| TOPIC1 語(yǔ)境篇 調(diào)控圍城 迷霧升級(jí) |
Part 1 2011下半年全國(guó)房地產(chǎn)政策解讀
★ 擴(kuò)大限購(gòu)城市范圍
政策回放
2011年8月18日，住建部下發(fā)文件，要求各省在8月20日之前上報(bào)所轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況，并公布了對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。新增限購(gòu)城市名單的建議5條標(biāo)準(zhǔn)包括：其一，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市；其二，將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市；其三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市；其四，位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地人購(gòu)房比例較高的城市；其五，群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。這意味著住建部已經(jīng)在督促地方政府，8月份二三線城市限購(gòu)令靴子落地。
深入解讀
住建部要求，各�。▍^(qū)、市）對(duì)上半年轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況進(jìn)行總結(jié)，對(duì)調(diào)控政策落實(shí)不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市進(jìn)行約談。已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策；限購(gòu)范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型等的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。符合5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)條件較多的（即2項(xiàng)以上）城市，建議列入新增限購(gòu)城市名單，各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改。對(duì)照這5條標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)納入限購(gòu)名單的二三線城市超過(guò)30個(gè)。限購(gòu)政策強(qiáng)制介入市場(chǎng)雖然略顯“無(wú)情”，但是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不完善，為了保證更多居民和消費(fèi)者的利益，限購(gòu)“雖不合情，但合理”。限購(gòu)城市范圍的擴(kuò)大不會(huì)過(guò)度打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這些二三線城市的房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大起大落。因?yàn)橄拶?gòu)抑制的是投資投機(jī)性需求，對(duì)剛性需求還是支持的。同時(shí)，限購(gòu)前，不會(huì)出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房。國(guó)務(wù)院早已經(jīng)確定了部分二三線城市要限購(gòu)，限購(gòu)不是突然實(shí)行的，所以對(duì)限購(gòu)范圍的擴(kuò)大，人們的心理預(yù)期早已存在。
★ 兩部委要求各地公租房資本金足額到位
政策回放
為確保順利完成2011年公共租賃住房建設(shè)任務(wù)，確保各地不因項(xiàng)目資本金不到位而影響公共租賃住房建設(shè)融資，財(cái)政部、住建部7月11日下發(fā)《關(guān)于多渠道籌措資金確保公租房項(xiàng)目資金成本足額到位的通知》，要求各地按照簽訂的保障性安居工程目標(biāo)責(zé)任書(shū)，盡快將公租房建設(shè)任務(wù)分解落實(shí)到具體項(xiàng)目。對(duì)于不同的公租房項(xiàng)目，要盡快確定具體的投資模式和投資主體，各地可按照20%比例，測(cè)算公租房項(xiàng)目資本金需求。
深入解讀
《通知》主要明確了企業(yè)和政府如何解決公共租賃住房項(xiàng)目資本金的問(wèn)題，按照現(xiàn)行政策規(guī)定，公共租賃住房投資可以有多種模式，包括政府直接投資建設(shè)、政府組建專門(mén)投資公司或利用已有國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配建公共租賃住房由政府回購(gòu)或無(wú)償收回、政府通過(guò)優(yōu)惠政策引導(dǎo)企業(yè)投資建設(shè)等。但是在實(shí)際操作過(guò)程中，由于公租房前期投入壓力大，回收資金周期長(zhǎng)，稅費(fèi)等方面的補(bǔ)助條件對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有多大吸引力。
《通知》中要求由政府注入項(xiàng)目的資本金可以從中央、省級(jí)補(bǔ)助資金、市縣政府公共預(yù)算安排的資金、土地出讓收益安排的資金、住房公積金增值收益安排的資金，以及地方政府債券資金等渠道籌集，一方面說(shuō)明政府有全面投入保障房建設(shè)，尤其是公共租賃住房建設(shè)的決心，另一方面也反映地方政府在保障房建設(shè)投入過(guò)程中的資金壓力不容小覷。
★ 加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管
政策回放
7月11日，住建部和發(fā)改委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理、商品房預(yù)銷售行為監(jiān)管、住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管、建立規(guī)范化的日常動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理機(jī)制、落實(shí)監(jiān)督檢查責(zé)任等方面進(jìn)行了規(guī)范。《通知》要求各地結(jié)合住房租賃行為監(jiān)管，依法嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行虛假宣傳、提供虛假租賃房源、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、隱瞞真實(shí)房屋租賃信息，以及為不符合安全、防災(zāi)等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)或?qū)儆谶`法建筑的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。同時(shí)還要求，各地要加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，采取多種措施控制住房租金過(guò)快上漲，維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定。
深入解讀
