| TOPIC7 預(yù)測(cè)篇 “穩(wěn)”字當(dāng)先 勻速發(fā)展 |
TOPIC7 預(yù)測(cè)篇 “穩(wěn)”字當(dāng)先 勻速發(fā)展 變化莫測(cè)的2012年長(zhǎng)沙樓市完美收官，2013年長(zhǎng)沙樓市走向如何？在調(diào)控政策持續(xù)緊盯的市場(chǎng)環(huán)境下，在十八大經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的引領(lǐng)下，2013年長(zhǎng)沙樓市將以穩(wěn)定為基調(diào)，勻速發(fā)展。展望2013，房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)容空間仍然存在，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)大跨越發(fā)展的同時(shí)，必定帶領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)積極向上。 Part 1 2013年市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)與分析 2012年，是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控成果的鞏固年，調(diào)控方向未變，調(diào)控力度堅(jiān)定，但調(diào)控仍進(jìn)行適度的微調(diào)，有保有壓。市場(chǎng)對(duì)政策依然敏感，從年初的寒冬，自3月來(lái)初見(jiàn)起色，到第四季度的強(qiáng)勢(shì)回暖。在略帶“驚喜”的翹尾行情下，長(zhǎng)沙樓市款款邁入了2013年。作為全面貫徹落實(shí)十八大精神的開(kāi)局之年，實(shí)施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關(guān)鍵一年，全面建成小康社會(huì)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的重要一年，2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)又該有著怎樣的一段特殊里程？基于未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的新形勢(shì)、新機(jī)遇，綜合2012年宏觀經(jīng)濟(jì)、調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)做出八大判斷。 一、既有調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行，但不排除從嚴(yán)政策出臺(tái) 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效應(yīng)呈現(xiàn)出了減弱之勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖已逐步坐實(shí)。2013年是新一屆政府開(kāi)局之年，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，保持政策的穩(wěn)定與持續(xù)至關(guān)重要。2012年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，這已為2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策走向奠定了基調(diào)，限購(gòu)限貸政策本質(zhì)上不會(huì)有松動(dòng)，抑制投資投機(jī)和保護(hù)合理自住需求仍為主要方向。但會(huì)議同時(shí)指明繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，預(yù)計(jì)在利率、存款準(zhǔn)備金上會(huì)有適當(dāng)調(diào)整。同時(shí)，結(jié)合2012年房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、國(guó)務(wù)院督查房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)情況、個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)等大舉措，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制預(yù)計(jì)將進(jìn)一步完善，極有可能適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。總體上，政策仍將以穩(wěn)為主，但并不排除市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度反彈時(shí)，從嚴(yán)從緊樓市新政的出臺(tái)。 二、土地市場(chǎng)有望走出低谷，火爆局面預(yù)計(jì)難以顯現(xiàn) 與購(gòu)房者買(mǎi)房意愿日趨積極，市場(chǎng)成交量持續(xù)增加的情況相反，2012年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)總體上顯得有點(diǎn)冷清，全年全市土地招拍掛出讓1817.72萬(wàn)m2，成交面積1755.77萬(wàn)m2。