| 樓市觀察家 |
a2012上半年調控下的樓市博弈面面觀 2012年上半年已悄然飛逝，對房地產市場而言，樓市經過嚴厲調控，效果逐漸顯見。地方政府頻繁出手救市屢被叫停，以價換量、剛需婚房、城市綜合體等字眼成為房地產報道中的關鍵詞。下半年樓市將走向何方？企業(yè)如何在持續(xù)的政策調控下發(fā)展？本期樓市觀察家邀您一同觀察。 關鍵詞 1 樓市微調 解析關鍵字：地方政府的“小動作” 頻頻夭折或被叫停 事件回放： 去年下半年以來，截至目前，全國已有30多個城市出臺樓市微調政策。6月19日，住房和城鄉(xiāng)建設部年內第三次“喊話”，要求“堅定不移落實房地產調控各項政策措施”。各方博弈之下，處境微妙的房地產市場又一次地站在“向左走，還是向右走”的十字路口上。 各地反應： 蕪湖：新政3天眾生相 地方政府“糾結”專家“掐架” 2月9日，蕪湖市發(fā)布新政稱：“2012年期間，購買普通商品房可享契稅100%補助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的補貼�！毕⒁怀�，便引發(fā)社會各界熱議。針對猜測，2月10日，蕪湖市政府專門召開新聞發(fā)布會，回應外界疑問，稱此舉是穩(wěn)定樓市，滿足特定人群的住房需求。但緊隨其后的是，2月12日晚間，安徽省蕪湖市政府網站發(fā)文宣布，此前公布的《蕪湖市人民政府印發(fā)關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》暫停執(zhí)行。 中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，蕪湖敢于全國之先再出房產“新政”的做法，體現了當前地方政府糾結心態(tài)：即如何在兼顧中央堅持房地產調控不放松政策的同時，又能保持地方經濟和財政收入的充盈。 上海：樓市微調一周后夭折 中央政府毫不松口 2月21日，上海市住房保障和房屋管理局稱，“在樓市限購政策制定之初就已明確，所謂本市戶籍居民家庭的概念，是指具有本市常住戶口，包括持有本市長期居住證連續(xù)滿3年以上的居民家庭�！� 2月28日，上海市住房保障和房屋管理局轉發(fā)了《關于本市貫徹〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知〉實施意見的通知》(以下簡稱《通知》)，要求嚴格執(zhí)行抑制投機投資性購房的政策措施，嚴格執(zhí)行住房限售政策。《通知》首次明確上海市戶籍居民家庭是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭；同時，還明確了子女成年后購房口徑。這意味著“外地戶籍居民持上海長期居住證滿3年，可享受上海本地戶籍居民的同等購房資質”不成立。 河南：否認河南房貸七折新政 相關人士稱與中央政策不符 6月26日，多家媒體引述河南省人民政府網站消息，稱該省住房和城鄉(xiāng)建設廳聯合省金融辦、人行鄭州中心支行、河南監(jiān)管局等6部門下發(fā)了《關于支持剛性需求促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，對該省樓市政策進行微調。 媒體稱，《關于支持剛性需求促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》被認為有突破之處的主要有四個方面：首先是首套房“認房不認貸”，以及重申銀行首套房7折利率優(yōu)惠。比如，凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)無房產登記購房的均視為首套房，金融機構在風險收益平衡的基礎上，原則上應給予基準利率下浮30%幅度內的優(yōu)惠。多地“房貸新政”曇花一現后，河南省“新政”也被撤消。河南銀監(jiān)局權威人士6月27日稱，之前所傳河南房貸新政是誤傳，這個政策并沒有最終出臺。 湖南：樓市政策“微調”不實 5月29日的一條微博，引發(fā)了媒體與公眾對“湖南樓市政策微調”的關注。