| 2012年前三季度長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 |
2012年1-9月我市（含三縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資752.76億元，同比增長(zhǎng)16.40%。商品房施工面積6889.85萬(wàn)m2，其中新開工面積1457.97萬(wàn)m2，同比減少2.45%、14.98%；竣工面積876.33萬(wàn)m2，同比減少6.53%。2012年1-9月我市（含三縣市）累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1238.05萬(wàn)m2，同比減少9.94%；實(shí)現(xiàn)商品房成交面積993.84萬(wàn)m2，銷售金額591.97億元，同比分別減少29.68%、20.69%。 Part 1 長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 一、新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況 小結(jié)：前三季度全市商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比減少近一成，但從季度來(lái)看，一季度最低，二、三季度新增量均接近或超過(guò)一季度的二倍 2012年1-9月全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1238.05萬(wàn)m2，同比減少9.94%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售982.21萬(wàn)m2，同比減少19.84%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售863.84萬(wàn)m2，同比減少6.98%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售662.95萬(wàn)m2，同比減少20.34%。從走勢(shì)來(lái)看，一季度新增批準(zhǔn)預(yù)售低于250萬(wàn)m2，但二季度、三季度增量較大，分別為一季度的2.07、2.00倍。 二、新建商品房成交備案情況 小結(jié)：前三季度全市商品房成交備案量同比減少近三成，但從季度來(lái)看，呈現(xiàn)逐季回升 2012年1-9月全市新建商品房累計(jì)成交備案993.84萬(wàn)m2，同比減少29.68%，其中住宅成交備案858.90萬(wàn)m2，同比減少32.90%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)成交備案695.63萬(wàn)m2，同比減少32.92%，其中住宅成交備案588.37萬(wàn)m2，同比減少37.60%。從走勢(shì)來(lái)看，除一季度三個(gè)月成交備案量低于100萬(wàn)m2外，其余月份均高于100萬(wàn)m2，且銷量呈逐季回升之勢(shì)。 三、二手房成交情況 小結(jié)：前三季度全市二手房成交量同比減少三成，月成交量低于35萬(wàn)m2 2012年1-9月全市二手房成交面積215.49萬(wàn)m2，成交套數(shù)為21601套，同比分別減少30.41%、20.58%；其中住宅成交139.23萬(wàn)m2，成交套數(shù)為17768套，同比分別減少32.06%、23.44%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)二手房成交面積161.51萬(wàn)m2，成交套數(shù)為14407套，同比分別減少24.39%、19.24%；其中住宅成交101.11萬(wàn)m2，成交套數(shù)為12088套，同比分別減少31.46%、24.56%。從走勢(shì)來(lái)看，二手房成交量呈現(xiàn)逐季增長(zhǎng)，但二季度、三季度基本持平（均在80萬(wàn)m2左右）。 四、房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析 小結(jié)：前三季度全市商品房成交量為二手房成交量的4.6倍 房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比來(lái)看，2012年1-9月全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.61：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.31：1，比2011全年比值分別縮小0.13、0.55。從各區(qū)縣比值來(lái)看，商品房、二手房成交量差距均較大，最大為長(zhǎng)沙縣，商品房成交量約為二手房成交量的10倍；最小為芙蓉區(qū)，商品房成交量也超過(guò)二手房成交量達(dá)40%以上，顯示我市處于商品房市場(chǎng)高速增長(zhǎng)階段，二手房市場(chǎng)仍有待培育。 五、銀行抵押貸款情況 小結(jié)：前三季度全市房屋抵押筆數(shù)同比減少，但取得貸款金額仍有一定增幅，在建工程抵押面積、取得貸款金額同比仍有較大幅度增長(zhǎng) 2012年1-9月，全市辦理抵押登記手續(xù)147181筆，抵押面積2830.59萬(wàn)m2，貸款金額851.42億元，同比分別增長(zhǎng)-7.86%、4.49%、10.66%，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)145327筆，抵押面積1989.28萬(wàn)m2，貸款金額613.68億元，同比分別增長(zhǎng)-7.59%、-3.77%、4.31%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)99744筆，抵押面積1537.70萬(wàn)m2，貸款金額608.29億元，同比分別增長(zhǎng)-10.61%、0.55%、6.93%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)98672筆，抵押面積1154.54萬(wàn)m2，貸款金額447.09億元，同比分別增長(zhǎng)-10.89%、-8.67%、0.32%。 