但沉寂之中不乏激進(jìn)的插曲，在經(jīng)歷了前三季度的平淡之后，第四季度全國(guó)部分城市呈現(xiàn)了“供需兩旺”的行情，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)在10月份稍稍爆發(fā)，迎來(lái)了年度內(nèi)供應(yīng)面積及成交面積的高峰值。隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售行情的好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力得到了有效緩解，土地儲(chǔ)備需求明顯增加，預(yù)計(jì)2013年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)將逐步走出成交低迷的局面。但這個(gè)回暖的步調(diào)將會(huì)是緩慢與溫和的，鑒于年底土地市場(chǎng)的異常逆轉(zhuǎn)，國(guó)土資源部繼續(xù)加大土地市場(chǎng)的監(jiān)管，并推行不定期公開(kāi)部分房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地及部分住宅大宗地項(xiàng)目出讓情況，加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管。預(yù)計(jì)2013年地方政府將積極穩(wěn)妥的推出土地，保持土地市場(chǎng)的供需平衡，因此長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)出現(xiàn)火爆局面的可能性很小。 三、房地產(chǎn)投資開(kāi)工穩(wěn)步回升，但回升幅度有限 2012年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速逐步放緩，新開(kāi)工面積呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，受市場(chǎng)銷(xiāo)售不理想、銀行貸款又艱難、資金壓力難緩解等影響，大部分的房企開(kāi)發(fā)投資熱情降低，有部分項(xiàng)目甚至不得不放緩開(kāi)工速度、推遲開(kāi)工時(shí)間等。2012年底市場(chǎng)的走量高升，為2013年的市場(chǎng)帶來(lái)了利好，房企資金狀況預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，為開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的擴(kuò)大創(chuàng)造了條件，新開(kāi)工項(xiàng)目會(huì)有所增加，有望扭轉(zhuǎn)新開(kāi)工面積負(fù)增長(zhǎng)的局面。但考慮到當(dāng)前市場(chǎng)政策環(huán)境并未發(fā)生變化、庫(kù)存壓力依然很大，而剛性需求又得到了一定程度的消化，基于理性的市場(chǎng)分析與判斷，開(kāi)發(fā)企業(yè)大規(guī)模的擴(kuò)大投資、加快開(kāi)工速度的可能性較小，預(yù)計(jì)2013年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將達(dá)到1100億元左右，新開(kāi)工面積約2000萬(wàn)m2，投資、開(kāi)工增速主要以穩(wěn)為主，不會(huì)十分突出。 四、市場(chǎng)供需基本平衡，庫(kù)存有望進(jìn)一步消化 2012年長(zhǎng)沙新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1907.14萬(wàn)m2，同比減少5.25%，市場(chǎng)總體供給仍然比較充足。全年全市新建商品房成交備案面積1438.09萬(wàn)m2，同比減少19.95%，隨著剛需和改善性需求的逐步入市，成交量逐步回暖，全年同比在逐步縮小。2013年預(yù)計(jì)會(huì)延續(xù)這個(gè)趨勢(shì)溫和上行，市場(chǎng)上供需保持基本平衡。在供給上，受市場(chǎng)成交量上升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模有望擴(kuò)大等因素影響，新增批準(zhǔn)預(yù)售有望止跌回升，房企推盤(pán)力度或有所加大，預(yù)計(jì)全年全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售保持在2000萬(wàn)m2上下。在需求上，政策向剛需傾斜的基調(diào)未變，剛需是我市市場(chǎng)消費(fèi)的主力未變，受2012年市場(chǎng)成交上升的影響，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，2013年剛需與改善性需求仍會(huì)繼續(xù)發(fā)力，同時(shí)隨著經(jīng)適房上市交易，二手房市場(chǎng)行情或有所好轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)全市全年新建商品房成交備案約1600萬(wàn)m2，二手房成交將接近400萬(wàn)m2。值得注意的是，2010年以來(lái)，我市內(nèi)六區(qū)新建商品房庫(kù)存面積為 1369.58萬(wàn)m2，其中住宅916.63萬(wàn)m2，占比66.93%，市場(chǎng)庫(kù)存壓力依然較大，2013年成交量的上揚(yáng)，將加速市場(chǎng)上的庫(kù)存消化。 