| 2011年中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
| 長沙市房產(chǎn)研究中心 [作者]：鄧暉 |
2011年中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 2011年在以“限貸”、“限購”為核心的房地產(chǎn)市場政策調(diào)控下，長沙商品房市場供銷雙降，二手房市場持續(xù)低迷，房價開始出現(xiàn)實質(zhì)性的松動。那么，其他城市房地產(chǎn)市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行對比分析，以期從中找到答案。 一、城市發(fā)展情況比較 1、經(jīng)濟(jì)總量比較 GDP是指一個國家(或地區(qū)）在一定時期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 表1 2011年中部六省會GDP總量比較 序號123456 城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原 GDP6536.85619.34912.73636.62688.92080.1 同比增長12.1 14.5 13.2 15.413.09.9 ? 小結(jié)：長沙GDP及同比增幅在中部六省會中均居第二位 從經(jīng)濟(jì)總量來看，2011年中部六省會各市GDP差距繼續(xù)增大，各市最小順序差距已達(dá)600億元。武漢獨占鰲頭，GDP超過6500億元，比第二位長沙高917.5億元；長沙、鄭州、合肥經(jīng)濟(jì)總量分處5000億元、4000億元、3000億元段，但三市順序差距分別達(dá)706.6億元、1276.1億元；南昌、太原經(jīng)濟(jì)總量在2000億元段，但兩市差距也達(dá)到了608.8億元。長沙2011年GDP為5619.3億元，在中部六省會中仍居第二位。 從GDP同比增幅來看，除鄭州外，各市同比增幅均低于去年，但均超過全國平均增幅（9.2%）。合肥仍為最高，增幅達(dá)到15.4%；長沙同比增幅14.5%，高過全國增幅5.3個百分點，在中部六省會中居于第二位，比第一位合肥低0.9個百分點。 2、全社會固定資產(chǎn)投資比較 全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。 ? 小結(jié)：長沙全社會固定資產(chǎn)投資及增幅在中部六省會中均居第二位 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，2011年中部六省會城市中，武漢全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模較大，超過4250億元；長沙、合肥基本相當(dāng)，投資規(guī)模在3300-3600億元；鄭州、南昌固定資產(chǎn)投資在2000-3000億元，但兩市差距接近900億元；太原投資規(guī)模突破1000億元，但仍處中部六省會末位。長沙全社會固定資產(chǎn)投資3510.2億元，在中部六省會仍居第二位，全社會固定資產(chǎn)投資比中部六省會第一位武漢少745.0億元。 表2 2011年中部六省會全社會固定資產(chǎn)投資額比較 序號123456 城市武漢長沙合肥鄭州南昌太原 固定資產(chǎn)投資額4255.23510.2336029002002.71024.1 同比增長22.126.126.725.126.125.1 從固定資產(chǎn)投資增長率來看，中部六省會同比增幅均超過兩成，南昌最高，達(dá)到32%，但與全國平均增幅（23.8%）比較來看，武漢低于全國平均增幅。長沙同比增幅26.1%，高于全國增幅2.3個百分點，在中部六省會中居第二位，增幅比中部六省會第一位合肥低0.6個百分點。 二、房地產(chǎn)市場情況比較 �。ㄒ唬┦袌鲱A(yù)期指標(biāo) 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟(jì)的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場需求相匹配，容易導(dǎo)致市場供過于求。 ? 小結(jié)：長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居第一位 從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看，2011年中部六省會城市中，武漢房地產(chǎn)投資規(guī)模最大，超過1200億元，達(dá)到1274.17億元；鄭州、長沙、合肥投資規(guī)模順序縮小，投資量在880-950億元；太原、南昌房地產(chǎn)開發(fā)完成投資規(guī)模最小，投資量在250-350億元之間。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資886.92億元，在中部六省會中居第三位，位次比2010年上升一位，投資比中部六省會第一位武漢少387.25億元，比前一位鄭州少19.2億元。 