| 2012年長沙市房地產(chǎn)市場分析報告 |
2012年我市（含三縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1032.00億元，同比增長16.36%。商品房施工面積7361.67萬平米，其中新開工面積1824.23萬平米，同比分別減少4.03%、21.65%；竣工面積1402.27萬平米，同比減少3.41%。2012年長沙市（含三縣市）累計批準預(yù)售1907.14萬平米，同比減少5.25%；實現(xiàn)商品房成交備案面積1438.09萬平米，備案金額851.70億元，同比分別減少19.95%、12.45%。 PART 1 長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場基本情況 一、新建商品房批準預(yù)售情況 表1 2012年長沙市新建商品房、住宅供應(yīng)情況 區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅 批準預(yù)售面積 （萬㎡）同比（%）批準預(yù)售面積 �。ㄈf㎡）同比（%） 全 市1907.14-5.251482.36-16.07 其中芙蓉區(qū)54.46-55.2746.52-16.51 天心區(qū)216.4329.74159.35-53.71 岳麓區(qū)325.81-10.25243.819.36 開福區(qū)199.13-27.64132.24-20.84 雨花區(qū)329.9221.91267.79-45.71 望城區(qū)208.9520.17158.456.52 長沙縣303.13-19.63263.64-26.27 瀏陽市88.26-30.6663.50-34.00 寧鄉(xiāng)縣181.0532.08147.0640.14 小結(jié)：2012年全市商品房新增批準預(yù)售量同比減少5.25%，一季度新增量最低，四季度最高 2012年全市新建商品房累計批準預(yù)售1907.14萬㎡，同比減少5.25%，其中住宅批準預(yù)售1482.36萬㎡，同比減少16.07%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計批準預(yù)售1334.70萬㎡，同比減少2.67%，其中住宅批準預(yù)售1008.16萬㎡，同比減少16.51%。從各區(qū)縣情況來看，全年雨花區(qū)商品房新增批準預(yù)售量最大，岳麓區(qū)次之，芙蓉區(qū)最末；同比增幅來看，寧鄉(xiāng)縣、天心區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)同比正增長，且在20%以上，其余均為負增長。從各月情況來看，4月、10月、11月、12月全市商品房新增批準預(yù)售面積在200萬㎡以上，其余月份除1月、2月外，新增批準預(yù)售面積在100-200萬㎡。 二、新建商品房網(wǎng)簽情況 表2 2012年長沙市新建商品房、住宅網(wǎng)簽情況 區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅 網(wǎng)簽面積（萬㎡）同比（%）網(wǎng)簽面積（萬㎡）同比（%） 全 市1507.84-13.671324.23-16.93 其中芙蓉區(qū)65.49-9.2753.61-11.61 天心區(qū)130.36-15.58109.23-19.88 岳麓區(qū)309.942.58263.82-3.93 開福區(qū)170.28-35.48145.83-38.49 雨花區(qū)253.99-27.26222.58-27.51 望城區(qū)161.6916.52147.0011.00 長沙縣258.78-6.34247.43-7.57 瀏陽市69.98-16.8058.58-19.38 寧鄉(xiāng)縣87.33-17.3476.15-27.92 小結(jié)：全年商品房網(wǎng)簽由冷轉(zhuǎn)熱，成交量逐季走高 2012年全市新建商品房累計網(wǎng)簽1507.84萬㎡，同比減少13.67%，其中住宅網(wǎng)簽1324.23萬㎡，同比減少16.93%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計網(wǎng)簽1091.75萬㎡，同比減少14.75%，其中住宅網(wǎng)簽942.07萬㎡，同比減少17.95%。從各區(qū)縣情況來看，全年岳麓區(qū)商品房網(wǎng)簽量最大，長沙縣次之，芙蓉區(qū)最末；同比增幅來看，全市僅岳麓區(qū)、望城區(qū)同比正增長，其余區(qū)縣中，開福區(qū)、雨花區(qū)同比降幅超過20%。從走勢來看，一季度處于銷售的低谷，二、三季度銷售回暖，四季度達到銷售的高峰，樓市成交明顯由冷轉(zhuǎn)熱，11月創(chuàng)下今年度單月成交最大值。 