| 2011年前三季度長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 |
2011年前三季度長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 注：本報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開(kāi)發(fā)布。 2011年前三季度由于銀行房地產(chǎn)金融信貸緊縮，同時(shí)全國(guó)性的一、二線城市相繼實(shí)行“限購(gòu)令”，且有加碼趨勢(shì)，2011年前三季度我市開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者均出現(xiàn)了一定的觀望情緒，新增供銷同比均出現(xiàn)下降，內(nèi)六區(qū)尤為明顯；二手房市場(chǎng)仍然疲軟，成交面積同比也有小幅下降�？偟膩�(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于理性調(diào)整期。2011年前三季度我市（含四縣市）完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資673.76億元，同比增長(zhǎng)40.08%。商品房施工面積7062.90萬(wàn)㎡，其中新開(kāi)工面積1724.58萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)14.93%、-3.77%；竣工面積937.53萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)70.89%。2011年前三季度我市（含四縣市）累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1374.76萬(wàn)㎡，同比減少6.64%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積1413.26萬(wàn)㎡，銷售金額746.39億元，同比分別增長(zhǎng)-9.05%、13.93%。 PART 1 長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 一、批準(zhǔn)預(yù)售情況 表1 2011年前三季度長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅供應(yīng)情況 區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 �。ㄈf(wàn)㎡）同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬(wàn)㎡）同比（%） 全 市1374.76 -6.64 1225.25 -6.39 其中芙蓉區(qū)75.30 -22.44 66.32 -24.05 天心區(qū)112.15 -30.24 101.89 -31.69 岳麓區(qū)244.85 0.85 219.20 -0.98 開(kāi)福區(qū)201.31 18.45 175.97 6.14 雨花區(qū)205.26 -44.77 190.23 -43.65 望城區(qū)89.83 -19.96 78.62 -15.35 長(zhǎng)沙縣280.77 38.64 266.78 43.36 瀏陽(yáng)市71.56 78.64 57.38 64.61 寧鄉(xiāng)縣93.72 24.24 68.87 103.45 小結(jié)：前三季度長(zhǎng)沙商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比有小幅減少，減少區(qū)域主要出現(xiàn)在內(nèi)六區(qū) 2011年前三季度全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1374.76萬(wàn)㎡，同比減少6.64%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售1225.25萬(wàn)㎡，同比減少6.39%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售928.71萬(wàn)㎡，同比減少19.56%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售832.22萬(wàn)㎡，同比減少21.05%。內(nèi)六區(qū)僅岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量同比保持增長(zhǎng)，而三縣市批準(zhǔn)預(yù)售量同比仍有較大增幅。 二、新建商品房銷售總量 表2 2011年前三季度長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅銷售備案情況 區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅 銷售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）銷售面積（萬(wàn)㎡）同比（%） 全 市1413.26 -9.05 1280.03 -11.36 其中芙蓉區(qū)72.78 8.17 63.94 16.30 天心區(qū)140.28 -8.92 119.97 -11.61 岳麓區(qū)228.88 13.18 211.96 11.33 開(kāi)福區(qū)199.63 -1.45 189.83 -1.20 雨花區(qū)315.55 -24.67 283.81 -27.40 望城區(qū)79.93 16.51 73.42 9.00 長(zhǎng)沙縣229.15 -23.97 216.69 -24.49 瀏陽(yáng)市57.49 -13.75 50.65 -16.40 寧鄉(xiāng)縣89.57 23.84 69.75 7.17 小結(jié)：前三季度長(zhǎng)沙商品房銷售備案量同比減少近一成，五區(qū)縣同比出現(xiàn)降幅 2011年前三季度全市新建商品房累計(jì)銷售備案1413.26萬(wàn)㎡，同比減少9.05%，其中住宅銷售備案1280.03萬(wàn)㎡，同比減少11.36%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)銷售備案1037.05萬(wàn)㎡，同比減少6.87%，其中住宅銷售備案942.93萬(wàn)㎡，同比減少8.58%。