| 城鄉(xiāng)一體化背景下長沙市小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 |
引言 黨的十八大指出我們要堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，并明確了推進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，重點之一是推進(jìn)城鎮(zhèn)化。隨后的中央經(jīng)濟(jì)工作會議更是明確指出城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴大內(nèi)需的最大潛力所在，未來要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢利導(dǎo)、趨利避害，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。城鎮(zhèn)化發(fā)展能夠有效促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)上，則是改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，創(chuàng)造更好的人居生活。城鄉(xiāng)一體化發(fā)展過程中，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到十分關(guān)鍵的作用。它對拉動城鎮(zhèn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、增加就業(yè)機會、促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、維護(hù)社會穩(wěn)定等都有著重要的現(xiàn)實意義。 一、長沙市小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一）城鄉(xiāng)一體化建設(shè)現(xiàn)狀 1、城鎮(zhèn)化速度加快 2012年長沙跨入中國最具競爭力“十強”城市、全球城市競爭力提升速度最快的“十快”城市。在這個跨越式的發(fā)展背后，長沙城鄉(xiāng)一體化建設(shè)功不可沒。自2009年開始，長沙便以先著眼于村鎮(zhèn)建設(shè)，建設(shè)示范點，以鎮(zhèn)帶村，統(tǒng)籌發(fā)展等建設(shè)思路，走出了一條符合資源節(jié)約、環(huán)境友好、獨具長沙特色的城鄉(xiāng)一體化道路。 圖1 2002-2011年長沙市城鎮(zhèn)化率情況 從長沙城鎮(zhèn)化率情況來看，近十年來，城鎮(zhèn)化率呈上升趨勢，上升速度十分快，十年上升了22.29個百分點，至2011年長沙城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了68.49%的水平。根據(jù)Northam關(guān)于城鎮(zhèn)化呈“S”型曲線發(fā)展理論，城鎮(zhèn)化可分為從起步—高速發(fā)展—高位趨緩的3個階段，當(dāng)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到10%表明城鎮(zhèn)化進(jìn)程開始啟動，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到30%以上城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，達(dá)到70%以上后處于穩(wěn)定發(fā)展期，由于需要保留一定的農(nóng)村居民，城鎮(zhèn)化水平必定有一個上限。根據(jù)長沙“十二五”規(guī)劃到2015年城鎮(zhèn)化率預(yù)期達(dá)到70%，因此，2015年后長沙城鎮(zhèn)化發(fā)展逐步進(jìn)入第3個階段，城鎮(zhèn)化率繼續(xù)上升，但速度有所放緩。 從長沙縣鎮(zhèn)情況來看，2011年底，長沙有113個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，內(nèi)五區(qū)（不含望城區(qū)）有鄉(xiāng)鎮(zhèn)14個，四區(qū)縣（市）有鄉(xiāng)鎮(zhèn)99個，其中建制鎮(zhèn)76個，鄉(xiāng)23個。四區(qū)縣（市）村鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)364.9平方公里，總?cè)丝谶_(dá)417.34萬人，其中城鎮(zhèn)人口199.56萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47.8%。目前，長沙已初步形成中心城市—中等城市—中心鎮(zhèn)—一般鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)體系。 2、城鄉(xiāng)差距逐步縮小 長沙城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)直接拉動了長沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是被喻為長沙“四小龍”的長沙縣、望城區(qū)、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在2007-2011年五年間，它們的生產(chǎn)總值占長沙市的比重越來越高，發(fā)展速度高于長沙市的總體水平。同時，它們在全國的發(fā)展地位也不斷提升，2001年，長沙縣率先跨入全國百強縣（市）行列；2006年，瀏陽市以第92位的成績首次登上百強榜；2008年，寧鄉(xiāng)縣以第97位的成績登上百強榜；2009年，望城排名百強榜第99位。長沙也因此成為全國唯一全部縣（市）挺進(jìn)“百強”的省會城市。 圖2 2007-2011年長沙市及四區(qū)縣（市）地區(qū)生產(chǎn)總值增長速度 從人均可支配收入增長速度來看（圖3），自2004年開始農(nóng)村人均可支配收入增長速度高于城市人均可支配收入增長速度，尤其是自2007年后增長速度的差距有所拉大。這意味著若一直保持著農(nóng)村人均可支配收入增長速度高于城市，那么城鄉(xiāng)之間的收入差距將越來越小。 圖3 2002-2011年長沙城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長速度 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，長沙的城鄉(xiāng)差距也在逐步的縮小。從城鄉(xiāng)收入比上來看，2007年以來長沙全市及四區(qū)縣（市）城鄉(xiāng)收入比逐步縮小，四區(qū)縣（市）城鄉(xiāng)收入比差距小于全市差距。就2011年數(shù)據(jù)來看，長沙縣城鄉(xiāng)收入比差距最小，為1.69，其次為望城區(qū)、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣（表1所示）。 表1 2007-2011年長沙全市及四區(qū)縣（市）城鄉(xiāng)居民人均可支配收入情況 （單位：元） 年份2007年2008年2009年2010年2011年 長沙市城市1615318282202382281426451 農(nóng)村6339763289861064012717 城鄉(xiāng)收入比2.552.402.252.142.08 望城區(qū)城市1339016867188242129424355 農(nóng)村61547440——1057413723 城鄉(xiāng)收入比2.182.27——2.011.77 長沙縣城市1583416887185752109924118 農(nóng)村6520788593401117914237 城鄉(xiāng)收入比2.432.141.991.891.69 瀏陽市城市1412816877187702125824236 農(nóng)村6348770690171074712907 城鄉(xiāng)收入比2.232.192.081.981.88 寧鄉(xiāng)縣城市1218714879166791869021093 農(nóng)村547965947781922711003 城鄉(xiāng)收入比2.222.262.142.031.92 注：數(shù)據(jù)來源于長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報以及四區(qū)縣（市）國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。 3、示范村鎮(zhèn)建設(shè)成就顯著 一直以來，長沙堅持通過鎮(zhèn)村示范來有步驟、有節(jié)奏的推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展思路。當(dāng)前長沙的村鎮(zhèn)建設(shè)總體上還處于發(fā)展階段，通過先建設(shè)示范點，摸索路徑，總結(jié)經(jīng)驗來統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。自2010年4月長沙市召開推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展示范鎮(zhèn)村工作會議，開展了村鎮(zhèn)示范點的布局和建設(shè)，當(dāng)前已在全市各區(qū)縣(市)、先導(dǎo)區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)的10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、21個村開展了“以鎮(zhèn)帶村示范、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展”活動，全市建立部門聯(lián)動機制，整合規(guī)劃、建設(shè)、交通、水利、林業(yè)、城管、環(huán)保等部門的建設(shè)資金計劃，按照統(tǒng)一部署，實現(xiàn)了優(yōu)先發(fā)展，當(dāng)前已經(jīng)打造了一批高質(zhì)量、高品位的示范鎮(zhèn)村。