從開發(fā)投資額增長率來看，2011年中部六省會城市中，除合肥、鄭州外，同比增幅均超過20%；與全國平均增幅（27.9%）比較來看，僅長沙、太原高于全國增幅。長沙同比增幅29.6%，高于全國增幅1.7個百分點，在中部六省會中居第一位。 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。 表3 2011年中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額比例 序號123456 城市鄭州太原武漢合肥長沙南昌 房地產(chǎn)投資額923.60312.081274.17880.30886.92279.66 社會固定投資額2900.001024.104255.203360.003510.202002.70 房地產(chǎn)占固定投資比例31.8530.4729.9426.2025.2713.96 ? 小結(jié)：長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會中居第五位 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，中部六省會僅南昌比例低于基本正常值，其他城市比例均超過20%，其中鄭州、太原超過30%。與2010年比例比較來看，僅合肥比例出現(xiàn)下調(diào)，這表明雖然房地產(chǎn)市場交易處于相對疲軟狀態(tài)，但整個社會房地產(chǎn)投資仍較為強(qiáng)勁，短期內(nèi)資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)的投資水平將不會出現(xiàn)明顯降低。 3、商品房新開工面積占施工面積的比例 新開工面積，反映1～2年后預(yù)售供應(yīng)量和2～3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當(dāng)前市場運行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。 表4 2011年中部六省會商品房新開工面積占施工面積比例 序號123456 城市武漢合肥南昌長沙太原鄭州 新開工面積2097.841888.00862.962328.38704.201790.70 施工面積5961.065638.002609.877670.962859.907425.80 新開工占施工面積比35.1933.4933.0730.3524.6224.11 ? 小結(jié)：長沙新開工面積、施工面積在中部六省會中均居第一位，新開工面積占比基本恰當(dāng) 2011年中部六省會城市中，長沙、武漢新開工面積較大，超過2000萬m2；合肥、鄭州緊隨其后，新開工面積在1700-1900萬m2；太原、南昌相對較少，新開工面積低于900萬m2。從施工面積來看，長沙、鄭州施工面積較大，超過7400萬m2，其次是武漢、合肥，施工面積在5000-6000萬m2；再次是太原、南昌，施工面積在2600-2900萬m2。從新開工面積占施工面積比例來看，中部六省會中除太原、鄭州比例相對較低外（但也達(dá)到24%以上），其余四城市比例均在三分之一左右，這表明當(dāng)前中部六省會房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模是基本恰當(dāng)?shù)�；長沙新開工面積、施工面積在中部六省會中均居第一位，新開工面積占施工面積比例為30.35%，低于武漢、合肥、南昌。 4、商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比 施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來供應(yīng)量將會放大。 表5 2011年中部六省會商品房施工面積與竣工面積倍數(shù)比 序號123456 城市太原南昌武漢長沙鄭州合肥 施工面積2859.902609.875961.067670.967425.805638.00 竣工面積226.40440.231064.061451.771486.001183.68 施工面積/竣工面積12.635.935.605.285.004.76 ? 小結(jié)：長沙竣工面積在中部六省會中居第二位，未來新增供應(yīng)將繼續(xù)保持較大規(guī)模 從表中數(shù)據(jù)可以看出，各市施工面積與竣工面積之比均大于4倍，未來商品房市場新增供應(yīng)量可能仍將保持較高水平；而2011年的這種結(jié)果，也可能是由于本年度商品房銷售形勢不景氣，開發(fā)商放慢了施工進(jìn)度造成的，在銷售形勢轉(zhuǎn)好后，竣工面積或?qū)⒂瓉磔^高增長。長沙竣工面積在中部六省會中居第二位，施工面積與竣工面積之比為5.28:1，未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)量仍將保持較大規(guī)模。 （二）市場即期指標(biāo) 5、市場規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積） 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。 