| 樓市步入寒冬降價潮全國蔓延 |
樓市步入寒冬降價潮全國蔓延 2011年，在市場限購不放松、貸款政策持續(xù)收緊的情況下，全國樓市遭遇寒冬，面臨急劇變革，土地市場極其低迷，樓市庫存壓頂全國樓市，房企并購潮正在來臨，一線樓市新房已經連續(xù)四個月停漲，降價潮蔓延至全國。本期《樓市觀察家》邀您一同觀察“樓市步入寒冬，降價潮全國蔓延”樓市之變。 NO.1 政策觀察 政策走向：堅持房地產調控政策不動搖 剛剛閉幕的2011年中央經濟工作會議在部署保障和改善民生工作時明確指出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。這一要求，突出強調了房地產業(yè)健康發(fā)展對于保障和改善民生的重要作用。 經過一年多宏觀調控的房地產市場，當前已經出現(xiàn)了新變化。部分城市房價過快上漲的勢頭得到遏制，高房價開始松動，但房價總體還處于高位。同時，前期過剩的流動性積累的社會資金，仍使房地產投資投機存在沖動，形式的復雜性不容忽視。 自2010年四季度以來，我國出臺了一系列樓市調控政策，特別是2011年，限貸限購兩柄政策利劍出鞘，直擊投資投機性需求，成效顯著。從目前一些城市房價漲速下降不難看到，消費預期正在得以扭轉，市場天平開始向買方傾斜。中央經濟工作會議此次要求“堅持房地產調控政策不動搖”，進一步明確了商品房去投資化的政策取向。 中央經濟工作會議對房產調控的明確態(tài)度，一方面表明了當前房價過高的不合理現(xiàn)狀必須得到改變，體現(xiàn)了政府保障民生的決心；另一方面是警示房地產行業(yè)，不能再依賴“增長靠融資、利潤靠漲價”的發(fā)展模式，而應該強化民生意識，回歸正常的利潤水平。 當前正值房地產市場調控的關鍵時期，市場觀望氛圍正濃，多方博弈加深。貫徹落實中央經濟工作會議精神，促進房地產市場健康發(fā)展，一方面要堅持已有的調控政策不動搖，另一方面要加快推進制度建設，用制度進一步鞏固調控成效，讓發(fā)展成果更多惠及民生。 新政動向：首套房貸利率稍有回落 房貸松綁言之過早 隨著存款準備金率的下調，銀行的“錢荒”有所緩解，北京、上海、廣州、南京、長沙等地首套房貸利率均已出現(xiàn)不同程度的下調，多家銀行的首套房貸回歸基準利率。 北京：多家銀行恢復基準利率 北京市場房貸“松綁”態(tài)勢顯現(xiàn)，工行、中行、郵儲銀行、花旗銀行等多家銀行的貸款利率由原先的普遍上浮10%已回歸至基準利率，但無其他優(yōu)惠。另有部分銀行表示能否按基準利率貸到款，還要視客戶及所購買房屋的情況來定。更有部分外資銀行和中資銀行對優(yōu)質客戶的優(yōu)質項目給出9折利率的優(yōu)惠。 上海：首套房貸利率多回歸基準 上海多家執(zhí)行在基準利率基礎上有所上浮的銀行，最近已悄然把利率下限重新調回基準利率。各家銀行的首套房貸利率政策，目前仍略有不同。其中，建行、工行、農行的首套房貸利率下限是基準利率，中行則是對基準利率上浮5%，交行則針對少量優(yōu)質客戶，提供對基準利率打9.5折的優(yōu)惠。不過，也有部分銀行受制于存貸比、資本充足率等多個監(jiān)管指標的壓力，在逆勢調升首套房貸利率下限。 廣州：6家銀行首套房貸可享基準利率 廣州有6家銀行的首套房貸可享基準利率，原上浮至10%以上的如今回調至上浮5%的銀行也有所增加。目前，工行及人行廣州分行信貸部門，農行五羊新城支行、交行小北支行、光大銀行花城大道支行及建行五羊新城支行，都明確表示首套房基本可享基準利率。部分客戶可能會因個人信用原因等利率仍會上浮5%至10%。 南京：部分客戶享受基準利率 目前南京已有多家銀行將首套房貸利率上浮幅度從10%調整至5%。南京一大型房產中介工作人員稱，最近南京已經有好多家銀行的首套房貸利率調整到了只上浮5%，比如中行、交行、郵儲銀行、建行、興業(yè)銀行、北京銀行、招商銀行等。 