| 2012年中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之對(duì)比分析 |
| 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)部 [作者]：鄧暉 |
2012年中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之對(duì)比分析 ◇ 文/長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)部 鄧暉 2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，商品房新開工面積、施工面積、竣工面積同比均有下降，商品房新增供給量、成交備案量，二手房交易量同比均呈負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于收縮狀態(tài)。那么，其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況究竟怎樣？長(zhǎng)沙的對(duì)比狀況如何？本文將基于中國(guó)部分省會(huì)城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對(duì)武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、合肥、南昌、太原等中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比分析，以期從中找到答案。 一、城市發(fā)展情況比較 1、經(jīng)濟(jì)總量比較 GDP是指一個(gè)國(guó)家(或地區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部最終成果，能較真實(shí)的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 ? 小結(jié)：長(zhǎng)沙GDP及同比增幅在中部六省會(huì)中仍居第二位 從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，2012年中部六省會(huì)各市GDP差距繼續(xù)增大，各市最小順序差距已達(dá)689億元。武漢仍遙遙領(lǐng)先，GDP超過8000億元，比第二位長(zhǎng)沙高1603.91億元；其余五城市經(jīng)濟(jì)總量分處6000億元、5000億元、4000億元、3000億元、2000億元段，順序差距分別為852.91億元、1382.70億元、1163.78億元、689.09億元。長(zhǎng)沙2012年GDP為6399.91億元，在中部六省會(huì)中仍居第二位。 從GDP同比增幅來(lái)看，除太原外，各市同比增幅均低于2011年，但均超過全國(guó)平均增幅（7.8%）。合肥仍為最高，增幅達(dá)到13.6%。長(zhǎng)沙同比增幅13.0%，比2011年下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，但高于全國(guó)增幅5.2個(gè)百分點(diǎn)；增幅在中部六省會(huì)中居于第二位，僅比第一位合肥低0.6個(gè)百分點(diǎn)。 2、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比較 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資反映一個(gè)城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個(gè)城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。 ? 小結(jié)：長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在中部六省會(huì)中居第二位，但增幅居倒數(shù)第二位 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來(lái)看，2012年中部六省會(huì)城市中，武漢全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模較大，超過5000億元；長(zhǎng)沙、合肥基本相當(dāng)，投資規(guī)模在4000億元左右；鄭州、南昌、太原固定資產(chǎn)投資在1000-4000億元，但三市差距均較大，順序差距達(dá)900億元以上。長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資4011.96億元，在中部六省會(huì)仍居第二位，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比中部六省會(huì)第一位武漢少1019.29億元。 從固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率來(lái)看，中部六省會(huì)同比增幅均超過兩成，南昌最高，達(dá)到31%，與全國(guó)平均增幅（20.6%）比較來(lái)看，武漢、長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資增幅低于全國(guó)平均增幅。長(zhǎng)沙同比增幅20.3%，比2011年下降5.8個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)增幅0.3個(gè)百分點(diǎn)；增幅在中部六省會(huì)中居倒數(shù)第二位，僅比武漢高0.3個(gè)百分點(diǎn)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況比較 �。