| TOPIC3競爭力/實(shí)力不凡，特色各異 |
PART1 評價 / 綜合競爭力指標(biāo)體系
在城市綜合體快速發(fā)展的市場環(huán)境下，競爭成為了主題。這里通過建立科學(xué)的評價指標(biāo)體系，評估長沙城市綜合體的綜合競爭力情況，為企業(yè)做好城市綜合體定位、明確綜合體核心競爭力提供參考；為老百姓投資置業(yè)提供房地產(chǎn)價值參考，同時，希望對促進(jìn)長沙城市綜合體的有序發(fā)展、避免重復(fù)建設(shè)、樹立地標(biāo)建筑起一定的輔助作用。
評價對象應(yīng)滿足如下條件：（1）項目屬于長沙市內(nèi)六區(qū)+長沙縣范圍；（2）項目在建在售；（3）項目在評價時間段內(nèi)未發(fā)生重大安全事故或是對社會造成重大不良影響的事項。通過借鑒國內(nèi)對城市綜合體的價值功能、城市綜合體發(fā)展評價指標(biāo)體系、城市房地產(chǎn)競爭力評價等研究成果，結(jié)合我市城市綜合體發(fā)展的特點(diǎn)，充分利用0731房產(chǎn)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)資源，充分考慮指標(biāo)選取的合理性、科學(xué)性、系統(tǒng)性、針對性、可比性、可行性等指標(biāo)體系構(gòu)建的一般原則，建立了包含區(qū)位競爭力、產(chǎn)品競爭力、運(yùn)營競爭力、市場競爭力4個一級指標(biāo)的評價指標(biāo)體系，它們的權(quán)重分別為20%、30%、30%、20%，并對各個一級指標(biāo)進(jìn)行二級指標(biāo)的細(xì)分。具體的評價指標(biāo)體系見指標(biāo)體系表。
1、區(qū)位競爭力
區(qū)位對于一個大型城市綜合體項目來說是至關(guān)重要的，區(qū)位直接決定了項目的人氣聚集及發(fā)展?jié)摿Φ�。城市綜合體綜合競爭力評價指標(biāo)體系中，通過分析項目區(qū)位、周邊配套以及項目周邊的特色資源等，對項目的區(qū)位進(jìn)行綜合評價，確定星級。
2、產(chǎn)品競爭力
城市綜合體的綜合競爭力是以產(chǎn)品作為支撐的，產(chǎn)品的品質(zhì)、品位、檔次、業(yè)態(tài)等是一個項目的靈魂。在競爭激烈的市場中，過硬的產(chǎn)品才是取勝的法寶。城市綜合體綜合競爭力評價指標(biāo)體系中，通過分析項目規(guī)模、產(chǎn)品類型、生態(tài)環(huán)境、開發(fā)實(shí)力等指標(biāo)，全方位的對各綜合體項目的產(chǎn)品競爭力進(jìn)行星級評定。
3、運(yùn)營競爭力
城市綜合體在開發(fā)、銷售周期完成之后，如何很好的運(yùn)營項目，盡快聚集人氣，發(fā)揮商業(yè)、酒店、寫字樓的最大價值，形成巨大的經(jīng)濟(jì)效益是項目面臨的最大任務(wù)，也是知名品牌企業(yè)入駐前最看重，也必須考察的內(nèi)容。因此，從項目后期的市場定位、運(yùn)營管理以及品牌企業(yè)入駐情況來綜合分析城市綜合體項目的運(yùn)營競爭力，最后評定星級。
4、市場競爭力
市場競爭力體現(xiàn)著一個綜合體項目參與市場競爭的實(shí)力，通過分析項目截止目前各類業(yè)態(tài)的銷售速率體現(xiàn)其銷售業(yè)績及市場火爆程度，同時通過分析項目人氣及印象好評度來體現(xiàn)城市綜合體的消費(fèi)者口碑及市場影響力，其中，印象好評采用在0731房產(chǎn)網(wǎng)開通網(wǎng)友投票通道來進(jìn)行評比。最后綜合項目的銷售速率、項目人氣、印象好評的情況，對項目的市場競爭力評定星級。
星級設(shè)定為五星、四星半、四星、三星半、三星等級別。依照評價指標(biāo)體系，對長沙備選大型城市綜合體綜合競爭力進(jìn)行優(yōu)勢比較分析，并就每個城市綜合體的各項指標(biāo)進(jìn)行具體分析比較，分別對四個一級指標(biāo)給予綜合星級評定，然后再根據(jù)四個一級指標(biāo)的重要性不同對整個城市綜合體項目給予星級評定，最終評選出長沙十大最具投資價值城市綜合體。
長沙城市綜合體綜合競爭力評價指標(biāo)體系表
一級指標(biāo)權(quán)重（%）二級指標(biāo)指 標(biāo) 說 明
區(qū)位競爭力項目區(qū)位位于城市核心區(qū)、副中心、新開發(fā)區(qū)、其他等
周邊配套交通
商業(yè)
教育醫(yī)療
其他
特色資源旅游
文化
產(chǎn)業(yè)
其他
產(chǎn)品競爭力項目規(guī)模占地面積
總建筑面積
商住配比
產(chǎn)品類型住宅
寫字樓
酒店
商業(yè)
其他
生態(tài)環(huán)境景觀
綠化率
開發(fā)實(shí)力注冊資本
企業(yè)資質(zhì)
開發(fā)樓盤數(shù)量
獲獎情況
運(yùn)營競爭力市場定位項目后期的市場運(yùn)營定位，業(yè)態(tài)經(jīng)營偏重
運(yùn)營管理物業(yè)管理及品牌運(yùn)營推廣
品牌實(shí)力已入駐或意向入駐品牌企業(yè)情況
市場競爭力銷售速率項目網(wǎng)簽銷售速率
項目人氣項目在0731房產(chǎn)網(wǎng)上網(wǎng)頁、廣告語、Logo、視頻等的點(diǎn)擊量
印象好評開設(shè)2012年長沙十大最具投資價值城市綜合體評比投票通道
PART2推薦
10大星級城市綜合體
縱觀當(dāng)下長沙急速發(fā)展的城市綜合體，個個實(shí)力深厚，各有運(yùn)營偏重，自身特色明顯。本次共有15家城市綜合體進(jìn)入2012年“長沙十大最具投資價值城市綜合體”網(wǎng)絡(luò)投票評選的備選范圍，它們是德思勤城市廣場、北辰三角洲、華遠(yuǎn)·華中心、中信新城、金茂梅溪湖、萬達(dá)廣場、保利國際廣場、綠地中央廣場、奧克斯廣場、世茂·鉑翠灣、運(yùn)達(dá)中央廣場、喜盈門·范城、新城新世界、華悅城、順天國際金融中心。這里通過深入項目調(diào)研，依據(jù)評價指標(biāo)體系對15個城市綜合體項目綜合競爭力進(jìn)行全面比較評價分析，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)投票評選結(jié)果，最終評選推薦出2012年長沙十大最具綜合競爭力城市綜合體。
萬達(dá)廣場領(lǐng)袖級商務(wù)商業(yè)旗艦
區(qū)位競爭力
星級:★★★★★
項目區(qū)位
萬達(dá)廣場南臨城市核心主軸五一大道，西鄰湘江中路，與湘江一路之隔，東鄰老牌商業(yè)批發(fā)街西長街，北至潮宗街，四面環(huán)路，真正具備了城市綜合體在區(qū)位上應(yīng)該滿足的條件。同時項目矗立湘江一橋橋東，坐享最便捷的過江通道。從整個項目所處區(qū)域來看，萬達(dá)廣場位于長沙唯一的市級乃至省級成熟商圈中心五一商圈，承載著長沙市民最傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和最集中的客流，在土地利用飽和的五一商圈占據(jù)一席之地，在區(qū)位上與其他綜合體項目相比擁有絕對優(yōu)勢，為項目的生存發(fā)展提供強(qiáng)有力的發(fā)展基礎(chǔ)。
周邊配套
萬達(dá)廣場具備成熟而豐富的周邊配套。交通四通八達(dá)，離城市公交樞紐五一廣場站一步之遙。五一大道直達(dá)火車站，湘江大道貫通城市南北，跨橋連接湘江兩岸，周邊密布交錯的城市街道形成便捷的交通微循環(huán)，為城市綜合體的物流配送提供了暢通的運(yùn)輸通道。另外，地鐵1、2號線均有站點(diǎn)布設(shè)在萬達(dá)廣場步行范圍內(nèi)，并實(shí)現(xiàn)無縫對接，對吸引、滯留客流意義重大，成為萬達(dá)輻射全市、乃至全省，最大限度延展商業(yè)影響力的重要軸線和交通樞紐。
商業(yè)配套，平和堂、王府井、春天百貨、通城電器、樂和城、金滿地等商業(yè)點(diǎn)、線、面的成熟發(fā)展，引領(lǐng)市民的消費(fèi)習(xí)慣，這些老牌商業(yè)中心的客流會成為萬達(dá)的固定客源。工行、交行、央行等銀行均有網(wǎng)點(diǎn)密布，距離金融總部云集的芙蓉路十分近。另外，五一新干線、五一大道202、酒店等已經(jīng)初步營造出了五一廣場區(qū)域的現(xiàn)代商務(wù)氛圍，為高端商務(wù)的打造和升級創(chuàng)造了條件。
教育醫(yī)療配套方面，萬達(dá)廣場與普通住宅區(qū)不同，不會過多考慮項目內(nèi)部的教育醫(yī)療配套。不過，項目周邊早已擁有能基本滿足需求的教育醫(yī)療資源，城區(qū)各幼兒園、中小學(xué)條件都不錯，包括一師二附小、明德中學(xué)等；醫(yī)院主要有市四醫(yī)院、湘雅附二醫(yī)院、口腔醫(yī)院等。
特色資源
萬達(dá)廣場的一大賣點(diǎn)：濱江眺山，湘江江景、橘子洲頭、岳麓山一覽無余，享受繁華都市難得的美景。長沙太平老街等帶來老長沙古樸氣息，熏陶著萬達(dá)這座現(xiàn)代化綜合體。而項目周邊有華遠(yuǎn)·華中心、復(fù)地玉國際、潮宗御苑、泊富國際廣場等高端項目正處于推售期，在形成激烈競爭的同時，帶來更多穩(wěn)定密集的客流，進(jìn)一步活躍五一商圈濱江區(qū)的城市活力�？偟膩碚f，萬達(dá)廣場達(dá)到城市CBD、交通樞紐等城市綜合體必備要素，成為長沙在區(qū)位競爭力上占絕對優(yōu)勢的城市綜合體，區(qū)位競爭力評定為五星級。
產(chǎn)品競爭力
星級:★★★★★
項目規(guī)模
萬達(dá)廣場總投資超100億元，總占地面積約183畝，規(guī)劃總建筑面積約101.8萬m2，其中地上建筑面積約80萬m2、地下建筑面積約21.8萬m2，具備了城市綜合體的體量特征，擁有足夠的空間和余地來充分打造和挖掘項目未來的商業(yè)價值。項目由南至北分A、B、C、D四個地塊，容積率為6.69，比較適中。對于土地高度集約利用的城市核心區(qū)，萬達(dá)廣場的體量之大實(shí)屬難得，稱得上是城市中心的超級大盤，具有輻射力強(qiáng)、范圍廣的特點(diǎn)。
產(chǎn)品類型
從產(chǎn)品類型來看，萬達(dá)廣場各類業(yè)態(tài)配置齊全，包括住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店、停車場等，組合式開發(fā)形成有機(jī)聚合，打造“一站式”生活圈。在業(yè)態(tài)組合配比上，A、C地塊為居住用地，超高層精裝豪宅約40萬m2，商業(yè)2.6萬m2，配套用房0.8萬m2；B地塊為商業(yè)綜合體，建筑面積32.8萬m2（地上部分），其中國際購物中心約25萬m2，同時還配有6.4萬m2的酒店。D地塊為寫字樓用地，5棟超高層寫字樓集群目前已有兩棟售完，商務(wù)總部已初見雛形。項目的商住配比接近1，而寫字樓占據(jù)了項目更多棟數(shù)和空間，由此看出高端寫字樓是萬達(dá)廣場的核心產(chǎn)品之一，意在打造長沙的商務(wù)總部集群，也為日后酒店、奢侈品消費(fèi)創(chuàng)造條件。
具體來看，住宅產(chǎn)品萬達(dá)公館，由四棟超高層精裝修豪宅組成，高度與江景實(shí)現(xiàn)完美結(jié)合。一般情況下，城市綜合體的住宅體量合理比例集中于20%-50%，以一二三線城市的發(fā)展程度不同而調(diào)整。萬達(dá)廣場豪宅體量占項目約40%，并且多為240-290m2，戶型大但套數(shù)有限，營造出萬達(dá)公館的稀有與珍貴。項目將豪宅產(chǎn)品最先推出，營造眾多富豪級業(yè)主的集聚效應(yīng)，形成財富圈層集中地，為萬達(dá)廣場的奢侈品商業(yè)蓄積忠實(shí)穩(wěn)定的客源，提高日后商業(yè)“提袋率”。
萬達(dá)的商業(yè)產(chǎn)品萬達(dá)中心主要由國際購物中心、底層商鋪、室內(nèi)步行街等組成。國際購物中心總建筑面積約為25萬m2，是一般傳統(tǒng)百貨的3-5倍，占項目總體量的25%，按照項目地處長沙唯一市級商圈中心及人流聚集規(guī)模來衡量，這一體量比較合理，完全能夠駕馭五一商圈龐大的客流量。而配套開發(fā)的大型室內(nèi)步行街為商業(yè)運(yùn)營提供更靈活的賣點(diǎn)，也為項目內(nèi)部各建筑之間的溝通提供自然、流暢的橋梁，聚集效應(yīng)更加凸顯。
