| TOPIC2 供應篇 蟄伏尋機 穩(wěn)中保供 |
TOPIC2 供應篇 蟄伏尋機 穩(wěn)中保供 樓市的跌宕起伏，歸根結底是樓市供給與需求博弈的軌跡。土地供應解決開發(fā)項目的用地，開發(fā)投資決定項目的進度，批準預售保障市場的需求，房屋信貸支撐需求的釋放，這就是決定樓市存亡的“供應鏈”。 Part 1 年報解讀 ◎土地出讓 下半場，漸回溫 房產(chǎn)市場的調(diào)控在持續(xù)，土地市場的博弈也在持續(xù)。2012年長沙土地市場，可謂是先抑后揚，上半年溫和冷清唱主旋律，下半年則漸入佳境，開始逐步回溫。也許是鑒于圍困土地市場的諸多調(diào)控措施威力尚在，上半年地方政府放慢了供地的腳步，減少了供地的數(shù)量，潛在供給在收斂。然而完成全年土地供應目標任務以及依靠土地財政的潛在動機，讓這股被壓制的潛在供給流蠢蠢欲動，終于在下半年有所釋放。2012年，長沙全市招拍掛出讓土地掛牌457宗，土地面積1817.72萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌211宗；住宅用地掛牌38宗；工業(yè)用地208宗。全市土地實際成交454宗，成交面積1755.77萬m2，總金額3708054萬元，綜合地價水平值2112元/m2。從內(nèi)六區(qū)單月土地出讓趨勢分析，2、3、4、5月市場相對冷清，地塊成交宗數(shù)非常有限；下半年土地成交升溫，6至12月單月成交均在10宗地以上，尤其10月份，成交數(shù)高達30余宗，掀起了一波土地成交高峰。另外，還有多宗地目前正在掛牌，短期內(nèi)土地市場還將保持比較好的態(tài)勢。 而具體分析長沙市內(nèi)六區(qū)的土地供需狀況，2012年市內(nèi)六區(qū)招拍掛出讓土地掛牌178宗，土地面積781.45萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌98宗；住宅用地掛牌20宗；工業(yè)用地60宗。市內(nèi)六區(qū)土地實際成交168宗，同比增加50宗；成交面積776.18萬m2，總金額2787269萬元，同比分別增長17.42%、27.80%；綜合地價水平值3591元/m2，同比增長8.84%。其中，商業(yè)（綜合）用地成交94宗；住宅用地成交17宗；工業(yè)用地成交57宗。不難看出，2012年土地出讓仍以商住綜合用地為主，純住宅用地依舊是調(diào)控重災區(qū)，供應閘門仍然趨緊，有的區(qū)域甚至全年都未見純住宅用地入市，并且成交價格也不高。同比來看，2012年土地市場無論從地塊出讓宗數(shù)、面積還是成交金額，都比2011年的冷清局面有較大改觀，同時綜合地價水平也保持穩(wěn)中有升，但是單個地塊成交沒有2011年奪人眼球，2012年高溢價率地塊明顯減少，以底價成交居多。全年內(nèi)六區(qū)成交的168宗地中，底價成交的95宗，溢價成交73宗。溢價地塊中，溢價率最高的為137%，與2011年最高溢價率約300%相差甚遠。這從側面反映出2012年長沙土地市場正在逐步走向理性和健康，相信這種健康態(tài)勢將長期持續(xù)，從上游把好房地產(chǎn)調(diào)控的關。 城市新區(qū)，領跑供地 根據(jù)最新的長沙市城市總體規(guī)劃，提出了沿“一軸兩帶”、“一江兩岸”的發(fā)展格局；從發(fā)展片區(qū)來看，提出了“一主兩次六組團”的城市空間結構。一主指河東主城市區(qū)，兩次指河西新城和星馬新城，六組團指高星組團、撈霞組團、暮云組團、坪浦組團、黃榔高鐵組團和黃花空港組團。城市的發(fā)展，一方面舊城改造釋放土地，另一方面擴容新區(qū)，開發(fā)新興區(qū)域，成為新的城市土地供應增長點。從2012年成交地塊所在區(qū)域統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，望城區(qū)與岳麓區(qū)成交地塊最多，分別為81和51宗，而其中梅溪湖片區(qū)成交14宗、洋湖片區(qū)6宗、濱江新城7宗、麓谷高新區(qū)17宗、望城經(jīng)開區(qū)25宗，另外還有武廣高鐵、星沙等片區(qū)表現(xiàn)也不俗，可見目前正在大力開發(fā)建設的城市新區(qū)是當下土地供應成交的絕對領跑者。 得益于兩型社會大河西先導區(qū)的建設，河西這片廣闊的土地正在成為新一輪造城運動的中心和城市供地新熱點。