三、新建商品房成交備案情況 表3 2012年長沙市新建商品房、住宅成交備案情況 區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅 備案面積（萬㎡）同比（%）備案面積（萬㎡）同比（%） 全 市1438.09-19.951243.00-23.42 其中芙蓉區(qū)61.54-31.5946.48-39.99 天心區(qū)114.34-34.1497.43-35.16 岳麓區(qū)281.37-3.22242.43-9.54 開福區(qū)188.49-26.01155.17-35.27 雨花區(qū)261.42-30.17219.27-34.02 望城區(qū)105.007.0097.377.05 長沙縣261.29-18.33245.74-18.88 瀏陽市76.75-2.6565.81-3.82 寧鄉(xiāng)縣87.89-24.2873.31-21.15 小結(jié)：2012年全市商品房成交備案量同比減少近兩成，但從季度來看，呈現(xiàn)逐季回升 2012年全市新建商品房累計成交備案1438.09萬㎡，同比減少19.95%，其中住宅成交備案1243.00萬㎡，同比減少23.42%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計成交備案1012.16萬㎡，同比減少21.02%，其中住宅成交備案858.15萬㎡，同比減少25.94%。從各區(qū)縣情況來看，全年岳麓區(qū)商品房成交備案量最大，雨花區(qū)次之，芙蓉區(qū)最末；同比增幅來看，全市僅望城區(qū)同比正增長，其余區(qū)縣中，天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)同比降幅超過30%。從各月情況來看，除一季度各月外，其余月份全市商品房成交備案量均在100萬㎡以上，但成交最高月份也未超過200萬㎡。 四、二手房成交情況 表4 2012年長沙市二手房、住宅成交情況 區(qū) 域二 手 房其中：住 宅 成交面積（萬㎡）同比（%）成交面積（萬㎡）同比（%） 全 市312.44-17.51194.32-22.81 其中芙蓉區(qū)37.60-41.9323.24-29.32 天心區(qū)38.81-3.7221.93-24.81 岳麓區(qū)34.06-22.5920.54-24.57 開福區(qū)38.93-8.5225.89-20.18 雨花區(qū)52.25-11.4441.19-19.46 望城區(qū)12.49-7.066.81-23.99 長沙縣43.52-25.5025.25-30.86 瀏陽市30.17-21.5920.79-13.43 寧鄉(xiāng)縣24.6336.928.71-7.37 小結(jié)：2012年全市二手房成交量同比減少17.51%，僅四個月成交量超過30萬㎡ 2012年全市二手房成交面積312.44萬㎡，成交套數(shù)為29181套，同比分別減少17.51%、14.58%；其中住宅成交194.32萬㎡，成交套數(shù)為24183套，同比分別減少22.81%、16.37%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)二手房成交面積214.11萬㎡，成交套數(shù)為19281套，同比分別減少18.86%、14.04%；其中住宅成交139.58萬㎡，成交套數(shù)為16390套，同比分別減少23.23%、17.18%。從各區(qū)縣情況來看，全年雨花區(qū)二手房成交量最大，長沙縣次之，望城區(qū)最末；同比增幅來看，全市僅寧鄉(xiāng)縣同比正增長，其余區(qū)縣中，芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)、長沙縣、瀏陽市同比降幅超過20%。從各月情況來看，除2月、5月外，其余月份二手房成交量均超20萬㎡，其中4月、9月、10月、11月成交量超過30萬㎡。 五、房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析 表5 2012年長沙市房產(chǎn)一、二級市場交易量對比 區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)長沙縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣全市 比 值1.642.958.264.845.008.416.002.543.574.60 小結(jié)：2012年全市商品房成交量為二手房成交量的4.6倍，新房市場交易回升速度高于二手房市場 房產(chǎn)一、二級市場對比來看，2012年全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.60：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.73：1，比2011全年比值分別縮小0.14、0.13。從各區(qū)縣比值來看，與上月累計比值比較，除瀏陽市外其余各區(qū)縣比值均有增大，這表明下半年房地產(chǎn)市場的回暖主要體現(xiàn)在新房市場，其交易回升速度遠快于二手房市場。 六、銀行抵押貸款情況 表6 2012年長沙市房屋抵押情況 區(qū) 域累 計 全 市同比（%）其中： 內(nèi)六區(qū)同比（%） 一 般 抵 押抵押宗數(shù)（宗）2046681.001416171.85 其中：個人2020601.191400271.52 抵押面積 �。ㄈf㎡）3802.4610.812155.3910.52 其中：個人2687.863.871629.433.05 貸款金額 �。▋|元）1197.9218.33872.3517.72 其中：個人858.3313.39636.3512.60 在建工程抵押抵押宗數(shù)（宗）1285-1.31904-0.66 抵押面積 （萬㎡）1187.2533.69803.9416.41 貸款金額 �。