五星級酒店位于B區(qū)，建筑面積6.4萬m2，占項目總體量的6.3%，服務(wù)功能有餐飲、宴會會議、高級精品店、健身、豪華SPA、KTV及客房。文華酒店是萬達(dá)的自有品牌，在設(shè)計裝修、運(yùn)營管理等方面能夠與項目很好的融合，運(yùn)營起來更加得心應(yīng)手。
項目主打產(chǎn)品寫字樓萬達(dá)總部國際，目前為止開創(chuàng)了長沙在售寫字樓集群模式的先例，體量足夠，其優(yōu)越的區(qū)位、繁華的商業(yè)金融環(huán)境、先進(jìn)的辦公設(shè)施、強(qiáng)勢品牌的引進(jìn)、高級商業(yè)酒店配套等使它堪稱目前長沙在建在售寫字樓中最具競爭力和投資潛力。另外，萬達(dá)廣場還配套有4000多個地下車位，充分滿足項目商業(yè)、辦公及居住的停車需求。
生態(tài)環(huán)境
生態(tài)環(huán)境方面，萬達(dá)廣場整體綠化率為35.5%，高綠化率將營造出項目內(nèi)部良好的生態(tài)環(huán)境。同時，萬達(dá)廣場在有限的空間條件下對于綠化、景觀的打造精致巧妙，注重商業(yè)內(nèi)部走廊的景觀設(shè)計和高科技應(yīng)用，處處體現(xiàn)創(chuàng)意。其實(shí)，萬達(dá)廣場在生態(tài)景觀上最大賣點(diǎn)在于外部景觀，湘江風(fēng)光帶、湘江、橘子洲、岳麓山等，足以構(gòu)成產(chǎn)品在景觀生態(tài)上的強(qiáng)大競爭力。
開發(fā)實(shí)力
萬達(dá)廣場是萬達(dá)集團(tuán)在長沙全力打造的第三代城市綜合體，開發(fā)速度之快，足以彰顯實(shí)力。萬達(dá)集團(tuán)，亞洲第一不動產(chǎn)商，風(fēng)云業(yè)界24載，繁華中國70余城，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)2500億元，年收入1400億元，年納稅200億元。已在全國開業(yè)55座萬達(dá)廣場、34家五星級酒店、814塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV。2015年目標(biāo)：資產(chǎn)3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元，成為世界一流企業(yè)。
作為中國商業(yè)地產(chǎn)絕對領(lǐng)軍企業(yè)萬達(dá)，從創(chuàng)造“城市綜合體”單店到開創(chuàng)第三代城市綜合體，已成為引領(lǐng)潮流的頂級不動產(chǎn)運(yùn)營商。在中國城市精耕20余年，形成了萬達(dá)獨(dú)有的成熟商業(yè)鏈條，積累了海量開發(fā)案例和成功經(jīng)驗。作為萬達(dá)廣場直接開發(fā)商長沙萬達(dá)廣場投資有限公司，注冊資本2232萬元，作為萬達(dá)集團(tuán)旗下一員，開發(fā)實(shí)力同樣雄厚。萬達(dá)廣場從入市銷售以來就多次獲得樓市的多個獎項，包括銷售、品質(zhì)、配套等方面的榮譽(yù)，足以證明項目在業(yè)界和市民中的接受度和認(rèn)可度。因此，萬達(dá)廣場的產(chǎn)品競爭力評定為五星級。
運(yùn)營競爭力
星級:★★★★★
市場定位
萬達(dá)廣場擁有商鋪、萬達(dá)公館、萬達(dá)中心、萬達(dá)總部國際幾大板塊，聚合國際購物商業(yè)中心、景觀豪宅、高級酒店、風(fēng)情酒吧街、室內(nèi)外步行街、甲級寫字樓等業(yè)態(tài)。在豐富業(yè)態(tài)背后，萬達(dá)廣場有明確的市場定位，就是將項目打造成為長沙核心商業(yè)中心、商務(wù)集群旗艦，可見商業(yè)、商務(wù)將是項目后期市場運(yùn)作的主要業(yè)務(wù)。而定位為世界級五星級酒店、頂級豪宅等將主要為商業(yè)、商務(wù)提供同檔次配套和潛在客流，為商業(yè)、商務(wù)未來市場價值的無限升值創(chuàng)造條件。這一明確清晰的市場定位完全符合項目所在區(qū)域的業(yè)態(tài)特征、區(qū)位優(yōu)勢、市場需求、客流聚集等。
運(yùn)營管理
萬達(dá)集團(tuán)在項目運(yùn)營背后有強(qiáng)大的后方操縱王牌：萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院與萬達(dá)商業(yè)管理公司，它們分別在項目的前期規(guī)劃設(shè)計及后期管理運(yùn)營過程中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。同時多年積累形成的商業(yè)資源生態(tài)鏈獨(dú)一無二，不可復(fù)制，為項目運(yùn)營階段的招商品牌引進(jìn)創(chuàng)造了堅實(shí)的基礎(chǔ)。
目前，萬達(dá)廣場的運(yùn)營競爭力已經(jīng)逐漸體現(xiàn)出來。一是品牌店鋪招商、布局上，擁有主力店、次主力店和中小型合作商店的商業(yè)生態(tài)鏈核心優(yōu)勢。從其他城市萬達(dá)廣場的運(yùn)營模式來說，主力店包括萬達(dá)旗下的萬千百貨、萬達(dá)院線、大歌星KTV等，它們保證無條件在萬達(dá)新開項目中開店；次主力店大都是國際頂級品牌；中小型合作伙伴則通過招商部門考察簽約，不在萬達(dá)品牌庫的，還需總裁特批。嚴(yán)格的品牌商家篩選，設(shè)立準(zhǔn)入機(jī)制，使萬達(dá)建立了良好的商業(yè)生態(tài)。二是10月將開業(yè)的五星級文華酒店在管理高層上有新動向。德國的鮑瑞斯·布魯伯先生被任命為總經(jīng)理。這位高級酒店精英有15年的酒店管理經(jīng)驗，先后在凱悅、希爾頓等國際知名酒店集團(tuán)中擔(dān)任高級管理職務(wù)。三是對引進(jìn)品牌的整體推廣上，萬達(dá)廣場將打造入駐品牌的統(tǒng)一推廣平臺，不僅宣傳萬達(dá)本身，更多將為其內(nèi)的各品牌形成推廣合力。同時，萬達(dá)廣場力求商業(yè)滿鋪開業(yè)，營造投資商家的公平氛圍，形成項目規(guī)模優(yōu)勢。四是營銷期的推廣活動上，萬達(dá)廣場在每個銷售節(jié)點(diǎn)上均有大型新穎活動推出，吸引著名流人士追捧，起到了良好的項目推廣和擴(kuò)大影響力的作用。
目前，項目的豪宅、兩棟寫字樓等已所剩無幾，C3棟寫字樓正在發(fā)售，而底層商鋪、酒店為自己持有。項目正在進(jìn)入運(yùn)營初期階段，品牌引進(jìn)、企業(yè)入駐是當(dāng)前運(yùn)營推廣重點(diǎn)。另外，通過萬達(dá)專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊對自己持有的商鋪、酒店進(jìn)行成功運(yùn)營后，將會為出售型投資物業(yè)創(chuàng)造更好的投資、經(jīng)營環(huán)境，進(jìn)一步提升項目的投資價值，同時自持型物業(yè)的租金也會逐年看漲，投資回報較好。
品牌實(shí)力
在品牌招商方面，萬達(dá)把十多年來積累的商業(yè)資源全盤引進(jìn)長沙，其中80%以上的商家都在項目規(guī)劃前完成招商，且一些為萬達(dá)的長期合作主力店，而只有20%來自本土招商。
萬達(dá)廣場的主力店有萬千百貨、萬達(dá)國際影城、大歌星KTV、大玩家超樂場、國美電器、大型超市等，主力店和次主力店總面積約9萬m2。由于主力店品牌吸引力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的人流聚合力，因而經(jīng)營較為穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力強(qiáng)。但一個城市綜合體主力店不宜過多，數(shù)量和類型根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r而定，一般5個左右。同時，次主力店將是招商的大頭。另外，國際購物中心將引進(jìn)LV、GUCCI、TOD’S等一眾國際名品，帶動長沙高端消費(fèi)的發(fā)展。
酒店方面，項目引進(jìn)萬達(dá)自主品牌萬達(dá)文華酒店。萬達(dá)文華酒店是萬達(dá)集團(tuán)標(biāo)桿性產(chǎn)品和民族酒店品牌。萬達(dá)文華酒店10月份開業(yè)后，將成為國內(nèi)外政要、商界巨子、各界名流蒞臨長沙的首選；更為萬達(dá)總部國際的財智精英商務(wù)往來、會晤接待平添自豪與榮耀。
寫字樓方面，萬達(dá)總部國際已有多個品牌企業(yè)計劃入駐，包括中國銀行、招商銀行、中國人壽、廣發(fā)銀行在內(nèi)的金融巨頭，金鵬期貨、北京世紀(jì)恒逸投資有限公司、廣東銀興融資擔(dān)保有限公司等知名金融企業(yè)也簽訂意向入駐協(xié)議。另有中糧地產(chǎn)、DBE珠寶、廣發(fā)銀行、老鳳祥、遠(yuǎn)大空調(diào)、福晟集團(tuán)、隨意居、上海美特斯邦威服飾有限公司、金立手機(jī)等多家知名企業(yè)也簽訂入駐意向。從已意向入駐的企業(yè)來看，品牌檔次高是一大特點(diǎn)。
運(yùn)營競爭力最主要體現(xiàn)在運(yùn)營商對產(chǎn)品的運(yùn)營管理上。依靠萬達(dá)集團(tuán)多年來積累的獨(dú)有商業(yè)資源鏈、全面創(chuàng)新的營銷推廣模式、高檔次物業(yè)管理團(tuán)隊和勇于創(chuàng)新的運(yùn)營管理人員，萬達(dá)廣場的運(yùn)營競爭力讓投資者看好，因此，運(yùn)營競爭力評定為五星級。
市場競爭力
星級:★★★★★
銷售速率
來自長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，從2010年12月底至今，項目共申請預(yù)售4次，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售量約為21.49萬m2，商業(yè)3.97萬m2，寫字樓13.43萬m2。截止9月中旬，項目已銷售住宅18.69萬m2，銷售率約86.97%，而已批準(zhǔn)預(yù)售的商業(yè)與寫字樓均售罄，整個項目的累計總銷售率為92.82%。從項目整個銷售期的銷售速率來看，住宅、商業(yè)、寫字樓的月平均銷售速率分別約為9000余m2/月、2000m2/月、6700m2/月，月銷售速率相當(dāng)不錯。銷售均價方面，住宅約13619元/m2，暢銷戶型均為200m2以上的三室兩廳的大豪宅；商業(yè)均價約38261元/m2，寫字樓15521元/m2。不菲的售價和火爆的銷售印證了項目的市場人氣，為萬達(dá)奠定了絕對的財富聚集和客流基礎(chǔ)。
項目人氣
本次評價以項目在0731房產(chǎn)網(wǎng)上網(wǎng)頁、廣告語、LOGO、視頻等的點(diǎn)擊量來衡量萬達(dá)廣場的人氣。經(jīng)統(tǒng)計，從2012年1月至8月，項目的網(wǎng)頁點(diǎn)擊為21776次，廣告語點(diǎn)擊量419次，LOGO點(diǎn)擊570次，視頻點(diǎn)擊1142次，總點(diǎn)擊量為23907次，網(wǎng)站點(diǎn)擊量在樓盤中十分靠前，擁有十足的市場人氣。
印象好評
在本次長沙市房產(chǎn)研究中心聯(lián)合0731房產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的2012年“長沙十大最具投資價值城市綜合體”網(wǎng)絡(luò)投票活動中，萬達(dá)廣場連續(xù)三周奪得網(wǎng)友投票數(shù)周冠軍，并且最后以21189的總票數(shù)拿下此次十大最具投資價值城市綜合體投票評選的第一名，可見項目得到了兩萬名網(wǎng)友的印象好評和投資潛力的肯定，這是萬達(dá)廣場市場競爭力最好的詮釋。因此，市場競爭力評定為五星級。
長沙市房產(chǎn)研究中心權(quán)威點(diǎn)評：
萬達(dá)廣場在區(qū)位競爭力、產(chǎn)品競爭力、運(yùn)營競爭力、市場競爭力四方面均有自身獨(dú)特的優(yōu)勢和強(qiáng)大的實(shí)力，均評為五星級。在當(dāng)下城市綜合體集中涌現(xiàn)的長沙樓市擁有絕對的綜合競爭力，它是長沙城市綜合體發(fā)展的典范和標(biāo)桿，因此，項目最終推薦星級為五星級。而項目不足之處在于區(qū)域周邊整體檔次有待升級改造，如下河街、西長街等。另外，萬達(dá)總部國際寫字樓物業(yè)20元/㎡的物業(yè)費(fèi)偏高，一旦空置壓力將很大。
北辰三角洲
