| PART2 土地市場情況 |
PART 2
隨著年初“新國五條”的出臺，2013年上半年長沙房地產市場處于宏觀調控的強化期，限購、限貸、房價控制目標等政策高壓態(tài)勢持續(xù)，長沙樓市在穩(wěn)定中謹慎前行，第二季度市場行情有所好轉，樓市反應相對較活躍。而土地市場則與樓市走勢息息相關，上半年整體呈現(xiàn)由淡轉暖的軌跡。1月份土地出讓延續(xù)去年年末的良好局面，強勢開局。隨后2、3、4月份則急轉直下，十分冷清，土地供應、成交量雙雙下滑。5、6月份隨著樓市傳統(tǒng)旺季的到來，開發(fā)商拿地信心和意愿增強，土地市場成交明顯好轉，多宗優(yōu)質地塊呈現(xiàn)總價沖高、多輪競價、高溢價的特點，尤其在城市新興熱點片區(qū)更是掀起搶地熱潮，暖場整個土地市場。
上半年全市土地掛牌供應共192宗，823.18萬m2，其中內六區(qū)97宗，411.72萬m2，三縣市95宗，411.46萬m2，內六區(qū)與三縣市上半年土地供應總規(guī)�；鞠喈�，但內六區(qū)用于房地產開發(fā)的用地量比三縣市多。具體區(qū)縣來看，上半年岳麓區(qū)、望城區(qū)及周邊三縣市出讓地塊數(shù)量較多，尤其望城區(qū)多達44宗，望城撤縣設區(qū)以及中心城區(qū)的外擴使得望城區(qū)土地價值不斷攀升，市場吸引力趨強，開發(fā)商入駐信心不斷高漲。
從土地用途供應來看，上半年全市商業(yè)（綜合）用地掛牌供應102宗，土地面積401.48萬m2；純住宅用地掛牌供應20宗，土地面積108.61萬m2；工業(yè)用地70宗，土地面積313.09萬m2，純住宅用地供應量偏小，商住綜合用地供應量較大，未來開發(fā)以商住綜合性物業(yè)居多。
2 土地成交情況
從成交用途來看，上半年全市商業(yè)（綜合）用地成交量最大，達到87宗，而純住宅用地上半年僅成交17宗，商業(yè)（綜合）用地成交面積是純住宅用地的約4倍，未來商住綜合、商業(yè)辦公、商業(yè)金融等物業(yè)將形成較大供給量，同時也會給住宅市場帶來有效供給。
從成交區(qū)域來看，岳麓區(qū)、望城區(qū)及三縣市地塊成交形勢火熱，三縣市土地成交表現(xiàn)突出主要由于工業(yè)用地出讓量很大，且單宗工業(yè)用地面積大所致。而在這些成交熱點區(qū)域里還存在諸多熱點片區(qū)表現(xiàn)更為突出和搶眼，具體來看，上半年梅溪湖片區(qū)共成交5宗，洋湖片區(qū)成交6宗，濱江片區(qū)成交2宗，望城區(qū)高塘嶺以及武廣片區(qū)周邊同樣發(fā)展較快，土地出讓市場潛力巨大。另外，中心城區(qū)通過棚戶區(qū)改造等也有幾宗區(qū)位好的優(yōu)質地塊上市，并且受到開發(fā)商追捧。
從成交地塊樓面地價來看（根據(jù)地塊規(guī)劃容積率上限估算），上半年全市純住宅用地樓面地價為2188元/m2，商業(yè)（綜合）用地樓面地價為1486元/m2，兩者相差約700元/m2，全市商業(yè)（綜合）用地樓面地價較住宅用地偏低主要因為三縣市及望城區(qū)商業(yè)用地價值還未完全顯現(xiàn)，拉低了整體水平，另外，開福區(qū)湘江大道[2013]網掛020號純住宅用地成交出現(xiàn)異常情況，拉高了住宅用地整體樓面地價。而單宗地塊樓面地價最高的為瀏陽市一塊廣場用地，高達15033元/m2，第二高為開福區(qū)湘江大道的住宅用地，10288元/m2（存在特殊情況），第三高為岳麓區(qū)濱江新城一塊商業(yè)用地，為7983元/m2，高價地主要集中于商業(yè)（綜合）用地。而純住宅用地中，單宗樓面地價第二高的為洋湖片區(qū)一地塊，為4164元/m2，未來開盤價格值得期待。
上半年全市共有12宗地流拍，其中內六區(qū)7宗，三縣市5宗，主要是一些區(qū)位一般、條件不好的地塊以及個別工業(yè)用地。
溢價率方面，全市104宗（不計工業(yè)用地）成交地塊中，共有63宗地溢價出讓，競價過程十分激烈，其中溢價率超過100%的地塊共有2宗，溢價率在50%-100%的有8宗。底價出讓的地塊41宗，主要集中于望城區(qū)和寧鄉(xiāng)縣。值得一提的是，溢價率最高的566.94%的位于開福區(qū)湘江大道[2013]網掛020號地塊掛牌報價過程中存在異常特殊情況，不代表市場的實際行情，因此未計入以下列表中。 |