 房產(chǎn)一、二級市場交易對比
3.1 房產(chǎn)一、二級市場交易量對比
房產(chǎn)一、二級市場（商品房網(wǎng)簽量：二手房交易量）對比來看，2013年1-6月全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為2.98：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為3.63：1。上半年全市二手房成交量普遍增長，使得各區(qū)、縣、市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比均有收縮，但由于二手房成交猛增為政策誤解或個案造成，預(yù)計下半年房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比將恢復(fù)至之前水平。
3.2 房屋租售比
租售比是用來衡量區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行情況的一個指標(biāo)，是每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價的比，國際上將租售比界定為1:160-1:200為房產(chǎn)市場運(yùn)行狀況較好。從近一年來長沙市主城區(qū)住房租售比可以看出，各月租售比均高于300，介于300-370之間，租售比最低月份為2012年6月的1:319,最高月份為2012年9月1:370。就趨勢來看，近一年來租售比略有波動，2012年年末至2013年年初持續(xù)走低，后又回升，近兩個月保持基本穩(wěn)定。 |