537萬平米世界級濱江綜合體
區(qū)位競爭力星級:★★★★☆
項目區(qū)位
北辰三角洲項目位于湘江與瀏陽河交匯處，西臨湘江中路，北依棲鳳路，東靠芙蓉北路，南抵三一大道，四面環(huán)路地段完全符合城市綜合體的區(qū)位要求。同時矗立于銀盆嶺大橋東頭，可直通市府板塊，北側(cè)的瀏陽河隧道與芙蓉北板塊互通往來，南側(cè)的營盤路過江隧道直達(dá)河西，交通十分便利。從項目所處區(qū)位來看，位于湘江中軸線上，二環(huán)以內(nèi)，屬伍家?guī)X商圈，城市副中心，區(qū)位輻射力稍有欠缺，但隨著湘江大道的貫通、黃興北路北延，北辰三角洲到長沙CBD五一商圈僅需要5分鐘車程；日后地鐵1號線與長株潭城際鐵路的開通，北辰三角洲區(qū)位競爭力將日益強(qiáng)勁。
周邊配套
項目交通配套比較成熟。地鐵一號線貫穿社區(qū)，長株潭城際鐵路連通長株潭，周邊城市巨大的消費(fèi)需求將為北辰三角洲帶來不可限量的商務(wù)、消費(fèi)人潮；跨銀盆嶺大橋、過營盤路隧道，連接湘江兩岸，行瀏陽河隧道，直達(dá)北城；項目內(nèi)更將建成“四縱七橫”共11條道路，路網(wǎng)東接芙蓉北路，南接三一大道，與319國道、湘江大道、黃興北路、芙蓉路等城市主干道縱橫相交，全方位立體式的交通路網(wǎng)規(guī)劃，讓北辰三角洲成為長沙央?yún)^(qū)樞紐實(shí)至名歸。
項目周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套相對中心城區(qū)較遜一籌。但項目擬引進(jìn)知名大型金融機(jī)構(gòu)總部，并且商務(wù)、商業(yè)、教育配套非常完備，加上與規(guī)劃中火車北站金融生態(tài)城的互動，能夠?qū)χ苓厖^(qū)域起到一個發(fā)展引擎的作用。
教育醫(yī)療配套，周邊擁有能基本滿足需求的幼兒園、小學(xué)；醫(yī)療配套比較完善，如德福醫(yī)院、保益堂大藥房、同濟(jì)醫(yī)院、康泰藥號均分布在項目周邊，中南大學(xué)湘雅醫(yī)學(xué)院、省婦幼保健院距離項目不遠(yuǎn)。文化旅游資源得天獨(dú)厚，項目不僅毗鄰開福寺，獨(dú)攬兩江，長沙市政府重點(diǎn)工程“文化曼哈頓”兩館一廳更與項目融為一體，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)文化中心與現(xiàn)代文化場館的南北呼應(yīng)。
特色資源
項目獨(dú)攬兩江，視野遼闊，景觀資源絕佳，具有真正意義上的“濱水特質(zhì)”，是中心城區(qū)的一塊風(fēng)水寶地。博物館、圖書館、音樂廳以“品”字形佇立于三角洲的尖端位置。兩館一廳的開放將會帶來文化交流、藝術(shù)展示、作品鑒賞等文化盛事�？傮w來說，項目地理位置優(yōu)越，交通通達(dá)便利，人文環(huán)境優(yōu)越，這些都為北辰三角洲區(qū)位競爭力上大大加分。近年來，開福區(qū)政府提出大力開發(fā)伍家?guī)X周邊新河三角洲，并將濱江文化公園和開福寺旅游商貿(mào)圈的建設(shè)納入整個伍家?guī)X大商圈，政府策略的推動，北辰項目入駐帶來的輻射效應(yīng)，內(nèi)外呼應(yīng)，相得益彰，這一區(qū)域再次興起指日可待。因此區(qū)位競爭力評定為四星半級。
產(chǎn)品競爭力 星級:★★★★★
項目規(guī)模
北辰三角洲地塊曾因92億地王而聲名在外，市場關(guān)注度很高。項目總投資300億，總占地面積約110萬m2，總建筑面積537萬m2，符合超大城市綜合體的大體量特征，由巨大體量產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)，也使得其輻射范圍更為廣泛。從商住配比來看，項目住宅面積300萬m2，酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓等綜合公共建筑面積80萬m2，平臺下社區(qū)商業(yè)配套和停車庫等建筑面積157萬m2。根據(jù)我國城市綜合體業(yè)態(tài)組合量化通用指標(biāo)來看，作為二線城市的長沙，住宅配比比例應(yīng)較高，但也不宜超過50%，以此指標(biāo)為準(zhǔn)，本項目的住宅配比相對較大。
產(chǎn)品類型
項目涵蓋了住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店、停車場等類型。從業(yè)態(tài)配比上看，300萬m2的住宅規(guī)劃分8期，當(dāng)前一期（D3）、二期住宅（E5）已全部售罄，三期住宅（D2）正認(rèn)籌中，A1D1區(qū)“定江洋”組團(tuán)棟豪宅及寫字樓即將開盤�！岸ń蟆惫灿�5棟全玻璃幕墻的帆型豪宅，這是目前長沙唯一采用全玻璃幕墻設(shè)計的高層住宅建筑。采用此設(shè)計，一方面，讓湘江可以毫無阻礙的進(jìn)入視線；另一方面也為湘江建造了一處和諧的新江岸景觀。
◎ 寫字樓。北辰三角洲中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃的寫字樓群共4棟，其中D1區(qū)的268米地標(biāo)性甲級寫字樓正招商中，總建筑面積6.83萬m2，共45層；A2A3區(qū)3棟摩天寫字樓群即將建設(shè)，其中一棟不低于300米，2棟不低于270米，摩天寫字樓群的問世將刷新長沙城市建筑高度，成為中南商務(wù)新地標(biāo)。此外B1B2區(qū)還規(guī)劃了2棟SOHO式寫字樓，寫字樓總體達(dá)到40萬平米的商務(wù)辦公體量，能夠為大、中、小型公司提供定制式需求。
◎ 酒店。酒店方面，北辰三角洲引進(jìn)了目前長沙唯一世界級濱江洲際酒店，總建筑面積6.53萬m2，地下3層，地上26層，建筑高度為125米。27米挑高中庭面向湘江，為全球賓客提供絕無僅有的景觀享受；除洲際酒店外，中央商務(wù)區(qū)還規(guī)劃有商務(wù)酒店、主題商業(yè)酒店等。
◎ 商業(yè)。北辰三角洲規(guī)劃有三大主題商業(yè)：A1D1區(qū)濱江集中商業(yè)、B1B2區(qū)風(fēng)情式地鐵主題商業(yè)、社區(qū)底商Qpark街區(qū)購物公園。A1D1區(qū)17萬m2全天候體驗式濱江商業(yè)群，將革新長沙傳統(tǒng)商業(yè)模式，使長沙商業(yè)真正與國際接軌，借鑒迪拜、日本、伊斯坦布爾等國際體驗式購物中心的“廣場+環(huán)境”模式，依托湘江風(fēng)光帶一線江景，采用層層退臺的屋頂花園設(shè)計，創(chuàng)造出一個開放式、低密度的商業(yè)公園，包含大型超市、商業(yè)零售、娛樂、餐廳、影院等商業(yè)業(yè)態(tài)。目前已引進(jìn)中南地區(qū)最大的華誼兄弟旗艦影院，并設(shè)計了長長的星光大道，便于開展電影節(jié)、首映禮等文化活動。住宅小區(qū)的底層商鋪由湖南省奧斯卡商業(yè)管理公司攜手打造QPARK購物公園，呈現(xiàn)長沙規(guī)模最大的開放型情景式購物公園。B1B2區(qū)利用與地鐵1號線出站口無縫對接的優(yōu)勢，將鳳凰古城之“水、橋、墻、巷、臺”五大元素引入設(shè)計，創(chuàng)造一個有趣味、有標(biāo)志性、有獨(dú)特性的活力商業(yè)區(qū)。
◎ 文化教育。項目依托市政規(guī)劃兩館一廳（圖書館、博物館、音樂廳），文化氛圍濃厚；據(jù)了解兩館一廳將于２０１２年底前完成樓體亮化工程，正式開放指日可待。項目教育配套亦非常完備，九年制省重點(diǎn)教育體系成為項目銷售的最大賣點(diǎn)，北京21世紀(jì)幼兒園、清水塘小學(xué)、雅禮中學(xué)等知名公辦學(xué)校進(jìn)駐小區(qū)，各校之間更用天橋連接，保障孩子安全上下學(xué)。
總體來看，北辰三角洲配套齊全，業(yè)態(tài)豐富，但就一個超級城市綜合體而言，項目的商住配比不太均衡，住宅產(chǎn)品占據(jù)了太多空間，然而，北辰三角洲采用此商住配比是有原因的。目前該地段繁華程度、人流聚集還遠(yuǎn)不及市中心，在萬達(dá)、華遠(yuǎn)、復(fù)地等高端項目相繼推盤的強(qiáng)烈競爭下，北辰只有亮出自己的特色。項目的住宅縱然多，但高端酒店、風(fēng)情酒吧街、品牌購物中心、濱江商業(yè)街、地鐵主題商業(yè)、超高層甲級寫字等產(chǎn)品均有自身特色，競爭力不容小覷。
生態(tài)環(huán)境
北辰三角洲致力于讓住戶擁有完整的成品園林。在長沙首開先例，以綠化先行的理念，建設(shè)3.5萬m2苗圃基地，所有樹木經(jīng)過3-5年的培養(yǎng)，待生長到最自然的形態(tài)后移植到各個小區(qū)，以最佳狀態(tài)迎接主人的入住。項目整體綠化率達(dá)到50%，小區(qū)內(nèi)綠樹成蔭，花草滿園，盛滿大自然的靈韻。小區(qū)內(nèi)的青青苗圃，悠悠花園與外部的湘江、瀏陽河風(fēng)光帶、橘子洲、岳麓山內(nèi)外呼應(yīng)，譜寫一幅好風(fēng)如水、清景無限的生活畫卷。
開發(fā)實(shí)力
北辰三角洲是北辰集團(tuán)在長沙首度布點(diǎn)的世界級濱江綜合體項目，2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)92億“重金擇地”奠定了如今北辰三角洲中南CLD翹楚的地位，同年由北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司獨(dú)資設(shè)立長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)公司，注資5億，承擔(dān)該項目的開發(fā)管理工作。
北辰實(shí)業(yè)名聲在外，其品牌實(shí)力、核心競爭力有目共睹，公司致力開發(fā)高端住宅、公寓、別墅、寫字樓等多元化、高檔次房地產(chǎn)項目，北辰綠色家園居住區(qū)、長河玉墅別墅、香山清琴別墅以及國家會議中心、奧運(yùn)媒體村和北辰大廈等項目風(fēng)靡全國。20年的經(jīng)驗讓北辰實(shí)業(yè)擁有了開發(fā)大體量產(chǎn)品的經(jīng)驗，同時更具備了甄選優(yōu)質(zhì)CLD地塊的眼界，更預(yù)示著長沙從此開始邁向比肩國際，同步世界的步伐�？偟膩碚f，北辰三角洲的產(chǎn)品競爭力評定為五星級。
運(yùn)營競爭力 星級:★★★★★
市場定位
北辰三角洲聚合奢華豪宅、時尚Shopping Mall、風(fēng)情酒吧街、濱江商業(yè)街、旗艦影院、超高層甲級寫字樓等豐富業(yè)態(tài)，以江景住宅為主打產(chǎn)品，先期業(yè)主的入住積聚了大量人氣，為商業(yè)的運(yùn)營開發(fā)造勢，再通過適量的商業(yè)、寫字樓、酒店的開發(fā)運(yùn)營，層層推進(jìn)，最終打造城市商業(yè)副中心。商業(yè)是聚集人氣、提升市場影響力的最關(guān)鍵要素，由此可見商業(yè)、寫字樓也是項目后期運(yùn)作的主要業(yè)務(wù)，長沙唯一的五星級洲際酒店、地標(biāo)性甲級寫字樓、可容納8萬人的住宅區(qū)為商業(yè)、商務(wù)提供潛在客流的同時也為項目無限升值創(chuàng)造了條件，讓我們對北辰后期的運(yùn)營競爭力充滿信心。
運(yùn)營管理
作為大牌運(yùn)營商，北辰從未讓我們失望。一是自我運(yùn)營管理上，北辰牽手洲際酒店，打造北辰三角洲先進(jìn)管理體系，刷新超五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)；“體驗式”濱江商業(yè)MALL依托一線江景，為市民帶來“目的性”消費(fèi)；北辰更攜手國內(nèi)首屈一指的華誼兄弟旗艦影院，為大家完美呈現(xiàn)最新的視覺感受；二是對品牌店鋪的招商上，寫字樓區(qū)域會引進(jìn)銀行、證券、保險等企業(yè)，商業(yè)區(qū)會集中引進(jìn)文化、娛樂、餐飲等知名品牌，以整體出售給實(shí)力商業(yè)運(yùn)營商、再整合出租的方式進(jìn)行招商，設(shè)立高水平的準(zhǔn)入機(jī)制，塑造一流品質(zhì)，提高項目的競爭力；三是物業(yè)管理上，北辰項目物業(yè)管理分為兩個板塊，定江洋豪宅區(qū)與奧城住宅區(qū)。定江洋物業(yè)由海內(nèi)外享譽(yù)盛名的戴德梁行管理。戴德梁行總部設(shè)在倫敦，并在45個國家、140個城市設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，共動用11000余名員工為客戶提供高水平的一站式房地產(chǎn)咨詢及顧問服務(wù)；普通住宅區(qū)域，北辰三角洲聘請浙江綠城物業(yè)管理有限公司湖南分公司全天候、全時段提供體貼入微的品質(zhì)服務(wù)。綠城物業(yè)屬于國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，17年來深受認(rèn)可，并獲得多項獎項，管理實(shí)力毋庸置疑；四是項目推廣上，2年以來北辰三角洲不僅在銷售節(jié)點(diǎn)上舉辦大型活動，日常更會舉辦業(yè)主同樂會，攜手業(yè)主見證北辰的成長。“北辰三角洲臺灣文化節(jié)”活動歷時一個月將北辰的人氣愈推愈高；六一兒童節(jié)的“魔幻泡泡秀”；端午節(jié)的粽葉飄香；9月的露天電影節(jié)等，不僅吸引了新的購房人群，老業(yè)主的親朋好友也積極認(rèn)籌，起到良好的推廣宣傳效果。
