| TOPIC1 風(fēng)潮/綜合體地標(biāo)，掘金大長沙 |
PART1 關(guān)于 / 城市綜合體的零零種種 城市綜合體，一樣讓人們興奮不已的新鮮事物，一個讓財富瘋狂聚集的大聚寶盆，一種讓城市執(zhí)著追求的新興業(yè)態(tài)，注定備受矚目。究竟，它有多神秘，它從何而起，走向何方？這里帶您深入的了解認(rèn)知有關(guān)于城市綜合體的零零種種。 何為城市綜合體（HOPSCA）？ 城市綜合體，是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發(fā)展本質(zhì)，把城市功能與城市發(fā)展之間的內(nèi)在邏輯通過城市建筑實(shí)體與城市空間有機(jī)結(jié)合的一種城市實(shí)體，利用建筑空間復(fù)合化、集約化和開放化，滿足城市的商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存，相互助益的空間能動關(guān)系，從而形成體量大、多功能、高效率的經(jīng)濟(jì)聚集體。 城市綜合體又被稱作“豪布斯卡”（HOPSCA），即H：Hotel（酒店）、O：Office（寫字樓）、P：Parking（花園、停車場）、S：Shopping mall（商業(yè)）、C：Convention（會議會展）、A：Apartment（公寓）的首字母連寫。以上六大業(yè)態(tài)相互組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互推動的互動關(guān)系，形成了一個多功能、高效率、功能復(fù)雜而又統(tǒng)一的建筑群落，并且至少要具備三種業(yè)態(tài)以上才能稱得上綜合體，其中，適當(dāng)體量的商業(yè)廣場、商業(yè)街是提升綜合體市場影響力的最重要要素，其次商務(wù)寫字樓酒店體量配比對綜合體后期酒店及奢侈品消費(fèi)運(yùn)營、人流規(guī)模的聚集至關(guān)重要。豪布斯卡作為當(dāng)今地產(chǎn)模式的最高形式，它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。豪布斯卡于1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，這就是一個集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會所、高尚住宅于一體的真正的城市綜合體。 基于城市綜合體的概念，客觀來說目前我國的眾多項(xiàng)目雖然被稱作城市綜合體，但是不一定具備所有的業(yè)態(tài)形式，購物中心一般都會有，而寫字樓、酒店或公寓等可能會缺少其中一項(xiàng)，整體水平還有待進(jìn)一步提升。 綜合體的九大特征 高可達(dá)性。城市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對集中的區(qū)域，如位于城市CBD，城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。 高密度，集約性。建筑高度和密度均很高，形成高樓林立的景象，成為城市的標(biāo)志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商務(wù)人流進(jìn)出密集；夜晚及周末居住、消費(fèi)人流集中；晝夜人口、工作日與周末人口依據(jù)功能不同而形成互補(bǔ)，功能全面、集中。 整體統(tǒng)一性。建筑風(fēng)格統(tǒng)一，城市綜合體中各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 功能復(fù)合性。城市綜合體自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營體系。其擁有城市的多種功能：商務(wù)辦公、居�。òň频辍⒆≌�、居住公寓等）、商業(yè)、文化娛樂消費(fèi)、完善的交通出行系統(tǒng)，形成城市綜合體功能的多樣性和復(fù)合性，同時各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可。 土地使用均衡性。