| TOPIC2 供給篇 厚積薄發(fā) 謹慎放量 |
Part 1 市場觀察：供應之變 ◎土地出讓閘門趨緊 2011年的樓市可謂是“兵荒馬亂”，多事之秋的樓市命運牽動著土地出讓市場的神經(jīng)，低迷的樓市氛圍傳導到了土地市場。2011年，長沙內(nèi)六區(qū)共掛牌出讓土地152宗，土地總面積786.41萬m2，其中，商業(yè)綜合用地掛牌76宗；住宅用地掛牌20宗；工業(yè)用地掛牌56宗。全年土地掛牌出讓共成交118宗，土地總面積661.01萬m2，成交總金額218.09億元，綜合地價為3299元/m2，其中，商業(yè)綜合用地成交52宗；住宅用地成交17宗；工業(yè)用地成交49宗。由土地掛牌出讓數(shù)據(jù)可知，扣除望城的交易數(shù)，2011年內(nèi)五區(qū)土地供應與去年的旺市形成較大反差，發(fā)生了量與質(zhì)的變化，用“緩推市，低放量，少競爭，低價格”的降溫態(tài)勢來總結(jié)十分貼切。 為了更好的配合樓市調(diào)控，政府2011年對土地市場的監(jiān)管也異常嚴格，上有國家連發(fā)的幾個針對房地產(chǎn)用地、保障性安居工程用地、土地招拍掛等方面的調(diào)控通知，下有長沙市政府頒布的《閑置土地處理辦法》以及一些土地調(diào)控的細化措施，最終目的在于打擊“地王”，查處閑置空地，保證土地供給。于是被調(diào)控陰云籠罩的長沙土地市場較去年明顯降溫，總體較為冷清。鑒于土地市場下游的房地產(chǎn)市場不景氣，土地需求熱情不高，長沙市政府在2011年調(diào)整了土地出讓閘門，明顯放緩了推地速度和數(shù)量，特別是純住宅用地。開發(fā)商考慮到后期調(diào)控政策趨緊的預期以及房地產(chǎn)融資的困局，大部分開發(fā)商，尤其中小型房企早已無心攻城略地。從不同用途的土地供應和成交來看，住宅用地成為此輪調(diào)控的重災區(qū)，入市量十分有限，拿地積極性也不高，而商業(yè)、工業(yè)用地受影響相對較小。但在掛牌競價過程中，以往輪番激烈競價的場面難見，底價成交幾乎成為常態(tài)，更不時有流拍現(xiàn)象傳出。內(nèi)六區(qū)中土地市場活躍程度也差異明顯，受大河西先導區(qū)建設的利好影響，岳麓區(qū)、望城區(qū)雖地塊價格非最高，但推盤大戶名副其實。在調(diào)控房價合理化的過程中，作為房價重要組成部分的地價受到影響，2011年開發(fā)商拿地價格比去年要低，雖說望城區(qū)的加入拉低了整體價格，但調(diào)控的效果還是明顯的。值得注意的是，由于前半段政府推地量較少，部分延后入市，遠沒完成2011年的供應目標，于是年末土地市場有呈現(xiàn)供地小高潮之勢，但相信不會有太大起色。2012年保障性住房用地供應將會是政府和開發(fā)商所更加關注的焦點和熱點，土地市場回暖跡象還不明朗。 ◎投資施工增速放緩 在2011年房地產(chǎn)市場的全面調(diào)控下，調(diào)控抓手涉及全行業(yè)的各環(huán)節(jié)。作為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及后市商品房新增供應的先期指標和風向標，房地產(chǎn)投資施工、新開工、竣工面積等對于政策及市場波動的敏感程度相當高，在一定程度上影響著市場下游環(huán)節(jié)的表現(xiàn)。2011年，長沙市（含四縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約860億元，同比增長26%左右。商品房施工面積約7670萬m2，其中新開工面積約2300萬m2，同比分別增長約15%、0.1%；竣工面積約1570萬m2，同比增長13%左右。