品牌實(shí)力
北辰實(shí)業(yè)一直以來都是品牌的象征，作為一線名牌企業(yè)，規(guī)劃前期就受到了很多頂級品牌的青睞，招商效果非常理想。北辰三角洲引進(jìn)了全球排名前十的國際洲際酒店，洲際酒店以企業(yè)品牌與服務(wù)品質(zhì)享譽(yù)世界，迄今已有4300多家酒店廣泛分布于全球60多個國家，每年約有1.8億貴賓入住洲際酒店，享受洲際提供的高品質(zhì)服務(wù)，北辰三角洲此次攜手洲際的到來，讓長沙享此中南地區(qū)的絕頂尊榮，綜合競爭力無人能及。北辰以17萬m2超大物業(yè)群，將引進(jìn)LV、GUCCI等一眾國際一線名品。國內(nèi)影視傳媒大哥華誼兄弟旗艦影院已與北辰簽約，以1.1萬m2的總建筑面積，22個觀影廳，24米寬容納600人的IMAX放映廳打造電影愛好者的天堂。
一期、二期、三期住宅底商均攜手奧斯卡，打造QPARK情景式購物街區(qū)公園，與濱江集中商業(yè)區(qū)、地鐵主題商業(yè)區(qū)形成優(yōu)勢互補(bǔ)。購物公園以“或逛街，或旅行”為理念，打造最樂購、最時尚、最韻味、最藝術(shù)、最有fun的國際社區(qū)商業(yè)，目前如美的、格力、史密斯、多喜愛、交通銀行、郵政儲蓄銀行等等企業(yè)已紛紛進(jìn)駐。
運(yùn)營競爭力最主要體現(xiàn)在運(yùn)營商對于項目產(chǎn)品的運(yùn)營管理上。依靠著北辰集團(tuán)多年來積累的商業(yè)資源和優(yōu)秀的管理團(tuán)隊，北辰三角洲的運(yùn)營競爭力讓投資者看好和信服。因此，該項目運(yùn)營競爭力評定為五星級。
市場競爭力 星級:★★★★★
銷售速率
來自長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，從2010年10月9日至今，項目共申請預(yù)售10次，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售量約為38.89萬m2，商業(yè)1.49萬m2。截止9月中旬，項目已銷售住宅37.40萬m2，銷售率約96.16%，已銷售商業(yè)1.03萬m2，銷售率約68.93%，整個項目的累計總銷售率為95.16%。從項目整個銷售期的銷售速率來看，住宅、商業(yè)的月平均銷售速率分別約為16259余m2/月、446m2/月，月銷售速率相當(dāng)不錯。銷售均價方面，住宅約7981元/m2，暢銷戶型為三室兩廳；商業(yè)均價約32958元/m2。從以上數(shù)據(jù)可以看出，北辰的商業(yè)銷售相對于住宅略遜一籌，但整體來看，如此的高價能創(chuàng)下如此好的銷售業(yè)績，投資潛力被市場普遍看漲，市場競爭力讓業(yè)界驚嘆。
項目人氣
以項目在0731房產(chǎn)網(wǎng)上網(wǎng)頁、廣告語、LOGO、視頻等的點(diǎn)擊量來衡量北辰三角洲的人氣。經(jīng)統(tǒng)計，從2012年1月至8月，北辰三角洲奧城（E5地塊）的網(wǎng)頁點(diǎn)擊為28174次，廣告語點(diǎn)擊量317次，LOGO點(diǎn)擊250次；北辰三角洲奧城（D3地塊）網(wǎng)頁點(diǎn)擊為15618次，廣告語點(diǎn)擊量115次，LOGO點(diǎn)擊118次，視頻點(diǎn)擊量48次，兩地塊總點(diǎn)擊量為44640次，網(wǎng)站點(diǎn)擊量在樓盤中十分靠前，擁有十足的市場人氣。
印象好評
在本次長沙市房產(chǎn)研究中心聯(lián)合0731房產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的2012年“長沙十大最具投資價值城市綜合體”網(wǎng)絡(luò)投票活動中，北辰三角洲以21100的總票數(shù)拿下此次十大最具投資價值城市綜合體投票評選的第四名，北辰三角洲得到了兩萬余名網(wǎng)友的印象好評和投資潛力的肯定。因此，市場競爭力評定為五星級。
長沙市房產(chǎn)研究中心權(quán)威點(diǎn)評：
在城市綜合體爭先涌入的長沙樓市，北辰三角洲挾歷史人文之氣，承百年名校之風(fēng)，重新崛起于湘江東岸，作為城市綜合體，北辰三角洲綜合實(shí)力數(shù)一數(shù)二。項目不足之處在于所在區(qū)位相比市中心還略顯遜色，但勝在自身配套十分完備，具備成長為城市新中心的潛力和能力，性價比較高。北辰三角洲區(qū)位競爭力評為四星半級，產(chǎn)品競爭力、運(yùn)營競爭力、市場競爭力均評為五星級，項目的綜合競爭力評為五星級。
德思勤城市廣場
亞洲又一時尚中心
區(qū)位競爭力 星級:★★★★☆
項目區(qū)位
德思勤城市廣場地處湘府東路與韶山南路交匯處，雨花區(qū)與天心區(qū)交界地帶，輻射兩區(qū)密集人口。同時，項目屬新興省府CBD。目前，省府CBD以省政府為中心，以湘府路為軸線，聯(lián)接武廣高鐵與省政府的核心地帶，有行政、交通、商務(wù)、商貿(mào)、信息等優(yōu)勢。項目地處南城及紅星商圈的核心樞紐位置，紅星商圈原為區(qū)域商業(yè)中心，未來規(guī)劃將升級為城市副中心。著眼更廣的范圍，省府南遷，使南城成為長沙政治文化中心，而長株潭一體化的戰(zhàn)略決策則讓這一區(qū)域成為長株潭三市融合的核心區(qū)和橋頭堡。長株潭一體化帶動效應(yīng)下，南城城市價值凸顯出來，并形成中央政務(wù)功能、中央經(jīng)濟(jì)功能、中央生活功能、中央信息功能四大城市功能中心。區(qū)域價值的轉(zhuǎn)變，讓德思勤城市廣場的起點(diǎn)更高、輻射范圍更廣闊，區(qū)位競爭力大幅提升。
周邊配套
德思勤城市廣場周邊交通成熟，通達(dá)度較好，物流業(yè)比較發(fā)達(dá)。項目一、二期與第三期由韶山南路隔開；南面臨湘府東路，未來最具發(fā)展?jié)摿Φ闹鞲傻乐�。湘府路湘江大橋通車后，項目到河西只需十分鐘，消費(fèi)輻射人群直接延伸到河西。汽車南站交通樞紐，地鐵1、4號線，城市輕軌，交通的暢達(dá)效率高。京珠高速、繞城高速、芙蓉路等多條快速干道接入全省及珠三角和全國。2分鐘到省政府，8分鐘到武廣高鐵站，25分鐘到機(jī)場，30分鐘到達(dá)株洲、湘潭。可以說，德思勤城市廣場擁有了長沙所有通向外界的快速通道。不過，項目離市中心有一定的距離，且周邊交通壓力正日益增強(qiáng)。
商業(yè)配套方面，紅星商圈集農(nóng)副產(chǎn)品、日用品、糖酒、建材、花卉、蔬菜等批發(fā)大市場為主。還有通程商業(yè)廣場、步步高、紅星美凱龍、華潤萬家、國美電器、井灣子家具城、蓮湖汽配城等。另外，湘府路兩廂已陸續(xù)有多家汽車4S店入駐。酒店方面匯聚了融程花園酒店、西雅國際大酒店、豪布斯卡大酒店等多個五星級高級酒店，這一區(qū)域酒店業(yè)競爭十分激烈。當(dāng)然，從整個長沙來看，該區(qū)域商業(yè)氛圍與五一商圈相比差距還是比較明顯。
政務(wù)商務(wù)資源方面，省政府一辦公區(qū)包括省政府、省直事業(yè)單位、天心區(qū)政府、雨花區(qū)政府、檢察院、法院等近40多家政府機(jī)構(gòu)，容納3萬人的省政府二辦公區(qū)也將啟動。中央、國有大型企業(yè)包括中煙、國家電網(wǎng)、華凌電力等60多家優(yōu)勢企業(yè)選址于此。
項目周邊教育醫(yī)療配套資源比較普通，沒有為項目綜合競爭力提升助力的亮點(diǎn)。中南林業(yè)科技大學(xué)剛升為一本院校，小學(xué)主要有洞井小學(xué)、洞井中學(xué)、砂子塘天華、在建的紅星二小。大型醫(yī)院主要是市中心醫(yī)院，常規(guī)就醫(yī)比較便利。
特色資源
依托湖南紅星國際會展中心，該區(qū)域會展產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，每年各類會展帶來了頻繁的客流高峰與商務(wù)活動。生態(tài)旅游方面，有湖南省森林植物園、天際嶺國家森林公園、圭塘河風(fēng)光帶相伴，往西距湘江也僅3公里。另外，湖南省文化公園、三館一中心的陸續(xù)落成，形成了新的文化中心，大大提升了區(qū)域文化影響力。周邊在建、已建、籌建樓盤很多，包括高檔社區(qū)聚集區(qū)，如美洲故事、托斯卡納等，省公務(wù)員、事業(yè)單位小區(qū)聚集區(qū)，為區(qū)域不斷帶來新增人口，蓄積潛在客戶。鑒于項目所在區(qū)域地位重要，交通發(fā)達(dá)，資源豐富，區(qū)位競爭力評定為四星半。
產(chǎn)品競爭力 星級:★★★★★
項目規(guī)模
德思勤城市廣場總投資超百億元，項目占地面積550畝，用地規(guī)模大，可塑性強(qiáng)�？偨ㄖ娣e達(dá)到156萬m2，南城超級大盤，建筑總棟數(shù)為50棟，其中14棟高級寫字樓，樓棟高低錯落，具備了城市綜合體的超大體量、超高地標(biāo)的特質(zhì)。項目容積率為4，這一容積率比一般都市綜合體要低，給人一種寬敞、輕松的生活、購物氛圍，人們更加樂意接受這種占地面積大，容積率合適的產(chǎn)品。
產(chǎn)品類型
德思勤城市廣場涵蓋大型商業(yè)中心、五星級酒店、甲級寫字樓、淘寶城、主題商業(yè)街、電視直播大廳、環(huán)球影視城、國際學(xué)校、高檔公寓等業(yè)態(tài)。項目采用全開放的規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)細(xì)化多樣，主次分明，一方面可分散投資風(fēng)險，另一方面滿足更多消費(fèi)選擇。業(yè)態(tài)配比上，純商業(yè)規(guī)劃為56萬m2，打造全業(yè)態(tài)、全業(yè)種、全客層商業(yè)娛樂中心，其中包括20萬m2購物中心，還有900多米商業(yè)步行街，主要用于金融、商業(yè)、文化娛樂等；酒店規(guī)模5萬m2；寫字樓約50萬m2；而住宅產(chǎn)品主要規(guī)劃為50萬m2高尚社區(qū)。從業(yè)態(tài)組合規(guī)模來看，商務(wù)、商業(yè)產(chǎn)品占項目總規(guī)模的絕大部分，是項目主打產(chǎn)品。整個項目純商業(yè)與住宅配比約為1：1，基本合理。
首先，寶格麗公寓是德思勤城市廣場的核心住宅產(chǎn)品，定位為國際頂級公寓。一期由四棟精裝公寓組成，面積為40-200m2，涵蓋一房、兩房、三房、復(fù)式等戶型。住宅占項目總體量的38%，介于20%-50%的通常合理比例之間，并且50m2左右的產(chǎn)品為主打，小戶型大配套，明顯區(qū)別于萬達(dá)等項目的超大戶型豪宅，總價偏低，偏重于商務(wù)酒店性質(zhì)，非常適合小戶型投資需求。
寫字樓產(chǎn)品，規(guī)劃建設(shè)14棟寫字樓集群德思勤中心。目前寫字樓還未開工建設(shè)。從規(guī)劃來看是目前中部最大的寫字樓集群，比萬達(dá)、華遠(yuǎn)等寫字樓規(guī)模大，將很好的承接省府CBD帶來的巨大商務(wù)需求，形成一個高度集中的國際商務(wù)集群。
項目將規(guī)劃兩座五星級酒店。酒店總用地面積70000m2，總建筑面積5萬m2，從體量上說占總規(guī)模約4%。其中一家為美國凱悅酒店，預(yù)計斥資7億元左右，各項功能齊全，還將新建高端商務(wù)會所、多功能影院、商務(wù)會議中心、健身中心和游泳池等一系列配套設(shè)施，車位數(shù)約400個，能滿足舉行大型會議的使用功能。項目雙五星級酒店的設(shè)計是比較罕見的，更好的做到不同風(fēng)格酒店在同一項目內(nèi)的互補(bǔ)，酒店聚集力全面的提升產(chǎn)品的競爭力。
