| 2013年一季度長沙市房地產(chǎn)市場分析報告 |
2013年一季度長沙市房地產(chǎn)市場分析報告 ◇ 長沙市房產(chǎn)信息中心 長沙市房產(chǎn)研究中心 2013年一季度我市（含三縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資199.55億元，同比減少2.16%。商品房施工面積6198.06萬m2，其中新開工面積603.26萬m2，同比增長7.61%、9.87%；竣工面積321.95萬m2，同比減少24.86%。2013年一季度我市（含三縣市）累計批準(zhǔn)預(yù)售309.39萬m2，同比增長26.62%；實現(xiàn)商品房成交備案面積459.06萬m2，備案金額274.81億元，同比分別增長78.19%、79.02%。 Part1 長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場基本情況 一、新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況 小結(jié)：一季度商品房新增上市繼續(xù)保持較高增長，同比增幅超過兩成 2013年一季度全市新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售309.39萬m2，同比增長26.62%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售257.25萬m2，同比增長37.53%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售201.84萬m2，同比增長29.88%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售167.20萬m2，同比增長52.74%。從走勢來看，一季度長沙市商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比增幅較大，除2月外，1月、3月新增批準(zhǔn)預(yù)售量均達130萬m2以上。從各區(qū)情況來看，天心區(qū)、雨花區(qū)、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣同比仍為負增長；其余五區(qū)縣中，開福區(qū)同比增幅最大，批準(zhǔn)預(yù)售量接近去年同期的2.5倍。 二、新建商品房網(wǎng)簽情況 小結(jié)：一季度樓市行情繼續(xù)向好，成交量繼續(xù)保持 2013年一季度全市新建商品房累計網(wǎng)簽480.10萬m2，同比增長110.80%，其中住宅網(wǎng)簽410.12萬m2，同比增長105.39%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計網(wǎng)簽337.52萬m2，同比增長112.68%，其中住宅網(wǎng)簽283.39萬m2，同比增長107.17%。與去年一季度的成交低谷相比，今年一季度成交翻番，環(huán)比去年第四季度，今年一季度成交量有所回落�？偟膩砜矗ツ昴甑椎氖袌錾仙星槿栽谘永m(xù)。 三、新建商品房成交備案情況 小結(jié)：一季度商品房成交備案量繼續(xù)攀升，連續(xù)第五個季度保持環(huán)比增長 2013年一季度全市新建商品房累計成交備案459.06萬m2，同比增長78.19%，其中住宅成交備案394.40萬m2，同比增長80.68%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計成交備案336.11萬m2，同比增長91.53%，其中住宅成交備案286.06萬m2，同比增長98.38%。從走勢來看，一季度長沙市商品房成交備案量猛增，除2月外，1月、3月備案量均超過170萬m2，季度走勢延續(xù)了去年來的回升趨勢；從各區(qū)情況來看，各區(qū)商品房備案量同比增幅均為正值，除瀏陽市外，其余各縣市同比增幅均超過30%，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)相對較高，同比增幅超過100%。 四、二手房成交情況 小結(jié)：一季度二手房成交量巨幅增長，新“國五條”實施細則即將出臺是主因 2013年一季度全市二手房成交面積142.50萬m2，成交套數(shù)為12019套，同比分別增長172.20%、120.86%；其中住宅成交112.62萬m2，成交套數(shù)為10812套，同比分別增長264.95%、164.03%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)二手房成交面積108.48萬m2，成交套數(shù)為9453套，同比分別增長176.27%、167.26%；其中住宅成交86.87萬m2，成交套數(shù)為8663套，同比分別增長292.85%、214.45%。從走勢來看，由于經(jīng)濟適用房的解禁，以及“新國五條”實施細則可能在近期推出，使得我市二手房市場供應(yīng)放量與交易成本上漲預(yù)期重疊，最終帶來3月成交量暴增，同比、環(huán)比增幅分別達412.43%、448.29%；這也使得全市一季度二手房交易同比大幅增長，交易量達到去年同期的2.7倍以上。 五、房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析 小結(jié)：由于一季度二手房成交猛增，房產(chǎn)一、二級市場交易比陡降，但或不持續(xù) 房產(chǎn)一、二級市場對比來看，2013年一季度全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為3.22：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為3.10：1，比2012全年比值分別縮小1.38、1.63。分區(qū)來看，由于二手房交易暴增，各區(qū)房產(chǎn)一、二級市場交易量之比均有縮小，但這種暴增只是政策實施前基于避稅的交易行為，預(yù)計待政策發(fā)布后，未來房產(chǎn)一、二級市場交易量之比仍將回復(fù)至4.00：1以上水平。 