從發(fā)展迅猛的濱江新城，再到梅溪湖、洋湖、望城區(qū)，大河西先導區(qū)建設全面起航，帶動著先導區(qū)各重點片區(qū)的土地輪番入市，隨著基礎設施與各類配套的完善，地價也是水漲船高，演繹著大河西這片土地上有史以來最激烈的攻城略地。目前，洋湖片區(qū)濕地公園已建成開園，中海國際社區(qū)等高端項目已為洋湖片區(qū)打響了品牌，隨后洋湖I-36地塊被中國水電建設集團拿下，成為洋湖片區(qū)2012年最亮眼的地塊。2012年是濱江新城片區(qū)的供地高峰，濱江新城片區(qū)目前已吸引了恒大、保利、納愛斯、綠地、奧克斯、楷林、萬科、世茂等一線品牌進駐，這些大型房企紛紛看中了濱江新城未來的良好區(qū)位、生態(tài)環(huán)境和發(fā)展?jié)摿�，未來這里將成為宜居和商業(yè)價值凸顯的新興區(qū)域。而原來成片葡萄架的梅溪湖片區(qū)，如今借勢梅溪湖國際新城的發(fā)展，土地招商形勢一片大好，已經(jīng)開盤的金茂梅溪湖以及中建梅溪湖壹號銷售業(yè)績十分喜人，該片區(qū)的投資價值不言而喻。 品牌房企，專寵優(yōu)質(zhì)地塊 縱觀今年長沙土地市場，出手拿地的省內(nèi)外大型品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不在少數(shù)，并且優(yōu)質(zhì)地塊的出現(xiàn)也不斷撥弄市場的神經(jīng)。一方面，這些開發(fā)商們看中了長沙這片發(fā)展迅猛的投資熱土，一些地段稀缺的地塊受到熱捧；另一方面，選擇條件優(yōu)越的地塊進行投資開發(fā)可以極大的提升品牌優(yōu)勢和最大程度的規(guī)避開發(fā)風險。2012年，包括恒大、楷林、萬科、金茂、梅溪湖實業(yè)、保利、中鐵、中國水電等一大批大型房企均有地塊入手，并且這些地塊分別屬于濱江新城、洋湖片區(qū)、梅溪湖片區(qū)的優(yōu)良地塊，區(qū)位優(yōu)越、交通配套便捷、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、可塑性極強。從目前這些片區(qū)已開發(fā)項目的熱銷局面來看，品牌房企的眼光是十分獨到和尖銳的。 優(yōu)質(zhì)地塊的潛在開發(fā)價值注定了地價水漲船高，開發(fā)商們必須拿出真金白銀才能志在必得。從2012年成交地塊的宗地單價與樓面地價來看，規(guī)劃建設中的老火車北站金融生態(tài)區(qū)內(nèi)的商業(yè)金融用地[2012]網(wǎng)掛063號經(jīng)過30輪的激烈角逐，湖南盛世金融城置業(yè)有限公司打敗多家實力企業(yè)以9.38億元競得，最終溢價28.73%，成為2012年長沙土地市場的“地王”，樓面地價高達5421元/平方米，每畝單價超3000萬元，創(chuàng)下本年度商業(yè)規(guī)劃地塊的樓面地價最高值。同區(qū)域另一塊商業(yè)[2012]網(wǎng)掛064號地，經(jīng)過三輪角逐后由綠地集團競得，成交總價72060萬元，溢價1400萬元，折合樓面地價3470元/平方米。在2012年土地市場穩(wěn)定的大局下，優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪暗流涌動，多個優(yōu)越地塊競爭慘烈，“地王”出現(xiàn)的概率增大足以攪動土地出讓市場的平靜，需要引起足夠重視。 2012年，面對絕對優(yōu)質(zhì)地塊的誘惑，競爭對手轉(zhuǎn)為合作伙伴志在必得的案例在長沙重現(xiàn)。長沙萬科和湖南保利組成的聯(lián)合體以32.56億的起始價，成功拿下了長沙大河西濱江新城B7地塊，這一地塊擬開發(fā)成地標性的高端城市綜合體，區(qū)位條件極佳，配套完善，交通便捷，這是長沙今年以來最大規(guī)模的一宗土地交易，創(chuàng)下了土地成交面積和成交總價的年度紀錄。大型品牌房企選擇聯(lián)合開發(fā)，既是在調(diào)控之下大型房企抱團取暖、分擔風險、共拓市場的一種戰(zhàn)略，更是為了應對市場變化、避免惡性競價的一種合作式淘金。 年關，你拿地了嗎？ 放眼全國土地市場，在地方財政壓力空前、土地市場復蘇和房企資金壓力緩解的多重情況下，開發(fā)商對于市場預期好轉(zhuǎn)，臨近年底，土地交易步入高潮，各地的優(yōu)質(zhì)地塊紛紛登場，一幕幕房企“搶地”大戲正在上演。