| TOPIC4對(duì)話/立足都市，做最好的城市綜合體 |
一個(gè)巨型的城市綜合體，究竟會(huì)如何激活一個(gè)城市的熱情？一座龐大的“城中之城”，如何點(diǎn)燃一個(gè)城市的夢(mèng)想？為探尋城市向上發(fā)展的力量，本刊特對(duì)話長(zhǎng)沙極具代表的城市綜合體項(xiàng)目，看看地產(chǎn)人如何追尋他們的城市綜合體夢(mèng)想。
順天國(guó)際金融中心：長(zhǎng)沙城市形象商務(wù)新名片
——專訪順天集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理公司總經(jīng)理何洪偉
長(zhǎng)沙，或許從來沒有像今天這般充滿著對(duì)資本的渴望。目前，擺在長(zhǎng)沙面前的，可能是歷史上最難得的發(fā)展機(jī)遇：產(chǎn)業(yè)升級(jí)梯度轉(zhuǎn)移、長(zhǎng)株潭城市一體化發(fā)展機(jī)遇、高鐵樞紐新城……如此種種，欲打造中部金融中心的長(zhǎng)沙，究竟需要怎樣的城市綜合體？城市綜合體如何才能實(shí)現(xiàn)建筑規(guī)劃與定位、招商、運(yùn)營(yíng)無縫對(duì)接？為此，筆者采訪了順天集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理公司總經(jīng)理何洪偉先生，聽他分析長(zhǎng)沙城市綜合體的發(fā)展。
傲居大東塘商圈核心
大長(zhǎng)沙向南發(fā)展的橋頭堡
“地段、地段、還是地段”，這是地產(chǎn)大亨李嘉誠(chéng)評(píng)價(jià)決定房地產(chǎn)價(jià)值因素時(shí)提出的重要觀點(diǎn)，也早已成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資開發(fā)乃至普通百姓安家置業(yè)的“金科玉律”。順天國(guó)際金融中心就是遵循了這一“金科玉律”的典型。據(jù)何總介紹，從上世紀(jì)八十年代以來，隨著長(zhǎng)沙東拓南進(jìn)的發(fā)展，東塘已經(jīng)形成僅次于長(zhǎng)沙幾大商圈中不可替代的重要商業(yè)中心之一，同時(shí)長(zhǎng)株潭融城加速，以及省府南遷，更催生了南城板塊的崛起。而順天國(guó)際金融中心項(xiàng)目正是占據(jù)這樣一個(gè)得天獨(dú)厚的地理位置中央，是大長(zhǎng)沙CBD價(jià)值核心區(qū)，更是大長(zhǎng)沙向南發(fā)展的橋頭堡。
談到長(zhǎng)沙的商業(yè)地產(chǎn)，不能不提大型商業(yè)綜合體，目前長(zhǎng)沙在建有30多個(gè)城市綜合體，如此龐大的數(shù)量在宣布長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入綜合體時(shí)代的時(shí)候，也標(biāo)志著激烈的競(jìng)爭(zhēng)將要到來。那么，順天國(guó)際金融中心，將面臨著怎么樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)呢？
何總表示，在兩型社會(huì)、高鐵建設(shè)等諸多政策大力推動(dòng)下，長(zhǎng)沙已經(jīng)躍升為中國(guó)中部地區(qū)的新經(jīng)濟(jì)核心，高端商務(wù)商業(yè)發(fā)展迅速。大東塘商圈的區(qū)域價(jià)值更加凸顯，湖南正向全國(guó)旅游大省邁進(jìn)，長(zhǎng)沙亦成為了國(guó)際化旅游都市。因此，這一切的一切給長(zhǎng)沙的高端服務(wù)業(yè)帶來了良好的機(jī)遇。而對(duì)長(zhǎng)沙來說，要實(shí)現(xiàn)千萬級(jí)都市的目標(biāo)，也需要高端商務(wù)配套及高端服務(wù)業(yè)的推動(dòng)，需要順天國(guó)際金融中心這樣的國(guó)際化的商務(wù)綜合體的催化，兩者之間相輔相成，互相促進(jìn)。
未來幾年，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈，對(duì)每個(gè)開發(fā)商來說都面臨巨大的挑戰(zhàn)。當(dāng)然，順天國(guó)際金融中心也不例外。在何總看來，順天國(guó)際金融中心項(xiàng)目主要面臨兩大挑戰(zhàn)：一方面是來自市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，大東塘商圈區(qū)域中心的發(fā)展一定會(huì)對(duì)城市綜合體提出更大更高的要求，這意味著順天國(guó)際金融中心項(xiàng)目在房屋品質(zhì)、項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)等方面需要提供更加完善的服務(wù)等；另一方面是項(xiàng)目自我挑戰(zhàn)，順天國(guó)際金融中心需要做好自己的產(chǎn)品，去滿足消費(fèi)者更高的要求。