同時，長沙借助大河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展之機，推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)樣板區(qū)建設(shè)，以靖港、丁字、喬口、銅官沿江四鎮(zhèn)為重點推進(jìn)了望城省級小城鎮(zhèn)示范區(qū)和省級示范鎮(zhèn)建設(shè)。 在示范點建設(shè)中，長沙不僅注重打造經(jīng)濟(jì)強鎮(zhèn)，還結(jié)合“兩型”理念，注重生態(tài)建鎮(zhèn)，強調(diào)綠色、低碳、環(huán)保理念。在2011年國家環(huán)保部公布的“全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”和“國家級生態(tài)村”名單中，長沙市分別有10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和11個村名列其中。 4、政策支持力度增大 從國家層面來看，城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)與三農(nóng)問題、新農(nóng)村建設(shè)息息相關(guān)，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化是我國發(fā)展的重要方向。早在黨的十五屆三中全會便指出“發(fā)展小城鎮(zhèn)，是帶動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的一個大戰(zhàn)略”。2000年出臺了《中共中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)小城鎮(zhèn)健康發(fā)展的若干意見》，對發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)提出了新的要求。2010年中央一號文件《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，進(jìn)一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》中指出要協(xié)調(diào)推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，努力形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化新格局。在國家“十二五”規(guī)劃中提出建立健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化制度，并要逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在黨的十八大會議上指出必須毫不放松抓好“三農(nóng)”工作，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。隨后的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強調(diào)要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。 從湖南省層面來看，積極響應(yīng)中央關(guān)于推動城鄉(xiāng)一體化的舉措，2006年出臺了《關(guān)于加快小城鎮(zhèn)建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的意見》，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村小城鎮(zhèn)綜合改革試點。在2010年湖南省九屆十中全會上，湖南省首次提出以“推進(jìn)新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、新型城鎮(zhèn)化、信息化，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會”為主要內(nèi)容的“四化兩型”發(fā)展戰(zhàn)略，將新型城鎮(zhèn)化作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略重點和破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的根本途徑。2012年出臺了《關(guān)于加快新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的意見》，隨后制定了《湖南省推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化實施綱要（2012-2020年）》，進(jìn)一步加大促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的政策支持力度。 從長沙市層面來看， 2005年長沙市出臺《關(guān)于加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的意見》，確立了小城鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)思想，2009年出臺了《推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要》，提出了城鄉(xiāng)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境和管理體制“六個一體化”發(fā)展要求，為村鎮(zhèn)發(fā)展指明了方向。2012年出臺了《關(guān)于加快中心鎮(zhèn)（小城市）建設(shè)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展若干意見》，落實了加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的政策措施。與此同時，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程，政府十分注重提前規(guī)劃，按照“小城鎮(zhèn)-中心村-集居點”的新型空間架構(gòu)，要求各級規(guī)劃部門組織對鎮(zhèn)村規(guī)劃進(jìn)行了全面優(yōu)化調(diào)整。目前，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃已全面完成，村莊規(guī)劃覆蓋率達(dá)到75%。根據(jù)長沙市城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略要求，未來二十年，長沙市要構(gòu)筑起具有特色的中心城市-中等城市-一類重點鎮(zhèn)-二類重點鎮(zhèn)-一般鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)體系，形成人口向城鎮(zhèn)集中、工業(yè)向園區(qū)集中、農(nóng)業(yè)向基地集中的發(fā)展格局。 �。ǘ┬〕擎�(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 1、房地產(chǎn)業(yè)起步晚發(fā)展快 當(dāng)前長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)還處于起步階段。由于基礎(chǔ)設(shè)施不完善、政策機制不健全等因素，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，在很長一段時間內(nèi)，產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)無章法的自主建房狀態(tài)。隨著城鄉(xiāng)一體化的逐步推進(jìn)，長沙市逐步加大了對小城鎮(zhèn)建設(shè)的投資�！笆晃濉逼陂g，全市小城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資年均增長25%以上，全市已累計完成小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投入約373億元。隨著小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)投資大環(huán)境的改善，以及居民對住房需求，尤其是改善住房需求的熱切期盼，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來，雖然發(fā)展時間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)遲于中心城區(qū)，但發(fā)展速度十分可觀。從長沙四區(qū)縣（市）近幾年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況即可看出。 表2 長沙四區(qū)縣（市）新建商品房市場供銷情況 （單位：萬平方米） 區(qū)域2007年2008年2009年2010年2011年 新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 望城區(qū)100.64159.54104.09139.95173.89 占全市比例7.85%8.72%7.15%6.56%8.64% 長沙縣248.36257.36225.91287.66377.14 占全市比例19.38%14.07%15.52%13.48%18.74% 瀏陽市59.9558.0447.5558.89127.3 占全市比例4.68%3.17%3.27%2.76%6.32% 寧鄉(xiāng)縣67.58122.9982.2138.51137.07 占全市比例5.27%6.72%5.65%6.49%6.81% 新建商品房銷售備案面積 望城區(qū)89.4359.2876.7795.6498.13 占全市比例6.88%6.24%4.47%4.47%5.46% 長沙縣202.04110.86214.63375.09319.94 占全市比例15.54%11.67%12.51%17.52%17.81% 瀏陽市64.5946.9149.3582.2978.84 占全市比例4.97%4.94%2.88%3.84%4.39% 寧鄉(xiāng)縣49.8152.0399.05105.79116.07 占全市比例3.83%5.48%5.77%4.94%6.46% 注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)。 