佛山：工行建行房貸利率松動 在佛山市場上，首套房的首付各銀行均執(zhí)行首付三成的標準，但是利率卻各有不同。如興業(yè)銀行和交通銀行的首套房的利率一直為基準利率，然而招商銀行的利率卻要上浮11%，比很多國有銀行都高，如中國銀行利率為上浮10%，農行上浮5%。 下調房貸利率的銀行為工商銀行和建設銀行。首套房貸利率上浮幅度，工商銀行從之前的10%降低到5%，建設銀行更是從20%降到了5%；二套房貸方面，工商銀行利率上浮10%-15%，較之前降低了5%-10%，而建行和交行也相應地降低了一些，約5%。 長沙：首套房貸利率現(xiàn)局部回調 長沙有部分銀行明確表示，根據(jù)客戶個人情況，可將首套房房貸開始回調至基準利率。一些銀行雖然仍執(zhí)行上浮的利率，也有松動的跡象，對部分符合條件的購房者實行回調，上浮的幅度可做到5%-10%，而不再是此前的20%左右。 國有四大行中，工行、農行網(wǎng)點工作人員表示，首套房貸利率要在基準利率上浮10%；建行工作人員表示首套房貸利率上浮15%。中行利率目前上浮5%-10%，部分特別優(yōu)質的客戶，可享受基準利率。 另外，成都、武漢、廈門等地的房貸業(yè)務也出現(xiàn)了“回暖”跡象。成都部分銀行的二套房貸利率從此前上浮30%回落到上浮10~15%，首套房實行基準利率。武漢部分銀行已開始重新接受個人房貸申請，首套房還恢復到基準利率。 雖然房貸市場稍有“回暖”，但說房貸真正被“松綁”還言之過早。招行相關人士稱，雖然下調了存款準備金率0.5%，但存款準備金仍然處于高位，此外，臨近年底各家銀行的錢袋子都會收緊。 雖然目前政策已經出現(xiàn)松動信號，但業(yè)內人士坦言，各行都有自己的業(yè)務側重點，真正分到房貸市場的資金量還是“捉襟見肘”，下調存款準備金對歲末房貸市場來說只是杯水車薪。 NO.2房企觀察 現(xiàn)象一：上市房企資產負債率創(chuàng)新高 據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2011年上半年末，上市房地產企業(yè)的平均資產負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元，資產負債率已達近十年的數(shù)值高峰。 根據(jù)A股上市房地產企業(yè)三季報顯示，在資產負債率由高到低排名前20位的企業(yè)中，第一名為目前依舊處于停牌狀態(tài)的ST興業(yè)其資產負債率達968.7%；第二名ST園城資產負債率亦超過100%，達到109.95%。從數(shù)據(jù)上看，這兩家企業(yè)已經資不抵債。 以土地擴張見長的龍頭企業(yè)也位列榜中。其中，保利地產以80.74%的高負債率列居第16位，萬科A也以資產負債率78.97%的水平排名第20位。 三季報披露，131家房企經營性現(xiàn)金流為-632.5億元，去年同期為-543.58億元，同比降幅為16.37%，環(huán)比降幅為19.31%。 明細來看，131家房企中，80家房企前三季度經營性現(xiàn)金流為負值，65家房企同比出現(xiàn)下降。同時，上市房企手中所持的貨幣資金規(guī)模罕見出現(xiàn)降低，為1806.9億元，去年同期這一數(shù)字為1862.6億元，同比降幅為3%。 總所周知，資產負債率是衡量企業(yè)健康與否的重要財務指標。過高的資產負債率將意味著該企業(yè)債務負擔嚴重，財務壓力大，財務風險大。 從2010年各季財報逐步顯示出的經營性現(xiàn)金流由正轉負趨勢在今年三季度進一步擴大，折射出房企經營環(huán)境惡化，資金鏈深度承壓。 