內(nèi)六區(qū)中天心區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)銷售備案量同比下降，雨花區(qū)降幅最為明顯；三縣市中長(zhǎng)沙縣、瀏陽(yáng)市銷售備案量同比下降，長(zhǎng)沙縣降幅較大。 三、二手房銷售面積 表3 2011年前三季度長(zhǎng)沙市二手房、住宅銷售情況 區(qū) 域二 手 房其中：住 宅 銷售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）銷售面積（萬(wàn)㎡）同比（%） 全 市309.65 -2.35 204.94 -2.05 其中芙蓉區(qū)55.65 37.23 25.83 -15.76 天心區(qū)33.05 13.61 23.62 -5.21 岳麓區(qū)33.14 13.51 21.66 -14.33 開(kāi)福區(qū)34.17 -5.01 26.38 -3.00 雨花區(qū)48.08 -17.24 42.39 -4.46 望城區(qū)9.71 15.79 7.63 24.83 長(zhǎng)沙縣48.30 2.40 30.46 11.58 瀏陽(yáng)市32.34 15.09 19.51 20.79 寧鄉(xiāng)縣15.39 -62.02 7.46 3.03 小結(jié)：前三季度長(zhǎng)沙二手房成交量同比略有下降，三區(qū)縣同比出現(xiàn)降幅 2011年前三季度全市二手房成交面積309.65萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為27197套，同比分別增長(zhǎng)-2.35%、11.15%；其中住宅成交204.94萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為23208套，同比分別增長(zhǎng)-2.05%、7.41%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)二手房成交面積213.62萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為17839套，同比分別增長(zhǎng)6.12%、-4.93%；其中住宅成交147.51萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為16023套，同比分別減少6.96%、7.16%。全市僅開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)、寧鄉(xiāng)縣同比出現(xiàn)降幅，其他各區(qū)縣二手房成交量同比保持一定增長(zhǎng)。 四、房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析 表4 2011年前三季度長(zhǎng)沙市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比 區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)長(zhǎng)沙縣瀏陽(yáng)市寧鄉(xiāng)縣全市 比 值1.31 4.24 6.91 5.84 6.56 8.23 4.74 1.78 5.82 4.56 小結(jié)：前三季度長(zhǎng)沙房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量之比仍然較大，市場(chǎng)仍有較大成長(zhǎng)空間 房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比來(lái)看，2011年前三季度全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.56：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.85：1，比2010全年比值分別縮小0.01、0.14。從各區(qū)縣情況來(lái)看，芙蓉區(qū)、瀏陽(yáng)市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易比值低于1.8，其他各區(qū)縣比值均超過(guò)4.0，商品房成交量遠(yuǎn)超同期二手房成交量，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大成長(zhǎng)空間。 五、銀行抵押貸款情況 表11 2011年前三季度長(zhǎng)沙市房屋抵押情況 區(qū) 域全 市同比（%）其中： 內(nèi)六區(qū)同比（%） 一 般 抵 押抵押筆數(shù)（筆）159730-7.42111579-6.43 其中：個(gè)人157262-7.49110730-3.49 抵押面積（萬(wàn)㎡）2708.93-9.831529.32-11.01 其中：個(gè)人2067.29-10.021264.19-3.66 貸款金額（億元）769.418.99568.888.07 其中：個(gè)人588.308.54445.6512.74 在建工程抵押抵押筆數(shù)（筆）911-33.46671-3.59 抵押面積（萬(wàn)㎡）582.15-6.23453.02-7.74 貸款金額（億元）158.9340.50137.8045.53 小結(jié)：前三季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)同比規(guī)模縮減，企業(yè)從銀行取得金融支持的難度加大 2011年前三季度，全市辦理抵押登記手續(xù)159730筆，抵押面積2708.93萬(wàn)㎡，貸款金額769.41億元，同比分別增長(zhǎng)-7.42%、-9.83%、8.99%，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)157262筆，抵押面積2067.29萬(wàn)㎡，貸款金額588.30億元，同比分別增長(zhǎng)-6.97%、-8.75%、9.36%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)111579筆，抵押面積1529.32萬(wàn)㎡，貸款金額568.88億元，同比分別增長(zhǎng)-6.43%、-11.01%、8.07%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)110730筆，抵押面積1264.19萬(wàn)㎡，貸款金額445.65億元，同比分別增長(zhǎng)-3.49%、-3.66%、12.74%。 