商業(yè)產(chǎn)品主要是TASKIN四季匯購物中心和蘋果時尚步行街。通常，國際購物中心的規(guī)模應(yīng)該在12-18萬m2。TASKIN四季匯購物中心體量約20萬m2，是又一超大購物中心，體量足以輻射全城甚至更廣。根據(jù)初步測算，德思勤城市廣場購物中心以5年后每平米300-350元回報，對投資者吸引力巨大，也是最能說明產(chǎn)品競爭力的投資收益指標(biāo)。蘋果時尚步行街，937米長、商業(yè)達(dá)32000余m2，打造各類主題，特色和異質(zhì)性鮮明。同時，穿繞在項目業(yè)態(tài)之間作為紐帶，使項目更好的融合一體。
車位配置方面，地下立體交通近44萬m2近萬個車位足以滿足項目運(yùn)營后滿負(fù)荷經(jīng)營對于車位的需求，這一點(diǎn)是德思勤考慮最全面、最超前的問題。其他產(chǎn)品還包括九年制國際學(xué)校、幼兒園、五星級酒店休閑會所、主題酒吧街、星光大道等教育娛樂配套設(shè)施，投入逾12億元的文化娛樂設(shè)施、建筑藝術(shù)中心、列賓畫廊、衛(wèi)視直播中心、24小時獨(dú)立書屋點(diǎn)等，體現(xiàn)項目與同類型項目的異質(zhì)性和唯一性。
生態(tài)環(huán)境
德思勤城市廣場綠化率為31.75%，這一綠化率可與一般純住宅類項目相比，因此項目內(nèi)部環(huán)境、自然生態(tài)上遠(yuǎn)勝過許多同類產(chǎn)品。在景觀設(shè)計方面，營造特色及亮點(diǎn)，以人為本，力圖塑造具有本土文化，同時又兼具國際性、城市門面、標(biāo)識性的綜合文化性景觀產(chǎn)品。與步行街融合的多個情景式景觀帶將為業(yè)主、消費(fèi)者提供獨(dú)特生態(tài)景觀享受，從而提升產(chǎn)品美譽(yù)度和社會效應(yīng)。
開發(fā)實(shí)力
德思勤總部在深圳，是以地產(chǎn)開發(fā)、投資管理、商業(yè)及資產(chǎn)管理、咨詢服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的國內(nèi)大規(guī)模房地產(chǎn)綜合運(yùn)營商，曾第一個提出綜合體理念。通過與國際頂級品牌機(jī)構(gòu)合作，成為集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理與經(jīng)營、酒店管理、文化傳播、營銷代理及咨詢于一體的集團(tuán)公司。德思勤戰(zhàn)略布局集中在泛珠三角、長三角、渤海灣區(qū)三大重點(diǎn)區(qū)域及華中、華北、西南等熱點(diǎn)區(qū)域，足跡遍布三十余個大中城市，與400余家開發(fā)商、媒體、設(shè)計院等成為合作伙伴。
湖南德思勤投資有限公司成立于2008年4月，注冊資本5000萬元人民幣，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、實(shí)業(yè)投資及酒店管理、投資管理、物業(yè)管理等，公司目標(biāo)成為國際化的房地產(chǎn)綜合品牌服務(wù)商。此次德思勤城市廣場是該公司傾盡全力的代表作，2012年9月在國際購物中心協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)2012全球峰會中國專場獲國際商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)中心大獎，是唯一斬獲此殊榮的商業(yè)項目，可見，德思勤的開發(fā)實(shí)力得到了國際的普遍認(rèn)可和認(rèn)證。因此，產(chǎn)品競爭力評定為五星級。
運(yùn)營競爭力 星級:★★★★★
市場定位
德思勤城市廣場是一個集商業(yè)、零售、百貨、酒店、辦公、餐飲、主題商業(yè)街、時尚淘寶、餐飲、娛樂、公寓住宅、兒童天地、教育等多種業(yè)態(tài)為一體的綜合性建筑群。業(yè)態(tài)豐富度極高，后期項目市場定位集中于商業(yè)、商務(wù)金融以及文化娛樂中心的打造上，投資型地產(chǎn)特性明顯。根據(jù)項目地處的省府CBD區(qū)位、未來商務(wù)資源巨大優(yōu)勢、長株潭城市群融合的巨大市場以及長沙娛樂文化之都的城市特性，最終確定項目市場定位為高端商業(yè)、金融、娛樂文化中心是非常切合實(shí)際和可行的。
運(yùn)營管理
在開發(fā)前期就預(yù)先考慮項目可持續(xù)發(fā)展，項目前期定位時結(jié)合區(qū)域市場、目標(biāo)客戶、商業(yè)品牌等進(jìn)行預(yù)招商，同時在商業(yè)規(guī)劃上，前瞻性的考慮市場消費(fèi)習(xí)慣和超體驗、文化性的消費(fèi)趨勢，為日后運(yùn)營留有一定彈性調(diào)整空間，這是它在運(yùn)營方面可取的經(jīng)驗和做法。在整體運(yùn)營思路上，高度尊重本地文化，打造一站式便捷生活圈，高度契合長沙城市特性，因此運(yùn)營過程中通過文化影響力將項目本土移植將更加容易。
營銷策略方面，采取全面聯(lián)合營銷的新模式，為商家經(jīng)營帶來強(qiáng)大助推引擎。各類新穎的推廣活動起到了很好的促銷作用。此外，德思勤還頻繁亮相國內(nèi)多個高級別論壇、峰會等，大幅提升德思勤的影響力和競爭力。
物業(yè)管理上，寶格麗公寓由世界第一物管專家世邦魏理仕提供一站式服務(wù)，該物管團(tuán)隊是全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司，是“財富500強(qiáng)”和“標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)”企業(yè)，其物管服務(wù)品質(zhì)必有優(yōu)于他人之處。
自持物業(yè)的運(yùn)營管理上，德思勤將持有步行街核心節(jié)點(diǎn)的20%商業(yè)，在街內(nèi)規(guī)劃一個“121”的時尚街，將從韓國引入最潮最時尚的飾品、潮物，打造長沙最潮最有品味的購物街，通過自身提前預(yù)熱商業(yè)人氣，為其他商家提供隱形運(yùn)營優(yōu)勢。同時新酒店也可能作為公司戰(zhàn)略資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營。
品牌實(shí)力
目前，德思勤在品牌企業(yè)引進(jìn)上已取得很好的成果。首先在金融中心的打造上，中國第一財經(jīng)傳媒集團(tuán)《第一財經(jīng)》將攜手國際金融資本巨頭進(jìn)駐德思勤中心，而匯豐銀行、軟銀、美國凱雷投資集團(tuán)、蘇格蘭皇家、愛爾蘭財富控股、臺灣大華銀行、德意志銀行等國際金融巨頭也有意向來德思勤進(jìn)行考察。兩座酒店已有一座確定為美國凱悅酒店，凱悅酒店對于合作伙伴的要求十分苛刻，此次能選擇德思勤城市廣場，足以體現(xiàn)項目的競爭實(shí)力和優(yōu)越性。另外，在娛樂文化中心的打造上，已確定聯(lián)手湖南衛(wèi)視、亞洲最大娛樂集團(tuán)韓國CJ等強(qiáng)勢品牌，他們的入駐將使整個項目的運(yùn)營如虎添翼，充分展現(xiàn)文化娛樂對其他業(yè)態(tài)的價值提升。因此，運(yùn)營競爭力評定為五顆星。
市場競爭力 星級:★★★★★
銷售速率
德思勤城市廣場以投資門檻低、回報高、配套好的競爭優(yōu)勢，在市場上掀起了一股銷售熱潮。目前，項目一期已基本建成，二期正在開發(fā)中，銷售前期主要是寶格麗公寓撐場，而近期蘋果步行街正在認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)上，寫字樓德思勤中心也有望下半年推出。
來自長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，從2012年3月底至今，住宅批準(zhǔn)預(yù)售量約為5.54萬m2，商業(yè)0.66萬m2。截止9月中旬，項目已銷售住宅2.90萬m2，銷售率約52.38%，已銷售商業(yè)0.46萬m2，銷售率為69.22%，整個項目的累計總銷售率為54.17%。從項目整個銷售期的銷售速率來看，住宅、商業(yè)的月平均銷售速率分別約為4800余m2/月、760m2/月，月銷售速率比較快。銷售均價方面，住宅約9549元/m2，暢銷戶型均為一室一廳的小戶型公寓；商業(yè)均價約41096元/m2。從物業(yè)均價和銷售率上看，商業(yè)均價創(chuàng)下新高，公寓投資潛力巨大，短時間內(nèi)創(chuàng)銷量佳績，潛移默化中磨礪項目的市場競爭力，預(yù)計后期項目的銷售速率還會加快。
項目人氣
本次評價以項目在0731房產(chǎn)網(wǎng)上網(wǎng)頁、廣告語、LOGO、視頻等的點(diǎn)擊量來衡量德思勤城市廣場的人氣。經(jīng)統(tǒng)計，從2012年1月至8月，項目的網(wǎng)頁點(diǎn)擊為18914次，LOGO點(diǎn)擊91次，總點(diǎn)擊量為19009次，網(wǎng)站點(diǎn)擊量接近兩萬，項目人氣處于持續(xù)火熱狀態(tài)，市場競爭力逐漸顯現(xiàn)。從量上看點(diǎn)擊量稍少于北辰、萬達(dá)等同類項目，一部分原因與項目廣告投放方向、類別有關(guān)。
印象好評
德思勤在地產(chǎn)綜合運(yùn)營領(lǐng)域的活躍身影和專業(yè)度早已給關(guān)注城市綜合體的人們留下了相當(dāng)深刻的印象。在本次長沙市房產(chǎn)研究中心聯(lián)合0731房產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的2012年“長沙十大最具投資價值城市綜合體”網(wǎng)絡(luò)投票活動中，德思勤城市廣場在每周的投票評選中一路領(lǐng)先，票選十分靠前，并且最后以21151的總票數(shù)拿下此次十大最具投資價值城市綜合體投票評選的第三名，表明項目擁有相當(dāng)深厚的客戶基礎(chǔ)，才能得到網(wǎng)友如此高的印象好評和對投資潛力的充分肯定。因此，市場競爭力評定為五星級。
長沙市房產(chǎn)研究中心權(quán)威點(diǎn)評：
德思勤城市廣場的所有業(yè)態(tài)規(guī)劃相較一般的城市綜合體項目更加細(xì)化和豐富，時尚、金融、消費(fèi)、文娛特色更加突出出彩，業(yè)態(tài)配套關(guān)聯(lián)度創(chuàng)新性更強(qiáng)，整體功能構(gòu)架更加復(fù)合化。項目走低投資門檻路線，面向的客戶群體更寬更廣，讓高端城市綜合體的投資機(jī)會更加親民。因此，基于對項目區(qū)位、產(chǎn)品、運(yùn)營、市場競爭力的分析，項目最終推薦星級為五星級。項目不足之處主要是所在區(qū)域高端酒店云集，行業(yè)競爭十分激烈，對德思勤城市廣場高級酒店的運(yùn)營提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。同時項目開發(fā)周期偏長，周邊交通壓力在日益加大。
華遠(yuǎn)·華中心中心絕版濱江地標(biāo)
區(qū)位競爭力 星級:★★★★★
項目區(qū)位
華遠(yuǎn)·華中心地處湘江中路與解放西路交匯處，東至規(guī)劃中的太平路，南至西湖路，西至湘江大道，北至解放西路、太平街，四面環(huán)路，人流集散地，滿足城市綜合體對核心地段區(qū)位的要求。項目屬五一商圈輻射范圍，是五一商圈向外延展發(fā)展的黃金地帶，與五一商圈共享城市中心成熟的商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂、交通、文化等配套。而項目周邊人流的規(guī)模聚集和快速流動正是超強(qiáng)區(qū)位競爭力的最好證明。
同時，項目位于政府重點(diǎn)打造的南湖新城片區(qū)。南湖新城片區(qū)定位為綠色生態(tài)景觀和休閑娛樂為特色的濱江商務(wù)區(qū)，華遠(yuǎn)·華中心的啟動推動了南湖新城片區(qū)建設(shè)，促進(jìn)南湖濱江商務(wù)區(qū)的迅速發(fā)展。而南湖新城片區(qū)的打造，也為華遠(yuǎn)項目的落地生根提供了良好的基礎(chǔ)。
周邊配套
