| TOPIC5 評(píng)價(jià)篇樓市軌跡 指數(shù)還原 |
在國(guó)家一波波強(qiáng)力調(diào)控下，在紛繁蕪雜的市場(chǎng)數(shù)據(jù)背后，2011年度長(zhǎng)沙樓市走出了一條何種軌跡，多變表象背后樓市真相幾何，如何給今年的樓市表現(xiàn)打出最終評(píng)語(yǔ)，需要客觀、真實(shí)的評(píng)價(jià)。在此，《長(zhǎng)沙樓市》權(quán)威發(fā)布2011年度長(zhǎng)沙樓市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)、樓市健康狀況測(cè)度等三大指數(shù)，為您琢磨市場(chǎng)之變，還原樓市真相。 Part 1價(jià)格之變 根據(jù)我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)分析模型，至2011年12月底，我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為252.60點(diǎn)，較年初上漲39.42點(diǎn)，今年的月均漲幅為3.29點(diǎn)，增幅較去年減少0.03點(diǎn)。從具體單月指標(biāo)來(lái)看，今年2月、4月、8月、10月漲幅較明顯，3月、7月、9月有所下跌。 從面積子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，60-90m2面積段價(jià)格指數(shù)的月均漲幅最大為4.44點(diǎn)，指數(shù)保持較穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)；其次是120-144m2面積段價(jià)格指數(shù)的月均漲幅為4.20點(diǎn)，其中2月、4月、6月、8月指數(shù)增長(zhǎng)較大；60m2以下面積段價(jià)格指數(shù)的月均漲幅最小為1.86點(diǎn)，指數(shù)的變動(dòng)范圍相對(duì)較��；90-120m2、144m2以上面積段價(jià)格指數(shù)的月均漲幅分別為3.99點(diǎn)、2.72點(diǎn)。 從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，東城板塊、新南城板塊價(jià)格指數(shù)漲幅較大，月均漲幅分別為5.97點(diǎn)、5.79點(diǎn)，其中東城板塊指數(shù)波動(dòng)幅度大，3月、4月、6月、9月、11月、12月指數(shù)有較大變動(dòng)，新南城板塊2月、6月、8月、9月、11月指數(shù)漲勢(shì)較明顯，其余月份保持較平緩的上升趨勢(shì)；中心板塊價(jià)格指數(shù)月均漲幅最小為1.84點(diǎn)，指數(shù)上下波動(dòng)較頻繁；河西板塊、北城板塊價(jià)格指數(shù)的月均漲幅分別為3.30點(diǎn)、4.44點(diǎn)。 全年長(zhǎng)沙（內(nèi)六區(qū)）城房指數(shù)漲速略緩，部分子市場(chǎng)指數(shù)漲幅較大 2011年商品住宅價(jià)格指數(shù)漲速較去年略有放緩，1-12月累計(jì)上漲39.42點(diǎn)，達(dá)到252.60點(diǎn)，月均漲幅為3.29點(diǎn)，增幅較去年減少0.03點(diǎn)。分面積段來(lái)看，60-90m2、120-144m2面積段價(jià)格指數(shù)漲幅較大，這也是較為暢銷(xiāo)的兩種戶型；分板塊來(lái)看，東城板塊、新南城板塊價(jià)格指數(shù)漲幅居前，部分高端項(xiàng)目、精裝項(xiàng)目的成交拉高了區(qū)位的整體均價(jià)。 Part 2景氣之變 全年長(zhǎng)沙（內(nèi)六區(qū)）市場(chǎng)景氣指數(shù)總體在低景氣位徘徊，波動(dòng)不明顯 依據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析模型，2011年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)基本在低景氣空間運(yùn)行，全年除了2月份出現(xiàn)急轉(zhuǎn)下跌以外，其他各月總體波動(dòng)不明顯。從單月指數(shù)來(lái)看，1月樓市以100.48點(diǎn)的高景氣開(kāi)局，但與去年年末104-105點(diǎn)高漲的景氣值相比，市場(chǎng)活躍程度相差較遠(yuǎn)，由此可見(jiàn)，去年持續(xù)一年的宏觀調(diào)控開(kāi)始逐漸奏效；2月調(diào)控效果表現(xiàn)更加明顯，市場(chǎng)景氣指數(shù)急跌3.46點(diǎn)，跌至97.02的近一年來(lái)景氣指數(shù)最低值；隨后，3、4、5月市場(chǎng)下行狀況有所緩和，景氣指數(shù)開(kāi)始呈現(xiàn)小幅回升之勢(shì)，從3月的98.15點(diǎn)升至5月的100.70點(diǎn)，達(dá)到2011年的第二高峰值，但相比火爆的市場(chǎng)行情，樓市仍然比較冷清；6月指數(shù)微幅下調(diào)后，7月立馬繼續(xù)回升至全年的最高景氣值101.16點(diǎn)，市場(chǎng)出現(xiàn)今年以來(lái)的一個(gè)小高潮；而后，市場(chǎng)景氣指數(shù)開(kāi)始連續(xù)下滑，傳統(tǒng)的“金九銀十”也沒(méi)能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的平淡，到10月景氣指數(shù)降至99.76點(diǎn)；到年末，市場(chǎng)仍然在低景氣空間運(yùn)行，并且下降至98.90，全年市場(chǎng)冷清收?qǐng)鲆殉啥ň�。