| 樓市觀察家 |
政策鐵拳 十八大后樓市反響 回望2012年，樓市表現(xiàn)可謂跌宕起伏、精彩無(wú)限。2012年是“欲揚(yáng)先抑”的一年，上半年，長(zhǎng)沙樓市總體表現(xiàn)不夠景氣，下半年，長(zhǎng)沙樓市活力煥發(fā)，樓市成交量穩(wěn)步上升。 2012年11月8日-11月14日，舉世矚目的十八大召開(kāi)了。十八大后的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走向，也受到了各方的高度關(guān)注。一方面，中央政府堅(jiān)持調(diào)控不松，另一方面，市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖跡象�？梢哉f(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控又走到了一個(gè)敏感時(shí)期。一時(shí)間，重申限購(gòu)令、房產(chǎn)稅、保障房、地王頻出、樓市翹尾等關(guān)鍵詞充斥著樓市。十八大后房地產(chǎn)政策走向如何？2013年樓市又將走向何方？本期觀察家邀您一同觀察。 重申限購(gòu)令 事件回放： “房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策現(xiàn)在還沒(méi)想放松。”2012年11月12日，在十八大新聞中心舉辦的記者招待會(huì)上，十八大代表、住建部部長(zhǎng)姜偉新一句話(huà)打破了外界各種幻想。 2012年12月25日，在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新再次表示，“凡是放松調(diào)控致使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，我們將繼續(xù)采取措施并會(huì)同監(jiān)察部門(mén)對(duì)其進(jìn)行約談直至問(wèn)責(zé)。”同時(shí)，他還提到，2013年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、差別化住房信貸、稅收政策，并配合有關(guān)部門(mén)繼續(xù)加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)大工作。 各地反應(yīng)： 北京：官方重申限購(gòu)政策不動(dòng)搖 補(bǔ)繳社保不予認(rèn)可 自2011年2月17日實(shí)行嚴(yán)格的住房限購(gòu)政策以來(lái)，北京市實(shí)行“家庭承諾——企業(yè)初審——部門(mén)聯(lián)審——登記復(fù)審”四道把關(guān)的購(gòu)房資格審核機(jī)制。 北京市住建委2012年12月17日發(fā)布公告，自2012年12月18日起，補(bǔ)繳社保在購(gòu)房資格審核中不予認(rèn)可。北京住建委同時(shí)重申：非北京市戶(hù)籍家庭以繳納社保方式申請(qǐng)?jiān)诰┵?gòu)房資格的，應(yīng)自提出申請(qǐng)的上一個(gè)月開(kāi)始往前推算60個(gè)月連續(xù)在京繳納社會(huì)保險(xiǎn)，且提出申請(qǐng)之月須為正常參保狀態(tài)。 上海：一個(gè)半月內(nèi)兩次重申限購(gòu)令 意在穩(wěn)房?jī)r(jià)預(yù)期 2012年10月17日，上海市政府舉行了住房保障體系專(zhuān)題新聞發(fā)布會(huì)，上海市住房保障與房屋管理局局長(zhǎng)劉海生表示，上海將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)令等調(diào)控政策，“上海決不會(huì)放松政策，目前也不會(huì)有新的政策調(diào)整�！边@是上海一個(gè)半月內(nèi)第二次重申限購(gòu)政策不取消。 劉海生表示，近年來(lái)國(guó)家和上海市多次強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍然處于關(guān)鍵時(shí)期，上海將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房的限購(gòu)調(diào)控措施，一方面抑制投資、投機(jī)性住房需要，另一方面支持居民的合理住房需要，鞏固促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。 西安：“限購(gòu)令要取消”僅是傳言 樓市相對(duì)穩(wěn)定 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，西安2012年11月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比則上漲0.6%。這是自2012年8月份起，西安市新建住宅價(jià)格以及新建商品住宅價(jià)格連續(xù)四個(gè)月環(huán)比出現(xiàn)微漲的局面。 “限購(gòu)令不可否認(rèn)地限制住了一部分投資投機(jī)需求，在市場(chǎng)供給量繼續(xù)的情況下，根據(jù)供需關(guān)系，房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲的情況，西安的住宅均價(jià)一直在7000元左右徘徊。”