城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能。1、不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間、工作日和周末之間的不同時段，會對商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂消費(fèi)產(chǎn)生不同的需求。 空間連續(xù)性。1、平面的連續(xù)：鑒于城市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其設(shè)計(jì)通常采用整體設(shè)計(jì)，其中任何一項(xiàng)功能都會影響整體效果；2、立面的連續(xù)：立面會影響城市綜合體的統(tǒng)一性，因此，要保持城市綜合體內(nèi)建筑物的風(fēng)格統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性；3、空間的連續(xù)：由于城市綜合體優(yōu)越的區(qū)位性質(zhì)，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動的、連續(xù)的空間體系。 內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性。城市綜合體內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合；城市綜合體對外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模。 巨大的社會效應(yīng)。因城市綜合體所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)。 巨大的升值潛力。一個成功的城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商、運(yùn)營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產(chǎn)物業(yè)的城市綜合體，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。綜合體通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店、公寓等多種功能的組合，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，創(chuàng)造新的盈利模式，帶動周邊土地升值，產(chǎn)生良好的口碑和巨大品牌效應(yīng)。 綜合體的開發(fā) 城市綜合體開發(fā)的必要條件。首先，城市綜合體開發(fā)的外部條件：一是最佳位置首選城市中心、城市副中心，有客流和消費(fèi)基礎(chǔ)的地段；二是盡量布局在政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)，有良好的政策扶植；三是必須具有便捷的交通條件，比如地鐵、直達(dá)公交、區(qū)域內(nèi)環(huán)線等；四是必須營造齊備的生活系統(tǒng)和相應(yīng)的人口聚集條件。而城市綜合體開發(fā)的內(nèi)部條件：一是城市綜合體必須有大規(guī)模建筑體量，能夠充分發(fā)揮不同業(yè)態(tài)的空間組合的功能；二是必須切入城市或社會功能，與城市其他生活空間形成有機(jī)的互補(bǔ)與提升。 當(dāng)下，各大城市都在躍躍欲試，都想大舉試水城市綜合體，然而一般情況下，城市需要發(fā)展到一定的程度和階段才有開發(fā)城市綜合體的必要，否則，條件不成熟的城市大力發(fā)展城市綜合體將造成超前建設(shè)、資源浪費(fèi)，反而不利于城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。按照城市化發(fā)展規(guī)律統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)城市人均GDP達(dá)到4000美元/年時，就具備了發(fā)展城市綜合體的初步條件；當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年，將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，我國目前很多一線城市及部分二線城市均已具備開發(fā)城市綜合體的條件。 