長(zhǎng)沙城市綜合體百花齊放
房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
2012年的長(zhǎng)沙，商業(yè)地產(chǎn)遍地開花，諸多綜合體項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目、國(guó)際五星級(jí)酒店、超高層寫字樓如雨后春筍般冒出頭來。在城市化浪潮中，長(zhǎng)沙城市綜合體是否趨于飽和狀態(tài)呢？何總分析，目前，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)健康良性的市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展并不飽和。隨著高鐵時(shí)代的到來，城鐵，地鐵的全程鋪開以后，長(zhǎng)沙這個(gè)城市一定會(huì)發(fā)生裂變，城市的裂變就帶來了商業(yè)資源的均衡，這樣，城市就會(huì)出現(xiàn)很多的商業(yè)中心。而長(zhǎng)沙城市的發(fā)展是極具裂變的，長(zhǎng)沙將不會(huì)像以前那樣，僅僅集中在黃興路步行街一條街，集中在五一廣場(chǎng)一個(gè)廣場(chǎng)，長(zhǎng)沙會(huì)出現(xiàn)十個(gè)甚至二十個(gè)商業(yè)中心�！伴L(zhǎng)沙的發(fā)展前景不可限量!”城市迅速發(fā)展，大量國(guó)際化大企業(yè)入駐長(zhǎng)沙，很明顯更需要長(zhǎng)沙的配套也走向國(guó)際化，“如果沒有高端寫字樓物業(yè)、綜合體等城市配套支撐，哪有國(guó)際級(jí)的企業(yè)會(huì)來，那就是空談!”
項(xiàng)目活不活，有沒有樹立起品牌，不是靠吹出來，是靠運(yùn)營(yíng)出來的。何總透露，順天國(guó)際金融中心的管理運(yùn)營(yíng)是開發(fā)商自身統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，并由德國(guó)凱賓斯基酒店管理公司將國(guó)際五星級(jí)酒店管理運(yùn)營(yíng)理念融入其中的，以國(guó)際五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行寫字樓統(tǒng)一管理。因此，順天國(guó)際金融中心能夠很好地實(shí)現(xiàn)建筑規(guī)劃與定位、招商、運(yùn)營(yíng)無縫對(duì)接。
國(guó)際化地標(biāo)建筑
長(zhǎng)沙城市形象商務(wù)新名片
順天國(guó)際金融中心的出現(xiàn)，對(duì)長(zhǎng)沙這個(gè)城市來說，意味著什么呢？何總微笑著向筆者娓娓道來，“順天城引入了SOHO辦公概念，開創(chuàng)長(zhǎng)沙商住一體化辦公先河；順天財(cái)富中心以全國(guó)寫字樓50強(qiáng)之尊成為長(zhǎng)沙專業(yè)寫字樓領(lǐng)跑者；這次順天國(guó)際金融中心的出現(xiàn)，不僅將再次刷新長(zhǎng)沙商務(wù)辦公的理念，還將通過引入高端金融企業(yè)形成企業(yè)群聚效應(yīng)，構(gòu)成樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈；更將成為順天集團(tuán)繼順天財(cái)富中心構(gòu)建芙蓉路CBD之后，再一次改變城市的扛鼎之作，而順天國(guó)際金融中心也將成為大長(zhǎng)沙CBD的核心�！�
同時(shí)，何總還表示，順天國(guó)際金融中心項(xiàng)目建成后，將會(huì)為長(zhǎng)沙提供一個(gè)與世界500強(qiáng)進(jìn)行國(guó)際對(duì)話的金融商務(wù)資源平臺(tái)，成為長(zhǎng)沙城市形象的一張新名片，大長(zhǎng)沙對(duì)接國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、長(zhǎng)株潭城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一座新引擎。
另外，值得一提的是，筆者從何總口中得知，順天國(guó)際金融中心項(xiàng)目將于2012年10月底開盤，2012年年底封頂。在項(xiàng)目開盤前，順天國(guó)際金融中心將會(huì)舉辦系列營(yíng)銷活動(dòng)，廣大關(guān)注順天國(guó)際金融中心的購(gòu)房者可以踴躍報(bào)名參與。