西安市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)表示，西安作為一個(gè)二線(xiàn)城市，剛需和改善型需求支撐了全年樓市保持穩(wěn)定。從目前監(jiān)控的成交量?jī)r(jià)來(lái)看，屬于一個(gè)正常住房需求逐步得到釋放的過(guò)程，在其他儲(chǔ)備政策還沒(méi)有可以迅速上馬的情況下，“限購(gòu)令要取消”的說(shuō)法也會(huì)僅是傳言。 長(zhǎng)沙：住建部否認(rèn)長(zhǎng)沙限購(gòu)令撤銷(xiāo)的傳言 仍在實(shí)施 2012年10月11日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，長(zhǎng)沙市一些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照“限購(gòu)令”進(jìn)行售房，對(duì)一些不符合條件的購(gòu)房者，放寬購(gòu)房政策，搞暗箱操作。但是，長(zhǎng)沙市住建委相關(guān)工作人員對(duì)記者說(shuō)：“限購(gòu)令沒(méi)有撤銷(xiāo)，還在實(shí)施�！� 據(jù)了解，在限購(gòu)對(duì)象方面，購(gòu)房者戶(hù)籍除了長(zhǎng)沙市以外，長(zhǎng)沙周邊的湘潭、株洲、衡陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、婁底與岳陽(yáng)等地，皆排除在“外地戶(hù)籍”之外，而且，“限購(gòu)令”只規(guī)定了對(duì)“90平方米以下”的戶(hù)型進(jìn)行限購(gòu)，大于這個(gè)面積的戶(hù)型沒(méi)有限購(gòu)，無(wú)論本地、外地家庭皆可無(wú)限制購(gòu)買(mǎi)。 專(zhuān)家觀點(diǎn) 中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 陳國(guó)強(qiáng) 今年房?jī)r(jià)總體企穩(wěn)，伴隨著經(jīng)濟(jì)基本面的好轉(zhuǎn)，2013年房?jī)r(jià)向好的概率更高，但出現(xiàn)暴漲的可能性比較小。從目前來(lái)看，“限購(gòu)”、“限貸”政策在2013年不太可能退出，而當(dāng)前的市場(chǎng)供求關(guān)系和調(diào)控前不一樣，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者都更加理性。投資性需求在“限購(gòu)”區(qū)域的可運(yùn)作空間已經(jīng)十分有限。 房產(chǎn)稅 事件回放： 針對(duì)黨的十八大報(bào)告提出的加快改革財(cái)稅體制，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人發(fā)表署名文章，指出形成有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化、社會(huì)公平的稅收制度，強(qiáng)調(diào)認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國(guó)推開(kāi)，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。 謝旭人指出，要充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)收入分配的作用，深化房地產(chǎn)稅制改革，構(gòu)建合理完善的房地產(chǎn)稅收制度，有效調(diào)節(jié)財(cái)富分配。統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類(lèi)收費(fèi)和稅收并存的狀況。 各地反應(yīng)： 上海：房產(chǎn)稅試點(diǎn)近一年 對(duì)房?jī)r(jià)影響仍有待觀察 自2011年1月28日對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來(lái)，上海市個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作有序推進(jìn)，總體運(yùn)行平穩(wěn)。 上海市政府法制辦公室副主任顧長(zhǎng)浩稱(chēng)，目前上海試點(diǎn)的個(gè)人住房房產(chǎn)稅，更多的是樓市調(diào)控手段。他個(gè)人認(rèn)為，房產(chǎn)稅可以與個(gè)人所得稅結(jié)合，以家庭為單位征收更為合理。他同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，在推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅的過(guò)程中，必須簡(jiǎn)化原有流通環(huán)節(jié)的稅種。 安徽：擬開(kāi)征房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)或2013年實(shí)現(xiàn) 據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，安徽開(kāi)征房產(chǎn)稅的條件已經(jīng)成熟，政策出臺(tái)為期不遠(yuǎn)。