| 2012年上半年中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場之對(duì)比分析 |
| 長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)部 [作者]：鄧暉 |
2012年上半年長沙商品房新增供給量、成交備案量仍呈“雙降”，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)止?jié)q，整體呈下行趨勢�？傮w來看，由于房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來的必然陣痛，已經(jīng)給長沙樓市新增供銷帶來了明顯影響。那么，中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場情況究竟怎樣？長沙的對(duì)比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會(huì)城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對(duì)武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行對(duì)比分析，以期從中找到答案。 一、城市發(fā)展情況比較 1、經(jīng)濟(jì)總量比較 GDP是指一個(gè)國家(或地區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的全部最終成果，能較真實(shí)的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 ? 小結(jié)：上半年長沙GDP、同比增幅在中部六省會(huì)中均居第二位 從經(jīng)濟(jì)總量來看，2012年上半年中部六省會(huì)GDP均超千億元，其中武漢第一檔，GDP達(dá)3700億元；長沙、鄭州基本相當(dāng)，GDP在2600~2900億元，二者相差僅273.64億元；合肥、南昌、太原GDP均低于2000億元，其中太原剛剛超過千億元。長沙2012年上半年GDP為2896.54億元，在中部六省會(huì)中居于第二位，比第一位武漢少803.46億元。 從GDP同比增幅來看，各市同比增幅均超過全國平均增幅（7.8%），合肥最高，增幅達(dá)13.5%。長沙同比增幅12.9%，超過全國增幅5.1個(gè)百分點(diǎn)；增幅在中部六省會(huì)中居第二位，比第一位合肥低0.6個(gè)百分點(diǎn)。 2、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比較 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資反映一個(gè)城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個(gè)城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。 ? 小結(jié)：上半年長沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在中部六省會(huì)中居第三位，增幅居第五位 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，2012年上半年中部六省會(huì)仍可分為三個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)——武漢、合肥，固定資產(chǎn)投資額超過2000億元；第二梯隊(duì)——長沙、鄭州、南昌，固定資產(chǎn)投資在1000~2000億元，其中南昌剛剛超過千億元；第三梯隊(duì)——太原，固定資產(chǎn)投資額最低，僅325.43億元。長沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1900.52億元，在中部六省會(huì)中居第三位，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比中部六省會(huì)第一位武漢低438.89億元，比第二位合肥低122.26億元。 從固定資產(chǎn)投資增長率來看，中部六省會(huì)除合肥外，其他城市同比增幅均超過全國增幅（20.4%）。長沙同比增幅21.9%，高于全國增幅1.5個(gè)百分點(diǎn)，增幅在中部六省會(huì)中居倒數(shù)第二位。 二、房地產(chǎn)市場情況比較 �。ㄒ唬┦袌鲱A(yù)期指標(biāo) 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場需求相匹配，容易導(dǎo)致市場供過于求。 ? 