| TOPIC1 政策篇 調控輪回 剛中帶柔 |
TOPIC1政策篇 調控輪回 剛中帶柔
上半年，樓市微調論喧囂塵上，或被緊急叫停，或被迅速辟謠；下半年，房地產調控并未進入尾聲，國家調控房地產行業(yè)的決心未改，方向未變，力度未松。傾聽2012下半年樓市風聲，國家調控政策更加著力于鞏固房地產調控成果，引導房地產行業(yè)向更加穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展。
2012下半年全國樓市政策解讀
★ 進一步鞏固房地產市場調控成果
政策回放
為更好地落實中央要求，鞏固已有調控成果，切實維護好房地產和土地市場的穩(wěn)定，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部于2012年7月19日發(fā)布了《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》，各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，住房城鄉(xiāng)建設（房地產、城鄉(xiāng)規(guī)劃）主管部門應該嚴格執(zhí)行文件有關精神，堅持房地產調控工作不動搖。文件主要就住房用地供應力度、土地交易方式、土地供給等方面內容做了詳盡規(guī)定與說明。
深入解讀
2011年以來，各級國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設（房地產、城鄉(xiāng)規(guī)劃）主管部門按照中央要求，認真貫徹落實國務院有關房地產調控政策，做了大量工作，發(fā)揮了應有的作用，促進了房地產和土地市場平穩(wěn)運行。但2012年5月份以來，部分城市商品房銷售量明顯回升，新建住宅價格出現(xiàn)環(huán)比上漲，土地市場也隨之出現(xiàn)了一些波動，部分城市再現(xiàn)高價地，引發(fā)社會熱議，為了鞏固房地產調控成果，相關職能部門從五個方面著手：一是進一步提高認識，堅持房地產市場調控不放松；二是加大住房用地供應力度，提高計劃完成率；三是繼續(xù)探索完善土地交易方式，嚴防高價地擾亂市場預期；四是嚴格執(zhí)行現(xiàn)有政策，加強監(jiān)管增加住房有效供給；五是強化監(jiān)測分析和新聞宣傳，積極引導市場。
★ 加強土地儲備與融資管理
政策回放
為加強土地儲備機構、業(yè)務和資金管理，規(guī)范土地儲備融資行為，切實防范金融風險，保障土地儲備工作規(guī)范和健康運行，國土資源部于2012年11月5日發(fā)布了《關于加強土地儲備與融資管理的通知》，此通知自發(fā)行之日起實施，各相關單位應該嚴格執(zhí)行文件精神。通知主要對確定儲備土地規(guī)模結構、儲備土地前期開發(fā)管理、土地收儲及管護工作、土地儲備融資行為、土地儲備資金管理等幾方面的內容做了明確的規(guī)定
深入解讀
通知以加強土地儲備機構管理、合理確定儲備土地規(guī)模結構、加強儲備土地前期開發(fā)管理、加強土地收儲及管護工作、規(guī)范土地儲備融資行為、嚴格土地儲備資金管理6個方面為切入點對文件進行詳細闡述。此項通知主要傳遞了以下幾個信息：一是土地儲備制度亟待規(guī)范、完善。土地儲備制度是落實土地調控、土地供應政策采取的重要措施，是市、縣人民政府及國土資源管理部門對依法取得的土地進行必要的整理和基礎設施配套，使之具備供應條件而做出的一種制度安排。在經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，土地儲備制度在運行中遇到了一些新的情況和問題，因此完善現(xiàn)有土地儲備制度意義重大；二是要理清土地儲備機構與融資平臺的關系。目前一些地方政府成立的融資平臺公司，以土地儲備名義融資用于非土地儲備業(yè)務，混淆了土地儲備的概念。受其影響，正規(guī)的土地儲備機構不僅貸款難度加大，有的還被地方政府當做融資工具，被迫償還其他債務，影響土地儲備的正常發(fā)展，因此，加強儲備機構的規(guī)范管理，理清土地儲備機構與融資平臺的關系，控制貸款規(guī)模減少地方政府債務成為相關部門的共識；三是為政府供應“凈地”提供有效保障。通知提出，要加強土地儲備及管護工作，強調兩個方面，一個方面是納入政府儲備的土地必須是產權清晰的土地。另一方面是對納入儲備的土地采取自行管護、委托管護、臨時利用等管護方式；四是保障土地市場平穩(wěn)健康運行；五是防范和控制信貸風險。土地儲備機構的資金來源主要是銀行貸款。財政返還的資金只夠償還以往項目的貸款，要開展新的土地儲備項目離不開銀行貸款的支持，但目前各地土地儲備機構面臨的貸款融資難度較大，面對此問題，通知也做了詳細規(guī)定；六是加大資金收支監(jiān)管力度。此次通知在嚴格執(zhí)行現(xiàn)有政策的基本上強調加強收支預算和決算的管理，更重要的是加強國有土地收益基金的落實與管理。