房地產(chǎn)市場(chǎng)管理包括對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的管理，其中針對(duì)租賃市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)行為的監(jiān)管是重要內(nèi)容之一，也是以往管理比較混亂的方面之一。《通知》從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理角度入手，專門(mén)就租賃市場(chǎng)提出規(guī)范要求，可以說(shuō)抓住了問(wèn)題的關(guān)鍵。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行虛假宣傳、提供虛假租賃房源吸引顧客、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租獲利、隱瞞真實(shí)房屋租賃信息欺騙客戶、無(wú)視租房者生命財(cái)產(chǎn)安全等行為，影響了租賃關(guān)系的穩(wěn)定，甚至已經(jīng)威脅到了社會(huì)和諧。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一些違法違規(guī)行為還是租金上漲的重要推手，并客觀上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲�！锻ㄖ芬蟾鞯夭扇《喾N措施控制住房租金過(guò)快上漲，是樓市調(diào)控在另一個(gè)市場(chǎng)的深化。應(yīng)該說(shuō)，《通知》不僅是對(duì)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的進(jìn)一步細(xì)化和延伸，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、整頓當(dāng)前比較混亂的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序具有重要意義，而且將有助于當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控。
★ 長(zhǎng)沙公共租賃住房發(fā)展快馬加鞭
政策回放
為進(jìn)一步建立健全住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房，8月25日，長(zhǎng)沙市人民政府下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見(jiàn)》，明確了長(zhǎng)沙市公共租賃住房的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)和基本原則，提出了房源籌集、租賃管理、資金管理等具體操作思路，且在責(zé)任要求一段中明確今后要將各級(jí)政府及相關(guān)職能部門(mén)實(shí)施公共租賃住房保障工作納入年度目標(biāo)績(jī)效考核管理，實(shí)行問(wèn)責(zé)制。這標(biāo)志著長(zhǎng)沙市公共租賃住房保障邁出了關(guān)鍵一步。
深入解讀
此《工作意見(jiàn)》的提出一方面響應(yīng)了中央之前下發(fā)的《關(guān)于加快公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，另一方面也對(duì)目前長(zhǎng)沙在高新區(qū)等幾個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)試點(diǎn)公共租賃住房保障提出了規(guī)范和具體要求，比如單套公租房建筑面積不得高于60平方米，公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)原則上不高于同地段同類型住房市場(chǎng)平均租金的70%等等，相對(duì)于其他城市推進(jìn)公共租賃住房發(fā)展的文件，長(zhǎng)沙的《工作意見(jiàn)》的亮點(diǎn)在于將各職能部門(mén)的工作及責(zé)任細(xì)化，并且提出了回租、回購(gòu)的房源籌集方式。
從整體上來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙市公共租賃住房保障處于剛剛起步的階段，《工作意見(jiàn)》對(duì)于促進(jìn)全市公共租賃住房的發(fā)展有重要意義，是摸著石頭過(guò)河的第一步。而從現(xiàn)實(shí)來(lái)說(shuō)，《工作意見(jiàn)》提出的政策支持，市場(chǎng)上反響不是十分給力，政府在今后一段時(shí)間內(nèi)仍將是住房保障產(chǎn)品的主供應(yīng)方，市場(chǎng)運(yùn)作的切入口有待突破。
★ 湖南唯一住房家庭可享契稅優(yōu)惠
政策回放
為貫徹落實(shí)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，進(jìn)一步優(yōu)化納稅服務(wù)，湖南省地稅局于8月26日下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人購(gòu)買普通住房享受契稅稅收優(yōu)惠相關(guān)問(wèn)題的公告》，確定了全裝修住房的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)明確了可以認(rèn)定為唯一住房的三種情形以及申請(qǐng)優(yōu)惠所需要提供的具體材料和辦理流程。
深入解讀
《公告》開(kāi)篇就對(duì)全裝修住房的普通住房認(rèn)定問(wèn)題提出了兩大原則，一是全裝修住房實(shí)際成交價(jià)格低于同期同地段土地上商品住房平均交易價(jià)格2倍以下的，只要同時(shí)滿足容積率和建筑面積條件，可認(rèn)定為普通住房；二是全裝修住房實(shí)際成交價(jià)格高于同期同地段土地上商品住房平均交易價(jià)格2倍(含2倍)以上的，無(wú)論是否滿足容積率和建筑面積條件，一律不得認(rèn)定為普通住房。這兩項(xiàng)原則一方面為認(rèn)定工作提供了便利條件，另一方面也反映出政府支持市場(chǎng)供應(yīng)除高檔豪裝以外的適合普通百姓購(gòu)買和居住的全裝修住房。
同時(shí)，這一契稅優(yōu)惠政策的發(fā)布是限購(gòu)令的延續(xù)，“對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅”以及“對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅”體現(xiàn)了政府宏觀調(diào)控政策對(duì)于剛需一族的保障以及加快調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的決心。
★ 房產(chǎn)證婚內(nèi)加名免征契稅
政策回放
8月31日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于房屋土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》，明確“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅�！睘榇饲盃�(zhēng)論不休的“房產(chǎn)加名稅”畫(huà)下了句號(hào)。
深入解讀
8月9號(hào)，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（三）》，激起了社會(huì)的強(qiáng)烈反響，尤其是第七條認(rèn)定父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，第十條中的“夫妻雙方共同還貸”“離婚協(xié)議處理”使得眾多女性認(rèn)為她們?cè)诩彝ブ械奈餀?quán)保障得到極大的削弱，對(duì)婚姻更加沒(méi)有安全感，這一最新解釋的出臺(tái)催生了許多已婚女性及女方家長(zhǎng)要求在房產(chǎn)證上加名的浪潮，而與此同時(shí)，我國(guó)的契稅暫行條例對(duì)于房產(chǎn)權(quán)屬的變更要求權(quán)屬承受方繳納房產(chǎn)稅，稅費(fèi)包括3%的契稅和千分之一的印花稅，于是“老婆稅”、“加名稅”應(yīng)時(shí)而生。此文件的出臺(tái)，雖然沒(méi)有平息社會(huì)中夫妻雙方房產(chǎn)權(quán)利的爭(zhēng)論，但是實(shí)實(shí)在在的減輕了購(gòu)房家庭的負(fù)擔(dān)，有利于千萬(wàn)家庭的和諧穩(wěn)定，今后不用在房產(chǎn)加名上花多余的錢來(lái)為感情“正名”。