表6 2011年中部六省會房地產(chǎn)市場規(guī)模比較 序號123456 城市武漢合肥長沙鄭州太原南昌 批準(zhǔn)預(yù)售面積2675.671418.781371.31914.69605.26461.59 同比39.7725.76-16.81-12.3550.3033.32 銷售備案面積1341.911197.151281.53659.91259.95302.92 同比-6.11-11.44-18.75-42.67-5.00-17.82 ? 小結(jié)：長沙新增供應(yīng)量在中部六省會中居第三位，銷售備案量居第二位 從商品房新增供銷量來看，2011年中部六省會城市中，新增供銷量均突破千萬平方米的有三個城市——武漢、合肥、長沙，其中，武漢批準(zhǔn)預(yù)售量突破2000萬m2；鄭州、太原、南昌新增供銷量均低于千萬平方米，其中南昌新增供銷量均低于500萬m2。長沙批準(zhǔn)預(yù)售量在中部六省會中居第三位，比2010年下降一位；銷售備案量在中部六省會中居第二位，比2010年下降一位。 從商品房新增供銷的同比增幅來看，長沙、鄭州新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比負(fù)增長，其余四市同比增幅在25.76%~50.30%之間；六市銷售備案面積同比均出現(xiàn)不同程度下降，同比降幅最低的是太原，同比減少5%，最高是鄭州，同比減少42.67%。長沙商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售、銷售備案同比均有下降，但同比降幅均低于20%。 6、商品房供銷比比較 即期消費指標(biāo)，用于判斷商品房市場實際供應(yīng)與實際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場可能會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房價格將上揚(yáng)。 表7 2011年中部六省會商品房供需比 序號123456 城市太原武漢鄭州南昌合肥長沙 批準(zhǔn)預(yù)售面積605.262675.67914.69461.591418.781371.31 銷售面積259.951341.91659.91302.921197.151281.53 供銷比2.331.991.391.521.191.07 ? 小結(jié)：大多數(shù)城市商品房供大于銷，長沙供銷比為1.07：1，處于基本平衡狀態(tài) 從數(shù)據(jù)來看，太原、武漢商品房供銷比超過1.80，供過于求；鄭州、南昌供銷比大于1.20，但低于1.80，新增供應(yīng)處于輕度過剩狀態(tài)；合肥、長沙供銷比在0.80~1.20，新增供銷處于基本平衡狀態(tài)。2011年長沙新建商品房供銷比為1.07：1，供銷比在中部六省會中最低，但仍處于基本平衡狀態(tài)。 7、房產(chǎn)一、二級市場成交量之比 反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。 表8 2011年中部六省會房產(chǎn)一、二級市場成交量之比 序號123456 城市長沙武漢太原合肥鄭州南昌 商品房1281.531341.91259.951197.15659.91302.92 二手房263.87293.2659.19274.40192.45188.48 比值4.864.584.394.363.431.61 ? 小結(jié)：長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比最高 從上表數(shù)據(jù)來看，三城市二手房交易量高于200萬m2，他們是武漢、合肥、長沙，三城市低于200萬m2，他們是鄭州、南昌、太原，其中太原低于100萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，位次與2010年位次持平。從房產(chǎn)一、二級市場比值來看，各地房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不一，但除南昌外，其余城市新房與二手房成交量之比均高于3，顯示大多數(shù)城市仍處于房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張即新房交易遠(yuǎn)大于二手房交易階段；長沙比值為4.86，比值最大，房地產(chǎn)市場交易以新房為主。 �。ㄈ┦袌鰞r格指標(biāo) 1、市場價格指數(shù)比較 該指數(shù)源自國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)，這里主要比較其環(huán)比價格指數(shù)趨勢，以判斷房價走勢。 