資產負債率不斷提高，說明房地產上市企業(yè)的處境不斷惡化，越來越不安全。有一些企業(yè)即便是剔除預收賬款后，凈資產負債率依舊很高。部分上市房企的凈利潤出現(xiàn)大幅降低則主要是受到房地產限購政策以及銀行拒絕授信貸款而無法擴大生產等因素影響。上市房企或許還將長時間處于類似環(huán)境下。因為短期之內國家政策不會出現(xiàn)變化。 從會計學上說，負債經營是一把“雙刃劍”，保持合理的負債水平會為房企帶來良好的杠桿效應，獲得企業(yè)權益最大化，而過度的負債經營則會給房企的經營帶來極大的風險。一是指負債籌資導致房企所有者收益下降，降低房企的安全性和競爭能力；二是指負債籌資可能導致房企財務困難甚至因無力償還債務而破產倒閉。 現(xiàn)象二：房企并購頻繁加劇行業(yè)整合 在政策調控未見松動，房企融資渠道收縮，資金鏈日趨緊張的市場環(huán)境下，股權轉讓、產權交易成為房企融資的又一通道。房企股權轉讓和并購等案例密集出現(xiàn)，非房地產主業(yè)業(yè)務剝離則推進房企并購。 根據(jù)中原集團研究中心統(tǒng)計，2011年1月至12月上旬股權交易市場共出現(xiàn)491宗房地產行業(yè)股權及資產交易（不包含關聯(lián)交易），涉及金額超過1300億元。 這些交易中，房地產為主業(yè)企業(yè)的產權交易多達253宗，約為去年全年同業(yè)并購宗數(shù)的2倍，并購金額超過900億元。此外，從股權交易比例來看，房地產平均股權交易比例已高達54%，100%股權交易占20%。 并購案例激增與房企資金鏈緊張不無相關，不少中小房企在產權市場轉讓股權、債權，拋售房產、在建項目等實物資產實屬不得已的“斷腕”求生。 而部分具有雄厚資金實力的標桿房企則在此股并購潮中謀求逆勢擴張。如萬科、保利、金地、恒大地產、佳兆業(yè)、SOHO中國等大型房企也頻頻出手“接盤”，大魚吞小魚是行業(yè)入冬后的必然結果。 此外，非房地產主業(yè)企業(yè)剝離房地產業(yè)務加速推進了房企并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半邊江山。 據(jù)中原集團研究中心統(tǒng)計，2011年1月至12月上旬，非房地產主業(yè)企業(yè)涉及的房地產產權交易達238宗，總金額超過400億元。其中股權交易過半達135宗，平均股權交易比例為55%。 非房地產主業(yè)企業(yè)退出房地產業(yè)主要有兩種情況：一是一些當初帶著投機性目的進入房地產業(yè)的企業(yè)，現(xiàn)因行業(yè)整體入冬，在市場的優(yōu)勝劣汰作用下，被迫選擇退出房地產業(yè)以集中力量發(fā)展主業(yè)。 二是受國務院要求78家非房地產主業(yè)的中央企業(yè)退出房地產市場這一政策的影響，產權交易市場已成為部分央企"退房"的重要渠道。截至目前，已經有中石油、中國航天科工集團、哈電集團等多家央企已將旗下地產項目掛牌轉讓。 隨著行業(yè)整合趨勢的日益加劇，具有雄厚資金實力、品牌知名度高、銷售能力強的大型房企在行業(yè)整合中占據(jù)明顯優(yōu)勢，其市場占有率將進一步提升，2011年十大標桿房企市場占有率由2010年的9%升至近11%。 現(xiàn)象三：各地頻現(xiàn)退房潮 在不斷升級的樓市調控之下，不斷走高的中國房價開始回調。對大多數(shù)人而言，讓房價回歸到“合理的水平”是期盼已久的目標，然而對于那些在房價高點入市的購房者而言，樓市泡沫的破碎意味著個人財富的縮水。于是，伴隨著房價的下跌，要求開發(fā)商退房、補價的聲音不絕于耳，部分業(yè)主與開發(fā)企業(yè)的矛盾逐漸升級甚至發(fā)生了嚴重的糾紛。