五、房?jī)r(jià)上漲壓力依然存在，但房?jī)r(jià)收入比維持理性 從宏觀上看，十八大確立了到2020年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，未來(lái)收入增長(zhǎng)預(yù)期明顯加強(qiáng)，與城鄉(xiāng)居民人均收入正相關(guān)的房?jī)r(jià)也對(duì)應(yīng)了上漲預(yù)期。從微觀上看，近年來(lái)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在全國(guó)省會(huì)城市排名相對(duì)靠后，房?jī)r(jià)仍處于低洼地段，又加上城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)、長(zhǎng)株潭融城等因素影響，市場(chǎng)有效需求大幅增加，未來(lái)房?jī)r(jià)仍面臨著上漲壓力。但長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比居于全國(guó)省會(huì)城市排名后位，2011年、2012年房?jī)r(jià)收入比分別為6.79、6.20，均處于理性區(qū)間。同時(shí)為保持政策的連續(xù)性，穩(wěn)定調(diào)控成果，中央預(yù)計(jì)會(huì)加大對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)管力度，防止房?jī)r(jià)的反彈。因此，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比仍可維持在理性區(qū)間，總體上保持基本穩(wěn)定。 六、城鎮(zhèn)化提升新高度，地產(chǎn)發(fā)展重質(zhì)量與布局 2013年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，城鎮(zhèn)化是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢(shì)利導(dǎo)、趨利避害，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。推進(jìn)城鎮(zhèn)化無(wú)疑是房地產(chǎn)發(fā)展的重大利好，但發(fā)展核心放在“質(zhì)量”上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)折射了新的要求。一方面城鎮(zhèn)化會(huì)將更多資源投向郊區(qū)和小城鎮(zhèn)，縮小城鄉(xiāng)間的差距，房地產(chǎn)業(yè)在布局上預(yù)計(jì)將進(jìn)一步向小城鎮(zhèn)挺進(jìn)，就長(zhǎng)沙而言，2013年四區(qū)（縣）市房地產(chǎn)業(yè)有望快速發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化示范小城鎮(zhèn)將率先發(fā)力。另一方面城鎮(zhèn)化加速房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與品質(zhì)提升，復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等仍會(huì)是開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型探索的方向，綠色建筑、全裝修住宅、精品樓盤(pán)、樣板工程等仍會(huì)是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的追求。根據(jù)《2012年度中國(guó)綠色地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》長(zhǎng)沙成為2012年中國(guó)十大最適合投資綠色建筑的城市，隨著鼓勵(lì)政策的逐步落實(shí)、人們注重居住品質(zhì)觀念的提升，長(zhǎng)沙樓盤(pán)品質(zhì)預(yù)計(jì)會(huì)更上一層樓。 七、保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，管理體系進(jìn)一步完善 2012年底全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2013年中央將繼續(xù)加大對(duì)保障房與配套設(shè)施建設(shè)的資金支持力度，地級(jí)以上城市要把外來(lái)務(wù)工人員納入住房保障范圍。這意味著保障對(duì)象范圍有了進(jìn)一步擴(kuò)大，政府對(duì)保障性安居工程建設(shè)力度加大，因此，預(yù)計(jì)2013年長(zhǎng)沙保障性住房建設(shè)力度還將持續(xù)加強(qiáng)，保障性住房供給會(huì)有所增加。從管理體系來(lái)看，國(guó)家層面上，2012年國(guó)家在引導(dǎo)民間資本投入保障性住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造資金補(bǔ)助、保障房信息公開(kāi)、公共租賃住房管理等方面出臺(tái)政策，《住房保障檔案管理辦法》也將于2013年1月1日起施行。就長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，當(dāng)前長(zhǎng)沙在保障性住房申請(qǐng)、審批、管理等方面已形成了專(zhuān)業(yè)體系，2013年1月5日起將施行新的《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理辦法》，這些都將提高保障性住房管理的規(guī)范性和效率性。 