城市綜合體的開發(fā)，其中業(yè)態(tài)組合模式的確定直接影響城市綜合體運(yùn)營的成敗。在進(jìn)行綜合體業(yè)態(tài)組合規(guī)劃中，商業(yè)是城市綜合體中不可或缺的部分，承擔(dān)了吸引人流、創(chuàng)造多次消費(fèi)的任務(wù)，也是綜合體后期運(yùn)營中的難點(diǎn)所在，更是未來城市綜合體的核心收益之一。因此，商業(yè)是核心，圍繞商業(yè)核心可以根據(jù)實(shí)際情況衍生出多種各具特色、獨(dú)具優(yōu)勢的城市綜合體開發(fā)的業(yè)態(tài)組合模式。模式一為酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展模式；模式二是以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式；模式三是以酒店為核心功能的發(fā)展模式；模式四是以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式。目前，市場上的城市綜合體大都有業(yè)態(tài)側(cè)重、各具特色，主打產(chǎn)品鮮明，差異化開發(fā)來占有市場，避免同質(zhì)化。 綜合體的運(yùn)營 城市綜合體的最終成功與否，取決于后期的運(yùn)營理念、策略、模式等。由于城市綜合體開發(fā)體量大、業(yè)態(tài)多樣、投資巨大、收益豐厚，因此所開發(fā)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)的運(yùn)營模式顯得尤為重要。目前，主要有兩類運(yùn)營模式，一類是以出租持有經(jīng)營為主，這類模式適合資金鏈穩(wěn)定的開發(fā)商，有足夠資金投資并能夠承受較長的資金回籠期。一般采用這種模式經(jīng)營的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價值，開發(fā)商一般會采用長期持有的方式經(jīng)營，以期獲得商業(yè)價值的逐步遞增。第二類是出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合，這種模式通過產(chǎn)品出售一般能夠基本收回投資，便于再次投資，而且還能通過持有物業(yè)獲得長期的利潤。 城市綜合體運(yùn)營需要具備的條件。首先是交通，它基本都坐落在公共交通的樞紐位置，比如地鐵、公交、快速交通等公共交通的網(wǎng)絡(luò)聚集點(diǎn)，只有這樣它才具備人氣，人流才會源源不斷。第二是消費(fèi)力，包括核心消費(fèi)能力和交通輻射半徑在半小時商圈內(nèi)的人群，至少需要具備30萬人口的基數(shù)，而二線城市綜合體的輻射范圍要比一線城市更廣。 PART2改變 / 聚集多點(diǎn)發(fā)力，濃縮城市生活 如今，城市綜合體風(fēng)潮正勁，各大城市綜合體在戰(zhàn)略掘金城市的同時，也給城市帶來了許多改變。城市格局發(fā)生根本性變化，慣有功能做出變革性調(diào)整，地產(chǎn)運(yùn)營模式出現(xiàn)創(chuàng)新式轉(zhuǎn)變，城市商業(yè)有了綜合性提升，就連人們的生活也在向一站式、高檔次、超豪華逐漸轉(zhuǎn)型。這就是城市綜合體的無形力量！ 城市發(fā)展的超級引擎 目前，很多城市都在熱衷倡導(dǎo)建設(shè)城市綜合體，其意義在于，綜合體將會是一座城市的名片，成為城市形象標(biāo)桿性的建筑，成為推動城市發(fā)展的象征性符號，它會成為一座城市精神的象征。 從現(xiàn)實(shí)意義上看，一般一個城市綜合體的投資至少需要二三十個億，這對政府的招商引資工作是一個很好的體現(xiàn)。同時，它也是一個提升城市消費(fèi)力的拉動引擎。