| 2012上半年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)住宅消費(fèi)特征研究 |
| 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心市場(chǎng)監(jiān)測(cè)部 [作者]：申蝶 |
2012上半年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在艱難步伐中緩慢前行，前期出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響仍在持續(xù)，有效抑制了部分購(gòu)房需求，自主需求成為絕對(duì)主流。在開發(fā)商以價(jià)換量，首套房信貸松動(dòng)，央行首次降息等多重政策刺激下，積攢半年的剛需在今年上半年開始告別觀望，樓市也從年初市場(chǎng)冰凍到年中的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇。2012年上半年長(zhǎng)沙樓市先抑后揚(yáng)，在震蕩與波動(dòng)中走完了上半程。具體數(shù)據(jù)如下： ? 新建商品住宅 “354.67，-47.93%” 2012上半年，內(nèi)六區(qū)新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽33447套，同比減少46.74%；面積354.67萬(wàn)m2，同比減少47.93%。 ? 二手住宅 “62.46，-38.74%” 2012上半年，內(nèi)六區(qū)二手住宅成交7554套，同比減少30.94%；面積62.46萬(wàn)m2，同比減少38.74%。 ? 按揭貸款 “258.98，-14.61%” 2012上半年，內(nèi)六區(qū)共辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)56526筆，同比減少26.73%；抵押面積679.89萬(wàn)m2，同比減少22.58%；貸款金額258.98億元，同比減少14.61%。 從以上數(shù)據(jù)我們不難看出，2012上半年內(nèi)六區(qū)新建商品住宅成交明顯萎縮，二手住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷，個(gè)人抵押登記也隨之下降。在經(jīng)歷了第一季度的銷售寒冬后，第二季度剛需釋放，市場(chǎng)呈現(xiàn)恢復(fù)性回暖，剛需群體成為支撐起長(zhǎng)沙樓市的主力軍。下面，我們將對(duì)上半年的購(gòu)房對(duì)象進(jìn)行解讀，重點(diǎn)探究剛需者的置業(yè)偏好，把握當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下的置業(yè)行為，有助于引導(dǎo)購(gòu)房者理性置業(yè)。本中心主要依據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)中的新建商品住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)和二手住宅成交數(shù)據(jù)，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析與研究。 Part1 新建商品住宅消費(fèi)特征分析 一、消費(fèi)者特征分析 1、年齡結(jié)構(gòu) ? 25-50歲人群購(gòu)買力強(qiáng)，占總量的3/4 從購(gòu)房者的年齡來(lái)看，25-50歲年齡段的人群具有較強(qiáng)的支付能力，購(gòu)房消費(fèi)活躍，占總量的3/4。其中，25-35歲年齡段的人群需求最旺，接近總量的一半，他們有穩(wěn)定的收入來(lái)源，加上成家置業(yè)的迫切需求，成為住宅購(gòu)買的主力軍。35-50歲年齡段的人群購(gòu)買能力最強(qiáng)，改善需求意愿明顯。 2、籍貫構(gòu)成 ? 購(gòu)房門檻提高，外地購(gòu)房者下降 從購(gòu)房者的籍貫來(lái)看，本省購(gòu)房者占比87.76%，其中本地（3+5）購(gòu)房者占全部購(gòu)房者的67.43%，相比2011年，本地購(gòu)房者比重增長(zhǎng)4.99%，本省外地購(gòu)房者下降7.18%。受到長(zhǎng)沙限購(gòu)政策的影響，在長(zhǎng)購(gòu)房的門檻提高，部分投資客和外地購(gòu)房者被擠出，投資投機(jī)需求受到抑制，調(diào)控取得了一定成效。 二、置業(yè)特征分析 3、置業(yè)次數(shù) ? 