| 2012年上半年長沙市房地產(chǎn)市場分析報告 |
| [作者]：長沙市房產(chǎn)信息中心 |
2012年上半年長沙市房地產(chǎn)市場分析報告
2012年上半年我市（含三縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資486.70億元，同比增長23.88%。商品房施工面積6379.65萬m2，其中新開工面積1028.96萬m2，同比減少0.85%、5.19%；竣工面積594.62萬m2，同比減少23.56%。2012年上半年我市（含三縣市）累計批準預售749.82萬m2，同比減少14.90%；實現(xiàn)商品房成交面積599.36萬m2，銷售金額355.21億元，同比分別減少39.64%、30.43%。
Part1 長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場基本情況
一、新建商品房批準預售情況
小結(jié)：上半年全市商品房新增批準預售同比仍降低，月新增量除4月外，均低于150萬m2
2012年1-6月全市新建商品房累計批準預售749.82萬m2，同比減少14.90%，其中住宅批準預售591.99萬m2，同比減少26.52%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計批準預售528.68萬m2，同比減少9.02%，其中住宅批準預售398.25萬m2，同比減少26.01%。從走勢來看，上半年僅4月新增批準預售量超過200萬m2，其余月份新增量均低于150萬m2。
二、新建商品房銷售備案情況
小結(jié)：上半年全市商品房成交備案量同比減少近四成，6月備案量達到上半年月度最高
2012年1-6月全市新建商品房累計成交備案599.36萬m2，同比減少39.64%，其中住宅成交備案505.86萬m2，同比減少43.43%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計成交備案413.00萬m2，同比減少44.68%，其中住宅成交備案338.47萬m2，同比減少50.03%。從走勢來看，6月商品房成交備案量居上半年各月之首，環(huán)比增幅達29.45%，成交備案量突破130萬m2。
三、二手房成交情況
小結(jié)：上半年全市二手房成交量同比減少三分之一，月成交量低于35萬m2
2012年1-6月全市二手房成交面積133.30萬m2，成交套數(shù)為13424套，同比分別減少33.57%、26.30%；其中住宅成交84.43萬m2，成交套數(shù)為10899套，同比分別減少40.43%、29.00%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)二手房成交面積101.86萬m2，成交套數(shù)為8976套，同比分別減少24.06%、26.86%；其中住宅成交62.46萬m2，成交套數(shù)為7554套，同比分別減少38.74%、30.94%。從走勢來看，上半年各月二手房成交量均較低，僅半數(shù)月份成交量高于20萬m2，且單月最高成交量也未超過35萬m2。
四、房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析
小結(jié)：上半年全市商品房成交量為二手房成交量的4.5倍
房產(chǎn)一、二級市場對比來看，2012年1-6月全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.50：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.05：1，比2011全年比值分別縮小0.24、0.81。從各區(qū)縣比值來看，除芙蓉區(qū)、天心區(qū)、瀏陽市外，其他六區(qū)縣房產(chǎn)一、二級市場比例均超正常水平，這一方面反映了我市仍是以新房交易市場為主的擴張型房地產(chǎn)市場，另一方面，二手房成交比重偏低，也反映了我市房地產(chǎn)市場困境，在當前市場環(huán)境下，二手房成交也呈較嚴重的萎縮狀態(tài)。
五、銀行抵押貸款情況
小結(jié)：上半年全市房屋抵押筆數(shù)、面積同比減少，內(nèi)六區(qū)減幅更大，但在建工程抵押面積、取得貸款金額同比仍呈現(xiàn)大幅增長
2012年1-6月，全市辦理抵押登記手續(xù)888238筆，抵押面積1808.57萬m2，貸款金額514.51億元，同比分別增長-19.97%、-3.81%、0.54%，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)87005筆，抵押面積1268.82萬m2，貸款金額367.80億元，同比分別減少19.72%、12.86%、7.86%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)57223筆，抵押面積893.98萬m2，貸款金額354.83億元，同比分別減少26.35%、14.53%、6.00%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)56526筆，抵押面積679.89萬m2，貸款金額258.98億元，同比分別減少26.73%、22.58%、14.61%。
2012年1-6月，全市共辦理在建工程抵押579筆，抵押面積579.60萬m2，貸款金額123.99億元，同比分別增長-7.80%、66.53%、35.09%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押420筆，抵押面積389.39萬m2，貸款金額96.32億元，同比分別增長-9.48%、40.59%、20.17%。