小結(jié)：上半年長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會(huì)中居第四位，增幅居第三位 從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看，2012年上半年中部六省會(huì)城市中，武漢投資額最大，接近750億元；合肥、鄭州、長沙基本相當(dāng)，投資額在480~510億元之間，順序差距為17.92億元、2.30億元；南昌、太原相對(duì)較低，低于150億元。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資486.70億元，在中部六省會(huì)中居第四位，投資比中部六省會(huì)第一位武漢少260.22億元，比前一位鄭州少2.30億元。 從開發(fā)投資額增長率來看，2012年上半年中部六省會(huì)城市中，除合肥外，同比增幅均超過20%；與全國平均增幅（16.6%）比較來看，僅合肥低于全國增幅。長沙同比增幅23.9%，高于全國增幅7.3個(gè)百分點(diǎn)，增幅在中部六省會(huì)中居第三位。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。 ? 小結(jié)：上半年長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為25.61%，處于基本正常狀態(tài) 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，中部六省會(huì)除南昌比例偏小外，其他城市比例均在基本正常以上（15%~37%），顯示各市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在固定資產(chǎn)投資中所占比例基本處于合理狀態(tài)。 3. 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及未來商品房市場供應(yīng)的重要指標(biāo)。因當(dāng)前數(shù)據(jù)僅為上半年數(shù)據(jù)，故其間比例關(guān)系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。 ? 小結(jié)：上半年長沙新開工面積在中部六省會(huì)中居第三位，施工面積、竣工面積居第二位 從新開工面積來看，2012年上半年中部六省會(huì)半數(shù)超過千萬平方米，他們是武漢、鄭州、長沙。而從同比增幅來看，南昌同比增幅最大，超過50%；合肥、長沙負(fù)增長，新開工面積同比分別減少36.00%、5.19%。長沙新開工面積在中部六省會(huì)中居第三位，增幅居倒數(shù)第二位。 從施工面積來看，2012年上半年中部六省會(huì)兩城市超過6000萬m2，分別是鄭州、長沙；兩城市達(dá)5000萬m2以上，分別是武漢、合肥；兩城市低于3500萬m2，分別是太原、南昌。而從同比增幅來看，除長沙外，其余五市同比增幅均超過10%。長沙施工面積在中部六省會(huì)中居第二位，是唯一同比負(fù)增長城市。 從竣工面積來看，2012年上半年中部六省會(huì)城市中，合肥最大，超過700萬m2，長沙次之，接近600萬m2，其余城市竣工面積均在500萬m2以下，其中太原竣工面積低于100萬m2。而從同比增幅來看，鄭州、南昌、武漢、合肥同比正增長，其中鄭州同比增幅最大，接近90%；長沙、南昌同比負(fù)增長，其中長沙同比降幅接近24%。長沙竣工面積在中部六省會(huì)中居第二位，增幅居倒數(shù)第一位。 �。ǘ┦袌黾雌谥笜�(biāo) 1. 市場規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積） 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。 ? 小結(jié)：上半年長沙新增供應(yīng)量在中部六省會(huì)中居第二位，成交備案量居第三位 從商品房新增供應(yīng)量來看，2012年上半年中部六省會(huì)城市中，武漢新增批準(zhǔn)預(yù)售量最大，超過900萬m2；長沙、鄭州、合肥新增批準(zhǔn)預(yù)售面積在300~600萬m2之間；太原、南昌新增批準(zhǔn)預(yù)售量相對(duì)較低，在200~300萬m2之間。同比增幅來看，長沙、合肥同比負(fù)增長，其他四城市中，南昌同比增幅最大，同比增長超過60%。長沙新增批準(zhǔn)預(yù)售量在中部六省會(huì)中居第二位，同比降幅居第二位。 從商品房銷售備案情況來看，武漢一枝獨(dú)秀，成交備案面積超過700萬m2；合肥、長沙在第二梯隊(duì)，成交備案面積在400~500萬m2之間；鄭州在第三梯隊(duì)，成交備案面積接近400萬m2；太原、南昌成交量相對(duì)較低，成交備案面積在100~250萬m2之間。