八、高鐵新城建設(shè)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，軌道交通繼續(xù)發(fā)力 隨著2012年底京廣高鐵開(kāi)通、滬昆高鐵建設(shè)的推進(jìn)，長(zhǎng)沙高鐵樞紐地位已然奠定。而當(dāng)前長(zhǎng)沙高鐵新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，2012年11月底開(kāi)始掛牌出讓首宗土地，標(biāo)志著規(guī)劃面積18.92平方公里的高鐵新城開(kāi)發(fā)建設(shè)正式拉開(kāi)序幕。預(yù)計(jì)2013年仍會(huì)陸續(xù)有土地推出，高鐵新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向前邁出步伐。當(dāng)前長(zhǎng)沙地鐵建設(shè)正如火如荼進(jìn)行，2013年10月地鐵2號(hào)線預(yù)計(jì)將正式投入運(yùn)營(yíng)，地鐵2號(hào)線貫穿長(zhǎng)沙東西，與高鐵站實(shí)現(xiàn)了“零換乘”，地鐵1號(hào)線項(xiàng)目建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，地鐵3、4號(hào)線將開(kāi)工，高鐵與軌道交通的綜合效應(yīng)預(yù)計(jì)會(huì)越來(lái)越顯現(xiàn)，不僅能夠有效的拉動(dòng)長(zhǎng)沙本地居民對(duì)軌道交通沿線樓盤(pán)的熱衷，其所帶動(dòng)的北京、廣州、深圳等外地來(lái)長(zhǎng)置業(yè)熱潮或有所涌動(dòng)。 Part2 2013年新盤(pán)推薦 預(yù)測(cè)排行榜 依據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心調(diào)查問(wèn)卷及0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)上調(diào)查數(shù)據(jù)，充分參考各方評(píng)價(jià)和意見(jiàn)，推薦2013年長(zhǎng)沙樓市最值得期待的品牌樓盤(pán)。 2013年長(zhǎng)沙樓市最值得期待品牌樓盤(pán) �。ㄅ琶环窒群螅� 項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商所在區(qū) 榮盛 · 花語(yǔ)馨苑湖南榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司岳麓區(qū) 紫華郡湖南建良置業(yè)有限公司長(zhǎng)沙縣 中南紅 · 領(lǐng)邦紅星實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司雨花區(qū) 湘騰琴島長(zhǎng)沙泰恒置業(yè)有限公司岳麓區(qū) 騎龍大街湖南正湘置業(yè)有限公司岳麓區(qū) 南山 · 雍江匯長(zhǎng)沙南山新城房地產(chǎn)有限公司岳麓區(qū) 乾源國(guó)際廣場(chǎng)湖南雙盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司望城區(qū) 和泓 · 梅溪四季湖南和泓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司岳麓區(qū) 入榜剖析： 岳麓區(qū)優(yōu)質(zhì)新盤(pán)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，占據(jù)大半江山 從2013年長(zhǎng)沙樓市值得期待樓盤(pán)榜單來(lái)看，岳麓區(qū)∶長(zhǎng)沙縣∶雨花區(qū)∶望城區(qū)=5∶1∶1∶1，岳麓區(qū)一鼓作氣，優(yōu)質(zhì)新盤(pán)扎堆上市，占據(jù)榜單5席，雨花區(qū)、望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣齊頭并進(jìn)，分列榜單一席，其他區(qū)縣遺憾未上榜。榜單上所示樓盤(pán)種類(lèi)豐富，有城市綜合體，也有高檔住宅小區(qū)，細(xì)看榜單，岳麓區(qū)的五個(gè)項(xiàng)目榮盛·花語(yǔ)馨苑、湘騰琴島、騎龍大街、南山·雍江匯、和泓·梅溪四季都是宜居型的優(yōu)質(zhì)新盤(pán)，配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，價(jià)格適中的特性符合市場(chǎng)主流需求，因此備受期待。 2013誰(shuí)最值得期待？花落高性?xún)r(jià)比居家盤(pán) 2012年，可稱(chēng)為“剛需年”，剛需族撐起了樓市半邊天，“剛需”二字也成為2012年樓市最熱詞。誰(shuí)能喚醒剛需，誰(shuí)就能贏得市場(chǎng)！2013年，在樓市維穩(wěn)的氛圍下，剛需盤(pán)持續(xù)入市乃眾望所歸。