據(jù)了解，在財(cái)稅系統(tǒng)，特別是房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房產(chǎn)登記以及與銀行系統(tǒng)的配套等問(wèn)題上，安徽都具備了房產(chǎn)稅征收的條件。 安徽建工學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李國(guó)昌強(qiáng)調(diào)：“購(gòu)房者將房子空置不出租，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)不規(guī)范。但如果把空房租出去，至少可以讓房屋出租市場(chǎng)的租金降下來(lái)。”在李所長(zhǎng)看來(lái)，房產(chǎn)稅的開(kāi)征可以起到遏制房?jī)r(jià)作用，并能有效的讓投資需求化解。更重要的是，征稅還可以迫使已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的人將房屋出租，避免長(zhǎng)期以來(lái)購(gòu)房者只重視房?jī)r(jià)不重視租金的觀念誤區(qū)。 廣州：試點(diǎn)房產(chǎn)稅懸而不決 接棒限購(gòu)預(yù)言落空 2012年11月底，有消息稱(chēng)廣州目前在為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。廣州市地稅局副局長(zhǎng)林如山迅速辟謠：“廣州還沒(méi)有接到通知說(shuō)要試點(diǎn)房產(chǎn)稅，今年是否開(kāi)征房產(chǎn)稅也很難說(shuō)�！钡盅a(bǔ)充：“如果國(guó)家總局要求廣州試點(diǎn)，我們也做好了相關(guān)準(zhǔn)備�！� 廣東省地稅局副局長(zhǎng)劉小濤也表示，稅種的開(kāi)征、停征(包括試點(diǎn)等)權(quán)限在中央，省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)決定稅種的開(kāi)征和試點(diǎn)，目前沒(méi)有接到要求試點(diǎn)的通知。 湖南：湘潭或成湖南首個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市 關(guān)于兩湖試點(diǎn)房產(chǎn)稅的傳聞，湖南省房地產(chǎn)研究中心研究員陳真誠(chéng)表示，“關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)的具體城市名單還沒(méi)出來(lái)，但據(jù)說(shuō)湖南是以湘潭作為試點(diǎn)。”陳真誠(chéng)稱(chēng)房產(chǎn)稅的征收并不是房地產(chǎn)調(diào)控的一種手段，而是政府財(cái)稅改革的一部分。他認(rèn)為房產(chǎn)稅在試點(diǎn)之后肯定會(huì)大范圍推廣，但具體時(shí)間不好說(shuō)。 “各省財(cái)政稅務(wù)機(jī)關(guān)一直在做房產(chǎn)稅改革的征收研究，而且現(xiàn)在的進(jìn)程正在加快。上海、重慶是第一批試點(diǎn)城市，接下來(lái)是湖北和湖南的湘潭，最后一定會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)推廣�！标愓嬲\(chéng)說(shuō)，“盡管有些人可能出于這樣或那樣的考慮而反對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅，但全國(guó)推廣是任何人無(wú)法阻擋的。” 專(zhuān)家觀點(diǎn) 財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng) 賈康 在未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控中，房產(chǎn)稅將作為一種有效的經(jīng)濟(jì)手段而出現(xiàn)，成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段。適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，這個(gè)方向已相當(dāng)清晰，當(dāng)然這是在各方的博弈之下，在觸動(dòng)了各方利益、存在明顯爭(zhēng)議之下形成的一個(gè)清晰導(dǎo)向。整個(gè)制度的建設(shè)過(guò)程，不是三五年就可以成熟的，一定要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間的不斷探索。 保障房 事件回放： 在十八大報(bào)告中，胡錦濤同志表示，要“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿(mǎn)足困難家庭基本需求”。這也是“保障房建設(shè)”首次被寫(xiě)入黨代會(huì)報(bào)告。 在2012年11月12日舉行的十八大記者招待會(huì)上，十八大代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在發(fā)言中介紹說(shuō)，按照中央政府要求，“十二五”期間，全國(guó)要建設(shè)3600萬(wàn)套城鎮(zhèn)保障性住房，以及學(xué)校、衛(wèi)生室、托兒所和相關(guān)設(shè)施。 