該微博顯示：“中央在房地產調控政策上總基調不變、政策上不變，但是要求各地各部門采取有力措施，增加普通商品房供給，并通過落實利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關稅費等措施支持居民購買首套普通住房�！� 然而，5月30日，湖南省發(fā)改委相關負責人表示，網絡上所傳的或報道的相關內容是不實新聞。該負責人堅稱，5月29日上午，湖南省發(fā)改委是召開了一場全省投資工作會議，但沒有研究樓市的事情，“樓市調控是國家的政策，我們不會去碰，不可能對抗中央的政策�！� 專家看法： 王國華 華中科技大學公共管理學院教授 觀點：雖然不排除個別性價比高的樓盤出現漲價，但今年內房價依然會保持相對穩(wěn)定。從佛山、蕪湖等地的微調政策被叫停來看，開發(fā)商對地方政府大幅放松調控不可抱有奢望，要謹慎對待目前的回暖。 關鍵詞2 央行降息 解析關鍵字：降低開發(fā)商貸款成本 吸引潛在購房者 事件回放： 2012年6月8日起中國人民銀行下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。在不到一個月的時間里，央行再次宣布從7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。對此，業(yè)內人士普遍認為，央行兩次降息釋放出了貨幣政策寬松的新動向，預計七八月的“淡季不淡”已毫無懸念。 各地反應： 深圳：受央行降息刺激 樓市有回暖苗頭 “五月只是釋放了一部分剛需，五月份深圳二手房市場成交了4000~5000套，6月全市二手房共成交5832套，比5月份略有上升�！鄙钲谥新摰禺a市場研究部吳秀軍認為，利息下調是國家對樓市的一個調控，對樓市利好，不僅會大大刺激剛需，釋放剛需，還會大大增強購房者對市場的信心。 目前，各銀行的房貸優(yōu)惠政策正處調整當中，業(yè)內人士建議想買房的人多跑幾家銀行或等銀行的優(yōu)惠新政策出爐，以尋求最低利率。 武漢：央行降息攪熱樓市 一天賣出商品房485套 武漢市房管局統(tǒng)計，7月7日當天，全市共售出商品房485套，比6月7日多售出107套。 7月樓市進入“夏時制”，未像往年一樣出現季節(jié)性降溫跡象，除商家優(yōu)惠刺激外，還與一個月內央行兩次降息不無關系。武漢福星惠譽項目相關負責人稱，雙休購房客戶中，有一部分最近兩個月曾幾次來看房，直到央行再次降息后才出手。這表明，降息的確對剛需釋放起到了一定的刺激作用。 長沙：央行降息開發(fā)商在歡呼 樓市難以大逆轉 從我國當前及未來經濟形勢來看，降息在市場預期之中。央行一月內兩次降息，引起了長沙房地產業(yè)內一陣狂歡，一些開發(fā)商更是歡呼“春天真的要來了”。但是從央行的通知以及各銀行實施的情況來看，利率下調的同時對房地產行業(yè)的開發(fā)貸款限制并沒有松動，困擾房地產行業(yè)的資金短缺問題并沒有得到直接解決。 恒嘉地產的市場數據分析認為，目前長沙市場存量高達1060萬平方米，加上下半年長沙樓市市場供應巨大，市場競爭壓力較大，長沙樓市大逆轉很難在短時間內到來。 關鍵詞3 保障房 解析關鍵字：2012全國計劃新開工建設700萬套以上保障房 事件回放： 2012年是保障房建設的關鍵年。據測算，新開工項目加上前兩年結轉的在建項目，整體保障房在建規(guī)模將達到約1800萬套。住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新指出，2012年新開工的項目，最遲要在11月底前全部開工。同時要抓好今年結轉的續(xù)建項目建設，盡早形成有效供應，并將保障房建設計劃、項目開竣工等情況及時向社會公布。 各地反應： 北京：前5月保障房竣工4.5萬套 占全年任務近65% 據了解，北京今年計劃開工保障房16萬套，竣工7萬套，其中前5個月已實現開工5萬套，竣工4.5萬套，占竣工任務的近65％。 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會委員、新聞發(fā)言人秦海翔表示，“十一五”初期，北京市保障房新開工面積只有115萬平方米，2011年這一數字為1660萬平方米，從2007年到2011年，北京市累計開工建設、收購各類保障房70余萬套，通過實施保障性安居工程多種渠道，有近50萬戶中低收入家庭住房困難得到解決。 