榮盛·花語(yǔ)馨苑旨為市民呈現(xiàn)一個(gè)溫馨、時(shí)尚、浪漫的精品社區(qū)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，配套齊全，盡享城市舒適生活；紫華郡地處空港城板塊核心，區(qū)位潛力無(wú)窮；中南紅·領(lǐng)邦地處省政府版塊、植物園板塊、紅星商圈絕對(duì)中心位置，更以歐式園林為賣(mài)點(diǎn)，最大可能的拓寬居住尺度，還原居住本質(zhì)；湘騰琴島項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)方正、通透、贈(zèng)送率高，環(huán)境優(yōu)美，綠化率高，實(shí)為剛需者的居家首選；南山·雍江匯東望湘江與瀏陽(yáng)河交匯美景，隔河相望兩館一廳，在近享濱江新城CBD核心商業(yè)便利的同時(shí)，還能獨(dú)享私人生活的靜謐和安寧；乾源國(guó)際廣場(chǎng)作為望城區(qū)唯一的國(guó)際高端城市綜合體，地位可享而知，如此大體量城市綜合體的入駐也將引領(lǐng)望城區(qū)走向新紀(jì)元。和泓·梅溪四季地處炙手可熱的梅溪湖國(guó)際新城核心，區(qū)域優(yōu)勢(shì)不言可喻，項(xiàng)目獨(dú)攬百年長(zhǎng)郡、岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，穩(wěn)踞2號(hào)線地鐵口，私藏24萬(wàn)平米梅嶺公園，諸多絕版配套資源讓項(xiàng)目愈發(fā)耀眼。 Part 3 2013樓市建議 十八大的順利召開(kāi)給房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞出了不一樣的聲音和信心，全新的開(kāi)局，全新的2013年長(zhǎng)沙樓市，我們?cè)撊绾伟芽�，這里對(duì)2013年長(zhǎng)沙樓市的發(fā)展給出政策環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、置業(yè)選擇四個(gè)方面的建議。 政策環(huán)境 從2010年樓市調(diào)控，尤其是商品房限購(gòu)措施實(shí)施以來(lái)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中部分投資投機(jī)性需求得到了很好的抑制。然而，僅依賴(lài)限購(gòu)的行政調(diào)控手段還不能完全保證房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的成果還不穩(wěn)定，在抑制了投資、投機(jī)需求之外，市場(chǎng)的需求仍然很強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)上漲的壓力依然存在，地方政府放松調(diào)控的意愿也比較強(qiáng)烈。因此，需要科學(xué)實(shí)施比較成熟的長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)補(bǔ)充和替代目前非常規(guī)的調(diào)控手段。 2011年，上海、重慶等地已經(jīng)開(kāi)始了房產(chǎn)稅的征收試點(diǎn)，取得了一定的成效和經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)前，大范圍開(kāi)征房產(chǎn)稅的風(fēng)聲越來(lái)越緊，各地緊鑼密鼓安排房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的消息不脛而走，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已經(jīng)呼之欲出。有官員就明確表示：目前擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向應(yīng)該已經(jīng)被鎖定，下一步必然擴(kuò)征的方向也是明確的，只等高層時(shí)間表；同時(shí)，房產(chǎn)稅稅率和起征點(diǎn)允許各地間存在差異。不過(guò)，若房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)要全面展開(kāi)，需要考慮和解決的問(wèn)題還有很多，困難還很大。就長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為全面征收房產(chǎn)稅的條件還不是非常成熟，建議基本維持目前的調(diào)控格局和強(qiáng)度，限購(gòu)政策還可以繼續(xù)執(zhí)行一段時(shí)間，待房產(chǎn)稅征收條件成熟再適時(shí)調(diào)整。 結(jié)合長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際，建議長(zhǎng)沙推行房產(chǎn)稅的最佳時(shí)機(jī)預(yù)計(jì)是在兩至三年之后，原因在于人們對(duì)于房產(chǎn)稅的了解程度逐漸提高，心理接受程度漸漸增強(qiáng)；另外，隨著長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展完善，房?jī)r(jià)評(píng)估制度和個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)的完善，產(chǎn)權(quán)逐漸明晰，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)定上升的趨勢(shì)，人們的房屋需求量得到滿足，這時(shí)推出最合適。同時(shí)，建議開(kāi)征房產(chǎn)稅時(shí)先鎖定經(jīng)營(yíng)性房屋，然后再逐步覆蓋增量房屋和存量房屋，并且區(qū)分高檔住宅與普通住宅，實(shí)行分步分類(lèi)策略。