★ 出臺住房保障檔案管理辦法
政策回放
為加強和規(guī)范住房保障檔案管理，確保其完整、準確、安全和有效利用，住房城鄉(xiāng)建設部根據(jù)《中華人民共和國檔案法》、《城市建設檔案管理規(guī)定》和住房保障政策法規(guī)，結合住房保障工作實際，于2012年11月6日制定本辦法，并自2013年1月1日起施行。辦法中包括6個方面的內容：一是辦法制定的總則；二是住房保障檔案的歸檔范圍；三是住房保障檔案的歸檔管理；四是依法建立住房保障檔案信息利用制度；五是各級住房保障主管部門應當切實履行職責，對住房保障檔案管理工作進行監(jiān)督檢查；六是各地可以參照本辦法建立棚戶區(qū)改造安置對象的相關檔案，即附則部分。
深入解讀
2012年11月6日，為加強和規(guī)范住房保障檔案管理，確保其完整、準確、安全和有效利用，住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《住房保障檔案管理辦法》，將住房保障管理工作具有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄保存，《辦法》將于2013年1月1日起施行�！掇k法》主要規(guī)定了以下幾點重要內容：一是明確住房保障檔案分類。《辦法》規(guī)定住房保障檔案分為住房保障對象檔案和住房保障房源檔案，紙質檔案應當同步建立電子檔案，各類住房保障檔案之間應當彼此關聯(lián)，相互印證。同時辦法對兩類檔案具體應該包含的信息做出詳細羅列；二是保障對象檔案執(zhí)行一戶一檔制�！掇k法》規(guī)定，對象檔案按照“一戶一檔”的原則，根據(jù)《歸檔文件整理規(guī)則》(DA/T22—2000)、《城建檔案業(yè)務管理規(guī)范》(CJJ/T158-2011)等整理立卷，在申請人獲得住房保障后三個月內完成歸檔。住房保障對象動態(tài)管理材料應當定期歸入原檔，或者根據(jù)工作需要單獨立卷歸檔，并與原檔的案卷號建立對應關系，便于檢索查閱；三是建立嚴格的信息利用制度�！掇k法》規(guī)定，市、縣級人民政府住房保障主管部門應當依法建立住房保障檔案信息利用制度，利用住房保障檔案信息，為住房保障申請、審核、分配、復核、退出等管理工作服務，為房屋管理、使用、維護提供依據(jù)，為住房保障管理信息系統(tǒng)建設提供支持。相關部門也應當依法建立住房保障檔案信息公開和查詢制度，規(guī)范公開和查詢行為，依法保障住房保障對象的合法權益。
★ 加強中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理
政策回放
為支持地方做好城市棚戶區(qū)改造工作，加強中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理，提高財政資金使用效益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號），以及城市棚戶區(qū)改造工作進展的新情況、新要求，我們于2012年8月6日修訂了《中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理辦法》。此辦法主要包括以下幾個內容：一是城市棚改補助資金的計算與分配問題，辦法規(guī)定城市棚改補助資金實行多改造多補助、不改造不補助的分配政策；二是資金的撥付與使用問題，辦法規(guī)定財政部會同住房城鄉(xiāng)建設部在對各地區(qū)報送的有關資料進行審核匯總后，于每年4月30日之前將城市棚改補助資金分配下達各地區(qū)省級財政部門；三是資金的監(jiān)督管理問題，辦法規(guī)定專員辦應當對城市棚改補助資金申報基礎數(shù)據(jù)的真實性、城市棚改補助資金分配使用情況開展監(jiān)督檢查，確保城市棚改補助資金按照規(guī)定用途使用。
深入解讀