總的來說，2011年完成投資額同比增長較大，但投資施工增速都在連續(xù)下滑，新開工面積與去年基本持平，新開工面積的同比停漲預示后期商品房新增供應將面臨一定的萎縮，不得不說，調(diào)控效果在投資施工環(huán)節(jié)已經(jīng)開始生效。 由于調(diào)控政策的緩沖滯后性和投資施工的慣性，2011年房地產(chǎn)投資施工總量仍有增長，但是增長速度卻明顯放慢了腳步，正在順著調(diào)控方向做調(diào)整轉(zhuǎn)型。就增長速度來比較，2010年全市房地產(chǎn)投資增長37.53%，2011年的增長幅度較之下降了約11%�？梢�，2011年的房地產(chǎn)市場投資施工狀況正在悄然發(fā)生變化。深入分析來看，銀行融資貸款的艱難、市場交易量的慘淡對投資施工局面形成雙面夾擊之勢，國家、銀行、購房者的行為直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)投資者的決策，規(guī)避風險的意識讓開發(fā)商在投資建設時慎之又慎。本年度完成房地產(chǎn)投資總額有所增長主要是由于在去年的地產(chǎn)開發(fā)旺市中上馬的項目較多，2011年是建設的關鍵期，需要大量的資本投入，雖說銀行貸款緊縮，但開發(fā)商對于已開工項目有一定的資金儲備，其中也不乏冒險者賭調(diào)控會松，繼續(xù)投資期望在亂市中占得先機。再加之保障性住房建設資金的投入較往年力度更大，因此在嚴控下投資資金逆市增加不足為奇。新開工面積方面，受限購及信貸政策的影響，企業(yè)為了減少損失，很多商品房項目延緩開工速度、縮減開工規(guī)模、推遲開工時間，新開工面積表現(xiàn)出嚴重不足，再有占據(jù)半壁江山的保障房開工建設對新開工量的貢獻也不容忽視，可見調(diào)控對新開工規(guī)模沖擊較大。與新開工面積的近乎“零”增長相比，長沙商品房施工面積和竣工面積一直逆市增長，這種增長并不能理解為調(diào)控無用，而主要是由于前兩年開發(fā)熱潮下遺留的項目較多，開發(fā)周期延續(xù)至今年正在施工、竣工階段，開發(fā)周期上的滯后性形成了數(shù)據(jù)上的單純性增長。商品房新開工面積的發(fā)展狀況才最能反應時下最真實的市場。 ◎批準預售減量入市 在當下復雜多變的市場格局中，千人看市便有千種答案。于是不同的開發(fā)商就有了不同的應市策略，或冒險大量入市，或捂盤觀望等待，又或謹慎低量試探，但不管怎樣，商品房市場份額的爭奪始終存在。2011年全市新建商品房累計批準預售2012.82萬m2，同比減少5.65%，其中住宅批準預售1766.21萬m2，同比減少5.94%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計批準預售1371.31萬m2，同比減少16.81%，其中住宅批準預售1207.50萬m2，同比減少19.05%，各區(qū)縣中屬長沙縣、岳麓區(qū)預售量最大。從數(shù)據(jù)來看，最直觀的感覺便是2011年全市批準預售量整體比2010年有所減少，開發(fā)商推盤入市的節(jié)奏、力度都隨調(diào)控、市場行情出現(xiàn)了變化調(diào)整，“應變”之舉在此得以充分體現(xiàn)。回看2011年的商品房供應軌跡，呈類似“W”狀，年初承續(xù)去年的井噴之勢，全年供應量最高，隨后直線下降，至4月有所回升，爾后供應量沖勁不足，幸有“銀十”的助推，供應量又沖了一個高峰。全市商品房批準預售量的減少意味著市場上的可購房源的減少，加之政府頒布商品房限購令的持續(xù)執(zhí)行，調(diào)控下全市商品房市場的供需結(jié)構(gòu)勢必發(fā)生微妙變化，在另一個供需低點尋找平衡。 看似簡單的市場供應背后，深藏著市場多方的博弈角力。