| 2011年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào) |
2011年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào) ◇ 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 注：本報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門(mén)和房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開(kāi)發(fā)布。 2011年在以“限貸”、“限購(gòu)”為核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控下，長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)供銷(xiāo)雙降，二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)�？偟膩�(lái)看，調(diào)整、回歸是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要特征。2011年我市（含三縣市）預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約860億元，同比增長(zhǎng)約26%。商品房施工面積約7670萬(wàn)m2，其中新開(kāi)工面積約2300萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)約15%、0%；竣工面積1570萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)約13%。2011年我市（含三縣市）累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售2012.82萬(wàn)m2，同比減少5.65%；實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積1796.38萬(wàn)m2，銷(xiāo)售金額972.84億元，同比分別增長(zhǎng)-16.08%、4.63%。 Part 1長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 一、新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況 小結(jié)：2011年長(zhǎng)沙商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比略有下降，但內(nèi)六區(qū)降幅明顯 2011年全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售2012.82萬(wàn)m2，同比減少5.65%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售1766.21萬(wàn)m2，同比減少5.94%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1371.31萬(wàn)m2，同比減少16.81%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售1207.50萬(wàn)m2，同比減少19.05%。從各區(qū)縣情況來(lái)看，長(zhǎng)沙縣批準(zhǔn)預(yù)售面積最大，岳麓區(qū)次之；同比增幅來(lái)看，瀏陽(yáng)市增幅最大，長(zhǎng)沙縣次之。從各月情況來(lái)看，除2月、3月外，全市各月新增批準(zhǔn)預(yù)售量均超過(guò)120萬(wàn)m2，其中1月、10月、12月超過(guò)200萬(wàn)m2。 二、新建商品房銷(xiāo)售備案情況 小結(jié)：2011年長(zhǎng)沙商品房銷(xiāo)售備案量同比有較大降幅，住宅銷(xiāo)售全線(xiàn)下挫 2011年全市新建商品房累計(jì)銷(xiāo)售備案1796.38萬(wàn)m2，同比減少16.08%，其中住宅銷(xiāo)售備案1623.06萬(wàn)m2，同比減少18.15%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)銷(xiāo)售備案1281.53萬(wàn)m2，同比減少18.75%，其中住宅銷(xiāo)售備案1158.73萬(wàn)m2，同比減少20.42%。從各區(qū)縣情況來(lái)看，雨花區(qū)商品房銷(xiāo)售備案量最大，長(zhǎng)沙縣次之；同比增幅來(lái)看，全市僅望城區(qū)、寧鄉(xiāng)縣同比增幅為正增長(zhǎng)，而從住宅銷(xiāo)量來(lái)看，各區(qū)縣同比增幅均為負(fù)。從各月情況來(lái)看，除1月外，全市各月銷(xiāo)售備案量均低于180萬(wàn)m2。 三、二手房成交情況 小結(jié)：2011年長(zhǎng)沙二手房成交低位徘徊，成交量?jī)H為去年同期的4/5 2011年全市二手房成交面積378.76萬(wàn)m2，成交套數(shù)為34160套，同比分別減少19.17%、3.02%；其中住宅成交251.73萬(wàn)m2，成交套數(shù)為28915套，同比分別減少16.83%、6.13%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)二手房成交面積263.87萬(wàn)m2，成交套數(shù)為22430套，同比分別減少14.49%、15.80%；其中住宅成交181.80萬(wàn)m2，成交套數(shù)為19790套，同比分別減少19.36%、18.07%。