山西：保障房開工建設11.67萬套 投資94.32億 據了解，前5個月，山西全省新開工建設各類城鎮(zhèn)保障性住房11.67萬套，完成投資94.32億元，同比提高7.28個百分點。今年山西全省將開工建設各類保障性住房33.23萬套，基本建成27萬套。全省住房保障工作推進會提出今年要實現“三個確�！�，即確保任務完成、確保工程質量、確保分配公平。 湖南：2012年開建保障房38.77萬套 按照國家下達的任務，2012年，湖南省保障性安居工程建設任務為，開工建設保障性住房、棚戶區(qū)改造住房38.77萬套，竣工保障性住房、棚戶區(qū)改造住房15.15萬套，新增發(fā)放廉租房租賃補貼1萬戶。開工任務總量居全國第5位、竣工任務居第10位。一季度，全省開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房54657套、開工率14.1%，基本建成（含往年結轉）15.35萬套。 省委副書記、省長徐守盛要求，理清思路、突出重點、令行禁止，確保全面完成保障性安居工程建設任務，向人民交上滿意答卷。 專家看法： 韓世同 寒桐投資顧問有限公司總經理 觀點：經濟適用房和限價房可以采取集資的方式，或者政府墊資，資金量可能就不需要那么大了。政府要全額墊資才能夠發(fā)展租賃型的房，應該采取“租售并舉”的措施，可有效解決資金不足問題。 關鍵詞4 以價換量 解析關鍵字：開發(fā)商加緊出貨 樓市成交持續(xù)復蘇 事件回放： 2012年是中國樓市嚴厲調控后檢驗調控效果最為關鍵的一年。在溫總理穩(wěn)增長的論調、住建部對揚州新政的肯定、國稅總局對房產稅開征期限的后移、央行對存款準備金的下調和降息等等舉措倒逼之下，三月份一輪剛需集中釋放完之后，以價換量便成為了各大媒體新聞中的關鍵字。在五月的下半月開始，改善型需求急劇釋放，“以價換量”愈加明顯，不僅創(chuàng)造了不少城市調控以來單月的成交量最高位，而且也創(chuàng)造了五月份萬科、恒大、中海、保利四大企業(yè)單月破百億的新記錄。 各地反應： 北京：樓市漸漸見底 市場以價換量態(tài)勢明顯 中原地產6月統(tǒng)計顯示，郊區(qū)降價項目增加，10%的降價項目占據了80%以上的成交量。在通州、大興、房山等周邊區(qū)域樓市多種形式的價格調整不斷涌現。老盤優(yōu)惠、新盤低開，都是在以價換量。 多位分析人士表示，樓盤定價權直接掌握在開發(fā)商手中，而決定價格最重要的因素是房企資金壓力。包括部分龍頭級房企在內，或依然有較大償債壓力，未來適度下調房價的可能性仍在。 上海：樓市繼續(xù)回暖成交良好 以價換量仍可期 中國房地產決策咨詢系統(tǒng)提供的數據顯示，截止到6月24日，6月上海商品住宅累計成交48.45萬平方米。近期降存準、降息，以及開發(fā)商持續(xù)優(yōu)惠，使得成交量短期維持在調控下的“高位”。 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，只要維持限購、限貸的政策不改變，樓市運行的總體趨勢也不會改變，供大于求的狀況依然存在，開發(fā)商仍不能盲目樂觀，特別是大戶型產品，仍應該抓緊主動回款，以價換量。 長沙：樓市將繼續(xù)以價換量 目前，長沙樓市已趨于穩(wěn)定，價格降幅已符合部分購房者的預期，剛性需求入市的動力有所增強。開發(fā)商3月份的試探性降價放量也逐漸向常規(guī)化發(fā)展，數據飄紅應該是市場回歸正常軌道的表現，而不能簡單用回暖兩個字概括。4、5月本來就是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，特別是對比第一季度過于慘淡的表現，4、5月的翻盤更加引人關注，但與去年同期相比，差距就顯現出來了。市場復蘇能否經受住緊接而來的淡季考驗仍待觀察。 長沙相關業(yè)內人士普遍認為，下半年的十八大是關鍵節(jié)點，它會釋放什么消息將直接影響樓市后續(xù)發(fā)展。而在此之前的一段時間，長沙樓市將繼續(xù)保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢，畢竟中小房企的資金壓力及上市房企的業(yè)績報表都不允許他們在放量上有絲毫遲疑。