首次置業(yè)者占絕對(duì)首位，多次置業(yè)者占比下降 從置業(yè)次數(shù)來(lái)看，首次置業(yè)的人群占比88.26%，居于絕對(duì)地位，較去年增長(zhǎng)10.58%，在限購(gòu)限貸等限字訣的政策調(diào)控下，二、三次置業(yè)者受限，對(duì)首次置業(yè)者而言，基本無(wú)關(guān)痛癢，這一輪的調(diào)控使得投資客逐漸隱形，多次置業(yè)需求受挫。 4、置業(yè)區(qū)域 ? 岳麓區(qū)與雨花區(qū)平分秋色，望城區(qū)迎來(lái)發(fā)展的契機(jī) 從購(gòu)房區(qū)域來(lái)看，隨著大河西先導(dǎo)區(qū)這幾年的大力建設(shè)，岳麓區(qū)充分發(fā)揮其生態(tài)人居的優(yōu)勢(shì)，備受購(gòu)房者青睞，置業(yè)人群開始趕超雨花區(qū)，一躍成為置業(yè)首選區(qū)域，占購(gòu)房總量的26.79%，略超雨花區(qū)。近年來(lái)，岳麓區(qū)受到的關(guān)注度越來(lái)越高，沒有市中心動(dòng)輒上萬(wàn)的房?jī)r(jià)，也不像武廣版塊被炒得虛高的房?jī)r(jià)，優(yōu)美的居住環(huán)境以及公道的價(jià)格，最終成為許多家庭的置業(yè)首選。得益于大河西的發(fā)展，望城撤縣設(shè)區(qū)后，其房地產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)了快速發(fā)展的機(jī)遇，占購(gòu)房總量的14.13%，略次于開福區(qū)居第四位，低房?jī)r(jià)是其主要的賣點(diǎn)。從板塊選擇來(lái)看，新南城板塊的購(gòu)房者占28.09%，高于河西板塊，其置業(yè)優(yōu)勢(shì)不可撼動(dòng)。 三、物業(yè)特征分析 5、戶型結(jié)構(gòu) ? 二居、三居是主力戶型，且購(gòu)買比例上升 從購(gòu)房戶型來(lái)看，二居室、三居室是住宅購(gòu)買的主力戶型，分別占總量的44.49%、35.27%，合計(jì)占79.76%，較去年上升7.16%，其他戶型的購(gòu)買比例下降。受到限購(gòu)的制約，主要用作投資的一居室成交下降，政策同樣也影響了部分改善性需求的換大房計(jì)劃，大戶型成交也下降。 6、套面積結(jié)構(gòu) ? 住宅成交主要集中在60-120m2，其他套型成交下滑 從單套住房面積來(lái)看，住宅成交主要集中在60-90m2、90-120m2，分別占比30.83%、33.12%，合計(jì)占比較去年增長(zhǎng)12.34%，60m2以下的小套型、120m2以上的中大套型成交下滑。樓市調(diào)控將投資型需求及部分改善型需求拒之門外，首次置業(yè)需求以中小套型為主。 四、價(jià)格特征分析 7、價(jià)格指數(shù)特征 ? 價(jià)格指數(shù)同比直線下降，房?jī)r(jià)逐月回落并趨向平穩(wěn) 從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，今年上半年，價(jià)格指數(shù)同比連續(xù)六個(gè)月回落，其中1月回落幅度較大，較去年12月回落2.2個(gè)百分點(diǎn)，到5月份，價(jià)格同比出現(xiàn)2011年以來(lái)的首次下降，6月繼續(xù)回落；價(jià)格指數(shù)環(huán)比逐漸持平，前兩個(gè)月環(huán)比降幅縮小，后四個(gè)月環(huán)比基本持平�？梢钥闯�，整個(gè)上半年房?jī)r(jià)處于下行通道，并逐漸趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)調(diào)整期。 8、單價(jià)結(jié)構(gòu) ? 4000-7000元/m2是主力價(jià)位區(qū)間，呈集中分布 從新建商品住宅成交單價(jià)來(lái)看，主要集中在4000-7000元/m2的中間價(jià)位，共占66.24%，4000元/m2以下價(jià)位占14.78%，多為岳麓區(qū)、望城區(qū)的項(xiàng)目成交，7000元/m2以上價(jià)位占18.99%，多為精裝房、市中心高檔房、別墅類項(xiàng)目成交。住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)中間價(jià)位集中分布的特征，隨著望城區(qū)的加入，低價(jià)位比例有所提升，精裝房的普及也會(huì)提升高價(jià)房的占有率。 9、總價(jià)結(jié)構(gòu) ? 高總價(jià)住宅成交下降，中間價(jià)位段平分秋色 從套成交總價(jià)來(lái)看，40-50萬(wàn)元、50-60萬(wàn)元兩個(gè)價(jià)位區(qū)間略勝一籌，分別占20.15%、19.36%。