2011年前三季度，全市共辦理在建工程抵押911筆，抵押面積582.15萬(wàn)㎡，貸款金額158.93億元，同比分別增長(zhǎng)-33.46%、-6.23%、40.50%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押671筆，抵押面積453.02萬(wàn)㎡，貸款金額137.80億元，同比分別增長(zhǎng)-3.59%、-7.74%、45.53%。 從抵押筆數(shù)、抵押面積來(lái)看，一般抵押和在建工程抵押規(guī)模均有縮減，這一方面是由于今年商品房成交量下降所引致，另一方面，在建工程抵押量的減少也體現(xiàn)了今年銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)金融信貸支持力度減弱，開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得金融支持的難度加大。 PART 2 長(zhǎng)沙市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 六、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)) 表6 2011前三季度長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)和交易情況 區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)內(nèi)六區(qū) 出讓情況宗 數(shù)5524744489 面積（㎡）172288.14217644.141299331.66205188.170167.052738328.254702947.34 成交情況宗 數(shù)64161184085 面積（㎡）237018.30200785.05647933.33268209.5962531.112258276.354574753.64 金額（萬(wàn)元）7114471327102353531401921056342378711563207 綜合地價(jià)水平值（元/㎡）30017661036325227109710533417 表7 2011前三季度長(zhǎng)沙市各用途土地成交情況 用 途內(nèi)六區(qū)其 中 商業(yè)（綜合）住 宅工 業(yè) 成交宗數(shù)85371137 成交面積（㎡）4574753.641511072.97 562352.862501327.81 成交金額（萬(wàn)元）15632071280208 161204121795 綜合地價(jià)水平值 (元/㎡)34178472 2867 487 小結(jié)：前三季度長(zhǎng)沙商業(yè)、工業(yè)用地成交宗數(shù)平分秋色，住宅用地市場(chǎng)較為冷清 1-9月，市內(nèi)六區(qū)招拍掛出讓土地掛牌89宗，土地面積470.29萬(wàn)㎡。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌42宗，土地面積224.17萬(wàn)㎡；住宅用地掛牌10宗，土地面積52.88萬(wàn)㎡；工業(yè)用地掛牌37宗，土地面積193.24萬(wàn)㎡。市內(nèi)六區(qū)土地實(shí)際成交85宗，成交面積457.47萬(wàn)㎡，成交總金額1563207萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值3417元/㎡，其中，商業(yè)用地成交面積151.11萬(wàn)㎡，成交金額1280208萬(wàn)元；住宅用地成交面積56.23萬(wàn)㎡，成交金額161204萬(wàn)元；工業(yè)用地成交面積250.13萬(wàn)㎡，成交金額121795萬(wàn)元。 七、長(zhǎng)沙（內(nèi)六區(qū)）新建商品住房供銷套型結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)） 表8 2011年前三季度長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新建商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表（單位：套） 面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供 銷 比 ≤60㎡764110.151092312.55-32820.70 60-90㎡2104527.942398527.55-29400.88 90-120㎡2100427.892031723.336871.03 120-144㎡1592121.141820720.91-22860.87 �。�144㎡970312.881363515.66-39320.71 合計(jì)75314100.0087067100.00-117530.87 小結(jié)：小戶型、大戶型供應(yīng)緊俏，60-90㎡套型是前三季度供銷的主力套型 2011年前三季度長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積為110.50㎡，同比增大2.88%。從供銷對(duì)比來(lái)看，內(nèi)六區(qū)總供銷比為0.87，仍小于1，同期新增供應(yīng)量小于備案量；60㎡及以下、144㎡以上供銷比僅為0.7左右，長(zhǎng)沙地方版限購(gòu)令“限小不限大”，以及今年股市低迷造成的投資向房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，是這一現(xiàn)象的主要成因；但結(jié)合存量，大戶型供應(yīng)仍較為充足。