| TOPIC7 懸念篇 樓市變數(shù) 危機(jī)并存 |
Part 12012年市場走勢調(diào)查與分析 2011年，是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策最為嚴(yán)酷之年，在一系列的市場與行政組合重拳下，長沙市房地產(chǎn)市場投資投機(jī)需求得到有效控制，呈現(xiàn)出量跌價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢。2012年是樓市調(diào)控的關(guān)鍵期，長沙樓市的走向成為人們心中最大的問號。在復(fù)雜多變的樓市環(huán)境下，根據(jù)第32屆長沙房地產(chǎn)交易展示會上對全市1000名市民的問卷調(diào)查結(jié)果，結(jié)合2011年的宏觀經(jīng)濟(jì)、調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場狀況等綜合因素，對全市房地產(chǎn)市場走勢作如下判斷： �。ㄒ唬┖暧^調(diào)控政策基本穩(wěn)定，但會適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào) 在宏觀調(diào)控的政策實(shí)施上，溫總理明確指出我國房地產(chǎn)市場調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松。住建部也指出對已出房地產(chǎn)調(diào)控政策不做方向性調(diào)整。因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本面不動搖，繼續(xù)貫徹和落實(shí)現(xiàn)有政策，仍是2012年房地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。但在宏觀調(diào)控政策基本面下，并不排除一些合理的微調(diào)。2011年12月5日開始央行首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，貨幣政策踏出了預(yù)調(diào)微調(diào)的第一步，隨著世界金融危機(jī)、國家出口銳減、境外資金抽離的持續(xù)影響，預(yù)調(diào)微調(diào)力度有望進(jìn)一步加大，這對穩(wěn)定我市房地產(chǎn)市場信心有著重要的積極作用。通過對1000位市民的調(diào)查，41.32%的人認(rèn)為2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)從緊，33.50%的人認(rèn)為會落實(shí)現(xiàn)有調(diào)控政策，25.18%的人認(rèn)為調(diào)控會逐步放松。 �。ǘ┍Ｕ闲园簿庸こ谭�(wěn)步推進(jìn)，雙軌制格局初步形成 我國1000萬套保障性住房現(xiàn)已開工建設(shè)，根據(jù)十二五規(guī)劃綱要，未來5年，我國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)3600萬套。我市十二五期間的規(guī)劃目標(biāo)是新建廉租住房2萬套、籌建公共租賃住房15萬套，完成棚戶區(qū)改造330萬平米，國有工礦棚戶區(qū)改造55萬平米，完成1萬戶農(nóng)村危房改造。2012年是十二五規(guī)劃大力實(shí)施年，中央財(cái)政將繼續(xù)向中西部的保障性住房建設(shè)傾斜，我市也將繼續(xù)加大對保障性安居工程的支持力度，隨著保障性住房的投入使用，房地產(chǎn)市場上的保障性住房供應(yīng)初步形成，我市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，一個(gè)市場與保障相結(jié)合的雙軌制住房格局初步形成。 �。ㄈ┬麻_工商品房面積下降，但市場供應(yīng)充足 密集調(diào)控下，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著量跌價(jià)滯、資金吃緊、庫存增加等困境，投資熱情逐漸減低，土地市場成交持續(xù)降溫，2011年市內(nèi)六區(qū)招拍掛出讓土地面積786.41萬m2，就內(nèi)五區(qū)相比同比有所減少，全市商品房新開工面積2300萬m2，開工量與去年基本持平，近乎停漲。預(yù)計(jì)2012年土地市場流拍、溢價(jià)率為零現(xiàn)象將增多，商品房新開工面積會有所下滑。在市場供應(yīng)上，2011年新建商品房成交量逐漸萎縮，開發(fā)商庫存量增多，2009年至 2011年已取得批準(zhǔn)預(yù)售證但未銷售的新建商品房面積為1033.40萬m2，其中住宅796.42萬m2，占77.07%。為了快速回籠資金，開發(fā)商將加快存量房的銷售，總體上看2012年市場供應(yīng)比較充足。 �。ㄋ模﹦傂枰廊淮嬖�，但成交量仍將低位徘徊 我市正處于城市化加速發(fā)展時(shí)期，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與居民收入的增長，人們的自住型需求和改善型需求依舊比較旺盛。通過對1000位市民的調(diào)查，74.06%的人購房是為了自主，22.64%的人用來投資，3.30%的人另作其他用途。