相比去年，30-70萬(wàn)元之間的各個(gè)價(jià)位段的比重均有所上升，兩端價(jià)位區(qū)間占比下降，由于長(zhǎng)沙針對(duì)90m2以下住宅限購(gòu)，30萬(wàn)元以下住宅成交比重下滑5.56%，70萬(wàn)元以上住宅成交比重也下滑4.24%。 10、房?jī)r(jià)收入比 ? 房?jī)r(jià)收入比下降，居民購(gòu)買力增強(qiáng) 房?jī)r(jià)收入比是考察居民購(gòu)房能力的一個(gè)通用指標(biāo)，也是衡量房?jī)r(jià)是否合理的一個(gè)重要指標(biāo)，我們采取的計(jì)算方法是每套住房平均銷售價(jià)格總額與城鎮(zhèn)居民家庭平均年可支配收入總額的比值。2012上半年，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比為6.27，相較2011年該比值下降，主要是可支配收入水平提高并且房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定。隨著調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力，房?jī)r(jià)逐漸回落并趨于穩(wěn)定，房?jī)r(jià)收入比有所回落，居民的購(gòu)房壓力減輕。 五、付款特征分析 11、付款方式 ? 銀行按揭為主，公積金貸款比例提升 從支付方式來(lái)看，銀行按揭仍是購(gòu)房者選擇的最主要的支付方式，占比52.29%，較去年略有增長(zhǎng)，其次為一次性付款占比26.63%，然后是公積金貸款占比18.28%。同去年相比，最主要的變化就是一次性付款下降12.41%，公積金貸款增長(zhǎng)9.92%。分析其原因，一方面，能夠承擔(dān)起一次性付款的購(gòu)房對(duì)象被限購(gòu)，剛性需求者以貸款為主；另一方面，銀行按揭貸款利率優(yōu)惠的降低，公積金貸款利率與商業(yè)貸款利率差別越拉越大，公積金貸款優(yōu)勢(shì)凸顯。 12、貸款年限結(jié)構(gòu) ? 16-20年長(zhǎng)期貸款為主，占63.17% 從貸款年限來(lái)看，16-20年的長(zhǎng)期貸款仍占絕對(duì)比例，為63.17%，這種選擇偏向主要是基于還款壓力而言，月還款相對(duì)少些，壓力較小，但20年以上的貸款要支付更多的利息。當(dāng)然，在承受得起的情況下，貸款年限越短越劃算，一筆20年期的貸款前面5年所還的貸款基本是利息而不是本金。 Part2 二手住宅消費(fèi)特征分析 一、消費(fèi)者特征分析 13、年齡構(gòu)成 ? 25-50歲人群是主力購(gòu)房者，并呈現(xiàn)兩極化的增長(zhǎng)趨勢(shì) 從二手住宅購(gòu)買者年齡來(lái)看，25-35歲、35-50歲是主要的消費(fèi)階層，分別占比33.15%、32.78%，相比2011年，25歲以下年輕人和50歲以上老年人購(gòu)買比例均有所增長(zhǎng)，二手住宅購(gòu)買者年齡呈現(xiàn)兩極化的增長(zhǎng)趨勢(shì)。相較新房，二手住宅購(gòu)買者的整體年齡偏大，35歲以下購(gòu)房者明顯下降，50歲以上購(gòu)買者增長(zhǎng)，老年人更注重住所的生活配套，以及多年形成的一種居住習(xí)慣。 14、籍貫構(gòu)成 ? 本地購(gòu)房者是主力軍，占3/4 從二手住宅購(gòu)買者籍貫來(lái)看，本省購(gòu)房者占比91.59%，其中本地（3+5）購(gòu)房者占75.96%，又以長(zhǎng)沙本市購(gòu)房者為主，占52.19%。盡管購(gòu)買二手住宅不受戶籍限制，但在調(diào)控的大背景下，外地購(gòu)房者的積極性也有所下降。相對(duì)而言，外地購(gòu)房者更青睞購(gòu)買新建商品住宅。 二、置業(yè)特征分析 15、置業(yè)區(qū)域 ? 雨花區(qū)成交較活躍，望城區(qū)居于末位 從二手住宅成交區(qū)域來(lái)看，雨花區(qū)以26.88%居于首位，其次為開福區(qū)19.84%，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)均占比16%左右，望城區(qū)僅占4.35%。岳麓區(qū)、望城區(qū)作為新區(qū)還處在起步發(fā)展階段，二手房市場(chǎng)的活躍度明顯低于新房市場(chǎng)，但其市場(chǎng)份額正逐年增長(zhǎng)。 三、物業(yè)特征分析 16、戶型特征 ? 小戶型二手住宅成交過半，改善型需求入市增長(zhǎng) 從二手住宅成交套面積來(lái)看，90m2以下小戶型成交過半，占比52.26%，“限新不限舊”的政策讓二手房的成交不受面積的制約，并且小戶型本身具有轉(zhuǎn)手快的特點(diǎn)，二手小戶型成交要明顯高于新房。