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 多元化發(fā)展 在住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期遭受調(diào)控的背景下，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)都在研究未來(lái)的出路，一些品牌的房地產(chǎn)企業(yè)率先推出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域地產(chǎn)，不失為一種發(fā)展道路，房地產(chǎn)業(yè)多元化轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為了共識(shí)。 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，一方面是適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，另一方面是適應(yīng)政府思維轉(zhuǎn)變。目前，國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)，沒(méi)有涉足非住宅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，已經(jīng)屈指可數(shù)了。因此，在業(yè)態(tài)發(fā)展上，建議改變目前單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型，從政策上鼓勵(lì)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商業(yè)綜合體等多元化發(fā)展。但是，在涉足非住宅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要不斷學(xué)習(xí)最新的開(kāi)發(fā)理念和商業(yè)模式，打造符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型要求的復(fù)合型運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，整合資源、拓寬融資渠道等，從而最大限度的規(guī)模經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 綠色轉(zhuǎn)型 在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控背景下，審時(shí)度勢(shì)成為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。十八大報(bào)告中生態(tài)文明首次被提到國(guó)家總體布局的高度來(lái)闡述，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展指明了未來(lái)的轉(zhuǎn)型方向。其實(shí)，在這之前國(guó)家已經(jīng)在綠色建筑、建筑節(jié)能方面做出了一些宏觀政策上的引導(dǎo)，出臺(tái)了一系列的規(guī)范文件，今年4月份財(cái)政部聯(lián)合住建部共同出臺(tái)了《關(guān)于加快我國(guó)綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，其中就綠色建筑的發(fā)展提出了鼓勵(lì)補(bǔ)貼政策和措施。如今，這一論斷正好為仍在蹣跚前行的綠色建筑、綠色地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇。 房地產(chǎn)綠色轉(zhuǎn)型大勢(shì)所趨，因此廣大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們應(yīng)該認(rèn)清這一點(diǎn)，盡快的做好綠色轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備，在目前建筑節(jié)能、精裝修、住宅產(chǎn)業(yè)化等基礎(chǔ)上不斷提升和拓展，搶得轉(zhuǎn)型先機(jī)。雖然綠色建筑回報(bào)率有目共睹，然而，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本與難度也是相當(dāng)大。如何踐行綠色地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為了擺在房企面前最實(shí)際的問(wèn)題，從綠色建筑的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、營(yíng)銷(xiāo)到運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)，都需要逐步摸索、規(guī)范、遵循統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，還需要整合一套完整成熟的產(chǎn)業(yè)鏈作為支撐。目前，在綠色地產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路上先行一步的萬(wàn)科形成了自身特色的產(chǎn)業(yè)化之路值得借鑒。