從今年各月情況看，今年全市二手房?jī)H1月、4月、7月成交量超過(guò)40萬(wàn)m2，其他各月大多在30萬(wàn)m2以下徘徊；上半年二手房成交有漲有跌，形勢(shì)略好；下半年則基本呈現(xiàn)一路走低。 四、房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析 小結(jié)：2011年長(zhǎng)沙房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值為4.74:1，新房市場(chǎng)占明顯優(yōu)勢(shì) 房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比來(lái)看，2011年全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.74：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.86：1，比2010全年比值分別增大0.17、縮小0.25。當(dāng)前我市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量比值較高，反映了我市仍處于新建商品房快速增長(zhǎng)階段，城市擴(kuò)張勢(shì)頭明顯。 五、銀行抵押貸款情況 小結(jié)：2011年長(zhǎng)沙抵押市場(chǎng)同比規(guī)�？s減，企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴(lài)程度進(jìn)一步提高 2011年，全市辦理抵押登記手續(xù)202640筆，抵押面積3431.57萬(wàn)m2，貸款金額1012.37億元，同比分別增長(zhǎng)-11.31%、-13.39%、4.54%，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)199689筆，抵押面積2587.64萬(wàn)m2，貸款金額756.97億元，同比分別增長(zhǎng)-11.34%、-14.24%、2.88%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)139041筆，抵押面積1950.31萬(wàn)m2，貸款金額741.03億元，同比分別增長(zhǎng)-12.95%、-15.63%、1.70%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)137931筆，抵押面積1581.18萬(wàn)m2，貸款金額565.12億元，同比分別增長(zhǎng)-12.69%、-14.09%、1.77%。 2011年，全市共辦理在建工程抵押1302筆，抵押面積888.09萬(wàn)m2，貸款金額245.25億元，同比分別增長(zhǎng)-34.24%、4.10%、44.40%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押910筆，抵押面積690.59萬(wàn)m2，貸款金額214.06億元，同比分別增長(zhǎng)-14.95%、1.55%、47.53%。 從今年的抵押情況來(lái)看，由于今年房地產(chǎn)業(yè)不夠景氣，一般抵押的抵押筆數(shù)、面積同比都出現(xiàn)了一成以上的降幅；在建工程抵押則出現(xiàn)了集中勢(shì)頭，表現(xiàn)為抵押筆數(shù)下降，抵押面積僅略有增長(zhǎng)，但貸款金額卻出現(xiàn)了較大增幅，這也從一個(gè)側(cè)面反映了由于今年房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴(lài)程度進(jìn)一步提高。 Part 2長(zhǎng)沙市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 六、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)) 小結(jié)：2011年長(zhǎng)沙住宅用地市場(chǎng)比較冷清，望城區(qū)成土地市場(chǎng)新寵 2011年，市內(nèi)六區(qū)招拍掛出讓土地掛牌152宗，土地面積786.41萬(wàn)m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌76宗，土地面積408.00萬(wàn)m2；住宅用地掛牌20宗，土地面積88.05萬(wàn)m2；工業(yè)用地掛牌56宗，土地面積290.36萬(wàn)m2。市內(nèi)六區(qū)土地實(shí)際成交118宗，成交面積661.01萬(wàn)m2，成交總金額218.09億元，綜合地價(jià)水平值3299元/m2，其中，商業(yè)用地成交面積242.68萬(wàn)m2，成交金額174.77億元；住宅用地成交面積76.96萬(wàn)m2，成交金額26.30億元；工業(yè)用地成交面積341.37萬(wàn)m2，成交金額17.02億元。 七、長(zhǎng)沙（內(nèi)六區(qū)）新建商品住房供銷(xiāo)套型結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)） 小結(jié)：2011年內(nèi)六區(qū)新增供銷(xiāo)基本平衡，60-90m2套型是今年供銷(xiāo)熱點(diǎn) 2011年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積為106.77m2，同比縮小0.30%。