| 樓市觀察家 |
調(diào)控政策考驗“金九銀十”房地產(chǎn)迎來變革時代 每年九、十月份是房地產(chǎn)市場一年中最好的銷售時節(jié)。但在“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”陸續(xù)出臺后，今年的“金九”在濃厚的觀望氣氛中歸于平淡，國慶黃金周的銷售情況也預(yù)示著“銀十”風(fēng)光不再，從沿海一線大城市到內(nèi)陸二、三線省城，中國樓市感受到了陣陣涼意。買賣雙方僵持，房價亦呈現(xiàn)出“拉鋸戰(zhàn)”之勢。本期樓市觀察家以“調(diào)控政策考驗‘金九銀十’房地產(chǎn)迎來變革時代”為主題，邀您一同觀察新形勢下樓市之變。 融資渠道之變 房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金、民間借貸盛行 自2010年4月17日國務(wù)院”新國十條”出臺，到最近住建部頒布的二、三線城市限購參考標(biāo)準(zhǔn)，樓市調(diào)控不斷跟進，政策密集而嚴(yán)厲。歷經(jīng)央行十多次提高存款準(zhǔn)備金率和五次加息，樓市信貸和差別化政策也不斷緊縮。在房產(chǎn)調(diào)控的大棒下，股債兩市再融資大門關(guān)閉，銀行提高房地產(chǎn)信貸門檻，監(jiān)管層叫停銀信合作并將其納入表內(nèi)，成交量稀少導(dǎo)致銷售回款周期拉長，房地產(chǎn)信托又因風(fēng)控的約束而顯得杯水車薪，緊張的資金鏈逼得房企不得不另覓蹊徑，房地產(chǎn)信托、投資基金、民間拆借……房企為求生存以各種方式拓展融資渠道。 房地產(chǎn)信托火爆 房企求“錢”若渴 “組合拳”政策持續(xù)調(diào)控之下，開發(fā)企業(yè)資金面臨圍追堵截，資金短缺已成現(xiàn)實。 房地產(chǎn)行業(yè)的融資途徑，過去主要為三個：信貸、信托以及資本市場。據(jù)統(tǒng)計，2010年，金融機構(gòu)新增商業(yè)性房地產(chǎn)人民幣貸款2.02萬億元，相較2009年減少3190億元，同比減幅為13.6%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款減少7321億元，較2009年減少55.3%。銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)的輸血功能萎縮過半。 而資本市場融資大門自去年已基本關(guān)閉。根據(jù)Wind資訊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，包括股票首發(fā)、增發(fā)和公司債券發(fā)行在內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)2010年在A股市場總?cè)谫Y額為155.6億元，僅為2009年1210.1億元的12.9%。 二者相加，2010年房地產(chǎn)行業(yè)從銀行、資本市場兩大融資渠道所獲資金較2009年的缺口超過4000億元。這就是房地產(chǎn)信托火爆的原因。 據(jù)央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年第一季度新增房地產(chǎn)貸款累計5095億元，同比少增3338億元。與房地產(chǎn)信貸增量縮小相反的是，房地產(chǎn)信托規(guī)模今年一季度大幅上升。據(jù)中國信托協(xié)會統(tǒng)計，2011年1-4月，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項目222個，募集資金722.11億元，發(fā)行數(shù)量同比增長66.92%，募集資金規(guī)模同比增長115.26%。 中國銀監(jiān)會授權(quán)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年二季度末中國信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)37420億元，比上季度末增長14.5%，約17%投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金累計達(dá)2077.7億元，比一季度末金額大幅增長近兩倍。 