因此，至少在前三季度，以價換量仍是市場不變的主導。 專家看法： 葉檀 知名財經評論家、財經專欄作家 觀點：從今年總體趨勢來看，就是以價換量，保持周轉率，保持現金的穩(wěn)定，這樣開發(fā)商可以挺過今年這一年的下行周期，為明年贏得時間和空間。如果調控政策不發(fā)生大的變化，以價換量將在今年一年持續(xù)成為各大房企的主流。 關鍵詞5 同城效應 解析關鍵字：候鳥一族 回鄉(xiāng)置業(yè) 事件回放： 當今，越來越便利化的軌道交通，讓人們更加愿意把“家”和“辦公室”安在高鐵沿線。人們居住觀念的變化，縮小了城市核心區(qū)域與其他區(qū)域的差別，而軌道也提升了沿線和站點的區(qū)域價值。4月1日，廣深高鐵和武廣高鐵正式聯通運行，這對廣深鐵路形成明顯分流效應，對各地樓市起著正面的刺激作用。 各地反應： 武漢：深武高鐵利好樓市 武漢商業(yè)地產“先得月” 深圳直通武漢長沙的高鐵，給武漢樓市帶來很多的機會，而武漢開發(fā)商也正借此打起高鐵牌。其中，最明顯的表現將會是對商業(yè)性地產的拉動。 湖北省社科院經濟研究所副所長葉學平表示，商業(yè)地產的發(fā)展是與一個城市的碼頭息息相關的。隨著高鐵時代的來臨，將給武漢帶來人流-物流-消費-資金流，高鐵開通后，馬上就有廣州百貨北上武漢，入駐王家灣武漢摩爾城，這些都將給武漢商業(yè)帶來莫大的機遇。 長沙：長深直達高鐵開通 返湘置業(yè)大軍回流 根據深圳市第六次人口普查，深圳1035.79萬常住人口中湖南人最多，118萬。深圳地產人士表示，最多的還是返鄉(xiāng)式置業(yè)，其中長沙就是一個非常重要的選項。高鐵連通后，長沙與周邊省市的時空距離大大縮小，與武漢、廣州、深圳等城市之間的“同城效應”更加明顯，隨著同城效應的繼續(xù)擴散，長沙的辦公、居住需求也將迎來新一波的“剛性”需求，而這些也將推動長沙樓市的發(fā)展。 4月中旬，應廣大置業(yè)者的要求，0731房產網聯合深圳報業(yè)集團（旗下四大報紙、兩大網站），通過強強聯手，招募和組織深圳白領回湘置業(yè)，走進長沙品牌實力企業(yè)，該看房活動引爆了長沙搶房熱潮。 專家看法： 龍固新 深圳德思勤投資有限公司董事長 觀點：深圳與長沙的高鐵直達，提高了生活效率，更深遠的是，改變了這座中部城市在經濟版圖中的城市價值。 關鍵詞6 剛需婚房 解析關鍵字：樓市主力軍 熱捧中小戶型 事件回放： 2012年中國將約有近1000萬對新人結婚，他們之中的絕大多數都有購房置業(yè)的迫切需求，這也正預示著，樓市強大的“剛需”釋放將有所攀升。在目前政策導向剛需，開發(fā)商“現金為王”的局面下，剛需客戶的選房心理成為既難琢磨又必須攻克的問題。 各地反應： 上海：剛需強大 婚房剛需占36% 有調查顯示，上海新增潛在購房者以新上海人為主，占55.74%，而上海本地人占總比例的37.90%。此外，結婚購房剛需強大，婚房需求占36%；投資需求僅占7%。 “受限于宏觀經濟，當前樓市已處U型市場底部，但樓市不會立即反彈，將在底部持續(xù)較長時間。”相關業(yè)內人士指出，已經經過了合理的價格調整且市場成交表現良好的樓盤，可以買入。但對于價格尚未調整且市場成交滯緩的樓盤，尚需繼續(xù)觀望。值得肯定的是，剛需是目前樓市的主力。 西安：2012結婚年 中小戶型剛需婚房首選 有機構近期對西安婚房市場調查數據顯示，4成以上的受訪人群表示一年內會結婚，一半的人表示半年內會買房。而在具體的婚房要求上，70%的人認為意向戶型是50-90平方米的中小戶型，大部分人能夠接受的總價在50-80萬元。 數據顯示，由于此類人群正處于事業(yè)起步階段，經濟能力方面相對較弱，選擇范圍在90平方米的戶型為兩房或小三房�；榉窟x擇多為滿足居住需求，同時減少首付款降低置業(yè)門檻，也為日后還貸減輕壓力。另外，50~70平方米的中小戶型也逐漸為婚房的首選，占總人群的36%。 長沙：樓市步入“買方市場” 婚房剛需成主力 房交會，歷來被稱為樓市“風向標”。5月份，湖南長沙第33屆房交會盛大舉行，據了解，該房交會主推剛需戶型、大走“平價”線路。