★ 小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)禁發(fā)證
政策回放
11月10日，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》，提出要進(jìn)一步規(guī)范和加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，同時(shí)明確對(duì)于借戶籍管理制度改革或者擅自通過(guò)“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。
深入解讀
“小產(chǎn)權(quán)房”在我國(guó)只是社會(huì)實(shí)踐過(guò)程中一個(gè)約定俗成的概念，并沒(méi)有得到國(guó)家法律的承認(rèn)，目前主要有兩類，一類是占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑，另一類是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)遍地開(kāi)花，主要得益于房?jī)r(jià)高企，買賣雙方可以通過(guò)這種“擦邊球”的方式來(lái)獲得各自的利益和需要，而另一方面，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)缺乏政府有效引導(dǎo)和管理，雖然2010年國(guó)土部等14個(gè)部委聯(lián)合成立了小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導(dǎo)小組，研究制定小產(chǎn)權(quán)房治理政策方案，但具體的治理方案一直沒(méi)有出臺(tái)。此次《意見(jiàn)》重申“小產(chǎn)權(quán)房”不得登記發(fā)證，更多的是一種警示和告誡作用，具體處理措施仍待制定和實(shí)施。
★ 重慶對(duì)存量房開(kāi)征房產(chǎn)稅
政策回放
早在2011年1月27日，重慶市政府宣布從10月1日起，對(duì)主城區(qū)內(nèi)符合要求存量獨(dú)棟商品住宅征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，10月份這一政策正式開(kāi)始實(shí)施了。政府規(guī)定：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。免稅方面：1月28日以前購(gòu)買的獨(dú)棟商品住宅免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。同時(shí)，為了打擊外地炒房團(tuán)的投資行為，對(duì)于那些在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。
深入解讀
重慶對(duì)主城區(qū)內(nèi)符合要求存量獨(dú)棟商品住宅征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)對(duì)存量住房開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的城市。在存量住宅市場(chǎng)，目前持有環(huán)節(jié)基本是零稅費(fèi)，這就使得住宅持有成本不高，而空置率不低，很多炒房客持有房產(chǎn)等待價(jià)格上漲。而在交易環(huán)節(jié)，部分存量房交易成本高達(dá)10%以上。這部分稅費(fèi)大部分都由購(gòu)房人承擔(dān)，這也增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。重慶增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，將有利于擠壓出目前市場(chǎng)的存量閑置房源，有利于市場(chǎng)的流通。存量房產(chǎn)開(kāi)始繳納房產(chǎn)稅，意味著重慶借助房產(chǎn)稅新政，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控做到了全方位覆蓋，而房產(chǎn)稅政策對(duì)于市場(chǎng)調(diào)控的作用，將進(jìn)一步向縱深推進(jìn)，作為全國(guó)特有的“算舊賬”式地向存量住房收取房產(chǎn)稅，其影響也將在未來(lái)一段時(shí)間得以體現(xiàn)。
Part 2觀點(diǎn)爭(zhēng)鳴：多方視角，厘清迷局
2011年初冬，全國(guó)樓市似乎提前遭遇了寒流。在銀根緊縮、房?jī)r(jià)下行、成交低迷的大背景下，跳水、降價(jià)等現(xiàn)象相繼浮現(xiàn)。各大品牌房企也開(kāi)始以價(jià)換量搶跑市場(chǎng)。盡管樓市一路低迷，調(diào)控的決心卻仍沒(méi)有絲毫放松，樓市正在醞釀新一輪洗牌與變革，如何應(yīng)變？正在成為這場(chǎng)行業(yè)大博弈的終極途徑。長(zhǎng)沙樓市目前正處于拐點(diǎn)還是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)進(jìn)時(shí)期？樓盤(pán)應(yīng)該以降價(jià)求生存還是另有高招？2011年12月，0731房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合紅網(wǎng)傳媒特邀多位知名專家、開(kāi)發(fā)商代表業(yè)及內(nèi)精英深入探討市場(chǎng)應(yīng)對(duì)之策，前瞻長(zhǎng)沙樓市前路。
NO.1迷霧：拐點(diǎn)or轉(zhuǎn)進(jìn)？
撒韜：降價(jià)沒(méi)用，客戶最需要的是信心
經(jīng)典語(yǔ)錄：“長(zhǎng)沙樓市價(jià)格暴漲不太現(xiàn)實(shí)，長(zhǎng)沙核心資源地段的項(xiàng)目會(huì)有一定的漲幅，但長(zhǎng)沙不會(huì)出現(xiàn)大躍進(jìn)。”
精彩實(shí)錄：
目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍銷售比較暗淡，這是受國(guó)家調(diào)控的影響，是大勢(shì)所趨。在市場(chǎng)困頓的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)都比較好，有些開(kāi)發(fā)商房子賣不動(dòng)就準(zhǔn)備年會(huì)，準(zhǔn)備明年銷售沖關(guān)。
我建議開(kāi)發(fā)商在淡市中要降低預(yù)期，造成目前冷市，并非市場(chǎng)必然，而和政策息息相關(guān)，限購(gòu)對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)影響不大，主要是限貸。銀根緊縮對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈造成了沖擊。另外，降價(jià)銷售并不是長(zhǎng)沙樓市推盤(pán)的唯一之選，在當(dāng)前局勢(shì)下，降價(jià)并不能真正點(diǎn)燃市場(chǎng)信心。因?yàn)椋@涉及到門(mén)檻的問(wèn)題，如果降到800元/平方米，那么整個(gè)經(jīng)濟(jì)都會(huì)崩潰；還涉及到一個(gè)開(kāi)發(fā)成本的問(wèn)題，目前商家的開(kāi)發(fā)成本普遍較高，房?jī)r(jià)再降，也不會(huì)低于商家的開(kāi)發(fā)成本。