90㎡以下套型供應(yīng)占比為38.09%，同比減少3.59個(gè)百分點(diǎn)。 八、內(nèi)六區(qū)新建商品房待銷情況 小結(jié)： 新建商品房“供增銷減”持續(xù)，累計(jì)待售量逐月增長(zhǎng) 2009年以來(lái)，截止今年9月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為760.77萬(wàn)㎡。其中住宅573.27萬(wàn)㎡,占75.35%；非住宅187.50萬(wàn)㎡，占24.65%。分行政區(qū)劃來(lái)看，開(kāi)福區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比24.99%、21.83%、21.69%；分面積段來(lái)看，144㎡以上商品住宅的待售量最大，占比35.90%，其次是120-144㎡商品住宅的待售量占比23.40%。 PART 3 2011年前三季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合評(píng)價(jià) 九、商品住宅成交價(jià)格指數(shù)分析 根據(jù)我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)分析模型，至2011年9月底，我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為239.02點(diǎn)，較年初上漲25.84點(diǎn)，今年的月均漲幅為2.87點(diǎn)，增幅較去年減少0.45點(diǎn)。從具體單月指標(biāo)來(lái)看，今年2月、4月、8月漲幅較明顯，3月、7月、9月有所下跌。 從面積子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，120-144㎡面積段價(jià)格指數(shù)的月均漲幅最大為4.46點(diǎn)，其中2月、4月、6月、8月指數(shù)漲幅較大；其次是60-90㎡面積段價(jià)格指數(shù)月均漲幅為4.38點(diǎn)；60㎡以下面積段價(jià)格指數(shù)月均漲幅最小為1.80點(diǎn)，指數(shù)波動(dòng)范圍相對(duì)較小。 從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，新南城板塊價(jià)格指數(shù)漲幅最大，月均上漲6.16點(diǎn)，其中2月、6月、8月、9月漲勢(shì)較明顯，其余月份保持較平緩的上升趨勢(shì)；其次是東城板塊，價(jià)格指數(shù)月均漲幅為5.92點(diǎn)，其中4月、6月、9月漲幅較大；河西板塊、北城板塊、中心板塊的月均漲幅分別為2.89點(diǎn)、4.71點(diǎn)、2.15點(diǎn)。 小結(jié)：前三季度城房指數(shù)漲速放緩，部分子市場(chǎng)指數(shù)漲幅較大 2011年商品住宅價(jià)格指數(shù)漲速較去年有所放緩，1-9月累計(jì)上漲25.84點(diǎn)，達(dá)到239.02點(diǎn)，月均漲幅為2.87點(diǎn)；分面積段來(lái)看，60-90㎡、120-144㎡面積段價(jià)格指數(shù)漲幅較大，這也是較為暢銷的兩種戶型；分板塊來(lái)看，東城板塊、新南城板塊價(jià)格指數(shù)漲幅居前，部分高端項(xiàng)目、精裝項(xiàng)目的成交拉高了區(qū)位的整體均價(jià)。 十、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析 小結(jié)：前三季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)總體平穩(wěn)，在景氣線上下小幅波動(dòng) 依據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析模型，2011年前三季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)總體表現(xiàn)比較平穩(wěn)，除1月份出現(xiàn)明顯回落外，其他各月景氣指數(shù)值基本在景氣分界線100點(diǎn)上下小幅波動(dòng)。從單月指數(shù)值來(lái)看， 1、5、6、7、8、9月處于高景氣空間，尤其7月份指數(shù)值沖到101.15，為今年最高，5月為100.70點(diǎn)，1月為100.48點(diǎn)，同樣是今年指數(shù)相對(duì)較高的月份；而2、3、4月份處于低景氣空間，特別是2月從100.48點(diǎn)下滑至97.02點(diǎn)，創(chuàng)下近一年來(lái)的最低。分季度來(lái)看，有從一季度到三季度逐步上升的趨勢(shì)。一季度由于受到多重調(diào)控新政的夾擊，包括“新國(guó)八條”、限購(gòu)令、限漲令等，景氣指數(shù)整體呈現(xiàn)大幅回落之勢(shì)。二季度隨著各項(xiàng)措施深入執(zhí)行，公積金、加息、提準(zhǔn)、明碼標(biāo)價(jià)等后續(xù)調(diào)控手段加碼，樓市處于深度博弈之中，因此市場(chǎng)景氣狀況沒(méi)有明顯起色，僅僅緩慢回升。到三季度，隨著金九銀十的到來(lái)，雖成色不足，但也部分拉動(dòng)了市場(chǎng)景氣，因此三季度市場(chǎng)景氣狀況比較樂(lè)觀。從目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況來(lái)看，預(yù)計(jì)四季度市場(chǎng)可能繼續(xù)降溫，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)松動(dòng)跡象，景氣指數(shù)將逐步回落。 