| TOPIC6 診斷篇 樓市起伏 不失亮點 |
TOPIC6 診斷篇 樓市起伏 不失亮點 當下，處在樓市調(diào)控漩渦中的長沙樓市，起落沉浮成為了各方最為關(guān)注的熱點。在今年樓市由冷轉(zhuǎn)熱的表象下，隱藏著怎樣的奮力掙扎，又演繹著多少的逆襲亮點，《長沙樓市》在此權(quán)威發(fā)布2012年度長沙樓市城房指數(shù)、景氣指數(shù)、市場健康度，全方位記錄樓市發(fā)展軌跡。 Part 1 城房指數(shù) 根據(jù)我市商品住宅成交價格指數(shù)分析模型，至2012年12月底，我市商品住宅成交價格指數(shù)為253.58點，較年初增長0.98點，今年指數(shù)月均增長0.08點，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)略升的態(tài)勢。從具體單月指標來看，1月指數(shù)降幅較大，2月、5月、9月、12月有小幅回落，其余月份基本小幅增長。 從面積子市場指數(shù)來看，至2012年12月底，60m2以下、60-90m2、144m2以上子市場價格指數(shù)較年初上升，月均分別增長1.18點、0.40點、1.06點；90-120m2、120-144m2子市場價格指數(shù)較年初下降，月均分別減少0.15點、0.27點。 從板塊子市場指數(shù)來看，至2012年12月底，東城板塊、新南城板塊、河西板塊、中心板塊子市場價格指數(shù)較年初上升，月均分別增長2.39點、0.70點、0.57點、2.10點；北城板塊子市場價格指數(shù)月均減少0.91點。 小結(jié)：2012年長沙內(nèi)六區(qū)城房指數(shù)小幅上漲，整體走勢平穩(wěn) 1-12月商品住宅價格指數(shù)累計增長0.98點，至2012年12月底指數(shù)為253.58點，月均增長0.08點，今年指數(shù)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)略升的態(tài)勢。分面積段來看，60m2以下、60-90m2、144m2以上子市場價格指數(shù)上升；分板塊來看，除北城板塊下降，其余板塊子市場價格指數(shù)上升。 Part 2 景氣指數(shù) 小結(jié)：2012年長沙內(nèi)六區(qū)市場景氣指數(shù)先抑后揚，下半年穩(wěn)定在高景氣位運行 依據(jù)我市房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)分析模型，2012年上半年長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)延續(xù)2011年年末的慘淡之勢，低位開局，并且呈明顯回落趨勢，爾后景氣指數(shù)開始逐步回升，下半年市場景氣基本在100點以上的高景氣位運行，整個市場情況保持基本穩(wěn)定。從單月指數(shù)來看，1、3、4、5、7月景氣指數(shù)均處在低景氣空間；1月份景氣指數(shù)環(huán)比下降后，2月份市場景氣度繼續(xù)大幅度降溫，降至全年的最低點93.88，跌入不景氣空間，市場表現(xiàn)十分冷清。3月份市場有所好轉(zhuǎn)，但4、5月份市場回溫不明顯，6月份市場需求開始釋放，景氣度上升明顯，指數(shù)上漲至101.77點。進入下半年，市場景氣指數(shù)延續(xù)漲勢，保持在高景氣位，并且在年末的11月份上漲至103.24，創(chuàng)下近一年來的最高值，12月份則為102.06點，年末市場回暖局面比較明顯。 分季度來看，一季度市場調(diào)控異常嚴格，去年年尾市場不景氣慣性比較大，市場景氣度一度跌入谷底。第二季度，受多種因素刺激影響，開發(fā)商“以價換量”等多種促銷、房價止?jié)q、多地銀行信貸政策出現(xiàn)調(diào)整等，市場景氣指數(shù)開始緩慢回升，尤其至6月份，央行降息、首套房貸利率、鼓勵剛需等利好，帶來市場成交的一波小回升。三季度市場情況繼續(xù)好轉(zhuǎn)，景氣指數(shù)繼續(xù)逐步回升，并且比較穩(wěn)定，雖“金九銀十”市場表現(xiàn)沒有往年火爆，但市場景氣度還是比較穩(wěn)定，而到了年末，土地市場成交火熱，市場剛需釋放，開發(fā)商推盤加速，市場信心高漲，市場暖冬跡象比較明顯，景氣指數(shù)則是一路回升至今年的最高值，實現(xiàn)了完美收官。預計2013年內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)將繼續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢，高景氣運行的機率比較大。 Part 3 樓市健康度 2012年長沙樓市健康度加權(quán)評價 價格健康度指標房價收入比6.20 30.22 正常 房價增長率與CPI增長率之比1.6030.21 正常 房價增長率與居民可支配收入增長率之比0.2830.22 正常 月供與家庭月收入之比（%）38.7120.15 基本正常 規(guī)模健康度指標房地產(chǎn)開發(fā)投資額與全社會固定資產(chǎn)投資額之比（%）24.8230.19 正常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與全社會固定資產(chǎn)投資額增長率之比0.8830.22 正常 商品房新開工面積與施工面積之比（%）25.4820.16 基本正常 供需健康度指標商品房供銷比1.3210.07 異常 待售率（%）11.0130.25 正常 二次以上置業(yè)者購房比例（%）11.6520.10 基本正常 住房自有率（%）61.7330.26 正常 結(jié)構(gòu)健康度指標房產(chǎn)一、二級市場成交面積比4.7310.08 異常 換手率（%）8.1320.19 基本正常 普通商品住房供應面積占比（%）82.6030.11 正常 綜合評價2.41健康 �。ㄗⅲ翰糠謹�(shù)據(jù)為在統(tǒng)計局1-11月數(shù)據(jù)基礎上的預測值） 小結(jié)：2012年長沙內(nèi)六區(qū)市場健康測度值為2.41，為近五年來首次全年健康度評測進入標準健康區(qū)間 根據(jù)我市房地產(chǎn)市場健康狀況測度分析，2012年我市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場健康測度綜合得分為2.41，比2011年健康度提高了0.11點，健康度在上半年及全年連續(xù)兩次評測中均進入標準健康區(qū)間。從各指標值來看，正常指標值8個，異常指標2個，基本正常指標4個，與2011年相比正常指標增加一個，異常指標減少一個，基本正常指標持平，健康度提升，并進入標準健康狀態(tài)。 具體來看，2012年我市僅商品房供銷比、房產(chǎn)一、二級市場成交面積比兩指標出現(xiàn)異常，而月供與家庭月收入之比、商品房新開工面積與施工面積之比、二次以上置業(yè)者比例、換手率等四指標基本正常，其余指標均為正常狀態(tài)。結(jié)合市場情況來看，上述指標的異常及基本正常均與當前的市場行情有關(guān)。在以限購、限貸為主要手段的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控下，投資、投機性住房需求逐步被擠出，自住需求逐步成為主流；房價快速上漲得到抑制，但持幣待購等觀望情緒也有一定的滋長，這都使得當前我市的商品房、二手房成交量同比出現(xiàn)了一定下滑；同時由于慣性作用，商品房供應量仍在持續(xù)增加，商品房待售開始攀升，最終使得供銷差距拉大，供銷比進入異常區(qū)間。房產(chǎn)一、二級市場成交面積比指標出現(xiàn)異常，是由于二手房市場發(fā)展一直較為緩慢，且在近期核稅政策調(diào)整，交易成本提高，加之首付也較高等，成交量降幅比商品房市場更為明顯，最終使得該指標出現(xiàn)異常。 |