| 2011年一季度中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之對(duì)比分析 |
2011年一季度我市房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)量同比降幅超過(guò)17%，銷(xiāo)售備案量同比增幅也僅為一成，那么，其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況究竟怎樣？長(zhǎng)沙的對(duì)比狀況如何？本文將基于中國(guó)部分省會(huì)城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對(duì)武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、合肥、南昌、太原等中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比分析，以期從中找到答案。
一、城市發(fā)展情況比較
1、經(jīng)濟(jì)總量比較
GDP是指一個(gè)國(guó)家(或地區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部最終成果，能較真實(shí)的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。
表1 2011年一季度中部六省會(huì)GDP總量比較
（單位：億元、%）
序號(hào)123456
城市武漢長(zhǎng)沙鄭州合肥南昌太原
GDP1297.941095.711030.5683.95535.82435.26
同比增長(zhǎng)12.016.012.016.310.17.9
小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙GDP及同比增幅在中部六省會(huì)中均居第二位
從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，2011年一季度中部六省會(huì)各市GDP以1000億元為界上下各半，武漢、長(zhǎng)沙、鄭州GDP在千億以上，合肥、南昌、太原GDP在千億以下；武漢最高，GDP接近1300億元，比第二位長(zhǎng)沙高202.23億元；長(zhǎng)沙、鄭州一季度GDP基本相當(dāng)，相差僅65.21億元；合肥、南昌、太原GDP低于1000億元，分屬600、500、400三個(gè)GDP百億段，內(nèi)部相差也達(dá)到100億元以上。長(zhǎng)沙2011年一季度GDP為1095.71億元，在中部六省會(huì)中居于第二位。
從GDP同比增幅來(lái)看，除太原外，各市同比增幅均超過(guò)全國(guó)平均增幅（9.7%），合肥仍為最高，增幅達(dá)到16.3%；長(zhǎng)沙同比增幅16.0%，高過(guò)全國(guó)增幅6.3個(gè)百分點(diǎn)，在中部六省會(huì)中均居于第二位，比第一位合肥低0.3個(gè)百分點(diǎn)。
2、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比較
全社會(huì)固定資產(chǎn)投資反映一個(gè)城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個(gè)城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。
表2 2011年一季度中部六省會(huì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比較
（單位：億元 %）
序號(hào)123456
城市合肥武漢長(zhǎng)沙鄭州南昌太原
固定資產(chǎn)投資額771.40634.28582.32383.60231.3255.78
同比增長(zhǎng)31.918.532.125.027.119.4
小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增幅在中部六省會(huì)中均居第二位
從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來(lái)看， 2011年一季度中部六省會(huì)各市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資以500億元為界上下各半，合肥、武漢、長(zhǎng)沙超過(guò)500億元，分屬700、600、500三個(gè)百億段；鄭州、南昌、太原低于500億元，其中太原低于60億元。長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資582.32億元，在中部六省會(huì)中居第三位，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比中部六省會(huì)第一位合肥低189.08億元，比武漢低51.96億元。
從固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率來(lái)看，中部六省會(huì)除武漢、太原外，其他城市同比增幅均超過(guò)兩成，其中合肥、長(zhǎng)沙同比超三成，與全國(guó)平均增幅（25.0%）比較來(lái)看，武漢、太原低于全國(guó)平均增幅。長(zhǎng)沙同比增幅32.1%，高于全國(guó)增幅7.1個(gè)百分點(diǎn)，在中部六省會(huì)中居第一位。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況比較
（一）市場(chǎng)預(yù)期指標(biāo)
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比較
開(kāi)發(fā)投資額可以反映出未來(lái)一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，如沒(méi)有相應(yīng)的市場(chǎng)需求相匹配，容易導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求。
圖1 2011年一季度中部六省會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比較（單位：億元）