有數(shù)據(jù)顯示，從2012年10月至11月中旬，在全國土地市場成交溢價率排名前二十名的住宅地塊中，最低的溢價率也高達72.91%，最高的溢價率達到了驚人的196.77%。全國土地市場年尾供地潮開始出現(xiàn)，實力雄厚的開發(fā)商們積極拿地，更多的在補庫存以及進行戰(zhàn)略性拿地，為來年的發(fā)展儲備土地，醞釀發(fā)展大計。而長沙土地市場同樣呈現(xiàn)年末供地潮的趨勢，開發(fā)商們似乎一致的嗅到了拿地好時機的來臨，在銷售狀況稍有好轉(zhuǎn)、資金壓力稍有緩解的情況下，攻城略地戰(zhàn)上演正酣。鑒于目前長沙土地市場的逐步回溫，對于一些資金足夠又有著明確發(fā)展規(guī)劃的房地產(chǎn)企業(yè)而言，的確是出手拿地的好時機。 不過，對于后市政策的不確定性，開發(fā)商拿地仍會謹慎樂觀，難以出現(xiàn)瘋搶行情，并且必須看準抗風險能力強的優(yōu)質(zhì)地塊才能下手。在樓市調(diào)控期間，部分房企實行的是“不拿地”策略，經(jīng)過一年調(diào)整，土地儲備吃緊，適當補貨屬于正�，F(xiàn)象。此輪樓市調(diào)控仍未結束，限購等措施仍未解除，后市存在許多不確定因素，高價拿地難以出現(xiàn)，開發(fā)商普遍持樂觀謹慎態(tài)度。 ◎投資施工 開發(fā)投資增速筑底 經(jīng)歷了幾年的飛速發(fā)展后，長沙房地產(chǎn)開發(fā)遇到了前所未有的瓶頸期，一直保持著持續(xù)高位增速的房地產(chǎn)開發(fā)投資在2012年明顯放慢了腳步。2012年長沙市（含三縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1032.00億元，其中住宅投資698.86億元，同比分別增長16.36%、2.13%，住宅投資約占全部房地產(chǎn)投資的67.7%。受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，2012年長沙全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資絕對量雖較去年有一定的增長，但累計增速高位持續(xù)回落、逐月放緩，開發(fā)投資從年初的同比增速65.23%下降至年末的16.36%，特別是住宅開發(fā)投資受調(diào)控影響最為嚴重，增速從年初的42.61%直線降至年末的2.13%，其中1-10月的住宅投資累計增速還一度出現(xiàn)負增長，投資規(guī)模出現(xiàn)萎縮跡象，從側面反映出房企開始從住宅單一產(chǎn)品的開發(fā)向多元化產(chǎn)品開發(fā)轉(zhuǎn)型的趨勢。值得注意的是，9月份開始全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資的累計增速下滑的趨勢有所緩解，累計增速基本維持在15%左右，有基本穩(wěn)定的勢頭，尤其是住宅投資從10月的負增長逆轉(zhuǎn)過來，全市的開發(fā)投資增速筑底態(tài)勢比較明顯。分析原因，可能是下半年全市土地市場回溫，開發(fā)商們用于購置土地的投資增加所致，同時，開發(fā)商們拿地之后必然會在較短時期內(nèi)進入開發(fā)階段，因此未來房地產(chǎn)開發(fā)投資以及商品房開工面積等指標將會有所提升。 作為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及后市商品房新增供應的先期指標和風向標，房地產(chǎn)開發(fā)投資對于政策及市場波動的敏感程度相當高，在一定程度上影響著市場下游環(huán)節(jié)的表現(xiàn)，穩(wěn)定開發(fā)投資也是穩(wěn)定長期購房預期的基礎因素。從2012年開發(fā)投資發(fā)展的大趨勢來看，這種情形將加劇未來住房市場供給不足的預期，不過隨著年末房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的穩(wěn)定和房企明年開發(fā)投資意愿的增強，再加上市場目前庫存的充足，短期來說不會對商品房市場供應造成較大影響。 資金壓力，扛��！ 2011年嚴厲調(diào)控以來，受到國家房產(chǎn)金融政策的趨緊調(diào)整以及商品房存貨難消化、資金回籠緩慢的雙面夾擊，眾多開發(fā)商曾長期出現(xiàn)資金鏈緊張的局面，資金壓力讓很多中小房企捉襟見肘，舉步維艱。