從供給上看，2007-2011年，四區(qū)縣（市）在長沙房地產(chǎn)市場供給中所占的比列總體上呈上升趨勢，2011年這四大區(qū)域占長沙全市批準(zhǔn)預(yù)售的40%。隨著市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的逐漸飽和，房地產(chǎn)市場向周圍郊縣擴張，拉動了郊縣房地產(chǎn)市場供給；從成交上看，四區(qū)縣（市）在銷售備案量上都呈上升趨勢，2011年這四大區(qū)域占長沙全市銷售備案的34.12%。隨著新型城鎮(zhèn)化的加快，越來越多的郊縣居民自主購置房產(chǎn)，預(yù)計未來需求會進(jìn)一步釋放。 2、成交價格穩(wěn)中有升 受近年來長沙地區(qū)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率等社會經(jīng)濟(jì)基本面因素上升的影響，以及縣域房地產(chǎn)市場服務(wù)體系逐步完善、供需不斷增加，成交價格呈現(xiàn)上升的趨勢（圖4）�？傮w上看，新建商品住宅備案均價保持了比較平穩(wěn)的發(fā)展，未出現(xiàn)住宅價格暴漲暴跌的情況，說明當(dāng)前我市縣域小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上相對比較健康。 圖4 2007-2011年長沙四區(qū)縣（市）新建商品住宅備案均價 �。ㄗⅲ簲�(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)。） 3、搭建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易平臺 2009年長沙農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易中心掛牌成立，成為湖南省第一個農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易中心，實現(xiàn)了農(nóng)村土地由農(nóng)民自發(fā)交易向在市級土地流轉(zhuǎn)交易平臺進(jìn)行集中交易的歷史性突破，也標(biāo)志著長沙市構(gòu)建了集體建設(shè)用地、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)三權(quán)合一的交易平臺。同時經(jīng)過考察學(xué)習(xí)、實地調(diào)研、多方交流等，出臺了“一個規(guī)則、四個辦法”，基本形成了長沙農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)政策體系，主要包括《長沙市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易暫行規(guī)則》、《長沙市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》、《長沙市林權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》、《長沙市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》、《長沙市農(nóng)村土地綜合整治試行辦法》，使得農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易更加有據(jù)可依。土地流轉(zhuǎn)交易中心的成立對規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、有效促成土地成交、幫助農(nóng)村引進(jìn)投資等都有重要的作用。 4、產(chǎn)業(yè)品質(zhì)得到有效提升 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)正處于起步時期，可充分借鑒城區(qū)建設(shè)中的寶貴經(jīng)驗和教訓(xùn)，避免建設(shè)中的彎路。當(dāng)前我市小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中開發(fā)企業(yè)、開發(fā)業(yè)態(tài)以及產(chǎn)品品質(zhì)都有了較大的提升，房地產(chǎn)建設(shè)城市化特征越來越明顯。在開發(fā)企業(yè)上，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)集資自建、私營小企業(yè)開發(fā)等為主的房地產(chǎn)粗放開發(fā)逐漸減少，大型品牌開發(fā)企業(yè)的入駐直接提升了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量；在產(chǎn)品業(yè)態(tài)上，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)越來越多的借助于當(dāng)前我市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)的機遇，不再以建房而建房為緣由，而是考慮到房屋周邊的配套，如教育、醫(yī)療、商業(yè)等等，商業(yè)步行街、特色旅游街等開發(fā)也增多起來。尤其是結(jié)合小城鎮(zhèn)的特色資源發(fā)展起來的房地產(chǎn)，如寧鄉(xiāng)灰湯、花明樓等小城鎮(zhèn)充分發(fā)揮優(yōu)勢，大力推進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展；在產(chǎn)品品質(zhì)上，低碳環(huán)保、綠色建筑是城區(qū)對粗放開發(fā)后總結(jié)的深刻經(jīng)驗，當(dāng)前，我市小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)保理念逐漸滲入，如灰湯鎮(zhèn)、蓮花鎮(zhèn)等十分重視建設(shè)中的綠色品質(zhì)，按照誰建設(shè)、誰綠化、隨建設(shè)、隨綠化的原則，要求做到建一房、綠一點，修一路、綠一線，建一區(qū)、綠一片；同時，小城鎮(zhèn)建設(shè)中的大社區(qū)、大物業(yè)、小高層、電梯房也逐步出現(xiàn)在人們的視野， 一改以前以小社區(qū)、無物業(yè)、樓梯房等粗放式建設(shè)局面。 5、拉動地方經(jīng)濟(jì)功能日益顯現(xiàn) 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)拉動地方經(jīng)濟(jì)活躍與發(fā)展主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能極大的帶動城鎮(zhèn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。伴隨著我市小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，小城鎮(zhèn)的建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)等快速發(fā)展起來，尤其是以工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表的小城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)十分活躍，財政收入明顯增加，生產(chǎn)總值顯著提高。2011年四區(qū)縣（市）村鎮(zhèn)實現(xiàn)財政收入40億元，鎮(zhèn)平均財政收入達(dá)4000萬元，其中榔黎、暮云、江背、黃花、丁字、星城、永安、文家市、煤炭壩等鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政總收入均超過1億元。另一方面，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展亦能加快項目周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和完善，提供更多的就業(yè)機會，維護(hù)小城鎮(zhèn)的穩(wěn)定發(fā)展。長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目的開發(fā)，在很大程度上優(yōu)化了城鎮(zhèn)生產(chǎn)、生活、設(shè)施配套、投資環(huán)境。同時，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中，也注重了保障性住房的建設(shè)，解決小城鎮(zhèn)住房困難家庭的居住問題。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為農(nóng)村剩余勞動力提供了就業(yè)機會，再加上小城鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療等多方面配套優(yōu)于農(nóng)村，對一部分農(nóng)民來說很有吸引力，這直接激發(fā)了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求，拉動了小城鎮(zhèn)住房消費。目前長沙星沙鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)、青竹湖鎮(zhèn)、暮云鎮(zhèn)等都是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)形勢較好的城鎮(zhèn)。 二、長沙市小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在問題及成因 �。ㄒ唬┩恋刭Y源集約利用程度低 土地資源利用率低，存在浪費現(xiàn)象，是長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展中存在的突出問題。