▋|元）296.6620.96236.2010.34 小結(jié)：2012年全市房屋抵押取得貸款增幅較大；在建工程抵押面積、取得貸款金額同比也有較大增幅 2012年全市辦理抵押登記手續(xù)204668宗，抵押面積3802.46萬㎡，貸款金額1197.92億元，同比分別增長1.00%、10.81%、18.33%，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)202060宗，抵押面積2687.86萬㎡，貸款金額858.33億元，同比分別增長1.19%、3.87%、13.39%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)141617宗，抵押面積2155.39萬㎡，貸款金額872.35億元，同比分別增長1.85%、10.52%、17.72%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)140027宗，抵押面積1629.43萬㎡，貸款金額636.35億元，同比分別增長1.52%、3.05%、12.60%。 2012年全市共辦理在建工程抵押1285宗，抵押面積1187.25萬㎡，貸款金額296.66億元，同比分別增長-1.31%、33.69%、20.96%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押904宗，抵押面積803.94萬㎡，貸款金額236.20億元，同比分別增長-0.66%、16.41%、10.34%。 從今年累計情況來看，一般抵押各指標(biāo)同比均有增長，尤其是取得貸款增幅較大，體現(xiàn)了房屋單位價值量的提高；而在建工程抵押宗數(shù)同比略有減少，但抵押面積、取得貸款金額同比均有較大幅度增長，這一方面表明了房地產(chǎn)大盤化開發(fā)趨勢繼續(xù)延續(xù)，另一方面，取得貸款金額同比增幅低于抵押面積的同比增幅，則可能意味著銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款有所放緩。 七、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)) 表7 2012年長沙市土地供應(yīng)和交易情況 區(qū) 域掛牌情況成交情況 宗數(shù)面積（㎡）宗數(shù)面積（㎡）金額 �。ㄈf元）綜合地價水平值（元/㎡） 內(nèi)六區(qū)芙蓉區(qū)346097.7417503.11818010902 天心區(qū)3115841.59245355.33116982579 岳麓區(qū)562740144.56512618494.8915478515911 開福區(qū)12387533.588246303.312353439555 雨花區(qū)26958614.2425847308.654462655267 望城區(qū)783566229.09813996865.045379321346 小 計1787814460.801687761830.3327872693591 郊縣市長沙縣944104644.79983944520.495200161318 瀏陽市772522131.47842912242.08180661620 寧鄉(xiāng)縣1083735902.201042939127220108749 小 計27910362678.462869795889.57920785940 全 市45718177139.2645417557719.9037080542112 表8 2012年長沙市各用途土地成交情況 用 途全 市其 中 商業(yè)（綜合）住 宅工 業(yè) 成交宗數(shù)45421137206 成交面積（㎡）17557719.908951267.151414919.887191532.87 成交金額（萬元）37080543044578.8330410333065 綜合地價水平值 (元/㎡)211234012335463 小結(jié)：望城岳麓兩區(qū)領(lǐng)跑土地市場，商住綜合用地成交占主流 2012年全市招拍掛出讓土地掛牌457宗，土地面積1817.72萬㎡。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌211宗，土地面積865.16萬㎡；住宅用地掛牌38宗，土地面積187.73萬㎡；工業(yè)用地208宗，土地面積764.83萬㎡。全市土地實際成交454宗，成交面積1755.77萬㎡，總金額3708054萬元，綜合地價水平值2112元/㎡。其中，商業(yè)用地成交面積895.13萬㎡，成交金額3044579萬元；住宅用地成交面積141.49萬㎡，成交金額330410萬元；工業(yè)用地成交面積719.15萬㎡，成交金額333065萬元。2012年，全市共流拍79宗地，其中，內(nèi)六區(qū)33宗，三縣市46宗。 PART 2 長沙市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場基本情況 八、長沙（內(nèi)六區(qū)）新建商品住房供銷套型結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計） 表9 2012年長沙內(nèi)六區(qū)新建商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表 面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供 銷 比 ≤60㎡1316213.45 76679.43 54951.72 60-90㎡2656327.15 2290128.16 36621.16 90-120㎡3042131.09 2569531.60 47261.18 120-144㎡1875719.17 1579819.43 29591.19 �。