開發(fā)商做綜合體的目的是為了實(shí)現(xiàn)利潤的最大化和投資的多元化，它解決了開發(fā)商所面臨的多個問題，首先它解決了開發(fā)商的投資問題，做綜合體需要開發(fā)商非常強(qiáng)的資金實(shí)力，如果酒店、商場是開發(fā)商自己持有的，在銀行只能提供短期貸款的前提下，綜合體就是一個很好的模型，它的公寓、寫字樓可以銷售，開發(fā)商通過這些可以消費(fèi)的產(chǎn)品迅速完成資金的回轉(zhuǎn)來支持它的酒店和購物中心的運(yùn)營，完成一個資產(chǎn)、資金、資本梯度運(yùn)營的投資模型，這是開發(fā)商愿意做綜合體的一個重要原因。對于市民來講，綜合體一定是一個城市的全天候的生活消費(fèi)娛樂中心，才能滿足人們的多種需求。 城市綜合體就是拉動城市發(fā)展的重要引擎和加速器，能為城市帶來穩(wěn)定的稅收與就業(yè)機(jī)會。由于綜合體一般的體量都會很大，它往往就會拉動一個區(qū)域土地價值和區(qū)域內(nèi)住宅價值的提升，以及區(qū)域內(nèi)公共交通系統(tǒng)的升級。在當(dāng)下城市大力發(fā)展城市綜合體的背景下，城市綜合體遍布城市各板塊區(qū)域，形成“多引擎”格局，多個商業(yè)中心聯(lián)合發(fā)力，實(shí)現(xiàn)城市均衡發(fā)展，助推城市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。 助推區(qū)域價值提升 在城市邊界不斷擴(kuò)展、生活半徑日趨放大的今天，城市中心尤其是CBD地帶崛起的高端樓盤，愈來愈受到消費(fèi)者的青睞和追捧，因這些樓盤優(yōu)越的地段、恢弘的氣度、綜合的業(yè)態(tài)與驚人的潛力，在樓市中顯得卓爾不群。近年來消費(fèi)者對樓盤極為看重的要素是“地段”和“交通的便利性”。在樓市發(fā)展的上升階段，處于CBD區(qū)域的大型城市綜合體必然得到消費(fèi)者的極大認(rèn)同。這種集辦公、商業(yè)、居住、休閑、娛樂等功能為一體的綜合體項(xiàng)目，不僅有利于提高土地利用效率、提高工作效率和生活品質(zhì)，而且能更好發(fā)揮投資效益，提升城市生命力與區(qū)域價值。 城市綜合體在共生、互利的前提下，可實(shí)現(xiàn)多功能的綜合，產(chǎn)生1＋1＞2的復(fù)合效應(yīng)。整個建筑群可在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，互為裨益，形成“城中之城”的運(yùn)營方式。譬如，商業(yè)、辦公、酒店與會議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類、多層次的服務(wù)，從而使整體獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。大型城市綜合體的復(fù)合效應(yīng)與整合能力，勢必彰顯并抬升整個建筑的投資和商業(yè)價值，將會吸引大批金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、公司進(jìn)駐營業(yè)。因?yàn)槌鞘芯C合體功能的齊全性、功能的合理性以及個體生活和工作的便利性，提高了人們在此生活、居住、游戲、娛樂的便利。大型城市綜合體因其位于城市人流、信息流、資金流等密集的核心地段，規(guī)模宏大，功能復(fù)合，形成互補(bǔ)優(yōu)勢，大大提高了物業(yè)的使用效率，因此又被稱為復(fù)合型高效建筑。毫無疑問，城市綜合體在未來將成為CBD區(qū)域建筑開發(fā)的主導(dǎo)形式，成為城市文明與經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征。大型城市綜合體將對城市形態(tài)、生活形態(tài)產(chǎn)生革命性的影響，其形態(tài)、體量、造型、空間等都將給這座城市帶來新的感受、新的風(fēng)尚，從而提升城市區(qū)域的整體價值。 “多點(diǎn)多心”格局形成 縱觀多個一線城市，它們的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展都是遵循著從商場到商街，從商街到商圈，由點(diǎn)到線，由線到面的路徑發(fā)展，發(fā)展到面的階段時，就能產(chǎn)生巨大的輻射力，吸引周邊人群聚集。