| TOPIC2供應(yīng)篇 淡市維穩(wěn) 理性圖存 |
Part1 半年報(bào)解讀 ◎ 土地出讓 溫和冷靜，唱主調(diào) 2011年以來，調(diào)控重壓下的長沙土地市場開始顯現(xiàn)疲態(tài)，如2010年那般的土地市場旺市神話已不再，溫和冷清唱響著市場主旋律。2012年上半年，捆綁地產(chǎn)市場的各項(xiàng)調(diào)控措施依然持續(xù)，長沙土地市場供應(yīng)與成交唯以“穩(wěn)”為基才能換得后市的可持續(xù)性發(fā)展。從土地供需數(shù)據(jù)來看，2012年上半年長沙內(nèi)六區(qū)共掛牌出讓土地57宗，土地總面積234.17萬m2，其中，商業(yè)綜合用地掛牌31宗；住宅用地掛牌9宗；工業(yè)用地掛牌17宗。上半年土地掛牌出讓共成交67宗，同比增加23宗；土地總面積306.26萬m2，成交總金額85.31億元，綜合地價(jià)為2786元/m2，同比分別增長5.73%、-36.08%、-39.54%，其中，商業(yè)綜合用地成交36宗；住宅用地成交9宗；工業(yè)用地成交22宗。 由同比數(shù)據(jù)便知今年上半年土地市場行情在2011年基礎(chǔ)上繼續(xù)滑坡，地價(jià)仍在回落，地塊競價(jià)激烈程度遠(yuǎn)不如前，底價(jià)成交常態(tài)化，流拍時(shí)有發(fā)生，雖偶有條件優(yōu)越之地受房企追捧，但用于反駁“淡市之說”也只是偶然現(xiàn)象，杯水車薪。“微推量、微跌價(jià)、微競爭”才是對當(dāng)前長沙土地淡市的貼切形容。從單月數(shù)據(jù)變化趨勢來看，5、6月份冷市出現(xiàn)新轉(zhuǎn)機(jī)，迎來了一波供地小高峰，其中尤以岳麓區(qū)、望城區(qū)表現(xiàn)最為搶眼、動力最為強(qiáng)勁。我們認(rèn)為，目前長沙土地市場的溫和狀態(tài)正是筑底形勢的信號，并且這種穩(wěn)定態(tài)勢將維持相當(dāng)長一段時(shí)間。 當(dāng)然，溫和背后仍有“邪惡”的暗流在涌動，且不說地方政府一直以來依賴土地財(cái)政的長期習(xí)慣，單說優(yōu)越地塊競爭慘烈，“地王”的不斷冠名就足以攪動看似平靜的土地出讓市場。 純住宅用地，“中槍”了 比起躺著也中槍的那些無辜來說，純住宅用地在此輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控中“中槍”在情理之中。回顧兩年多來的一把把調(diào)控之箭，無不正中靶心，磨滅著土地不斷升值的動力。調(diào)控帶來的房地產(chǎn)市場的長期不景氣以及國家對地方政府土地調(diào)控提出的諸多新要求，使得土地出讓市場飽受連累，地價(jià)作為房價(jià)的最重要組成部分，自然也隨著房地產(chǎn)調(diào)控而沉浮。2012年上半年，長沙市政府審時(shí)度勢，適度調(diào)整土地供應(yīng)，尤其是純住宅用地閘門依舊趨緊，推動速度趨緩，入市數(shù)量趨少，甚至有的區(qū)上半年無地塊上市，相信這也是地方政府的無奈之舉。政府推地放緩與土地需求熱情不高有直接聯(lián)系，上游商品房交易市場的持續(xù)低迷帶來開發(fā)商們資金融通困難，對未來市場信心嚴(yán)重缺乏，考慮到后期調(diào)控政策依然趨緊的預(yù)期以及直面的困局，大部分開發(fā)商，尤其中小型房企早已無心攻城略地。而此輪房地產(chǎn)調(diào)控的重心又直指普通商品住宅，對普通商品住宅的限購、限貸等，足以讓住宅用地成為此輪調(diào)控的重災(zāi)區(qū)。從上半年純住宅用地出讓情況看，內(nèi)六區(qū)僅成交9宗純住宅用地，住宅宗地地價(jià)為3216元/平方米，入市成交量十分有限，成交價(jià)未現(xiàn)高價(jià)，可見房企拿地積極性普遍不高，而商業(yè)、工業(yè)用地受影響相對較小，保障房用地的供應(yīng)借勢調(diào)控，一躍成為地方政府保障的重中之重。 大河西，絕對的主角 河?xùn)|河西，風(fēng)水輪流，“一江兩岸”的發(fā)展理念撬動了河西這片寬廣富足的土地，“兩型社會”的提速建設(shè)給了大河西更多發(fā)展的理由，望城的撤縣設(shè)區(qū)更給了大河西更大發(fā)展的空間�！按蠛游鳌保f不上是中國的主角，但絕對是長沙，乃至湖南的主角。近年來，大河西先導(dǎo)區(qū)一直是長沙土地市場供應(yīng)的主要片區(qū)，從最新起步的濱江新城，再到梅溪湖、洋湖、望城區(qū)，大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)全面起航，帶動著先導(dǎo)區(qū)各重點(diǎn)片區(qū)的土地輪番入市，演繹著大河西這片土地上有史以來最激烈的攻城略地。 上半年的土地市場，看似溫和冷清，但熱點(diǎn)清晰可見。