Part 4 2011年第四季度市場(chǎng)走勢(shì)調(diào)查與分析 四季度，是檢驗(yàn)國(guó)家宏觀調(diào)控效果的關(guān)鍵期，在復(fù)雜多變的樓市環(huán)境下，結(jié)合當(dāng)前調(diào)控政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)現(xiàn)狀等綜合因素，預(yù)計(jì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)“量跌價(jià)滯”的局面，市場(chǎng)景氣指數(shù)持續(xù)中性偏淡。 一、宏觀調(diào)控繼續(xù)收緊，市場(chǎng)觀望氛圍增強(qiáng) 今年以來(lái)，我市嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限地、限外、限貸、限價(jià)等一系列政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了健康平穩(wěn)發(fā)展，市場(chǎng)供銷基本平穩(wěn)，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了初步成效。四季度，如果大中城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭沒(méi)有得到明顯控制，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將可能進(jìn)一步“加碼”；再加之物價(jià)高居不下，后三個(gè)月將可能維持收緊的貨幣政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款難度依然較大，市場(chǎng)觀望情緒加濃。 二、限購(gòu)政策成效顯現(xiàn)，投機(jī)行為受到抑制 住房限購(gòu)政策的實(shí)施以來(lái)，90㎡以下套型住房?jī)r(jià)格漲幅明顯得到控制，外地購(gòu)房者明顯減少，保障本地?zé)o房戶對(duì)小戶型的剛性需求，有效解決了城市中低收入家庭的住房困難問(wèn)題，同時(shí)也帶動(dòng)了大中戶型的銷售，尤其是有效緩解了大戶型的庫(kù)存壓力。由于限購(gòu)政策的延續(xù)，預(yù)計(jì)第四季度市場(chǎng)仍然以自住型和改善型需求為主，有利于進(jìn)一步消化120㎡以上的大戶型和高端產(chǎn)品。 三、推盤速度不斷加快，市場(chǎng)供應(yīng)保持充足 2011年前三季度，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)銷售備案928.71萬(wàn)㎡，同比減少19.56%，商品房供應(yīng)基本保持穩(wěn)定。受去年商品房新開(kāi)工面積大幅增長(zhǎng)的后續(xù)影響，大部分將會(huì)在第四季度進(jìn)入市場(chǎng)形成供給，再加之許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于收緊的貨幣政策，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，將加快存量房銷售快速回籠資金，使得第四季度全市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足，預(yù)計(jì)第四季度內(nèi)六區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為300萬(wàn)平方米左右。 四、住宅銷量明顯下降，樓市“拐點(diǎn)”或?qū)⒊霈F(xiàn) 受限購(gòu)政策、二套房首付比例和貸款利率的提高、銀行房貸限額等綜合影響，社會(huì)的購(gòu)房支付能力明顯下降，導(dǎo)致今年下半年以來(lái)樓盤銷售速度明顯減慢，銷售量逐月下降。2011年前三季度，內(nèi)六區(qū)942.93萬(wàn)㎡，同比減少8.58%。第四季度商品住宅成交量將繼續(xù)萎縮，預(yù)計(jì)內(nèi)六區(qū)住宅成交量難以突破300萬(wàn)平方米，樓市“拐點(diǎn)”或?qū)⒊霈F(xiàn)。 五、施工面積持續(xù)高位，開(kāi)發(fā)投資增速下滑 受去年大規(guī)模的土地的開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以及國(guó)家嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)的囤地和捂地行為的影響，去年新開(kāi)工和施工項(xiàng)目明顯增多，影響到今年的施工面積一直在高位徘徊，預(yù)計(jì)第四季度全市商品房施工面積依然保持高位，但在市場(chǎng)前景低迷的環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將明顯回落，房屋新開(kāi)工面積會(huì)出現(xiàn)減少。全年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資約850億元，同比增長(zhǎng)30%左右，施工面積將維持在6500萬(wàn)平方米左右，其中新開(kāi)工面積可能保持2000萬(wàn)平方米左右。 六、二級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)萎縮，低迷氛圍難有改觀 二手房由于受到營(yíng)業(yè)稅等政策的影響，二手房市場(chǎng)活躍度受到制約，有效打擊了房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，由于鑒于二手房位置和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，許多剛性需求和改善性需求將其作為初次置業(yè)首選，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的背景下，二手房市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)大幅波動(dòng)，預(yù)計(jì)第四季度二手房市場(chǎng)成交量將維持平穩(wěn)發(fā)展，全年成交面積約420萬(wàn)平方米，3.8萬(wàn)套左右，成交情況基本與去年持平。 |