受到限購、限貸、限價、加息等一系列嚴厲政策的壓制，投資投機性需求得到明顯遏制，剛性需求則受到對未來房價會下降的預期影響，觀望等待者居多，于是市場交易量出現(xiàn)萎縮，可供爭奪的市場空間被壓縮。購房者的這一心理直接導致開發(fā)商對于市場的信心不足。面對如此復雜的市場形勢，開發(fā)商的心態(tài)更加糾結(jié)，一方面，市場交易量下降，調(diào)控政策進一步趨嚴，若貿(mào)然入市的話后市難以預計，因此很多開發(fā)商選擇營銷戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，先轉(zhuǎn)攻為守，靜觀市變，將手中房源推遲入市，等到市場回暖之時再擇機上市；另一方面，一些資金緊張的開發(fā)商，反其道行之，冒險在大家觀望的時候入市爭奪客源，以走量來回籠資金，于是有幸成為了淡市中突出重圍的推盤大戶，推盤大戶詳情見2011年度批準預售排行榜。另外，受到去年商品房銷售異�；鸨挠绊懀袌鰩齑娴玫揭欢ǖ南�，市場保有量下降，而新開發(fā)的樓盤因開發(fā)周期較長未能及時跟進補倉，這也在一定程度上影響了2011年商品房的預售供應量。對于2012年商品房供應量的估計，鑒于今年批準預售量整體減少，庫存量增加，相信很多房源將會選擇在2012年集中上市，還有近兩年我市大力建設的保障性住房也將陸續(xù)供應，因此，2012年全市的商品房批準預售量會比較充足。 ◎抵押貸款艱難緊縮 2011年的房地產(chǎn)市場金融環(huán)境著實讓開發(fā)商與購房者揪心。所謂“巧婦難為無米之炊”，作為房企借力開發(fā)、購房者籌資買房的主要渠道，房地產(chǎn)融資貸款在2011年一而再再而三的收緊，資金供應緊張，讓房地產(chǎn)市場在調(diào)控道路上走得異常艱難。2011年，全市在建工程抵押筆數(shù)1302筆，抵押面積888.09萬m2，貸款金額245.25億元，同比分別增長-34.24%、4.10%、44.40%。全市辦理一般抵押筆數(shù)202640筆，抵押面積3431.57萬m2，貸款金額1012.37億元，同比分別增長-11.31%、-13.39%、4.54%，其中辦理個人抵押筆數(shù)199689筆，抵押面積2587.64萬m2，貸款金額756.97億元，同比分別增長-11.34%、-14.24%、2.88%。從全市銀行抵押貸款情況來看，2011年全市一般抵押筆數(shù)、面積同比略有降低；全市在建工程抵押筆數(shù)同比也出現(xiàn)較大減少，抵押率處于下降通道，表明當前房地產(chǎn)市場金融景氣程度偏低，調(diào)控政策已經(jīng)對房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)產(chǎn)生了實質(zhì)性的影響。而貸款金額同比略有增長，則主要表明今年地價、房價水平仍然不低。 去年以來，市場通貨膨脹不斷加劇，物價持續(xù)上漲，為此國家的貨幣金融政策持續(xù)緊縮，央行已先后12次上調(diào)存款準備金率，達到21.5%的歷史最高水平，大大減少了房地產(chǎn)領域資金的流動性；同時各大銀行存貸款利率、購房貸款首付款比率多次上調(diào)，住房差別化信貸政策嚴格執(zhí)行，使得房地產(chǎn)個人及開發(fā)貸款均呈現(xiàn)“惜貸”局面，居民購房貸款和房地產(chǎn)企業(yè)融資越來越艱難，金融風險不言而喻。于是緊縮的貸款政策讓資金本不寬裕的購房者不敢入市，多轉(zhuǎn)為持幣觀望，不少剛需者也在這次調(diào)控中被誤傷。開發(fā)商方面則是叫苦連天，房地產(chǎn)交易不景氣的直接后果便是資金回籠困難，再加上銀行貸款受堵，“腹背受敵”，房企資金鏈受到前所未有的壓力，持續(xù)惡化，面臨著任由成交量下跌與以價換量的抉擇，一些頂不住的開發(fā)商便率先引領了“降價潮”、價格戰(zhàn)。