各地反應(yīng)： 北京：2012年保障房年內(nèi)開(kāi)工95.6% 2007年至2011年，北京全市累計(jì)開(kāi)工建設(shè)、收購(gòu)各類(lèi)保障房70余萬(wàn)套、6000余萬(wàn)平方米，已通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)配租配售、棚戶(hù)區(qū)改造等方式解決了近50萬(wàn)戶(hù)中低收入家庭的住房困難。保障房新開(kāi)工套數(shù)占全市住房新開(kāi)工套數(shù)比重已達(dá)到60%以上。2012年，北京市新開(kāi)工保障房15.3萬(wàn)套，達(dá)全年計(jì)劃開(kāi)工目標(biāo)的95.6%。同時(shí)，建成保障房7.7萬(wàn)套，已超過(guò)7萬(wàn)套的目標(biāo)。 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)委員、北京市住房保障辦公室常務(wù)副主任鄒勁松表示，住房保障是重要的民生工程，北京將會(huì)不斷加大住房保障力度，保障房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，加快解決中低收入家庭住房困難。 上海：2012年保障房新開(kāi)工超1100萬(wàn)㎡ 竣工超600萬(wàn)㎡ 2012年12月26日，上海市政府新聞發(fā)布會(huì)宣布，2012年上海市新開(kāi)工建設(shè)保障性安居工程超過(guò)1100萬(wàn)平方米、竣工超過(guò)600萬(wàn)平方米。 據(jù)了解，2012年上海重點(diǎn)推進(jìn)社會(huì)民生項(xiàng)目，保障性住房建設(shè)已完成全年指標(biāo)，新開(kāi)工建設(shè)保障性安居工程超過(guò)1100萬(wàn)平方米、竣工超過(guò)600萬(wàn)平方米，同時(shí)，大型居住社區(qū)的外圍市政配套也取得新進(jìn)展；上海中山醫(yī)院肝腫瘤及心血管病綜合樓等項(xiàng)目取得階段性成果，為改善民生創(chuàng)造良好的條件。 西安：2012年保障房完成投資211億 竣工各類(lèi)保障房76800套 據(jù)西安市房管局住房保障處有關(guān)工作人員介紹，截至2012年12月底，省政府下達(dá)西安市保障性安居工程各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)均提前超額完成。當(dāng)年實(shí)際新開(kāi)工保障性安居工程10.74萬(wàn)套，完成全年省考指標(biāo)的104.4%。其中，廉租房7602套，完成全年任務(wù)的100%；公租房31691套，完成全年任務(wù)的105.6%；經(jīng)適房17194套，完成全年任務(wù)的101.1%；限價(jià)房16627套，完成全年任務(wù)的101.4%；棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工34378套，完成全年任務(wù)的107.4%；廉租房租賃補(bǔ)貼新增發(fā)放4217戶(hù)，完成全年任務(wù)的105.4%。2012年，西安市各類(lèi)保障房實(shí)際竣工76800套，完成全年任務(wù)的101.1%。 西安市人大常委會(huì)副主任李秋實(shí)強(qiáng)調(diào)，以新的理念和辦法，不斷推進(jìn)保障性住房建設(shè)管理工作，走出一條西安保障性住房建設(shè)管理新路。 湖南：2012年前10月開(kāi)工超40萬(wàn)套 據(jù)湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的最新統(tǒng)計(jì)，2012年前10個(gè)月湖南全省保障性住房和各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工建設(shè)41.3萬(wàn)套，基本建成39.3萬(wàn)套(含往年續(xù)建結(jié)轉(zhuǎn)19萬(wàn)套)，分別完成年度計(jì)劃的106%和101%，全面完成省委、省政府提出的“2012年任務(wù)10月底全部開(kāi)工建設(shè)”的要求。 按照省委、省政府部署，各地充分調(diào)動(dòng)一切積極因素，湖南保障性安居工程取得明顯成效。據(jù)了解，2012年國(guó)家下達(dá)湖南省保障性安居工程建設(shè)任務(wù)39.78萬(wàn)套(戶(hù))，其中保障性住房和各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房38.78萬(wàn)套，新增廉租住房租賃補(bǔ)貼1萬(wàn)戶(hù)。加上往年續(xù)建結(jié)轉(zhuǎn)，實(shí)際在建規(guī)模近60萬(wàn)套。 專(zhuān)家觀點(diǎn) 清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任 李稻葵 保障房并不是各級(jí)地方政府一次性的財(cái)政開(kāi)支，而是各級(jí)地方政府的資產(chǎn)。應(yīng)該動(dòng)員全社會(huì)的各個(gè)方面，包括民營(yíng)投資者來(lái)投資保障房，可以和地方政府共同持有保障房的產(chǎn)權(quán)，地方政府可以從未來(lái)出租保障房的收入中來(lái)償還目前的投資者，這樣也可以解決保障房的融資難題。 