| 長(zhǎng)沙實(shí)施“限購(gòu)”以來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響研究 |
| 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心產(chǎn)業(yè)研究部 [作者]：張坤玲 |
長(zhǎng)沙實(shí)施“限購(gòu)”以來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響研究 自2011年1月26日國(guó)務(wù)院公布了新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策后，“限購(gòu)令”成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān) 鍵詞，連日來，北京、上海、廣州、南京、天津、石家莊、貴陽、廈門、寧波等城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控 細(xì)則，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際通過限購(gòu)、稅收、信貸等措施，落實(shí)“新國(guó)八條”調(diào)控政策。2011年3月4日， 《長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有關(guān)問題的通知》在萬眾矚目中出臺(tái)，長(zhǎng) 沙“限購(gòu)令”以理性、人性、溫和為基調(diào)，旨在打擊投資投機(jī)性需求，滿足基本剛需，促進(jìn)房地產(chǎn) 市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。 一、長(zhǎng)沙市“限購(gòu)”政策出臺(tái)背景 �。ㄒ唬� 限購(gòu)的具體內(nèi)容 為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)） 精神，促進(jìn)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，長(zhǎng)沙市人民政府于2011年3月4日出臺(tái)《長(zhǎng)沙市人民政 府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有關(guān)問題的通知》（長(zhǎng)政辦發(fā)[2011]10號(hào)）文件，主要內(nèi) 容如下：對(duì)在長(zhǎng)沙市市區(qū)（市轄五區(qū)，下同）已擁有1套住房的家庭（環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭），限購(gòu)1 套90m2（含）以下新建商品住房；對(duì)在本市市區(qū)無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城 區(qū)限購(gòu)1套90m2（含）以下新建商品住房；對(duì)在本市市區(qū)，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1 套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購(gòu)買90 m2（含 ）以下新建商品住房。 �。ǘ� 限購(gòu)目的分析 民眾對(duì)住宅的需求屬于剛性需求，所謂剛性需求是相對(duì)于彈性需求而言，這種剛性需求是有條件的 ，當(dāng)供給不變時(shí)，由于需求過旺，則會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)剛性需求被上漲過 快的房?jī)r(jià)破壞后，就會(huì)變成彈性需求。目前在我國(guó)投資、投機(jī)購(gòu)房現(xiàn)象嚴(yán)重，所占比例已經(jīng)高達(dá)30% 到40%，有些地區(qū)甚至高達(dá)80%。此次“限購(gòu)”政策的出臺(tái)，是為了抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，促使 房?jī)r(jià)合理回歸。據(jù)報(bào)道，“限購(gòu)令”出臺(tái)，我國(guó)5000億資金“擠出”房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此看來，“限 購(gòu)”政策對(duì)打擊投資投機(jī)性購(gòu)房行為起到了強(qiáng)有力的作用，從而有望讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常的需求 。 長(zhǎng)沙市出臺(tái)的“限購(gòu)”政策是根據(jù)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身特點(diǎn)，在穩(wěn)定區(qū)域房?jī)r(jià)，保障民生，限制 投資需求，滿足基本剛需，促進(jìn)城市健康發(fā)展的基礎(chǔ)上制定的，體現(xiàn)的是在發(fā)展和限制中尋找一種 平衡。 二、“限購(gòu)”政策對(duì)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性影響分析 根據(jù)長(zhǎng)沙市“限購(gòu)”政策的主要內(nèi)容，將從以下5個(gè)層面來分析“限購(gòu)”政策對(duì)長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性影響。 ◆ 限購(gòu)措施一：“限新不限舊” ◆ 影響分析：“限新不限舊”，“限購(gòu)令”僅僅針對(duì)新建商品房，二手房不在限購(gòu)范圍內(nèi)。 從上表可以看出，以“限購(gòu)”政策出臺(tái)前一年與“限購(gòu)”政策出臺(tái)后一年相比，新建商品住宅累計(jì) 批準(zhǔn)預(yù)售面積減少了20.34%；新建商品住宅累計(jì)成交備案面積減少了30.01%；二手住宅成交備案面 積減少了27.48%。 “限購(gòu)”政策實(shí)施以來，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)遭到了很大的沖擊，新房銷售市場(chǎng)與2010年火爆局面相比 有明顯降溫之勢(shì)，嚴(yán)厲的調(diào)控政策使得新建商品住宅市場(chǎng)倍感壓力，“限購(gòu)”政策將部分投資投機(jī) 需求拒之門外，也將部分剛需帶入濃厚的觀望狀態(tài)，等待良機(jī)。 長(zhǎng)期以來，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)一直不溫不火，與一手房市場(chǎng)相比處于弱勢(shì)地位。在新房市場(chǎng)受到嚴(yán)厲 調(diào)控，銷售行情降溫且二手房市場(chǎng)不在“限購(gòu)”之列的情況下，二手房市場(chǎng)理應(yīng)面臨一個(gè)利好的發(fā) 展時(shí)機(jī)與環(huán)境，但是從表1中可以看出，“限購(gòu)”后二手住房交易情況慘淡。分析造成二手房市場(chǎng)銷 售乏力的原因有以下幾點(diǎn)：一是“限購(gòu)”政策雖沒有直接針對(duì)二手房市場(chǎng)，但是也會(huì)間接對(duì)二手房 市場(chǎng)造成沖擊；二是當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中剛性需求占據(jù)主導(dǎo)地位，首次置業(yè)者購(gòu)置婚房時(shí)首選新 房，部分改善性需求者經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，愿意選擇環(huán)境更好，品質(zhì)更優(yōu)質(zhì)的小區(qū)居住，選擇二手房的 可能性也較��；三是在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒冬的情況下，新房市場(chǎng)開發(fā)商的營(yíng)銷手段愈發(fā)層出不 窮，特價(jià)房源、特價(jià)優(yōu)惠、VIP優(yōu)惠、直接降價(jià)等等優(yōu)惠活動(dòng)吸引購(gòu)房者的注意力，等等原因造成二 手房市場(chǎng)需求疲軟，表現(xiàn)平平。 ◆ 限購(gòu)措施二：“限小不限大” ◆ 影響分析：“限小不限大”，只限制90m2（含）以下新建商品住房的購(gòu)買，而對(duì)90m2以上新建商 品住房無限制。 與中部其它城市相比，目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于成長(zhǎng)壯大階段，購(gòu)房者的需求量十分旺盛，此次 調(diào)控直指90m2（含）以下套型，旨在“打響剛需保衛(wèi)戰(zhàn)”。就住房而言，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上90m2以 下小戶型占了相當(dāng)比例，而該戶型也是炒家的主要投資品種，對(duì)小戶型做出限購(gòu)，將實(shí)實(shí)在在打壓 投資性需求，客觀上為低收入群體“留”出了更多房源；同時(shí)對(duì)大戶有需求的置業(yè)升級(jí)的剛需也可 以不受過度打壓，更加有力保障民生需求，有助于維護(hù)樓市的穩(wěn)定和健康發(fā)展。 在“限購(gòu)”政策下，長(zhǎng)沙商品房銷售、供應(yīng)均面臨前所未有的壓力。從長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅各 戶型段供銷關(guān)系來看，“限購(gòu)”前一年90m2以下戶型的供銷比為1.06，90m2以上戶型的供銷比為 0.94，內(nèi)五區(qū)總供銷比為0.99；“限購(gòu)”后一年90m2以下戶型的供銷比為1.24，90m2以上戶型的供 銷比為1.10，內(nèi)五區(qū)總供銷比為1.15。這表明“限購(gòu)”前和“限購(gòu)”后新建商品住宅供應(yīng)量和銷售 量基本平衡，市場(chǎng)在壓力下保持著比較健康的狀態(tài)。 具體從戶型的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，以“限購(gòu)”政策出臺(tái)前一年與“限購(gòu)”政策出臺(tái)后一年相比，90m2以 下新建商品住宅供應(yīng)量減少19.56%，銷售量減少31.38%；90m2以上新建商品住宅供應(yīng)量減少15.35% ，銷售量減少27.20%。在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策下，新建商品住宅的供應(yīng)與銷售較調(diào)控前均有所減少 ，由于限購(gòu)90m2（含）以下新建商品住房，90m2（含）以下戶型供應(yīng)量受開發(fā)商的觀望情緒、市場(chǎng) 景氣影響減量幅度較大，銷量方面，由于部分投資需求得到抑制、部分剛需購(gòu)房者的觀望情緒出現(xiàn) 有需求無市場(chǎng)的局面，銷售量存在較大下降趨勢(shì)。