另外，新政將部分改善型需求和投資型需求擠進(jìn)二手房市場(chǎng)，144m2以上大戶型成交升溫，二手房需求結(jié)構(gòu)有所改變。 四、價(jià)格特征分析 17、價(jià)格指數(shù)特征 ? 二手住宅價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，呈現(xiàn)緩慢下滑 從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，今年上半年，同比價(jià)格指數(shù)連續(xù)緩慢下滑，各月指數(shù)值在100點(diǎn)或以下，價(jià)格同比下降；環(huán)比價(jià)格指數(shù)呈水平走勢(shì)，除4月份指數(shù)值為100點(diǎn)，其余各月指數(shù)值均為99.9點(diǎn)，價(jià)格逐月下降0.1%。伴隨新房?jī)r(jià)格的松動(dòng)，二手房?jī)r(jià)格也呈現(xiàn)出緩慢下行趨勢(shì)。 五、付款特征分析 18、支付方式 ? 一次性付款為主，銀行信貸為輔 從二手住宅的支付方式來(lái)看，與新房市場(chǎng)以銀行按揭為主的特征相反，一次性付款是主要的支付方式，占比70.13%，其次為銀行按揭占比24.62%。一次性付款比例又有所上升，主要是二手房貸款審批難，特別是在貨幣政策整體收緊的背景下，部分商業(yè)銀行甚至?xí)和?duì)二手房放貸。 Part3 2012上半年內(nèi)六區(qū)住宅消費(fèi)特征的基本判斷 2012上半年，內(nèi)六區(qū)新建商品住宅需求萎縮，投資投機(jī)需求以及部分改善需求在一定程度上受到抑制，首次置業(yè)需求高唱?jiǎng)P歌。隨著樓市逐漸回歸平穩(wěn)，購(gòu)房者的置業(yè)觀也發(fā)生了改變，新政下置業(yè)更為理性，具體特征表現(xiàn)如下： 一、新建商品住宅消費(fèi)特征 1、購(gòu)房者特征：從年齡看，25-35歲中青年是主力購(gòu)買者，他們帶動(dòng)樓市剛需的釋放；從籍貫看，本地（3+5）購(gòu)房者居多，異地購(gòu)房者逐漸被擠出市場(chǎng)。 2、置業(yè)次數(shù)：限貸限購(gòu)政策下，部分改善型需求和投資型需求受抑，多次置業(yè)需求下降，首次置業(yè)的剛需買家居于絕對(duì)地位，占88.26%。 3、置業(yè)區(qū)域：岳麓區(qū)、雨花區(qū)平分秋色，備受購(gòu)房者青睞，望城區(qū)成第六區(qū)后，關(guān)注度也明顯提升。另外，從板塊選擇來(lái)看，新南城板塊仍然是熱點(diǎn)板塊。 4、產(chǎn)品偏好：購(gòu)房者偏好二居室和三居室，面積大小傾向于60-90m2、90-120m2，其中60-90m2套型主要是二居室，90-120m2套型主要是二居室和三居室，120-144m2的三居室也占有一定的市場(chǎng)。 5、價(jià)格特征：房?jī)r(jià)步入下行通道，價(jià)格指數(shù)同比回落，環(huán)比持平。單價(jià)集中在4000-7000元/m2之間，低價(jià)位商品住宅主要分布在岳麓區(qū)和望城區(qū)，套成交總價(jià)主要在40-60萬(wàn)之間，高總價(jià)住宅成交下降。另外，房?jī)r(jià)收入比下降，居民的購(gòu)買力增強(qiáng)。 6、付款特征：付款方式以銀行按揭為主，一次性付款驟降，連續(xù)加息公積金貸款凸顯出優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)份額增一成。付款年限仍以16-20年長(zhǎng)期貸款為主。 二、二手住宅消費(fèi)特征 1、購(gòu)房者特征：同新房一樣，二手住宅購(gòu)買者以25-35歲中青年為主，但新房消費(fèi)者更年輕，50年以上老年人比較偏愛二手住宅。本地（3+5）購(gòu)房者是消費(fèi)主體，其中本市購(gòu)房者占五成。 2、置業(yè)區(qū)域：雨花區(qū)的二手住宅成交最活躍，岳麓區(qū)二手房市場(chǎng)同新房市場(chǎng)存在一定差距，望城區(qū)還處在剛起步階段。 3、產(chǎn)品偏好：90m2以下中小戶型繼續(xù)發(fā)力主導(dǎo)，144m2以上大戶型成交升溫。 4、價(jià)格特征：價(jià)格指數(shù)同比回落，環(huán)比持平，二手住宅價(jià)格也呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，但因其市場(chǎng)持續(xù)低迷，價(jià)格指數(shù)比較平穩(wěn)，波動(dòng)緩慢。 5、付款特征：一次性付款占七成，二手房貸款收緊。 |