2012年8月6日，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合修訂出臺了《中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理辦法》，旨在加強中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理，提高財政資金使用效益。《辦法》對補助資金的分配、撥付、使用、監(jiān)管等方面做了嚴格規(guī)定，主要強調了以下幾個方面：一是明確專項資金補助范圍。城市棚改補助資金的補助范圍為城市規(guī)劃區(qū)內已納入省級人民政府批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計劃的城市棚戶區(qū)改造項目，不包括城市規(guī)劃區(qū)內的煤礦、墾區(qū)和林區(qū)棚戶區(qū)改造項目。城市棚改補助資金專項用于納入補助范圍的城市棚戶區(qū)改造項目征收（收購）、安置、建設以及相關的基礎設施配套建設等開支，不得用于城市棚戶區(qū)改造中回遷安置之外的住房開發(fā)、配套建設的商業(yè)和服務業(yè)等經(jīng)營性設施建設支出。二是嚴格補助資金的計算分配。《辦法》指出，城市棚改補助資金實行多改造多補助、不改造不補助的分配政策。按照各地區(qū)城市棚戶區(qū)改造的征收(收購)面積、征收(收購)戶數(shù)等兩項因素以及相應權重，并結合財政困難程度進行分配。如遇發(fā)生重大自然災害等特殊情況，城市棚改補助資金分配時可以適當向受災地區(qū)傾斜。補助資金的分配體現(xiàn)公開、公平、公正、透明的原則。三是形成嚴格的申請審核機制�！掇k法》嚴格規(guī)定各地補助的申請、審查、撥付等的時間節(jié)點，按照相關程序及資料上報清單進行上報逐級審查審批，重點核查征收補償（收購）協(xié)議的簽訂、實施情況。對于未按規(guī)定時限向專員辦報送審核資料、審核發(fā)現(xiàn)嚴重弄虛作假或重大違規(guī)等問題，應及時向財政部報告。對于未按規(guī)定時間報送有關資料的地區(qū)，視同不申請城市棚改補助資金處理。同時財政部、各地區(qū)財政部門應對下達的專項補助資金的使用情況進行嚴格的監(jiān)督管理，違法違規(guī)情節(jié)嚴重的追究法律責任。四是切實提高資金使用效率�！掇k法》提出，各地區(qū)要切實提高資金使用效率，根據(jù)城市棚戶區(qū)改造工作進度及時下達預算并撥付資金，保障預算執(zhí)行進度，確保城市棚戶區(qū)改造資金需要。對于年底城市棚改補助資金結余較多的地區(qū)，中央財政將酌情減少安排該地區(qū)下一年度補助資金數(shù)額。違反本辦法規(guī)定，采取虛報、多報等方式騙取城市棚改補助資金，或者不按規(guī)定分配使用城市棚改補助資金的，由財政部收回已安排的城市棚改補助資金或者扣減下一年度該地區(qū)城市棚改補助資金，并依照國家有關規(guī)定追究法律責任。
★ 嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地
政策回放
由于部分地區(qū)相關部門對土地使用標準實施不重視，標準使用沒有實現(xiàn)全覆蓋，對建設用地審批、供應和開發(fā)利用的約束力不夠等問題還沒有從根本上解決。為深入落實節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，大力推進節(jié)約集約用地制度建設，切實提高節(jié)約集約用地水平，國土資源部于2012年9月6日發(fā)布《嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地的通知》，文件下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期為5年。通知包括以下幾個方面的內容：一是嚴格執(zhí)行和不斷完善土地使用標準；二是明確土地使用標準的審查內容和使用環(huán)節(jié)；三是進一步加強土地使用標準執(zhí)行的監(jiān)管和評價；最后，認真開展土地使用標準的培訓與宣傳。
深入解讀
日前，國土資源部下發(fā)《關于嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地的通知》，要求各地嚴格執(zhí)行各類土地使用標準，加大審查力度，加強對標準執(zhí)行的監(jiān)管和評價�！锻ㄖ分饕�(guī)定了以下幾個方面的問題：一是嚴格執(zhí)行國家發(fā)布的《限制用地項目目錄》、《禁止用地項目目錄》、《工業(yè)項目建設用地控制指標》等現(xiàn)有用地標準，對未達到用地標準的，不得辦理土地審批、供應和用地手續(xù)。二是對尚未頒布土地使用標準和建設標準的特殊建設項目，應先進行項目節(jié)地評價并組織專家評審，依據(jù)節(jié)地評價結果和專家評審意見，辦理用地、供地手續(xù)。三是因安全生產等有特殊要求的建設項目確需突破土地使用標準的，用地單位應報請當?shù)貒临Y源部門同意，并組織有關專家論證評估，合理確定項目用地規(guī)模，經(jīng)同級政府批準后方可辦理相關用地手續(xù)。四是要求各地結合本地實際，抓緊研究制定或修訂完善相關土地使用標準。
