| 2011前三季度中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
2011前三季度中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 ◇ 文/長沙市房產(chǎn)研究中心 鄧暉 由于房地產(chǎn)市場調(diào)控并無松動跡象，當前全國一線城市大多出現(xiàn)了商品房銷量下降，房價開始下跌的情形。那么，中部六省會城市房地產(chǎn)市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產(chǎn)市場進行對比分析，以期從中找到答案。 一、城市發(fā)展情況比較 1、經(jīng)濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區(qū)）在一定時期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實的反映當?shù)氐慕?jīng)濟實力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 ■ 小結：前三季度長沙GDP及同比增幅在中部六省會中仍居第二位 從經(jīng)濟總量來看，2011前三季度中部六省會GDP均超過1400億元。其中武漢最高，超過4900億元；長沙、鄭州分列二、三位，GDP總量在3600~3800億元；合肥居第四位，處于2000億元檔；南昌、太原居第五、第六位，GDP總量低于2000億元。長沙2011前三季度GDP為3834.7億元，在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢少1090.5億元。 從GDP同比增幅來看，除太原外，各市同比增幅均超過全國平均增幅（9.4%），合肥仍為最高，增幅達到16.2%。長沙同比增幅14.3%，比上半年回落0.7個百分點，超過全國增幅4.9個百分點；增幅在中部六省會中均居于第二位，比第一位合肥低1.9個百分點， 2、全社會固定資產(chǎn)投資比較 全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設階段。 ■ 小結：前三季度長沙全社會固定資產(chǎn)投資在中部六省會中均居第三位，增幅居末位 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，2011前三季度中部六省會中除南昌、太原外，其余各市全社會固定資產(chǎn)投資均在2000億元以上。各市對比來看，各市與前一位固定資產(chǎn)投資額的差距從100多億元拉大到800多億元，順序差距逐漸拉大。長沙全社會固定資產(chǎn)投資2515.7億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產(chǎn)投資比中部六省會第一位武漢低378.1億元，比第二位合肥低243.7億元。 從固定資產(chǎn)投資增長率來看，中部六省會除長沙、武漢外，其他城市同比增幅均超過全國平均增幅（24.9%）。長沙同比增幅15.7%，比上半年回落11.7個百分點，低于全國增幅9.2個百分點，增幅在中部六省會中居末位。 二、房地產(chǎn)市場情況比較 �。ㄒ唬┦袌鲱A期指標 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 ■ 小結：前三季度長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居第一位 從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看，2011前三季度中部六省會城市中，武漢、合肥、長沙、鄭州完成投資額均較大，占中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)完成投資總額的20%~26%不等；太原、南昌完成投資額較少，僅占總量的6%、5%。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資673.76億元，在中部六省會中居第三位，投資比中部六省會第一位武漢少182.2億元，比第二位合肥少89.3億元。 從開發(fā)投資額增長率來看，2011前三季度中部六省會城市中，除合肥、武漢外，同比增幅均超過30%；與全國平均增幅（32.0%）比較來看，武漢、合肥、鄭州低于全國增幅。長沙同比增幅40.1%，比上半年提高3個百分點，高于全國增幅8.1個百分點，增幅在中部六省會中居第一位。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結構中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)投資一般占20％~25％。 ■ 小結：前三季度長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為26.78%，處于正常狀態(tài) 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，中部六省會除南昌比例偏小外，其他城市比例均在基本正常以上（15%~37%）。與去年同期比較來看，中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例均有提高，房地產(chǎn)投資比例基本恢復至正常狀態(tài)。 3. 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數(shù)據(jù)僅為前三季度數(shù)據(jù)，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。 ■ 小結：前三季度長沙獨中三元，新開工面積、施工面積、竣工面積在中部六省會中均居首位 從新開工面積來看，2011前三季度新開工面積形成三梯隊：長沙、武漢新開工面積基本相當，均超過1600萬m2，差距僅77.9萬m2；合肥、鄭州基本相當，新開工面積在1300~144萬m2，差距僅96.3萬m2；南昌、太原基本相當，新開工面積在500~700萬m2，差距為123.8萬m2。而從同比增幅來看，長沙、武漢、合肥新開工面積負增長。長沙新開工面積在中部六省會中居第一位，增幅居倒數(shù)第二位。 從施工面積來看，2011前三季度各市商品房在建面積均較大，超過2000萬m2，其中前四位（長沙、鄭州、武漢、合肥）施工面積均超過4000萬m2。而從同比增幅來看，合肥是增幅唯一負增長的城市，其他城市增幅在14%~30%。長沙施工面積在中部六省會中居第一位，增幅居倒數(shù)第二位。 從竣工面積來看，2011前三季度除太原外，其他城市竣工面積均超過200萬m2，其中長沙、合肥、武漢竣工面積超過500萬m2。而從同比增幅來看，武漢是增幅唯一負增長的城市，其他城市增幅在6%~71%。長沙竣工面積及同比增幅在中部六省會中均居第一位。 （二）市場即期指標 1. 市場規(guī)模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。 ■ 小結：前三季度長沙新增供應量在中部六省會中居第二位，銷售備案量居第一位 從商品房新增供應量來看，2011前三季度中部六省會城市中，武漢新增批準預售量最大，超過1800萬m2；長沙約為武漢的一半；合肥、鄭州基本相當，均在700~800萬m2；太原、南昌新增供應量較低，低于400萬m2。而從同比增幅來看，鄭州、長沙同比負增長。長沙新增批準預售量在中部六省會中居第二位，同比降幅居第一位。 從商品房銷售備案情況來看，長沙第一位，銷售備案面積超過1000萬m2；武漢、合肥居第二梯隊，銷售備案面積在750~850萬m2；鄭州第三梯隊，銷售備案量接近500萬m2；南昌、太原銷售備案量較少，低于250萬m2。而從同比增幅來看，除合肥外，其余均為負增長。長沙銷售備案量在中部六省會中居第一位，但同比也出現(xiàn)了較低負增長。 2. 商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現(xiàn)供應短缺，商品房價格將上揚。 ■ 小結：前三季度多數(shù)城市新增供給相對偏大，長沙供銷比為0.90 從數(shù)據(jù)來看，僅合肥、長沙供銷比處于正常，其他城市由于今年“供增銷減”，市場存量處于高增漲狀態(tài)，待售面積持續(xù)增加；長沙供銷比略低于正常值，更多的消化了之前的存量。 3. 房產(chǎn)一、二級市場成交量之比 反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標志之一。在發(fā)達國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。 ■ 小結：前三季度長沙二手房成交量在中部六省會中居第一位，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比居第一位 從上表數(shù)據(jù)來看，2011前三季度長沙、武漢二手房成交量基本相當，均在210萬m2左右；合肥、南昌、鄭州二手房成交量基本相當，成交量在150~160萬m2；太原最低，二手房成交量低于50萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居第一位。從房產(chǎn)一、二級市場比值來看，除南昌外，其他各市房產(chǎn)一、二級市場成交量之比均超過3，顯示各市房產(chǎn)交易均以新房為主，二手房市場仍有較大成長空間。 （三）市場價格指標 1. 市場價格指數(shù)比較 該指數(shù)源自國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)，這里主要比較其環(huán)比價格指數(shù)趨勢，以判斷房價走勢。 ■ 小結：月環(huán)比指數(shù)總體呈現(xiàn)下行，房價漲幅趨緩 從上表來看，中部六省會中除長沙外，其他各市都有個別月環(huán)比出現(xiàn)停漲或下跌，合肥、南昌表現(xiàn)最為明顯（合肥有5個月、南昌有4個月）；長沙市住宅銷售價格指數(shù)月環(huán)比雖仍有上漲，但漲幅已呈現(xiàn)下降趨勢。 三、對當前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結論 �。ㄒ唬﹪窠�(jīng)濟增速逐季放緩，中部六省會大部分城市超全國增幅。2011前三季度中國GDP增速為9.4%，其中一季度、二季度、三季度增速分別為9.7%、9.5%、9.1%，增速有所放緩，但仍處于較合理區(qū)間；國民經(jīng)濟總體運行態(tài)勢良好，并繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預期方向發(fā)展。從中部六省會來看，除太原外，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，經(jīng)濟總體運行良好。 �。ǘ┲胁苛潭ㄙY產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資均保持較快增長。除長沙、武漢外，中部六省會其他城市固定資產(chǎn)投資同比增幅均超全國增幅（24.9%）；除武漢、合肥、鄭州外，中部六省會其他城市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增幅均超全國增幅（32.0%）；從房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例來看，各市比例均較去年前三季度有所提升，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例恢復至正常狀態(tài)。 �。ㄈ┲胁苛┕っ娣e均超2400萬m2，其中四城市新開工面積超1400萬m2；半數(shù)城市竣工面積超過500萬m2。從中部六省會開發(fā)規(guī)模來看，前三季度施工面積均超過2400萬m2；長沙、武漢、合肥、鄭州新開工面積超過1400萬m2；長沙、合肥、武漢竣工面積超過500萬m2。這表明當前中部六省會房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模均較大，每年的新開工量也保持在較高水平，這將直接影響未來的商品房市場供應，隨著項目的逐步竣工，預期供應量仍較較大。 �。ㄋ模┲胁苛鄶�(shù)城市相對供給偏大，2/3城市新增供應同比仍保持較高增長，但僅一城市銷售備案同比正增長。前三季度除合肥、長沙外，其余四城市新增供應量均大幅超過同期銷售備案量；從新增供應來看，除鄭州、長沙外，其他城市新增批準預售量同比均為正增長；但從銷售備案來看，除合肥外，其他城市銷售備案量同比均為負增長，這表明當前多數(shù)城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“供增銷減”狀態(tài)，市場存量將逐步走高，市場銷售壓力也將逐步增大。 �。ㄎ澹┏猓胁苛址拷灰琢烤^100萬m2；房產(chǎn)一、二級市場比值仍處于較高狀態(tài)。前三季度除太原外，各市二手房成交量均高于100萬m2，其中長沙、武漢超過210萬m2；除長沙外，其他各市二手房交易量同比均為負增長。從房產(chǎn)一、二級市場的比值來看，除南昌外，其他各市比值均在3以上，表明當前各市商品房市場交易旺盛，二手房市場仍有較大成長空間。 �。┲胁苛績r月環(huán)比指數(shù)總體下行，房價松動可能性增大。從指數(shù)值來看，中部六省會中除長沙外，其他各市都有個別月環(huán)比出現(xiàn)停漲或下跌；長沙市住宅銷售價格指數(shù)月環(huán)比雖仍有上漲，但漲幅已呈現(xiàn)下降趨勢，這表明隨著商品房銷售量的走低，開發(fā)商面臨的銷售壓力逐步增大，房價松動的可能性正逐步增加。 總體來看，當前中部六省會多數(shù)城市房地產(chǎn)市場處于“供增銷減價滯”狀態(tài)，若房地產(chǎn)政策繼續(xù)嚴格執(zhí)行，房價未來或將出現(xiàn)部分下調(diào)，這將有助于調(diào)整供銷關系，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。但第四季度中后期歷來會出現(xiàn)商品房銷售備案量大增的情形，對未來房價及銷售形勢有何影響，我們?nèi)詫⒊掷m(xù)關注。 |