岳麓區(qū)、望城區(qū)便是上半年土地市場的熱點(diǎn)與焦點(diǎn)所在。截止六月底，土地供應(yīng)地塊中，有19塊地塊來自岳麓區(qū)，望城區(qū)有26塊地；成交地塊中，岳麓區(qū)17宗，望城區(qū)36宗，這兩區(qū)在調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻挽救淡市，充分體現(xiàn)著先導(dǎo)區(qū)豐厚的土地儲備和升值潛力。而熱點(diǎn)中還有熱點(diǎn)，洋湖片區(qū)、濱江新城片區(qū)便是上半年土地供應(yīng)成交的集中地，兩片區(qū)上半年共有8宗地推出，7宗地成交，并且還有諸多地塊正在準(zhǔn)備入市。其實(shí)，洋湖片區(qū)土地供應(yīng)在今年的發(fā)力早已有征兆。2011年洋湖片區(qū)建設(shè)的各種動作不斷，洋湖濕地公園一期開放、先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃展示館的開放、3號地鐵線規(guī)劃落定、湘府路大橋竣工在即……都讓洋湖片區(qū)的影響力和知名度直線上升，萬科就于6月份花費(fèi)6億多元一舉拿下洋湖片區(qū)兩個(gè)地塊，相信后期洋湖片區(qū)還將掀起一股強(qiáng)大的供地潮。值得一提的是，該片區(qū)土地價(jià)格目前處于相對低點(diǎn)，未來有著巨大的價(jià)值提升空間，實(shí)力房企現(xiàn)在出手拿地是不錯(cuò)的選擇。 拿地好時(shí)機(jī)？因企而異 近期的全國土地市場熱鬧非凡，從上海到南京，從廣州到北京，土地市場都一改往日冷清、低迷的場景，以不斷刷新的地價(jià)華麗轉(zhuǎn)身。受房地產(chǎn)成交量不斷攀升的影響，房企的預(yù)期發(fā)生微妙變化，拿地?zé)崆楦邼q，萬科、恒大、金科、綠地等房企大手筆“豪擲”土地市場，底氣十足，高價(jià)地王也重現(xiàn)江湖，房企拿地?zé)崆樗坪踉陂_始升溫，復(fù)蘇搏殺的情緒正在慢慢發(fā)酵。如此多的房企高價(jià)拿地，是否表明目前已經(jīng)到了拿地好時(shí)機(jī)？房企的苦日子已經(jīng)熬過去，春天就要來了呢？ 從目前長沙土地市場發(fā)展態(tài)勢來看，穩(wěn)定已是大勢所趨，不會出現(xiàn)大的起落，市場筑底跡象越來越明顯，地價(jià)止?jié)q已有一段時(shí)日，土地價(jià)格的止?jié)q甚至回落，正是房地產(chǎn)調(diào)控政策傳導(dǎo)至此的效果顯現(xiàn)。土地市場價(jià)量齊跌固然是現(xiàn)實(shí)，但并非所有的開發(fā)商都會因?yàn)橥恋厥袌鲞^冬而蟄伏。隨著降息，政策和市場開始筑底回彈，房市好了，開發(fā)商拿地的積極性自然回歸。近日全國各地土地市場傳來回暖復(fù)蘇的消息，多地“地王”不斷重出江湖，積極囤地，開發(fā)商拿地的積極性正在被調(diào)動起來，以往資金鏈緊張的房企正在很好的扭轉(zhuǎn)困局，發(fā)展向好。那么，長沙土地市場是否到了拿地最佳時(shí)機(jī)，這要因企業(yè)情況不同而確定。目前土地市場處在低點(diǎn)，價(jià)格也有所松動，這是共識，對于一些資金足夠又有著明確發(fā)展規(guī)劃的房地產(chǎn)企業(yè)而言，的確是一個(gè)非常有利的拿地時(shí)機(jī)。但另一方面，房地產(chǎn)市場并未明顯好轉(zhuǎn)，未來市場仍存在不確定性，加之住建部六月份出臺了修訂后的《閑置土地處置辦法》，對囤地、閑置土地的處置更加嚴(yán)厲，開發(fā)商們必須要充分考慮自身資金實(shí)力拿地，條件不成熟的先觀望一段時(shí)間，待市場明朗后再“圈地”，避免出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。 ◎ 投資施工 開發(fā)投資“失速” 長沙房地產(chǎn)市場近幾年處于高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著快速增長態(tài)勢，增速一年快過一年，但此輪持續(xù)兩年之久的嚴(yán)厲樓市調(diào)控卻牢牢地拖住了飛速前行的房地產(chǎn)開發(fā)投資步伐，增速節(jié)節(jié)下滑，速度明顯放緩，雖絕對量有增長，但屬近兩年上馬項(xiàng)目的延續(xù)性開發(fā)、釋放前期儲備資金居多，再說其中一部分增速還是由保障房開發(fā)建設(shè)撐起，不足以形成有效的供應(yīng)流。2012年1-6月，長沙市（含三縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資486.70億元，其中住宅投資321.14億元，同比分別增長23.9%、4.3%。與樓市溫度相對應(yīng)的是房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅。今年2-5月份，長沙房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資單月同比增幅分別為65.23%、28.05%、26.52%和20.90%，增幅呈回落下行走勢。進(jìn)入6月，隨著樓市整體依舊溫和冷清，累計(jì)投資增幅繼續(xù)放緩，增速回落趨勢暫無扭轉(zhuǎn)之意。 作為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及后市商品房新增供應(yīng)的先期指標(biāo)和風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)投資對于政策及市場波動的敏感程度相當(dāng)高，在一定程度上影響著市場下游環(huán)節(jié)的表現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資“失速”對樓市帶來的多重影響值得關(guān)注，開發(fā)投資增速下降必將對后市商品房供應(yīng)產(chǎn)生不利影響，總體上看，長沙普通商品住房的需求是剛性的，增加普通商品住房的供應(yīng)是此輪調(diào)控重要的訴求之一，也是解決房價(jià)高企、促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期可持續(xù)發(fā)展的最重要手段。不過，從目前土地市場的遇冷、開發(fā)投資增速的下降等情形看，后市供應(yīng)仍不容樂觀，幸有一定的市場庫存，關(guān)鍵時(shí)刻能堵住因開發(fā)投資放緩帶來的階段性商品房供應(yīng)不足。同時(shí)，也不乏冒險(xiǎn)者繼續(xù)投資，期望在亂市中占得先機(jī)。 資金鏈，還能挺多久 投資，最重要的便是資金，資金問題，在當(dāng)前的樓市調(diào)控下，最大的桎梏就是銀行限貸與資金回籠。就在今年年初，長沙出現(xiàn)多起施工樓盤停工、開發(fā)商跑路事件，這直接反映出當(dāng)前限貸、限購政策下，開發(fā)商在資金投入、周轉(zhuǎn)方面已經(jīng)力不從心，紛紛陷入資金鏈困境。調(diào)控政策壓頂，各大銀行均表示將根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢變化，優(yōu)化房地產(chǎn)貸款區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，主動壓降房地產(chǎn)貸款規(guī)模。今年以來，各大銀行、金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增長正在持續(xù)放緩，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款越發(fā)審慎，開發(fā)貸款就越來越難，小開發(fā)商基本上貸不到款，項(xiàng)目貸款成數(shù)也有所降低，有的貸款利率還在提高。另一方面，不景氣的市場銷售正不斷傳導(dǎo)至開發(fā)端，銷售的乏力帶來開發(fā)商資金回籠的困局，周轉(zhuǎn)至開發(fā)端的資金也就嚴(yán)重不足了。雖然今年以來國家?guī)状蜗抡{(diào)存款準(zhǔn)備金率，但目的不在于放寬房地產(chǎn)投資，釋放的資金流少量的流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，也只是杯水車薪，解不了巨大的資金缺口的結(jié)。 當(dāng)然，正當(dāng)一部分開發(fā)商正在為資金困局輾轉(zhuǎn)反側(cè)的時(shí)候，也不乏外地頗具實(shí)力的投資商進(jìn)駐長沙，他們無需擔(dān)心資金鏈問題。近年來，兩型社會建設(shè)、長株潭城市一體化、長沙到深圳高鐵3小時(shí)通勤、長株潭輕軌、城市地鐵、過江隧道等諸多利好，讓長沙這座城市的投資環(huán)境越來越誘人。在目前一線城市飽受調(diào)控煎熬之時(shí)，一些實(shí)力投資商順勢微轉(zhuǎn)，大舉進(jìn)入二三線城市淘金，長沙便是一個(gè)非常不錯(cuò)的選擇。從近期土地市場拿地情況看，萬科等實(shí)力房企已在大膽略地了。 “三大”指標(biāo)，全線負(fù)增長 隨著調(diào)控放松預(yù)期的破滅，開發(fā)商們對于市場的審視更加入微，對于開發(fā)利益的追逐也更加冷靜，調(diào)控當(dāng)下，微利時(shí)代，慢節(jié)奏微變，大大放慢房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)速度，以目前的較長時(shí)間換取后期寬松市場環(huán)境下更大的操作空間和可觀的銷售收益。