交通方面，項目占據(jù)長沙一橫（五一大道）一縱（湘江大道），周邊環(huán)繞人民路、書院路、解放西路等城市主干道，交錯密集的路網(wǎng)足以聯(lián)通城市各區(qū)域。而根據(jù)近遠(yuǎn)期城市交通規(guī)劃，項目兩面緊鄰地鐵1、2、3號線，形成三線環(huán)繞的交通格局，在建的南湖路過江隧道以及規(guī)劃中的人民路、勞動西路過江隧道將使湘江兩岸交通更加便捷。同時，公交站點(diǎn)密布，機(jī)動靈活，因此該項目交通潛力越來越凸顯。
五一商圈為項目營造出了長沙最成熟商業(yè)配套和最旺商業(yè)人氣。周邊有平和堂、新世界百貨、王府井百貨、春天百貨等，萬達(dá)廣場、沃爾瑪超市、彌敦道、解放西路酒吧街、化龍池酒吧街、黃興路步行街等多元化商業(yè)經(jīng)營是該區(qū)域人流、物流、資金流匯聚的核心吸引力。這些原有的客戶群體將是華遠(yuǎn)·華中心未來長期客流的直接捕捉目標(biāo)，客戶群體基礎(chǔ)優(yōu)勢較大。
教育醫(yī)療配套相對該區(qū)域的商業(yè)配套來說偏弱，學(xué)校方面主要有長郡中學(xué)、第一師范學(xué)院、市第十二中學(xué)。醫(yī)院主要有市第三醫(yī)院、省人民醫(yī)院、市中醫(yī)院等。不過憑借便捷的交通，全市最好的教育、醫(yī)療資源共享將彌補(bǔ)這一弱點(diǎn)。
特色資源
華遠(yuǎn)·華中心正對杜甫江閣與橘子洲心，占據(jù)湘江風(fēng)光帶最核心的一公里江景，登摩天樓可俯看橘洲全貌、湘江全景、河西全域，令人艷羨的“山水洲城”城市景觀、絢爛無比的煙花美景在華遠(yuǎn)成為了家常便飯�？梢哉f，華遠(yuǎn)·華中心是江邊制高點(diǎn)、河?xùn)|最佳觀景臺。
該區(qū)域還聚集了最具湖湘風(fēng)情的歷史人文景觀，火宮殿、賈誼故居、杜甫江閣、天心閣等，代表了悠久歷史和文化變遷；長沙古城發(fā)源地坡子街、太平古街、古潭街等環(huán)繞左右，都是具有悠久歷史、人文色彩、傳統(tǒng)積淀與湖湘風(fēng)情的老街。
在同類型物業(yè)競爭方面，萬達(dá)廣場、保利國際廣場實(shí)力強(qiáng)勁，江與城寫字樓物業(yè)正在熱銷，未來東牌樓地塊崛起的長沙國金中心有望再一次改變五一商圈格局。多個項目良性競爭，共享客戶資源，未來比的將是品質(zhì)與服務(wù)。因此，區(qū)位競爭力評定為五星級。
產(chǎn)品競爭力 星級:★★★★★
項目規(guī)模
華遠(yuǎn)·華中心總投資逾80億，項目總占地面積約235畝，以人民路為界分為南、北區(qū)。北區(qū)總用地面積約107畝，總建筑面積約80萬m2，由8幢超高層建筑組成，以豪華酒店、高端奢侈品百貨店、濱水綜合體商務(wù)群、全系濱江居住體等業(yè)態(tài)聚合；其中，地上建筑面積60多萬m2，地下建筑面積近20萬m2。北區(qū)容積率為10.5，項目全部開發(fā)完畢滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)后，人口承載量非常大，人口密度會很高。南區(qū)規(guī)劃總占地面積約128畝，總建筑面積超過20萬m2，打造長沙近代民俗風(fēng)情商業(yè)建筑群，南區(qū)的容積率偏低，空間十分寬敞。總之，華遠(yuǎn)·華中心超大體量的規(guī)模完全符合一座“城中之城”的品質(zhì)要素。
產(chǎn)品類型
華遠(yuǎn)·華中心涵蓋國際大型旗艦商業(yè)、國際名品展示中心、五星酒店、世界級行政公寓、寫字樓、SOHO辦公、城市公寓等高端業(yè)態(tài)。從產(chǎn)品規(guī)模配比看，北區(qū)住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店建筑面積分別約29、13.15、18.55、4.2萬m2。整個項目分為五期，即五個地塊開發(fā)，目前一期封頂，三四期開工建設(shè)。通過分析可知，北區(qū)中住宅規(guī)模最大，占北區(qū)總建筑面積的36%，且戶型超大，戶數(shù)有限，屬豪宅稀缺資源；商業(yè)和寫字樓規(guī)模占北區(qū)總建筑面積約40%，商業(yè)商務(wù)配比較重，是主打產(chǎn)品；酒店規(guī)模也比較合理。項目一期開發(fā)濱江大宅，為項目聚集上流層次人氣，后期逐步開發(fā)寫字樓、酒店的規(guī)模所帶來的客戶定位和人流規(guī)模，足以支撐整個項目后續(xù)長期的運(yùn)營和發(fā)展。
按規(guī)劃地塊分析產(chǎn)品類型，1號地塊由兩棟超高層住宅和近2萬m2的高端社區(qū)商業(yè)生活配套組成，住宅約為7.93萬m2，主力戶型以200-300m2的三房、四房為主；底層商業(yè)占據(jù)裙樓四層，層高均不低于5米，打造高檔消費(fèi)中心。2號地塊由兩棟公寓和規(guī)劃面積約2.55萬m2的商業(yè)組成，商業(yè)部分緊密連接太平街和坡子街，以時尚為主調(diào)，規(guī)劃業(yè)態(tài)包括時尚潮流品牌、時尚數(shù)碼體驗店、特色主題餐廳、時尚酒吧夜店等。3號地塊規(guī)劃3棟住宅和7.38萬m2底層商業(yè)；4號地塊為酒店和寫字樓，建筑高度擬建268米超高地標(biāo)，其中建筑頂部為面積約5.5萬m2的酒店，中部為面積逾7.8萬m2的寫字樓。3、4號地塊的底層商業(yè)聯(lián)合將打造成近8萬m2的大型購物中心，購物中心與酒店、寫字樓共享高端商業(yè)客戶資源。5號地塊由1棟建筑面積約為5.4萬m2的寫字樓、建筑面積逾3萬m2底層商業(yè)以及相鄰的4層小型獨(dú)立商業(yè)組成，主要為商務(wù)會議、商務(wù)消費(fèi)服務(wù)。從目前周邊商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀來看，項目商業(yè)潛力巨大，投資回報比較穩(wěn)定。
南區(qū)規(guī)劃總建筑面積超過20萬m2，形成一個集商務(wù)街區(qū)、公館會所街區(qū)、老長沙商業(yè)街區(qū)、高檔住宅區(qū)、傳統(tǒng)街市街區(qū)、地下空間等功能規(guī)劃于一體的休閑、文化、娛樂中心，計劃打造長沙近代民俗風(fēng)情商業(yè)建筑群，是目前城市綜合體中將民俗風(fēng)情與商業(yè)融合的特例，差異化的開發(fā)運(yùn)營意在奪人眼球，提高知名度。
項目總共規(guī)劃四層地下車庫，預(yù)計將有接近4000個車位，最大限度滿足業(yè)主需求。產(chǎn)品每一期都設(shè)置了獨(dú)立出入口，盡量分流出入人群，體現(xiàn)產(chǎn)品人性化特色。
生態(tài)環(huán)境
項目對內(nèi)部生態(tài)環(huán)境規(guī)劃比較重視，整個項目綠化率為23%，景觀設(shè)計也將會別出心裁，與項目完美融合，滿足人們對生態(tài)環(huán)境、生活品質(zhì)的不斷追求。
項目在踐行“兩型”上，迎合政府要求與未來綠色建筑發(fā)展趨勢，產(chǎn)品主打綠色環(huán)保概念。項目是國內(nèi)首個注冊認(rèn)證的LEED-ND（綠色城區(qū)開發(fā)），合理選址與區(qū)域聯(lián)動、鄰里關(guān)系布局與設(shè)計、節(jié)能建筑和公共設(shè)施三大核心系統(tǒng)聯(lián)合打造綠色典范，帶給業(yè)主不一樣的綠色體驗，并能產(chǎn)生積極的社會效應(yīng)。
開發(fā)實(shí)力
華遠(yuǎn)·華中心是華遠(yuǎn)地產(chǎn)進(jìn)入長沙的第一個高端綜合體項目，由旗下的控股子公司長沙橘韻投資有限公司開發(fā)。華遠(yuǎn)集團(tuán)是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)最早創(chuàng)立的品牌之一，2002年完成新的股份改制，并于2008年8月底成功上市。集團(tuán)一直致力于開發(fā)高品質(zhì)的具有市場代表性的房地產(chǎn)產(chǎn)品，目前已成為全國最大的房地產(chǎn)公司之一。華遠(yuǎn)集團(tuán)在高品質(zhì)住宅、寫字樓、高端公寓、購物廣場等大型CBD綜合體項目的開發(fā)經(jīng)驗相當(dāng)豐富，在北京、青島、西安等地具備較好的市場影響力，集團(tuán)已開發(fā)運(yùn)營的成功案例有華遠(yuǎn)·九都匯、華遠(yuǎn)·裘馬都等，產(chǎn)品市場競爭力強(qiáng)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)于今年榮獲“2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”稱號。項目的直接開發(fā)商長沙橘韻投資有限公司，成立于2008年1月，注冊資本為2.28億元。此次長沙華遠(yuǎn)·華中心的高端產(chǎn)品定位及優(yōu)異的產(chǎn)品品質(zhì)鑄就了公司的品牌實(shí)力，華遠(yuǎn)·華中心項目還榮獲“2011年度中國湖南十大影響力綜合體”榮譽(yù)稱號，其綜合體產(chǎn)品競爭力早已得到外界認(rèn)可。因此，產(chǎn)品競爭力評定為五星級。
運(yùn)營競爭力 星級:★★★★☆
市場定位
華遠(yuǎn)·華中心以大體量、濱江高度地標(biāo)為特色，聚合精裝平層豪宅、精裝公寓、5A寫字樓、SOHO辦公、五星級酒店、國際商業(yè)中心及帶有濃重民俗風(fēng)情的商業(yè)街區(qū)為一體的高端綜合體項目，尤其是日后的南區(qū)開發(fā)，其風(fēng)格是華遠(yuǎn)·華中心實(shí)現(xiàn)迅速本土化的最佳途徑。項目后期的市場定位以商業(yè)、商務(wù)寫字樓運(yùn)營為主，兼顧高層豪宅的管理，通過突出自身特色開拓市場。底層商鋪也是最主要的運(yùn)營資源，將考慮分檔次、分類別進(jìn)行招商運(yùn)營。項目市場前景普遍看好，升值空間穩(wěn)定可靠，市場風(fēng)險相對較小。
運(yùn)營管理
在項目運(yùn)營上，華遠(yuǎn)·華中心力求給投資者最可靠的投資運(yùn)營載體。目前長沙很多城市綜合體都規(guī)劃有20萬m2左右的購物中心，且不說體量大小，后期成熟的運(yùn)營是盤活商業(yè)中心的關(guān)鍵。針對這一點(diǎn)，華遠(yuǎn)·華中心聘請華夏柏欣作為專門的商業(yè)顧問，在商業(yè)前期策劃、招商代理、市場推廣、營運(yùn)及資產(chǎn)管理以及投資服務(wù)等方面，提供具有高度時效性與長期增值潛力的雙贏方案。
在營銷推廣方面，聘請合富輝煌作為營銷代理，產(chǎn)品主要通過0731房產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)、好房子網(wǎng)等主流網(wǎng)絡(luò)、報紙媒體進(jìn)行廣告推廣。借助任志強(qiáng)名人效應(yīng)，引發(fā)市場關(guān)注和客戶追捧，提升市場競爭力。后期的物業(yè)管理則交由世邦魏理仕打理，提供高端物業(yè)服務(wù)。
在品牌招商引進(jìn)方面，隨著豪華酒店香格里拉酒店、中國高端百貨店海信廣場等品牌企業(yè)的入駐，華遠(yuǎn)靈活創(chuàng)新的招商引資合作模式對未來項目的整體運(yùn)營競爭力起到了巨大效果。公司與香格里拉酒店和海信的合作是在產(chǎn)權(quán)關(guān)系上通過契約的形式，將股權(quán)轉(zhuǎn)交到項目公司名下，雙方分別持有一定股權(quán)。這樣一方面解決公司資金周轉(zhuǎn)不足問題，有利于招商引資，另一方面可以借助合作品牌企業(yè)的豐富經(jīng)驗提升整個項目的商業(yè)運(yùn)營競爭力。
品牌實(shí)力
目前，華遠(yuǎn)·華中心已經(jīng)或者意向入駐的品牌企業(yè)主要有海信廣場和香格里拉酒店。海信廣場是中國著名高級百貨店，青島海信廣場、天津海信廣場已經(jīng)成為城市對外開放的重要窗口。海信廣場旗下聚集了包括LV、Prada、Cartier、Gucci、Fendi、Burberry、Armani、Versace等800多個世界著名品牌，世界級品牌比例達(dá)到了品牌總量的80%。眾多世界品牌選擇海信廣場足以證明海信廣場的綜合實(shí)力。而亞洲最大酒店集團(tuán)旗下的香格里拉酒店意向入駐華遠(yuǎn)·華中心，將提升長沙星級酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與居住體驗。