2012年1-6月，全市一般抵押各指標中除貸款指標外，其余各指標同比均有不同程度降幅，這是今年上半年我市房地產(chǎn)市場交易疲軟的直接體現(xiàn)；在建工程抵押面積、取得貸款金額同比仍有較大增幅，這反映出我市商品房開發(fā)對銀行貸款依賴程度較高，各指標數(shù)據(jù)變動基本只受銀行金融政策變動影響，而在銷售不景氣的情況下，開發(fā)商對銀行的依賴程度只能更高。
Part2 長沙市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場基本情況
六、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng))
小結(jié)：上半年內(nèi)六區(qū)土地成交額突破85億元，望城區(qū)獨唱主角，住宅用地成交低迷
1-6月，市內(nèi)六區(qū)招拍掛出讓土地掛牌57宗，土地面積234.17萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌31宗，土地面積148.56萬m2；住宅用地掛牌9宗，土地面積37.80萬m2；工業(yè)用地17宗，土地面積47.81萬m2。市內(nèi)六區(qū)土地實際成交67宗，同比增加23宗；成交面積306.26萬m2，總金額853127萬元，同比分別增長5.73%、-36.08%；綜合地價水平值2786元/m2，同比下跌39.54%。其中，商業(yè)用地成交面積210.33萬m2，成交金額705955萬元；住宅用地成交面積35.54萬m2，成交金額114285萬元；工業(yè)用地成交面積60.39萬m2，成交金額32887萬元。
七、長沙（內(nèi)六區(qū)）新建商品住房供銷套型結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計）
小結(jié)：上半年內(nèi)六區(qū)新增供銷以90-120、60-90m2面積段為主，均超過總量的28%
2012年1-6月長沙內(nèi)六區(qū)住房供應套均面積為98.93m2，同比縮小8.88%。從供銷情況來看，1-6月60-90m2、90-120m2套型新增供應比例相當，比例均超過28%，相差僅0.17個百分點；成交仍以90-120m2套型為首，比例接近總量的三分之一，比第二位60-90m2套型比例高4.13個百分點。1-6月90m2以下套型供應占比為46.00%，同比提高6.43個百分點。
八、長沙（內(nèi)六區(qū)）新建商品房待銷情況
小結(jié)：2010年以來，截止6月底內(nèi)六區(qū)商品房待銷面積超千萬平方米，雨花區(qū)比重最大
2010年以來，截止今年6月底已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1099.86萬m2。其中住宅806.27萬m2,占73.31%；非住宅293.59萬m2，占26.69%。分行政區(qū)劃來看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比22.81%、18.50%、18.27%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比27.65%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比24.43%。
Part 3 2012年下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析
從2012上半年的長沙房地產(chǎn)市場分析來看，在長期嚴厲的調(diào)控夾擊下，市場保持著比較穩(wěn)定的態(tài)勢，未見大起大落，投資投機性需求得到全面壓制，房價穩(wěn)定止?jié)q，商品房預售與成交同比成小幅“雙降”趨勢。對于下半年，市場可能出現(xiàn)新特點、新轉(zhuǎn)機，長沙房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)以下 幾大趨勢：
（一）宏觀調(diào)控核心基調(diào)不變，但各地適度微調(diào)可能常態(tài)化
調(diào)控政策見底后，政策落實是關(guān)鍵，政策調(diào)整是必然。去年以來全國已有30多個城市相繼出臺樓市微調(diào)政策，主要從稅費減免、購房政策、公積金貸款額度等方面進行“補充減壓”，鼓勵剛需，而所有執(zhí)行限購政策的城市均未松動。即便有個別省份、城市觸及調(diào)控“紅線”、限購規(guī)定，但也立即被叫停取消。而近期國家層面的降息、下調(diào)存準率等政策調(diào)整引來了樓市調(diào)控是否放松的疑惑，不過國家高層已多次公開表態(tài)堅持調(diào)控不會放松。因此，下半年樓市調(diào)控大局不變，但各層面政策適度微調(diào)將可能常態(tài)化，如下半年央行還有可能多次下調(diào)存準金率，刺激經(jīng)濟增長。
（二）住房保障工作將穩(wěn)步推進，保障房供給將逐漸增多