經(jīng)適房 事件回放： 經(jīng)濟(jì)適用住房，原指購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的具有保障性質(zhì)的政策性住房，以政府統(tǒng)一組織建設(shè)和銷(xiāo)售為主。由于當(dāng)初建造經(jīng)濟(jì)適用房的政策性目的在于照顧中低收入群體，所以已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房在出售時(shí)，仍受到一定限制。 2012年，各地政府針對(duì)經(jīng)適房，制定了相關(guān)政策。有的城市取消經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房功能，有的城市則在下半年讓經(jīng)適房上市交易大門(mén)重新打開(kāi)。經(jīng)適房上市交易，究竟該如何補(bǔ)交土地價(jià)款、該按何種標(biāo)準(zhǔn)繳納各個(gè)城市各有不同。一時(shí)間，關(guān)于經(jīng)適房上市，引得眾網(wǎng)友圍觀議論，“經(jīng)適房”也就成為網(wǎng)友熱議關(guān)鍵字。 各地反應(yīng)： 北京：將取消經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房功能 有報(bào)道稱(chēng)北京市將盡快建立經(jīng)濟(jì)適用住房封閉運(yùn)行機(jī)制，完善政府回購(gòu)制度。據(jù)悉，2013年北京市還將對(duì)限價(jià)房定價(jià)機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，兩限房?jī)r(jià)格將有所上調(diào)。 具體來(lái)說(shuō)，新政發(fā)布后經(jīng)適房將不允許房主自行上市交易，而是由政府進(jìn)行回購(gòu)，等于取消經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房的功能。2012年12月26日，中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所曹建海接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，這一政策的出臺(tái)非常必要，且具有“亡羊補(bǔ)牢”的性質(zhì)。在其看來(lái)，經(jīng)適房一旦不能自由上市流通，就意味著它失去了投資功能，避免了房主借機(jī)套利的可能。 廣州：住房保障辦稱(chēng)不再新批經(jīng)適房 廣州市保障辦工程前期處的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2012年之所以還有經(jīng)適房建設(shè)，其實(shí)是往年已經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目在建，按照規(guī)定，目前已不再批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房新建。 該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，此前批復(fù)的項(xiàng)目已投入土地成本前期費(fèi)用，驟然停工會(huì)造成工程資源浪費(fèi)；此外，對(duì)廣州經(jīng)適房統(tǒng)計(jì)和供需進(jìn)行分析，目前輪候購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的家庭達(dá)到1 .7萬(wàn)戶(hù)，歷年在建的、尚未分配的經(jīng)適房則有1 .4萬(wàn)套�！叭绻F(xiàn)在全面停建經(jīng)適房，可能會(huì)對(duì)這些輪候多時(shí)的家庭產(chǎn)生新的不公平。” 武漢：經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)5年后可出售 需上繳70%買(mǎi)賣(mài)差價(jià) 武政規(guī)【2012】14號(hào)是2012年7月16日正式下發(fā)的，該文件規(guī)定，在武漢購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房（以辦證時(shí)間計(jì)算）5年之后的上市交易原則正式確定——買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的70%將作為土地收益上繳。據(jù)了解，2006年武漢即出臺(tái)規(guī)定，允許購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房滿(mǎn)5年的上市交易，并要求繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款。但土地收益如何收取一直沒(méi)有明確，導(dǎo)致不少已滿(mǎn)5年的經(jīng)適房實(shí)質(zhì)上不能交易。 武漢一區(qū)級(jí)房管局分管局長(zhǎng)表示，經(jīng)適房的用地屬劃撥性質(zhì)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)有土地出讓?zhuān)@樣才能確保經(jīng)適房單價(jià)低于商品房�！