長沙萬科、保利的年末團購降價便是例子。 就在12月初，央行對金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點正式下調(diào)，市場估計將迎來近4000億元的資金釋放，這是2011年6月14日央行最后一次提高金融機構(gòu)存款準備金率之后，相隔5個半月時間首次反向操作,下調(diào)存款準備金率。本以為這是金融方面放松房產(chǎn)調(diào)控的一個信號，但仔細分析，準備金率下調(diào)，銀行資金依然掣肘，房貸客戶仍難沾雨露，面對龐大的個人按揭購房需求，央行下調(diào)一次準備金釋放出來的額度只能說是杯水車薪。這部分資金更多地會向亟需資金的小微企業(yè)傾斜。因此，在國家繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不轉(zhuǎn)向的背景下，預計2012年房地產(chǎn)市場金融環(huán)境仍然不容樂觀，但保障性住房的融資將會優(yōu)先得到解決，促進其真正提速發(fā)展。 Part 2 排行展現(xiàn) 批準預售排行榜 根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預警預報監(jiān)測系統(tǒng)，統(tǒng)計得出全市2011年度批準預售面積前十名。 2011年度長沙樓市批準預售十強樓盤 排 名項目名稱開發(fā)商所在區(qū)批準預售面積（萬m2） 1開福萬達廣場長沙開福萬達廣場投資有限公司開福區(qū)48.36 2保利 · 麓谷林語湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓區(qū)26.97 3中海國際社區(qū)長沙中海興業(yè)房地產(chǎn)有限公司岳麓區(qū)25.98 4保利國際廣場長沙南湖廣場置業(yè)有限公司天心區(qū)25.84 5北辰三角洲長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū)25.33 6佳兆業(yè) · 水岸新都湖南佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長沙縣23.37 7運達中央廣場湖南運達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū)20.61 8德澤苑湖南財母土地開發(fā)有限公司長沙縣19.30 9湘江世紀城富灣國際湖南世紀金源置業(yè)購物中心有限責任公司開福區(qū)18.47 10長房 · 時代城長沙成城銀山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓區(qū)17.95 入榜剖析： 開福、岳麓搶占供應先機 從2011年度全市批準預售排行榜來看，保利、中海、運達、長房等實力房企開發(fā)的樓盤均榜上有名，上榜樓盤所屬行政區(qū)的比例為開福區(qū)：岳麓區(qū)：長沙縣：天心區(qū)：雨花區(qū)=3:3:2:1:1，開福區(qū)與岳麓區(qū)分別占據(jù)十強榜單的三席，且前三甲都出自這兩區(qū)，成為本年度商品房供應的主要來源地，要說開福、岳麓兩區(qū)率先搶占了今年商品房供應市場的先機一點不為過，同時也為明年的樓市競爭創(chuàng)造了良好條件。長沙縣的水岸新都、德澤苑本年度的市場供應份額也不容小視，分別為榜單的第六、八名。而芙蓉區(qū)和望城區(qū)樓盤則供應表現(xiàn)平平，均無樓盤入榜。從預售數(shù)據(jù)來看，冠軍萬達廣場拔得頭籌，預售量無盤能及，而緊隨其后的幾大樓盤預售量則相差無幾，市場競爭實力相當。 