長(zhǎng)沙是平面地形，可擴(kuò)張面大。加上長(zhǎng)株潭融城，中間有一大片的腹地，估計(jì)到2020年都開(kāi)發(fā)不完。長(zhǎng)沙樓市價(jià)格暴漲不太現(xiàn)實(shí)，但長(zhǎng)沙核心地段的項(xiàng)目會(huì)有一定的漲幅，長(zhǎng)沙不會(huì)出現(xiàn)大躍進(jìn)。
馬正：房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代
經(jīng)典語(yǔ)錄：“不管是自住還是投資，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下是出手購(gòu)房的最好時(shí)機(jī)，只是要在房源的選擇上要更加謹(jǐn)慎�！�
精彩實(shí)錄：
目前我們公司代理的項(xiàng)目很大一部分集中在星沙區(qū)域，更能代表一個(gè)區(qū)域的基本表現(xiàn)。從目前的銷售情況來(lái)看，慘是慘了一點(diǎn)，冷了一些，但并沒(méi)有感覺(jué)大批量的開(kāi)發(fā)商慌了手腳，基本上還處于一個(gè)僵持的階段。我認(rèn)為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于下行階段中，目前成交量降幅很大，市民的購(gòu)買信心在逐步喪失，供需市場(chǎng)其實(shí)需要找到一個(gè)平衡點(diǎn)。
眾所周知，新城·國(guó)際花都為什么賣得好，就在于它低價(jià)入市。我建議，長(zhǎng)沙的一些開(kāi)發(fā)商在手頭糧食充足的情況下，可以不降價(jià)。而對(duì)于新上市的項(xiàng)目則建議推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，放緩建設(shè)進(jìn)度，急需回籠資金的項(xiàng)目可以采取微利的價(jià)格策略。
前幾日，一則新聞引起了業(yè)內(nèi)的陣陣騷動(dòng)，央行時(shí)隔三年首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，政策的微調(diào)強(qiáng)烈影響了購(gòu)房者對(duì)樓市走勢(shì)的揣測(cè)。先拋開(kāi)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，就樓市本身來(lái)看，從上一輪調(diào)控到這一輪調(diào)控，中央降低存款準(zhǔn)備金率，最初的用意還是希望能使房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)更加合理化，讓老百姓買房更滿意。另外，我建議購(gòu)房者不管是自住還是投資，最適合出手的時(shí)機(jī)已經(jīng)來(lái)臨，只是在房源的選擇上要更加謹(jǐn)慎，找到一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。
陳世霞：購(gòu)房者可擇機(jī)入手 理性購(gòu)房
經(jīng)典語(yǔ)錄：“只有滿足地價(jià)下行、開(kāi)發(fā)商資金緊張、二手房降價(jià)這三個(gè)條件，全市場(chǎng)的拐點(diǎn)才會(huì)真正到來(lái)�！�
精彩實(shí)錄：
中原的業(yè)績(jī)上半年就已經(jīng)達(dá)到了2010年的業(yè)績(jī)，從今年來(lái)看，下半年業(yè)績(jī)比上半年差。中原最早在10月份的時(shí)候內(nèi)部就不斷有新的銷售策略出來(lái)，我們第一時(shí)間與合作的開(kāi)發(fā)商交流，開(kāi)發(fā)商會(huì)針對(duì)企業(yè)的目標(biāo)和資金情況做出策略選擇。比如啟動(dòng)二手房運(yùn)營(yíng)以及二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。
目前，長(zhǎng)沙部分樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目低于周邊項(xiàng)目等現(xiàn)象，表明了長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)價(jià)格下行壓力劇增，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)。但就長(zhǎng)沙目前的情況來(lái)看，降價(jià)行為主要集中在供應(yīng)集中的區(qū)域，而且是個(gè)別項(xiàng)目行為，真正全面降價(jià)還尚未出現(xiàn)。只有滿足地價(jià)下行、開(kāi)發(fā)商資金緊張、二手房降價(jià)這三個(gè)條件，全市場(chǎng)的拐點(diǎn)才會(huì)真正到來(lái)。而從目前市場(chǎng)環(huán)境及政策走向來(lái)看，這三個(gè)條件正在加速形成，并促成拐點(diǎn)的到來(lái)。所以我判斷，在明年上半年或?qū)⒂袑?shí)質(zhì)性的價(jià)格下降，但幅度不會(huì)如一線城市那么大，大概在15%左右。
另外，我建議購(gòu)房者購(gòu)房要具體問(wèn)題具體分析，如果是自住客戶，只要找到合適的房子，價(jià)格在自己經(jīng)濟(jì)能力可承受的范圍里，都可出手，因?yàn)殚L(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)會(huì)上漲的，總之一句話，該出手時(shí)就出手。
聶雄峰：長(zhǎng)沙樓市低迷局面將維持到明年下半年
經(jīng)典語(yǔ)錄：“目前客戶對(duì)房?jī)r(jià)的主要抗拒點(diǎn)仍然是漲勢(shì)過(guò)快、價(jià)格過(guò)高，大部分人選擇繼續(xù)觀望。對(duì)于目前的低迷局面，我預(yù)計(jì)要維持到明年下半年。”
精彩實(shí)錄：
目前世聯(lián)地產(chǎn)在長(zhǎng)沙地區(qū)代理了三個(gè)項(xiàng)目，針對(duì)目前市場(chǎng)不景氣的情況，開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)選擇延期放緩的策略，對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)進(jìn)行挖掘，為項(xiàng)目的下一波入市做好充分的準(zhǔn)備。
另外，近期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”、“保價(jià)房”等各種類型的促銷手段。我認(rèn)為，降價(jià)補(bǔ)差價(jià)對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是有好處的，即使買了也不會(huì)虧。這樣的方式主要是為了打消客戶的猶豫心態(tài)，促進(jìn)銷售。商品住房作為商品，購(gòu)買者必然會(huì)重視性價(jià)比，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)時(shí)，只要讓客戶真正感受到項(xiàng)目本身迎合了客戶的需求，認(rèn)識(shí)到價(jià)格和樓盤(pán)價(jià)值相匹配，達(dá)到了物超所值的程度，在強(qiáng)大的剛需購(gòu)房者的基數(shù)支撐下，一樣可以做好銷售。