而目前很多大型城市的發(fā)展正在由單中心格局向“多心多點(diǎn)”的格局轉(zhuǎn)變，區(qū)域消費(fèi)逐步成為主流。在這個城市格局的巨變中，城市綜合體起到了決定性作用。城市綜合體擁有住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓、娛樂等多種業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)之間相互融合，形成一個龐大的商業(yè)中心，這一龐大的商業(yè)巨擎在良好的運(yùn)營條件下，將對周邊產(chǎn)生巨大的磁場效應(yīng)，吸引巨大的客流、物流、資金流，并且逐步發(fā)展成為一個成熟的商圈中心，進(jìn)而成為城市某個區(qū)域的中心。如今，大量的城市綜合體迎合著城市總體規(guī)劃的發(fā)展方向，集中性的在城市中遍地開花，并且都形成了各區(qū)域發(fā)展的繁榮景象，城市向多中心發(fā)展的趨勢條件已經(jīng)具備。于是，人們漸漸打破舊有的消費(fèi)習(xí)慣，選擇就近消費(fèi)，久而久之，一個個新興的城市綜合體逐步取代原有的城市中心商圈地位。一個城市綜合體，就創(chuàng)造出了一個新的城市中心�！岸帱c(diǎn)多心”的城市格局對于城市發(fā)展來說，有利于大大緩解原有中心城區(qū)的交通、土地等資源的壓力，有利于帶動城市各區(qū)域的均衡發(fā)展，有利于城市整體形象的全面提升，更有利于方便城市居民的生活、消費(fèi)、出行。 全新生活方式轉(zhuǎn)變 當(dāng)下是一個尊重生活的時代，人們來到城市，是為追求更好的生活，享受便捷與繁華、時尚與品質(zhì)。當(dāng)生活節(jié)奏越來越快、生活方式越來越國際化、生活內(nèi)容越來越豐富時，人們對城市和建筑空間的需求也會發(fā)生巨大變化，對工作、休閑、商務(wù)娛樂、居住等多種生活方式的全面體驗(yàn)如果能集中在一個區(qū)域，沒有交通擁堵的煩惱，沒有時間距離、空間距離、心理距離后，生活就變得更加簡單。于是，城市居民生活、消費(fèi)習(xí)慣的改變，也在支撐、推動著城市地產(chǎn)形式的改變。越來越多的消費(fèi)者習(xí)慣于商場“一站式”購物的便利性與舒適性以及生活、工作的統(tǒng)一性。因此，一種新的趨勢是，城市綜合體將逐漸取代沿街商鋪，成為當(dāng)代商業(yè)的主角。如今，城市綜合體已經(jīng)成為城市發(fā)展的動力源泉，是推動城市發(fā)展的重要力量，樹立城市高端形象的標(biāo)尺，漸漸引導(dǎo)這一座城市潮流的發(fā)展方向。 細(xì)想城市綜合體各業(yè)態(tài)的功能，酒店滿足了旅游、商務(wù)人群的需求，商場滿足了周邊半徑1小時商圈的主力消費(fèi)人群，寫字樓囊括了城市最高端的商務(wù)人群。綜合體最大的意義是它不僅提供了一種產(chǎn)品，最主要的是它提供了在城市生活的人們的一種全業(yè)態(tài)的生活方式，滿足人們在生活上各方面的需求，而且業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動及依賴更體現(xiàn)出城市綜合體的聯(lián)動性。例如：住宅與商業(yè)之間所產(chǎn)生的生活配套互動，住宅與寫字樓、休閑娛樂場所之間的配套互動等，讓人們辦公、購物、娛樂、休閑就在家門口，享受繁華、便捷的都市生活。這樣的城市綜合體，就像是給人們呈現(xiàn)了高度濃縮的城市生活，總而言之，它是一座城市中最大的消費(fèi)娛樂池場，更是一座微型城市。正因?yàn)槌鞘芯C合體的這些特性，將城市人群對于高便捷、高品質(zhì)生活的追求發(fā)揮到極致，引導(dǎo)著人們更加堅(jiān)定的向全新生活方式變革。 PART3崛起 / 群雄競相涌現(xiàn)，遍地“城中之城” 在國內(nèi)外大都市中，不同形態(tài)以及功能側(cè)重的城市綜合體，都在引領(lǐng)城市價值的“再度深挖”。這種于世界眾多著名都市大獲成功、廣泛認(rèn)同的地產(chǎn)開發(fā)模式，無不讓中國各大城市震驚。城市綜合體的綜合效應(yīng)，正在逐步擴(kuò)張放大。今天，長沙也開始近距離接觸這些城市綜合體，地產(chǎn)龐然大物競相圈地圍城，傳說中的“城中城”瞬間拔地而起。 