而從同比增幅來看，長沙、合肥負(fù)增長，其余四城市正增長，其中南昌最大，同比增幅超過50%。長沙成交備案量在中部六省會(huì)中居第三位，同比降幅居第一位。 2. 商品房供銷比比較 即期消費(fèi)指標(biāo)，用于判斷商品房市場實(shí)際供應(yīng)與實(shí)際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價(jià)格趨緩，小于1表明實(shí)際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房價(jià)格將上揚(yáng)。 ? 小結(jié)：上半年除合肥、南昌外，其他城市同期新增供應(yīng)量均大幅超過備案量，長沙供銷比為1.28∶1 從數(shù)據(jù)來看，由于當(dāng)前各市在建工程規(guī)模均較大，而整體房地產(chǎn)市場仍處于抑制狀態(tài)，這就使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定量的實(shí)際已達(dá)到入市條件，但推遲入市的項(xiàng)目；而當(dāng)市場出現(xiàn)一定好轉(zhuǎn)跡象，也必然會(huì)迎來新增供應(yīng)的大幅增長，這就形成了新增批準(zhǔn)預(yù)售量大幅超越同期備案量的現(xiàn)象，當(dāng)然，成交備案量增幅減緩甚至大幅下滑，也是造成這一現(xiàn)象的直接原因。長沙供銷比為1.28:1，新增供應(yīng)量超過同期成交備案量達(dá)28%。 3. 房產(chǎn)一、二級(jí)市場成交量之比 反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對(duì)新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。 ? 小結(jié)：上半年長沙二手房成交量在中部六省會(huì)中居第二位，房產(chǎn)一、二級(jí)市場成交量之比居第五位 從上表數(shù)據(jù)來看，2012年上半年合肥、武漢、長沙二手房成交量超過100萬m2；鄭州、合肥成交量基本相當(dāng)，分別為86.06、83.05萬m2，南昌成交量略低，成交量為76.53萬m2，太原最低，低于30萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會(huì)中居第二位，僅比第一位武漢少8.49萬m2。從房產(chǎn)一、二級(jí)市場比值來看，除南昌外，其他各市房產(chǎn)一、二級(jí)市場成交量之比均超過4，顯示各市房產(chǎn)交易均以新房為主；長沙比值為4.05:1，房產(chǎn)一、二級(jí)市場成交量差距在中部六省會(huì)中較小，僅高于南昌市。 （三）市場價(jià)格指標(biāo) 1. 市場價(jià)格指數(shù)比較 該指數(shù)源自國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)，這里主要比較其環(huán)比價(jià)格指數(shù)趨勢，以判斷房價(jià)走勢。 ? 小結(jié)：上半年長沙月環(huán)比指數(shù)止?jié)q，房價(jià)趨于穩(wěn)定 從上表來看，中部六省會(huì)上半年中，1-3月六城市環(huán)比均止?jié)q，4-6月鄭州、長沙、合肥環(huán)比止?jié)q，武漢、南昌、太原房價(jià)略有反復(fù)。從長沙市情況來看，上半年各月房價(jià)環(huán)比指數(shù)有三個(gè)月下調(diào)、三個(gè)月持平，整體仍呈下調(diào)態(tài)勢，反映了上半年長沙房價(jià)從整體形勢來看仍以下行為主。 三、對(duì)當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結(jié)論 �。ㄒ唬┥习肽陣窠�(jīng)濟(jì)增速再回8%以下，增速回落，但仍總體平穩(wěn)。上半年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)227098億元人民幣，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長7.8%，比上年同期回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%。這是我國近三年來經(jīng)濟(jì)增速首次回落至8%以下，但從世界范圍來看，仍屬較高增速，且仍高于全年目標(biāo)（7.5%）。而從中部六省會(huì)來看，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)。 �。ǘ┥习肽曛胁苛�(huì)多數(shù)城市固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資同比增幅低于去年同期，但后者占前者比例仍處于合理狀態(tài)。