小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資在中部六省會(huì)中居第二位，增幅居第三位
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模來(lái)看，2011年一季度中部六省會(huì)城市中，武漢房地產(chǎn)投資規(guī)模最大，超過(guò)200億元；長(zhǎng)沙、合肥、鄭州投資規(guī)模順序縮小，投資量在120-160億元；南昌、太原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資規(guī)模最小，低于40億元。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資161.27億元，在中部六省會(huì)中居第二位，投資比中部六省會(huì)第一位武漢少45.74億元。
從開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率來(lái)看，2011年一季度中部六省會(huì)城市中，除合肥、武漢外，同比增幅均超過(guò)30%；與全國(guó)平均增幅（34.1%）比較來(lái)看，武漢、合肥、南昌低于全國(guó)增幅。長(zhǎng)沙同比增幅35.1%，高于全國(guó)增幅1.0個(gè)百分點(diǎn)，在中部六省會(huì)中居第三位，增幅比中部六省會(huì)第一位太原低4.1個(gè)百分點(diǎn)。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。
表3 2011年一季度中部六省會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比例
（單位：億元 %）
序號(hào)123456
城市太原鄭州武漢長(zhǎng)沙合肥南昌
房地產(chǎn)投資額21.67128.43207.01161.27143.5735.86
社會(huì)固定投資額55.78383.6634.28582.32771.4231.32
房地產(chǎn)占固定投資比例38.8533.4832.6427.6918.6115.50
小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會(huì)中居第四位
從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，中部六省會(huì)除太原比例略高于基本正常值外，其他城市比例均在基本正常以上（15%~37%）。與2010年一季度比例比較來(lái)看，除合肥比例出現(xiàn)下調(diào)外，其他城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例均有提高，這表明2011年一季度房地產(chǎn)投資仍呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的繼續(xù)擴(kuò)大，使得今年一季度房地產(chǎn)投資比例保持高位。
3.商品房新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積
商品房新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積是考察當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模及未來(lái)商品房市場(chǎng)供應(yīng)的重要指標(biāo)。因當(dāng)前數(shù)據(jù)僅為第一季度數(shù)據(jù)，故其間比例關(guān)系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。
表4 2011年一季度中部六省會(huì)城市商品房新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積
（單位：萬(wàn)㎡）
序 號(hào)123456
城 市長(zhǎng)沙合肥鄭州武漢南昌太原
新開(kāi)工面積428.43399.48321.80256.58162.3398.32
同比增長(zhǎng)-40.7521.88-18.202.00125.4067.41
施工面積5707.103401.165338.803020.701953.541633.55
同比增長(zhǎng)14.79-2.5038.7723.9021.0018.52
竣工面積417.63380.8645.95129.3869.7451.88
同比增長(zhǎng)60.31-12.9762.40-17.70-43.20495.64
小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積在中部六省會(huì)中均居第一位
從新開(kāi)工面積來(lái)看，2011年一季度長(zhǎng)沙新開(kāi)工面積最大，均超過(guò)400萬(wàn)㎡；其次為合肥、鄭州，新開(kāi)工面積在300~400萬(wàn)㎡左右；再次為武漢、南昌，新開(kāi)工面積在100-300萬(wàn)㎡；太原最低，新開(kāi)工面積低于100萬(wàn)㎡。長(zhǎng)沙新開(kāi)工面積在中部六省會(huì)中位居第一，比第二位合肥多28.95萬(wàn)㎡，比武漢多171.85萬(wàn)㎡，同比增幅位居最末。
從施工面積來(lái)看，2011年一季度長(zhǎng)沙、鄭州在建規(guī)模較大，均超過(guò)5300萬(wàn)㎡；其次是合肥、武漢，施工面積在3000~3500萬(wàn)㎡；再次是南昌、太原，施工面積，施工面積在1500~2000萬(wàn)㎡左右。長(zhǎng)沙施工面積在中部六省會(huì)中位居第一，比第二位鄭州多368.30萬(wàn)㎡，比武漢多2686.40萬(wàn)㎡，同比增幅位居第五。
從竣工面積來(lái)看，2011年一季度長(zhǎng)沙竣工面積最大，超過(guò)410萬(wàn)㎡；其次為合肥，竣工面積為380.86萬(wàn)㎡；再次為武漢，竣工面積接近130萬(wàn)㎡；南昌、太原、鄭州竣工面積較少，低于100萬(wàn)㎡。長(zhǎng)沙竣工面積在中部六省會(huì)中位居第一，比第二位合肥多36.77萬(wàn)㎡，比武漢多288.25萬(wàn)㎡，同比增幅位居第三。