另外，一期兩棟住宅的商業(yè)裙樓計劃引入私人服務(wù)體系，包括名表、名車、珠寶、知名餐飲連鎖、美容美體、會所等高檔生活配套，全程定制化、提供最大便利的國際化社區(qū)生活消費(fèi)中心；三四期的高端購物中心計劃引入奢侈品、頂級百貨店、大型餐飲等全業(yè)態(tài)商業(yè)。不過，由于產(chǎn)品開發(fā)進(jìn)度的局限，入駐品牌引進(jìn)基本未落實(shí)，就目前來說，與一線綜合體項目品牌引進(jìn)的進(jìn)展相比有一定差距，因此，運(yùn)營競爭力評定為四星半。
市場競爭力 星級:★★★★★
銷售速率
自華遠(yuǎn)·華中心進(jìn)入長沙市場以來，一期濱江精裝豪宅的預(yù)期均價將超過兩萬元的消息足以讓同類型的江景豪宅類項目倍感壓力，也給市場留下懸念。目前，華遠(yuǎn)·華中心一期A、B兩棟超高層雙塔住宅樓已封頂，正在銷售強(qiáng)推期，三、四期剛開工啟動。
來自長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，項目目前僅有住宅產(chǎn)品銷售，從2012年3月首次預(yù)售至今，住宅批準(zhǔn)預(yù)售量約為8.01萬m2。截止9月中旬，住宅已銷售2.48萬m2，累計總銷售率約30.94%，銷售率目前為止業(yè)績一般。從項目整個銷售期的銷售速率來看，住宅月平均銷售速率約為4100余m2/月，月銷售速率能基本保證項目銷售期內(nèi)保持一定市場熱度。銷售均價方面，住宅約16594元/m2，與開發(fā)商預(yù)期設(shè)想的均價有一定差距，暢銷戶型均為四室兩廳的超大戶型豪宅。從住宅均價和銷售率上看，住宅均價與同類型同地段的豪宅相當(dāng)，體現(xiàn)了其住宅產(chǎn)品的市場價值和奢華檔次；而由于開盤時間較短，產(chǎn)品戶型超大，總價比較高，目前住宅消化率不是非常理想屬正常，未來隨著項目市場拓展的不斷深入及影響力的放大，市場競爭力會有很大的跨越。
項目人氣
本次評價以項目在0731房產(chǎn)網(wǎng)上網(wǎng)頁、廣告語、LOGO、視頻等的點(diǎn)擊量來衡量華遠(yuǎn)·華中心的人氣。經(jīng)統(tǒng)計，從2012年1月至8月，項目的網(wǎng)頁點(diǎn)擊為17962次，LOGO點(diǎn)擊112次，總點(diǎn)擊量為18074次。項目首次預(yù)售依賴才短短幾個月，網(wǎng)站點(diǎn)擊量接近兩萬，說明項目在銷售前期就已受到市場的高度關(guān)注，人氣非�；鸨�，預(yù)計隨著后期其他業(yè)態(tài)產(chǎn)品的陸續(xù)開發(fā)上市，人氣還將有大幅度提升的空間。
印象好評
華遠(yuǎn)·華中心給人印象最深的是臨江的兩座高層住宅塔樓。集團(tuán)名人任志強(qiáng)的知名度也為項目的市場競爭力加分，最重要是項目自身全方面優(yōu)勢的體現(xiàn)和挖掘，讓人們對其商業(yè)價值充滿信心。在本次長沙市房產(chǎn)研究中心聯(lián)合0731房產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的2012年“長沙十大最具投資價值城市綜合體”網(wǎng)絡(luò)投票活動中，華遠(yuǎn)·華中心在第二、三周的周投票評選中均名列第三，從十五個備選項目中脫穎而出，并且最終以21166票拿下此次十大最具投資價值城市綜合體投票網(wǎng)絡(luò)評選的第二名。從目前項目還僅開發(fā)兩棟住宅的進(jìn)度來衡量，它能在網(wǎng)絡(luò)票選中取得如此靠前的名次，品牌影響力功不可沒，同時也表明市場對它寄予了十分的厚望和認(rèn)可。因此，市場競爭力評定為五星級。
長沙市房產(chǎn)研究中心權(quán)威點(diǎn)評：
華遠(yuǎn)·華中心毗鄰傳統(tǒng)五一商圈，地處南湖新城片區(qū)，老商圈的濃厚商業(yè)氛圍和人氣，再加新區(qū)開發(fā)的新機(jī)遇，項目開發(fā)的城市區(qū)域背景獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通發(fā)達(dá)。項目產(chǎn)品體量巨大，建筑高度搶眼，業(yè)態(tài)規(guī)劃復(fù)合度高、配比合理，名人效應(yīng)與綠色建筑賣點(diǎn)突出，通過分析項目綜合競爭力很強(qiáng)，因此，項目最終推薦星級為五星級。不足之處主要是建筑容積率偏高，北區(qū)達(dá)到10以上，空間利用寬敞舒適度有欠缺；另外，項目周邊用于交通微循環(huán)的城市街道密集、老舊且不寬敞，而人流量卻巨大，交通難免容易擁擠堵塞。
喜盈門·范城
都市時尚娛樂商業(yè)新中心
區(qū)位競爭力 星級:★★★★
項目區(qū)位
喜盈門·范城是喜盈門集團(tuán)在長沙開發(fā)的首個大型城市綜合體。項目位于萬家麗路與木蓮路交匯處，雨花區(qū)政府對面，屬于雨花區(qū)行政中心，是雨花區(qū)行政、商業(yè)、交通最發(fā)達(dá)的區(qū)域。更重要的是，項目坐落于長沙、株洲、湘潭三市的幾何正中心，區(qū)位特殊，輻射范圍廣，尤其借助武廣高鐵站，有望成為長沙甚至是中部交通大樞紐。同時，還位于未來的新興CBD武廣新城片區(qū)。長沙計劃將武廣新城打造成新的戰(zhàn)略增長極城市副中心，成為長沙的“浦東新區(qū)”。新區(qū)900余公頃可供開發(fā)土地，600億元的投資預(yù)期，瀏陽河生態(tài)商務(wù)區(qū)、潭陽濱江樂園、武廣長沙南站、圭塘河風(fēng)光帶整治等重點(diǎn)項目，由此可見武廣新城未來的龍頭地位。新興CBD武廣新城與雨花區(qū)行政中心的雙重疊加，充分體現(xiàn)出喜盈門·范城區(qū)位的競爭力和重要性，不過這一戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢需要較長時間的培育。
周邊配套
喜盈門·范城處于新開發(fā)地帶，周邊交通路網(wǎng)寬敞而現(xiàn)代化，毗鄰城市動脈萬家麗路，南靠木蓮路，還有香樟路連接?xùn)|西向，三面環(huán)路，相輔相成；距黃花國際機(jī)場僅30分鐘車程，距武廣高鐵南站僅5分鐘車程，距長沙火車站僅10分鐘車程，對外交通十分便利，物流業(yè)十分發(fā)達(dá)；長株潭城際輕軌、武廣高鐵、規(guī)劃中的地鐵5號線、7號線四鐵環(huán)繞，交匯換乘；交通網(wǎng)絡(luò)多元化、立體化、快速化特征明顯。借助武廣高鐵這一快速交通，喜盈門·范城對于廣州、深圳返鄉(xiāng)置業(yè)投資人群也是非常不錯的選擇。
項目所處區(qū)域教育資源比較豐富，砂子塘小學(xué)、南雅中學(xué)、長沙市一中與雅禮中學(xué)分校等教學(xué)質(zhì)量受到普遍認(rèn)可；高校有長沙理工大學(xué)、湖南女子大學(xué)、中南大學(xué)鐵道學(xué)院、中南林業(yè)科技大學(xué)、長沙民政學(xué)院等，高校學(xué)生分布密集，成為項目后期的一大主要消費(fèi)群體。醫(yī)療配套方面主要有長沙市中心醫(yī)院、仁和醫(yī)院、湖南省中醫(yī)附屬第一醫(yī)院等，基本滿足日常需求。
周邊商業(yè)配套現(xiàn)階段比較薄弱，繁華程度不如市中心。酒店主要有華雅大酒店、銀源酒店等，喜樂地購物中心是該區(qū)域主要的購物點(diǎn)，另外還有一些小型超市等，滿足附近居民基本購物需求。鑒于日后武廣新城片區(qū)大發(fā)展，人口將進(jìn)一步聚集，該區(qū)域繁榮的商業(yè)氛圍還有待進(jìn)一步打造和提升，這也為喜盈門·范城的成功運(yùn)營提供了巨大的機(jī)遇。
特色資源
周邊特色資源主要是圭塘河景觀、雨花區(qū)行政文化中心以及未來不斷崛起的中高端住宅區(qū)。圭塘河曾污染嚴(yán)重，現(xiàn)今政府總投資約28億元將其列為長沙市政府重點(diǎn)工程，規(guī)劃成一個生態(tài)景觀帶，風(fēng)光帶全長約3公里，沿河兩岸展幅200米，總面積2400畝，項目建設(shè)包括風(fēng)光帶、風(fēng)情休閑區(qū)、歷史文化展示區(qū)、市民廣場餐飲購物街市、游樂區(qū)、圖書館、體驗式民俗民風(fēng)旅游區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，被稱為“天然氧吧”。喜盈門·范城坐落于圭塘河風(fēng)光帶的東側(cè)，整治完成后圭塘河獨(dú)特的風(fēng)光景色是它的亮點(diǎn)之一。
項目地處雨花區(qū)政府對面，自然得到政府的大力支持，形成雨花區(qū)政府、雨花市民休閑廣場、圭塘河生態(tài)景觀帶三面環(huán)繞之勢，占盡天時地利人和，雨花區(qū)政治文化中心將給項目帶來很多無形的優(yōu)勢。另外，武廣片區(qū)將是長沙中高端住宅區(qū)集中地，美洲故事、托斯卡納、恒大綠洲、紅樹灣、象嶼·優(yōu)山美地、融科·香山國際、萬科·金域華府、香樟蘭亭等項目，將帶來巨大的中高端消費(fèi)群以及時尚年輕消費(fèi)群體，輻射人群可達(dá)50萬。因此，區(qū)位競爭力評定為四星級。
產(chǎn)品競爭力 星級:★★★★☆
項目規(guī)模
喜盈門·范城總投資約30億元，項目占地100多畝，總建筑面積達(dá)48萬m2，從規(guī)模來看，占地面積具備綜合體體量要求，具備小而精的綜合體項目特色。項目規(guī)劃布局比較合理，共6棟建筑，其中有一棟寫字樓、兩棟商業(yè)購物中心、三棟公寓式酒店，建筑最高規(guī)劃為168米，將是武廣片區(qū)的地標(biāo)性高度。整個項目容積率為5.45，比較適中，有利于營造寬松、舒適的購物、工作、居住、休閑環(huán)境。
產(chǎn)品類型
項目匯集了國際時尚百貨購物中心、甲級寫字樓、國際家居品牌旗艦店大本營、連鎖大賣場、精裝奢華公寓式酒店、影視城、酒吧休閑街、休閑餐飲、商業(yè)步行街等城市時尚業(yè)態(tài)。目前，1號商業(yè)綜合樓、3號休閑娛樂綜合樓商鋪和5號精裝公寓式酒店正在銷售期。項目各業(yè)態(tài)配比分別為：16萬m2的商鋪、5萬m2寫字樓、12萬m2公寓式酒店和15萬m2的精品建材家居旗艦店，其中一部分家居商鋪為自持經(jīng)營。商住配比約為2.5∶1，商業(yè)占整個項目約64%。按其所處區(qū)位和目前人流量來衡量，項目商業(yè)規(guī)模偏大，關(guān)鍵在于后期的成熟運(yùn)營。項目中配置了獨(dú)有的建材家具大型賣場，這是喜盈門·范城優(yōu)于其他項目的獨(dú)家業(yè)態(tài)資源，為項目后期運(yùn)營提出了明確的方向，同時市內(nèi)大型建材市場外遷的政策也給它的發(fā)展帶來更好的契機(jī)。
具體來看，喜盈門·范城住宅與酒店業(yè)態(tài)完美融合，衍生為新派公寓式酒店，4、5、6棟主要規(guī)劃為30-101m2一室一廳和兩室一廳精裝公寓式酒店，樓下規(guī)劃為長沙全新的酒吧一條街。與一般城市綜合體以頂級豪宅為住宅區(qū)別來而，小而精、都市感、時尚感更強(qiáng)是它最大的特色。
喜盈門·范城商業(yè)購物中心是該區(qū)域商業(yè)規(guī)模最大的項目。項目負(fù)一樓為近萬平方的大型超市，并且規(guī)劃與地鐵站直接聯(lián)通、實(shí)現(xiàn)零距離互動。1棟的1-2層約3萬m2、共有步行街商鋪400多間；1棟的3-8層為大型建材家居賣場；3號樓規(guī)劃為休閑娛樂餐飲地帶，共分為6層，商鋪面積區(qū)間300-1000m2，其中1-3層為各類餐飲，4層為大型娛樂KTV，5、6層為國際影院。商鋪的最先推出，尤其建材家具賣場的滿鋪開業(yè)，提前運(yùn)營預(yù)熱起來后，帶動項目酒店、住宅等業(yè)態(tài)的經(jīng)營迅速升溫，繁榮整個區(qū)域的商業(yè)氛圍。
喜盈門·范城2號棟的規(guī)劃為168米高5A寫字樓，是目前武廣片區(qū)最高的寫字樓，采用5A智能化系統(tǒng)，辦公樓層高達(dá)4.2米，獨(dú)有3900m2雙層商務(wù)休閑會所，逾3000個停車位，12臺精細(xì)分區(qū)的高速電梯、分控計量式中央空掉系統(tǒng)，全球頂級物管機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯等超豪華配置與服務(wù)，在長沙的寫字樓中極具競爭力。
同時，項目負(fù)二、三層為配套地下停車場，車位數(shù)量近3000個，按照48萬m2總體量來衡量，車位配比比較高，完全滿足住宅以及大型商場、辦公流動人群對車位的需求。
生態(tài)環(huán)境