2012年是長株潭“兩型”社會建設(shè)的高峰時(shí)期，尤其是地鐵、輕軌、過江隧道建設(shè)的大力推進(jìn)，帶來了部分引致需求。這兩部分需求有望形成合力，對我市房地產(chǎn)市場提供較強(qiáng)的心理支持力，但由于調(diào)控政策的不放松，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整預(yù)期增加，對房地產(chǎn)市場預(yù)期悲觀氣氛蔓延，剛性需求雖然存在，但真正出手的卻不多，等待和觀望的氣氛會繼續(xù)維持，市場成交量將繼續(xù)在低位徘徊。 �。ㄎ澹└咂焚|(zhì)樓盤將倍受關(guān)注，大戶型滯銷加劇 在經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場的大起大落后，我市消費(fèi)者的購房行為越發(fā)理性，在綠色、環(huán)保、節(jié)能、低碳等理念深入人心的時(shí)代，價(jià)格不再是消費(fèi)者一再聚焦的因素，通過對1000位市民的調(diào)查，他們在選擇房產(chǎn)時(shí)考慮的因素排名依次為：居住環(huán)境（44.66%）、價(jià)格（26.32%）、企業(yè)品牌（11.92%）、教育（8.08%）、地鐵（7.56%）、其他（1.46%）。同時(shí)，我市大力宣傳推廣綠色建筑的建設(shè)，并指出至2014年我市新建綠色建筑項(xiàng)目占全市新建建筑項(xiàng)目的比例將達(dá)到30%，高品質(zhì)樓盤的開發(fā)已然成為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要趨勢。在戶型方面，我市剛性需求主導(dǎo)市場，受現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件制約，會更加偏愛中小戶型，大戶型越來越受到冷落。2009-2011年，我市144m2以上商品住宅待銷量最大，占比29.02%，其次是120-144m2商品住宅待銷量，占比24.17%，因此，未來我市由信譽(yù)良好企業(yè)開發(fā)的高品質(zhì)樓盤將會倍受關(guān)注，在2011年大戶型已呈現(xiàn)滯銷狀態(tài)下，預(yù)計(jì)2012年滯銷形勢將更加嚴(yán)峻。 �。┬路渴袌隼^續(xù)唱主角，二手房市場總體低迷 2011年全市房產(chǎn)一、二級市場累計(jì)交易量之比為4.74:1，其中內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計(jì)成交量之比為4.86:1，受房地產(chǎn)交易稅費(fèi)調(diào)整及人們心理慣性的影響，全市房產(chǎn)一、二級市場累計(jì)成交量對比差距大，二手房市場處于比較低迷的狀態(tài)。2012年我市新房市場上受剛性需求的影響，有著較大的心理支持力，仍是房地產(chǎn)市場上的主角，但伴隨著宏觀調(diào)控的不動搖，及濃厚的市場觀望氛圍，即使有限購令繼續(xù)實(shí)施帶來的利好消息，二手房市場的低迷狀態(tài)也難有改觀，預(yù)計(jì)會有一部份二手房主放棄交易轉(zhuǎn)而面向房屋租賃市場。 �。ㄆ撸┌鍓K效應(yīng)力促區(qū)域發(fā)展，內(nèi)六區(qū)建設(shè)前景看好 在“一軸兩帶，一主七片”的城市空間結(jié)構(gòu)下，伴隨著大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)全面鋪開，地鐵1、2號線、長株潭城際鐵路、兩橋一隧道等項(xiàng)目的順利開展，棚改區(qū)和城市綜合體建設(shè)的大力推進(jìn)，內(nèi)六區(qū)建設(shè)前景一片光明。芙蓉區(qū)中心城區(qū)建設(shè)越發(fā)成熟，天心區(qū)省府南遷，欲打造生態(tài)新城；雨花區(qū)武廣新城建設(shè)如火如荼，開福區(qū)欲打造金融生態(tài)圈，大盤云集。岳麓區(qū)濱江、梅溪湖、洋湖垸等片區(qū)大力建設(shè)，望城區(qū)成為全市第六區(qū)，面臨著重大的城市發(fā)展機(jī)遇。岳麓區(qū)、望城區(qū)在宏觀調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)仍保持了良好的發(fā)展速度，在土地招投標(biāo)市場上也是最為活躍的兩區(qū)。2012年我市城市化進(jìn)程將不斷推進(jìn)，板塊效應(yīng)將愈發(fā)明顯，岳麓區(qū)、望城區(qū)在良好機(jī)遇前，有望繼續(xù)發(fā)力，大步前進(jìn)。 �。ò耍╅_發(fā)商轉(zhuǎn)型步伐加快，新地產(chǎn)有望逆勢而發(fā) 深度樓市調(diào)控下，開發(fā)商充分意識到單純依靠增大規(guī)模速度、向土地要效益獲取利潤的戰(zhàn)略已無路可行，轉(zhuǎn)型成為其發(fā)展的戰(zhàn)略方向。2012將會是一個(gè)轉(zhuǎn)型之年，由粗放開發(fā)灰色建筑轉(zhuǎn)向開發(fā)宜居、健康的綠色建筑；由毛坯房的開發(fā)轉(zhuǎn)向全裝修房的建設(shè)；由單一的住宅市場開發(fā)轉(zhuǎn)向探索商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化創(chuàng)新地產(chǎn)、老年地產(chǎn)等新地產(chǎn)開發(fā)。