目前客戶對(duì)房?jī)r(jià)的主要抗拒點(diǎn)仍然是漲勢(shì)過(guò)快、價(jià)格過(guò)高，大部分人選擇繼續(xù)觀望。市場(chǎng)調(diào)研顯示，大部分客戶預(yù)期長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)是在5000元/平米左右。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升，帶來(lái)的城市價(jià)值增長(zhǎng)，必然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有拉升作用。對(duì)于目前的低迷局面，我預(yù)計(jì)要維持到明年下半年。至于購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)長(zhǎng)期還是看漲的，所以不要糾結(jié)于眼前，購(gòu)房者自己有條件，有中意的、性價(jià)比好的項(xiàng)目，隨時(shí)出手都不失為明智的選擇。
NO.2抉擇：保量or保價(jià)？
謝正峰：銷售資源將會(huì)逐步向地產(chǎn)大顎傾斜
經(jīng)典語(yǔ)錄：“‘一口價(jià)房源’、‘降價(jià)補(bǔ)差價(jià)’等促銷手段實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商調(diào)價(jià)的一個(gè)噱頭，希望在友好的氛圍內(nèi)促進(jìn)客戶的成交。”
精彩實(shí)錄：
上半年我們做的是商業(yè)地產(chǎn)，下半年做的是寫(xiě)字樓產(chǎn)品，所以對(duì)保量和保價(jià)沒(méi)有太多的感受。當(dāng)前市場(chǎng)下很多商業(yè)地產(chǎn)往后推遲開(kāi)盤(pán)，但我們選擇提前開(kāi)盤(pán)。寫(xiě)字樓是根據(jù)客戶意向在做開(kāi)發(fā)的，公司日后的發(fā)展目標(biāo)是立品牌、樹(shù)品質(zhì)、提服務(wù)、低價(jià)格，做一個(gè)有責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商。
我們項(xiàng)目位于芙蓉中路，地段優(yōu)勢(shì)明顯，今年大部分的棚改都停了，但我們項(xiàng)目的棚改繼續(xù)進(jìn)行，政策的扶持力度很大。所以，在這個(gè)冬天，我們確實(shí)不冷，也沒(méi)有感覺(jué)到冷。目前市場(chǎng)上，“一口價(jià)房源”、“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”等促銷手段充斥著整個(gè)市場(chǎng)，我認(rèn)為這實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商調(diào)價(jià)的一個(gè)噱頭，希望在友好的氛圍內(nèi)促進(jìn)客戶的成交。
目前買房，只要是上市公司的項(xiàng)目，我覺(jué)得價(jià)格合適就可大膽買。我建議購(gòu)房者，不管是自住還是投資，現(xiàn)在已經(jīng)逐步到了低谷時(shí)期。所以，要選大品牌、大開(kāi)發(fā)商的房子，尤其是銷售過(guò)一期、二期的，對(duì)于加推的房子來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流都積壓在那里了，這類房子更加值得購(gòu)買。
曾義：沒(méi)有賣不出的房子，只有建不好的房子
經(jīng)典語(yǔ)錄：“誠(chéng)實(shí)對(duì)人，誠(chéng)實(shí)做事，做任何一個(gè)產(chǎn)品，都必須誠(chéng)實(shí)的告訴業(yè)主，產(chǎn)品有什么好處，有什么壞處。”
精彩實(shí)錄：
我了解過(guò)長(zhǎng)沙很多項(xiàng)目，如果項(xiàng)目的品質(zhì)好、服務(wù)好、價(jià)格合理就沒(méi)有賣不出去的房子。長(zhǎng)株潭三市融城，長(zhǎng)沙城市擴(kuò)容的利好因素，將使得購(gòu)房群體范圍愈發(fā)擴(kuò)大，不論市場(chǎng)情況如何，只要開(kāi)發(fā)商身體里流淌著“道德的血液”，項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)位合理、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，銷售肯定不是問(wèn)題，這樣的房子就不愁賣不出去。
誠(chéng)實(shí)對(duì)人，誠(chéng)實(shí)做事，做任何一個(gè)產(chǎn)品，都必須誠(chéng)實(shí)的告訴業(yè)主，產(chǎn)品有什么好處，有什么壞處。不管行情如何，歸根到底市場(chǎng)才是檢驗(yàn)樓市的試金石，在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下要因地制宜。我認(rèn)為不缺錢的單位要抓誠(chéng)信，抓品質(zhì)。另外，如果你有錢，現(xiàn)在就可以買房了，沒(méi)錢等發(fā)了年終獎(jiǎng)再買也沒(méi)有問(wèn)題，只要房?jī)r(jià)沒(méi)有漲就可以買，根據(jù)每個(gè)人的情況而來(lái)。
肖慶華：河西項(xiàng)目值得出手
經(jīng)典語(yǔ)錄：“像‘一口價(jià)房源’這種措施，要看企業(yè)是否真正降到了消費(fèi)者能夠接受的理性空間。”
精彩實(shí)錄：
回顧2011年，樓市給我的感覺(jué)特別像今年長(zhǎng)沙的天氣情況，天氣到12月份才急劇降溫，感覺(jué)進(jìn)入了冬天。我們樓盤(pán)的成交量下滑也在12月份最明顯。
今年年初，佳兆業(yè)集團(tuán)提出了幾點(diǎn)要求：快速開(kāi)發(fā)、快速銷售、快速回款“三個(gè)快速”，佳兆業(yè)所有分公司都是嚴(yán)格按照這個(gè)步驟走的，哪怕是犧牲一部分短暫的價(jià)格，都要保品質(zhì)、�，F(xiàn)金流，這個(gè)思路到目前為止沒(méi)有改變過(guò)。
目前市場(chǎng)上，“一口價(jià)房源”、“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”等促銷手段充斥著整個(gè)市場(chǎng)，其實(shí)取決于最后的實(shí)際價(jià)格。像“一口價(jià)房源”這種措施，要看企業(yè)是否真正降到了消費(fèi)者能夠接受的理性空間。在現(xiàn)在的市場(chǎng)下，開(kāi)發(fā)商是更應(yīng)該保量還是保價(jià)，我認(rèn)為這兩個(gè)都比較重要，具體情況要根據(jù)項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)和公司的要求考慮，最好是二者都兼顧。
我認(rèn)為，河西的項(xiàng)目區(qū)域好，開(kāi)發(fā)商實(shí)力好，性價(jià)比高，如果自住有增值空間，是絕對(duì)可以買的。從營(yíng)銷的角度講，我希望消費(fèi)者來(lái)買房，但絕不忽悠消費(fèi)者來(lái)買房。希望購(gòu)房者不要貪圖便宜，至少買一個(gè)有品質(zhì)保障的房子。對(duì)于市場(chǎng)而言，我希望所有的開(kāi)發(fā)商能夠做一個(gè)負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商，所有的消費(fèi)者都能擦亮自己的眼睛，買有品質(zhì)保障的房子。
陳文佳：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“冷靜期”
經(jīng)典語(yǔ)錄：“有言論稱“明年的房市比今年更慘”，我不同意“慘”這樣的說(shuō)法，只能說(shuō)政策調(diào)整，這種調(diào)整讓房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加健康�！�
精彩實(shí)錄：
我們項(xiàng)目還沒(méi)有正式面市，我只能從旁觀者的角度從同行或者同類型的樓盤(pán)在市場(chǎng)上的表現(xiàn)，以及市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)總結(jié)今年的形勢(shì)，我認(rèn)為可以用“冷靜”一詞來(lái)概括。一是買方市場(chǎng)，即消費(fèi)客戶群趨于冷靜，他們對(duì)市場(chǎng)越來(lái)越冷靜，對(duì)樓市有了更多的認(rèn)識(shí)。然后，這樣的環(huán)境促使賣方市場(chǎng)冷靜下來(lái)。