爸砸杖≠I(mǎi)賣(mài)差價(jià)充當(dāng)土地收益，就是相當(dāng)于將經(jīng)適房用地性質(zhì)轉(zhuǎn)成出讓土地，這樣就能自由買(mǎi)賣(mài)了�！� 長(zhǎng)沙：2013年14．94萬(wàn)套經(jīng)適房可上市交易 2012年12月18日，長(zhǎng)沙市政府辦公廳公布《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)，規(guī)定自2013年1月5日起，在長(zhǎng)沙購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房滿(mǎn)五年并取得經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)人在補(bǔ)交土地價(jià)款后，可以上市交易。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2007年底，長(zhǎng)沙市經(jīng)適房累計(jì)銷(xiāo)售14．94萬(wàn)套。依據(jù)《辦法》規(guī)定，凡是在2007年之前購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)適房，到了2013年1月，購(gòu)房期將滿(mǎn)5年。這意味著，這14.94萬(wàn)套的經(jīng)適房在2013年只要補(bǔ)交土地款后，辦理好相關(guān)手續(xù)，均可上市交易。 專(zhuān)家觀點(diǎn) 中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 顧云昌 幾年前就有人批判經(jīng)適房，但制度本身沒(méi)有問(wèn)題，問(wèn)題在于過(guò)去管理不嚴(yán)�，F(xiàn)在住建部成立了住房保障司，但只是在政策層面加強(qiáng)管理，而執(zhí)行層面缺乏法律效力。解決的辦法就是立法，不但要沒(méi)收騙購(gòu)的經(jīng)適房，還要給予當(dāng)事人刑事處罰。 地王頻出 事件回放： 先冷后熱，是2012年土地市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。上半年，土地拍賣(mài)量跌至谷底，成交量較2011年同期下降三成以上，流拍、延期成為土地市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。但第四季度起，形勢(shì)悄然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。伴隨新房銷(xiāo)售的逐漸回暖，開(kāi)發(fā)商資金壓力有所緩解，拿地?zé)崆槊黠@增加。2012年12月18日，國(guó)土部強(qiáng)調(diào)要努力避免出現(xiàn)“地王”，保持土地市場(chǎng)穩(wěn)定。但是，房企年底拿地的勁頭卻依然十足。各地“地王”大戲輪番上演，土地市場(chǎng)看似也進(jìn)入了“暖冬”。 各地反應(yīng)： 北京：房企拿地兇猛 北京地王入市價(jià)或超7萬(wàn)/㎡ 2012年11月27日，北京市國(guó)土資源局掛牌出讓朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)一地塊，掛牌出讓起始價(jià)為20億元，建筑控制規(guī)模59152平方米，以此計(jì)算，起始樓面價(jià)高達(dá)3.38萬(wàn)元/m2，創(chuàng)歷史新高。對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮表示，這塊地年末出讓時(shí)將會(huì)順利晉升為北京新住宅樓面價(jià)單價(jià)地王，而項(xiàng)目未來(lái)入市價(jià)格將超過(guò)7萬(wàn)元／m2。 業(yè)內(nèi)人士分析，這幾年的北京地王，2009年的地王基本都在房?jī)r(jià)快速上漲的過(guò)程中拉低了溢價(jià)；2011年以后出現(xiàn)的地王基本處在核心位置，相對(duì)理性一些；而銷(xiāo)售難度大的則是2010年出現(xiàn)的地王。 上海：地王遍地開(kāi)花 地頭蛇過(guò)江龍“各領(lǐng)風(fēng)騷” 僅僅3個(gè)月的時(shí)間，2012年內(nèi)上�？們r(jià)地王紀(jì)錄已被刷新4次，單價(jià)地王紀(jì)錄被刷新2次。截至2012年12月28日，上海海門(mén)路55號(hào)商辦地塊成為2012年總價(jià)最高地王，上海黃浦區(qū)594(北塊)596街坊商辦地塊成為2012年單價(jià)最高地王。 中原房地產(chǎn)研究資源部經(jīng)理宋會(huì)雍表示：“‘地王’現(xiàn)象或許是土地市場(chǎng)逐步走出低谷的信號(hào)，2013年，上海的土地市場(chǎng)競(jìng)價(jià)壓力或許還將大于2012年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度比現(xiàn)在還要激烈，但同時(shí)，開(kāi)發(fā)商們拿地的高漲熱情也會(huì)遭到政府的宏觀調(diào)控�！