ㄒ唬┦袌�(chǎng)預(yù)期指標(biāo) 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來(lái)一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場(chǎng)需求相匹配，容易導(dǎo)致市場(chǎng)供過于求。 ? 小結(jié)：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會(huì)中居第三位，增幅居第五位 從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來(lái)看，2012年中部六省會(huì)城市中，武漢房地產(chǎn)投資規(guī)模最大，超過1500億元；鄭州、長(zhǎng)沙、合肥投資規(guī)模順序縮小，投資量在910-1100億元；太原、南昌房地產(chǎn)開發(fā)完成投資規(guī)模較小，投資量在370億元以下。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1032億元，在中部六省會(huì)中居第三位，投資額比中部六省會(huì)第一位武漢少479.86億元，比前一位鄭州少63億元。 從開發(fā)投資額增長(zhǎng)率來(lái)看，2012年中部六省會(huì)城市中，除合肥外，同比增幅均超過16%；與全國(guó)平均增幅（16.2%）比較來(lái)看，僅合肥低于全國(guó)增幅。長(zhǎng)沙同比增幅16.4%，比2011年下降13.2個(gè)百分點(diǎn)，但高于全國(guó)增幅0.2個(gè)百分點(diǎn)；增幅在中部六省會(huì)中居倒數(shù)第二位，僅高于合肥。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。 ? 小結(jié)：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會(huì)中居第四位 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，中部六省會(huì)僅南昌比例低于基本正常值，其他城市比例均超過20%，其中武漢、鄭州超過30%。與2011年比例比較來(lái)看，2012各市比例僅有小幅波動(dòng)，這表明在近期內(nèi)房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中仍將保持相當(dāng)比例，這將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。 3. 商品房新開工面積占施工面積的比例 新開工面積，反映1～2年后預(yù)售供應(yīng)量和2～3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。 ? 小結(jié)：長(zhǎng)沙新開工面積在中部六省會(huì)中均居第三位，施工面積居第二位，新開工面積占比有所縮小 2012年中部六省會(huì)城市中，鄭州、武漢新開工面積較大，超過2100萬(wàn)m2；長(zhǎng)沙、合肥居于第二梯隊(duì)，新開工面積在1400-1900萬(wàn)m2；南昌、太原相對(duì)較少，新開工面積在850-1100萬(wàn)m2。從施工面積來(lái)看，鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、合肥施工面積較大，超過6000萬(wàn)m2；南昌、太原相對(duì)較少，施工面積在3100-3800萬(wàn)m2。從新開工面積占施工面積比例來(lái)看，中部六省會(huì)城市比例均低于三分之一，這表明中部六省會(huì)城市在2012年均減緩了新開工速度，未來(lái)商品房新上市面積增幅或?qū)⒂兴s��；長(zhǎng)沙新開工面積在中部六省會(huì)中居第三位，施工面積居第二位，新開工面積占施工面積比例為24.78%，低于南昌、武漢、鄭州。 4.商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù) 施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)放大。 ? 小結(jié)：長(zhǎng)沙竣工面積在中部六省會(huì)中居第三位，未來(lái)新增供應(yīng)將繼續(xù)保持較大規(guī)模 從表中數(shù)據(jù)可以看出，各市施工面積與竣工面積之比均大于4倍，未來(lái)商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)量繼續(xù)放大的可能性仍然較高；長(zhǎng)沙竣工面積在中部六省會(huì)中居第三位，低于鄭州、合肥，施工面積與竣工面積之比為5.25:1，未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)仍將保持較大規(guī)模。 �。ǘ┦袌�(chǎng)即期指標(biāo) 1. 市場(chǎng)規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積） 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模與容量，反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮程度。 ? 小結(jié)：長(zhǎng)沙新增供銷量在中部六省會(huì)中均居第三位 從商品房新增供銷量來(lái)看，2012年中部六省會(huì)城市中，新增供銷量均突破千萬(wàn)平方米的有三個(gè)城市——武漢、合肥、長(zhǎng)沙，其中，武漢批準(zhǔn)預(yù)售量突破2000萬(wàn)m2；太原、南昌新增供銷量均低于千萬(wàn)平方米，其中太原銷售備案量低于300萬(wàn)m2。2012年長(zhǎng)沙供銷量在中部六省會(huì)中均居第三位，批準(zhǔn)預(yù)售量名次與2011年持平，而銷售備案量名次則下降一位。 