（二）市場(chǎng)即期指標(biāo)
1.市場(chǎng)規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷(xiāo)售面積）
商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷(xiāo)售面積可以反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模與容量，反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮程度。
表5 2011年一季度中部六省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模比較
（單位：萬(wàn)㎡ % ）
序號(hào)123456
城市武漢長(zhǎng)沙合肥鄭州太原南昌
批準(zhǔn)預(yù)售面積217.87235.39214.80164.7776.0460.07
同比-22.76-17.0135.890.1853.7430.25
銷(xiāo)售
面積368.97379.54315.28145.5081.1066.84
同比3.0210.983.64-46.3534.87-3.74
（注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)）
小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙新增供應(yīng)量、銷(xiāo)售備案量在中部六省會(huì)中均居第一位
從商品房新增供銷(xiāo)量來(lái)看，2011年一季度中部六省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙、武漢、合肥新增批準(zhǔn)預(yù)售量、銷(xiāo)售備案量均較大，新增供應(yīng)量超過(guò)200萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售備案量超過(guò)300萬(wàn)㎡；其次是鄭州，新增供銷(xiāo)量分別為164.77萬(wàn)㎡、145.50萬(wàn)㎡；再次為太原、南昌，新增供銷(xiāo)量均低于100萬(wàn)㎡。長(zhǎng)沙新增批準(zhǔn)預(yù)售量、銷(xiāo)售備案量在中部六省會(huì)中均居第一位。
從商品房新增供銷(xiāo)的同比增幅來(lái)看，除長(zhǎng)沙、武漢外，其他城市2011年一季度商品房新增供應(yīng)同比增幅為正值，太原同比增幅最高，超過(guò)53%；商品房銷(xiāo)售備案同比增幅也有兩個(gè)城市為負(fù)值，它們是南昌、鄭州，其余城市中太原同比增幅也最大，超過(guò)34%。長(zhǎng)沙商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅在中部六省會(huì)中均居倒數(shù)第二位，銷(xiāo)售備案同比增幅居順數(shù)第二位。
2.商品房供銷(xiāo)比比較
即期消費(fèi)指標(biāo)，用于判斷商品房市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)與實(shí)際銷(xiāo)售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房?jī)r(jià)格趨緩，小于1表明實(shí)際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房?jī)r(jià)格將上揚(yáng)。
表6 2011年一季度中部六省會(huì)商品房供需比
（單位：萬(wàn)㎡ ）
序號(hào)123456
城市鄭州太原南昌合肥長(zhǎng)沙武漢
批準(zhǔn)預(yù)售面積164.7776.0460.07214.80235.39217.87
銷(xiāo)售
面積145.5081.1066.84315.28379.54368.97
供銷(xiāo)比1.130.940.900.680.620.59
（注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)）
小結(jié)：一季度半數(shù)城市供銷(xiāo)均衡，長(zhǎng)沙供銷(xiāo)比為0.62
從數(shù)據(jù)來(lái)看，半數(shù)城市同期供銷(xiāo)均衡，它們是鄭州、太原、南昌；半數(shù)城市同期供小于求，它們是合肥、長(zhǎng)沙、武漢，銷(xiāo)售備案量的相對(duì)增大，表明了這些城市更多的消化了之前的存量。
3.房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比
反映房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過(guò)了80%。通過(guò)對(duì)新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。
表7 2011年一季度中部六省會(huì)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比
（單位：萬(wàn)㎡ ）
序號(hào)123456
城市南昌鄭州太原武漢合肥長(zhǎng)沙
商品房66.84145.581.1368.97315.28379.54
二手房55.4350.3521.9173.9959.2663.32
比值1.212.893.704.995.325.99
（注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)）
小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙二手房成交量在中部六省會(huì)中居第二位，房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比居第一位