開發(fā)商們這一理念上的微轉(zhuǎn)變，在房地產(chǎn)開發(fā)的三大指標(biāo)——施工面積、新開工面積、竣工面積的變化上體現(xiàn)的淋漓盡致。2012年1-6月，長沙全市商品房施工面積6379.65萬m2，其中住宅4733.94萬m2，同比分別減少0.9%、8.2%；新開工面積1028.96萬m2，其中住宅636.05萬m2，同比分別減少5.2%、27.1%；竣工面積594.62萬m2，其中住宅464.46萬m2，同比分別減少23.6%、27.4%。從數(shù)據(jù)來看，今年上半年長沙全市施工面積、新開工面積、竣工面積均全線出現(xiàn)負(fù)增長，與去年相比，去年三大指標(biāo)僅表現(xiàn)為增長速度放緩，但絕對數(shù)仍在增長，而到了今年，從3月份開始，三大指標(biāo)的累計(jì)數(shù)同比全線出現(xiàn)負(fù)增長，表明房地產(chǎn)開發(fā)投資施工各指標(biāo)對于調(diào)控政策存在緩沖滯后性，目前到了調(diào)控政策對于施工、開工、竣工影響最大的時(shí)期，我們認(rèn)為此輪調(diào)控帶來的房地產(chǎn)開發(fā)施工低潮已經(jīng)到來，預(yù)計(jì)經(jīng)過這一次低潮供應(yīng)后，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的慘淡景象將有所好轉(zhuǎn)，否則后期市場商品房供應(yīng)將存在大麻煩，調(diào)控的初衷也就扭曲了。 深入分析，三方面原因?qū)е抡{(diào)控下出現(xiàn)房地產(chǎn)新開工不足，一是較長的房地產(chǎn)開發(fā)周期和供應(yīng)鏈條限制了房企應(yīng)對政策不確定的靈活度，開發(fā)商通常采取緩開工、少拿地的策略來減少可能的風(fēng)險(xiǎn)。二是調(diào)控來臨之時(shí)，嚴(yán)格的信貸控制和銷售萎縮導(dǎo)致回款速度降低，開發(fā)商資金來源出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，投向也會做相應(yīng)調(diào)整。第三，地方政府財(cái)政對土地出讓金形成長期依賴，土地價(jià)格的剛性上漲使開發(fā)商難以在調(diào)控之時(shí)以合理的價(jià)格購置土地，導(dǎo)致開工和投資增速受到壓制。就長沙而言，上半年房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積規(guī)模均不同程度在萎縮，如果剔除保障房的建設(shè)量，實(shí)際開工、竣工量還要少，這說明目前長沙土地市場冷清，商品房銷售也未給開發(fā)商太多樂觀的理由，開發(fā)商庫存量較大，開工建設(shè)的積極性降低，精力主攻銷售，消化庫存，迅速回籠資金。在目前開發(fā)貸款趨緊，開發(fā)商資金鏈困局的情況下，資金實(shí)力薄弱的開發(fā)商一旦開工項(xiàng)目，就需要投入大量資金，而目前市場銷售又不給力，這無疑會占用大筆資金，甚至資金供應(yīng)不上，出現(xiàn)爛尾樓。于是，很多開發(fā)商選擇先囤地，等待機(jī)會，很多商品房項(xiàng)目出現(xiàn)延緩開工速度、縮減開工規(guī)模、推遲開工時(shí)間等現(xiàn)象，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)表現(xiàn)不太景氣和活躍，開發(fā)環(huán)節(jié)疲軟的直接后果便是在不久的將來可能出現(xiàn)住房供給缺口，即使大量建設(shè)的保障房也難以真正填補(bǔ)缺口、分流需求。 ◎ 批準(zhǔn)預(yù)售 “冬歇期”還在持續(xù) 進(jìn)入七月份的長沙，炎炎夏日、悶熱潮濕讓人們開始心緒不寧，躁動不安，然而2012年上半年的商品房批準(zhǔn)預(yù)售卻未受到炎熱天氣的任何影響，依舊維持著“冬歇期”，似乎比去年冬季還要停歇得更加厲害。2012年上半年，全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售749.82萬m2，同比減少14.90%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售591.99萬m2，同比減少26.52%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售528.68萬m2，同比減少9.02%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售398.25萬m2，同比減少26.01%，各區(qū)縣中屬雨花區(qū)、長沙縣批準(zhǔn)預(yù)售量最大，而芙蓉區(qū)預(yù)售量最小，同比降幅很大，表現(xiàn)最為乏力，而望城區(qū)則同比增幅最大。 