專家認為，不斷出現(xiàn)的退房潮表明房地產泡沫開始被戳破，樓市向下的通道已經打開。 各地典型“退房潮”概況回顧 北京：三季度退房量同比增四成。位于北京通州區(qū)的京貿國際城，去年初均價曾漲至每平方米25000多元。但如今，部分房源價格回落至每平方米15000元以下，引起部分已購房人群不滿。一些人多次表達退房、補償?shù)仍V求。 上海：名盤“領降”，30%業(yè)主要求退房�！褒埡B城，前期成交均價1.7萬元，現(xiàn)精裝公寓1.2萬起；綠地秋霞坊，前期成交均價1.7萬元，現(xiàn)均價1.3萬……”這一輪的降價直接引發(fā)了老業(yè)主的不滿。 南京：下半年的單月期房退房數(shù)量新高。10月份該市期房退房榜單顯示，新增期房退房53套，創(chuàng)下半年的單月期房退房數(shù)量新高，退房比較多的地塊分別為江北板塊和江寧板塊。此前，9月份該市退房房源共有42套。 杭州：退房潮初現(xiàn)，10天內20起退房。自9月初，杭州出現(xiàn)首例樓盤降價前期業(yè)主要求退房以來，各種各樣因樓盤降價而引起的退房活動就一再上演。據(jù)悉，杭州樓市降價潮引發(fā)退房潮。 退房潮下 各方聲音 市民：剛買就降有受騙感覺。我們不是阻礙降價，我們也并不是跟新買房的人有任何矛盾，但是開發(fā)商不能這樣狠地降價，我們幾乎等于多付了一個首付，利益確實受到損害。 開發(fā)商：只能按照合同辦事。當初雙方簽約是基于價格自愿，因此得尊重合同。買房是自主行為，買房者應自我承擔買房風險，房價漲了由購房者獲益，跌了也應自負盈虧。 政府部門：市場行為不會干涉。根據(jù)國家有關價格管理的法律法規(guī)，商品房銷售價格是由房地產企業(yè)和購房人根據(jù)市場供求關系協(xié)商約定，同時，房地產企業(yè)也應該按照規(guī)定實行“一套一標”，明碼標價，接受監(jiān)管。 法律專家：退房沒有任何法律依據(jù)。其實業(yè)主們并不存在維權一說，而打砸售樓中心的行為肯定不對，只是他們在情感上不能接受，打砸行為只能算是一種情緒宣泄，但是如果說業(yè)主要維權退房，他們沒有任何法律依據(jù)。 NO.3 市場觀察 樓市步入寒冬各地頻現(xiàn)降價潮 繼10月房價環(huán)比指數(shù)首次負增長后，11月全國房價環(huán)比指數(shù)繼續(xù)下跌。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布報告，11月份全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市數(shù)量進一步增加，同比漲幅回落的城市數(shù)量也進一步增加。 業(yè)內人士分析認為，在樓市調控的持續(xù)作用之下，房價回落已是大勢所趨。隨著來年房地產調控政策基調的確定，2012年樓市很有可能在降價中開局。 北京：年底樓盤降價風愈演愈烈 現(xiàn)象：臨近2011年年底，京城樓市打折降價之風也愈演愈烈。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，目前北京對外報價低于8.5折的在售樓盤共有12個，京貿國際城、領海朗文世家相比之前，價格下跌了30%-40%。其中80%的項目集中在五環(huán)以外的近郊區(qū)域，并以通州、大興最為明顯，四環(huán)內僅有少數(shù)項目促銷。 專家：很多房企傾向于將目前在售部分盡快消化，一方面能減少在售數(shù)量，制造房源緊張假象，促進現(xiàn)金回款；另一方面結盤也可減少項目的銷售成本。 業(yè)內：一般年末供應量都會減少，但是今年市場情況比較特殊，開發(fā)商為了沖業(yè)績，也都在最后年關放手一搏，加大了推盤的力度。 