一方面限制開發(fā)貸款和提高按揭比例，來收緊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈條；另一方面房地產(chǎn)信托則呈現(xiàn)火爆之勢。相比較高利貸等融資方式，開發(fā)企業(yè)更青睞于短期的房地產(chǎn)信托�！氨M管融資成本超過15%，甚至高達(dá)20%，開發(fā)企業(yè)還是求錢若渴�！币粯I(yè)內(nèi)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。 目前房地產(chǎn)信托仍然以超過10%的收益率吸引著市場大量的資金。根據(jù)用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年8月份（截至18日）房地產(chǎn)信托收益率達(dá)10.41%，比7月份10.38%略有上升，而信托產(chǎn)品整體收益率達(dá)9.54%，比7月份9.23%高約3個百分點。 今年上半年房地產(chǎn)信托的平均年收益率為9.81%，比2010年全年房地產(chǎn)信托8.92%的平均年收益率上升了一成多。自2010年10月份起，房地產(chǎn)信托收益率一路走高，特別是今年5至6月份，房地產(chǎn)信托的平均收益率超過了10%，從而拉動信托產(chǎn)品整體收益率超過9%。與其他信托產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)信托收益普遍比其他產(chǎn)品高出1.5個百分點。 然而，在房地產(chǎn)政策進一步收緊的情況下，如此的高收益是否能夠兌付或者持續(xù)將成為一個很大的疑問，10%以上的超高收益同時也意味著超高風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士對媒體表示，監(jiān)管層目前對這部分業(yè)務(wù)如此緊張監(jiān)控，主要是擔(dān)心目前商品房成交量下降，造成的房地產(chǎn)信托資金兌付問題。一旦有項目無法如期兌付，或?qū)κ袌霎a(chǎn)生較大影響。 地產(chǎn)基金野蠻生長 股市融資停頓，銀行限貸，房地產(chǎn)信托也受到嚴(yán)格監(jiān)控，房地產(chǎn)開發(fā)商從“正規(guī)渠道”獲得資金變得越來越難。正是在這種情況下，不受太多管制的地產(chǎn)基金得以野蠻生長，而地產(chǎn)基金高額的回報也讓投資者趨之若鶩。 與遭遇調(diào)控嚴(yán)冬的房地產(chǎn)市場形成鮮明對比的是，中國房地產(chǎn)私募基金在這個時候得到了前所未有的發(fā)展，從“地下”走到了“地上”，從默默無聞的配角變成了炙手可熱的主角。據(jù)清科研究中心的初步統(tǒng)計，房地產(chǎn)基金從2010年起開始活躍，全年共有10只基金募集到位18.59億美元，這一勢頭在今年得以延續(xù)，2011年前8個月共有12只私募房地產(chǎn)基金完成募集，籌資總額12.77億美元。 最熱衷于房地產(chǎn)基金的，自然是開發(fā)商。最近的一個案例是：9月5日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布與著名PE機構(gòu)KKR成立地產(chǎn)基金平臺，以吸引KKR資金投入遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的地產(chǎn)項目。而在這之前，萬科、保利、金地、復(fù)地、中海、華潤、綠城等，都曾設(shè)立了房地產(chǎn)基金。 銀行信貸門檻的提高，正是驅(qū)使這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的主要推動力，集團方往往寄希望于通過基金募資的形式，給自身旗下位非中心城市尋求資金支持。因此，從形式上看，房地產(chǎn)投資基金比較傾向為市郊與二、三線城市地產(chǎn)項目提供融資，正好彌補銀行開發(fā)貸款收緊留下的資金缺口。 選擇房地產(chǎn)投資基金的好處是顯而易見的。首先，這也許是對于很多位于二三線城市的中小開發(fā)商而言市場上除了私人借貸外唯一能夠融入資金的途徑。其次，相對于地下錢莊，它提供的資金成本要“合理”得多——月息2-3%或年回報率25%-30%，融資期限也很靈活。第三，相對于銀行信貸甚至是通過信托項目募集資金而言，它的門檻也不高，不少“四證”不全的項目它們也愿意做。