從數(shù)據(jù)上分析，上半年全市批準(zhǔn)預(yù)售規(guī)模仍在不斷萎縮，新增房源十分有限，多為市場上的待售存量房源。面對持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控威力，開發(fā)商們的自我保護(hù)系統(tǒng)啟動得徹徹底底，推盤入市的數(shù)量、節(jié)奏都在應(yīng)市場微變而發(fā)生微妙變化，“低放量、慢節(jié)奏”成為主要的應(yīng)變法寶。追溯2012年上半年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售量的呈現(xiàn)軌跡，倒“U”型拋物線十分明顯，年初以超低量開局，1月份僅有78.82萬平方米商品房供應(yīng)，2月份則創(chuàng)下近一年來的最低供應(yīng)量42.84萬平方米，規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如去年下半年180-230萬平方米的水平，而4月份受到第33屆房交會的預(yù)熱助推，銷售預(yù)期被短暫看好，于是出現(xiàn)商品房供應(yīng)突然沖量井噴，批準(zhǔn)預(yù)售量直逼250.52萬平方米，形成一股蓄勢已久的供應(yīng)小高潮，爾后預(yù)售量迅速回落至110-140萬平方米的水平，繼續(xù)演繹樓市“冬歇期”的冷清，而突然沖量的驚喜就此戛然而止，只能期待下一次商品房庫存的萌動與噴發(fā)。 賣與不賣，是個(gè)難題 對于開發(fā)商來說，賣房是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的唯一途徑，本來就不是一個(gè)兩難的選擇，但在當(dāng)下房地產(chǎn)市場調(diào)控陰霾籠罩、松動微調(diào)政策不成氣候的背景下，整個(gè)商品房銷售行情不佳，一邊是實(shí)現(xiàn)資金回收、增加利潤的唯一方式，一邊是迷霧重重、充滿未知風(fēng)險(xiǎn)的市場，這讓開發(fā)商們在賣與不賣、是否捂盤等待之間頭痛不已，糾結(jié)萬分�？梢�，看似平穩(wěn)的市場表象下暗藏著多少猶豫、彷徨、琢磨不定，上演著多元的樓市眾生相，有的冒險(xiǎn)大量入市，有的捂盤觀望等待，有的謹(jǐn)慎低量試探，還有的調(diào)整所推物業(yè)類型，以商業(yè)地產(chǎn)暫時(shí)代替低迷的住宅市場，不管以何種策略應(yīng)對變局，或直接入市，亦或曲線救市，搶占市場份額才是開發(fā)商們的終極目標(biāo)。 在上半年的市場供應(yīng)大局中，受到限購、限貸、限價(jià)等一系列嚴(yán)厲政策的壓制，投資投機(jī)性需求得到明顯遏制，剛性需求者更多的在期待房價(jià)下降的過程中觀望等待，于是市場交易量出現(xiàn)萎縮，可供爭奪的市場空間被壓縮，此時(shí)如果貿(mào)然大量入市，風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的，滯銷的后果將有可能給某些實(shí)力薄弱的房企以致命打擊。即使開發(fā)商近期“以價(jià)換量”的營銷策略具有誘惑，即使央行三年來首次降息微振樓市，即使剛需有陸續(xù)入市的趨勢，即使不時(shí)有“日光盤”、火爆售罄等局部熱像出現(xiàn)，但目前來說對整個(gè)市場的銷售量的提升效果比較有限，市場成交總量始終難現(xiàn)火爆局面。因此，在時(shí)下調(diào)控預(yù)期走向不明朗的前提下，減少供應(yīng)量，轉(zhuǎn)攻為守，以觀后市，已成為某些開發(fā)商的選擇和市場的主流心聲。從某種意義上來說，減少供應(yīng)量、推遲開盤時(shí)間一方面可以試探市場反應(yīng)，另一方面，根據(jù)市場蓄客量更好地確定價(jià)格策略，能夠選擇一個(gè)更好的切入時(shí)機(jī)，靜觀其變。當(dāng)然，目前商品房批準(zhǔn)預(yù)售規(guī)模的縮小或許為另一個(gè)問題埋下伏筆，當(dāng)開發(fā)商們推遲銷售，捂在手上的房源積壓到下半年集中釋放時(shí)，是否會帶來又一輪更加激烈的競爭？市場風(fēng)險(xiǎn)會否更大？是的，這也是大部分開發(fā)商所擔(dān)心的問題。所正所謂亂市造英雄，兵荒馬亂的樓市變局正是攻城略地大好時(shí)機(jī)，正是品質(zhì)樓盤盡顯大盤風(fēng)范的絕佳平臺,那些實(shí)力房企的品質(zhì)大盤無需再畏首畏尾，大膽嘗試逆市推盤的驚險(xiǎn)與刺激，也許會在紛繁復(fù)雜的淡市中獲得意外的驚喜和收獲。 老盤新推，撐起這片天 常言道：“姜還是老的辣”，地產(chǎn)江湖的老口子在眼下調(diào)控持續(xù)、市場空間狹小、競爭日益激烈的情況下終究體現(xiàn)出它們的優(yōu)勢�？