年初，各大銀行對房地產(chǎn)融資實行限貸政策，貸款增長持續(xù)放緩，審批更加嚴格，再加上上半年不景氣的市場銷售傳導至開發(fā)端，銷售乏力給開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)雪上加霜，即便偶有放貸政策微調(diào)，但也力不從心，于是長沙出現(xiàn)多起施工樓盤停工、開發(fā)商跑路事件。好在市場行情瞬息萬變，機遇無處不在，隨著房產(chǎn)金融政策微調(diào)以及對政策的日漸適應，一方面，房企融資心態(tài)轉(zhuǎn)向積極，部分房企謀求逆勢擴張，也是其積極融資的動力之一。另一方面，年末長沙房地產(chǎn)市場成交量逐漸回升，并且出現(xiàn)了“供銷兩旺”的熱鬧局面，艱難的扛過了一波又一波資金壓力的開發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面開始得到緩解，封凍的資金鏈條開始融冰。這一點可以從年末大型開發(fā)商積極拿地儲備中得到印證。對于房企來說，資金鏈的好轉(zhuǎn)勢必會促使他們逐漸調(diào)整其定價策略，再加上成交行情的回暖，可能會帶來房價的相對堅挺，甚至漲價的現(xiàn)象，從今年11、12月份房價指數(shù)的上漲就能看出這一趨勢。年末房企資金狀況的好轉(zhuǎn)趨勢為明年房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展打下了基礎。 融資，期待新出路 雖然部分大型房企資金鏈在年末完成筑底，開始明顯好轉(zhuǎn)，但如何徹底解決房企資金壓力成為了最大難題，房企尋求資金出路是未來的集中訴求。2012年12月12日，《福布斯》中文版在長沙發(fā)布2012中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜，長沙在全國排名16位，連續(xù)三年排名中部第一，長沙的投資環(huán)境日漸趨好是有目共睹的，這為各類投資，特別是房地產(chǎn)投資大量涌向長沙創(chuàng)造了極佳的條件，這也為房企尋求投資資金的新出路創(chuàng)造了良好的平臺。 當下，房企房地產(chǎn)開發(fā)投資資金缺口仍然巨大，例如一些中小房企資金鏈依然緊繃，不得不通過出售項目或股權轉(zhuǎn)讓的方式緩解資金困境，并且這種方式還比較火熱，還有的企業(yè)另謀出路，開始進軍其他行業(yè)，以求通過多元化經(jīng)營支撐企業(yè)發(fā)展、分散經(jīng)營風險、拓寬利潤渠道。于是，房企拓寬融資渠道、加快融資步伐已經(jīng)迫在眉睫。十八大報告中強調(diào)，要“深化金融體制改革，完善金融監(jiān)管，推進金融創(chuàng)新，維護金融穩(wěn)定”，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關重要。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融行業(yè)的支持和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。因此，建議在堅決抑制投機炒房的同時，引導有條件的居民將以往對住房直接投機投資轉(zhuǎn)到開發(fā)建設環(huán)節(jié)，并控制合理的投資收益水平，這既有利于拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，也可緩解大量民間資本不斷積聚的投資壓力。此外，還可以開展信貸資產(chǎn)證券化試點，政府加大對信譽好、開發(fā)項目符合政策要求的企業(yè)的信貸支持，完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，確保資金使用安全，建議組建國家住房發(fā)展銀行，將公積金等社會資金納入該銀行，同時通過吸收存款等手段，從根本上解決住房融資問題。 開發(fā)規(guī)模，萎縮ing 2012年，長沙全市商品房施工面積7361.67萬m2，其中住宅5320.57萬m2，同比分別減少4.03%、12%；新開工面積1824.23萬m2，其中住宅1158.80萬m2，同比分別減21.65%、34.79%；竣工面積1402.27萬m2，其中住宅1131.00萬m2，同比分別減少3.41%、5.44%。從數(shù)據(jù)上看，三大開發(fā)建設指標全部同比負增長，2012年以來施工、新開工、竣工規(guī)模均在持續(xù)萎縮，比2011年的狀態(tài)有較大幅度的惡化。