長沙，向國際化都市邁進(jìn) 近年來，長沙作為湖南省會城市，城市化進(jìn)程不斷加快。交通方面，隨著武廣高鐵開通，各個地級市至省會交通距離拉近，導(dǎo)致地級市投資客至長沙投資比重及消費(fèi)逐步增強(qiáng)。而長株潭城際鐵路及城區(qū)幾條地鐵的相繼開工建設(shè)，為長沙乃至長株潭城市群的發(fā)展畫下了戰(zhàn)略性的交通布局，奠定了中部交通樞紐核心城市的地位。從長沙最新的城市總體規(guī)劃來看，提出了沿“一軸兩帶”發(fā)展，“一主兩次六組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)，除了河?xùn)|CBD外，還規(guī)劃了河西CBD、星沙副中心、雷鋒湖-梅溪湖副中心，以及多個組團(tuán)級中心，其中高鐵組團(tuán)中心遠(yuǎn)期將升級為城市副中心。在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)將構(gòu)建一個能承載千萬級人口規(guī)模的大都市區(qū)。其實(shí)，很早以前長沙傳統(tǒng)城市核心驅(qū)動向多元區(qū)域核心裂變的城市格局已然形成，并且經(jīng)過近幾年的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、市政配套工程等不斷完善，裂變后的區(qū)域核心形成了成熟的城市綜合體所需要的外部環(huán)境。 從長沙社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來看，2011年長沙實(shí)現(xiàn)GDP 5619.33億元，同比增長14.5%；實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額2125.91億元，同比增長18%。從城市競爭力來說，在2009-2012年全球競爭力指數(shù)提升最快的十大城市中，長沙位居第四，排名僅次于圣何塞、香港、蘇州，競爭力提升速度之快令人驚訝。城市綜合體“搶灘”長沙，更多的是追逐城市的商業(yè)前景和升值潛力，當(dāng)城市發(fā)展到一定程度，城市綜合體的出現(xiàn)成為一種必然。由數(shù)據(jù)可以看出，長沙現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)水平、收入水平、城市競爭力已經(jīng)達(dá)到城市綜合體所需要的程度。 可見，長沙城市國際化的發(fā)展定位、綜合實(shí)力的提升、投資環(huán)境的優(yōu)化為綜合體的發(fā)展提供了非常好的溫床，催生了城市綜合體的迅速扎根崛起。如今，城市綜合體已然成為助推長沙向國際化大都市邁進(jìn)的必備元素之一了。 “天量”綜合體搶灘大長沙 2011年以來，長沙大型城市綜合體迎來了發(fā)展的小高峰，呈井噴發(fā)展之勢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年將有近30個大型城市綜合體破土而出，提供的商業(yè)、住宅規(guī)模是巨大的。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011-2012年，長沙城市綜合體住宅部分推貨量約為74萬m2；商業(yè)部分推貨量約為35萬m2；公寓部分推貨量約為5萬m2。而2012年下半年將是長沙城市綜合體項(xiàng)目集中放量期，市場競爭更加激烈。其中，住宅市場大約將有54萬m2面市；商業(yè)市場約推貨29萬m2；公寓市場約推貨16萬m2；寫字樓市場月推貨18萬m2。總的來看，長沙目前的城市綜合體開發(fā)呈現(xiàn)快速集中、數(shù)量膨脹、體量巨大、分布密集、建筑高度等特點(diǎn)，未來將是城市綜合體角力、廝殺、爭奪市場的時代，比品質(zhì)、比品牌、比運(yùn)營、比新意…… 在一個城市綜合體中，商務(wù)、酒店、住宅、商業(yè)、休閑、娛樂是一個統(tǒng)一的整體，有著很好的互補(bǔ)作用。物業(yè)檔次、品牌地位、交通動線的安排都是互相借勢、統(tǒng)籌互補(bǔ)的關(guān)系，這就需要做到很好的平衡。