但是總體上來看，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)基本保持平衡， 波動(dòng)不大。 2010年以來，截止到2012年6月底，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住房待銷存量如下表所示： 從表3所示，截止2012年6月底，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品住宅面積為 670.74萬m2。根據(jù)一般市場(chǎng)規(guī)律，目前新建商品房存在一定庫(kù)存積壓，待售量足以滿足市場(chǎng)需求， 加之新增批準(zhǔn)預(yù)售的跟進(jìn)，后期商品房供應(yīng)將比較充足。 從戶型面積段來看，90m2（含）以下戶型待銷存量187.51萬m2，占比27.96%；90m2以上戶型待銷存 量483.23萬m2，占比72.04%，由此可以看出，當(dāng)前長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)的新房庫(kù)存量主要集中在90m2以上戶 型，且以144m2以上面積段庫(kù)存量最大。而處于市場(chǎng)主導(dǎo)地位的剛需群體由于經(jīng)濟(jì)條件等原因，比較 青睞90m2以下的小戶型，小戶型也是投資者的首選，因此當(dāng)前90m2以上的大戶型庫(kù)存量居高不下， 為了更好的抑制投資投機(jī)需求，促進(jìn)大戶型房的銷售消化，今后應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持執(zhí)行“限購(gòu)”政策不動(dòng) 搖，使調(diào)控政策實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)期效果。 ◆ 限購(gòu)措施三：“限內(nèi)不限外” ◆ 影響分析：“限內(nèi)不限外”，只限制長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)，不限制本市其他市區(qū)，旨在控制主城區(qū)房?jī)r(jià)上 漲勢(shì)頭，促進(jìn)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 長(zhǎng)沙作為湖南省的省會(huì)和重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，地州市的市民想在長(zhǎng)沙購(gòu)房已形成一種常態(tài)，無論是 考慮將來養(yǎng)老還是度假享受都首選長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙“限購(gòu)令”的出臺(tái)將迫使投資、投機(jī)需求者進(jìn)一步退 出長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得首套自住和改善性需求占據(jù)市場(chǎng)主流；打壓市內(nèi)五區(qū)高房?jī)r(jià)的同時(shí)能產(chǎn)生 一定的邊際效益，客觀上促使購(gòu)買力外移，促進(jìn)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 長(zhǎng)沙縣、望城區(qū)、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣并不在限購(gòu)之列，這給郊縣的房地產(chǎn)帶來了發(fā)展的機(jī)遇。從表4可 以看出，長(zhǎng)沙縣作為百?gòu)?qiáng)縣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，實(shí)力雄厚，隨著星沙逐步主城區(qū)化，需求旺盛，由于 受嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響，新建商品住宅成交備案量比“限購(gòu)”前減少了13.88%，但與內(nèi)五區(qū)相 比，降幅較��；相反，備案均價(jià)卻上升了一個(gè)臺(tái)階，從接近3700元/m2增長(zhǎng)到4700元/m2左右；望城 區(qū)地理位置優(yōu)越，逐步成為大河西市民追捧的熱點(diǎn)，從表5可以看出，望城區(qū)新建商品住宅成交備案 量比“限購(gòu)”前減少了12.90%，住宅備案均價(jià)比“限購(gòu)”前增長(zhǎng)了10.06%；瀏陽市相對(duì)較遠(yuǎn)，無法 吸納長(zhǎng)沙的住宅購(gòu)買力；寧鄉(xiāng)相對(duì)距離也較遠(yuǎn)，縣城主流住宅很難吸納長(zhǎng)沙購(gòu)買力。 ◆ 限購(gòu)措施四：“限住宅不限其他” ◆ 影響分析：“限購(gòu)”政策僅針對(duì)新建商品住宅，在一定程度上刺激了商業(yè)需求的上漲。 “限購(gòu)”政策提高了房地產(chǎn)住宅投資的門檻，對(duì)異地炒房團(tuán)給予了強(qiáng)有力的限制，市場(chǎng)上不少游資 和急需尋找新投資途徑的民間資本，將目光轉(zhuǎn)向不受樓市調(diào)控影響的商業(yè)地產(chǎn)。從上表可以看出， “限購(gòu)”政策出臺(tái)后一年與“限購(gòu)”政策出臺(tái)前一年相比，住宅需求下降了2.19%，商業(yè)需求增長(zhǎng)了 1.22%。 