| TOPIC2發(fā)展 / 城市的“革命”，城市的未來 |
PART1 典范 / 商業(yè)巨擎，鑄就城市價(jià)值
法國/拉德芳斯
法國拉德芳斯位于巴黎城西的上塞納省，鄰近塞納河畔納伊，是法國經(jīng)濟(jì)繁榮的象征。拉德芳斯起建于上個(gè)世紀(jì)50年代，前期招商并不理想，直到20世紀(jì)70年代，以人車分流，注重環(huán)保的理念重新設(shè)計(jì)才使拉德芳斯成為歐洲最大的經(jīng)濟(jì)中心。
拉德芳斯全區(qū)規(guī)劃用地約750萬m2，擁有歐洲最大的購物中心，歐洲最大的公交換乘中心，交通設(shè)施完善，綠化系統(tǒng)良好，優(yōu)美的環(huán)境每年吸引約200萬游客慕名而至；這里囊括了1200家企業(yè)、3個(gè)大型購物中心，其中世界排名前100的大型企業(yè)已有1/5在這里設(shè)立了辦事處，超大體量的城市綜合體讓世界驚嘆。
拉德芳斯廣場和新區(qū)代表建筑大拱門建造在古老巴黎的凱旋門、香榭麗舍大道和協(xié)和廣場的同一中軸線上，現(xiàn)代與古典氣息遙相呼應(yīng)，這也是拉德芳斯吸引人流的一大亮點(diǎn)；拉德芳斯四周是一條高高架起的環(huán)形高速公路，空中設(shè)計(jì)一個(gè)巨大的只供行人行走的廣場，很好的與公路、停車場、公共汽車站分開，對于到處擁擠的巴黎來說，這是一個(gè)休閑放松的好去處。
拉德芳斯的實(shí)踐證明：超大體量、世界領(lǐng)先的特色功能是制勝的關(guān)鍵；便捷的交通系統(tǒng)能保證人流、物流暢通，帶來無限商機(jī)；多元化的寫字樓能滿足多元化的商務(wù)需求；完善的配套設(shè)施能有效的提升項(xiàng)目的綜合服務(wù)質(zhì)量；良好的景觀文化系統(tǒng)，能更好的營造城市的旅游文化氛圍。
美國/洛克菲勒中心
聞名世界的洛克菲勒中心位于美國紐約最繁華的商貿(mào)中心——曼哈頓島中部，被看做紐約的地標(biāo)性建筑乃至美國財(cái)富的象征。這座號稱現(xiàn)代城市綜合體開山鼻祖的時(shí)代坐標(biāo)是為了應(yīng)對美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)而誕生的，在大蕭條最低迷的時(shí)候?yàn)槌汕先f的紐約人提供了就業(yè)機(jī)會，這一舉措讓洛克菲勒中心贏得了社會的尊重，積累了大量的人氣，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心。
洛克菲勒中心占地約8.9萬m2，并由19棟建筑圍塑而成，總建筑面積74萬m2，容積率達(dá)到18。中心最為矚目的地標(biāo)性建筑是高259米的洛克菲勒廣場摩天大樓，此外還包括36層的時(shí)代與生活大廈、41層的國際大廈及6層的車庫，整組建筑布局非常緊湊。這個(gè)城市綜合體除了傲人的高度外，對于公共空間的巧妙運(yùn)用是設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)，開啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌。嚴(yán)格來說，洛克菲勒中心區(qū)域涵蓋第五大道至第七大道，介于47街至52街之間，區(qū)內(nèi)涵括餐廳、辦公大樓、服飾店、銀行、郵局、書店……，甚至還有地下鐵通道貫穿連結(jié)，建筑師聰明的利用大樓間的廣場、空地與樓梯間制造人行流動的方向并配備休息區(qū)，讓一天超過25萬的人潮在此穿梭無虞。它為廣大中產(chǎn)階級服務(wù)的設(shè)計(jì)理念，徹底顛覆了建筑物只是取悅上帝和皇帝的觀念，它是現(xiàn)代主義、資本主義的地標(biāo)物，受到全社會的擁護(hù)與愛戴，其影響意義已經(jīng)超越建筑物本身了。
洛克菲勒中心具有劃時(shí)代的意義，作為紐約經(jīng)濟(jì)強(qiáng)有力的心房，美國在線時(shí)代華納、GE、NBC新聞網(wǎng)、以及全世界最大的新聞中心美聯(lián)社等都在這里設(shè)立了總部；它是美國公認(rèn)的最具活力、最受人歡迎的公共活動空間之一；它是紐約人圣誕節(jié)日開始的標(biāo)志，也是美國財(cái)富和文化的象征，更是超級都市的圖騰物。