偨Y(jié)長沙上半年各樓盤推售情況，房源遍布星城各大區(qū)域板塊，可謂“多點(diǎn)開花”。其中，老盤新推趨勢比較明顯，數(shù)量占據(jù)大半江山，撐起了批準(zhǔn)預(yù)售這片大市場，更不乏很長一段時(shí)間沒有推新房源的項(xiàng)目，如中信新城、比華利山、麓谷林語等�！皵鄼n已久”的老項(xiàng)目爭相“梅開N度”，是時(shí)機(jī)已到？進(jìn)度使然？還是臥薪嘗膽？瓜熟蒂落？剖析緣由，一是遭遇限購、限貸等調(diào)控政策的阻擊，開發(fā)商的現(xiàn)金流遭遇嚴(yán)酷考驗(yàn)。如今，迫于日漸緊張的資金壓力，這些久未開盤的老項(xiàng)目，紛紛調(diào)整產(chǎn)品形式、宣傳亮點(diǎn)，精心包裝之后重新面世。二是近期剛需有集中入市的趨勢，市場銷售有所回升，開發(fā)商對后市的預(yù)測出現(xiàn)向好的轉(zhuǎn)變，這樣使得前期推遲入市的老盤貌似找到了良好的市場切入時(shí)機(jī)。正因?yàn)槿绱耍袌錾喜胖匦鲁霈F(xiàn)了久違老盤入市銷售的現(xiàn)象。當(dāng)然，老盤亦有老盤的好處，相比全新上市的樓盤來講，老盤后期普遍具備地段較好、內(nèi)外生活配套成熟，現(xiàn)狀基本為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房、即買即住。 對于購房者來說，眼下入市的老盤都曾經(jīng)歷過熱銷的輝煌，前幾年的旺市開發(fā)商早已賺得盆滿缽盤，留存少數(shù)尾房也是為了尋求更高利潤，但隨著去年以來的樓市持續(xù)低迷，以及未來樓市發(fā)展空間的限制和不確定性，這批樓盤也可能普遍認(rèn)為及時(shí)拋售最靠譜，進(jìn)而選擇將“壓箱底兒”的存貨放量，開發(fā)商賣一套就賺一套的純利潤，并沒有太多業(yè)績壓力和市場擔(dān)憂，因而市場優(yōu)惠力度較靈活，這也給了廣大購房者一個(gè)不錯(cuò)的出手佳機(jī)。而目前市場上初出茅廬的新盤也主要走品牌是王道的高端路線俘獲人心。長沙兩型社會建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)，城鐵、地鐵、交通、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，城市居住品質(zhì)不斷提升，高品質(zhì)的項(xiàng)目占比將更大，人們對于樓盤品質(zhì)要求也會越來越高，因此，不管是新盤還是老盤，品牌、品質(zhì)、品位最能打動人心。 ◎ 抵押貸款 房產(chǎn)信貸，難言真正松綁 回顧前兩年以來的房地產(chǎn)市場金融環(huán)境，一路走來著實(shí)步步驚心，舉步維艱。2010年以來，央行先后足足12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，沖上歷史最高水平21.5%，同時(shí)還多次加息，僅2011年上半年，存款準(zhǔn)備金率就六次上調(diào)，上調(diào)密集程度不言而喻，市場流動資金被全面收緊，“惜貸”局面愈演愈烈，開發(fā)企業(yè)資金面受到持續(xù)重壓，購房者房貸也是難上加難，市場金融環(huán)境兇險(xiǎn)可見一斑。到了2012年，長沙房地產(chǎn)市場“剛需觀望、房企苦撐、政府發(fā)愁”的調(diào)控困局仍未緩解，房產(chǎn)信貸政策仍難言真正放松，國家堅(jiān)定的調(diào)控方向不曾轉(zhuǎn)向。央行每一次出手，都是根據(jù)宏觀調(diào)控目標(biāo)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸需求情況以及商業(yè)銀行流動性狀況的相機(jī)決策，今年以來的兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和三年半以來的首次降息，促經(jīng)濟(jì)增長意圖明顯，并非直接針對樓市而來，雖給房地產(chǎn)市場帶來了一些利好，但更多的只是心理上的預(yù)期和信心上的提振，實(shí)質(zhì)性作用微小。若單純的認(rèn)為這是央行房產(chǎn)信貸政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)向?qū)捤傻男盘柲蔷湾e(cuò)了，從目前的情況來看，國家針對樓市的信貸政策趨緊的總方向一段時(shí)間內(nèi)不會發(fā)生變化，僅存在微調(diào)的可能。 2012年上半年，長沙市在建工程抵押筆數(shù)579筆，抵押面積579.60萬m2，貸款金額123.99億元，同比分別增長-7.80%、66.53%、35.09%。