第四，提供了多樣化的合作模式：開發(fā)商既可選擇通過基金拆入過橋資金待項目達(dá)到一定條件后再轉(zhuǎn)投銀行或信托渠道，也可選擇和基金合作開發(fā)，在讓渡一定股權(quán)和利潤的同時，也起到分散風(fēng)險的目的。 房地產(chǎn)行業(yè)未來必然會進入一個轉(zhuǎn)型的時代，開發(fā)商將更多關(guān)注房企融資方面最新的動態(tài)，并積極參與進來。而房企也將攜手投資基金共同創(chuàng)造一個互贏的盈利機制。 民間借貸填補資金缺口 中國被譽為“全球私人財富增速最快國家”。自從房地產(chǎn)商品化以來，民間資本過度流入實體房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成房價上漲壓力過大。為此，官方收緊銀根，重點調(diào)控樓市。 房地產(chǎn)調(diào)控之前，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端，即直接購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如住宅、寫字樓和商鋪等。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，其投資形式逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如投資開發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款等。 隨著銀根收緊，民間資本轉(zhuǎn)為通過“短期放貸”填補地產(chǎn)商的資金缺口。在樓市調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比重明顯加大。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金為17906億元，較上年增長16.9%；2010年則提高為26705億元，增長48.8%；今年前五個月，自籌資金已經(jīng)達(dá)到了12486億元，與去年同期相比提高了30.9%。 在信貸資金持續(xù)收緊的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不尋找其他的直接融資方式并力求方便的融資渠道。迅速增加的自籌資金從何處而來，民間短期借貸就是一個最好的選擇。門檻低、手續(xù)方便、資金量大的特點，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更青睞于民間短期借貸。 以溫州為例，中國人民銀行溫州市中心支行在7月21日發(fā)布的《溫州民間借貸市場報告》中稱，溫州民間借貸市場規(guī)模約1100億元，其中20%被用于房產(chǎn)投資或集資炒房。據(jù)統(tǒng)計，到2010年，溫州市百強企業(yè)中有50家涉足房地產(chǎn)。 有學(xué)者稱，溫州民間資本十分注重變現(xiàn)能力，最樂于運用金融杠桿。例如，將已購買的物業(yè)通過銀行抵押取得貸款，融出資金進行短期放貸或直接用于地產(chǎn)開發(fā)，在獲取利潤后進行再投資，將“死錢”變成“活錢”，不斷放大投資能力。在這個過程中，土地抵押、項目開發(fā)貸款、在建工程抵押貸款等都是反復(fù)利用銀行金融杠桿獲得銀行資金。 隨著銀根不斷緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)從信貸市場融資的難度也逐漸加大。在這種情況下，地產(chǎn)商急于尋求新的融資渠道，彌補資金缺口，民間借貸成了可選項之一。 銷售方式之變 面積贈送、打折促銷、特價房源多種促銷相結(jié)合 作為傳統(tǒng)的銷售旺季，今年的九月和十月之初，樓市中并沒有出現(xiàn)“旺”勢。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年9月，全國100個城市住宅平均價格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，為去年9月以來的首次下降，其中54個城市價格環(huán)比上漲。“十一”黃金周期間,各大城市樓市成交量也依然慘淡。 旺季并未出現(xiàn)銷售旺勢，這無疑為開發(fā)商完成全年銷售指標(biāo)帶來了更大的壓力。