表9 2011年中部六省會城市商品住宅銷售價格指數(shù)（環(huán)比） 序號123456 城 市長沙武漢鄭州合肥南昌太原 一月101.8101.1101.3100.4101.9100.2 二月100.9100.5101.5100.6101.099.6 三月100.5100.499.8100.0100.0100.3 四月100.5100.4100.5100.4100.2100.2 五月100.5100.2100.299.7100.3100.4 六月100.4100.2100.3100.0100.3100.3 七月100.1 100.1 100.0 100.1 100.0 100.2 八月100.3 100.2 100.3 100.0 100.0 100.0 九月100.3 100.0 100.2 100.0 99.9 100.1 十月100.099.810099.999.799.9 十一月99.799.899.799.799.4100.0 十二月99.599.799.599.699.4100.0 ? 小結(jié)：月環(huán)比指數(shù)整體呈現(xiàn)下行，房價下跌趨勢日益明顯 從上表來看，2011年中部六省會房價月環(huán)比指數(shù)基本呈下降趨勢，進(jìn)入下半年后，各市房價月環(huán)比指數(shù)基本停漲，進(jìn)入四季度，多數(shù)城市房價月環(huán)比指數(shù)低于100，房價進(jìn)入實質(zhì)下調(diào)階段。長沙房價月環(huán)比指數(shù)在九月前（含九月）指數(shù)均高于100，房價仍有一定程度上漲；十月后（含十月）房價月環(huán)比指數(shù)停漲，十一月、十二月指數(shù)低于100，房價下跌形勢正式在指數(shù)上得以體現(xiàn)。 三、對當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結(jié)論 （一）國民經(jīng)濟(jì)增速逐季回落，軟著陸特征逐漸顯現(xiàn)。 國家統(tǒng)計局初步測算顯示，2011年中國經(jīng)濟(jì)比上年增長了9.2%。其中一季度增速為9.7%，二季度9.5%，三季度9.1%、四季度8.9%，經(jīng)濟(jì)增速逐季回落，軟著陸特征開始顯現(xiàn)。從中部六省會來看，除鄭州外，各市同比增幅均低于去年，但均超過本年度全國平均增幅；與上半年增幅比較來看，武漢、長沙、合肥增速下降。 （二）中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例較高，但僅兩城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超全國增幅。 除南昌外，中部六省會其他城市固定資產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例均高于25%；除長沙、太原外，其余四市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅均低于全國增幅；與2010年對比來看，僅合肥比例出現(xiàn)下調(diào)，這表明雖然房地產(chǎn)市場交易處于相對疲軟狀態(tài)，但整個社會的房地產(chǎn)投資水平仍較高，未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)投資比例仍將保持相對穩(wěn)定。 �。ㄈ┲胁苛康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模基本恰當(dāng)，但竣工比例相對偏小。 從數(shù)據(jù)來看，除太原、鄭州外，中部六省會新開工面積占施工面積的比例在三分之一左右，開發(fā)規(guī)模基本恰當(dāng)；但施工面積與竣工面積比較來看，各市施工面積均超過竣工面積4倍以上，竣工比例偏小，這可能是由于今年銷售的不景氣造成，也預(yù)示著未來在銷售形勢轉(zhuǎn)好后，可能將迎來竣工量的爆發(fā)式增長。 �。ㄋ模┲胁苛略龉⿷�(yīng)出現(xiàn)過剩，銷售備案的全線走低是重要原因。 從數(shù)據(jù)來看，中部六省會的商品房供銷比在1.07~2.33之間，均大于1，新增供應(yīng)量出現(xiàn)過剩趨勢，其原因可能是市場的不景氣帶來的供銷逆向運動造成，即新增供應(yīng)量同比仍有較大增幅（除長沙、鄭州外），但銷售備案量同比全線降低，這都將導(dǎo)致待售面積的大幅增加。 �。ㄎ澹┲胁苛宄鞘蟹慨a(chǎn)一、二級市場成交量差距較大，市場交易仍以新房為主。 從房產(chǎn)一、二級市場的比值來看，除南昌外，其余城市新房與二手房成交量之比均高于3，這表明在城市化比例仍相對較低的今天，中部六省會大多數(shù)城市仍處于新房交易遠(yuǎn)大于二手房交易的房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張階段，而這種快速擴(kuò)張預(yù)計仍將保持相當(dāng)長的時間。 �。┲胁苛颅h(huán)比指數(shù)整體呈現(xiàn)下行，房價下跌趨勢日益明顯。 從數(shù)據(jù)來看，2011年中部六省會房價月環(huán)比指數(shù)基本呈下降趨勢，進(jìn)入下半年后，各市房價月環(huán)比指數(shù)基本停漲，進(jìn)入四季度，多數(shù)城市房價月環(huán)比指數(shù)低于100，房價下跌形勢正式在指數(shù)上得以體現(xiàn)。 |