洛克菲勒中心的實(shí)踐證明：一是將廣場、大樓、地下空間與街區(qū)聯(lián)成一體的設(shè)計(jì)使CBD的商業(yè)發(fā)展與市民的娛樂、休閑完美的結(jié)合在一起，只有將城市的辦公、購物、居住和娛樂綜合功能發(fā)揮到極致，才能最大程度的吸引人流、物流，從而帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益；二是在有限區(qū)域內(nèi)打造緊湊空間的基礎(chǔ)上，合理布局景觀和環(huán)境是開發(fā)取得效益的前提；三是洛克菲勒中心代表著美國最重要的城市記憶，其文化藝術(shù)展、廣場、溜冰場、望臺、小劇場等無不透出美式文化的精髓，也是項(xiàng)目在美國如此有影響力的一個(gè)重要因素。
日本/六本木
六本木位于東京日比谷沿線，作為日本最大規(guī)模的城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，六本木新城是按照下個(gè)世紀(jì)東京理想風(fēng)貌而建，也是繼銀座、新宿等著名商業(yè)中心后，又一世界級的都市中心綜合體。它歷時(shí)17年完成建設(shè)，總建筑面積達(dá)76萬m2，耗資近2700億日元。自2003年開業(yè)以來，每年六本木接待的人數(shù)超過4000萬，成為海外游客必訪之地。
由美國捷得、KPF等多家設(shè)計(jì)公司聯(lián)合完成的六本木，是集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、酒店、豪華影院和廣播中心為一體的城市綜合體。此處孕育了多種文化，集聚了各國大使館、外資企業(yè)、媒體時(shí)尚關(guān)聯(lián)企業(yè)，使六本木成為國際信息前沿。
東京寸土寸金，是世界上百貨公司密度最高的城市，六本木能成為日本最具代表性的城市綜合體有幾個(gè)方面的原因：一是得益于獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、成熟的交通配套、濃厚的商務(wù)氛圍、成功的運(yùn)營理念、怡人的旅游資源；二是建筑特色別于以往的綜合體，擁有眾多讓人耳目一新的特色建筑物，秉承“以人為本”理念，融入藝術(shù)基調(diào)帶給使用者一個(gè)全新的享受；三是項(xiàng)目不僅設(shè)置了日式美術(shù)館、圖書館和庭院廣場，還融入了時(shí)尚、設(shè)計(jì)、電子游戲、卡通等世界公認(rèn)的現(xiàn)代東京都市文化，體現(xiàn)出六本木作為城市文化與靈魂的標(biāo)簽呈現(xiàn)于世人的獨(dú)特魅力。
香港/太古廣場
香港太古廣場位于中環(huán)東側(cè)，矗立于香港金鐘地鐵站上，是商業(yè)、購物、娛樂、文化薈萃之地，項(xiàng)目不僅區(qū)位優(yōu)勢顯著，還獨(dú)擁一片浩瀚的海景。整個(gè)項(xiàng)目包括樓高四層的大型購物商場、3座甲級寫字樓、2座酒店式住宅、1個(gè)會議中心及3間五星級酒店，設(shè)施齊備，提供一站式豪華消費(fèi)及娛樂服務(wù)。
香港太古廣場成功的關(guān)鍵包括以下幾個(gè)方面：一是優(yōu)越的地理位置，依托港島CBD，匯集國際名流，成為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心。會議展覽中心使太古廣場成為香港時(shí)尚發(fā)布場；金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化；多家五星級高級酒店與酒店式公寓吸引了眾多消費(fèi)人群，帶來了無限商機(jī)。二是萬豪酒店、國際頂尖專賣品牌的名牌效應(yīng)，最大化的挖掘了民眾的消費(fèi)潛力。三是各項(xiàng)業(yè)態(tài)均為國際頂尖形象，具備足夠的市場號召力；充分利用海景資源，保證各功能物業(yè)相互不受干擾的良好設(shè)計(jì)，為民眾創(chuàng)造了一個(gè)舒適的辦公、居住、娛樂環(huán)境。
上海/新天地