順天發(fā)展的十年，可以說是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)本土企業(yè)發(fā)展的十年。以順天國(guó)際金融中心為代表的集金融、商務(wù)、服務(wù)、商貿(mào)、文化于一體的高端城市商務(wù)綜合體，將代表以后長(zhǎng)沙城市發(fā)展過程中的一種建設(shè)方式，也將會(huì)引領(lǐng)城市未來建設(shè)發(fā)展的方向。相信順天國(guó)際金融中心的出現(xiàn)，不僅能讓長(zhǎng)沙的商務(wù)平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)更上一個(gè)臺(tái)階，更將為長(zhǎng)沙的國(guó)際化進(jìn)程以及中歐商貿(mào)、文化的交流帶來積極的促進(jìn)意義。
德思勤：助力長(zhǎng)沙“搶”進(jìn)中部金融中心
——專訪德思勤城市廣場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān)謝春華
一個(gè)有責(zé)任的開發(fā)企業(yè)，不能缺失建筑對(duì)于城市長(zhǎng)久意義的探索，不能缺失文化傳承與細(xì)節(jié)，不能缺失對(duì)城市責(zé)任的考究。不向流行妥協(xié)，思想成為發(fā)展的力量，這就是德思勤城市廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)度。
在中國(guó)城市化進(jìn)程中，兼具功能意義與審美價(jià)值的城市綜合體，往往比宜人的社區(qū)和錯(cuò)落的立交橋更能體現(xiàn)城市的進(jìn)步。功能豐富且形象鮮明的城市綜合體，不僅可以成為一座城市的標(biāo)志，更是城市化建設(shè)的最重要成果之一。金九月，2012年“長(zhǎng)沙十大最具投資價(jià)值城市綜合體”網(wǎng)絡(luò)票選結(jié)果出爐，德思勤城市廣場(chǎng)名列前茅。德思勤城市廣場(chǎng)作為一個(gè)內(nèi)外兼修的項(xiàng)目，在長(zhǎng)沙打造總部金融中心的背景下，正著力打造以德思勤城市廣場(chǎng)為起點(diǎn)和載體的中國(guó)中部現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，助力長(zhǎng)沙步入“都會(huì)功能中心”時(shí)代。
欲再造亞洲又一時(shí)尚中心
《長(zhǎng)沙樓市》：貴項(xiàng)目選址長(zhǎng)沙基于怎樣的考慮？在長(zhǎng)沙這樣一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)充分的市場(chǎng)中，貴項(xiàng)目面臨哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？
謝春華：項(xiàng)目落子長(zhǎng)沙基于兩個(gè)方面的原因：一個(gè)是個(gè)人感情，作為一個(gè)湖南人，在工作中，我曾多次陪同客人登岳麓山、賞岳麓書院，在為長(zhǎng)沙面向過去的千年歷史建筑胸懷激蕩之余，也為長(zhǎng)沙沒有面向未來的標(biāo)志性建筑感到遺憾，促使我要為長(zhǎng)沙打造德思勤城市廣場(chǎng)。
另一方面，長(zhǎng)沙作為中國(guó)高鐵經(jīng)濟(jì)帶上第四個(gè)千萬級(jí)都市，處在武廣、滬昆、渝廈三高鐵黃金交匯中心上，未來將成為中國(guó)最具物流、人流、財(cái)流、資源流吸納力的城市之一。長(zhǎng)沙同時(shí)也擁有極佳的營(yíng)商環(huán)境，“2011福布斯中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市”榜單發(fā)布，長(zhǎng)沙位列第17名，成為中部最佳商業(yè)城市。如今的長(zhǎng)沙，已是中國(guó)大陸第七座特大城市，也是是中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力城市中排名第九的城市、中國(guó)最具幸福感城市。
綜上大背景下，扎根于省府CBD的德思勤城市廣場(chǎng)，以城中之城姿態(tài)出現(xiàn)。
《長(zhǎng)沙樓市》：很多城市綜合體開發(fā)商重開發(fā)，輕運(yùn)營(yíng)。這就導(dǎo)致了很多宏偉的項(xiàng)目門可羅雀。從貴項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，如何將建筑規(guī)劃與定位、招商、運(yùn)營(yíng)無縫銜接？