有人總結(jié)說，一個堪稱成功值得入手的城市綜合體項(xiàng)目必須具備以下三個條件：第一，區(qū)域優(yōu)勢明顯，坐擁商圈核心；第二，綜合實(shí)力強(qiáng)大，科學(xué)的集成多元業(yè)態(tài)；第三，品牌優(yōu)勢明顯，資本實(shí)力+開發(fā)經(jīng)驗(yàn)+品牌效應(yīng)。目前，長沙的城市綜合體大都超前性的意識到了這些，在開發(fā)體量、區(qū)位布局、業(yè)態(tài)組合配比、車位配套、周邊配套支撐等方面都有充分的考量和規(guī)劃，甚至在項(xiàng)目的整體市場定位、品質(zhì)檔次、品牌運(yùn)營、營銷噱頭上都大做文章，各大城市綜合體都信心滿滿、蓄勢待發(fā)，綜合體基于城市的一場搶灘惡戰(zhàn)早已打響，“明爭暗斗”在市場的每一個環(huán)節(jié)頻頻上演。 放眼當(dāng)下長沙眾多城市綜合體，可謂遍地“城中之城”，它們各具特色，各有賣點(diǎn)，綜合競爭力旗鼓相當(dāng)。有的搶占市級商圈區(qū)位先機(jī)；有的獨(dú)享城市深厚文化資源；有的謀劃完備的生活配套；有的打造繁華商業(yè)中心，總之各出奇招，各有精彩。2005年12月開盤的運(yùn)達(dá)國際廣場，算得上是較早的“城市綜合體”，其涵蓋酒店、寫字樓、商場等多種物業(yè)形態(tài)。后來，長沙又陸續(xù)有多個綜合體項(xiàng)目動工或面市。進(jìn)入2011年，長沙城市綜合體破土速度更是讓人應(yīng)接不暇，項(xiàng)目競爭力勢均力敵，各領(lǐng)千秋。例如，打造了全國知名的“萬達(dá)模式”的萬達(dá)廣場進(jìn)入實(shí)質(zhì)性銷售階段，萬達(dá)公館入市價格不菲，卻依舊受到置業(yè)者青睞，多次創(chuàng)下了“日光盤”的神話。位于兩江交匯處的北辰三角洲，規(guī)劃建設(shè)的一棟高約260米的標(biāo)志性建筑，將成為中南地區(qū)的新地標(biāo)。湘江之濱的華遠(yuǎn)·華中心矚目入市，開盤以來受到市場追捧，一期標(biāo)志性的雙塔建筑俯視湘江，霸氣十足。中部最大商業(yè)綜合體德思勤城市廣場全新登場，多樣化的高檔次的業(yè)態(tài)組合讓人對它的運(yùn)營前景十分看好。武廣新城的運(yùn)達(dá)中央廣場與喜達(dá)屋集團(tuán)旗下頂級酒店品牌“瑞吉酒店”和時尚品牌“W酒店”簽約，體現(xiàn)出了運(yùn)達(dá)中央廣場作為城市綜合體的超級品牌運(yùn)營能力。還有順天國際金融中心、喜盈門·范城、華悅城、新城新世界、中信新城、金茂梅溪湖……縱觀整個長沙，城市綜合體發(fā)力長沙房地產(chǎn)市場已是事實(shí)，長沙市民有多了很多置業(yè)的新方向。 群雄逐鹿帶來城市蛻變 城市綜合體競逐越是激烈，越能加速城市的升級和蛻變。綜合體的繁榮發(fā)展會帶來城市功能的重組、區(qū)域格局的調(diào)整和價值的提升，使單中心城市向多中心轉(zhuǎn)變，區(qū)域消費(fèi)格局也逐步成型。顯然，綜合體帶來的所有這些轉(zhuǎn)變已經(jīng)在長沙這座城市有所體現(xiàn)。長沙正在向“多心多點(diǎn)”的格局轉(zhuǎn)變，區(qū)域消費(fèi)已成為主流。從長沙的城市綜合體的整體布局來看，中心板塊、省府板塊、武廣新城、市府板塊、濱江新城等區(qū)域項(xiàng)目較多，未來長沙市將會形成以區(qū)域商業(yè)中心以及特色商業(yè)點(diǎn)為骨架的商業(yè)格局，城市綜合體“多心多點(diǎn)”的格局將逐步形成，并呈現(xiàn)出多心化發(fā)展的趨勢，群雄逐鹿，競爭態(tài)勢凸顯出來。于是大型城市綜合體的發(fā)展助推了長沙邁向國際化大都市的速度。 在影響城市自身格局的同時，城市綜合體也有輻射更寬廣領(lǐng)域的功能，是一個提升城市消費(fèi)力的拉動引擎。借助綜合體良好的運(yùn)營管理、招商引資，引來國內(nèi)外一線高端品牌、酒店、奢侈品入駐，也會迎來一些國內(nèi)外高層次的會議、秀場、發(fā)布會等等，這些將帶來一波波國內(nèi)外名流、企業(yè)家等高端人士進(jìn)行商業(yè)、商務(wù)活動，為城市的發(fā)展帶來無限商機(jī)和巨大的經(jīng)濟(jì)效益，極大的提升城市的形象、品位、地位和影響力，進(jìn)而加快長沙邁向國際化大都市的速度。 |