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中土地零散出讓、土地審批不嚴(yán)、擅自改變土地使用類型、侵占耕地、居民非法占用土地自主建房、小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止等等，這些都是當(dāng)前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中土地粗放式利用的表現(xiàn)，近年來還涌現(xiàn)出開發(fā)企業(yè)利用小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃滯后和制度缺失，到小城鎮(zhèn)大規(guī)模圈地，造成土地閑置現(xiàn)象。 探究其原因，目前小城鎮(zhèn)土地出讓機制都還不夠完善，土地大都仍以協(xié)議出讓為主，土地招拍掛出讓較少。村鎮(zhèn)政府及居民對土地資源的認(rèn)識度不夠深刻，在相關(guān)部門看來土地出讓能夠顯著增加當(dāng)前財政收入、增加效益等等，對土地利用規(guī)劃、土地合理開發(fā)、城鎮(zhèn)未來的發(fā)展有所忽略。在居民眼中，土地私有觀念長期存在，“先占先得”助長非法侵占、非法建房。這些都嚴(yán)重限制了土地利用效率的提高，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)建設(shè)用地的不可持續(xù)。 �。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)投融資困難多 房地產(chǎn)行業(yè)是高投資的行業(yè)，資金的運作十分關(guān)鍵，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也不例外。長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)資金運作存在的問題環(huán)環(huán)相扣，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)遲遲無法突破資金瓶頸。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道十分有限，銀行支持力度較弱，很多都是采取集資建房的模式，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較小，只能開發(fā)零散小盤，在運作中資金也得不到有效的周轉(zhuǎn)和利用，難以發(fā)揮資金的集聚作用。投融資的困難使得開發(fā)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向于民間借貸，無形中增加了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。 投融資瓶頸難以突破，與小城鎮(zhèn)金融體系十分薄弱息息相關(guān)。長沙小城鎮(zhèn)金融組織過于單一，有的小城鎮(zhèn)金融機構(gòu)十分少，主要是農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社和郵政儲蓄銀行，可提供的信貸服務(wù)產(chǎn)品也少，房地產(chǎn)融資渠道有限，地方政府想要搭建融資平臺，卻無有力的貸款方，融資平臺建設(shè)有心無力。 �。ㄈ┓康禺a(chǎn)市場發(fā)展程度偏低 長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展起步晚，發(fā)展程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城區(qū)。在參與主體上，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)在過去的很長一段時間內(nèi)都是居民自建或是合作開發(fā)為主，真正意義上的由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展房地產(chǎn)綜合開發(fā)是近年來才開始發(fā)展的；在交易方式上，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場隱形交易比較普遍，如舊城改造、合作建房、房屋私下交易等等，并未按照房地產(chǎn)市場交易流程辦理相關(guān)手續(xù)；在供需活躍程度上， 相比于城區(qū)的活躍，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)當(dāng)前還顯的比較疲軟，受長期的自建房思想、家庭收入不穩(wěn)定等影響，很多潛在需求并未被激發(fā)出來，形成了當(dāng)前的市場狀態(tài)。 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展程度是由小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度所決定的，當(dāng)前小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還比較薄弱，居民人均可支配收入還有待提升，住房消費觀念也還未完全改變、房地產(chǎn)市場機制不夠完善等，因此小城房地產(chǎn)市場發(fā)展顯得不夠成熟。 �。ㄋ模╅_發(fā)建設(shè)中社會糾紛較多 小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)中涉及到的利益主體眾多，包括政府、開發(fā)企業(yè)、購房者、被征地農(nóng)民，容易產(chǎn)生集體土地流轉(zhuǎn)糾紛、征地糾紛、銷售糾紛等等，如一些非法占用農(nóng)民集體土地，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模，在未辦理預(yù)售證情況下進(jìn)行銷售，沒有開發(fā)資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等等。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中對于外來開發(fā)企業(yè)，糾紛沖突更是容易產(chǎn)生，糾紛產(chǎn)生后的調(diào)解也異常困難。 原因主要在于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場監(jiān)管存在缺失，未形成統(tǒng)一的監(jiān)管體系。過去小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)自建自住為主，政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管形同虛設(shè)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場快速發(fā)展起來，政策法規(guī)等都未跟上，嚴(yán)重滯后于市場發(fā)展，因此在市場監(jiān)管上存有較多的漏洞。同時，小城鎮(zhèn)在發(fā)展中地區(qū)保護(hù)主義較為明顯，對于外來開發(fā)企業(yè)有較強的排擠性，與外來開發(fā)企業(yè)的矛盾糾紛十分容易被激化。 （五）規(guī)劃的制定和實施力度弱 長沙十分重視小城鎮(zhèn)發(fā)展，要求做好小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，但是目前部分小城鎮(zhèn)仍未將房地產(chǎn)單項規(guī)劃列入小城鎮(zhèn)規(guī)劃編制，或是規(guī)劃嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)項目無法做到按規(guī)劃有序開發(fā)；對于已經(jīng)制定了規(guī)劃的小城鎮(zhèn)，規(guī)劃并未落到實處，為了追求短期效益，規(guī)劃頻繁變動，不按規(guī)劃辦事，房地產(chǎn)項目布局混亂，功能定位不清，重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象比較嚴(yán)重。 當(dāng)前小城鎮(zhèn)政府對房地產(chǎn)業(yè)缺乏足夠的認(rèn)識，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重視度不夠，在日常工作審批中，以短期經(jīng)濟(jì)利益為標(biāo)準(zhǔn)來衡量項目，未用長遠(yuǎn)的眼光全面考慮項目的利弊，不能與未來發(fā)展戰(zhàn)略相擬合，或是在規(guī)劃的編制過程中，好高騖遠(yuǎn)，不注重小城鎮(zhèn)現(xiàn)有實際情況，使得規(guī)劃成為了水中月，可操作性弱。 �。┊a(chǎn)業(yè)品質(zhì)有待進(jìn)一步提高 當(dāng)前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)快速發(fā)展起來，“重數(shù)量、輕重量”的發(fā)展觀念依然存在。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，開發(fā)企業(yè)摒棄因地制宜原則，加大對住宅的開發(fā)投入，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)十分單一；在產(chǎn)品設(shè)計上，建筑設(shè)計水平相對較低，千篇一律的開發(fā)設(shè)計，沒有彰顯地區(qū)特色，地標(biāo)性建筑缺乏；在物業(yè)管理上，由于小區(qū)規(guī)模小、分布不集中，無法開展物業(yè)管理；或是物業(yè)收費較低，無法維持物業(yè)公司的日常運轉(zhuǎn)，從而呈現(xiàn)出眾多小區(qū)缺乏物業(yè)管理的現(xiàn)象。 原因主要在于：小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力較弱、專業(yè)技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗不足，主要從事于住宅為主的粗放型開發(fā)，對于要求投資大、運營能力強的綜合型地產(chǎn)不敢嘗試。在開發(fā)中也極容易忽視房屋質(zhì)量、設(shè)計問題，從而形成了低檔的住宅開發(fā)局面。對于開發(fā)后小區(qū)的管理問題，物業(yè)管理對于小城鎮(zhèn)居民來說是新生事物，在觀念上會有所抵觸。鑒于小城鎮(zhèn)的收入水平，要定位于居民能夠接受的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)比較困難，使得物業(yè)工作難以開展。 