謝春華：綜合體開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，從德思勤的經(jīng)驗(yàn)來看，綜合體的核心在于運(yùn)營(yíng)，在開發(fā)的前期就要考慮未來的可持續(xù)發(fā)展，所以我們?cè)谧鲰?xiàng)目前期定位時(shí)就會(huì)結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)、目標(biāo)客戶、商業(yè)品牌等進(jìn)行預(yù)招商。同時(shí)，通過商家、品牌后期經(jīng)營(yíng)需求，包括建筑、尺度、交通、環(huán)境等營(yíng)商要素，對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行反復(fù)論證。在商業(yè)的規(guī)劃上要前瞻性考慮市場(chǎng)的消費(fèi)趨勢(shì)與習(xí)慣，并預(yù)留一定的彈性。最大化保證建筑、空間、消費(fèi)的協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的永續(xù)運(yùn)營(yíng)。
《長(zhǎng)沙樓市》：城市綜合體的核心，強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部“人場(chǎng)、氣場(chǎng)、錢場(chǎng)”的匯聚和流動(dòng)，更在于這棟建筑背后的文化、靈魂、生命力和競(jìng)爭(zhēng)力。很多城市綜合體都冠以一定主題，貴項(xiàng)目的主題定位是怎樣的？定位原因是怎樣的？
謝春華：德思勤城市廣場(chǎng)的定位是亞洲又一時(shí)尚中心，這一定位，一方面是基于長(zhǎng)沙乃至湖南的城市特性；另一方面，前瞻國(guó)際趨勢(shì)將使城市綜合體真正推動(dòng)城市發(fā)展。實(shí)際上，這是一個(gè)被我們賦予了深度與廣度的概念，結(jié)合我們的逾10種業(yè)態(tài)，將體現(xiàn)出復(fù)合式的主題維度。在未來，德思勤城市廣場(chǎng)將成為以中部金融中心，國(guó)家時(shí)尚中心、中部文化傳媒中心、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際購(gòu)物中心、全球頂級(jí)酒店、國(guó)際名品中心等十大功能為一體的中部現(xiàn)代服務(wù)業(yè)旗艦地。
《長(zhǎng)沙樓市》：貴項(xiàng)目目前開發(fā)情況如何？接下來將有怎樣新動(dòng)作值得期待？
謝春華：長(zhǎng)沙樓市即將進(jìn)入傳統(tǒng)旺季金九銀十，依據(jù)我們的開發(fā)進(jìn)度與推售節(jié)點(diǎn)，我們將于近期推出長(zhǎng)沙最長(zhǎng)步行街，900米蘋果街，目前正在接受認(rèn)籌。作為長(zhǎng)沙唯一的商圈步行街鋪產(chǎn)品，這一產(chǎn)品受到市場(chǎng)的高度認(rèn)可。與此同時(shí)，為讓長(zhǎng)沙消費(fèi)者直觀感受到國(guó)際商業(yè)的氛圍與魅力，我們巨資打造的亞洲國(guó)際商業(yè)樣板區(qū)將于近日開放。相信將給大家?guī)聿灰粯拥母惺堋?/p>
引領(lǐng)長(zhǎng)沙“都會(huì)全功能中心”時(shí)代
《長(zhǎng)沙樓市》：在城市化浪潮中，城市綜合體應(yīng)集合各種優(yōu)質(zhì)資源，成為城市發(fā)展的引擎。然而，現(xiàn)實(shí)卻不如想象的那么簡(jiǎn)單，大量城市綜合體徒有其表，缺乏靈魂。您認(rèn)為長(zhǎng)沙城市綜合體項(xiàng)目是否趨于飽和？您如何看待長(zhǎng)沙城市綜合體建設(shè)現(xiàn)狀？
謝春華：就綜合體的意義與價(jià)值而言，當(dāng)前長(zhǎng)沙的城市綜合體項(xiàng)目并不存在飽和問題。事實(shí)上，并不是一個(gè)項(xiàng)目稍大，各種業(yè)態(tài)都多少有一點(diǎn)就能稱之為綜合體的，這是一個(gè)誤區(qū)。
在現(xiàn)階段，依據(jù)長(zhǎng)沙迫切的城市需求與未來城市發(fā)展趨勢(shì)，德思勤城市廣場(chǎng)正努力推動(dòng)城市的金融與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)程，德思勤片區(qū)作為長(zhǎng)沙市8292億投資計(jì)劃十大核心片區(qū)，將著力打造以德思勤城市廣場(chǎng)為起點(diǎn)和載體的中國(guó)中部現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，建成以中部金融中心，國(guó)家時(shí)尚中心、中部文化傳媒中心、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際購(gòu)物中心、全球頂級(jí)酒店、國(guó)際名品中心等十大功能為一體的中部現(xiàn)代服務(wù)業(yè)旗艦地。長(zhǎng)沙有望擁有媲美深圳前海的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范區(qū)，長(zhǎng)沙雨花區(qū)更將成為“中部的前海”，將打造中部最具代表性的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)黃金走廊。為全球強(qiáng)勢(shì)服務(wù)產(chǎn)業(yè)提供最佳營(yíng)商環(huán)境，創(chuàng)造更多價(jià)值。