從商品房新增供銷的同比增幅來(lái)看，武漢、長(zhǎng)沙、合肥新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比負(fù)增長(zhǎng)，其余三市同比增幅均超過17%，其中鄭州同比增幅最大，超過40%；而從銷售備案量來(lái)看，僅長(zhǎng)沙、太原同比負(fù)增長(zhǎng)，其余四城市同比增幅均超過14%，其中南昌同比增幅最大，接近80%。長(zhǎng)沙商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售、銷售備案同比均有下降，新增供應(yīng)同比略有降低，但銷售備案量同比降幅超兩成。 2. 商品房供銷比比較 即期消費(fèi)指標(biāo)，用于判斷商品房市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)與實(shí)際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房?jī)r(jià)格趨緩，小于1表明實(shí)際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房?jī)r(jià)格將上揚(yáng)。 ? 小結(jié)：大多數(shù)城市商品房供大于銷，長(zhǎng)沙供銷比為1.32：1，處于輕度過剩狀態(tài) 從數(shù)據(jù)來(lái)看，太原商品房供銷比超過1.80，供過于求；鄭州、長(zhǎng)沙、武漢供銷比大于1.20，但低于1.80，新增供應(yīng)處于輕度過剩狀態(tài)；南昌、合肥供銷比在0.80~1.20，新增供銷處于基本平衡狀態(tài)。與2011年比較來(lái)看，僅太原、長(zhǎng)沙供銷比增大。2012年長(zhǎng)沙新建商品房供銷比為1.32：1，供銷比在中部六省會(huì)中居第三位，新增供應(yīng)處于輕度過剩狀態(tài)。 3. 房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比 反映房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對(duì)新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。 ? 小結(jié)：長(zhǎng)沙二手房成交量在中部六省會(huì)中居第四位，房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比居第三位 從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，武漢二手房成交量最大，超過310萬(wàn)m2；合肥、鄭州、長(zhǎng)沙、南昌成交量在200-300萬(wàn)m2，成交量較為接近；太原成交量最低，低于80萬(wàn)m2。長(zhǎng)沙二手房成交量在中部六省會(huì)中居第四位，相較2011年下降一位。從房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值來(lái)看，除南昌外，其余城市新房與二手房成交量之比均高于3，表明中部六省會(huì)大多數(shù)城市房地產(chǎn)交易均以商品房為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于快速發(fā)展期；長(zhǎng)沙比值為4.73，比值居第三位。 �。ㄈ┦袌�(chǎng)價(jià)格指標(biāo) 1. 市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)比較 該指數(shù)源自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)，這里主要比較其環(huán)比價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)，以判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)。 ? 小結(jié)：2012年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)月平均指數(shù)為100.60，下半年指數(shù)有一定上行 從上表來(lái)看，2012年中部六省會(huì)中，各省會(huì)城市月平均指數(shù)（按平均發(fā)展速度方式計(jì)算）均高于100，表明2012年中部六省會(huì)城市房?jī)r(jià)均有一定幅度上漲；從各月情況來(lái)看，進(jìn)入下半年后，大部分城市月環(huán)比指數(shù)均高于100，表明下半年是中部六省會(huì)房?jī)r(jià)集中上漲期。從長(zhǎng)沙市情況來(lái)看，2012年長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)月平均指數(shù)為100.60，房?jī)r(jià)有一定上漲，但平均漲幅在中部六省會(huì)中最低。 三、對(duì)當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷及結(jié)論 �。ㄒ唬﹪�(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算顯示，2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)比上年增長(zhǎng)7.8%，高出年初預(yù)期目標(biāo)0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中一季度增速為8.1%，二季度7.6%，三季度7.4%、四季度7.9%，前三季度經(jīng)濟(jì)增速呈現(xiàn)繼續(xù)回落，第四季度有所回升，一舉結(jié)束了此前連續(xù)七個(gè)季度的增幅下滑態(tài)勢(shì)。從中部六省會(huì)來(lái)看，除太原外，各市同比增幅均低于2011年，但均超過本年度全國(guó)平均增幅。 �。