從供銷(xiāo)對(duì)比來(lái)看，內(nèi)六區(qū)總供銷(xiāo)比達(dá)1.06:1，同期新增供銷(xiāo)已基本平衡；從各面積段情況來(lái)看，60-90m2、90-120m2、120-144m2面積段套型供銷(xiāo)量比例較大，均超過(guò)總量的1/5，其中60-90m2套型供銷(xiāo)比例均最大，這表明兩房已成為當(dāng)前供銷(xiāo)的主力戶(hù)型。90m2以下套型供應(yīng)占比為40.73%，同比降低1.49個(gè)百分點(diǎn)。 八、長(zhǎng)沙（內(nèi)六區(qū)）新建商品房待銷(xiāo)情況 小結(jié)：新建商品房累計(jì)待售量逐月增長(zhǎng)，下半年去存量化速度減緩 2009年以來(lái)，截止今年12月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未網(wǎng)簽銷(xiāo)售的新建商品房面積為1033.40萬(wàn)m2。其中住宅796.42萬(wàn)m2,占77.07%；非住宅236.98萬(wàn)m2，占22.93%。分行政區(qū)劃來(lái)看，開(kāi)福區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比21.29%、20.77%、19.77%；分面積段來(lái)看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比29.02%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比24.17%。 Part 32012年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 從2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析看出，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家最嚴(yán)酷的調(diào)控政策下，投資投機(jī)需求得到有效控制，呈現(xiàn)出量跌價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，宏觀(guān)調(diào)控取得初步成效。綜合各方面的因素，對(duì)2012年的長(zhǎng)沙樓市做出預(yù)測(cè)與展望，我們認(rèn)為今年將是宏觀(guān)調(diào)控成效進(jìn)一步鞏固的關(guān)鍵期，處在復(fù)雜環(huán)境下的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下幾方面的趨勢(shì)： �。ㄒ唬┱{(diào)控政策繼續(xù)落實(shí)，但不排除適時(shí)的合理調(diào)整 2011年，在市場(chǎng)與行政一系列的組合重拳下，全國(guó)樓市調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。但調(diào)控效果的全面顯現(xiàn)還需時(shí)間，根據(jù)溫總理對(duì)經(jīng)濟(jì)工作的報(bào)告，不難解讀出今年將是調(diào)控政策繼續(xù)貫徹落實(shí)的一年，但并不排除一些合理的微調(diào)，即政策會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，有針對(duì)性的適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙樓市政策也將在調(diào)控政策基本方向不動(dòng)搖的前提下，或有合理的調(diào)整。 �。ǘ┙鹑谛刨J定向?qū)捤�，開(kāi)發(fā)商資金壓力有增無(wú)減 2011年，央行3次加息，6度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行信貸緊縮，開(kāi)發(fā)商資金偏緊，但從央行第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中不難看出今年金融信貸政策將會(huì)有所調(diào)整，直指定向?qū)捤�，�?duì)象是小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。去年12月5日開(kāi)始下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，無(wú)疑是對(duì)金融信貸政策調(diào)整的直接表達(dá)。隨著世界金融危機(jī)、國(guó)家出口銳減、境外資金抽離的持續(xù)影響，可以預(yù)見(jiàn)今年金融信貸政策極有可能進(jìn)一步的適度放松，但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)從緊的力度不會(huì)放松，開(kāi)發(fā)商資金壓力仍將有增無(wú)減。 �。ㄈ┐罅ν七M(jìn)保障性安居工程，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步完善 2012是國(guó)家十二五規(guī)劃的大力實(shí)施年，也是我國(guó)1000萬(wàn)套保障性住房大力建設(shè)時(shí)期，根據(jù)我市的十二五規(guī)劃目標(biāo)，今年我市公共租賃住房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造等將繼續(xù)大力推進(jìn)，并會(huì)取得顯著成效，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品房、保障房雙軌制格局已初步形成，將有效增加中低水平住房供應(yīng)，進(jìn)一步完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 �。