自市場調(diào)控、住房雙軌制以來，長沙住房保障工作始終處于高速發(fā)展狀態(tài)，很多項目紛紛上馬，抓緊建設。上半年長沙已有多個保障房項目陸續(xù)竣工、交房，住房保障目標完成情況較好，預計下半年保障房竣工的項目還將逐漸增多，保障房供給將進一步增長，住房結(jié)構(gòu)進一步完善。2012年，根據(jù)省里確定的目標任務，長沙市保障性安居工程將建設27314套，其中新增廉租住房2258套、公共租賃住房14000套；完成經(jīng)適房1000套、城市棚改9900套、國有工礦棚改60套、林業(yè)棚改96套；發(fā)放廉租住房租賃補貼11800戶。基于此目標，預計下半年長沙還將有多個新項目計劃開建，全市住房保障將繼續(xù)穩(wěn)步推進。
（三）開發(fā)投資增速繼續(xù)偏緩，土地交易難現(xiàn)旺市局面
去年以來，全國房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)偏緊，商品房市場銷售形勢不妙，使得開發(fā)商資金鏈壓力巨大，表現(xiàn)在長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，新開工、施工面積等指標甚至出現(xiàn)負增長，開發(fā)投資形勢不景氣。土地交易方面，上半年長沙土地出讓市場持續(xù)冷清，成交金額、綜合地價等都同比下降，并且很多地塊都是底價成交，甚至流拍，競爭遠沒有以往激烈。下半年，受到信貸政策的緊縮、商品房成交的低迷、庫存不斷累積、開發(fā)商資金的緊張、國家閑置土地處置新規(guī)等多重因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將維持緩慢增長的態(tài)勢，土地市場也基本不會出現(xiàn)火爆局面。
（四）商品房交易可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，局部熱銷各顯神通
從交易數(shù)據(jù)來看，目前，長沙房地產(chǎn)市場上仍然以首次、二次置業(yè)的剛性需求、改善性需求為主。一方面，各層面調(diào)控政策的重壓，已經(jīng)很好的抑制了長沙市場上的投資投機性需求，另一方面，國家和地方政府為鼓勵剛性需求而做出的政策微調(diào)，為觀望多時的剛性需求者釋放出了買房好時機的利好信號，因此，預計下半年由于剛性需求者可能陸續(xù)入市，商品房成交將出現(xiàn)向好的轉(zhuǎn)機。同時，開發(fā)商為消化庫存而帶來的一系列營銷促銷手段將吸引渴望房價優(yōu)惠的剛需客戶，各大樓盤的各顯神通將帶來局部熱銷的頻現(xiàn)，6月以來長沙出現(xiàn)的幾個“日光盤”便是這一趨勢最好的證明。
（五）商品房推量入市將加快，大戶型滯銷仍比較明顯
上半年，長沙樓市商品房供銷同比雙降。而目前市場面臨著幾個難點，一是緊縮的信貸使開發(fā)商資金鏈依然緊張；二是商品房銷售不理想，開發(fā)商資金回籠較慢；三是上半年商品房供過于求的狀態(tài)越發(fā)明顯，庫存積累也明顯增多�；谶@些，估計下半年開發(fā)商們將會增加商品房的推出量，加快入市速度，特別是在“金九銀十”旺季和年末兩個節(jié)點上，以此來改善資金壓力，消化庫存。但是，目前待售的套型主要集中在90m2以上中大戶型，占總量的73.70%，而今年市場又以中小戶型剛需為主，供需產(chǎn)品不對口，因此下半年大戶型房庫存去化壓力仍然十分大，滯銷局面難以全面扭轉(zhuǎn)。
（六）商品房價格將保持穩(wěn)定，市場景氣度或穩(wěn)中微升
年初長沙商品房均價呈現(xiàn)“穩(wěn)中微降”的趨勢，3月份以后，房價又基本保持穩(wěn)定，無明顯波動。預計下半年在調(diào)控政策持續(xù)的前提下，商品房均價上漲的可能性不大，房價總體保持穩(wěn)定水平將是目前的大趨勢，但也不排除個別樓盤高調(diào)漲價或降價的情況。上半年長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)基本在低景氣空間運行，先抑后揚，6月份卯足勁沖入高景氣空間的發(fā)展勢頭，表明景氣指數(shù)有一股上升動力�；趯Π肽旯�(jié)點上市場行情小幅回升的考慮，預計下半年長沙房地產(chǎn)市場景氣度可能會略有上升，較上半年略顯活躍。
（七）二手房市場仍然比較低迷，一二級市場差距較大
相較于國內(nèi)一線城市，長沙二手房市場交易一直是軟肋，多年來發(fā)展勢頭不理想。上半年，長沙二手房成交規(guī)模仍在繼續(xù)萎縮，全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.50：1，雖較去年上半年縮小0.45，但新舊房市場交易差距仍然較大，下半年這種差距還將持續(xù)。鑒于長沙存量房交易稅收征收新規(guī)出臺、商品房均價止?jié)q、長沙房產(chǎn)稅未有音訊、多套房持有成本未見增加、二手房房主觀望等因素，預計下半年長沙二手房市場將仍然保持冷清局面，缺乏刺激市場的利好，短時間內(nèi)難以追趕新房市場規(guī)模。
（八）市場競爭越來越激烈，地產(chǎn)開發(fā)尋求新的轉(zhuǎn)型
根據(jù)權(quán)威發(fā)布，2012年長沙入選全球競爭力提升最快城市第四名，這一榮譽源于長沙各方面的提速發(fā)展。長沙逐漸強大的競爭力引來眾多國內(nèi)外實力開發(fā)商紛紛入駐長沙，促使長沙房地產(chǎn)市場競爭不斷白熱化。除了在商品房市場以住房品質(zhì)、個性、概念等方面的轉(zhuǎn)變提升來取悅客戶、贏得市場以外，尋求地產(chǎn)開發(fā)類型的不斷轉(zhuǎn)型逐漸盛行起來，旅游地產(chǎn)、老年地產(chǎn)、商業(yè)綜合體、工業(yè)地產(chǎn)等的成功開發(fā)案例已經(jīng)屢見不鮮，成為破解樓市調(diào)控困局的最大突破口，相信未來這些新興業(yè)態(tài)將成為房地產(chǎn)市場不可或缺的一部分。 |