為確保將土地使用標準落到實處，《通知》還明確了對土地使用標準的審查內容和使用環(huán)節(jié)。凡報上級審查的建設項目用地，各地要按照規(guī)定的格式填寫報件，明確適用的供地政策和土地使用標準，不得超過土地使用標準控制上限，否則不予受理；對經(jīng)營性用地，市、縣國土資源主管部門在擬訂出讓方案和編制出讓文件時，要明確土地使用標準的控制要求；對其他建設項目用地，市、縣國土資源部門要重點加強報件中土地使用標準適用情況的審核，并對適用標準的真實性負責。
此外，《通知》要求進一步加強對土地使用標準執(zhí)行的監(jiān)管和評價。市、縣國土資源部門要把土地使用標準執(zhí)行情況作為土地供后監(jiān)管的重要內容，在國有建設用地劃撥決定書和出讓合同中，及時增補土地使用標準的相關內容，并及時上傳土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)。省級國土資源部門將定期開展執(zhí)行土地使用標準的評價。
★ 加強物業(yè)專項維修資金管理
政策回放
為了加強對物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有權人的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》等規(guī)定，長沙市人民政府法制辦公室結合本市實際，公布了《長沙市物業(yè)專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》，對長沙市物業(yè)專項維修資金的交存主體和時點、一次性表決模式、應急維修情形及程序以及其他重要內容做了新的規(guī)定，并于2012年10月30日舉行立法聽證會，向社會公開征求立法意見、建議。
深入解讀
《辦法（征求意見稿）》主要明確了以下幾個重點內容：一是維修資金的交存�！掇k法（征求意見稿）》規(guī)定，同一物業(yè)區(qū)域內，有兩戶以上業(yè)主的物業(yè)，其業(yè)主應當交存物業(yè)專項維修資金。按照之前政策，維修資金是入住之前交納，此次規(guī)定購買預售商品房的，購房者應當在辦理房屋預告登記時將首期物業(yè)專項維修資金直接存入物業(yè)專項維修資金專戶。交存標準按照業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積核算。每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的數(shù)額標準，由市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門根據(jù)市建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%分類確定后向社會公布，并適時調整。二是首創(chuàng)一次性表決模式�！掇k法（征求意見稿）》規(guī)定，在同一物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主受益、單項物業(yè)維修和更新、改造項目費用在一萬元以下，提前編制物業(yè)專項維修資金使用方案，并經(jīng)過“雙2/3”以上業(yè)主（占受益建筑物總面積2/3以上，且占總人數(shù)2/3以上的受益業(yè)主）同意后，授權業(yè)委會在一定額度、一定情形和一定期限內使用物業(yè)維修資金，可依據(jù)相關審批程序，直接使用物業(yè)專項維修資金，不需要業(yè)主再次表決。這樣可以減少繁瑣程序帶來的辦事效率低下等問題。三是提出應急維修模式。按照以往的規(guī)定，維修資金必須有“雙2/3”業(yè)主簽名同意才能動用。此次出臺的管理辦法提出了“應急維修模式”。在一些應急情形下，需要立即對物業(yè)項目進行維修和更新、改造的，維修費用可以直接從相關業(yè)主物業(yè)專項維修資金中列支。這些情形包括：電梯故障危及人身安全；消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況；屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重；樓體單側外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全；其它發(fā)生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況；四是明確資金的其他使用范圍。《辦法（征求意見稿）》表示，在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，除可以按國家規(guī)定購買國債外，不得挪作他用。這樣才能確保維修資金的安全和專款專用。
