| TOPIC6 診斷篇 樓市波瀾 冷暖交織 |
本輪長(zhǎng)時(shí)間連續(xù)性的樓市調(diào)控，讓長(zhǎng)沙樓市波瀾迭起，市場(chǎng)溫度冷暖交織。迷霧重重的市場(chǎng)表象下，對(duì)市場(chǎng)行情的把脈困難重重、說(shuō)法不一，有的認(rèn)為上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)很冷，有的認(rèn)為市場(chǎng)很熱。那么，到底是冷市下蓄意營(yíng)造的熱銷假象還是市場(chǎng)階段性的真實(shí)回暖，在此，用數(shù)據(jù)、用指數(shù)、用走勢(shì)最能甄別真?zhèn)巍?012年上半年商品住宅成家價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)、樓市健康度測(cè)度三大指數(shù)，給您最權(quán)威、準(zhǔn)確的樓市診斷。 Part1 城房指數(shù) 根據(jù)我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)分析模型，至2012年6月底，我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為243.80點(diǎn)，較年初下降8.80點(diǎn)，今年指數(shù)月均減少1.47點(diǎn)，整體呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢(shì)。從具體單月指標(biāo)來(lái)看，1月指數(shù)降幅較大，2月、5月有小幅回落，3月、4月、6月指數(shù)小幅增長(zhǎng)。 從面積子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，至2012年6月底，60-90m2、90-120m2、120-144m2子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)較年初下降，月均分別減少0.01點(diǎn)、3.06點(diǎn)、1.37點(diǎn)；60m2以下、144m2以上子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)月均分別增長(zhǎng)1.23點(diǎn)、1.43點(diǎn)。 從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，至2012年6月底，新南城板塊、北城板塊、中心板塊子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)較年初下降，月均分別減少0.90點(diǎn)、1.47點(diǎn)、0.69點(diǎn)；東城板塊、河西板塊子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)月均分別增長(zhǎng)2.34點(diǎn)、0.17點(diǎn)。 診斷小結(jié)： 2012上半年長(zhǎng)沙（內(nèi)六區(qū)）城房指數(shù)有所回落，主要是1月指數(shù)下調(diào) 1-6月商品住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)減少8.80點(diǎn)，至2012年6月底指數(shù)為243.80點(diǎn)，月均減少1.47點(diǎn)，今年以來(lái)指數(shù)整體呈下滑走勢(shì)，1月回落較為明顯。分面積段來(lái)看，60-90m2、90-120m2、120-144m2子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)下降；分板塊來(lái)看，新南城板塊、北城板塊、中心板塊子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)下降。 Part2 景氣指數(shù) 診斷小結(jié)： 2012上半年長(zhǎng)沙（內(nèi)六區(qū)）市場(chǎng)景氣指數(shù)先抑后揚(yáng)，總體在低景氣位徘徊 依據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析模型，2012年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)先抑后揚(yáng)，年初延續(xù)去年年末景氣度下降的慣性，出現(xiàn)明顯回落后，3月份開(kāi)始略有回升，但半年來(lái)市場(chǎng)基本處于低景氣空間。從單月來(lái)看，1、3、4、5月景氣指數(shù)均處在低景氣空間；6月景氣指數(shù)為101.77點(diǎn)，雖超出100點(diǎn)的景氣線，位于高景氣空間，但指數(shù)值在高景氣空間中相對(duì)偏低；而2月份是今年唯一跌入不景氣空間的月份，指數(shù)值為93.88點(diǎn)，同比下降3.14點(diǎn)，創(chuàng)下近一年來(lái)的最低值；半年間景氣指數(shù)波動(dòng)不大，市場(chǎng)表現(xiàn)比較溫和。分季度來(lái)看，一季度由于受到去年年尾市場(chǎng)不景氣的氛圍延續(xù)，加之房地產(chǎn)調(diào)控未見(jiàn)任何松綁跡象，依然多措并舉，嚴(yán)厲有余，因此，市場(chǎng)景氣度一度跌入谷底。到了第二季度，受多種因素刺激影響，如開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”等多種促銷、房?jī)r(jià)止?jié)q、多地銀行信貸政策出現(xiàn)調(diào)整等，市場(chǎng)景氣指數(shù)開(kāi)始緩慢回升，尤其至6月份，央行降息、首套房貸利率、鼓勵(lì)剛需等利好，帶來(lái)市場(chǎng)成交的一波小回升。從上半年內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)運(yùn)行情況來(lái)看，下半年景氣指數(shù)運(yùn)行仍會(huì)偏穩(wěn)定，可能略有回升。 Part3 樓市健康度 2012年上半年樓市健康度加權(quán)評(píng)價(jià) 一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)原始值健康度得分加權(quán)得分健康度評(píng)價(jià) 價(jià)格健康度指標(biāo)房?jī)r(jià)收入比6.2730.22 正常 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比2.50 30.21 正常 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與居民可支配收入增長(zhǎng)率之比0.44 30.22 正常 月供與家庭月收入之比（%）36.3220.15 基本正常 規(guī)模健康度指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與全社會(huì)固定資產(chǎn) 投資額之比（%）29.4930.19 正常 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率與全社會(huì)固定 資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率之比1.54 30.22 正常 商品房新開(kāi)工面積與施工面積之比（%）27.9130.25 正常 供需健康度指標(biāo)商品房供銷比1.28 10.07 異常 空置率（%）8.9120.17 基本正常 二次以上置業(yè)者購(gòu)房比例（%）15.4710.05 異常 住房自有率（%）67.8530.26 正常 結(jié)構(gòu)健康度指標(biāo)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比4.05 20.15 基本正常 換手率（%）6.8920.19 基本正常 普通商品住房供應(yīng)面積占比（%）76.3930.11 正常 綜合評(píng)價(jià)2.43健康 診斷小結(jié) 2012上半年長(zhǎng)沙（內(nèi)六區(qū)）市場(chǎng)健康測(cè)度值為2.43，近五年來(lái)首次進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)健康狀態(tài) 根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況測(cè)度分析，2012年上半年我市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)健康測(cè)度綜合得分為2.43，比2011年健康度提高了0.13點(diǎn)，為近五年來(lái)首次進(jìn)入健康狀態(tài)。從各指標(biāo)值來(lái)看，正常指標(biāo)值8個(gè)，異常指標(biāo)2個(gè)，基本正常指標(biāo)4個(gè)，與2011年相比正常指標(biāo)增加一個(gè)，異常指標(biāo)減少一個(gè)，基本正常指標(biāo)持平，健康度再次提升，并進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)健康狀態(tài)。 具體來(lái)看，2012年上半年我市僅商品房供銷比、二次以上置業(yè)者比例兩指標(biāo)出現(xiàn)異常，而月供與家庭月收入之比、空置率、房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比、換手率等四指標(biāo)基本正常，其余指標(biāo)均為正常狀態(tài)。其主要原因是隨著國(guó)家限購(gòu)、限貸等宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機(jī)性需求逐步被擠出，房?jī)r(jià)快速上漲得到抑制，并出現(xiàn)一定下調(diào)趨勢(shì)，這在很大程度上提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度；但客觀來(lái)看，政策的調(diào)控也在實(shí)際上降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度，在新增供給量仍較大的情況下，銷售出現(xiàn)了明顯減少，最終使得供需健康度、結(jié)構(gòu)健康度中部分指標(biāo)出現(xiàn)下調(diào)。 |