分析原因，一季度由于受到多重調(diào)控新政的夾擊，包括“新國(guó)八條”、限購(gòu)令、限漲令等，景氣指數(shù)整體呈現(xiàn)大幅回落之勢(shì)。二季度隨著各項(xiàng)措施深入執(zhí)行，公積金、加息、提準(zhǔn)、明碼標(biāo)價(jià)等后續(xù)調(diào)控手段加碼，樓市處于深度博弈之中，因此市場(chǎng)景氣狀況沒(méi)有明顯起色。到三季度，隨著金九銀十的到來(lái)，雖成色不足，但也部分拉動(dòng)了市場(chǎng)景氣，因此三季度市場(chǎng)景氣略微超過(guò)景氣線。四季度，市場(chǎng)繼續(xù)降溫，房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，景氣指數(shù)繼續(xù)下降。 Part 3 健康之變 2011年各指標(biāo)健康度加權(quán)評(píng)價(jià) 一級(jí)指標(biāo) 二級(jí)指標(biāo)原始值健康度得分加權(quán)得分健康度評(píng)價(jià) 價(jià)格健康 度指標(biāo) 房?jī)r(jià)收入比6.9120.15 基本正常 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比4.2520.14 基本正常 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與居民可支配收入增長(zhǎng)率之比1.6010.07 異常 月供與家庭月收入之比（%）45.1520.15 基本正常 規(guī)模健康 度指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額之比（%）25.5730.19 正常 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率之比1.6930.22 正常 商品房新開(kāi)工面積與施工面積之比（%）28.5430.25 正常 供需健康 度指標(biāo)商品房供銷(xiāo)比1.0730.21 正常 空置率（%）7.1120.17 基本正常 二次以上置業(yè)者購(gòu)房比例（%）16.3310.05 異常 住房自有率（%）65.3430.26 正常 結(jié)構(gòu)健康 度指標(biāo)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比4.8610.08 異常 換手率（%）11.8630.28 正常 普通商品住房供應(yīng)面積占比（%）78.8130.11 正常 綜合評(píng)價(jià)2.30基本健康 全年長(zhǎng)沙（內(nèi)六區(qū)）市場(chǎng)健康測(cè)度值為2.30，處于基本健康狀態(tài)，并達(dá)到近3年的最高值 根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況測(cè)度分析，2011年我市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)健康測(cè)度綜合得分為2.30，比2010年健康度提高了0.30點(diǎn)，接近基本健康范圍的上限。從各指標(biāo)值來(lái)看，正常指標(biāo)值7個(gè)，異常指標(biāo)3個(gè)，基本正常指標(biāo)4個(gè)，與2010年相比正常指標(biāo)增加三個(gè)，異常指標(biāo)減少一個(gè)，基本正常指標(biāo)減少兩個(gè)，健康度各指標(biāo)得到了整體提升。 具體來(lái)看，2011年我市僅房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與居民可支配收入增長(zhǎng)率之比、二次以上置業(yè)者購(gòu)房比例、房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比等三指標(biāo)出現(xiàn)異常，且相較2010年，此三指標(biāo)也已經(jīng)向健康方向發(fā)展，其原因主要是在國(guó)家宏觀調(diào)控大背景下，我市認(rèn)真執(zhí)行了國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“限貸”、“限購(gòu)”政策的結(jié)果。“限貸”、“限購(gòu)”促進(jìn)了房?jī)r(jià)的理性回歸，抑制了商品房市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)，最終促進(jìn)了長(zhǎng)沙樓市繼續(xù)朝著更加健康的方向發(fā)展。 |