于是，各個樓盤采取“迂回戰(zhàn)術(shù)”，用眾多的營銷方式吸引購房者的眼球。 相對于二線城市，北京、上海、廣州、深圳等大城市以及三亞、杭州等具有明顯自然資源優(yōu)勢的樓市，競爭較為激烈，各大房企的銷售壓力也相對較大，其所帶來的營銷方式也不盡相同。據(jù)觀察，目前各城市主要的營銷手段分為以下幾種： 第一種:“大手筆”贈送 十月的北京樓市共有34個新盤入市。其中，朝陽區(qū)的麗都壹號目前購房享受全款送兩年月供(減總房款)，貸款送一年月供；而富力又一城則是現(xiàn)在認(rèn)購，根據(jù)房源不同，贈送6-10年的物業(yè)費。昌平區(qū)的珠江·紫宸山現(xiàn)在購房，贈送私人酒窖；位于大興區(qū)的融科·香雪蘭溪，其中1層房源，贈送入戶花廳、飄窗和約40平米的私家花園；十一期間，海南的眾多項目也開始了大手筆的贈送。比如雅居樂清水灣，特別成交客戶可獲贈價值8888元禮包(含價值3888元豪華酒店兩晚住宿及5000元往返機票，于樓價中扣減，不折現(xiàn))；成交客戶可獲贈1年物業(yè)管理費(于樓價中扣減，不折現(xiàn))等等。富力·盈溪谷最高可獲贈十萬豪華園林，購買洋房首層的客戶可獲贈全屋三菱空調(diào)和安裝高級莊園鐵藝門等。 第二種：折扣促銷 十月份，上海打折的樓盤高達(dá)130個樓盤，環(huán)比9月基本持平。比如世茂愛馬尚郡打出了購房可享95折優(yōu)惠；保利御樽苑購房94折；綠中海雅庭、碧云公館、富力桃園購房92折優(yōu)惠；粵亮灣景苑每平方減一千再享92折；除此，總房款直接享受降價優(yōu)惠的樓盤也不在少數(shù)，甚至從不輕易降價的豪宅市場也開始啟動降價。一直以頂級公寓豪宅著稱的星河灣正低調(diào)促銷其在上海的閔行星河灣項目，降價幅度超過20%。另一個降價樓盤是龍湖酈城。有消息稱，龍湖酈城最新一批精裝房源價格只有1.3萬至1.5萬元/平方米，此前的預(yù)期均價為1.9萬元/平方米。 第三種：特價、一口價房源 不少樓盤拿出部分房源，做成特價房或者賣房一口價，以較低的房價吸引購房者。在北京，國慶節(jié)特價房的熱度雖然慢慢冷卻，但是不少嘗到了甜頭的開發(fā)商依舊持續(xù)優(yōu)惠活動，保利、萬科也以特價房的行動鞏固房價發(fā)展方向。保利西山林語推出了兩居特價房，總款直降27萬；萬科金域華府，兩居總房款減免10萬元；西山壹號院特價房每平米優(yōu)惠1萬元，送車位等。此外，廣州不少樓盤通過推出“一口價”或者“特價”來賺取噱頭，位于番禺區(qū)的大學(xué)馨園就表示在國慶期間將推出兩套135平方米的“一口價”單位，海倫春天在十一期間將推出1幢戶型為兩梯三戶的72套單位，繳納2萬元誠意金預(yù)約登記就可以抵押7.8萬房款的活動。番禺的莊士映蝶藍(lán)灣樓盤稱，預(yù)交3萬元誠意金來抵押8萬房款。 第四種：創(chuàng)新活動吸引人氣 各地湖景樓盤以及沿海樓盤所推出的游艇看房，甚至直升機看房的活動，以及眾多樓盤推出的“購房嘉年華”，動用明星效應(yīng)，邀請明星代言樓盤，豪車配豪宅，將悍馬、奔馳、寶馬、奧迪等名車請進售樓現(xiàn)場，以提高樓盤的形象，舉辦各種特色展覽吸引人氣，如蠟像展、變形金剛模型展、民間國寶展覽、國寶恐龍化石巡展、圓明園獸首、國畫藝術(shù)展等特色元素躍現(xiàn)樓市，給客戶帶來不一樣的體驗，也暗喻在市場競爭劇烈及觀望情緒濃重情況之下，創(chuàng)新的營銷模式才能引起購房者的關(guān)注，推動成交。 長沙：以打折、優(yōu)惠為主要促銷方式 相對于一線城市大規(guī)模的營銷，長沙樓市的動作要稍微低調(diào)一些。一方面，相對于一線城市以及房地產(chǎn)熱點城市，長沙房地產(chǎn)市場中的泡沫成分相對較低；再一方面，長沙樓市中產(chǎn)品存量還并沒有達(dá)到過剩的程度，剛性需求依舊旺盛。 目前，長沙市場中的營銷方式,主要以打折優(yōu)惠為主。十月份，長沙傳統(tǒng)“內(nèi)五區(qū)”的第六都、凱樂國際城、時代公館等打出了“6”字頭的起價，望城區(qū)富基·世紀(jì)公園清尾房、星沙高林仕家、生態(tài)動物園南的凱富漫城以“4”頭字推盤；天健芙蓉盛世推出“團購折上折”，海洋·半島VIP升級，瓏景臺、萬芙錦城、時代傾城更是零元辦理VIP；郡原居里花園洋房送2萬元再96折，象嶼·優(yōu)山美地送萬元大禮，保利·麓谷林語送巴厘島游，宏聚·地中海看房送現(xiàn)金……都推出了特價或者平價房來吸引購房者的眼光。 