媒體：目前北京商品住房市場降價預期逐步明朗、項目繼續(xù)增多，力度不斷加大，調控效果進一步鞏固。 上海：12月打折優(yōu)惠樓盤超過200個 現(xiàn)象：受全年銷售任務影響，上海眾多開發(fā)商在年末加快了促成交、去存量的腳步。在此背景下，12月樓市打折優(yōu)惠項目的總量達到了202個，這也是今年打折樓盤數(shù)量首次突破200大關，且樓盤折扣力度也在不斷加大，促銷大戰(zhàn)正式進入白熱化階段。 專家：今年在以限購令等房產政策的影響下，成交量較往年大幅萎縮。對于大多數(shù)開發(fā)商來說，在完成年度銷售業(yè)績方面，壓力遠大于往年同期。這也是2011年下半年，打折優(yōu)惠數(shù)量屢創(chuàng)新高的重要原因之一。 業(yè)內：各大房企已經意識到明年市場壓力的巨大，在此基礎上，通過降價來回籠資金將是最直接和有效的手段。 媒體：降價才能換量的觀念已逐漸得到上海房企的認同，年關將至，眾多開發(fā)商紛紛出手，上海打折優(yōu)惠樓盤數(shù)量再度攀升。 廣州：房價明顯松動 多盤齊降 現(xiàn)象：廣州房價2011年11月開始就出現(xiàn)了明顯松動的跡象。以近遠郊指標性大盤如廣州亞運城為首的樓盤率先降價為開始，隨后金景和萬科柏悅灣的降價被視為核心區(qū)樓盤的無奈選擇，而近期中心城區(qū)推貨的多個新盤延續(xù)高開低走，“第三波”降價也意味著全面降價真正到來。 專家：宏觀政策走向使多方普遍看淡后市，市場觀望情緒空前。隨著資金鏈從緊，開發(fā)商為加緊年底出貨，后市將出現(xiàn)大規(guī)模價格調整。 業(yè)內：開發(fā)企業(yè)對房價的升降其實不會太介意，因為那只是一種銷售策略而已，最注重的是房價降下來，能夠提升成交量。 媒體：部分樓盤一降到底，無疑會使得消費者對區(qū)域樓盤的價格重新定位。再加上中央經濟工作會議已定調明年將堅持房地產調控不動搖，消費者的降價預期愈加濃厚，因此若未能降到消費者的心理價位，恐難以打動消費者入市。 杭州：樓市打折風難改低迷局面 現(xiàn)象：近期杭州的很多房產公司紛紛推出各種打折優(yōu)惠活動，但是市場反應冷淡。華元房產宣布推出最大折扣75折的“一降到底”、“再降補差”等優(yōu)惠措施。龍湖推出了“88方墅景高層50萬一套，單價5字頭”。一些銷售公司到處打電話給老客戶表示可以拿到低于市場價的優(yōu)惠折扣。 專家：現(xiàn)階段，政府、房地產行業(yè)傳遞的信息是降價30%。但另一方面貨幣政策有所緩和，業(yè)內普遍對明年的情形表示悲觀，消費者希望房價一降再降，形成蹺蹺板效應，最終惠及消費者。 業(yè)內：2012年堅持房地產調控，讓房價合理回歸，這是剛剛舉行的中央政治局工作會議傳出的內容。根據(jù)我們的判斷，未來的一年時間可能樓市都會比較低迷。 媒體：顯然，剛需市場已經受到開發(fā)商的重視，他們已經意識到只有挖掘這部分的市場需求，才能提振銷量。 南京：樓盤降價沒商量 銷售很平淡 現(xiàn)象：春節(jié)的腳步越來越近，但南京樓市推房、打折的消息依舊不絕于耳，著實熱鬧。新城香溢紫郡5800元/平方米起售、朗詩綠色街區(qū)圣誕節(jié)推特價房、恒大雅苑“狙擊”仙林悅城……搶推房的企業(yè)中，有的是為了完成全年銷售指標，有的為了“錦上添花”，也有的是“背水一戰(zhàn)”。 專家：在調控政策影響下，南京樓市將維持目前的冷淡局面。目前各片區(qū)板塊已有大批開發(fā)商采取降價措施，但也有一些樓盤在死扛。調控繼續(xù)實行，南京進入全面降價階段，更多的開發(fā)商將步入降價行列。 業(yè)內：如今不少樓盤都是“貼”著成本在賣，利潤空間已經相當薄了，有的上市企業(yè)為了沖今年的業(yè)績，年底突擊開盤，而且價格頗低，其中有不少達到或接近成本線，一旦有需要，跌破成本也不是沒有可能。 