《辦法》立法聽證會后，長沙市政府法制辦相關負責人表示，將會對大家所提的意見和建議進行認真研究，提出具體的處理建議，然后將整理的意見和根據(jù)聽證會意見進行修改后的《辦法》草案一并呈市政府常務會議進行審議。
★ 推進征地拆遷信息公開
政策回放
為進一步推進我省征地拆遷信息公開工作，國土資源廳根據(jù)《中華人民共和國政府信息公開條例》、《國務院辦公廳關于印發(fā)2012年政府信息公開重點工作安排的通知》（國辦發(fā)[2012]26號）精神和省政府公開領導小組會議要求制定了方案，并于2012年11月2日發(fā)行本方案。本方案是按照規(guī)范征地程序，強化信息公開責任，加強征地全程監(jiān)管，完善公開工作機制，優(yōu)化公開平臺的總體要求而制定的。
深入解讀
近日，省廳下發(fā)《湖南省推進征地拆遷信息公開工作實施方案》，要求各地國土資源部門依法主動公開征地的補償方案、補償標準、補償結果和安置保障措施等信息，對征地信息公開中存在弄虛作假、欺瞞等違法行為的將予以查處，并追究有關責任。
實施方案明確了全省征地拆遷信息的公開方式分為主動公開和依申請公開兩種，各地國土資源部門應主動公開征地審批結果、征地告知、征地確認和征地聽證的信息，依法將依申請公開的受理機構、受理條件、辦理程序等通過省政府門戶網(wǎng)站向社會公開。
實施方案規(guī)定，各部門要將擬征土地的用途、位置、補償標準、安置途徑等有關情況，以《征地告知書》形式告知被征地農民，同時將《征收土地公告》、《征地補償安置方案公告》列入市、縣國土資源部門《政府信息公開目錄》，并在市、縣國土資源部門網(wǎng)站上及時公開；要建立征地信息查詢制度，為公眾提供征地批復、范圍、補償、安置等信息；要與被征地的農村集體經(jīng)濟組織、農戶和產權人共同確認對擬征土地和地上附著物的權屬、面積、數(shù)量和種類的調查結果，由市、縣國土資源部門負責公開相關信息；對被征地農村集體經(jīng)濟組織、農戶和產權人就征地的補償標準和安置途徑提出聽證書面申請的，要由市、縣國土資源部門組織聽證會，公開相關信息。
★ 經(jīng)濟適用住房上市交易
政策回放
為規(guī)范經(jīng)濟適用住房上市交易管理，長沙市人民政府辦公廳根據(jù)《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)和《建設部發(fā)展改革委監(jiān)察部財政部國土資源部人民銀行稅務總局關于印發(fā)〈經(jīng)濟適用住房管理辦法〉的通知》(建住房〔2007〕258號)、《住房和城鄉(xiāng)建設部關于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知》(建�！�2010〕59號)以及《中共長沙市委長沙市人民政府關于安居工程建設的實施意見》(長發(fā)〔2008〕16號)等有關規(guī)定制定了此辦法，將于2013年1月5日起施行，長沙市芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)范圍內經(jīng)濟適用住房上市交易，適用本辦法�！掇k法》的核心內容是購買經(jīng)適房滿五年并取得經(jīng)適房產權證的，產權人在補交土地價款后，可以上市交易。同時，將已購經(jīng)濟適用住房上市交易后，該戶家庭不得再次申請住房保障。
深入解讀
新規(guī)中主要傳遞了3個要點：一是長沙經(jīng)適房滿5年可上市交易，暫不包括望城區(qū)。此辦法只適用于長沙市內五區(qū)，經(jīng)濟適用房包括“差價房（適用房）”和“貨補房”。二是上市先得補交土地款�！掇k法》規(guī)定，經(jīng)濟適用住房上市交易，必須按有關政策規(guī)定取得完全產權，并由市住房保障部門對購房人是否已繳納土地價款(退還貨幣補貼資金)取得完全產權、政府是否行使優(yōu)先購買權等情況出具書面意見。三是多種特殊原因政府可回購《辦法》規(guī)定，一種是購房人自愿退出經(jīng)適房，交由政府回購的；一種是購買經(jīng)適房不滿五年，購房人因特殊原因確需轉讓的；另一種是國家政策規(guī)定的其他情形的政府可按原價格回購。 |