有言論稱“明年的房市比今年更慘”，我不同意“慘”這樣的說(shuō)法，只能說(shuō)政策調(diào)整，這種調(diào)整讓房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加健康，變得更加合理，變得不那么浮華和虛榮。有些開(kāi)發(fā)商的炒作已經(jīng)脫離了現(xiàn)實(shí)，這種回歸、這種調(diào)整，讓買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)回歸到冷靜的狀態(tài)中，這并不是冬天，而是調(diào)整期，調(diào)整之后，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越健康。
保持一個(gè)合理的利潤(rùn)空間，這個(gè)行業(yè)就會(huì)繼續(xù)穩(wěn)健的運(yùn)行下去。因?yàn)椋械纳唐范加谐杀绢A(yù)算，控制在合理的開(kāi)發(fā)空間里面，都會(huì)做得好。如果有不懷好意的開(kāi)發(fā)商惡意套錢的話，有可能會(huì)拋售。但是，稍微有一點(diǎn)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商，肯定不會(huì)這樣來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整。對(duì)于購(gòu)房者而言，合適自己的就是最好的，價(jià)格是不是合適，也是根據(jù)自己的需要，到了什么年齡就做什么事。
曹旭明：一口價(jià)、補(bǔ)差價(jià)都是些噱頭
經(jīng)典語(yǔ)錄：“我認(rèn)為做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵是要把產(chǎn)品做好，做到品質(zhì)第一，就不怕沒(méi)有客戶上門(mén)�！�
精彩實(shí)錄：
我們項(xiàng)目真正開(kāi)始做宣傳是十月份房交會(huì)期間，當(dāng)時(shí)做了一些活動(dòng)，派發(fā)一些小禮品，登記的電話有700-800個(gè)，還沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)也并不看好。我認(rèn)為做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵是要把產(chǎn)品做好，做到品質(zhì)第一，就不怕沒(méi)有客戶上門(mén)。 作為開(kāi)發(fā)商，如果能夠把握住政策的變化，能夠踩準(zhǔn)節(jié)奏，是非常難得的，我的想法是，開(kāi)發(fā)商要先把自己的事情做好，要有充分的準(zhǔn)備面對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整。
做企業(yè)要老老實(shí)實(shí)地做，認(rèn)真地做自己的產(chǎn)品，像“一口價(jià)房源”、“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”這樣的噱頭、創(chuàng)意短期內(nèi)可以促進(jìn)成交，但消費(fèi)者并不會(huì)長(zhǎng)期買賬的，這種方式就是湊湊人氣，意義不大。
從我們自身分析，在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，沒(méi)有辦法講利潤(rùn)率，只能結(jié)合集團(tuán)公司和股東的要求去考慮。我們集團(tuán)是做日化的，很追求周轉(zhuǎn)率，周轉(zhuǎn)速度很快；做房地產(chǎn)可以讓閑置資金保值增值，在這一塊也沒(méi)有特別提到要賺多少的利潤(rùn)，沒(méi)有特別的要求。另外，買房要看每個(gè)人的價(jià)值取向，你覺(jué)得物有所值就可以購(gòu)買，不要瞻前顧后，不管是河?xùn)|河西都一樣。
NO.3亮劍·突圍
陳敦旭：高品質(zhì)改善型住房市場(chǎng)前景看好
經(jīng)典語(yǔ)錄：“明年樓市會(huì)朝著“政策落實(shí)年”、“樓市轉(zhuǎn)型年”、“保障年”三個(gè)趨勢(shì)發(fā)展。”
精彩實(shí)錄：
從今年的市場(chǎng)來(lái)看，總體比較健康、平穩(wěn)，從以下幾個(gè)數(shù)據(jù)可以看出來(lái)。一是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資，今年與去年相比有一定的增長(zhǎng)，全年長(zhǎng)、望、瀏、寧包括在內(nèi)，全市完成房地產(chǎn)投資817.15億元，同比增長(zhǎng)30.89%。所以，從投資可以看出是一個(gè)比較健康的市場(chǎng)。二是新房供應(yīng)與去年相比基本持平，前11個(gè)月全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售1800.94萬(wàn)平方米，與去年相比減少了4.61%。供應(yīng)量和去年基本持平，從這幾個(gè)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)今年的市場(chǎng)和去年相比略微減少，整個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)比較健康的狀態(tài)。
對(duì)于明年市場(chǎng)趨勢(shì)的把握，我認(rèn)為明年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有三個(gè)走勢(shì)。第一，明年是落實(shí)年。明年的“兩會(huì)”應(yīng)該是政策平穩(wěn)過(guò)渡期，新的政策要出臺(tái)，或者是要調(diào)整。第二，從目前發(fā)展的導(dǎo)向來(lái)看，明年是一個(gè)轉(zhuǎn)型期。第三，明年是保障年。明年的走勢(shì)在保障方面是國(guó)家的重中之重，作為政府工作來(lái)講，保障的力度會(huì)很大。
對(duì)于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面，我也有三個(gè)建議。第一，目前的消費(fèi)再也不是5年前的消費(fèi)了，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)是比較理性的。隨著新的拆遷條例的出臺(tái)，拆遷的速度會(huì)慢慢變慢，自住型需求相對(duì)前幾年來(lái)講會(huì)慢慢減少。那么，下一步會(huì)增加的應(yīng)該是改善型需求。所以，也就印證了環(huán)境好、質(zhì)量好的改善型樓盤(pán)的銷售就比較好。那么，第一個(gè)建議是開(kāi)發(fā)商要開(kāi)發(fā)高品質(zhì)，且適合于改善性需求的產(chǎn)品。 第二，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要注重后續(xù)物業(yè)服務(wù)。第三，開(kāi)發(fā)商要量力而行，不要盲目擴(kuò)張。
王義高：房地產(chǎn)黃金十年一去不復(fù)返
經(jīng)典語(yǔ)錄：“房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代已過(guò)去，以后進(jìn)入了平穩(wěn)時(shí)期，當(dāng)前要想出對(duì)應(yīng)的辦法來(lái)平穩(wěn)度過(guò)難關(guān)�！�
精彩實(shí)錄：