上海新天地是一個(gè)具有上海歷史文化風(fēng)貌，中西融合的都市旅游景點(diǎn)，它以上海近代建筑的標(biāo)志石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新的賦予其商業(yè)經(jīng)營功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能于一體的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心。
如今的新天地是上海最具代表的城市綜合體，被公認(rèn)為中外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳住處之一，也是上海時(shí)尚新地標(biāo)及品味的象征，具有很強(qiáng)的劃時(shí)代意義。
新天地的成功是必然的，一是充滿海派風(fēng)情的石庫門老房子這一上海獨(dú)有的藝術(shù)品，秉承“繼承與開發(fā)同步，傳統(tǒng)與現(xiàn)代同步”的開發(fā)理念，最大程度的挖掘商業(yè)文化價(jià)值；二是以多元文化為賣點(diǎn)，形成相互支持、相互呼應(yīng)的整體商圈。法國歌舞餐廳和意大利餐廳的歐陸風(fēng)情，日本音樂餐廳的東瀛時(shí)尚，巴西燒烤的南美風(fēng)情等等多國文化在此碰撞，帶來價(jià)值的火花。
北京/ 中國國際貿(mào)易中心
中國國貿(mào)位于北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，由酒店、寫字樓、公寓、展廳和商城等高檔商業(yè)建筑形態(tài)組成，是首都北京為之自豪的地標(biāo)性建筑群，也是眾多跨國公司和國際商社進(jìn)駐北京的首選之地，更是目前中國乃至全球規(guī)模最大、功能最齊全的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一。
國貿(mào)由中國大飯店（白金五星級）、國貿(mào)大酒店（五星級）、國貿(mào)飯店（四星級）、國貿(mào)寫字樓、國貿(mào)公寓、國貿(mào)商城、國貿(mào)展廳組成。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，中國國貿(mào)已成為國際一流水準(zhǔn)的現(xiàn)代化商務(wù)中心，是展示中國對外開放政策和從事國際交流活動的重要窗口。以中國國貿(mào)為中心的CBD地區(qū)，已經(jīng)形成了一個(gè)極具活力的經(jīng)濟(jì)商圈，輻射帶動了周邊經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其獨(dú)具特色的國貿(mào)發(fā)展模式和品牌成長經(jīng)歷，成為中國大型商務(wù)服務(wù)企業(yè)爭先學(xué)習(xí)的典范。
國貿(mào)成功的秘訣體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是政治文化氛圍濃厚，其他項(xiàng)目難以望其項(xiàng)背；二是優(yōu)越的區(qū)位、便利的交通帶來了大量的消費(fèi)人流，開發(fā)商的強(qiáng)大實(shí)力是項(xiàng)目成功運(yùn)營的重要保障；三是進(jìn)駐商家均為國際頂尖品牌，極具市場號召力；四是800m2冰面的溜冰場是北京首家商廈真冰溜冰場，設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，為商城帶來大量人氣。
從以上國內(nèi)外城市綜合體的典范來看，一個(gè)城市綜合體的成功并不是偶然，必有它的過人之處，城市綜合體是一種“運(yùn)用之妙，存乎一心”的個(gè)性化產(chǎn)品，只有凸顯其“特色”、“個(gè)性”，才能大獲全勝。
PART2突破 / “運(yùn)營”與“特色”，彰顯差異化