除合肥外，其他城市固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增幅均超過全國增幅。與去年同期比較來看，除南昌、太原外，其他四城市固定資產(chǎn)投資同比增幅低于去年同期；除武漢、南昌外，其他四城市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增幅低于去年同期。而從房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例來看，中部六省會(huì)除南昌比例偏小外，其他城市比例均在基本正常以上（15%~37%），顯示各市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在固定資產(chǎn)投資中所占比例基本處于合理狀態(tài)。 �。ㄈ┥习肽曛胁苛�(huì)施工面積均超2600萬m2，半數(shù)城市新開工面積超過1000萬m2，竣工面積除太原外，其余城市均超200萬m2。從中部六省會(huì)開發(fā)規(guī)模來看，上半年施工面積均超過2600萬m2，除南昌、太原外，其余均超過5000萬m2；半數(shù)城市新開工面積超1000萬m2，分別是武漢、鄭州、長沙；竣工面積除太原外，其余城市均超200萬m2，其中長沙、合肥竣工面積超過500萬m2。而從同比增幅來看，新開工面積合肥、長沙同比負(fù)增長，施工面積長沙同比負(fù)增長，竣工面積長沙、太原同比負(fù)增長，這表明上半年中部省會(huì)城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模仍然較大，但從長沙來看，新開工、施工、竣工面積同比均出現(xiàn)下滑，也表明在政策嚴(yán)控下，長沙房地產(chǎn)市場規(guī)模略有收縮。 （四）上半年中部六省會(huì)中僅長沙、合肥新增供銷“雙降”，其余城市仍有一定增幅。上半年合肥、長沙新增批準(zhǔn)預(yù)售同比減少，其中合肥降幅超過19%；成交備案量同比也出現(xiàn)下降，其中長沙降幅超過44%。其余城市新增供應(yīng)量同比均超10%，其中南昌、太原增幅達(dá)46.86%、63.89%；成交備案量除太原外，均超10%，其中南昌超過50%，造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的，綜合其他城市提供的材料，一個(gè)主要原因就是去年剛性需求受抑制，觀望氣氛較濃，今年剛性需求集中釋放，交易量回升，也帶動(dòng)了企業(yè)加快進(jìn)度上市；而長沙“雙降”的原因則主要是近年來我市房地產(chǎn)市場規(guī)模擴(kuò)張過快所致，在市場遇冷的情況下，主要靠本省其他地區(qū)購房者支撐的房地產(chǎn)市場必然出現(xiàn)較大收縮，而從今年的單月供銷情況來看，月環(huán)比基本也是增長的，表明剛需也出現(xiàn)了一定回升，但并沒有填補(bǔ)上市場收縮所帶來的成交回落，因而表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上同比降幅仍然較大。 �。ㄎ澹┥习肽曛胁苛�(huì)二手房交易除太原外，均超過70萬m2；除長沙外，房產(chǎn)一、二級(jí)市場成交量差距同比擴(kuò)大。上半年各市二手房成交量除太原外，均高于70萬m2，其中武漢、長沙二手房成交量超過100萬m2；各市二手房交易量同比均為負(fù)增長，除鄭州、太原外，同比降幅均在20%以上。從房產(chǎn)一、二級(jí)市場的比值來看，各市房產(chǎn)一、二級(jí)市場成交量差距較大，商品房成交仍占絕對(duì)優(yōu)勢；但與去年上半年比較來看，除長沙外，各市房產(chǎn)一、二級(jí)市場成交量差距均增大，顯示在當(dāng)前商品房成交不景氣狀態(tài)下，二手房市場同樣面臨了較大的政策壓力，交易量持續(xù)萎縮。 �。┥习肽曛胁苛�(huì)房價(jià)月環(huán)比指數(shù)波動(dòng)較小，整體呈現(xiàn)下行態(tài)勢。從指數(shù)值來看，上半年中部六省會(huì)中，1-3月六城市環(huán)比均止?jié)q，4-6月鄭州、長沙、合肥環(huán)比止?jié)q，武漢、南昌、太原房價(jià)略有反復(fù)；而從長沙市情況來看，上半年各月房價(jià)環(huán)比指數(shù)有三個(gè)月下調(diào)、三個(gè)月持平，整體仍呈下調(diào)態(tài)勢，反映了上半年長沙房價(jià)從整體形勢來看仍以下行為主。指數(shù)的變化也反映了國家對(duì)于房價(jià)漲幅的嚴(yán)控態(tài)勢，預(yù)計(jì)若政策不出現(xiàn)大的調(diào)整，下半年“以價(jià)換量”仍將是商品房銷售的最佳備選策略。 |