三、長沙市小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展定位及模式探索 �。ㄒ唬┬〕擎�(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展分類路徑 當(dāng)前城市中心城區(qū)漸漸飽和，眾多的科學(xué)、技術(shù)、信息、文化、資金等要素逐步開始向小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，尤其是國家未來大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，在政策扶持和資金投入上都會向小城鎮(zhèn)傾斜。這為長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好機遇，但是小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不是一蹴而就的，也不是可以直接搬出城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗套用，它有自身的特色。長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中包括縣城房地產(chǎn)開發(fā)、建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)、鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開發(fā)三個類別層次，各類別經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展程度上有著很大的區(qū)別，因此，房地產(chǎn)開發(fā)要遵循因地制宜，分類開發(fā)的原則（如圖5），將長沙縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣打造為衛(wèi)星城，人口規(guī)模約30-50萬人；將黃花、暮云、金井等29個重點鎮(zhèn)打造為衛(wèi)星鎮(zhèn)，人口規(guī)模約為3-5萬人，尤其是結(jié)合長沙村鎮(zhèn)示范點建設(shè)，在建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中優(yōu)先推進(jìn)10個城鄉(xiāng)一體化示范鎮(zhèn)；推進(jìn)人口聚集較好的鄉(xiāng)村建設(shè)，打造為人口規(guī)模約為3000-5000人的中心村，在鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開發(fā)中優(yōu)先推進(jìn)21個示范村，真正貫徹落實國家“小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略”的發(fā)展思路。 圖5 長沙小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展分類路徑 �。ǘ┓诸惏l(fā)展定位選擇 1、縣城房地產(chǎn)發(fā)展定位——以衛(wèi)星城建設(shè)為標(biāo)準(zhǔn)，分功能區(qū)推進(jìn)成片開發(fā) 長沙三縣（市）與長沙城區(qū)距離近，能夠最大限度的承接長沙城區(qū)在經(jīng)濟(jì)增長、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方面的輻射作用，充分發(fā)揮區(qū)域效應(yīng)。隨著長沙城區(qū)的不斷發(fā)展擴大，對三縣（市）的輻射作用也越來越強，這也是近年來三縣（市）發(fā)展速度加快的重要原因之一。當(dāng)下，縣城房地產(chǎn)發(fā)展既有眾多的有利條件，但也存在一些問題及面臨一些挑戰(zhàn)。 S（優(yōu)勢）W（劣勢） 地理位置優(yōu)越，承接主城區(qū)輻射； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會穩(wěn)定； 縣城居民收入顯著提高； 招商引資取得良好成就； 房地產(chǎn)發(fā)展速度加快�；A(chǔ)設(shè)施仍比較薄弱； 舊城拆遷工作推進(jìn)難度大； 新城建設(shè)規(guī)劃不統(tǒng)一； 零星開發(fā)不成片； 開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)不高。 O（機遇）T（挑戰(zhàn)） 國家大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化； 城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)u漸飽和； 勞動力加快集聚； 住房需求和改善性需求增多。建造成本、物價上升； 房價上漲壓力依然存在； 人居環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)提升。 圖6 長沙縣城房地產(chǎn)發(fā)展SWOT分析 通過對長沙三縣（市）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的SWOT分析，可以發(fā)現(xiàn)，縣城房地產(chǎn)業(yè)要取得可持續(xù)的發(fā)展，必須以優(yōu)勢條件為基礎(chǔ)，充分借助機遇，逐步解決房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題。根據(jù)這些條件，不難看出長沙三縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)定位可從以下兩方面著手： 一方面結(jié)合優(yōu)勢條件，三縣（市）要牢牢抓住區(qū)域輻射力，不斷擴大縣城的建成區(qū)規(guī)模，積極承接長沙中心城區(qū)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)和勞動力，將縣城打造為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)厚實、產(chǎn)業(yè)體系完備、基礎(chǔ)設(shè)施健全、人民安居樂業(yè)的長沙城市衛(wèi)星城，在承接中心城區(qū)輻射的同時，也充分輻射周邊的城鎮(zhèn)。另一方面規(guī)避劣勢條件，三縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必然面臨著城區(qū)分不同功能區(qū)進(jìn)行建設(shè)的格局，因此要充分把握好縣城未來規(guī)劃，堅持老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)兩條腿走路，房地產(chǎn)開發(fā)中老城區(qū)抓鞏固提高，新城區(qū)抓精品工程。對縣城各功能區(qū)要有明確的定位，實現(xiàn)各類資源的集中，充分發(fā)揮資源集聚帶來的規(guī)模效應(yīng)。工業(yè)園區(qū)則致力于開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，推廣標(biāo)準(zhǔn)廠房；旅游資源集聚區(qū)則致力于開發(fā)旅游地產(chǎn)，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展；教育資源集聚區(qū)則重點開發(fā)教育產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等等，地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)遵守“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一開發(fā)”的原則，嚴(yán)格控制零星建設(shè)，把開發(fā)重點從追求速度轉(zhuǎn)向追求內(nèi)在品質(zhì)的提升。 綜上所述，長沙三縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)立足于長沙城市衛(wèi)星城建設(shè)，堅持舊城改造和新城開發(fā)協(xié)調(diào)進(jìn)行，分功能區(qū)推進(jìn)房地產(chǎn)成片開發(fā)，不斷提升縣城城市建設(shè)和人民居住水平。 2、建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展定位——以特色資源為突破口，推進(jìn)房地產(chǎn)綜合開發(fā) 隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，受鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施條件明顯改善、城市房價逐年攀升等因素影響，農(nóng)村人口呈現(xiàn)快速向建制鎮(zhèn)集中態(tài)勢，這為建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)集聚了充足的人氣。結(jié)合當(dāng)前長沙建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，通過SWOT分析法，分析建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的組織內(nèi)部和外部環(huán)境，從而對建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)做出科學(xué)合理的定位（圖6）。 S（優(yōu)勢）W（劣勢） 農(nóng)村居民人均可支配收入顯著提升； 建制鎮(zhèn)占有各類特色資源； 人口密度相對較��； 土地、建安成本、房價相對較低。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金瓶頸難突破； 房地產(chǎn)發(fā)展程度偏低，建房技術(shù)、布局都嚴(yán)重落后； 人口相對較分散； 自建房和集資建房為主要開發(fā)模式。 O（機遇）T（挑戰(zhàn)） 新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)； 新農(nóng)村建設(shè)的鋪開； 農(nóng)村危房改造； 縣城中心鎮(zhèn)的分流�！