在一波波嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策重壓下，住宅市場異常冷清，商業(yè)本質(zhì)的城市綜合體如雨后春筍般遍布了各個(gè)城市，這個(gè)城市新名片的到來讓人喜憂參半，細(xì)看這些綜合體，其中不乏成功范例，但多數(shù)綜合體陷入了相同產(chǎn)品、相同定位、相同運(yùn)營模式的惡性循環(huán)，在同質(zhì)化競爭日益激烈的環(huán)境下，怎樣才能締造經(jīng)典，成功突圍？國內(nèi)外典型綜合體成功經(jīng)驗(yàn)表明，走出差異化路線，是未來城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)營思考的重中之重。
差異化經(jīng)營
城市綜合體的核心在于運(yùn)營，在品牌招商方面，從自身定位出發(fā)，制定招商策略，并合理布局各項(xiàng)進(jìn)駐品牌；在營銷推廣上，舉辦針對目標(biāo)客戶群體的大型活動，形成市場號召力，為后期產(chǎn)品的運(yùn)營打下基礎(chǔ)；組織管理方面，組織一個(gè)能掌握全局、甑別合作方的決策團(tuán)隊(duì)。其次，配備一個(gè)專業(yè)策劃、銷售、招商執(zhí)行團(tuán)隊(duì)。最后，組織一個(gè)專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營管理；物業(yè)管理上，配備具有信譽(yù)保障的物業(yè)團(tuán)隊(duì)，良好的服務(wù)口碑對后期運(yùn)營的開展意義重大。
運(yùn)營管理中，差異化經(jīng)營才是關(guān)鍵。它就是尋求一個(gè)切入點(diǎn)或者賣點(diǎn)，在特定的地段量身定做個(gè)性化、稀缺但又與整個(gè)周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的產(chǎn)品與服務(wù)。具體來說，當(dāng)項(xiàng)目競爭區(qū)域內(nèi)某業(yè)態(tài)的產(chǎn)品基本達(dá)到飽和時(shí)，那么對該業(yè)態(tài)的供應(yīng)要謹(jǐn)慎，應(yīng)盡量避免強(qiáng)勢進(jìn)入該領(lǐng)域；當(dāng)項(xiàng)目競爭區(qū)域內(nèi)某業(yè)態(tài)的產(chǎn)品還沒有達(dá)到飽和，存在一定的市場需求空間時(shí)，可以通過提供差異化產(chǎn)品或者樹立標(biāo)桿產(chǎn)品的方式參與競爭，進(jìn)而推動區(qū)域價(jià)值的升級；當(dāng)項(xiàng)目競爭區(qū)域內(nèi)某業(yè)態(tài)產(chǎn)品稀缺而又具有強(qiáng)大的市場需求時(shí)，可以考慮適當(dāng)加大加快該產(chǎn)品的供應(yīng)�？傊�，對于城市綜合體項(xiàng)目，將所有雞蛋都放置于一個(gè)籃子或者產(chǎn)品完全均衡的做法都是值得商榷的，一個(gè)成功的項(xiàng)目必須有所側(cè)重，有所為有所不為。
明確市場地位
開發(fā)投資一個(gè)項(xiàng)目，前期策劃方面，首先應(yīng)該找準(zhǔn)定位，綜合考慮企業(yè)實(shí)力、融資平臺及渠道、財(cái)務(wù)成本、企業(yè)戰(zhàn)略、對于項(xiàng)目的愿景等因素，為企業(yè)和項(xiàng)目設(shè)置一個(gè)適合的商業(yè)模式，再根據(jù)這條主線去做產(chǎn)品和定位；市場分析方面，分析項(xiàng)目所屬區(qū)域的行業(yè)環(huán)境，從競爭中分析尋找市場空白點(diǎn)，理解消費(fèi)市場和消費(fèi)環(huán)境；產(chǎn)品方面，以“特色”、“個(gè)性化”為生產(chǎn)理念，綜合考慮前期調(diào)查結(jié)果，從市場需求出發(fā)，針對目標(biāo)客戶，打造既滿足消費(fèi)者需求、又給自身帶來巨大經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)全方位的雙贏。