業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，當(dāng)前的營銷方式體現(xiàn)了眾多房企“以價換量”應(yīng)對調(diào)控的思路，因此一些開發(fā)商會因為銷售任務(wù)的關(guān)系來決定是否降價優(yōu)惠。至于房價是否迎來拐點，還需看后續(xù)政策的調(diào)控力度和市場的檢驗。 網(wǎng)絡(luò)營銷之變 微博營銷與電子商務(wù)并舉 微博營銷開疆拓土 受房產(chǎn)限購政策、保障房政策及銀根緊縮等多重政策影響，房產(chǎn)市場正由賣方轉(zhuǎn)向買方市場，消費者觀望情緒濃厚，購買決策過程逐漸變得復(fù)雜和漫長，對房產(chǎn)信息的需求也正向全面化和深度化方向轉(zhuǎn)變。以前以門戶房產(chǎn)頻道、垂直房產(chǎn)網(wǎng)站上簡單的品牌廣告和樓盤信息披露為主的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策略已經(jīng)不能滿足消費者對房產(chǎn)信息的需求，房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷需多元化發(fā)展，提升營銷價值。 2010年起，幾大門戶網(wǎng)站相繼發(fā)力微博，微博用戶規(guī)模獲得迅速發(fā)展，使用習(xí)慣得以快速形成，微博已經(jīng)成為當(dāng)今最有影響力的信息發(fā)布和共享平臺。根據(jù)艾瑞研究數(shù)據(jù)，截止2011年7月，微博用戶規(guī)模達(dá)到2.6億。面對如此龐大的用戶量，房產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展起各自的官方微博，利用“自媒體”平臺，與用戶直接溝通和互動。 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，新一輪的競爭是品牌競爭，開發(fā)商應(yīng)以實實在在的物業(yè)在樓市中構(gòu)筑其品牌基礎(chǔ)，堆積其無形資產(chǎn)。企業(yè)品牌的構(gòu)建需要通過向用戶不斷傳遞企業(yè)信息和品牌價值觀，在主動、自覺和精心的品牌形象創(chuàng)造和維護中逐步形成。到目前為止，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)幾乎從開發(fā)商、承銷商、代理商、研究咨詢機構(gòu)到廣告商，均在微博平臺上開通了企業(yè)和高層的官方微博，為傳播企業(yè)文化、企業(yè)品牌做積累。利用微博平臺，幫助企業(yè)和個人以更低的成本快速發(fā)布信息，通過與用戶共享和互動的方式更快獲得用戶的認(rèn)可，建立起企業(yè)的口碑和品牌，已經(jīng)是房產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的網(wǎng)絡(luò)營銷方式。可以預(yù)見，未來將有更多房產(chǎn)企業(yè)使用微博營銷。 電子商務(wù)風(fēng)生水起 電子商務(wù)給房地產(chǎn)業(yè)帶來的絕非僅僅是銷售規(guī)則的改變，而是更深層次地以消費者利益為價值取向的變革。 繼2011年4月29日在網(wǎng)上0元起價拍賣商鋪之后，2011年5月15日，SOHO中國又通過互聯(lián)網(wǎng)銷售了15套房子，總成交價超過1.36億元。同樣一天，國內(nèi)首個旅游地產(chǎn)網(wǎng)上專賣店上線，�？谑心蠂崴鬼椖糠旁诰W(wǎng)上進行銷售。 雖然不少人認(rèn)為這些舉動有“炒作”嫌疑，但一南一北兩家房地產(chǎn)企業(yè)同樣的動作，讓多年來一直對電子商務(wù)比較冷淡的房地產(chǎn)企業(yè)開始對網(wǎng)上銷售進行戰(zhàn)略考慮。 作為長沙本土最權(quán)威的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，0731房產(chǎn)網(wǎng)在2011年5月16日也借鑒電商的運營模式，推出淘房中心，全力打造本網(wǎng)特價房源、一口價掛牌房源、團購房源、秒殺房源四大子欄目，構(gòu)建湖南本土第一個多房源、低價格、“一對一”的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)互動營銷平臺，實現(xiàn)看房立體化、選房便捷化、購房安全化，引領(lǐng)星城人民進入網(wǎng)絡(luò)購房新時代。 