� 天津：魯能集團(tuán)46億拿天津新雙料地王 2012年12月24日下午，魯能集團(tuán)以46.2億將天津天塔道地塊收入囊中，樓面地價(jià)15000元/m2，溢價(jià)率24.53%，刷新天津土地市場(chǎng)地塊出讓總價(jià)和樓面價(jià)年內(nèi)紀(jì)錄，該地塊成天津新雙料地王。 資料顯示，該地塊于12月13日開(kāi)始掛牌公示，起始掛牌價(jià)為36.96億元（不含市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)），起始樓面價(jià)為12000元/m2。最終成交價(jià)15000元/m2。該地塊土地出讓面積為104324m2，規(guī)劃地上建筑面積不大于30.8萬(wàn)，其中商業(yè)金融類(lèi)不大于20.9萬(wàn)平方米、住宅建筑面積不大于9.9萬(wàn)平方米；建筑密度不大于55%，建筑限高200米。 長(zhǎng)沙：萬(wàn)科保利聯(lián)手拿下年度地王 老火車(chē)北站地塊成長(zhǎng)沙年度單價(jià)地王 2012年10月10日上午10時(shí)許，2012年度長(zhǎng)沙規(guī)模最大、金額最高的河西濱江新城B7地塊，以逾32億元總價(jià)，由萬(wàn)科、保利聯(lián)合摘牌——國(guó)土局交易網(wǎng)上顯示保利摘牌，實(shí)為保利代表的“萬(wàn)科保利聯(lián)合體”，合作股權(quán)各占50%。 2012年12月7日，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源交易中心網(wǎng)上掛牌系統(tǒng)顯示，湖南盛世金融城置業(yè)有限公司以93783萬(wàn)元拿下[2012]網(wǎng)掛063號(hào)地塊。綠地地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司則以72060萬(wàn)元的價(jià)格拿下[2012]網(wǎng)掛064號(hào)地塊。這兩宗地是老火車(chē)北站德雅路南首批出讓地塊，預(yù)計(jì)2013年正式啟動(dòng)建設(shè)。而 [2012]網(wǎng)掛063號(hào)地塊成為年度最高單價(jià)地塊。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的低谷期之后，“長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)正在進(jìn)入活躍期”。 專(zhuān)家觀點(diǎn) 社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任 牛鳳瑞 經(jīng)過(guò)此前的市場(chǎng)熱銷(xiāo)和各項(xiàng)融資舉措，前三季度開(kāi)發(fā)商基本完成全年銷(xiāo)售任務(wù)，回籠資金充裕，買(mǎi)地也是為了補(bǔ)充庫(kù)存。值得關(guān)注的是，年底誕生地王的地塊多為各地的優(yōu)質(zhì)、稀缺地塊，好地段賣(mài)出高價(jià)格從而產(chǎn)生地王是正�，F(xiàn)象，本身就是土地資源優(yōu)化配置的體現(xiàn)。 樓市翹尾 事件回放： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年12月18日發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，11月，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量大幅反彈，達(dá)53個(gè)，比10月增加了18個(gè)，比重?cái)U(kuò)大至76%，創(chuàng)下年內(nèi)新高；價(jià)格環(huán)比下降的城市有10個(gè)，比10月減少7個(gè)；持平的城市有7個(gè)，比10月減少了11個(gè)。從價(jià)格漲幅看，已連續(xù)5個(gè)月穩(wěn)步回調(diào)的新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)，由10月的0.06%升至11月的0.26%，同樣創(chuàng)年內(nèi)新高。 各地反應(yīng)： 北京：“漲”聲一片 歲末出現(xiàn)“翹尾”行情 亞豪機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年12月下旬，北京有18個(gè)老項(xiàng)目入市，有半數(shù)出現(xiàn)價(jià)格上漲，其中漲幅最大的達(dá)到30%左右，而另外半數(shù)，大部分也已經(jīng)走出價(jià)格低谷的區(qū)間，維持在較高位水平。其中單價(jià)低于20000元/平方米的剛需盤(pán)價(jià)格也出現(xiàn)回升，漲幅有所加大。 亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，從年底階段的需求方購(gòu)買(mǎi)力情況來(lái)看，由于部分銀行全年信貸額度已接近消化完畢，因此對(duì)購(gòu)房者放款的時(shí)間以及房貸折扣的申請(qǐng)上會(huì)有一定影響，但是鑒于2012年以來(lái)北京住宅市場(chǎng)供需缺口較大，部分群體購(gòu)買(mǎi)力的下降并不會(huì)影響整體市場(chǎng)成交，并且基于對(duì)2013年市場(chǎng)預(yù)期的看漲，大量購(gòu)房人群會(huì)抓緊這一階段入市。