全市辦理一般抵押筆數(shù)888238筆，抵押面積1808.57萬m2，貸款金額514.51億元，同比分別增長-19.97%、-3.81%、0.54%，其中辦理個(gè)人抵押筆數(shù)87005筆，抵押面積1268.82萬m2，貸款金額367.80億元，同比分別減少19.72%、12.86%、7.86%。從各項(xiàng)指標(biāo)的同比數(shù)據(jù)來看，長沙房地產(chǎn)抵押貸款今年仍然是艱難緊縮狀態(tài)，一般抵押熱度遠(yuǎn)不如去年同期，規(guī)模正在全面萎縮，在建工程抵押雖貸款金額與抵押面積同比有所增長，但總規(guī)模不大，日子同樣也不好過，整個(gè)貸款抵押率延續(xù)著去年的下降通道，抵押熱度在低溫徘徊，這正好印證了目前房產(chǎn)信貸政策難以全面放松的論斷，也是市場最真實(shí)情況的體現(xiàn)。但值得注意的是，6月份單月，全市一般抵押、在建工程抵押各項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比均有較大幅度增長，反映出隨著央行降息、降準(zhǔn)備金率，各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的支持力度也有增強(qiáng)趨勢。 降息，“微振”樓市 今年6月7日，中國人民銀行決定自6月8日起分別下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，其中一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。這是央行時(shí)隔三年半來首次降息，重點(diǎn)是，央行還同時(shí)調(diào)整了金融機(jī)構(gòu)存貸款利率浮動區(qū)間的上下限。一般來說，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，降息是貨幣政策放松的一個(gè)明確信號，但是這個(gè)放松并非明確針對樓市，實(shí)質(zhì)上“穩(wěn)增長”的意圖更加明顯。雖然此次降息對樓市的直接影響有限，但對于如今四面楚歌的房地產(chǎn)信貸市場可以說是久逢甘露，能“微振”樓市已是政策的最大“寬容”了。 以往，各開發(fā)商的資金鏈由于受到銀行信貸收緊和市場成交低迷、資金回籠困難兩方面的夾擊而捉襟見肘，開發(fā)投資熱情明顯不高，只能靠“以價(jià)走量”、多重優(yōu)惠來吸引購房者，打開銷路，緩解資金壓力。而購房者方面，由于限購、限貸等政策阻礙，高額的購房資金難以解決，只能觀望等待，其中不乏很多剛需者中槍，無法動彈，對市場信心嚴(yán)重不足。此次央行的降息，雖說釋放和留給房地產(chǎn)市場各方實(shí)質(zhì)性的資金空間很微小，但對市場信心上的提振還是值得一提。在目前市場交易出現(xiàn)緩慢回升跡象的情況下，對購房者特別是剛需購房者的心理影響將超過降低購房成本的影響。購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價(jià)的預(yù)期。而影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力最大的則是信貸政策。信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。從今年來看，信貸政策相比2011年出現(xiàn)了小幅度調(diào)整和變動。此時(shí)的降息，對于目前資金鏈普遍緊張的房企來說，多少是個(gè)利好消息，同時(shí)貸款利率下調(diào)也降低了房企的融資成本。對于購房者而言，降息的舉動可能會被理解為政策的轉(zhuǎn)向，購房成本降低，市場觀望的氣氛可能轉(zhuǎn)淡，入市的購房者數(shù)量可能會因?yàn)閷κ袌隹春玫念A(yù)期而逐漸增加。同時(shí)，降息也增加了購房者的購買力，后期市場成交量預(yù)計(jì)會發(fā)生向好的微妙變化，不過短暫的成交反彈還是難解巨大庫存壓力。 信貸微調(diào)，曲線救市 2012年，國家層面上的樓市調(diào)控決心堅(jiān)定，調(diào)控方向總體不變，當(dāng)然，不觸及樓市調(diào)控底線的各類政策微調(diào)還是得到了國家的默許和認(rèn)可�？v觀近期各地出臺的樓市調(diào)控微調(diào)措施，有關(guān)信貸政策的微調(diào)措施通過率最高。于是，各地房產(chǎn)信貸政策的微調(diào)，正在上演著“曲線救市”的火熱激情。譬如，住房公積金貸款政策的微調(diào)，正在“充值”樓市。在近40個(gè)微調(diào)城市中，各地政府支持首套剛需購房者的微調(diào)政策陸續(xù)出臺，運(yùn)用公積金這一信貸手段的城市超過10個(gè)。從目前市場來看，信貸政策的微調(diào)給市場走出底部提供了政策支持，公積金貸款的調(diào)整確實(shí)給剛性需求者帶來了實(shí)實(shí)在在的鼓勵(lì)和優(yōu)惠。