我認(rèn)為，要觀察現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)就要從幾個(gè)角度來(lái)看。第一，從全球角度來(lái)看：房地產(chǎn)大多是本地產(chǎn)業(yè)，像萬(wàn)科、恒大是跨大區(qū)域的，但大多數(shù)還是在本地。為什么房地產(chǎn)業(yè)要從全球角度來(lái)看呢？整個(gè)歐美主權(quán)債務(wù)危機(jī)資金短缺，市場(chǎng)流動(dòng)性很差。那么，這一輪房地產(chǎn)黃金十年之所以價(jià)格暴漲，除了消費(fèi)的需求以外，更多的是炒家，包括國(guó)際游資的炒作，規(guī)模非常大，資金流入和流出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是非常大的，這是從國(guó)際視野來(lái)看。
第二，從國(guó)家政策層面來(lái)看：不能單看房地產(chǎn)。因?yàn)�，房地產(chǎn)業(yè)和其他幾百個(gè)行業(yè)相關(guān)，鋼材、水泥、制造業(yè)都密切相關(guān)。那么，由于房地產(chǎn)、高鐵等其他行業(yè)讓制造業(yè)、鋼材行業(yè)等行業(yè)受到了影響，房地產(chǎn)業(yè)不可能在其他產(chǎn)業(yè)蕭條時(shí)蓬勃發(fā)展。長(zhǎng)沙市很多銀行的錢都批給了開(kāi)發(fā)商，但受到了很多政策的制約放款比較難，有錢放不到房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的日子就比較難過(guò)了。房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)應(yīng)該同步發(fā)展，不可能異軍突起。也就是說(shuō)，過(guò)去十年房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代基本上不會(huì)有了，以后進(jìn)入了平穩(wěn)時(shí)期。
陳真誠(chéng)：明年調(diào)控政策會(huì)更嚴(yán)厲
經(jīng)典語(yǔ)錄：“對(duì)于長(zhǎng)沙這樣的二線城市、省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，本土開(kāi)發(fā)商基本為中小開(kāi)發(fā)商，我認(rèn)為調(diào)整時(shí)期長(zhǎng)沙本土的中小開(kāi)發(fā)商更有機(jī)會(huì)進(jìn)入開(kāi)發(fā)市場(chǎng)�！�
精彩實(shí)錄：
所謂市場(chǎng)洗牌，我認(rèn)為主要洗牌的是代理商，開(kāi)發(fā)商并不缺資金，洗牌的可能性不大，我明確告訴大家。為什么不缺資金呢？一是缺錢不會(huì)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目；二是2009年國(guó)家放了將近10萬(wàn)億貸款，到今年總共放了30萬(wàn)億的貸款，這些錢到哪兒去了？信貸緊縮狀況下，錢還是在開(kāi)發(fā)商手上；三是有大量的民間資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
一直以來(lái)輿論認(rèn)為中小開(kāi)發(fā)商在樓市調(diào)控下資金更容易出現(xiàn)問(wèn)題，事實(shí)上，很多大開(kāi)發(fā)商在2007-2010年期間拿了很多地，這些土地的價(jià)格很有可能將會(huì)超過(guò)預(yù)期的房?jī)r(jià)。對(duì)于長(zhǎng)沙這樣的二線省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，本土開(kāi)發(fā)商基本為中小開(kāi)發(fā)商，我認(rèn)為調(diào)整時(shí)期長(zhǎng)沙本土的中小開(kāi)發(fā)商更有機(jī)會(huì)進(jìn)入開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。另外，有些開(kāi)發(fā)企業(yè)拿了地但并不想自己進(jìn)行開(kāi)發(fā)，不愿冒風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中可以和其他的中小企業(yè)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，這樣就給了中小開(kāi)發(fā)企業(yè)入市的好機(jī)會(huì)。
近日，國(guó)土資源部在網(wǎng)上掛出《閑置土地處置辦法(修訂草案)》公開(kāi)征求意見(jiàn)，馬上會(huì)出臺(tái)，這可能是給開(kāi)發(fā)商一個(gè)信號(hào)，閑置的土地要進(jìn)行處理，國(guó)家隨時(shí)在關(guān)注，這代表著中央政府的意志。我個(gè)人認(rèn)為明年調(diào)控政策會(huì)更嚴(yán)厲，因?yàn)橹醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房產(chǎn)稅改革，就等于在不變的調(diào)控政策上面做加法。
肖密君：做好“儲(chǔ)糧”工作 可下調(diào)市場(chǎng)預(yù)期
經(jīng)典語(yǔ)錄：“剛性需求、投資需求在長(zhǎng)沙都還存在一定的比例，市場(chǎng)和政府在賽跑，就看誰(shuí)的承受壓力強(qiáng)一些�！�
精彩實(shí)錄：
由于去年推遲開(kāi)盤(pán)，導(dǎo)致今年五月份才開(kāi)了兩棟，銷售也比較不錯(cuò)。所以，今年我們的資金壓力不是很大，主要任務(wù)是儲(chǔ)存糧食�，F(xiàn)在新的項(xiàng)目已經(jīng)全部開(kāi)工了，資金需求會(huì)比較大，現(xiàn)在主要的辦法是降價(jià)出貨�？偨Y(jié)2011年，我們做了兩方面的準(zhǔn)備，一是進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，二是資金回籠。
我認(rèn)為明年下半年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)會(huì)有一定的回升，銷售也有一定的回升，應(yīng)該是銷售旺季。為什么這么說(shuō)呢？講幾點(diǎn)理由：第一，從政策方面來(lái)看，政策有一定的延續(xù)性，且限購(gòu)政策可能還會(huì)適度的從緊。那么，在政策層面，明年上半年就沒(méi)有太多的機(jī)會(huì)。我認(rèn)為下半年金融政策應(yīng)該會(huì)適當(dāng)寬松。
第二，從供給來(lái)看，下半年為什么還有一個(gè)上升的空間呢？因?yàn)�，從我們掌握的幾個(gè)項(xiàng)目的情況來(lái)看，大部分的開(kāi)盤(pán)時(shí)間放到了明年下半年。明年下半年這些項(xiàng)目集中上市，加之上半年需求也壓抑了很長(zhǎng)一段時(shí)間，需求會(huì)集中釋放，開(kāi)發(fā)商也會(huì)采取各種方式促銷。
剛性需求、投資需求在長(zhǎng)沙還存在一定的比例，市場(chǎng)和政府在賽跑，就看誰(shuí)的承受壓力強(qiáng)一些。我認(rèn)為，老百姓的剛性需求最多抗衡一年左右�，F(xiàn)在，已經(jīng)調(diào)控了很久，到了明年下半年價(jià)格合適的時(shí)候，剛性需求是出手的時(shí)機(jī)了。
于波：抬頭看路 ，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向制造業(yè)學(xué)習(xí)
經(jīng)典語(yǔ)錄：“當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商不但應(yīng)該向制造業(yè)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)制造業(yè)對(duì)品質(zhì)的苛求及成本控制力，還應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)樹(shù)立品牌意識(shí)。”