實力大盤成淡市推盤大戶 2011年長沙樓市冷清已成定局，實力大盤恰好為淡市的冷清帶來了希望，它們不畏市場風險，對后市滿懷信心，成為了突出重圍的推盤大戶。本次上榜樓盤個個實力不俗，具體來看，開福區(qū)引進的開福萬達廣場憑借地理區(qū)位優(yōu)勢以及頂尖級高檔寫字樓和豪宅賣點，成為2011年長沙最受關注的超豪華大盤，本年度批準預售量達到48.36萬m2，推盤量遙遙領先，瞬間搶占了較大市場空間，獲得全市預售榜冠軍眾望所歸；居于亞軍的保利·麓谷林語向來入市量不少，并且推盤節(jié)奏把握較好，是全市不可多得的綠色低碳型建筑示范項目，因此其開發(fā)商在淡市中大量推盤胸有成竹；中海國際社區(qū)是中海地產(chǎn)發(fā)力長沙的首個項目，是今年岳麓區(qū)洋湖垸板塊開發(fā)的最大規(guī)模樓盤，以其過硬的質(zhì)量和品質(zhì)制勝，本年度在復雜的樓市環(huán)境下逆勢發(fā)力，直取全市批準預售榜第三名。 批準預售排行榜 根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預警預報監(jiān)測系統(tǒng)，統(tǒng)計得出全市內(nèi)六區(qū)及長沙縣批準預售面積冠軍樓盤。 2011年度各區(qū)縣批準預售冠軍樓盤 所在區(qū)冠軍樓盤開發(fā)商批準預售面積（萬m2） 雨花區(qū)運達中央廣場湖南運達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20.61 開福區(qū)開福萬達廣場長沙開福萬達廣場投資有限公司48.36 天心區(qū)保利國際廣場長沙南湖廣場置業(yè)有限公司25.84 芙蓉區(qū)鑫科 · 明珠長沙鑫科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16.45 岳麓區(qū)保利 · 麓谷林語湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26.97 望城區(qū)勤誠達 · 新界湖南勤誠達地產(chǎn)有限公司15.89 長沙縣佳兆業(yè) · 水岸新都湖南佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司23.37 入榜剖析： 區(qū)縣預售冠軍實至名歸 各區(qū)縣預售冠軍榜單中的入榜樓盤個個經(jīng)得起市場的磨礪，均是各區(qū)縣今年批準預售的佼佼者，乃至在全市都占有重要地位。雨花區(qū)的預售冠軍運達中央廣場是由運達地產(chǎn)開發(fā)的高性價比健康生態(tài)智能化社區(qū)，樓盤特色鮮明，本年度預售量為20.61萬m2，在全市榜名列第七；開福區(qū)冠軍萬達廣場以接近50萬m2的預售面積震撼全城，更是奪得全市預售榜第一名，成為雙料冠軍；由保利地產(chǎn)傾力打造的保利國際廣場屹立南湖新城板塊，成為天心區(qū)本年度最耀眼的推盤大戶，未來將成為天心區(qū)新的地標中心；芙蓉區(qū)近兩年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨緩，競爭稍顯后勁不足，但鑫科·明珠本年度真正成為了芙蓉區(qū)商品房供應的明珠；岳麓區(qū)冠軍保利·麓谷林語同樣奪得全市第二名的好成績；望城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)隨著望城撤縣設區(qū)而風生水起，未來市場大有作為，勤誠達·新界便是新區(qū)中殺出的供應冠軍，本年度預售量達到15.89萬m2，實屬規(guī)模大盤；佳兆業(yè)·水岸新都以“河居、水岸”主題為亮點，在長沙縣積極入市，本年度供應面積23.37萬m2，在該縣叱咤風云�？傊�，七大冠軍樓盤進入全縣預售冠軍排行榜實至名歸，實力證明一切。 |