建議對(duì)建筑節(jié)能、綠色建筑、低碳建筑、可再生能源建筑應(yīng)用、住宅產(chǎn)業(yè)化等項(xiàng)目，實(shí)行政策引導(dǎo)、稅收優(yōu)惠或經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，并建立健全相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范體系，使項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收和使用等各環(huán)節(jié)能夠有據(jù)可查。 市場(chǎng)運(yùn)營(yíng) 在住宅市場(chǎng)受“限”的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)一片飄紅，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)將成為下一個(gè)亮點(diǎn)已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。其中，城市綜合體便是商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的產(chǎn)物之一。城市綜合體這種業(yè)態(tài)在今年格外受到關(guān)注和熱捧。這種背景下更加要求企業(yè)在打造城市綜合體的時(shí)候有獨(dú)特的定位、有獨(dú)樹(shù)一幟的風(fēng)格。城市綜合體不止是對(duì)一些局部的商業(yè)和功能要求的一種平衡，它對(duì)業(yè)主的利益、成敗及投資回報(bào)上也會(huì)有非常大的影響，對(duì)整個(gè)城市的形象及經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)起到非常大的作用。 城市綜合體運(yùn)營(yíng)需要具備的條件。首先是交通，基本它都坐落在公共交通的樞紐位置，比如地鐵、公交、快速交通等公共交通的網(wǎng)絡(luò)聚集點(diǎn)，只有這樣它才具備人氣，人流才會(huì)源源不斷。第二是消費(fèi)力，包括核心消費(fèi)能力和交通輻射半徑在半小時(shí)商圈內(nèi)的人群，至少需要具備30萬(wàn)人口的基數(shù)，而二線城市綜合體的輻射范圍要比一線城市更廣。 城市綜合體的最終成功與否，取決于后期的運(yùn)營(yíng)理念、策略、模式等。由于城市綜合體開(kāi)發(fā)體量大、業(yè)態(tài)多樣、投資巨大、收益豐厚，因此所開(kāi)發(fā)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)的運(yùn)營(yíng)模式顯得尤為重要。目前，主要有兩類(lèi)運(yùn)營(yíng)模式，一類(lèi)是以出租持有經(jīng)營(yíng)為主，這類(lèi)模式適合資金鏈穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)商，有足夠資金投資并能夠承受較長(zhǎng)的資金回籠期。一般采用這種模式經(jīng)營(yíng)的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價(jià)值，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)采用長(zhǎng)期持有的方式經(jīng)營(yíng)，以期獲得商業(yè)價(jià)值的逐步遞增。第二類(lèi)是出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合，這種模式通過(guò)產(chǎn)品出售一般能夠基本收回投資，便于再次投資，而且還能通過(guò)持有物業(yè)獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)。 置業(yè)選擇 投資城市綜合體 城市綜合體的大量出現(xiàn)，讓很多投資者迷失了方向。當(dāng)大量城市綜合體蜂擁出現(xiàn)之時(shí)，城市綜合體中的商鋪、公寓、寫(xiě)字樓到底該如何選擇也成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)，謹(jǐn)慎投資之余，還應(yīng)該注意一些投資要點(diǎn)，需要特別提醒的是投資辦公、商鋪類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)，比較和選擇十分重要，比較和選擇不當(dāng)?shù)脑捯矔?huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。 商用公寓：從投資住宅公寓來(lái)看，首先需要看項(xiàng)目的區(qū)域是否有發(fā)展?jié)摿�；其次，看�?xiàng)目的交通是否便捷；其三，看項(xiàng)目周邊是否擁有成長(zhǎng)中的商業(yè)氛圍；第四，看項(xiàng)目是否有高品質(zhì)酒店進(jìn)駐。如果一個(gè)項(xiàng)目能滿足以上幾點(diǎn)，投資者就可放心進(jìn)行投資。而處于城市綜合體中的商用公寓，商業(yè)氛圍、品質(zhì)酒店等幾乎不用太多的考慮。相較于普通住宅公寓，投資城市綜合體中的商用公寓投資回報(bào)率更高，更容易賺錢(qián)，但如果銷(xiāo)售價(jià)格透支了未來(lái)10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，就要有所慎重。 商鋪：從商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)律來(lái)看，商業(yè)在城市綜合體所占的比重，與社區(qū)商業(yè)不同，并非越小越好。