但是市場整體限購限貸依然未松，微調(diào)效果的持續(xù)放大效應(yīng)還有待進(jìn)一步觀察。 在各地方政府加速政策微調(diào)，曲線救市的同時(shí)，湖南也爆出了政策微調(diào)的風(fēng)聲：湖南省發(fā)改委在全省投資工作會議上強(qiáng)調(diào)，中央在房地產(chǎn)調(diào)控政策上總基調(diào)不變、政策上不變，但是要求各地各部門采取有力措施，增加普通商品房供給，并通過落實(shí)利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施支持居民購買首套普通住房。消息一出立馬引起市場熱議，不過官方及時(shí)進(jìn)行了辟謠，人們期待的利好消息原來只是捕風(fēng)捉影，一場鬧劇。不過，無風(fēng)不起浪，這場謠言也從側(cè)面反映出了地方政府試探政府國家調(diào)控底線，妄圖放松調(diào)控的沖動和想法。目前，長沙各大銀行在堅(jiān)決執(zhí)行中央有關(guān)差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，逐步開始對合乎條件的首套房購房者提供8至9.5折不等的優(yōu)惠利率，不過這種微調(diào)僅僅是為了落實(shí)央行、住建部等關(guān)于支持首套房購買需求和差別化信貸的相關(guān)政策，并不代表銀行放開對房地產(chǎn)信貸的整體嚴(yán)控。 Part2 樓市排行榜 預(yù)售許可排行榜 2012上半年長沙樓市批準(zhǔn)預(yù)售十強(qiáng)樓盤 排 名項(xiàng)目名稱開發(fā)商所在區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬m2） 1喜盈門 · 范城湖南潤領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū)46.09 2泊富國際廣場湖南新華印刷集團(tuán)有限責(zé)任公司開福區(qū)26.97 3萬博匯名邸長沙盛和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū)18.47 4克拉美麗山莊湖南正昊置業(yè)發(fā)展有限公司天心區(qū)15.30 5康橋長郡湖南嘉基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長沙縣14.79 6陽光錦城湖南麗星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū)12.74 7華潤 · 鳳凰城華潤置地(湖南)有限公司長沙縣12.28 8華遠(yuǎn) · 華中心長沙橘韻投資有限公司天心區(qū)11.96 9麓谷公館湖南雙金置業(yè)有限公司岳麓區(qū)11.46 10建發(fā) · 匯金國際長沙兆發(fā)房地產(chǎn)有限公司天心區(qū)11.16 入榜剖析： 雨花、天心成供應(yīng)集中地 從2012上半年批準(zhǔn)預(yù)售排行榜來看，舊貌、新顏齊齊上榜，書寫淡市下的從容淡定，成為上半年長沙樓市的推盤先鋒。上榜樓盤所屬行政區(qū)的比例為雨花區(qū)∶天心區(qū)∶長沙縣∶岳麓區(qū)∶開福區(qū)=3∶3∶2∶1∶1，雨花區(qū)與天心區(qū)成為上半年全市商品房供應(yīng)的集中地，長沙縣亦不示弱，占得榜單兩席，岳麓區(qū)、開福區(qū)今年上半年推盤有所放慢，上榜樓盤各占一席。而芙蓉、望城則遺憾的無樓盤入榜。 全新商住綜合體迅速崛起 此次預(yù)售榜單所有上榜樓盤上半年供應(yīng)量均在10萬m2以上。在目前住宅市場被調(diào)控捆綁的環(huán)境下，高檔商住綜合體成為了城市發(fā)展的一個(gè)重要方向，上半年就有5大城市綜合體拔得頭籌，充分體現(xiàn)了城市綜合體的優(yōu)勢和實(shí)力，其中，喜盈門·范城以46.09萬m2的預(yù)售量位居榜首，填補(bǔ)武廣新城板塊的商業(yè)空白，打造長沙商業(yè)新中心；去年上榜最值得期待樓盤的泊富國際廣場，今年果然表現(xiàn)優(yōu)異，以26.97萬m2的預(yù)售量居于排行榜亞軍，今后將成為長沙又一經(jīng)濟(jì)聚集點(diǎn)；華遠(yuǎn)·華中心，標(biāo)榜濱水地標(biāo)，超大體量高端綜合體，今年一開盤便以均價(jià)17000元/m2高調(diào)面市，勇奪預(yù)售榜第八名；另外兩大綜合體萬博匯、匯金國際已經(jīng)入市銷售兩年之久了，此次預(yù)售分別獲得第三名、第十名實(shí)屬難得。建筑面積130萬m2的超級大盤華潤·鳳凰城已連續(xù)幾次入選預(yù)售榜，今年上半年名列全市第七；康橋長郡以學(xué)區(qū)房為定位，陽光錦城作用雨花亭商圈中心，2011年以來持續(xù)發(fā)力，分列榜單第五、六名，形成熱銷風(fēng)潮不在話下。 |