在建施工面積和新開工面積能夠立即形成住房供給，當然兩者在很大程度上受到上游房地產(chǎn)開發(fā)投資資金是否充裕和投放節(jié)奏的影響。而竣工面積也在一定程度上反映出房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的速度和溫度。在2012年這些規(guī)模指標全線縮小的狀況下，將會對往后一段時間內(nèi)的商品房供給造成隱憂。其實這種形勢也不難理解，上游開發(fā)投資資金緊張，房企土地儲備不足，投向房地產(chǎn)的資金更加有限和謹慎，下游銷售環(huán)節(jié)依舊不容樂觀，沒有從銷售業(yè)績上提振房企的開發(fā)熱情和信心，于是，最終導致新開工面積下降、施工速度放緩，后期竣工工期拖延等問題的出現(xiàn)。 隨著下半年房地產(chǎn)市場行情的逐步轉(zhuǎn)暖，如果這種市場氣氛延續(xù)，開發(fā)商們的市場信心將會正向波動，新開工、施工、竣工面積三大指標的增長有望由負轉(zhuǎn)正，規(guī)�？赡苤鸩綌U大。同時，下半年土地市場成交的升溫，多宗優(yōu)質(zhì)地塊落入大型品牌房企之手，對資金鏈把控得游刃有余的大型房企自然會抓緊動工開發(fā)，從而增加新開工規(guī)模，通常情況下，一個樓盤新開工后，快則2個月，慢則4~6個月即可達到預售條件，屆時將為市場形成一波穩(wěn)定的供給。 ◎批準預售 下半年，供應發(fā)力 時至年末，留給房企們爭奪市場的時間已經(jīng)所剩無幾。2012年房企們商品房供應的積極性稍遜于往年，較上年度供給規(guī)模有所縮小，但是基本能夠滿足市場需求，相對充足。2012年，全市新建商品房累計批準預售1907.14萬m2，同比減少5.25%，其中住宅批準預售1482.36萬m2，同比減少16.07%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計批準預售1334.70萬m2，同比減少2.67%，其中住宅批準預售1008.16萬m2，同比減少16.51%，各區(qū)縣中屬雨花區(qū)、岳麓區(qū)批準預售量最大，而芙蓉區(qū)預售量最小，同比降幅很大，表現(xiàn)最為乏力，而寧鄉(xiāng)縣、天心區(qū)同比增幅最大。從市場整體供應情況來看，2012年商品房供應同比規(guī)模略有下降，主要還是受到房地產(chǎn)市場調(diào)控長期不放松以及市場逐步趨穩(wěn)的影響，開發(fā)商們對市場的預判更加理性，但商品房供求關系還是比較正常。全年的總體走勢是先抑后揚，上半年供給十分乏力，2月份創(chuàng)下全年的最低供應量42.84萬平方米，而4月份受到第33屆房交會的預熱助推，蓄勢儲備已久的開發(fā)商找準切入點集中入市，形成一股供應高潮，成為上半年最大亮點。下半年市場供應便持續(xù)給力，“以價換量”策略進一步發(fā)酵，供應量逐月遞增，并且增幅明顯，“金九銀十”的旺市預期在一定程度上助推房企推盤，終于在年末將商品房供應推向高峰，為剛需們提供了更多選擇。 從2012年樓市整體表現(xiàn)看，目前消費者和市場的預期相對穩(wěn)定，購房人群集中表現(xiàn)為自住型需求、首次置業(yè)需求以及改善型需求，投資需求被壓制，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)擠出了投機性過度占有資源以及為賣而買的需求。由于近期各方對十八大以后的經(jīng)濟走勢看好，以及土地市場升溫、開發(fā)商拿地熱情高等因素，綜合造成了年底的“翹尾”現(xiàn)象。在金九銀十遇冷之后，進入四季度，不少房地產(chǎn)企業(yè)為沖全年業(yè)績，在供銷上跑得比較快，所以出現(xiàn)明顯的熱銷局面。于是，鑒于年末的暖市，開發(fā)商們摩拳擦掌，積極推盤消庫存，形成年末商品房上的一波供應高潮。但是，值得注意的是現(xiàn)在各方都表現(xiàn)出一片樂觀的情緒，越是這樣，就越需要謹慎，年底的“翹尾”現(xiàn)象有可能是在透支明年的市場需求。另外，鑒于經(jīng)濟適用房放開上市的政策出臺，后期可能會有一部分經(jīng)濟適用房作為二手房上市交易，但應該不會對新房市場供應造成沖擊。明年的商品房供應節(jié)奏還應根據(jù)市場行情及時合理調(diào)整策略。 推盤心態(tài)，糾結…… 2012年的長沙樓市，用“淡而穩(wěn)”來形容比較合適，上半年市場比較冷清，下半年稍有回升，但要回到調(diào)控前的火爆程度還遙遙無期。