2012年1-9月，全市共辦理在建工程抵押893筆，抵押面積889.75萬(wàn)m2，貸款金額202.37億元，同比分別增長(zhǎng)-1.98%、52.84%、27.33%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押651筆，抵押面積607.05萬(wàn)m2，貸款金額155.45億元，同比分別增長(zhǎng)-2.98%、34.00%、12.81%。 從前三季度全市抵押情況來(lái)看，由于今年來(lái)商品房銷售低于預(yù)期，使得商品房抵押量也出現(xiàn)了一定程度的下滑；但從各月商品房銷售情況來(lái)看，仍呈現(xiàn)緩慢回暖之勢(shì)，這也使得開發(fā)商的開發(fā)熱情增加，銀行融資活動(dòng)也較為活躍。 六、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)) 小結(jié)：望城區(qū)土地出讓領(lǐng)跑六區(qū)，三縣（市）土地市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁 2012年1-9月，全市招拍掛出讓土地掛牌307宗，土地面積1255.59萬(wàn)m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌137宗，土地面積602.94萬(wàn)m2；住宅用地掛牌27宗，土地面積116.42萬(wàn)m2；工業(yè)用地143宗，土地面積536.23萬(wàn)m2。全市土地實(shí)際成交308宗，成交面積1229.13萬(wàn)m2，總金額1988002.8萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值1617元/m2。其中，商業(yè)用地成交面積611.95萬(wàn)m2，成交金額1507497.8萬(wàn)元；住宅用地成交面積119.56萬(wàn)m2，成交金額275243萬(wàn)元；工業(yè)用地成交面積497.62萬(wàn)m2，成交金額205262萬(wàn)元。 Part 2 長(zhǎng)沙市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 七、長(zhǎng)沙（內(nèi)六區(qū)）新建商品住房供銷套型結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)） 小結(jié)：前三季度內(nèi)六區(qū)新增供銷的主力套型為90-120面積段，供銷量均超過(guò)總量的31% 2012年1-9月長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積為103.03m2，同比縮小6.76%。從供銷情況來(lái)看，1-9月90-120m2、60-90m2套型仍是我市內(nèi)六區(qū)主力供銷套型，其中，90-120m2套型所占供、銷總量比例均超過(guò)31%，60-90m2套型所占供、銷總量比例均超過(guò)27%。而從9月來(lái)看，本月新增批準(zhǔn)預(yù)售以中、大戶型為主，90-120m2套型新增供應(yīng)比例最大，占總量的36.79%， 其次為120-144m2套型，占總量的26.79%；成交90-120m2、60-90m2套型比例較大，分別占總量的31.69%、27.30%。1-9月90m2以下套型供應(yīng)占比為41.00%，同比提高2.91個(gè)百分點(diǎn)。 八、內(nèi)六區(qū)新建商品房待銷情況 小結(jié)：內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，截止9月底超過(guò)1200萬(wàn)m2 2010年至今年9月底，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為1243.42萬(wàn)m2。其中住宅913.78萬(wàn)m2,占73.49%；非住宅329.64萬(wàn)m2，占26.51%。分行政區(qū)劃來(lái)看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比23.80%、23.10%、17.13%；分面積段來(lái)看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比28.21%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比24.53%。 Part 3 2012年第四季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 從2012年前三季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，商品房批準(zhǔn)預(yù)售、商品房成交備案月環(huán)比都呈現(xiàn)了略微上升狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)先低后漸強(qiáng)。作為今年的最后一個(gè)季度，既是調(diào)控成果的鞏固時(shí)期，又是買賣雙方繼續(xù)博弈的時(shí)期，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)呈現(xiàn)如下走勢(shì)： 一、宏觀調(diào)控政策基本平穩(wěn)，預(yù)期微調(diào)力度縮小 第四季度穩(wěn)增長(zhǎng)仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最重要主題，穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)下的針對(duì)性經(jīng)濟(jì)刺激政策仍將持續(xù)，但對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)卻并不意味著放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。尤其是在國(guó)務(wù)院督查組深入部分城市督查宏觀調(diào)控執(zhí)行情況后，產(chǎn)業(yè)政策也更趨向于明朗，預(yù)計(jì)房地市場(chǎng)從整體上將極力防止房?jī)r(jià)的反彈，繼續(xù)抑制投資投機(jī)行為的方向不會(huì)改變，力度不會(huì)放松。具體政策上仍可能會(huì)對(duì)保障自住型剛性需求有所傾斜，但力度和步子都不會(huì)太大。 