近30家參展樓盤中，除了綠地、五礦、萬科等少數大牌房企參展之外，大部分參展樓盤都是以中等價位、中小戶型為主的平價樓盤。據某樓盤參展人員反映，“100平方米以下的首套房置業(yè)是今年房交會的重點，這意味著年輕群體成為主要購房力量�！� 0731房產網舉辦了“宜居樓盤 浪漫婚房”全城搜大行動，為廣大的剛需群體提供一個相親并體驗婚房的機會。該活動將時下最流行的相親活動與“婚房”概念相結合，既提供了廣闊的婚戀交友平臺，又利用媒體資源一站式解決了情侶購房難問題，同時，還印證了長沙市場強大的剛需。 專家看法： 宋會雍 上海中原研究咨詢部總監(jiān) 觀點：自住婚房需求群體可以在市場中尋求降價幅度達到或貼近這一價格底線的房源。多些理性，少些盲從；多些實際，少些攀比，在這個金融危機影響尚未見底，房地產前景充滿變數的時期，積極而理性地購房。 關鍵詞7 城市綜合體 解析關鍵字：樓市新寵 缺少科學規(guī)劃會“野蠻生長” 事件回放： 去年以來，受國家宏觀政策調控影響，商品住宅市場降溫，然而，以城市綜合體為代表的商業(yè)地產項目卻一個接一個在省會落地。當房地產市場遭遇“限貸”、“限價”、“限購”之后，商業(yè)地產特別是城市綜合體成為開發(fā)商自我救贖的“法寶”。城市綜合體瘋狂擴張，使得城市商業(yè)地產面臨供應過剩的風險，在成都和杭州等城市顯得尤為嚴重…… 各地反應： 成都：政府提高綜合體準入門檻 成都“剎車”城市綜合體 四川省商業(yè)地產聯盟最新數據顯示，從2010年龍湖、保利、華潤、中糧、富力等一線房企大力進軍成都商業(yè)地產開始，成都開業(yè)、開工、建設立項的商業(yè)綜合體項目已經猛增至67個。 6月7日，《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項目規(guī)劃管理補充規(guī)定(試行)》正式實施，該文件對新審批的城市綜合體項目在選址、體量和規(guī)劃等方面給予了新的要求。這一旨在提高準入門檻的政策，被業(yè)界視為成都相關主管部門對綜合體瘋狂擴張的現狀踩下剎車。有分析人士擔心，該政策的出臺，讓很多已拿地并正在報建的項目，受上述條款的限制，不能再以城市綜合體的形式出現。 杭州：在建近50個城市綜合體 投資遇瓶頸 21世紀經濟報道統(tǒng)計，目前杭州銀泰在建綜合體項目有5個，商業(yè)面積均在五萬方以上。整個城市在建的接近40個，已規(guī)劃的待建的近10個，共近50個，總建筑面積接近兩千萬方，商業(yè)面積達400多萬方。 據銀泰集團副總裁王崗表示，在杭州城市綜合體飽和形勢下，如果開發(fā)商做商業(yè)地產投資缺少定向客戶，商業(yè)物業(yè)的后期管理經營和招商將是大問題。如果一定要做，商業(yè)投資可以采取合作的模式，跟當地的一些開發(fā)商優(yōu)勢互補，比如說土地優(yōu)勢、項目優(yōu)勢。 長沙：城市綜合體暗戰(zhàn)升級 2012年，“城市綜合體”成為了長沙樓市的主題。據不完全統(tǒng)計，今年長沙在建和在售的城市綜合體項目超過了30個。眾多城市綜合體的涌現，必然在商業(yè)運營以及招商方面加劇競爭，城市綜合體項目暗戰(zhàn)也開始升級。城市綜合體“搶灘”長沙，搶的是城市環(huán)境，也是商業(yè)前景。長沙是湖南省會城市，隨著武廣開通，各個地級市至省會交通距離拉近，導致地級市投資客至長沙投資比重及消費逐步增強。 而長沙樓市的核心商圈之爭，正在被一波波的區(qū)域商業(yè)新規(guī)劃和物業(yè)打造突破著，或許不久的將來，城市綜合體將波瀾不驚地逐步完成對核心商圈的格局量變。隨著越來越多的房企加快商業(yè)地產部署，奧克斯、喜盈門、萬達、華遠、世茂、綠地、德思勤、香港九龍倉等項目的攻城，長沙舊有商業(yè)格局將發(fā)生改變。 專家看法： 陸騎麟 德佑地產研究主任 觀點：近期綜合體項目在市場上受熱捧，很多投資者都是因為對當地政府中長期規(guī)劃有信心而決心購買，中長期規(guī)劃的實現時間基本在5年以上，有的甚至時間會更長，但城市綜合體的后期經營管理是一個長期持續(xù)的過程，項目最終價值在一定程度更要依靠后期良好的商業(yè)運營，因此購房者買賣時仍需要理性對待這種長線投資機會。 |