淡市推盤，購房者是否捧場還是一個未知數(shù)，但又迫于資金回收、提高利潤、完成目標的動力，因此，開發(fā)商們的入市心態(tài)各異，糾結的心理比較明顯和普遍，樓市表象下，暗藏著諸多博弈和抉擇。有的冒險大量入市，嘗到甜頭后繼續(xù)大膽推盤；有的長期處于保守觀望狀態(tài)，推遲入市，想抓時機卻總是錯過；有的采取少量試探的方式，又收不到自己預定的效果；還有的只推商業(yè)，保留住宅物業(yè)，只為規(guī)避調(diào)控風險�？傊�，樓市眾生相，各有各的出發(fā)點，各有各的考量。其實，不管市場行情如何變化，心態(tài)如何糾結，決定如何難做，只要保持穩(wěn)健的心態(tài)，順勢而為就可以了。 至年末，趁著長沙樓市成交稍有回暖跡象之際，很多樓盤在“金九銀十”平穩(wěn)過渡后及時調(diào)整推盤的節(jié)奏和力度，順勢果斷推盤，紛紛通過營銷活動預熱市場，試圖搶抓需求快速跑量，后幾月單月有開盤計劃的樓盤均有30個左右，新盤老盤、改善型房源、剛需產(chǎn)品輪番面市，營造出了集中推盤的熱鬧場面，開發(fā)商們在年末賺個滿堂彩。雖然受到上游開發(fā)施工規(guī)�？s減的影響，但由于目前商品房庫存充足、新成交地塊增多以及多個新盤的躍躍欲試，預計后期市場供應量仍會相對充足。 剛需盤占主流，產(chǎn)品創(chuàng)新贏市場 2012年，在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控下，商品房投資投機性需求得到抑制和打壓，更多的市場空間讓位于數(shù)量龐大的剛性需求和部分改善型需求，從全年購房者戶籍和置業(yè)次數(shù)來看，今年購房剛性需求占主流是長沙房地產(chǎn)市場最大的特點，這些剛性需求包括婚房需求、就業(yè)需求、教育需求、棚戶區(qū)改造安置需求等，剛性需求成為了2012年商品房銷售業(yè)績的最大增長點，也是房企爭相搶奪的市場肥肉。這一特點反映在供給上，2012年長沙剛需盤為主力，房企紛紛鎖定剛需目標，盡量提供高性價比、面積戶型適用的房源，同時“以價換量”策略貫穿始終。據(jù)不完全統(tǒng)計，年末長沙有30余個項目推房源開盤，其中絕大多數(shù)樓盤是普通住宅。其實，下半年長沙的首次置業(yè)與改善型需求就已經(jīng)在加速釋放，至年末隨著對2013年樓市上升態(tài)勢的預期，潛在購房者買房意愿會進一步轉(zhuǎn)強，心態(tài)越來越成熟，相信年底仍是剛需們買房的較佳時期，同時也是剛需盤搶收的大好時機。房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年的發(fā)展，很難再有大起大落，未來預計都是平穩(wěn)上升態(tài)勢，目前來看，年底至2013年上半年仍然是剛需唱主旋律。 新一輪市場語境帶來的變化，或者遠不止市場環(huán)境轉(zhuǎn)變本身。突如其來的政策鐵拳、風云莫測的后市走勢，以及市場購買力的變化，正使得越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)不再僅僅熱衷于隨波逐流，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品多元化趨勢已經(jīng)越來越明顯，“以質(zhì)換量”成趨勢。在剛需當?shù)赖氖袌霰尘跋�，多元化產(chǎn)品異軍突起，從業(yè)態(tài)內(nèi)部深掘概念，從科技或者房地產(chǎn)周邊產(chǎn)業(yè)整合資源……產(chǎn)品創(chuàng)新成為贏得市場的法寶。拿別墅來說，小到保溫、隔熱、通風、采光、隔音等性能指標的打磨，室內(nèi)空間尺度的把握，戶型的創(chuàng)新升級，大到樓盤景觀的布置，項目風格的定位，乃至各種新概念的植入，生活方式和生活理念的倡導，各種風格、特性的別墅產(chǎn)品讓人多種選擇。一些品牌大型房企也開始注重細分市場需求，并且已經(jīng)占據(jù)絕對優(yōu)勢。萬科在長沙多次做精裝修項目，取得了很好的市場口碑，同時嘗試住宅產(chǎn)業(yè)化模式；華遠地產(chǎn)以華遠·華中心項目打造高檔江景豪宅，并主推其綠色建筑標識認證的節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品；萬達集團以萬達廣場項目拉開長沙高端超大型城市綜合體的序幕，受到市場熱捧。