0731房產(chǎn)網(wǎng)淘房中心先后攜手長寶1667、財富名園、將愛公寓、曙光領(lǐng)峰、高林仕家等樓盤共推特價房源，憑借絕對優(yōu)于市面價的高優(yōu)惠及省時、省力、省錢的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)互動營銷模式，開創(chuàng)了長沙房地產(chǎn)電商營銷的新風(fēng)尚。 房地產(chǎn)電商——不斷用創(chuàng)新和產(chǎn)品服務(wù)客戶 房子是不可移動的，每一套房子都是獨一無二的�；谶@一點，房地產(chǎn)電子商務(wù)要做的第一點就是把每一套房子介紹得盡可能詳細(xì)，讓購房者有身臨其境的感覺。這就是為什么目前的房地產(chǎn)電子商務(wù)頻道上，電子商務(wù)平臺都運用虛擬實景、3D視頻、在線支付等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)看房、選房的功能。在買房環(huán)節(jié)，目前的房地產(chǎn)電子商務(wù)頻道的專賣店根據(jù)不同項目交易模型，為潛在客戶提供包括購房單、搖號和直接購買等多種購房模式。 房地產(chǎn)全程在線的交易模式自然少不了線下服務(wù)團隊的支持，一如線下接待客戶的看房體驗，與行政部門網(wǎng)上系統(tǒng)的對接等。這種線下體驗服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)交易模型的建立，意味著房地產(chǎn)交易方式的根本改變。它給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的最直觀的變革是，傳統(tǒng)售樓處的作用將從以交易功能為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂脩趔w驗為主，而線下服務(wù)成為房地產(chǎn)電子商務(wù)模式有益的補充。 房地產(chǎn)電子商務(wù)尚處于試水階段，卻已能看出端倪：商鋪、公寓、寫字樓、商鋪的承租權(quán)、旅游地產(chǎn)等都可以拿來作為“電子商務(wù)”，但由于這些房產(chǎn)目標(biāo)客戶群不同，其結(jié)果將有所差異。住宅是長期居所，人們選擇時會最慎重，而旅游地產(chǎn)項目如酒店等由于居住時間較短，更適合于電子商務(wù)。傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)營銷模式中大量的信息收集、篩選、人員往返、住宿、交易設(shè)施等方面的交易費用高昂，使項目成本也隨之提升，而運用電子商務(wù)進行網(wǎng)絡(luò)營銷可削減高昂的成本預(yù)算，增加項目的價格競爭力。而且旅游地產(chǎn)市場絕大部分購房人群來自外地，電子商務(wù)平臺不僅能豐富營銷手段，更為開發(fā)商節(jié)約了巨額的實地營銷費用，用最簡約的方式獲取最大的資源。 決定房地產(chǎn)電子商務(wù)未來的還有一點，就是電子商務(wù)與房地產(chǎn)的黏度，即房地產(chǎn)企業(yè)對電子商務(wù)的接受和運營程度。毫無疑問，在這個品牌制勝的時代，品牌知名度直接決定了潛在客戶對通過電子商務(wù)銷售項目的認(rèn)可度和參與度�；蛟S是受到最近房地產(chǎn)電子商務(wù)熱的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)包括一些知名代理行已經(jīng)開始把電子商務(wù)納入戰(zhàn)略規(guī)劃，甚至現(xiàn)在最流行的蘋果APP應(yīng)用均在房地產(chǎn)企業(yè)考慮之列。其實，除了以上這些，房地產(chǎn)電子商務(wù)可以改變的還有很多。 房地產(chǎn)最終將與社會其他行業(yè)一樣走向成熟，公平、公正、透明的房地產(chǎn)市場將是必然。以消費者利益為價值取向，將成為未來市場競爭的主戰(zhàn)場；而不斷創(chuàng)新、用創(chuàng)新性產(chǎn)品和服務(wù)滿足客戶，將是未來房地產(chǎn)企業(yè)的最佳商業(yè)模式。相信在這個時代背景下的房地產(chǎn)行業(yè)，亦會在變革中不斷進步。 |