精彩實(shí)錄：
現(xiàn)在是年關(guān)，要準(zhǔn)備很多東西。但是，這個(gè)時(shí)候更重要的是“抬頭看路”�！疤ь^看路”是什么意思呢？舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果將這個(gè)冬天的到來(lái)當(dāng)作野獸來(lái)臨的話，會(huì)有幾種情況：一種情況是野獸來(lái)臨就跑，這種開(kāi)發(fā)商是有的；第二種情況是邊打邊退，在市場(chǎng)不好的情況下，進(jìn)行策略性收縮；第三種情況是拿起刺刀就往上捅。有一些開(kāi)發(fā)商就是堅(jiān)決不降價(jià)，這個(gè)時(shí)候商家資金壓力不大，完全可以挺住。
我認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就像人的血壓，正常的血壓是60-85mmHg，可房地產(chǎn)的血壓老是100mmHg多，再這樣下去遲早會(huì)出問(wèn)題的。如何恢復(fù)到健康血壓呢？明年的調(diào)控政策會(huì)更加嚴(yán)厲，這是毋庸置疑的。
萬(wàn)科的某個(gè)會(huì)議，講了幾個(gè)觀點(diǎn)，很值得學(xué)習(xí)。第一個(gè)觀點(diǎn)很簡(jiǎn)單，縮減開(kāi)支是運(yùn)營(yíng)中重要的一部分�，F(xiàn)在，萬(wàn)科在南通、無(wú)錫等二、三線城市擴(kuò)大土地存量比重，由一線市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向三、四線市場(chǎng)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為未來(lái)三、四線市場(chǎng)更有機(jī)會(huì)，這是所謂的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。同時(shí)，萬(wàn)科還提出了一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，即向制造業(yè)學(xué)習(xí)。要學(xué)他們的心態(tài)，學(xué)習(xí)制造業(yè)對(duì)品質(zhì)的苛求及成本控制力，還應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)樹(shù)立品牌意識(shí)；最后，學(xué)精細(xì)化管理，學(xué)制造業(yè)要把成本控制好，把資金周轉(zhuǎn)率控制好。
韓旭：代理機(jī)構(gòu)步入“苦練內(nèi)功”時(shí)期
經(jīng)典語(yǔ)錄：“對(duì)于代理公司來(lái)說(shuō)，樓市轉(zhuǎn)型期最重要的是要調(diào)整好心態(tài)，放低預(yù)期，擇機(jī)出貨�！�
精彩實(shí)錄：
今年，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是非常難過(guò)的一年，很多人預(yù)測(cè)今年是中小企業(yè)洗牌的一年。對(duì)于代理行業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)該更貼近，代理行業(yè)需要的是客戶，但開(kāi)發(fā)商需要的是業(yè)主。我們擁有的是渠道，我們的渠道怎么樣轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商的業(yè)主？更多的時(shí)候，我們要和開(kāi)發(fā)商保持戰(zhàn)略上的一致，開(kāi)發(fā)商的壓力、問(wèn)題，同時(shí)也是我們的問(wèn)題。
另外，從現(xiàn)場(chǎng)管理來(lái)說(shuō)，更多的是從客戶需求出發(fā)，這樣才能在目前樓市市場(chǎng)下，做好“應(yīng)變”。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)管理來(lái)說(shuō)，每個(gè)銷售人員要加大和客戶溝通的口徑，一定要對(duì)客戶說(shuō)你買不買沒(méi)關(guān)系。告訴他這個(gè)時(shí)候出手和任何時(shí)候出手對(duì)于剛性需求都是好時(shí)機(jī)。對(duì)于客戶，我們一定要把工作做到位，給予他們信心。
對(duì)我們來(lái)說(shuō)，更重要的是要調(diào)整好心態(tài)，放低預(yù)期，擇機(jī)出貨。對(duì)于長(zhǎng)沙這個(gè)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該抓住機(jī)遇練好內(nèi)功，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售水平、開(kāi)發(fā)水平、產(chǎn)品模式等提升到更高的層次上。我們是中間商，也是代理商，對(duì)于我們來(lái)講也不是很難過(guò)，在亢奮期里面，我們經(jīng)常說(shuō)是在賺市場(chǎng)的錢，并沒(méi)有真正用我們的專業(yè)說(shuō)話，在這種情況下，對(duì)于很多的代理商來(lái)說(shuō)也是一個(gè)鍛煉自己的機(jī)會(huì)。
趙智波：開(kāi)發(fā)商應(yīng)“量體裁衣”把好質(zhì)量關(guān)
經(jīng)典語(yǔ)錄：“我認(rèn)為現(xiàn)在是大型開(kāi)發(fā)企業(yè)淘汰中小開(kāi)發(fā)企業(yè)，大型代理公司淘汰中小代理公司的一個(gè)最好時(shí)期�！�
精彩實(shí)錄：
我認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)控的效果已經(jīng)產(chǎn)生了，只是長(zhǎng)沙慢一些，在10、11月份才有量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象產(chǎn)生。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，我勸他們盡量放緩開(kāi)工速度，拿現(xiàn)房出來(lái)賣，有多少錢就做多少事。從數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然成交量有所下滑。但是，長(zhǎng)沙市的成交總量相對(duì)于其他城市來(lái)講，還是非常大的。為什么這么大的成交量還不能支持企業(yè)的資金需求？原因就是這些企業(yè)拓展速度太快了。
目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，我認(rèn)為不能稱之為“冬天”，樓市正面臨重新調(diào)整，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期。2012年可能要面對(duì)的是房?jī)r(jià)軟著陸，企業(yè)要生存，開(kāi)發(fā)量就不能過(guò)大，要把好質(zhì)量關(guān)。剛性需求是存在的，但客戶不會(huì)買質(zhì)量不好的期房，而會(huì)買你的現(xiàn)房。
我認(rèn)為現(xiàn)在是大型開(kāi)發(fā)企業(yè)淘汰中小開(kāi)發(fā)企業(yè)，大型代理公司淘汰中小代理公司的一個(gè)最好時(shí)期。如果開(kāi)發(fā)商在明年還能搶一波成交量，回籠一部分現(xiàn)金解決企業(yè)本身的問(wèn)題，就能面對(duì)明年下半年即將遇到的很多問(wèn)題。所以，我認(rèn)為關(guān)鍵要看明年上半年，誰(shuí)會(huì)去抓成交量，誰(shuí)會(huì)去抓現(xiàn)金流。 |