另外，主打地鐵盤、教育盤、湖景房、山水房等概念的樓盤也是層出不窮，迎合了購房者對產(chǎn)品的不同類型和層次的需求，也在一定程度上推動著房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和不斷成熟。 ◎抵押貸款 信貸擴張，“嚴”放量 經(jīng)歷了2010年、2011年全國房地產(chǎn)市場金融環(huán)境的逐步惡化和多次信貸政策的“動蕩”調(diào)整，市場流動資金被全面收緊，“惜貸”局面愈演愈烈，開發(fā)企業(yè)資金面受到持續(xù)重壓，購房者房貸也是難上加難。政策面調(diào)控延續(xù)至2012年，房產(chǎn)信貸環(huán)境明顯趨于穩(wěn)定，央行甚至進行了兩次下調(diào)存款準備金率和三年半以來的首次降息，在促經(jīng)濟增長的同時，也給樓市帶來了一定的利好消息，從這以后房產(chǎn)信貸局面出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)機。從長沙全年在建工程開發(fā)貸以及購房抵押貸款的發(fā)展數(shù)據(jù)來看，2012年較2011年貸款規(guī)模略有擴張，銀行從放貸量上稍有向好松動。2012年，長沙市在建工程抵押筆數(shù)1285筆，抵押面積1187.25萬m2，貸款金額296.66億元，同比分別增長-1.31%、33.69%、20.96%。全市辦理一般抵押筆數(shù)204668筆，抵押面積3802.46萬m2，貸款金額1197.92億元，同比分別增長1.00%、10.81%、18.33%，其中辦理個人抵押筆數(shù)202060筆，抵押面積2687.86萬m2，貸款金額858.33億元，同比分別增長1.19%、3.87%、13.39%。各項指標顯示，長沙2012年房地產(chǎn)信貸熱度較去年有所升溫，貸款規(guī)模增大，偶爾還有支持剛需的首套房貸利率拋出。而人們從認識上感覺房產(chǎn)信貸一路比較吃緊主要還是體現(xiàn)在貸款的審批放款環(huán)節(jié)，銀行嚴格實行“限貸”差別化信貸政策，支持剛需購房，對首套、二套及多套房的抵押貸款審批手續(xù)十分嚴格，嚴把政策落實關。 開發(fā)貸投放偏重住宅 從銀行開發(fā)貸款投放方向分析，在住宅類項目開發(fā)貸款遭遇調(diào)控之際，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸也同樣并非一帆風順。盡管住宅類項目開發(fā)貸款受到調(diào)控的重重壓制，但目前房地產(chǎn)市場無論是絕對投放量還是開工竣工面積等，都是以住宅為主，因此銀行的開發(fā)貸款份額更多聚集在普通住宅項目的開發(fā)上，當然正是因為住宅項目多，銀行對住宅項目放款仍要求嚴格、放貸量有些吃緊。另外，盡管商業(yè)貸款利潤更高，但與短平快的住宅項目不同，商業(yè)地產(chǎn)資金占用量大、培育期長、投資回報期更長，但規(guī)模和發(fā)展成熟度仍不能和住宅市場相提并論，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸的門檻相當偏高，增長乏力。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的信貸投放上，銀行大部分會選擇已經(jīng)形成一定規(guī)�；蛘邠碛虚L時間商業(yè)自持經(jīng)驗的開發(fā)商。尤其到年末，各大銀行面臨存貸比考核的壓力，他們在年底會更加有意控制貸款投放�？偟膩砜矗y行對于住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款的基調(diào)是“穩(wěn)”，而投放配比上由于住宅和商業(yè)開發(fā)體量的巨大懸殊，住宅開發(fā)貸將占絕大部分份額。 信貸政策調(diào)整，仍流行 上半年，在全國樓市調(diào)控決心堅定的前提下，一些地方邊緣性的樓市微調(diào)政策十分盛行，比如公積金貸款額度提高、房貸利率微調(diào)等，試圖通過這些政策的調(diào)整對樓市，特別是剛性需求起到一定的刺激作用，“曲線救市”的聲浪此起彼伏。而到了下半年，為樓市業(yè)績擔憂的地方政府仍然熱衷于政策微調(diào)，各地信貸政策調(diào)整的消息不斷傳出，引來調(diào)整的跟風流行。在這些政策調(diào)整中，各地的公積金政策調(diào)整最為集中和頻繁，總體方向是降低公積金提取和貸款的門檻、提高使用率、并適度擴大適用范圍，而主要意圖在鼓勵“剛需”入市，拉動樓市需求。