二、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)放緩，資金壓力依然存在 今年以來(lái)央行進(jìn)行了較頻繁的貨幣政策微調(diào)，但對(duì)房地產(chǎn)信貸的作用十分有限，開發(fā)企業(yè)資金壓力并未得到真正意義上的緩解，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，施工面積、新開工面積等呈現(xiàn)了同比負(fù)增長(zhǎng)。第三季度隨著部分城市房?jī)r(jià)的輕微上揚(yáng)，銀行信貸進(jìn)行了緊縮。預(yù)計(jì)第四季度開發(fā)企業(yè)資金鏈會(huì)更加偏緊，房地產(chǎn)開發(fā)投資大規(guī)模擴(kuò)張的可能性不大。預(yù)計(jì)全市全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額不會(huì)突破1000億水平，其中住宅約670億元。 三、新房供給成交有所上揚(yáng)，二手房成交低迷難改觀 第四季度政策環(huán)境平穩(wěn)，受“銀十”、“年底”等銷售節(jié)點(diǎn)的影響，剛需及改善性需求預(yù)計(jì)會(huì)擇機(jī)入市，因此第四季度會(huì)延續(xù)當(dāng)前供給成交有所上揚(yáng)，價(jià)格基本穩(wěn)定的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)全市全年新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售可達(dá)1500萬(wàn)m2，其中內(nèi)六區(qū)約1100萬(wàn)m2；全年新建商品房累計(jì)成交可達(dá)1300萬(wàn)m2，其中內(nèi)六區(qū)約900萬(wàn)m2。但受二手房交易稅收征管新規(guī)、傳統(tǒng)的購(gòu)房消費(fèi)觀念等影響，長(zhǎng)沙二手房難以呈現(xiàn)新房成交上升的狀態(tài)，預(yù)計(jì)全市全年二手房成交面積約250萬(wàn)m2，其中內(nèi)六區(qū)約180萬(wàn)m2。 四、市場(chǎng)角逐愈發(fā)激烈，以價(jià)換量仍將持續(xù) 目前開發(fā)企業(yè)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策及長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)有較為清醒的認(rèn)識(shí)，再加上長(zhǎng)沙目前的待銷商品房總量保持在高位，所以開發(fā)企業(yè)的推盤及促銷均以穩(wěn)健為主，價(jià)格難以明顯提升。況且第四季度作為年終沖刺階段，既面臨著剛需及改善性需求釋放的環(huán)境，又面臨著追趕當(dāng)年目標(biāo)任務(wù)，快速回籠資金的壓力。預(yù)計(jì)第四季度促銷力度將會(huì)有所加大，為加快庫(kù)存消化，緩解資金壓力，以價(jià)換量策略將會(huì)是主要營(yíng)銷策略，從而有望呈現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的情形。 五、新興地產(chǎn)受關(guān)注，住宅品質(zhì)在升級(jí) 產(chǎn)業(yè)升級(jí)、結(jié)構(gòu)調(diào)整是這個(gè)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越的必經(jīng)之路。第四季度預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展將加快滲入長(zhǎng)沙這個(gè)住宅為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。主要將表現(xiàn)在：城市綜合體持續(xù)發(fā)力，繼續(xù)掀起銷售熱潮；新型工業(yè)化進(jìn)一步推進(jìn)，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷探索新的發(fā)展模式；旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)實(shí)踐步伐將有所加快等等。同時(shí)，在支持綠色建筑、可再生能源建筑應(yīng)用項(xiàng)目、全裝修住宅、全裝修集成住宅等優(yōu)惠政策推動(dòng)下，長(zhǎng)沙住宅品質(zhì)升級(jí)被推上了更高的高度。 六、岳麓雨花領(lǐng)銜城區(qū)板塊，新城片區(qū)熱力不減 第四季度長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域格局基本不會(huì)改變，岳麓區(qū)、雨花區(qū)在批準(zhǔn)預(yù)售面積、成交備案面積上仍將領(lǐng)先于其他區(qū)域。得益于政府規(guī)劃、軌道交通建設(shè)、區(qū)域投資力度加大等因素，濱江新城、武廣新城、梅溪湖、洋湖等片區(qū)發(fā)展速度不減，將會(huì)吸引越來(lái)越多的大型開發(fā)企業(yè)參與和尋求新的機(jī)會(huì)。隨著這些片區(qū)開發(fā)程度的逐漸成熟，預(yù)計(jì)在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，他們?nèi)允鞘袌?chǎng)上最為活躍的主角。 七、新型城鎮(zhèn)化全力加速，縣域地產(chǎn)迎來(lái)新機(jī) 《湖南省推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化實(shí)施綱要（2012-2020年）》即將提上日程，將實(shí)施縣城和中心鎮(zhèn)擴(kuò)容提質(zhì)工程，鼓勵(lì)中心城區(qū)人口達(dá)到一定規(guī)模的縣（市）按照中等城市規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)�？梢灶A(yù)計(jì)新型城鎮(zhèn)化的提速會(huì)加快縣城和中心鎮(zhèn)人口的集聚，引致更多的購(gòu)房剛性需求。這對(duì)于望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣、瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)縣的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，將會(huì)是一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。 |