從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年一季度除太原外，其他城市二手房交易量均超過(guò)50萬(wàn)㎡，其中，武漢最高，超過(guò)70萬(wàn)㎡。長(zhǎng)沙二手房成交量在中部六省會(huì)中居第二位。從房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值來(lái)看，長(zhǎng)沙商品房、二手房交易量差距達(dá)到5.99：1，房地產(chǎn)市場(chǎng)以新房市場(chǎng)為主；南昌比值最低，僅1.21：1，新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)交易規(guī)模較為接近。
（三）市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)
1.市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)比較
該指數(shù)源自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，這里主要比較其環(huán)比價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)，以判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)。
圖2 2011年一季度中部六省會(huì)新建商品住宅價(jià)格月環(huán)比指數(shù)趨勢(shì)
小結(jié)：一季度大多數(shù)城市房?jī)r(jià)月環(huán)比仍有一定上揚(yáng)，但指數(shù)漲幅逐月收窄
從上圖來(lái)看，武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌1、2、3月房?jī)r(jià)月環(huán)比指數(shù)均大于等于100，房?jī)r(jià)仍呈上揚(yáng)或持平趨勢(shì)；鄭州3月指數(shù)、太原2月指數(shù)低于100，房?jī)r(jià)在當(dāng)月環(huán)比下調(diào)；但從趨勢(shì)來(lái)看，武漢、長(zhǎng)沙、南昌房?jī)r(jià)月環(huán)比指數(shù)呈逐月下降，指數(shù)漲幅逐月收窄。
三、對(duì)當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷及結(jié)論
（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)去年下半年以來(lái)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，高于市場(chǎng)預(yù)期。2011年一季度中國(guó)GDP增速為9.7%，連續(xù)三個(gè)季度增速在9.5%至10%之間，國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，并繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。從中部六省會(huì)來(lái)看，各市GDP增幅均超過(guò)全國(guó)平均增幅，經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比例繼續(xù)保持高位，投資同比增幅也較大。除合肥外，中部六省會(huì)各市房地產(chǎn)投資同比增幅均超過(guò)26%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例同比均出現(xiàn)上揚(yáng)，這表明由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的繼續(xù)擴(kuò)大，引致今年一季度房地產(chǎn)投資比例繼續(xù)保持高位。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模均較大，部分城市新開(kāi)工面積、竣工面積同比減少。從中部六省會(huì)開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看，施工面積均超過(guò)1600萬(wàn)㎡，長(zhǎng)沙、鄭州更是超過(guò)5000萬(wàn)㎡，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模仍然較大；長(zhǎng)沙、鄭州新開(kāi)工面積同比下降，合肥、武漢、南昌竣工面積同比下降，這也表明今年有部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模增速或?qū)⒊霈F(xiàn)減緩。
（四）半數(shù)城市商品房供銷(xiāo)基本平衡，但新增供銷(xiāo)同比均有城市出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。一季度鄭州、太原、南昌商品房供銷(xiāo)基本平衡，其他城市同期供小于求；從同比來(lái)看，武漢、長(zhǎng)沙新增批準(zhǔn)預(yù)售同比負(fù)增長(zhǎng)，鄭州、南昌銷(xiāo)售備案同比負(fù)增長(zhǎng)。
（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)整體以新房交易為主，長(zhǎng)沙一季度新房交易量為二手房交易量的5.99倍。從房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的比值來(lái)看，南昌比值小于2，新房、二手房交易量較為接近；其他城市比值均較高，長(zhǎng)沙更是達(dá)到5.99:1，顯示長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以新房為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于快速擴(kuò)張期。
（六）大多數(shù)城市房?jī)r(jià)月環(huán)比仍有上漲，但指數(shù)漲幅逐月收窄。從數(shù)據(jù)來(lái)看，1-3月中部六省會(huì)各城市新建商品住宅月環(huán)比指數(shù)基本都超過(guò)100（除鄭州3月指數(shù)、太原2月指數(shù)外），表明各市房?jī)r(jià)月環(huán)比仍有小幅上揚(yáng)；但從指數(shù)值來(lái)看，武漢、長(zhǎng)沙、南昌房?jī)r(jià)月環(huán)比指數(shù)呈逐月下降，指數(shù)漲幅逐月收窄。 |