因此，2012年最后一個(gè)月北京樓市成交出現(xiàn)“翹尾”的現(xiàn)象。 上海：樓市入暖冬 “恐慌入市”不可取 來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年12月前23天上海全市新建商品住宅成交80萬(wàn)平方米，較11月同期提升13.6％，同比則提升104.6％；其中，12月17日—12月23日期間成交2548套、30.2萬(wàn)平方米，環(huán)比分別提升25％、27％。樓市單周成交面積突破30萬(wàn)平米，為年內(nèi)次高。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，樓市在年末出現(xiàn)連續(xù)的翹尾行情，顯然已進(jìn)一步確立了市場(chǎng)復(fù)蘇的勢(shì)頭。而與年初相比，不少購(gòu)房者的心態(tài)也確實(shí)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，但根據(jù)目前市場(chǎng)面判斷，仍無(wú)須受市場(chǎng)傳言慫恿而選擇“恐慌”入市。 深圳：樓市年末成交 呈現(xiàn)“翹尾行情” 深圳市規(guī)土委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2012年12月深圳新建住宅價(jià)格為18173元/平方米，同比上漲13.6%，環(huán)比下跌2.4%，這也是繼2011年11月跌破2萬(wàn)元/平方米之后，深圳房?jī)r(jià)再次跌破這一關(guān)口；成交面積為43萬(wàn)平方米，同比上漲52.5%，環(huán)比增長(zhǎng)3.5%；成交套數(shù)為4637套，同比上漲47.3%，環(huán)比上漲6.8%，為年內(nèi)最高值。 從開(kāi)盤(pán)情況看，2012年12月入市的新盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日普遍取得了八成以上的銷(xiāo)售率，使12月深圳全市新房成交步入暖冬。 長(zhǎng)沙：年末樓市成交翹尾 市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中緩升 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心權(quán)威發(fā)布《2012年1-11月長(zhǎng)沙市房產(chǎn)交易情況通報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，2012年11月長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房網(wǎng)簽179.92萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)71.15%，環(huán)比增長(zhǎng)8.68%；其中內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽139.58萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)102.23%，環(huán)比增長(zhǎng)16.24%。 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心研究員毛欣欣表示，“2012年11月份新建商品房網(wǎng)簽成交量大幅增長(zhǎng)，是受累積剛需的逐漸釋放、房企在年底沖刺階段加大促銷(xiāo)力度等因素影響�！彼忉屨f(shuō)，在十八大召開(kāi)前，部分購(gòu)房者期待有更進(jìn)一步的調(diào)控政策出臺(tái)，因此放緩了購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃。目前看來(lái)，調(diào)控政策方面并沒(méi)有出現(xiàn)太大的變化，這讓這部分購(gòu)房者不再等待而選擇出手，因此，2012年年末長(zhǎng)沙樓市現(xiàn)“翹尾”。 專(zhuān)家觀點(diǎn) 北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng) 陳志 年底“樓市翹尾”主要有兩方面原因：一是當(dāng)前市場(chǎng)各方認(rèn)為調(diào)控政策基本穩(wěn)定，房?jī)r(jià)大幅下降的可能性很小；二是十八大“收入倍增”目標(biāo)的確立，使購(gòu)房者對(duì)未來(lái)收入增加的信心進(jìn)一步加強(qiáng)，觀望的改善性需求加快入市。雖然2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已初現(xiàn)曙光，但內(nèi)外部需求都沒(méi)能穩(wěn)定下來(lái)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尚未恢復(fù)至常態(tài)的水平，要延續(xù)剛剛出現(xiàn)的好轉(zhuǎn)勢(shì)頭，促使經(jīng)濟(jì)步入真正的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)行業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)慎重與理性。 |