媒體：年底南京各家新樓盤都在做促銷活動，但剛需消費者依然觀望，認為房價還沒降到位。同時，二手房市場交易也很慘淡。 成都：房企降價度樓市“寒冬” 現(xiàn)象：進入12月后，成都主城區(qū)在售樓盤中90%以上都有折扣優(yōu)惠力度，其中不乏5%以上的大幅優(yōu)惠，一些剛需項目的優(yōu)惠甚至高達20%以上。一些開發(fā)商增大了優(yōu)惠的力度。其中綠地世紀城打出總價30萬的房源，而藍光也給出3900元/m2的超實惠價格，讓購房者得到實惠。 專家：危機也是轉機，在長達近一年的樓市對峙后，樓市積蓄了大量的剛性需求，他們也把年末看成了一個絕好的抄底機會，如果年末樓市價值出現(xiàn)真正的回歸，那么，這部分壓抑已久的需求就會如洶涌的洪水般噴涌而出。 業(yè)內：在排除了少量水分之后的成都樓市，已經是剛需購房的好時機。更加務實的開發(fā)商，將價值提升的產品與實惠的價格，一并帶給了市場，充足的選擇和健康的樓市，2012年前的暖冬無疑是個購房的好時機。 媒體：在即將到來的2012年，成都樓市會不會迎來更嚴峻的寒冬，依然充滿著未知和變數(shù)，各開發(fā)商也正忙著尋找御寒的冬衣。 武漢：樓市開始全面促銷局部降價 現(xiàn)象：武漢樓市掀起降價潮，先是光谷打響價格戰(zhàn)，成交價格直降千余元，中心城區(qū)的許多樓盤也成千元地降價；漢飛又一城從13000元/平方米降到11000元/平方米，降幅達15%。漢口樓盤也未能挺住，位于漢口工農兵路附近的東立國際，也從12000元/平方米降到了11000元/平方米，每平方米降幅1000元。 專家：房價進入下行通道，通常要經歷6個階段，即進入觀望、局部促銷、新開項目低于預期價格、全面促銷、局部降價及全面降價幾個階段。無論從數(shù)據(jù)還是市場表現(xiàn)看，武漢樓市正在從全面促銷局部降價向全面降價快速發(fā)展轉變，武漢樓市降價潮正在形成。 業(yè)內：年底降價了，購房者仍不出手，主要原因就是限購。位于市中心、地鐵口的樓盤，12000元/平米的價格讓很多人動心。但由于不少人沒有購房資格，價格再便宜也很難賣。 媒體：房價絕對下降，已在武漢初步顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局和武漢市房管局的權威數(shù)據(jù)顯示，今年10月武漢房價年內首次出現(xiàn)環(huán)比回落，而11月份，房價更出現(xiàn)環(huán)比、同比雙雙下跌的局面。與今年年初相比，至11月份，武漢商品房均價已回調123元/平方米。 長沙：多區(qū)域樓盤出現(xiàn)價格下調 現(xiàn)象：11月份以來，長沙126個在售普通商品住宅項目，69%的樓盤價格沒有變動，僅有11%的樓盤價格稍有上揚，20%的樓盤價格出現(xiàn)下調，長沙內6區(qū)當中，價格下調的樓盤為雨花區(qū)6個、岳麓區(qū)8個、開福區(qū)4個、天心區(qū)1個、芙蓉區(qū)3個、望城區(qū)1個，加上長沙縣經開區(qū)3個，共26個樓盤，占總數(shù)的20%。 專家：長沙樓市相對而言理性健康，不可能出現(xiàn)一線城市的降價幅度。雖然目前樓市遇冷，但長期來看長沙房價會與經濟增長同步。 業(yè)內：房地產市場已經“入冬”，冬季短期內不會結束。長沙樓市總體較平穩(wěn)，但價格跌勢難避免，有可能超出很多人前一段時間所預期的下調5%。 媒體：“降價”無疑是一種吸引成交、回籠資金的有效途徑，但降價并不是包治百病的靈丹妙藥。降價可說是把雙刃劍：或在市場上所向披靡，贏得市場的追捧；或誤傷自身，引起老業(yè)主不滿而影響企業(yè)口碑。 |