城市綜合體的整體定位和城市的區(qū)位關(guān)聯(lián)很大，研究認(rèn)為城市綜合體有7個(gè)落腳點(diǎn)。首先，城市商業(yè)綜合體主要是出現(xiàn)在交通樞紐，城市商業(yè)綜合體對外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模；第二，城市的CBD，高密度的商務(wù)活動是CBD的核心功能，從CBD的發(fā)展和演變過程中可以看出，現(xiàn)代商務(wù)活動呈現(xiàn)出越來越復(fù)合化的特點(diǎn)，衍生出品牌商業(yè)、高檔餐飲、酒店、商務(wù)型服務(wù)式公寓、展覽、休閑娛樂等一系列相關(guān)業(yè)態(tài)，形成富有效率與活力的商務(wù)生態(tài)鏈，使CBD逐步發(fā)展成為一個(gè)高密度、高強(qiáng)度的城市綜合體；第三，在開發(fā)區(qū)或者新的城市中心，城市綜合體形成的龐大規(guī)模和商業(yè)氛圍足以在較短時(shí)間成為區(qū)域商業(yè)副中心；第四，在商業(yè)街區(qū)、商業(yè)集群的地方，通過有效搭配，城市綜合體更能吸取地利方面的商業(yè)人氣，兩者可謂唇齒相依；第五，是新型交通設(shè)施聚集地，綜合體建設(shè)與城市進(jìn)城互相關(guān)聯(lián)，新的交通聚集地成為綜合體的繁衍之所；第六，在休閑設(shè)施、會展設(shè)施和大型的商業(yè)集會設(shè)施等地，城市綜合體融合多種業(yè)態(tài)，在特定區(qū)域的多元需求下會迅速催生；第七，是旅游風(fēng)景區(qū)，這是集觀光、會展、美食、休閑、購物、娛樂、運(yùn)動等多種功能為一體的旅游綜合體，當(dāng)是以涉旅綜合物業(yè)為基礎(chǔ)、以高檔酒店為載體、以一流自然人文服務(wù)環(huán)境為前提、以高品質(zhì)功能齊全的服務(wù)內(nèi)容為根本的旅游綜合體。
合理組合業(yè)態(tài)比例
真正的商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型業(yè)態(tài)，集多種城市功能空間因素為一體，城市綜合體要考慮內(nèi)部各種不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合，不同業(yè)態(tài)需要考慮相溶性，如果不排斥那就是共生，從而形成相互依存、相互助益的能動關(guān)系，擴(kuò)大物業(yè)價(jià)值。城市綜合體業(yè)態(tài)組合的成效很大程度上影響到項(xiàng)目的成敗，探討出最適宜項(xiàng)目發(fā)展的業(yè)態(tài)組合比例意義重大。城市綜合體各業(yè)態(tài)比例存在于一定的范圍，但并沒有固定不變的黃金比例，需要根據(jù)項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、投資環(huán)境、開發(fā)商自身實(shí)力以及企業(yè)差異化經(jīng)營等多方面因素進(jìn)行決策。有研究通過對各影響因素及成功案例的分析，得出我國城市綜合體業(yè)態(tài)組合通常情況下的量化指標(biāo)：購物中心方面，其所占比例通常位于20%-30%之間，若所屬商圈輻射范圍廣、購買力強(qiáng)，則購物中心比例就接近甚至略高于30%，反之當(dāng)商圈輻射面窄、購買力有限時(shí)，該比例就接近或略低于20%；住宅與公寓方面，配比比例浮動區(qū)間較大，一般集中在20%-50%之間，其中經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)、城市中心地帶價(jià)值越高的一線城市，住宅和公寓配比比例應(yīng)相對低一些，但一般不應(yīng)少于20%。同理，二、三線城市對應(yīng)的比例則可以相對提高，但不宜超過50%；寫字樓方面，配比比例一般在10%上下浮動，基于北京、上海等國際大都市商務(wù)辦公氣氛更為濃厚，寫字樓所占比例應(yīng)略高于其他城市；酒店方面，通常情況下在綜合體的業(yè)態(tài)配比中所占比例最低，約為5%-10%，最高也不過15%。以上組合比例反映了業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律，有一定的參考意義，但是面對不同的項(xiàng)目，最關(guān)鍵一環(huán)仍是結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及競爭狀況，根據(jù)實(shí)際情況綜合分析影響城市綜合體業(yè)態(tài)組合的主要和次要因素，合理恰當(dāng)?shù)卮_定所需的業(yè)態(tài)以及各業(yè)態(tài)之間的比例，這樣才能獲得項(xiàng)目和城市建設(shè)效益的最大化。