蔼氶T獨戶”觀念短期難以改變； 自然環(huán)境地區(qū)差異比較大； 開發(fā)秩序相對較混亂。 圖7 長沙建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展SWOT分析 結(jié)合已有的優(yōu)勢條件，對于自身所擁有的優(yōu)勢資源，應(yīng)本著“保護(hù)資源，挖掘特色”的原則，充分培育相關(guān)產(chǎn)業(yè)，加速人口的聚集，利用土地成本、建安成本低的成本優(yōu)勢吸引外來開發(fā)企業(yè)入駐，定位于發(fā)展衛(wèi)星鎮(zhèn)、旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)生態(tài)地產(chǎn)等等。如選取地理位置優(yōu)越、人口相對集中的建制鎮(zhèn)發(fā)展成為衛(wèi)星鎮(zhèn)，選取旅游資源豐富的建制鎮(zhèn)發(fā)展成為特色鎮(zhèn)等等。當(dāng)前長沙城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中示范小城鎮(zhèn)在發(fā)揮優(yōu)勢資源潛力，造就了特色鮮明的發(fā)展定位。如寧鄉(xiāng)縣灰湯鎮(zhèn)立足于現(xiàn)有天然溫泉資源，樹立了“旅游建鎮(zhèn)、旅游立鎮(zhèn)、旅游強鎮(zhèn)”思想，在2012年啟動了灰湯華天城、金太陽現(xiàn)代農(nóng)莊、龍熙溫泉等項目工程；長沙縣開慧鎮(zhèn)依托楊開慧紀(jì)念館、繆伯英故居等紅色旅游資源，依托現(xiàn)有的竹山、飄峰水庫等自然風(fēng)光，引進(jìn)湖南惠潤?quán)l(xiāng)村酒店有限公司投資了國際露營基地、慧潤會所、慧潤軒及慧潤農(nóng)舍，形成了鄉(xiāng)村體驗式綜合旅游項目。 規(guī)避存在的劣勢條件，自建房在很大程度上阻礙了建制鎮(zhèn)人口的集聚，使得土地利用效率低、人口分散，無法充分提升建制鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益�，F(xiàn)代化下，建制鎮(zhèn)的基礎(chǔ)配套設(shè)施逐步完善，有很多傳統(tǒng)觀念也在逐步改變，隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的興起，許多當(dāng)?shù)鼐用窠鉀Q了就業(yè)問題，對于建造存放柴火、飼養(yǎng)禽獸等的獨門獨戶房屋需求已經(jīng)顯著下降，反而是進(jìn)鎮(zhèn)買房需求與日俱增。因此，建制鎮(zhèn)政府要對未來房地產(chǎn)業(yè)布局做好規(guī)劃，嚴(yán)格控制在建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)居民自建住宅，鼓勵和歡迎房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來鎮(zhèn)進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)既要保留建制鎮(zhèn)原有生態(tài)特征，又要有類城市的高樓大廈和商業(yè)中心，將建制鎮(zhèn)的建設(shè)打造為傳統(tǒng)與現(xiàn)代的最佳結(jié)合。 綜上所述，長沙建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)以特色資源為突破口，推進(jìn)彰顯特色的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，既充分結(jié)合特色資源，保護(hù)建制鎮(zhèn)原有生態(tài)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，又要支持建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)代化，培育住宅產(chǎn)業(yè)這一新的經(jīng)濟(jì)增長點。 3、鄉(xiāng)村房地產(chǎn)發(fā)展定位——以小康住宅建設(shè)為標(biāo)準(zhǔn)，開創(chuàng)集約生態(tài)新農(nóng)村 建設(shè)社會主義新農(nóng)村是目前和未來農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，但在鄉(xiāng)村，尤其是貧困村，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)很不完善，甚至還未實現(xiàn)村村通公路，農(nóng)民生活依舊貧寒。為推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，國家鼓勵“撤鎮(zhèn)并村”，提高鄉(xiāng)村的集聚度，以此節(jié)省基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，提高基礎(chǔ)設(shè)施的使用效率。因此，鼓勵農(nóng)民向中心村集聚是未來的發(fā)展趨勢。采用SWOT分析法，對鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的優(yōu)勢、劣勢、機遇與挑戰(zhàn)進(jìn)行分析，為鄉(xiāng)村房地產(chǎn)發(fā)展提供參考（圖7）。 S（優(yōu)勢）W（劣勢） 自然環(huán)境優(yōu)美，可利用土地廣； 村民收入有了大幅度提高； 村民有改善居住條件的要求。地理位置相對較偏； 居住分散、人口分散； 缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)與規(guī)劃。 O（機遇）T（挑戰(zhàn)） 全面建設(shè)小康社會； 新農(nóng)村建設(shè)； 農(nóng)村危房改造； 新型城鎮(zhèn)化。小農(nóng)意識觀念短期難改變； 政策落實時間較長。 圖8 長沙鄉(xiāng)村房地產(chǎn)發(fā)展SWOT分析 從長沙鄉(xiāng)村房地產(chǎn)發(fā)展SWOT分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般會介入與城市相近的村鎮(zhèn)，或是擁有稀缺資源的村鎮(zhèn)。對于一般的鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不會作為考慮，要打破鄉(xiāng)村“一戶一院”的傳統(tǒng)布局也十分困難。因此鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開發(fā)很大程度上得依靠政府的扶持，尤其是由村政府組織的建房。政府應(yīng)提前做好規(guī)劃，劃定好片區(qū)，走集約化的道路。先是要確定中心村，積極引導(dǎo)村民向中心村集聚，然后再開始組織提高中心村的居住水平和條件，由政府統(tǒng)一制定標(biāo)準(zhǔn)，對建房進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，將居住區(qū)與耕作區(qū)區(qū)分開來，引導(dǎo)村民在居住區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃布局集中建造房屋，政府在居住聚集區(qū)內(nèi)建設(shè)中心廣場、小型商業(yè)中心、配套健身器材、兒童樂園等等設(shè)施，鼓勵居民承包商業(yè)中心，從而形成“功能齊全、生活便利、村容整潔、鄉(xiāng)風(fēng)文明”的小康社區(qū)。對于擁有資源的特色村，政府要積極挖掘特色村的資源優(yōu)勢，引進(jìn)經(jīng)驗實力強的運營企業(yè)來開發(fā)；但對于需要保護(hù)的歷史文化遺產(chǎn)，要禁止開發(fā)，以此為引擎，在周邊建設(shè)相關(guān)設(shè)施，帶動鄉(xiāng)村的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如結(jié)合特色資源發(fā)展起來的農(nóng)家樂等等。 綜上所述，長沙鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)立足于保護(hù)鄉(xiāng)土鄉(xiāng)情，積極引導(dǎo)村民向中心村集聚，集中興建房屋，逐步形成新型農(nóng)村社區(qū)。 �。ㄈ╅_發(fā)企業(yè)介入模式選擇 明確了各級區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)有的基本定位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要介入小城鎮(zhèn)有多種模式選擇。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)貴在企業(yè)、政府、村鎮(zhèn)居民三方共贏，既能促進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，又能保障既得利益。模式主要有如下四種： 1、捆綁合作模式 房地產(chǎn)企業(yè)在介入小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中，取得所需開發(fā)土地是重要問題。當(dāng)前小城鎮(zhèn)中許多土地都是集體所有，需要通過國家征用為國有建設(shè)用地，才可實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)供地。由于小城鎮(zhèn)居民有著“落地生根”的鄉(xiāng)土觀念、又擔(dān)心土地被征用后沒有了保障等，土地征用的難度較大。因此，開發(fā)企業(yè)需要配合當(dāng)?shù)卣龊谜鞯毓ぷ�，最有效的方式之一是將房地產(chǎn)開發(fā)項目與村鎮(zhèn)居民的利益緊緊捆綁在一起，為被征收居民提供必要的保障，逐漸消除居民對房地產(chǎn)開發(fā)的抵觸，變“對沖關(guān)系”為“合作關(guān)系”，我們稱之為“捆綁合作模式”。