根據(jù)商業(yè)面積與服務(wù)人群數(shù)量之間關(guān)系，人均購(gòu)物面積應(yīng)保持在1.1—1.2平方米。當(dāng)然，如果區(qū)域收入水平較高，也可以將該比例調(diào)高一些。投資者可以參照這個(gè)比例來(lái)進(jìn)行選擇投資。不過(guò)，可能很多投資者并不好判斷商業(yè)面積與服務(wù)人群的配比界定。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以商業(yè)項(xiàng)目為圓心，其一公里以?xún)?nèi)60%的常住人口為有效服務(wù)人群，兩公里以?xún)?nèi)30%的常住人口為有效服務(wù)人群，如果超出3公里，有效服務(wù)人群可能就只有10%，甚至不到這個(gè)數(shù)目。因此，要投資城市綜合體中的商業(yè)地產(chǎn)，有必要對(duì)其周邊三公里范圍內(nèi)的常住人口數(shù)量進(jìn)行考察。要考察周邊的配套情況、交通優(yōu)勢(shì)、區(qū)域格局、產(chǎn)業(yè)分布情況是否與之相適應(yīng)，并考察周邊人口分布情況，收入情況，初步判斷此區(qū)域是否具備發(fā)展前景。當(dāng)然，在這個(gè)判斷過(guò)程當(dāng)中，市政規(guī)劃對(duì)城市綜合體商鋪的影響就顯得尤為重要。 寫(xiě)字樓：決定寫(xiě)字樓升值的要素，第一是看整個(gè)城市規(guī)劃。順著規(guī)劃，選擇在城市主要?jiǎng)泳�周邊的寫(xiě)字樓是最好的。第二是交通區(qū)域配套和成熟度。選擇投資在發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟的地方，價(jià)值完全不同。第三是項(xiàng)目規(guī)模，硬件設(shè)施水平和自身配套，尤其是商務(wù)配套要十分齊全、有品位。第四是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌影響力，企業(yè)的品牌和實(shí)力不同，開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品的檔次、品質(zhì)和品位都不同，可以滿足不同級(jí)別客戶的需求，因此在選擇投資寫(xiě)字樓檔次的時(shí)候要充分考慮，揣摩一下相應(yīng)級(jí)別寫(xiě)字樓未來(lái)租賃的供求關(guān)系這是非常重要，選擇同級(jí)別當(dāng)中性?xún)r(jià)比更高的自然會(huì)好一些。第五是物業(yè)管理水平和公司的影響力。物業(yè)管理管的好對(duì)這個(gè)寫(xiě)字樓肯定有相應(yīng)的增值。第六是特別關(guān)注性?xún)r(jià)比和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)行綜合的考量和比較，選擇優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)進(jìn)行投資。 購(gòu)房時(shí)機(jī) 從全國(guó)樓市來(lái)看，在房?jī)r(jià)連續(xù)5個(gè)月上漲的市場(chǎng)背景下，政策層面出現(xiàn)微妙變化，一方面多地在沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變限購(gòu)的前提下，通過(guò)階段性的、小范圍的局部放松限購(gòu)政策，來(lái)實(shí)現(xiàn)刺激樓市成交量回升，限購(gòu)政策基本上呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場(chǎng)特征；另一方面，從調(diào)控政策執(zhí)行的力度及市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，仍然堅(jiān)持“去投資化”，盡管市場(chǎng)也呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)降幅收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目漲價(jià)的現(xiàn)象，但是，價(jià)格方面仍然難以有反彈的機(jī)會(huì)。在市場(chǎng)基本面趨好的背景下，購(gòu)房者應(yīng)該抓緊房企由于企業(yè)年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)、短期拿地資金需求、回籠資金采購(gòu)原材料及資金面短期內(nèi)確實(shí)較為緊張等策略性的降價(jià)時(shí)機(jī)進(jìn)行購(gòu)房，而不是持續(xù)觀望。 2013年長(zhǎng)沙樓市房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持價(jià)格穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，高性?xún)r(jià)比房不會(huì)大漲。從成交量趨勢(shì)來(lái)看，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，為首套房自住需求進(jìn)一步放量入市提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，當(dāng)下仍是自住型購(gòu)房者最佳購(gòu)房窗口時(shí)機(jī)，在這一階段，剛需購(gòu)房者將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交。 |