項目在生態(tài)環(huán)境方面主要是充分利用毗鄰的圭塘河風(fēng)光帶，將圭塘河風(fēng)光帶的美景與生態(tài)功能和項目的規(guī)劃設(shè)計盡量融合配套，使圭塘河美景成為項目內(nèi)部的天然景觀，帶給購物者最真實(shí)的生態(tài)感受。同時，項目內(nèi)部綠化率規(guī)劃為30.44%，綠化狀況良好，還將生態(tài)概念很好的與都會、商務(wù)、商業(yè)、娛樂文化、時尚生活交融，在建筑設(shè)計上以中國傳統(tǒng)的農(nóng)歷節(jié)氣作為公共空間主題，包括豐澤、雨潤、春種、秋收、快雪、時晴六個藝術(shù)空間，全面體現(xiàn)項目在生態(tài)景觀環(huán)境打造上獨(dú)有的理念。
開發(fā)實(shí)力
上海喜盈門國際建材家具連鎖企業(yè)成立于1997年，業(yè)態(tài)涵蓋精品酒店、公寓式酒店、甲A級寫字樓、綜合百貨、餐飲娛樂、建材家具等行業(yè)，先后在上海、福州、廈門、泉州、南昌、南寧、長沙等城市投資以精品建材家具商場為主力店的大型商業(yè)SHOPPING MALL，目前已是華東地區(qū)最具競爭力的大型商業(yè)項目開發(fā)運(yùn)營企業(yè)。它具有來自全國的數(shù)千家商業(yè)合作伙伴、十五年的高端經(jīng)營管理經(jīng)驗，成功運(yùn)作十多個高端商業(yè)地產(chǎn)項目，曾榮獲中國購房者首選家居賣場等多個獎項。喜盈門集團(tuán)全程護(hù)航、穩(wěn)健升值、投資無憂的運(yùn)營理念，低風(fēng)險委托經(jīng)營模式，真正實(shí)現(xiàn)普通投資者與開發(fā)商互利共贏的目標(biāo)，彰顯了開發(fā)商的超強(qiáng)實(shí)力和強(qiáng)大信心。
湖南潤領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是上海喜盈門國際建材家具連鎖企業(yè)為開發(fā)中國首個時尚娛樂城市綜合體項目長沙喜盈門·范城而成立的全子公司，其注冊資本5000萬元，擁有叁級開發(fā)資質(zhì)。借助喜盈門集團(tuán)多年的開發(fā)運(yùn)營成功經(jīng)驗和優(yōu)秀團(tuán)隊的支持，喜盈門·范城項目在長沙本土化的開發(fā)實(shí)力十分深厚，產(chǎn)品品質(zhì)有保證。因此，產(chǎn)品競爭力評定為四星半級。
運(yùn)營競爭力 星級:★★★★★
市場定位
從區(qū)域來說，喜盈門·范城定位為雨花區(qū)的商業(yè)地標(biāo)；從市場定位來說，家居賣場、商鋪是主打產(chǎn)品，也是后期運(yùn)營的重點(diǎn)和強(qiáng)項。范城的主要服務(wù)對象是城市的中產(chǎn)階級，以時尚、年輕、高頻次消費(fèi)的客群為主。因此在項目整體風(fēng)格上，定位娛樂、時尚為主題，運(yùn)用游樂場與商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型的操作模式，打造長沙最具娛樂精神，最多時尚潮流的中心�；谶@一市場定位，喜盈門·范城與傳統(tǒng)的城市綜合體項目大有不同，消費(fèi)者將體驗別具一格的時尚購物感受。
運(yùn)營管理
喜盈門·范城運(yùn)營管理上的最大競爭力在于其內(nèi)建材家具賣場的運(yùn)營，除了部分商鋪出售外，還有部分自己持有經(jīng)營。憑借喜盈門集團(tuán)的品牌優(yōu)勢，直接引進(jìn)上千個國際國內(nèi)一線品牌，在本區(qū)域設(shè)立總部基地，打造大型家居品牌旗艦店將不存在問題。
喜盈門·范城擁有強(qiáng)大的營銷優(yōu)勢和客戶支持服務(wù)，實(shí)行統(tǒng)一管理，包括全年幾千萬元的廣告投放，打造品牌形象；專業(yè)的營銷策劃機(jī)構(gòu)One Degree全程營銷策劃；每年至少十次以上大型市場促銷；專門的社區(qū)及網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣；專業(yè)的商場運(yùn)營團(tuán)隊；對入駐商家廣告投放及各類活動補(bǔ)助等十項保障。邀請當(dāng)紅娛樂主持汪涵、謝娜代言，為其造勢，突出時尚娛樂特色，讓項目與名人效應(yīng)恰當(dāng)融合。同時，還將針對項目專門推出《范城吃喝玩樂全攻略》、《時尚休閑購物全攻略》，定期將商家信息、促銷優(yōu)惠、時尚派對、明星活動等匯集成冊，多形態(tài)營銷。
在時尚娛樂氛圍的長期打造上，有一整套成熟的操作模式，將借鑒上海新天地商圈的操作手法，不定期頻繁的安排眾多層出不窮的時尚娛樂活動，如大型巡演、明星派對、演唱會、音樂發(fā)布會、車友會、新書簽售會、購物節(jié)等。這些計劃實(shí)現(xiàn)之時，范城將會為消費(fèi)者營造出其他商圈與眾不同的時尚潮流購物生活體驗，也將成為項目聚集人氣最核心的殺手锏。
物業(yè)管理方面聘請英國第一太平戴維斯。第一太平戴維斯是有金牌管家之稱的高端物業(yè)品牌，它接管著世茂集團(tuán)、匯豐、渣打等世界級大集團(tuán)的物業(yè)管理，未來將為范城商家提供優(yōu)質(zhì)、廣泛的專業(yè)商業(yè)建議與五星級服務(wù)，將成為商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)典范。
品牌實(shí)力
通過喜盈門·范城強(qiáng)勢密集的市場推廣招商，目前已經(jīng)吸引了眾多國內(nèi)知名品牌，大型連鎖大賣場、喜盈門建材家具旗艦店大本營、國內(nèi)知名家電賣場、國際頂級院線正式入駐，大型主力店的引進(jìn)已基本完成。中國最具規(guī)模的零售連鎖企業(yè)之一的華潤萬家、知名國際院線保利影院、國內(nèi)知名電器連鎖企業(yè)、大型連鎖量販?zhǔn)終TV、謝娜“歡型”店等均已簽約加盟喜盈門·范城。而商鋪方面，包括C&A、思必客、飯怕魚、味千拉面、勝道體育、馬可波羅、顧家工藝等深受年輕人喜愛的品牌已經(jīng)確定入駐，同時品牌招商還在強(qiáng)推期。
品牌入駐的重頭戲在建材家居賣場，借力喜盈門集團(tuán)多年的建材家居銷售經(jīng)驗和資源的積累，已經(jīng)擁有自己的長期合作品牌聯(lián)盟，當(dāng)中的很多品牌可以直接引進(jìn)移植到長沙項目中，目前德國當(dāng)代龍頭、西班牙樂家衛(wèi)浴、西門子電器、美國圣像地板等家居建材品牌已確定入駐，而且所引進(jìn)品牌都具有超強(qiáng)的市場號召力。因此，運(yùn)營競爭力評定為五星級。
市場競爭力 星級:★★★★
銷售速率
目前30-90平方米的精裝公寓式酒店及小面積商鋪正在銷售，寫字樓也于9月22日開盤售期。
項目人氣
本次評價以項目在0731房產(chǎn)網(wǎng)上網(wǎng)頁、廣告語、LOGO、視頻等的點(diǎn)擊量來衡量喜盈門·范城的人氣。經(jīng)統(tǒng)計，從2012年1月至8月，項目的網(wǎng)頁點(diǎn)擊量為16920次，其他項均未有點(diǎn)擊量。從點(diǎn)擊數(shù)量來看，項目開盤僅僅幾個月，已經(jīng)蓄積了一定的網(wǎng)絡(luò)人氣，同時配上其他各種形式的媒體推廣，項目在市場上已引起了一定的市場關(guān)注度，下一步將積累的人氣轉(zhuǎn)化成有效的銷售是關(guān)鍵。
印象好評
喜盈門·范城獨(dú)有的建材家具賣場，是其他城市綜合體沒有涉足的業(yè)態(tài)，這是它市場競爭力的優(yōu)勢。而汪涵、謝娜的強(qiáng)勢代言也給本土消費(fèi)者帶來了深刻印象和追逐效應(yīng)。在本次長沙市房產(chǎn)研究中心聯(lián)合0731房產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的2012年“長沙十大最具投資價值城市綜合體”網(wǎng)絡(luò)投票活動中，十五個綜合體項目參評，票數(shù)接近，角逐十分激烈，喜盈門·范城最終以19243票拿下此次十大最具投資價值城市綜合體投票評選的第六名，超越了很多實(shí)力雄厚的綜合體項目，足以體現(xiàn)它在長沙樓市留給購房者良好的印象和中肯的好評。期待項目在后期運(yùn)營上能贏得更好的市場口碑。因此，市場競爭力評定為四星級。
長沙市房產(chǎn)研究中心權(quán)威點(diǎn)評：
喜盈門·范城以娛樂、時尚的風(fēng)格定位迎合年輕中產(chǎn)階級類的消費(fèi)客群以及長沙注重吃喝玩樂的潮流風(fēng)向，以商業(yè)為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，其獨(dú)有的建材家具賣場將為項目積聚以家庭為核心的更多更廣的客流人群。項目整體小而精、業(yè)態(tài)豐富集中，定位更為國際與時尚化，長株潭一體化融城中心與武廣高鐵潛在的戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢是項目未來最大的投資潛力。因此，項目最終推薦星級為四星半。不足之處主要是項目所在區(qū)域還處在潛力挖掘期，繁華程度不足，人氣聚集還有待培育，投資者需綜合考慮投資的長期培育。
順天國際金融中心
湖南首席高端商務(wù)綜合體
區(qū)位競爭力 星級:★★★★☆
項目區(qū)位
順天國際金融中心位于長沙市雨花區(qū)，西臨韶山路主干道，南接新建東路，北鄰赤黃路，東面距曙光南路不遠(yuǎn)；從整個項目所處區(qū)域來看，項目北接?xùn)|塘核心商圈，南臨雨花亭商圈，隨著長沙城市重心南移，項目所在地將成為長沙主城區(qū)與融城新區(qū)的“黃金走廊”，雙向交流的橋頭堡，中央樞紐地位不可復(fù)制。優(yōu)越的區(qū)位條件為項目的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐，幾個核心商圈帶來的巨大人流、物流及眾多商機(jī)為項目的運(yùn)營奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。
周邊配套
項目位于韶山中路419號，交通配套非常成熟。周邊的韶山路、勞動路，桂花路、曙光路等城市干道構(gòu)建出優(yōu)越的交通路網(wǎng)，向東20分鐘到達(dá)黃花國際機(jī)場，10分鐘到達(dá)武廣高鐵南站，向南連接省府與長株潭融城核心，向北快速對接五一商圈，向西牽手芙蓉路城市主動脈；地鐵方面，臨近規(guī)劃的1號、3號線。通達(dá)快捷的交通網(wǎng)絡(luò)不僅為商業(yè)的物流配送提供了良好的運(yùn)輸通道，還達(dá)到吸引客流、聚集人氣的好效果。
商業(yè)配套方面，項目屬發(fā)展成熟的東塘雨花亭商圈，項目周邊的嘉興茂商業(yè)廣場、通程金色家族、友誼商城等大型購物中心，沃爾瑪、家樂福、華銀旺和等大型超市綜合競爭力非常強(qiáng)勁。建行、交行、興業(yè)、郵政、中信、浦發(fā)、工商、農(nóng)業(yè)、民生、長沙銀行各大銀行均在項目周邊配備了密集網(wǎng)點(diǎn)。
項目周邊教育醫(yī)療配套非常完備，匯集了中醫(yī)大學(xué)附屬醫(yī)院、湖南省第二人民醫(yī)院、長沙市人民醫(yī)院、地質(zhì)醫(yī)院、安貞醫(yī)院等知名綜合、�？漆t(yī)院。在教育日益受重視的今天，家長不愿意讓子女輸在起跑線上，學(xué)區(qū)房愈演愈熱，本項目周邊的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)名氣都很大，如備受家長矚目的砂子塘小學(xué)、雅禮中學(xué)、長沙市第21中學(xué)、稻田中學(xué)、中南大學(xué)鐵道學(xué)院等等。由此可見，周邊成熟的教育醫(yī)療配套是項目制勝的一大亮點(diǎn)。
總體來說，項目位于新興的次級商圈，隨著城市的強(qiáng)勁發(fā)展，城市擴(kuò)建步伐的加快，未來將會成為老中心市區(qū)與新城市群落的連接地帶，隨著長株潭融城的發(fā)展，巨資不斷注入，區(qū)域高端物業(yè)逐漸匯集，絕版的地段優(yōu)勢讓本區(qū)的發(fā)展后勁十足，周邊配套亦非常成熟，達(dá)到了城市綜合體發(fā)展的必備條件。不過從周邊環(huán)境來看，項目周邊以城市景觀為主，與其他城市綜合體相比，不具備天然的獨(dú)特旅游資源，文化產(chǎn)業(yè)也不存在壓倒性優(yōu)勢。因此，評定此項目的區(qū)位競爭力為四星半級。
產(chǎn)品競爭力 星級:★★★★☆
項目規(guī)模
項目總占地面積約2萬m2，建筑面積約18萬 |