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)投資速度放緩，土地交易持續(xù)降溫 受深度調(diào)控政策的影響，2011年底，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)固的資金鏈漸漸撐不住了，我市僅少數(shù)大型開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠按照原計(jì)劃進(jìn)行施工，大部分中小企業(yè)則選擇了放緩或暫停項(xiàng)目施工，開(kāi)發(fā)商投資熱情普遍降低，拿地積極性不高。今年開(kāi)發(fā)商工作重心將更傾向于回籠資金，開(kāi)發(fā)投資速度將放緩，土地市場(chǎng)成交低迷，流拍，溢價(jià)率為零現(xiàn)象將增加。 �。ㄎ澹﹦傂枰廊淮嬖�，但市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚 我市正處于城市化加速發(fā)展時(shí)期，自主型需求和改善型需求比較旺盛，目前我市房?jī)r(jià)處于低洼地帶，被調(diào)控政策壓制的部分剛性需求，和地鐵、城鐵等交通建設(shè)，帶來(lái)的部分引致需求，有望形成合力，但由于金融信貸政策的不放松，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整預(yù)期增加，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期悲觀(guān)的氣氛蔓延，剛性需求雖然存在，但真正出手的卻不多，等待和觀(guān)望的氣氛會(huì)繼續(xù)維持，市場(chǎng)成交量將繼續(xù)在低位徘徊。 �。┚G色住宅倍受關(guān)注，大戶(hù)型滯銷(xiāo)加劇 星城湘江時(shí)代，環(huán)保、低碳、宜居等理念的深入人心，我市市民購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生相應(yīng)變化，居住環(huán)境成為其購(gòu)房考慮的首要因素。隨著綠色建筑示范點(diǎn)在我市的推廣，綠色住宅將為發(fā)展引導(dǎo)方向。因此，綠色住宅將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更具優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在剛性需求占市場(chǎng)主體的情況下，受現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件的制約，消費(fèi)者會(huì)更加偏愛(ài)中小戶(hù)型的房源，在2011年我市大戶(hù)型已呈現(xiàn)滯銷(xiāo)狀態(tài)下，預(yù)計(jì)今年滯銷(xiāo)形勢(shì)將更加嚴(yán)峻。 （七）區(qū)域規(guī)劃帶動(dòng)板塊效應(yīng)，岳麓望城有望繼續(xù)發(fā)力 在大城格局下，我市綜合體建設(shè)、軌道交通、棚改區(qū)改造等有條不紊的進(jìn)行，各區(qū)域結(jié)合自身特點(diǎn)，在發(fā)展戰(zhàn)略上不斷延伸與創(chuàng)新，各區(qū)發(fā)展前景看好。岳麓區(qū)、望城區(qū)在2011年的緊密調(diào)控下仍保持了良好的勢(shì)頭，今年伴隨著大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的全面展開(kāi)，濱江、梅溪湖、洋湖垸等片區(qū)大力建設(shè)，岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有望進(jìn)一步提速；望城區(qū)成為全市第六區(qū)，今年更是融入城市發(fā)展關(guān)鍵期，房地產(chǎn)發(fā)展也會(huì)邁步前進(jìn)。 （八）二手房市場(chǎng)低迷，售轉(zhuǎn)租現(xiàn)象或有增加 2011年我市二手房市場(chǎng)受房地產(chǎn)交易稅費(fèi)調(diào)整影響以及目前市民對(duì)二手房觀(guān)念的慣性作用，全市二手房市場(chǎng)發(fā)展速度較慢。今年伴隨著宏觀(guān)調(diào)控整體方向的不動(dòng)搖，及濃厚的市場(chǎng)觀(guān)望氛圍，即使有限購(gòu)令繼續(xù)實(shí)施帶來(lái)的利好消息，二手房市場(chǎng)的低迷狀態(tài)也難有改觀(guān)，預(yù)計(jì)會(huì)有一部份二手房主放棄交易轉(zhuǎn)而面向房屋租賃市場(chǎng)。 �。ň牛┥虡I(yè)地產(chǎn)成熱點(diǎn)，旅游地產(chǎn)增新機(jī) 在“2011福布斯中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市”中我市位列第17名，成為中部最佳商業(yè)城市，隨著我市區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)的不斷提升，加上住宅投資難度的增大，商業(yè)地產(chǎn)將成為開(kāi)發(fā)商追逐的熱點(diǎn)。我市旅游資源豐富，2011年出臺(tái)的首個(gè)關(guān)于旅游業(yè)發(fā)展的決議指出，未來(lái)5年長(zhǎng)沙旅游投資和旅游總收入分別超千億元，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)躋身全國(guó)省會(huì)城市前五強(qiáng)的目標(biāo)，這對(duì)于擬采取綜合開(kāi)發(fā)模式的企業(yè)來(lái)說(shuō)，提供了開(kāi)發(fā)酒店式公寓、度假村等旅游地產(chǎn)的新契機(jī)。 |