《長(zhǎng)沙樓市》：從您個(gè)人運(yùn)營(yíng)城市綜合體項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)角度出發(fā)，您如何鑒定一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目？您的衡量標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
謝春華：要鑒定一個(gè)綜合體項(xiàng)目，我認(rèn)為要從內(nèi)外兩個(gè)素質(zhì)層面來做考量。一方面，只有位于核心商圈，擁有核心消費(fèi)人群的項(xiàng)目，才具備成為一個(gè)成功的城市綜合體的先天條件。另一方面，城市綜合體自身的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造與運(yùn)營(yíng)，都是其成功中不可或缺的一環(huán)。此外，我們不應(yīng)該孤立的看待商業(yè)。拿購(gòu)物中心來說，國(guó)際研究早已表明，只有體量達(dá)到15萬平米以上的購(gòu)物中心，才能真正承擔(dān)起綜合體的商業(yè)功能，推動(dòng)項(xiàng)目影響一個(gè)區(qū)域。
事實(shí)上，只有酒店、寫字樓、文化娛樂齊頭并進(jìn)的商業(yè)項(xiàng)目，能為城市提供國(guó)際化的“分鐘級(jí)生活圈”的項(xiàng)目，才能真正在商業(yè)地產(chǎn)之爭(zhēng)中，為城市創(chuàng)造價(jià)值，從而也為自身贏來生存與增長(zhǎng)的空間。
《長(zhǎng)沙樓市》：如何衡量城市綜合體的競(jìng)爭(zhēng)力本身就是一件非常具有挑戰(zhàn)性的事情，畢竟在世界范圍內(nèi)尚沒有一個(gè)權(quán)威的價(jià)值衡量模型。您如何看待本次“2012年長(zhǎng)沙十大最具投資價(jià)值城市綜合體”有獎(jiǎng)網(wǎng)絡(luò)票選活動(dòng)的意義？
謝春華：國(guó)內(nèi)外權(quán)威媒體及專家一致認(rèn)為，未來的商業(yè)、未來的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是城市綜合體，將在二三線城市迎來更多機(jī)遇。但相比較一線城市而言，二三線城市對(duì)真正有價(jià)值的城市綜合體，認(rèn)識(shí)還存在不足。而在當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境下，加上普宅產(chǎn)品的白熱化競(jìng)爭(zhēng)，未來的置業(yè)與投資，將更多的集中在商業(yè)地產(chǎn)，尤其是能帶來強(qiáng)大增值的城市綜合本物業(yè)上。多多開展這類活動(dòng)，將有助于市場(chǎng)更深入地了解并進(jìn)入這一市場(chǎng)，建立起甄別產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)與眼光，也能共同分享城市綜合體帶來的機(jī)遇與價(jià)值。
項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
德思勤城市廣場(chǎng)位于湖南省府CBD、長(zhǎng)沙湘府東路與韶山南路交匯處，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積156萬平方米（其中商業(yè)商務(wù)面積超100萬平方米），業(yè)態(tài)規(guī)劃包括TASKIN四季匯購(gòu)物中心、900米蘋果時(shí)尚步行街、2座國(guó)際五星級(jí)酒店（其中一家為美國(guó)凱悅酒店）、TASKIN寶格麗公寓、14棟甲級(jí)寫字樓、衛(wèi)視直播中心、建筑藝術(shù)中心、長(zhǎng)沙首座頂級(jí)城市會(huì)所、國(guó)際學(xué)校等諸多類型，規(guī)劃44萬m2近萬個(gè)停車位，成為繼全球都市綜合體標(biāo)桿拉斯維加斯City Center之后的又一杰作，堪稱“全球都市綜合體標(biāo)桿的中國(guó)樣本”。 |