PART3前路 / 火熱綜合體，蘊(yùn)藏理性訴求
由于城市綜合體地產(chǎn)投資回報(bào)率、社會反響度均高于住宅產(chǎn)品，各個(gè)城市掀起了一股狂熱的城市綜合體地產(chǎn)投資潮流，城市綜合體開發(fā)熱情高漲，面對“亂花漸欲迷人眼”的市場環(huán)境，投資者無疑更需保持冷靜的思考和理性的市場辨別能力。
如火如荼發(fā)展的城市綜合體繁華背后存在一些不可回避的問題和弊端。有專業(yè)研究顯示，目前，很多城市的城市綜合體在發(fā)展過程中存在種種問題，第一，城市綜合體開發(fā)量與需求量之間存在矛盾，普遍存在數(shù)量飽和的問題。第二，項(xiàng)目的同質(zhì)化比較嚴(yán)重，具有鮮明特色的城市綜合體不多，項(xiàng)目自身特色競爭力打造方面還比較欠缺。很多項(xiàng)目都需要通過差異化建設(shè)來做到互補(bǔ)后形成一個(gè)多功能的商圈，這就需要政府在前期做好科學(xué)合理的整體規(guī)劃，否則就會出現(xiàn)區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭，而造成兩敗俱傷的局面。第三，有的城市綜合體標(biāo)榜的規(guī)劃很誘人，很具檔次，但是規(guī)劃歸規(guī)劃，真正落實(shí)與規(guī)劃還是有一定的距離。相反，還有個(gè)別城市綜合體盲目開發(fā)，根本缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，沒有做到因地制宜，實(shí)事求是。
看似繁榮的表象下，往往掩蓋著利潤暗流。城市綜合體地產(chǎn)的諸多風(fēng)險(xiǎn)決定了它是一種雙刃劍式的投資種類，通過前文的詳細(xì)分析，我們也看到了當(dāng)前城市綜合體存在的問題與弊端，為了合理看待城市綜合體的發(fā)展，現(xiàn)在我們應(yīng)該要做的是理性、冷靜辨別城市綜合體是否可行，而不是盲目的投資。一是深入了解它的內(nèi)涵。城市綜合體是一個(gè)復(fù)雜的概念，它本身是兼收并蓄、厚積薄發(fā)的，它是既古又今、既南又北、既中又西、既貴又平、既有浪漫豪情又具備含蓄陰柔、既陽春白雪又有下里巴人，在城市綜合體競爭的紅海中，絕不是靠蓋房子的經(jīng)驗(yàn)就能取得成功的，只有全面提升項(xiàng)目的綜合競爭力，才能在這場激烈的競爭中屹立不倒。二是運(yùn)營方面，綜合體的本質(zhì)更多是運(yùn)用資源，挖掘人才，整合社會資源。城市綜合體不是單純開發(fā)地產(chǎn)，實(shí)際上是一個(gè)系統(tǒng)的城市價(jià)值運(yùn)營模式。開發(fā)商要做城市綜合體，必須要對自己的資金實(shí)力、多元化融資能力、資源整合能力、后期運(yùn)營能力等方面有一個(gè)系統(tǒng)性深入性的思考，否則很多公司就會出現(xiàn)血本無歸的局面。另外，如果開發(fā)的速度過快，就會出現(xiàn)人才短缺與斷層的問題，因?yàn)槟茏鼍C合體的人才需要具備復(fù)合型的能力，既要懂房地產(chǎn)，又要懂金融，還要懂商業(yè)，而這樣的復(fù)合型人才在國內(nèi)是非常稀缺的。此外，開發(fā)商還需要更多的了解下游產(chǎn)業(yè)的需求，百貨、家居、餐飲等各行業(yè)對于產(chǎn)品的要求是不一樣的，必須在前期拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)設(shè)計(jì)等各環(huán)節(jié)中予以重點(diǎn)考慮。只有很好的解決了這些矛盾和問題，城市綜合體才能可持續(xù)繁榮發(fā)展，才能更好的為城市發(fā)展服務(wù)。 |