ǘ┲胁苛�(huì)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例與2011年基本相當(dāng)，五城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超全國(guó)增幅。 除長(zhǎng)沙、武漢外，其余四市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅均超全國(guó)增幅；除合肥外，其余五城市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅均超全國(guó)增幅；除南昌外，中部六省會(huì)其他城市房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例均高于22%。與2011年對(duì)比來(lái)看，各市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例僅有小幅波動(dòng)，表明房地產(chǎn)投資在近期內(nèi)仍將在固定資產(chǎn)投資中保持相當(dāng)比例，這將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。 �。ㄈ┲胁苛�(huì)多數(shù)城市商品房新開工、竣工規(guī)模相對(duì)縮小，市場(chǎng)及政策壓力或是其主因。 從數(shù)據(jù)來(lái)看，中部六省會(huì)新開工面積占施工面積的比例均低于三分之一；施工面積與竣工面積比較來(lái)看，各市施工面積均超過竣工面積4倍以上，竣工比例也出現(xiàn)明顯偏小，這都表明在當(dāng)前商品房供給過剩的市場(chǎng)環(huán)境及限購(gòu)、限貸政策等壓力影響下，開發(fā)商減緩了其入市節(jié)奏，并試圖重新找到供銷平衡點(diǎn)；但從長(zhǎng)期來(lái)看，巨大的施工規(guī)模仍在，預(yù)計(jì)未來(lái)1-3年內(nèi)商品房新上市面積仍將維持在較高水平。 �。ㄋ模┲胁苛�(huì)多數(shù)城市新增供應(yīng)過剩依舊，除南昌、合肥外，供應(yīng)均超均衡水平。 從數(shù)據(jù)來(lái)看，除南昌、合肥外，其余四省會(huì)的商品房供銷比均超1.30:1，新增供應(yīng)量繼續(xù)呈現(xiàn)過剩態(tài)勢(shì)，其原因是多方面的，但商品房仍在大量上市，而成交量卻低于預(yù)期，正是當(dāng)前政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)不爭(zhēng)的事實(shí)，這也將在某種程度上繼續(xù)推高各市的商品房存量。 �。ㄎ澹┲胁苛�(huì)多數(shù)城市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比擴(kuò)大，新房交易占房地產(chǎn)市場(chǎng)交易比重進(jìn)一步提高。 從房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的比值來(lái)看，除長(zhǎng)沙、太原外，其余城市新房與二手房成交量之比均較2011年有所增大，新房交易占房地產(chǎn)市場(chǎng)交易比重進(jìn)一步提高，這從側(cè)面反映了各市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于快速成長(zhǎng)期，在二手房交易不太景氣的情況下，預(yù)計(jì)未來(lái)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比仍將維持較高水平。 �。┲胁苛�(huì)月環(huán)比指數(shù)上半年有所下行，下半年均有提升。 從數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年上半年中部六省會(huì)房?jī)r(jià)月環(huán)比指數(shù)下降面居多，而下半年月環(huán)比指數(shù)卻大多上漲，這表明雖然政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)壓力迫使開發(fā)商調(diào)低了上漲預(yù)期，但由于各市住房?jī)?nèi)需尤其是剛需仍然較大，從而使得銷售在下半年出現(xiàn)回升，房?jī)r(jià)也隨之迎來(lái)強(qiáng)勁反彈。 （七）2012年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模有所收縮。 從數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年長(zhǎng)沙商品房新開工面積、施工面積、竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積、成交備案面積、二手房交易面積等房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)同比均為負(fù)值，這在中部六省會(huì)中是不多見的，這表明2012年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)相較中部六省會(huì)其他城市，更易受到全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)相關(guān)政策影響；但我們也應(yīng)看到這種困難應(yīng)該是暫時(shí)的，從2012全年的房地產(chǎn)成交形勢(shì)來(lái)看，商品房、二手房成交量均呈逐季走高，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步回溫，市場(chǎng)交易信心正逐步恢復(fù)，這都將給2013年帶來(lái)了一個(gè)良好預(yù)期，預(yù)計(jì)在政策不出現(xiàn)大的改變的前提下，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將呈現(xiàn)回穩(wěn)。 |