該模式主要適用于鄉(xiāng)村房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動參與到小城鎮(zhèn)土地征用工作中去，推進(jìn)與小城鎮(zhèn)政府的合作，可由村鎮(zhèn)集體代表被征收居民，以土地作為股份與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建開發(fā)公司，簽訂合作開發(fā)合同，在合同中約定項目利潤中村鎮(zhèn)集體所占的部分。項目的其他投入、項目的建設(shè)與運營都由房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行實施，村鎮(zhèn)集體對房地產(chǎn)開發(fā)公司行為有監(jiān)督的職能。房地產(chǎn)開發(fā)中的用人可優(yōu)先考慮被征收居民，利潤的分成可以以實物形式，也可以貨幣形式。 2、產(chǎn)業(yè)切入模式 產(chǎn)業(yè)發(fā)展是小城鎮(zhèn)發(fā)展的核心，房地產(chǎn)開發(fā)若能結(jié)合小城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)，能產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。當(dāng)前小城鎮(zhèn)建設(shè)中“重建設(shè)，輕產(chǎn)業(yè)”導(dǎo)致的“產(chǎn)業(yè)空心化”問題仍然比較突出，毫無特色的產(chǎn)業(yè)發(fā)展既未取得支持城鎮(zhèn)發(fā)展的效應(yīng)，又埋沒了小城鎮(zhèn)長足發(fā)展的機遇。對于此類問題政府有心解決，卻因缺乏資金、缺乏經(jīng)驗望而止步。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為抓手，先輔助政府做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與布局，同時也為房地產(chǎn)開發(fā)做好前期的可行性研究，再獲取所需土地開發(fā)房地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)切入模式主要適用于縣城房地產(chǎn)的開發(fā)。 圖9 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)切入模式示意圖 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光來看待產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的房地產(chǎn)開發(fā)，先適當(dāng)?shù)耐卣贡旧淼臉I(yè)務(wù)范圍，選定擬進(jìn)入的小城鎮(zhèn)，成立專門的機構(gòu)先到小城鎮(zhèn)中進(jìn)行調(diào)研，明確當(dāng)前小城鎮(zhèn)特有的優(yōu)勢資源、小城鎮(zhèn)主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)情況等等。由于當(dāng)前小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠充分，房企專業(yè)機構(gòu)可嘗試與政府進(jìn)行合作，幫助政府制定合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及布局，構(gòu)建成熟的產(chǎn)業(yè)體系，盤活土地資源，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置等等。以此獲取房地產(chǎn)企業(yè)有優(yōu)先進(jìn)入小城鎮(zhèn)開發(fā)以及優(yōu)先或免費取得相應(yīng)地塊的權(quán)利。在房企進(jìn)入后，結(jié)合前期的調(diào)研成果，對于工業(yè)主導(dǎo)的，可開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)；對于旅游業(yè)主導(dǎo)的，可開發(fā)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等；對于綜合發(fā)展型的，可開發(fā)商業(yè)綜合地產(chǎn)等。如房企可無償為工業(yè)主導(dǎo)型小城鎮(zhèn)組建產(chǎn)業(yè)園，獲得周邊地產(chǎn)的免費開發(fā)權(quán)限�；蛘哂烧疅o償提供機會與地塊給房地產(chǎn)開發(fā)公司，由房企進(jìn)行某一區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)，但房地產(chǎn)的開發(fā)必須結(jié)合產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)的部分利潤需要反哺產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展共同進(jìn)步的局面。如房企結(jié)合旅游資源的特點推出相應(yīng)的商業(yè)住宅開發(fā)，以及承擔(dān)景區(qū)工程，將房產(chǎn)收入要按一定比例投訴到景區(qū)的建設(shè)，維持旅游區(qū)長期穩(wěn)定發(fā)展，保證旅游房產(chǎn)的增值空間。 3、BOT模式 小城鎮(zhèn)建設(shè)中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)至關(guān)重要，但受資金瓶頸的制約，小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱現(xiàn)狀仍在持續(xù)。不少小城鎮(zhèn)政府則通過房地產(chǎn)項目開發(fā)，創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資模式，最為典型的是BOT模式，即小城鎮(zhèn)政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間達(dá)成協(xié)議，政府授予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特權(quán)，允許其在一定時期內(nèi)籌集資金建設(shè)某一基礎(chǔ)設(shè)施，在一定時間范圍內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享有賺取利潤的權(quán)利，在若干年后設(shè)施無償移交給政府管理。該模式主要適用于縣城以及建制鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。 BOT模式實質(zhì)上是爭取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的金融支持，當(dāng)前BOT模式已經(jīng)衍生出了很多種其他模式，如BT模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)介入小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)，墊資參與市政工程建設(shè)及土地一級開發(fā)，然后再取得利潤。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，利潤的取得主要有三種方式：一是直接通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的運營管理獲取利潤，在一定時期后基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給政府；二是先與政府達(dá)成協(xié)議，享受土地出讓收益分紅，或是由政府回購等收益；三是基礎(chǔ)設(shè)施建成后免費移交給政府，享受協(xié)議價格或是無償取得土地。 4、專業(yè)服務(wù)模式 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中土地的取得大都以村鎮(zhèn)集體政府牽頭，組建房地產(chǎn)公司，開發(fā)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)。而村鎮(zhèn)組建的公司雖然在獲取土地、疏通房產(chǎn)開發(fā)人脈等方面有著較強的優(yōu)勢，但由于缺乏房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識和項目經(jīng)驗，使得房地產(chǎn)項目開發(fā)運作停留在較低的水平，同時，能夠為地方型企業(yè)提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)的專業(yè)型企業(yè)又少，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量難以得到有效提升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則可從這種現(xiàn)狀出發(fā)，不直接參與小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，而是參與小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的培育。這種模式主要適用于建制鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可組建成立專業(yè)的服務(wù)公司，將房地產(chǎn)項目開發(fā)中的策劃、管理、銷售、財務(wù)、人力等方面的專業(yè)知識進(jìn)行整合，可為小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目開發(fā)提供可行性分析，或是對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)，或是直接組織人員到小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)中進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，由此收取一定的服務(wù)費用。 四、加快發(fā)展長沙市小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的政策建議 �。