�144㎡89439.14 925811.38 -3150.97 合計97846100.00 81319100.00 165271.20 小結(jié)：2012年內(nèi)六區(qū)新增供銷的主力套型為90-120面積段，供銷量均超過總量的31%；除144㎡以上套型外，其余套型均供大于求 2012年長沙內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積為103.04㎡，同比縮小3.49%。從供銷情況來看，除144㎡以上套型外，其余各套型新增供應(yīng)量均超同期備案量，其中60㎡以下套型供銷比例最大，供應(yīng)量超過同期備案量達70%以上；90-120㎡、60-90㎡套型分居供銷第一、二位，其中90-120㎡套型供銷比例均超31%。90㎡以下套型供應(yīng)占比為40.60%，同比縮小0.13個百分點。 九、內(nèi)六區(qū)新建商品房待銷情況 小結(jié)：內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積不斷增長，供大于銷，截止12月底超過1300萬㎡ 2010年至今年12月底，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為1369.58萬㎡。其中住宅916.63萬㎡,占66.93%；非住宅452.95萬㎡，占33.07%。分行政區(qū)劃來看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比22.94%、20.06%、18.47%；分面積段來看，144㎡以上、120-144㎡、90-120㎡商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比28.45%、24.21%、21.80%。 Part 3 2013年長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 �。ㄒ唬├^續(xù)堅持宏觀調(diào)控不動搖，但貨幣政策微調(diào)可能性大 2012年底召開的中央經(jīng)濟工作會議明確了繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，住建部也多次重申繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，并將對放松調(diào)控措施而導(dǎo)致房價過快上漲的城市進行約談問責(zé)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得初步成效，預(yù)計2013年繼續(xù)保持調(diào)控政策穩(wěn)定至關(guān)重要，并將適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍，加快完善調(diào)控長效機制。金融政策方面，2013年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，預(yù)計在利率、存款準備金等會隨著經(jīng)濟運行態(tài)勢有適當(dāng)調(diào)整。若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過度的反彈，貨幣政策調(diào)整會首當(dāng)其沖，甚至?xí)呱嬲魇辗慨a(chǎn)稅等政策的提早出臺。 �。ǘ┩恋厥袌鰧睾突嘏�，房地產(chǎn)投資開工小幅回升 隨著市場成交量的逐步上升，開發(fā)企業(yè)資金鏈上壓力得到有效緩解，前期被壓制的投資開發(fā)需求有望漸漸釋放出來，首先表現(xiàn)在增加自身的土地儲備，預(yù)計2013年我市土地市場將慢慢走出冷清的局面，尤其是高品質(zhì)的地塊或引起激烈的爭奪。其次表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資開工的逐步回暖，得益于資金的加快回籠以及市場信心的提振，開發(fā)企業(yè)新開工熱情預(yù)計有所高漲，我市房地產(chǎn)市場上放緩的開工速度、被擱淺的開工項目會加速推進，搶跑新一輪黃金開發(fā)期。 (三)市場觀望有所減弱，庫存有望進一步消化 2012年底翹尾行情透露了市場上消費者預(yù)期的改變，經(jīng)歷了連番的調(diào)控洗禮，我市房地產(chǎn)市場上購房者越發(fā)理性。在市場堅決抑制投資投機性需求不變，充分保障合理自住需求的政策環(huán)境下，市場濃厚的觀望氣氛漸漸散去，2013年剛需及改善性需求仍會是房地產(chǎn)市場的主角。政策的穩(wěn)定也讓開發(fā)企業(yè)穩(wěn)步推盤銷售，采取適宜的銷售措施，市場價格預(yù)計保持基本平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場庫存隨著成交的好轉(zhuǎn)有望加快消化 。 (四)城鎮(zhèn)化提速提供新機遇，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展加快 黨的十八會議提出要堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，要使城鎮(zhèn)化質(zhì)量明顯提高，國家領(lǐng)導(dǎo)人也多次強調(diào)城鎮(zhèn)化是未來我國經(jīng)濟增長的動力。預(yù)計2013年國家財政會更加傾斜于城市郊區(qū)、小城鎮(zhèn)建設(shè)等，改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這對于現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還處于起步階段的小城鎮(zhèn)來說是一個重要利好。隨著小城鎮(zhèn)各類配套的逐步完善，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的可能，預(yù)計我市四區(qū)（縣）市房地產(chǎn)業(yè)有望繼續(xù)快速發(fā)展，示范小城鎮(zhèn)將率先發(fā)展。 (五)二手房房源集中釋放，二級市場迎來發(fā)展機遇 隨著我市房地產(chǎn)市場成交量的上升、改善性需求的逐步入市、個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作的推進，經(jīng)濟適用住房可上市成交，公務(wù)員、官員財產(chǎn)申報制度等試點及推廣，會釋放大批二手房房源，預(yù)計2013年我市房地產(chǎn)市場上二手房房源將有所增長，二手房購買者的選擇性會有所增加，給二級市場帶來機遇，但是我市二手房市場明顯滯后于一級市場，在新房上市規(guī)模不銳減的情況下，二手房市場難以有所突破，一二級市場成交巨大差距短期內(nèi)難以縮小。 (六)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型穩(wěn)步推進，綠色建筑應(yīng)用擴大 當(dāng)前我市旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)已初顯苗頭，工業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體蓬勃發(fā)展起來，均取得了較好的成績。未來國家確定了轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的戰(zhàn)略取得重大進展，房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級將持續(xù)推進，預(yù)計我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)探索多元化發(fā)展的步伐不會停止，將發(fā)展重心放到多元化發(fā)展、高品質(zhì)建設(shè)、精細化管理是大勢所趨。在產(chǎn)品質(zhì)量上，隨著兩型理念的深入人心，購房者對住房質(zhì)量要求越來越高，企業(yè)提供的產(chǎn)品將繼續(xù)堅持綠色、低碳、環(huán)保，綠色建筑覆蓋率將有所提升。 (七)保障性住房建設(shè)大力推進，經(jīng)適房上市交易得到規(guī)范 黨的十八會議明確指出要建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本居住需求。預(yù)計2013年我市保障性住房建設(shè)力度仍將大力推進，各類棚戶區(qū)改造有序推進，保障房的供給會進一步增加。同時自2013年1月5日起將施行新的《長沙市經(jīng)濟適用住房上市交易管理辦法》，我市經(jīng)濟適用住房可上市交易，并有明確的規(guī)范。 (八)高鐵軌道建設(shè)繼續(xù)發(fā)力，城市區(qū)位優(yōu)勢及輻射能力繼續(xù)增強 當(dāng)前長沙高鐵、軌道交通建設(shè)迅速全面鋪開，隨著京廣高鐵開通、滬昆高鐵建設(shè)的推進，我市5小時經(jīng)濟圈基礎(chǔ)奠定。2013年10月橫貫東西的地鐵2號線預(yù)計將投入正式運營，地鐵1號線項目繼續(xù)推進，地鐵3、4號線全面開工。高鐵與軌道交通合力，對于追求便利生活的人們來說，產(chǎn)生了重大吸引力，對房地產(chǎn)的需求更有效的輻射到5小時經(jīng)濟圈內(nèi)，長沙的區(qū)位優(yōu)勢和城市輻射力更加強大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模有了新的支撐。預(yù)計2013年軌道交通沿線樓盤更受矚目，外地來長置業(yè)熱情會有所高漲。 綜合以上分析,對2013年長沙房地產(chǎn)市場基本數(shù)據(jù)進行預(yù)測：在開發(fā)投資上，預(yù)計2013年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資將達到1100 億元,新開工面積2000萬㎡；在新建商品房供應(yīng)上，預(yù)計2013年全市新建商品房批準預(yù)售面積將保持在2000萬㎡上下；在新建商品房成交上，預(yù)計2013年全市新建商品房備案成交面積約1600萬㎡，全市二手房成交面積將接近400萬㎡，全市房地產(chǎn)市場從總體上繼續(xù)保持高位平穩(wěn)運行。 |