一般情況下，普通住宅產(chǎn)品收益在4％-6％之間，而商業(yè)項(xiàng)目的投資收益達(dá)８％左右，收益明顯高于 普通住宅；其次，由于商業(yè)項(xiàng)目的投資比住宅投資更為專業(yè)，投資的獲利空間也相對(duì)較大；再次， 商業(yè)地產(chǎn)并沒有受到“限購(gòu)”、“限貸”政策的影響，因此在“限購(gòu)”政策出臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)得到 了不少剛需購(gòu)房者和房地產(chǎn)投資者的關(guān)注，不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，將走與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合 的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路，可以預(yù)見的是，商業(yè)地產(chǎn)在未來將備受青睞。 ◆ 限購(gòu)措施五：“戶籍限制” ◆ 影響分析：未將環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭列入外地家庭。也就是說，湖南“3＋5”城市群（長(zhǎng)沙、株洲 、湘潭三個(gè)中心城市和岳陽、常德、婁底、衡陽、益陽五個(gè)城市）都可享受本地家庭購(gòu)房待遇。 從圖1，圖2可以看出，在實(shí)施“限購(gòu)”以來，由于環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍可享受本地家庭購(gòu)房待遇，“3+5” 城市群購(gòu)買90m2以下戶型、90m2以上戶型均有較大幅度的上漲；外省市購(gòu)房者受到“對(duì)在本市市區(qū) 無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購(gòu)1套90 m2（含）以下新建商品住房”這一 政策的限制，購(gòu)買90m2以下戶型有明顯下降趨勢(shì)，投資需求受到了一定程度的抑制。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征變化分析 ???2011年在以 “限購(gòu)”為核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控下，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效初步顯現(xiàn)， 與2010年相比，投資投機(jī)性需求得到了有效控制，長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)供銷雙降，二手住宅市場(chǎng)持續(xù) 低迷，總的來看，調(diào)整、回歸是“限購(gòu)”以來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要特征。下文將采用比較分析法 ，具體呈現(xiàn)2010年、2011年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的變化情況。 （一）新建商品住宅消費(fèi)特征變化分析 ◆ 籍貫 ■小結(jié)：本省其他市區(qū)籍購(gòu)房勢(shì)頭強(qiáng)勁，外省市籍購(gòu)房較少 從購(gòu)房者的籍貫來看，2011年本省購(gòu)買者約有90.1%；外省市在長(zhǎng)購(gòu)房者占比9.79%，境外購(gòu)房者占 比0.11%，其中本省其他市區(qū)購(gòu)房者占比最大，邵陽、岳陽、衡陽排在本省其他地區(qū)的前三位。與 2010年對(duì)比來看，長(zhǎng)沙市主城區(qū)、外省市購(gòu)房者比例有所下降，本市其他、本省其他市區(qū)比例有所 上升。這表明，“限購(gòu)”政策對(duì)外地家庭的購(gòu)房限制，抑制了外省市購(gòu)房者的投資需求，外省市購(gòu) 房者比例有較大下滑。 ◆ 年齡 ■ 小結(jié)：25-35歲人群購(gòu)買力最強(qiáng)，購(gòu)房人群年輕化趨勢(shì)加強(qiáng) 從購(gòu)房者的年齡來看，2011年25-35歲購(gòu)房者占比41.40%，較2010年增長(zhǎng)5.47%，作為“80前后”人 群，此類群體基本以剛性需求為主，大多受過良好的教育，對(duì)未來收入預(yù)期看好，因而消費(fèi)意識(shí)較 為活躍，趕超35-50歲購(gòu)房人群占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位；25歲以下購(gòu)房者比例較2010年增速最快，這主 要是由于青年人員結(jié)婚、居家等需求比較旺盛，促使其購(gòu)買住宅，即使有些會(huì)受到經(jīng)濟(jì)條件的制約 ，但家長(zhǎng)們出于房?jī)r(jià)和剛需的考慮，會(huì)給予他們較大的支持，這也促成了青年人群買房的活躍度； 35-50歲消費(fèi)群體具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，支付能力最強(qiáng)，與2010年相比雖受“限購(gòu)”政策影響，投資 需求有所抑制，但是改善性需求仍然存在，購(gòu)房比例僅次于25-35歲人群。 ◆ 購(gòu)房區(qū)域 ■小結(jié)：雨花區(qū)仍是置業(yè)首選，岳麓區(qū)關(guān)注度提升 從購(gòu)房區(qū)域來看，2011年雨花區(qū)購(gòu)房的消費(fèi)者占比30.64%，較2010年下降7.36%，但成交套數(shù)和成交 面積仍在五區(qū)中領(lǐng)先；岳麓區(qū)以28.29%緊隨其后，相較2010年增加了6.29%，岳麓區(qū)以大河西先導(dǎo)區(qū) 發(fā)展為契機(jī)，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的同時(shí)，也帶來了更多的購(gòu)房需求，青睞度大大提升，或有超越雨花區(qū) 之勢(shì)；天心區(qū)、開福區(qū)、芙蓉區(qū)保持了比較穩(wěn)定的住房需求，波動(dòng)不大，但芙蓉區(qū)的購(gòu)房者比例仍 是五區(qū)中最小。 ◆ 置業(yè)次數(shù) ■小結(jié)：首次置業(yè)者占絕對(duì)比例 從置業(yè)次數(shù)來看，2011年首次置業(yè)的人群占比79.39%，比2010年減少2.71%，由于首次置業(yè)者多半經(jīng) 濟(jì)條件受限，在“限購(gòu)”、“限貸”等限字訣的政策調(diào)控下，市場(chǎng)低迷，首次置業(yè)者觀望情緒大， 盡管如此，剛需仍以強(qiáng)勁的力量主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)。二次置業(yè)者約占總量的13.86%，三次及以上置業(yè) 者分別占總量的2.42%、4.33%，二、三次置業(yè)者比例總體上有所擴(kuò)大。 就套面積來看，首次置業(yè)的購(gòu)房者仍以購(gòu)買90m2以下的小戶型為主，二、三次置業(yè)者以購(gòu)買120- 140m2的三居室為主，90m2以下的一、二居室為輔，隨著“限購(gòu)”政策的出臺(tái)，多次置業(yè)者由于經(jīng)濟(jì) 實(shí)力雄厚，改善住房條件的心理仍然強(qiáng)烈，另一方面心理預(yù)期擔(dān)心調(diào)控愈加從緊，適當(dāng)購(gòu)買小戶型 以做投資。 從籍貫來看購(gòu)房套數(shù)，本省其他市區(qū)購(gòu)房者首次置業(yè)比例仍占絕對(duì)地位，外省首次置業(yè)比例為 75.11%，購(gòu)置二套房、三套及以上所占比例分別為15.87%、9.03%，多次置業(yè)比例均較大，可以看出 外省市來長(zhǎng)沙購(gòu)房者的投資性目的明顯。從省內(nèi)來看，本省其他地區(qū)首次置業(yè)比本市其他、本市城 區(qū)均要高，隨著城市化進(jìn)程的加快，本省其他地區(qū)的置業(yè)者奔向省會(huì)長(zhǎng)沙發(fā)展，購(gòu)房積極性高。在 多次置業(yè)上，本市城區(qū)的購(gòu)房者置業(yè)比例較高，購(gòu)置二套房的比例達(dá)到19.24%，這是由于本市城區(qū) 都是土生土長(zhǎng)的本地人，家庭或多或少均有一套居住用房，但基于改善型需求和投資型需求，選擇 多次置業(yè)的較多。 ◆ 住房套面積結(jié)構(gòu) ■小結(jié)：商品住宅交易套面積主要集中于60-120m2，大套型成交下滑 從購(gòu)房成交的套面積結(jié)構(gòu)來看，2011年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)購(gòu)房者購(gòu)買單套面積主要集中于60-90m2、90- 120m2、120-144m2，均超過總量的20%；與2010年相比，60m2、60-90m2、90-120m2套型比例上升， 其中又以60-90m2、90-120m2套型最為熱銷，在以“限購(gòu)”政策為核心的調(diào)控政策下，將投資型需求 及部分改善型需求拒之門外，住房需求以剛需為主，購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)條件受限，這也是中小面積套型受 熱銷的原因之一；120-144m2、144m2以上面積段購(gòu)房比例減少，大套型購(gòu)買成本較高、偏離于剛性 需求預(yù)期，成交量下滑。 ◆ 住房戶型結(jié)構(gòu) ■小結(jié)：二居室、三居室是長(zhǎng)沙市新建商品住宅成交的主力戶型 從購(gòu)房成交的戶型來看，2011年，二居室、三居室是長(zhǎng)沙市住宅購(gòu)買的主力戶型，分別占總量的 37.18%、34.14%；與2010年相比，二居室購(gòu)買比例增長(zhǎng)了3.51%，三居室購(gòu)買比例增長(zhǎng)了0.67%，其 他戶型均呈下降趨勢(shì)。受到“限購(gòu)”政策的制約，主要用作投資的一居室成交下降，政策同樣也影 響了部分改善性需求，總價(jià)高的大戶型成交比例逐步下滑。 ◆ 住房單價(jià)結(jié)構(gòu) ■小結(jié)：5000-6000元/m2、6000-7000元/m2為主力單價(jià)，5000元/m2以下低價(jià)位下降明顯，7000 元/m2以上高價(jià)位增速較快 從新建商品住宅單價(jià)來看，主要集中在5000-6000元/m2、6000-7000元/m2這兩個(gè)中間價(jià)位，均超過 總量的20%；與2010年相比，5000元/m2以下低價(jià)位降幅明顯， 7000元/m2以上高價(jià)位增長(zhǎng)較快，隨 著精裝房、別墅類項(xiàng)目等高檔房的出現(xiàn)，提高了高價(jià)房的占有率。 ◆ 住房總價(jià)結(jié)構(gòu) ■ 小結(jié)：50-60萬為長(zhǎng)沙市新建商品住宅銷售主力總價(jià)，總價(jià)分布重心上移 從消費(fèi)套總價(jià)來看，總價(jià)50-60萬以占總量的18.64%居于各區(qū)間的首位，是全年主力價(jià)格，其次為 40-50萬，占比14.93%；與2010年相比，50萬以上總價(jià)區(qū)間均呈上漲趨勢(shì)，50萬以下區(qū)間有明顯降幅 ，總價(jià)結(jié)構(gòu)重心明顯上移。這主要是受到國(guó)內(nèi)通貨膨脹、新建商品房質(zhì)量的提升以及精裝房等高價(jià) 位房不斷推廣的影響。 ◆ 價(jià)格指數(shù) ■小結(jié)：價(jià)格指數(shù)逐漸步入下行軌道，房?jī)r(jià)逐步回落 從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的價(jià)格指數(shù)情況來看，2011年1-12月，長(zhǎng)沙新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)總體呈下 降趨勢(shì)，2011年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)受到限購(gòu)、限價(jià)、上調(diào)存準(zhǔn)率及利率等宏觀調(diào)控政策影響，房?jī)r(jià)上 漲速度逐漸放緩，并漸漸進(jìn)入下行通道；2011年1-12月新建商品住宅同比價(jià)格指數(shù)波動(dòng)性較大，1-4 月逐步下降，5-8月同比價(jià)格指數(shù)有所上升，9-12月又逐步下降，1月延續(xù)了2010年亢奮余溫，比上 一年同期價(jià)格高出些許，但在限購(gòu)逐漸從預(yù)期成為現(xiàn)實(shí)的2-4月，同比指數(shù)有所下降，隨后又稍微有 些攀升，但速度明顯放緩，在“金九銀十”落空之下，同比以較大幅度步入下行。以2010年為100測(cè) 算的定基價(jià)格指數(shù)基本呈上升趨勢(shì)，但上升速度越來越慢，在11月份走向下降，這也主要受到今年 復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、持續(xù)不斷的調(diào)控的影響。 ◆ 支付方式 ■ 小結(jié)：銀行按揭為主，一次性付款比例有所提升 從支付方式來看，銀行按揭仍是購(gòu)房者選擇的最主要的支付方式，占比50.12%，與2010年相比，增 長(zhǎng)0.19%；其次為一次性付款占比39.60%，較2010年增長(zhǎng)1.66%；公積金貸款與其他付款方式均較 2010年有所下滑。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的緊縮，銀行按揭利率優(yōu)惠折扣逐漸取消及利率的調(diào)高 ，選擇一次性付款的購(gòu)房者有所增加；公積金由于程序相對(duì)復(fù)雜、審批進(jìn)程較慢，許多開發(fā)商不支 持公積金貸款，因此所占比例有下滑趨勢(shì)。 �。ǘ┒肿≌M(fèi)特征變化分析 ◆ 年齡 ■ 小結(jié)：35-50歲人群仍是二手房的主力購(gòu)買者，購(gòu)房對(duì)象逐步年輕化 從二手住宅購(gòu)買者年齡來看，購(gòu)買者集中在25-50歲之間，這個(gè)年齡段經(jīng)濟(jì)條件較好，有強(qiáng)烈的改善 型需求，二手住宅交易比較活躍，其中35-50歲年齡段購(gòu)買者占比38%，居于首位；25-35歲占比 33.93%，緊隨其后；與2011年相比，25歲以下，25-35歲年齡段購(gòu)房比例有所上升，分別增長(zhǎng)0.52% 、2.42%，這表明二手房購(gòu)買對(duì)象正偏向年輕化。 ◆ 籍貫 ■小結(jié) ：長(zhǎng)沙本市購(gòu)房者居多，外地購(gòu)房者較少 從二手住宅購(gòu)買者籍貫來看，本省居民占比90.05%，外省占比9.95%。在本省購(gòu)房者中，本市居民占 比46.55%，其中本市城區(qū)購(gòu)房者占33.03%，本市其他購(gòu)房者占13.52%，本省其他地區(qū)購(gòu)房者為 43.49%，僅次于長(zhǎng)沙市購(gòu)房者比例。在以“限購(gòu)”為核心的調(diào)控政策雖然沒有直接針對(duì)二手房，但 諸多調(diào)控措施對(duì)二手房交易同樣適用，比如稅費(fèi)調(diào)整增加交易成本等，這些間接影響對(duì)二手房市場(chǎng) 也造成了很大的沖擊，較大程度的抑制了外地購(gòu)房者的投資需求。 ◆ 置業(yè)區(qū)域 ■ 小結(jié) ：雨花區(qū)居于成交首位，岳麓區(qū)居于末位 從二手住宅購(gòu)房區(qū)域來看，雨花區(qū)以29.93%居于首位，岳麓區(qū)成交量在五區(qū)中占比最少，僅為 14.24%，雨花區(qū)成交量較2010年相比，雖減少了1.76%，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他幾區(qū)的成交量，其發(fā)展前 景被消費(fèi)者普遍看好，既是新建商品住宅成交的熱點(diǎn)區(qū)，也是二手住宅成交的首選區(qū)域。芙蓉區(qū)作 為長(zhǎng)沙老城區(qū)，交通和周邊配套設(shè)施發(fā)展成熟，2011年成交量?jī)H次于雨花區(qū)，較2010年相比增長(zhǎng) 1.69%，開福區(qū)、天心區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較成熟，占比相當(dāng)，較2010年相比購(gòu)房比例略有漲幅，岳麓區(qū)正處 于規(guī)劃發(fā)展中，二手房成交暫不活躍。 ◆住宅套面積結(jié)構(gòu) ■ 小結(jié)： 90m2以下小戶型二手住房成交量上升，大套型成交下滑 從二手住宅消費(fèi)套面積來看，60-90m2以占比30.87%居于首位，60m2以下占比28.19%緊隨其后；與 2010年相比，90m2以下小戶型成交量增速明顯，90m2以上戶型尤其是120m2以上戶型成交量逐步回落 ，降幅明顯。當(dāng)前住房需求以剛需為主，購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)條件受限，中小面積套型受熱銷。2011年契稅 新政規(guī)定90m2以下，且是一套房，才能享受1個(gè)點(diǎn)的契稅優(yōu)惠，90-144m2或二套房都收2個(gè)點(diǎn)契稅， 144m2以上住房要收4個(gè)點(diǎn)的契稅，隨著購(gòu)房成本的增加，大套面積的成交情況將會(huì)下滑。 ◆戶室結(jié)構(gòu) ■ 小結(jié) ：三居室為最暢銷戶型，大戶型成交下滑 從二手住宅的戶室特征來看，三居室所占比例最大，與2010年相比，成交量下滑2.51%，但仍居于成 交量首位；一居室、二居室成交量上漲，與2010年相比，分別增長(zhǎng)0.64%、4.64%。受契稅政策、消 費(fèi)者偏好的影響，中小戶型仍引領(lǐng)市場(chǎng)主方向；四居室、五居室等大戶型受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響 ，成交情況逐步回落。 ◆ 支付方式 ■小結(jié) ：一次性付款為主，銀行按揭為輔 從二手住宅支付方式來看，與新建商品住宅市場(chǎng)以銀行按揭為主的特征相反，一次性付款是主要的 支付方式，占比65.87%，其次為銀行按揭占比32.42%，與2010年相比，變化幅度較小。二手住宅實(shí) 際支付的首付款要高于三成，而大部分選擇二手住房的購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)比較充裕，再加上金融政策上對(duì) 房貸的約束，促使人們選擇了一次性付款。 ◆價(jià)格指數(shù) ■小結(jié)：環(huán)比、定基指數(shù)總體較平穩(wěn)，價(jià)格呈現(xiàn)下行趨勢(shì) 從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的價(jià)格指數(shù)來看，2011年長(zhǎng)沙二手住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)總體比較平穩(wěn)，波動(dòng)性小， 與2010年的“U”型結(jié)構(gòu)有著較大的反差，同比經(jīng)歷了1-4月的下降，5-8月的微升，9-11月逐漸步入 下行的過程，在12月降幅比較大；以2010為基期測(cè)算的定基價(jià)格指數(shù)相對(duì)較平穩(wěn)，在11月份顯現(xiàn)出 明顯下降趨勢(shì)。2011年二手住宅市場(chǎng)受新房市場(chǎng)調(diào)控、契稅政策等影響，成交總體比較冷清，在年 底伴隨著新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，二手住宅也呈現(xiàn)出下行趨勢(shì)。 �。ㄈ�2011年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)特征的基本判斷 1、新建商品住宅消費(fèi)特征 ◆ 購(gòu)買新建商品住宅的戶籍特征：本省其他地區(qū)購(gòu)房勢(shì)頭強(qiáng)勁，主要是基于自住目的，置業(yè)次數(shù)以 一次居多，比較偏愛雨花區(qū)、岳麓區(qū)和開福區(qū)；本市購(gòu)房者仍保持著較高的熱情，僅次于本省其他 地區(qū)的購(gòu)房者，他們的改善型和投資型需求比較旺盛，以一次置業(yè)為主，但購(gòu)置二套房的比例較高 ��；省外購(gòu)房者所占比例較小，他們購(gòu)房主要是出于投資的目的。 ◆ 購(gòu)買新建商品住宅的消費(fèi)者特征：在年齡上，25-35歲人群購(gòu)買力最強(qiáng)，25歲以下購(gòu)房者比例較 2010年增速最快，購(gòu)房人群年輕化趨勢(shì)加強(qiáng)；在購(gòu)房套數(shù)上，以首次置業(yè)為主，多次置業(yè)者占比 20.61%；在區(qū)域選擇上，選擇雨花區(qū)居多，岳麓區(qū)越來越受到關(guān)注。 ◆ 購(gòu)買新建商品住宅的戶室特征：購(gòu)房者熱衷于60-90m2、90-120m2的套面積房屋，偏好二居室和 三居室，而大套型及大戶型成交量逐漸回落。 ◆ 新建商品住宅的價(jià)格特征：價(jià)格指數(shù)逐漸步入下行通道，成交總價(jià)以50-60萬為主，總價(jià)重心略 有上移，單價(jià)集中于5000-7000元，8000元以上高價(jià)房購(gòu)買比例增長(zhǎng)最快。 ◆ 新建商品住宅的付款特征：付款方式以銀行按揭為主，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的緊縮，銀行按 揭利率優(yōu)惠折扣逐漸取消及利率的調(diào)高，選擇一次性付款比例有所上升。 2、二手住宅消費(fèi)特征 ◆ 購(gòu)買二手住宅的消費(fèi)者特征：本市居民是購(gòu)買主體，本省其他地區(qū)的購(gòu)買者較多；年齡集中在 25-50歲；雨花區(qū)是二手住宅成交的主要區(qū)域，芙蓉區(qū)成交量增長(zhǎng)較快。 ◆ 二手住宅的戶室特征：中小戶型繼續(xù)發(fā)力主導(dǎo)，60-90m2套型面積占總量的三成，三居室最為暢 銷，四居及以上戶型受冷落。 ◆ 二手住宅的價(jià)格特征：全年二手住宅市場(chǎng)相對(duì)比較低迷，環(huán)比、定基指數(shù)總體較平穩(wěn)，價(jià)格呈現(xiàn) 下行趨勢(shì) ◆ 二手住宅的付款特征：以一次性付款為主，銀行按揭為輔。 四、今后的政策取向及建議 “限購(gòu)”政策的出臺(tái)對(duì)促進(jìn)“剛需”、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房行為起到了顯著的作用。為鞏固調(diào)控成 果，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，需從以下五個(gè)方面進(jìn)一步完善： �。ㄒ唬﹫�(jiān)持“限購(gòu)”政策不動(dòng)搖，建立引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展的常態(tài)化機(jī)制 堅(jiān)持“限購(gòu)”政策不動(dòng)搖，目的在于保證調(diào)控效果不出現(xiàn)反復(fù)，建立引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展的常態(tài)化機(jī) 制�！跋拶�(gòu)”如果只是一項(xiàng)短期的行政干預(yù)，在現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)投資渠道不暢的情況下，暫時(shí)凍結(jié)的資 金在“限購(gòu)”取消后必將重新回歸房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)新一輪的增長(zhǎng)，“ 限購(gòu)”所取得的成效將會(huì)功虧一簣。因此，需將短期的政策干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期的監(jiān)管機(jī)制，適時(shí)建立 “限購(gòu)”政策退出機(jī)制，取而代之以引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展的土地、稅收、財(cái)政、金融等常態(tài)化、機(jī)制 化的“一攬子”解決方案。 �。ǘ┲贫ǹ茖W(xué)的供地計(jì)劃，合理調(diào)節(jié)土地供應(yīng)的數(shù)量和時(shí)序 在編制土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該從土地供應(yīng)的數(shù)量和時(shí)序上統(tǒng)籌考慮。一是增加保障房和普通商品房 土地供給，在更大程度上滿足民眾普遍的購(gòu)房需求，更大程度上保障民生；二是把握土地供應(yīng)的時(shí) 序，對(duì)于保障房和普通商品房，要優(yōu)先供應(yīng)，成熟一宗，供應(yīng)一宗，確保其按期完工。 �。ㄈ┘涌毂Ｕ戏拷ㄔO(shè)，完善住房保障體系 加快保障房建設(shè)，解決中低收入群體的住房問題。一是要在完成上級(jí)下達(dá)任務(wù)的基礎(chǔ)上，盡可能的 籌措資金，在土地、稅收等政策上向其傾斜，多建一定數(shù)量的保障房，滿足中低收入群體的住房需 求；二是做好保障性住房建設(shè)和管理工作，盡快出臺(tái)保障房分配管理的具體辦法，完善準(zhǔn)入退出機(jī) 制，審核和分配過程接受監(jiān)督，做到過程和結(jié)果公開公平公正，使住房困難的中低收入群體受益。 同時(shí)，充分發(fā)揮住房公積金的作用，加強(qiáng)對(duì)中低收入群體的支持力度，為中低收入群體購(gòu)房提供一 定的財(cái)政補(bǔ)貼。 （四）改善投資環(huán)境，建立多元化的投資渠道 當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)盛行的一個(gè)重要原因是投資渠道較為單一，除房地產(chǎn)市場(chǎng)外，其他投資渠道 不暢。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們投資的能力和意愿逐步增強(qiáng)，但相應(yīng)的投資渠道、環(huán)境建設(shè)沒有 同步，導(dǎo)致過多的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展帶來隱患。 因此，要營(yíng)造良好的投資氛圍，積極引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)、股市或者其他領(lǐng)域，為“限購(gòu)”后房 地產(chǎn)市場(chǎng)的 “擠出資金”提供流向，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。 �。ㄎ澹┘訌�(qiáng)輿論引導(dǎo)，樹立正確的住房觀念 “居者有其屋”不僅包括“購(gòu)房居住”的內(nèi)容，而且包含有“租房居住”的思想，且后者是前者的 重要補(bǔ)充。樹立正確的輿論導(dǎo)向，糾正人們對(duì)于“居者有其屋”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，不僅對(duì)保障房地產(chǎn)市 場(chǎng)健康、可持續(xù)發(fā)展有利，對(duì)個(gè)人和家庭也同樣有利。 |