ㄒ唬﹫猿忠�(guī)劃先行保障合理開發(fā) 全面貫徹湖南省、長沙市關(guān)于加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的精神，充分落實《湖南省推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化實施綱要（2012-2020年）》、《長沙市城市總體規(guī)劃》等相關(guān)規(guī)劃。強化推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的制定，尤其是要盡快彌補我市小城鎮(zhèn)建設(shè)中土地利用和房地產(chǎn)開發(fā)與布局的規(guī)劃空白。小城鎮(zhèn)政府結(jié)合當(dāng)?shù)乜陀^實際情況，因地制宜，制定科學(xué)、合理、超前的規(guī)劃，并報由上級政府審批。同時，還要做好保障性住房規(guī)劃，為低收入家庭提供住房保障。在小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)中要利用規(guī)劃指導(dǎo)方向，將所編制的規(guī)劃落到實處，使得小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)逐漸實現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的建設(shè)格局。對于規(guī)劃中確實存在不合理的地方需要進(jìn)行規(guī)劃修訂的，應(yīng)當(dāng)報上級政府審批后再進(jìn)行修訂，規(guī)劃修訂不宜太頻繁。 �。ǘ﹫猿旨s高效整合土地資源 充分挖掘現(xiàn)有土地資源，實現(xiàn)土地資源的再整理。在小城鎮(zhèn)建設(shè)中應(yīng)充分注重集約節(jié)約用地，加強對閑置土地整合利用，撤并一些自然村，耕地向種田大戶集中，居住向城鎮(zhèn)集中，工業(yè)向園區(qū)集中等，在保障耕地的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加建設(shè)用地。加強對土地高效利用的宣傳，引導(dǎo)小城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)變“土地歸個人所有”的觀念，建立科學(xué)合理的土地征收標(biāo)準(zhǔn)，加快推進(jìn)小城鎮(zhèn)征收工作，鼓勵有實力的開發(fā)企業(yè)獲取成片土地開發(fā)權(quán)。加快小城鎮(zhèn)土地市場的培育，推進(jìn)集體土地的流轉(zhuǎn)，積極探索農(nóng)村宅基地置換模式，堅持國有土地有償使用原則，推進(jìn)小城鎮(zhèn)土地招拍掛。加強小城鎮(zhèn)土地執(zhí)法工作，嚴(yán)厲打擊強行占用耕地建房、土地非法轉(zhuǎn)讓、改變土地用途等行為，制止小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)。 �。ㄈ﹫猿终蠛献魍七M(jìn)成片開發(fā) 政府應(yīng)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動參與到土地一級開發(fā)中來，對于積極建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施移交給政府的企業(yè)，可優(yōu)先獲得土地開發(fā)權(quán)利，在土地招拍掛中減少地塊分割出讓，適當(dāng)創(chuàng)新土地招拍掛形式，變“價高者得”為“實力最強者得”，適當(dāng)促成土地的成片轉(zhuǎn)讓；在房地產(chǎn)開發(fā)上，要為成片開發(fā)的開發(fā)企業(yè)提供政策支持和便利政務(wù)通道，包括減免或推遲收取相關(guān)規(guī)費、引導(dǎo)銀行提供信貸資金支持、開通政務(wù)綠色通道等等，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)向集約化、多元化、多配套的方向發(fā)展。尤其是對于成片開發(fā)中，主動建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施的企業(yè)應(yīng)給予更多的政策優(yōu)惠。在項目運營上，鼓勵開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，為小城鎮(zhèn)居民提供新的就業(yè)崗位，帶動片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府給予一定的稅費補貼。 �。ㄋ模﹫猿謨尚徒ㄔO(shè)提升開發(fā)品質(zhì) 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中要秉承資源節(jié)約和環(huán)境友好開發(fā)理念，在結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)、質(zhì)量上真正做到節(jié)能環(huán)保。在結(jié)構(gòu)上要變單棟零散建設(shè)為成片集中開發(fā)，提升區(qū)域聚集度和土地資源使用率，項目建筑設(shè)計做到美觀大方，適當(dāng)建設(shè)地標(biāo)性建筑。在業(yè)態(tài)上要綜合地區(qū)實際情況，實現(xiàn)集商業(yè)、居住、辦公為一體的多元化發(fā)展，提升小城鎮(zhèn)居民生活的舒適度和便利性。在質(zhì)量上鼓勵開發(fā)企業(yè)使用節(jié)能環(huán)保材料，政府對其進(jìn)行一定補貼。鼓勵小城鎮(zhèn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展綠色建筑，申請綠色建筑示范點，綠色建筑的獎勵措施按照財政部、住建部《關(guān)于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實施意見》執(zhí)行。對于率先推廣全裝修住宅的項目，采取容積率獎勵辦法進(jìn)行鼓勵。 �。ㄎ澹﹫猿指纳迫司蛹せ钭》啃枨� 不斷完善小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升小城鎮(zhèn)教育、醫(yī)療、就業(yè)、社會保障等公共服務(wù)水平，為居民生活提供良好的環(huán)境，增強小城鎮(zhèn)對購房者的吸引力；積極引導(dǎo)農(nóng)村居民結(jié)合就業(yè)創(chuàng)業(yè)、舊村改造、遷村并點，就近到小城鎮(zhèn)發(fā)展，鼓勵企業(yè)老板、外地打工人員回鄉(xiāng)置業(yè)，充分挖掘小城鎮(zhèn)潛在住房需求。對于購買小城鎮(zhèn)商品住房的購房者，可以家庭為單位辦理城鎮(zhèn)居民戶口，并可享受小城鎮(zhèn)醫(yī)保、社保等社會保障服務(wù)；對于購買普通自住房的居民，所繳契稅給予全額的財政補貼，對于改善住房居住條件的購房者，經(jīng)審核后可享受購房交易契稅的優(yōu)惠。 引導(dǎo)金融機構(gòu)為小城鎮(zhèn)購買自住型商品房的購房者提供信用貸款，對于首套自住房，可適當(dāng)降低首付比例，放寬貸款條件，加快審批速度，幫助購房者早日實現(xiàn)購房愿望。 �。﹫猿忠猿菐оl(xiāng)實現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為源動力，推進(jìn)小城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)對農(nóng)村剩余勞動力和閑散資金的吸納能力。當(dāng)前小城鎮(zhèn)發(fā)展中經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)仍薄弱，自身發(fā)展能力提升速度慢，還要充分發(fā)揮長沙市城區(qū)對小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)輻射作用。小城鎮(zhèn)要不斷優(yōu)化自身投資環(huán)境，因地制宜創(chuàng)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為承接城區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移做好充分的準(zhǔn)備；同時，也要充分利用長沙市重點工程項目、城鄉(xiāng)環(huán)境整治工程展開之機，提升小城鎮(zhèn)的交通運輸、居住環(huán)境等。對于臨近城區(qū)的小城鎮(zhèn)，更是要憑借地理位置上的區(qū)位優(yōu)勢，充分利用城區(qū)的帶動作用，促進(jìn)自身的發(fā)展。 �。ㄆ撸﹫猿謴娀O(jiān)管促進(jìn)健康發(fā)展 促進(jìn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)，需要適當(dāng)放寬房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻和政策條件，但并不意味著房地產(chǎn)市場監(jiān)管可以放松。在當(dāng)前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)很不規(guī)范的現(xiàn)狀下，強化市場監(jiān)管十分有必要。小城鎮(zhèn)房產(chǎn)主管部門需要出臺加強市場監(jiān)管的規(guī)章制度。在建設(shè)資質(zhì)上，對于無開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)能力弱的企業(yè)進(jìn)行整頓，對非法建筑商、非法施工隊予以取消，確保房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的安全可靠。在產(chǎn)品銷售中，要求開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)品的銷售，嚴(yán)厲打擊非法集資建房、虛假廣告等行為。在開發(fā)信息上，建立房地產(chǎn)市場信息公開制度，對開發(fā)企業(yè)基本信息、房地產(chǎn)項目信息、房地產(chǎn)市場動態(tài)等方面進(jìn)行公開，為購房者置業(yè)提供參考。 |