小結(jié)：一季度商品房、二手房交易同比大增，帶動一般抵押及在建工程抵押市場走向強勁 2013年一季度，全市辦理抵押登記手續(xù)60233筆，抵押面積1021.57萬m2，貸款金額361.31億元，同比分別增長61.56%、35.42%、63.87%，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)59298筆，抵押面積761.91萬m2，貸款金額259.12億元，同比分別增長61.23%、40.51%、69.46%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)43935筆，抵押面積611.02萬m2，貸款金額267.15億元，同比分別增長89.92%、65.92%、76.27%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)43257筆，抵押面積479.11萬m2，貸款金額195.37億元，同比分別增長89.35%、72.25%、85.64%。 2013年一季度，全市共辦理在建工程抵押409筆，抵押面積319.27萬m2，貸款金額86.47億元，同比分別增長17.19%、22.47%、49.47%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押284筆，抵押面積227.49萬m2，貸款金額74.69億元，同比分別增長-3.73%、21.65%、60.83%。 從一季度情況來看，由于交易回暖，一般房屋抵押同比出現(xiàn)大幅增長；交易的回暖也刺激了開發(fā)商的入市積極性，在建工程抵押也有了較大增幅。 七、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)) 小結(jié)：一季度全市土地市場比較平穩(wěn)，望城區(qū)、三縣市土地出讓量較大 一季度，全市招拍掛出讓土地掛牌80宗，土地面積333.21萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌41宗，土地面積164.00萬m2；住宅用地掛牌8宗，土地面積38.01萬m2；工業(yè)用地31宗，土地面積131.20萬m2。全市土地實際成交103宗，成交面積402.01萬m2，總金額893292萬元，綜合地價水平值2222元/m2。其中，商業(yè)用地成交面積208.60萬m2，成交金額615954萬元；住宅用地成交面積55.92萬m2，成交金額199473萬元；工業(yè)用地成交面積137.49萬m2，成交金額77865萬元。 Part2 長沙市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場基本情況 八、長沙（內(nèi)六區(qū)）新建商品住房供銷套型結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計） 小結(jié)：一季度商品房供銷同增，但去化速度更快，各套型供銷比均低于0.7 2013年一季度長沙內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積為108.98m2，同比增大10.43%。從供銷情況來看，一季度新增供應(yīng)量僅為其同期備案量的六成左右，特別是60m2以下小戶型，新增供應(yīng)套數(shù)僅為其同期備案量的36%，商品房去化速度加快；分套型來看，90-120m2、60-90m2是今年前三月新增供銷的主力套型。一季度90m2以下套型供應(yīng)占比為32.26%，同比縮小17.47個百分點。 九、內(nèi)六區(qū)新建商品房待銷情況 小結(jié)：內(nèi)六區(qū)新建商品房待售量充足，截止3月底約1200萬m2 2011年至今年3月底，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為1177.02萬m2。其中住宅818.44萬m2，占69.53%；非住宅358.58萬m2，占30.47%。分行政區(qū)劃來看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)待售量均占20%以上，其次是開福區(qū)、望城區(qū)待售量分別占18%左右；分面積段來看，144m2以上、120-144m2、90-120m2商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比28.92%、24.89%、20.87%。 Part 3 2013年后三季度長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 從2013年一季度長沙房地產(chǎn)市場運行情況來看，市場火熱開局，供需均有所回暖，尤其是受“新國五條”政策落地的預(yù)期影響，二手房市場呈現(xiàn)出短暫空前的熱潮。3月份以后各地方政府貫徹落實“新國五條”細則的逐步明朗，房地產(chǎn)市場又將面臨著新的調(diào)控政策壓力。綜合十八大后的政策走向、社會經(jīng)濟發(fā)展新形勢和房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控等各方面因素，我們認為，下一階段長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢會呈現(xiàn)以下特點： �。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)從緊，長效機制保產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 在今年“兩會”前夕，國務(wù)院出臺了“新國五條”，彰顯了政府繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的堅定決心，其中主要內(nèi)容更是在原有政策上的進一步升級。我市確定了今年新建商品住房價格漲幅必須控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除居民消費價格上漲后的實際增幅以下，保持價格基本穩(wěn)定的目標(biāo)。目標(biāo)扣除物價上漲因素，更加嚴(yán)格�？梢�，2013年后三季度房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)從緊基調(diào)已基本確立，落實“新國五條”政策將是政策主線，房地產(chǎn)市場監(jiān)管將會進一步加強。房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控更趨常態(tài)化，差別化信貸政策、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、房產(chǎn)稅試點等長效化調(diào)控措施將確保產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。 （二）首套房信貸政策保持穩(wěn)定，二套房信貸或持續(xù)收緊 2013年“兩會”指出我國將繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策，“新國五條”細則中要求銀行業(yè)金融機構(gòu)進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，要提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。預(yù)計后三季度信貸政策繼續(xù)支持剛性需求的基調(diào)不會變化，我市自3月1日起實行公積金新政，也同樣旨在保護剛需抑制投機。銀行業(yè)預(yù)計會穩(wěn)步配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強對二套房信貸的審核，當(dāng)市場面臨著較大的房價上漲壓力時，不排除進一步收緊二套房信貸政策的可能。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)投資以穩(wěn)為主，剛需產(chǎn)品地塊更受關(guān)注 受年底翹尾行情的影響，今年以來我市房地產(chǎn)開發(fā)投資熱情高漲，新開工面積有所回升。但受從嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，開發(fā)企業(yè)預(yù)計將對企業(yè)拿地計劃、推盤速度等戰(zhàn)略有所調(diào)整，后三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長可能性較小，預(yù)計后三季度全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資將達到900億元，新開工面積約1400萬m2。在土地市場上，新政主要通過影響開發(fā)企業(yè)預(yù)期而影響市場成交，需求預(yù)計會有所放緩，但政策提出要增加普通商品住房的用地供應(yīng)，“保民生”基調(diào)十分明顯，因此，適合開發(fā)剛需產(chǎn)品的地產(chǎn)將會是開發(fā)企業(yè)的重點關(guān)注對象。 （四）新房市場剛需占主導(dǎo)，房屋交易價格基本穩(wěn)定 當(dāng)前“新國五條”對我市新房市場影響不明顯，新房日均成交基本保持了穩(wěn)定，一季度我市新房備案成交同比增長78.19 %。過了一季度后，如果政策未發(fā)生大的變化，預(yù)期效應(yīng)會逐步減弱，新房成交預(yù)計將呈相應(yīng)的調(diào)整，但我市剛性需求仍是市場主導(dǎo)力量，成交量大幅波動的可能性較小，預(yù)計后三季度全市新建商品房成交備案可達1000萬m2。在新建商品住宅成交價格上，我市一直保持了價格比較穩(wěn)定的狀態(tài)，“新國五條”政策對我市新房價格的影響十分有限，再加上當(dāng)前我市明確了價格控制目標(biāo)，預(yù)計全年新房價格保持基本穩(wěn)定，不會出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。 �。ㄎ澹┒址渴袌鰧⒂蔁徂D(zhuǎn)冷，房源供給增加但后續(xù)成交乏力 “新國五條”細則中提及按轉(zhuǎn)讓所得的20%征收個人所得稅，促成了我市3月份二手房市場的短暫熱潮，一季度我市二手房成交142.50 萬m2，同比增長172.20 %。預(yù)計在我市細則出臺之前，二手房市場成交量仍有增長的空間。同時，我市經(jīng)濟適用房自今年開始上市交易，明年6?月底前出臺不動產(chǎn)登記條例，房產(chǎn)稅試點范圍的擴大，預(yù)計二手房市場上可售房源將大量增加，但二手房市場成交火爆之后可能出現(xiàn)較長時期的低迷。 �。┍Ｕ闲园簿庸こ谭�(wěn)步推進，保障范圍進一步擴大 長沙確定了2013年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)為21690套（戶），其中新增廉租住房500套；新增公共租賃住房11000套；新建經(jīng)濟適用住房630套；城市棚戶區(qū)改造9460戶；墾區(qū)棚戶區(qū)改造100戶。發(fā)放廉租住房租賃補貼總戶數(shù)10759戶。后三季度是保障性住房加快建設(shè)，完成目標(biāo)的重要時期，預(yù)計保障性安居工程將繼續(xù)穩(wěn)步的推進。根據(jù)國務(wù)院要求，2013年底前地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶�，預(yù)計我市住房保障范圍將進一步擴大，有效緩沖中、低端住房剛性需求。 �。ㄆ撸┰缆礋狳c片區(qū)齊發(fā)力，梅溪湖引領(lǐng)智慧城市建設(shè) 岳麓區(qū)作為大河西先導(dǎo)區(qū)的核心區(qū)，2013年鋪排建設(shè)項目321個，預(yù)計投資439億元。其中涉及濱江新城、洋湖和坪塘、梅溪湖、溁灣鎮(zhèn)等片區(qū)城建基礎(chǔ)設(shè)施計劃投資158.97億元。梅溪湖國際服務(wù)區(qū)、洋湖總部經(jīng)濟區(qū)和濱江金融商務(wù)區(qū)更是作為發(fā)展的核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼，尤其是首當(dāng)其沖的梅溪湖片區(qū)，作為國家首批智慧城市試點之一，國家首批綠色生態(tài)示范城區(qū)之一，是各大房企爭相搶灘的高地，是消費者置業(yè)目光的聚集點。預(yù)計后三季度片區(qū)熱度不會降溫。 �。ò耍┥虡I(yè)地產(chǎn)市場成交走向活躍，高鐵新城建設(shè)萬眾矚目 “新國五條”政策下，住宅限購、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，進一步將投資投機性需求擠出了住宅市場，預(yù)計部分投資者的目光將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，促成活躍的市場成交局面，投資資金將進一步推動我市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。定位于城市副中心的高鐵新城建設(shè)，預(yù)計將是今年商業(yè)地產(chǎn)的熱點，日前高鐵新城暨地鐵物業(yè)項目推介會順利舉行，高鐵新城西廣場南北樓項目、高端城市綜合體、中央商務(wù)區(qū)、核心商業(yè)街、商貿(mào)中心等項目紛紛亮相。在滬昆高鐵、2號線地鐵通車等利好因素的影響下，后三季度高鐵新城的建設(shè)會加步前行。 |