明年我市新地產(chǎn)開發(fā)面臨著重要的契機(jī)，“2011福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市”中我市位列第17名，成為中部最佳商業(yè)城市，隨著我市區(qū)位、交通優(yōu)勢的不斷提升，加上住宅投資難度的增大，商業(yè)地產(chǎn)將成為開發(fā)商追逐的熱點(diǎn)。我市旅游資源豐富，2011年出臺的首個(gè)關(guān)于旅游業(yè)發(fā)展的決議指出，未來5年長沙旅游投資和旅游總收入分別超千億元，力爭實(shí)現(xiàn)躋身全國省會城市前五強(qiáng)的目標(biāo)，這對于擬采取綜合開發(fā)模式的企業(yè)來說，提供了開發(fā)酒店式公寓、度假村等旅游地產(chǎn)的新契機(jī)。在住宅市場持續(xù)遇冷的形勢下，新地產(chǎn)有望逆勢而發(fā)。 Part 22012年新盤推薦 預(yù)測排行榜 依據(jù)長沙市房產(chǎn)研究中心調(diào)查問卷及0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)上調(diào)查情況，充分參考各方評價(jià)和觀點(diǎn)，在全市評選出2012年度最值得期待樓盤。 2012年度長沙樓市值得期待樓盤 �。ㄅ琶环窒群螅� 項(xiàng)目名稱開發(fā)商所在區(qū) 泊富國際廣場湖南泊富地產(chǎn)發(fā)展有限公司開福區(qū) 茂華新品高端項(xiàng)目 �。�(xiàng)目名待定）湖南茂華置業(yè)有限責(zé)任公司雨花區(qū) 潮宗御苑湖南東建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū) 悅湖山長沙漢青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū) 聽香水榭湖南四季花城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū) 紫御江山湖南華馳置業(yè)有限公司芙蓉區(qū) 喜盈門 · 范城上海喜盈門國際建材家具連鎖企業(yè)雨花區(qū) 入榜剖析： 開福區(qū)優(yōu)質(zhì)區(qū)位樓盤獨(dú)占半壁江山 從2012年長沙樓市值得期待樓盤榜單來看，開福區(qū)的四個(gè)樓盤區(qū)位優(yōu)勢都比較明顯。泊富國際廣場坐落于興漢門，毗鄰芙蓉路、湘春路、蔡鍔北路，三面臨街，雄踞城市發(fā)展中軸。潮宗御苑的地理位置則是東靠黃興路，南接歷史文化遺產(chǎn)街潮宗街，西臨湘江風(fēng)光帶，北臨城市主干道營盤路，處在長沙市城區(qū)中心區(qū)域，緊靠湖南最大的五一、黃興路商圈。悅湖山傲踞月湖生態(tài)板塊制高點(diǎn)，在居家遠(yuǎn)景視覺上，盡攬?jiān)潞珗@、瀏陽河與撈刀河等自然風(fēng)光，極大地滿足精英人士對層峰景致的鑒賞。而聽香水榭北臨瀏陽河，南面輻射三角洲腹地，開闊的江景、便利的交通俱收囊中。雨花、芙蓉兩區(qū)的最值得期待樓盤在經(jīng)過精挑細(xì)選之后也紛紛露出水面。茂華新品高端項(xiàng)目（項(xiàng)目名待定）占據(jù)了武廣富人核心區(qū)最后一塊成熟用地，力爭在南城登高一呼，以周邊成熟的配套設(shè)施來帶動自己潛在的升值空間。扼守長沙城東部主要交通要道人民東路的紫御江山也將是芙蓉老城區(qū)鮮有的品質(zhì)大宅。喜盈門·范城坐落于長沙市、株洲市、湘潭市的幾何正中心，毗鄰城市動脈萬家麗路，半小時(shí)長株潭全部通達(dá)，便利至極。 商住地標(biāo)和高檔住宅成為期待新名詞 在國家宏觀調(diào)控政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場抱團(tuán)過冬的情況下，2012年長沙樓市的品質(zhì)期待樓盤求新、求質(zhì)的特點(diǎn)也更加明顯。泊富國際廣場比肩國際水準(zhǔn)，打造湖南第一商務(wù)高度，金融地標(biāo)的頭銜早在籌建之初就已加冕；潮宗御苑的名號則既保存了長沙古街的韻味，又彰顯了其超高臨江地標(biāo)的尊貴之氣；喜盈門·范城勢在雨花區(qū)建立華中區(qū)地區(qū)品質(zhì)和定位最高的城市綜合體，締造一個(gè)比上海恒隆廣場更時(shí)尚的長沙新地標(biāo)。與此同時(shí)，與商住地標(biāo)相對的是，“高檔”、“智能”、“低密度”住宅也成為2012長沙房地產(chǎn)市場值得期待的旋律之一。茂華新品高端項(xiàng)目（項(xiàng)目名待定）、悅湖山都采用了傳承古今、禮并中西的ARTDECO建筑風(fēng)格，高檔社區(qū)的定位為其獨(dú)有區(qū)位如虎添翼；而聽香水榭則從居住的舒適感與生活享受出發(fā)，以14.86%超低密度，在芙蓉路東側(cè)，瀏陽河岸的黃金地段，以大面積的綠色空間為主，打造出最具舒適感水岸生活住宅；紫御江山定位于為業(yè)主傾力打造真正的品質(zhì)高尚居所，集住宅、公寓、特色商業(yè)于一體的歐式風(fēng)格精品住宅也將為長沙再添一道亮麗的風(fēng)景線。 |