細數(shù)來看，一是上調(diào)公積金貸款額度，如廈門、南昌、鄭州等；二是將公積金貸款購買首套房的首付比例調(diào)低至兩成，在一定條件下可以用公積金貸款購買二套房，如武漢、沈陽、廣州、重慶等；三是在一定范圍內(nèi)允許在不同城市間公積金異地貸款或異地提取，如廣東、武漢、南京等；四是擴充公積金使用范圍。長沙今年7月份雖沒有調(diào)整公積金貸款額度，但對公積金提取政策做了較大調(diào)整。公積金政策是為數(shù)不多的地方政府可以自行決策的樓市調(diào)控政策，通過提高公積金貸款額度等方式，不僅可以直接增強購房者的購買力，還可以向市場傳遞政策微調(diào)的信息。更重要的是，調(diào)整公積金政策，不會觸碰限購、限貸這兩條調(diào)控的“紅線”。因此地方政府如果想微調(diào)樓市調(diào)控政策，公積金無疑是最好的切入點。 Part 2 樓市排行榜 預售許可排行榜 根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預警預報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，統(tǒng)計得出全市2012年批準預售面積前十名樓盤。 2012年度長沙樓市批準預售十強樓盤 排 名項目名稱開發(fā)商所在區(qū)批準預售面積（萬m2） 1喜盈門 · 范城湖南潤領房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū)46.09 2保利 · 國際廣場長沙南湖廣場置業(yè)有限公司天心區(qū)34.33 3奧克斯廣場長沙奧克斯廣場置業(yè)有限公司岳麓區(qū)33.21 4保利 · 麓谷林語湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓區(qū)29.71 5北辰三角洲長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū)29.41 6華潤 · 鳳凰城華潤置地(湖南)有限公司長沙縣28.21 7泊富國際廣場湖南新華印刷集團有限責任公司開福區(qū)26.97 8開福萬達廣場長沙開福萬達廣場投資有限公司開福區(qū)24.04 9萬科城湖南和順置業(yè)有限公司開福區(qū)21.68 10中信城市廣場湖南省中信城市廣場投資有限公司天心區(qū)21.33 入榜剖析： 城市綜合體成為樓市供應亮點 從批準預售十強樓盤業(yè)態(tài)類型上看，2012年大體量的城市綜合體在商品房供應量上占據(jù)絕對優(yōu)勢，十強樓盤中有七席是城市綜合體，包括喜盈門·范城、保利·國際廣場、北辰三角洲、泊富國際廣場、開福萬達廣場、中信城市廣場、奧克斯廣場等。其中，喜盈門·范城以供應46.09萬m2登榜首，并且所有供應均是在上半年淡市下推出，全年始終保持最高紀錄，打造武廣片區(qū)新商業(yè)中心；保利·國際廣場全年供應34.33萬m2，位居第二，形成了一波中心城區(qū)江景豪宅供應潮；奧克斯廣場則是今年濱江新城片區(qū)供應規(guī)模最大的項目；北辰三角洲經(jīng)過去年大量推盤后，今年定江洋項目持續(xù)發(fā)力；泊富國際廣場地處中心商圈，將是未來實實在在的商業(yè)增長點；萬達廣場今年主推寫字樓產(chǎn)品，引領全市商務領域新高度。另外，保利·麓谷林語、華潤·鳳凰城、萬科城等樓盤都是品牌超大型老盤，2012年新推供應仍能上榜，可見規(guī)模之大。 開福區(qū)大體量盤推盤積極 從上榜樓盤全年商品房供應總量來看，所有樓盤供應量均在20萬m2以上，其中7個樓盤供應量在20-30萬m2之間，而雨花區(qū)的喜盈門·范城、天心區(qū)的保利·國際廣場和岳麓區(qū)的奧克斯廣場供應量分別為46.09、34.33、33.21萬m2，均屬超大規(guī)模樓盤。從上榜樓盤所在行政區(qū)域比例來看，開福區(qū)∶天心區(qū)∶岳麓區(qū)∶雨花區(qū)∶長沙縣為4∶2∶2∶1∶1，開福、天心、岳麓成為2012年商品房供應的主要集中區(qū)域，并且各區(qū)內(nèi)上榜樓盤均以大體量著稱。望城區(qū)雖然樓盤供應并不起眼，但2012年土地出讓市場十分火爆，相信明后年該區(qū)將有一大批商品房陸續(xù)上市。另外，萬達廣場、萬科城、奧克斯廣場等均是憑借12月的集中推量殺入榜中。 |