| Topic4 PK篇：對比分析,數(shù)據(jù)佐證 |
PK篇 對比分析,數(shù)據(jù)佐證
Part 1 新建商品住房供銷結(jié)構(gòu)
數(shù)據(jù)重現(xiàn)：
2011年上半年長沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表（單位：套）
面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供 銷 比
≤60m2536411.49 795513.76 -25910.67
60-90m21310228.08 1614227.93 -30400.81
90-120m21315928.20 1227621.24 8831.07
120-144m2923619.79 1215321.02 -29170.76
＞144m2580412.44 927816.05 -34740.63
合計46665100.00 57804100.00 -111390.81
PK小結(jié)：
小戶型、大戶型供應(yīng)緊俏，60-90m2套型是上半年供銷的主力套型
2011年上半年長沙內(nèi)五區(qū)住房供應(yīng)套均面積為108.58m2，同比縮小1.67%。從供銷對比來看，除90-120m2面積段套型同期新增供應(yīng)大于銷售備案量外，其他各面積段套型均出現(xiàn)供小于求的情形，其中60m2以下、144m2以上套型供銷比低于0.70，供銷差距更為明顯。上半年60-90m2、90-120m2套型新增供應(yīng)比例較大，均超過新增供應(yīng)總量的28%；銷售備案則是60-90m2套型比例最大，接近總量的28%，其次分別是90-120m2、120-144m2套型，各占總量的21%，可以看到，當(dāng)前60-90m2套型已成為我市供銷的主力套型。90m2以下套型供應(yīng)占比為39.57%，比去年同期增大1.13個百分點。
深度剖析：
上半年市場上供銷主力套型為60-90m2小戶型，這與市場判斷不謀而合。小戶型房需求巨大，剛性需求、投資需求等均瞄準(zhǔn)小戶型，很多初入社會的年輕人也對小戶型青睞有加，因此銷售異�；鸨�。而90-120m2大戶型的供銷比是唯一超過1的，但這并不代表這一戶型嚴(yán)重滯銷，90-120m2戶型房交易行情其實同樣較好，絕對銷量喜人，只是由于上半年該戶型供應(yīng)量在各戶型中最多，相對有房源剩余屬正�，F(xiàn)象。市場中另一個有趣的現(xiàn)象是戶型分類的兩頭比較緊俏，這正應(yīng)了購房者要不買小、要不買大的心理。
Part 2 新房待售
◎新建商品房待售情況分析
PK小結(jié)：
截止上半年，住宅待售面積占總量的79%，主要集中于開福區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)
2009年以來，截止今年6月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為559.58萬m2，較上月底增加10.31萬m2。其中住宅434.42萬m2，占79.09%；非住宅125.16萬m2，占22.79%。分行政區(qū)劃來看，開福區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比27.53%、26.48%、24.85%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比35.38%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比21.33%。
深度剖析：
目前長沙商品房市場上供應(yīng)以90平方米以上的大戶型為主，而很多購房者，特別是初入社會的年輕人由于經(jīng)濟條件等原因?qū)π粜透忧嗖A，同時90平方米以下的商品房也是投資投機者的首選戶型，于是在戶型結(jié)構(gòu)上的這一供需矛盾直接導(dǎo)致我市市場上待售商品房中大戶型房占比較大。長沙版“限購令”中以90平方米作為調(diào)控分水嶺，實行“限小不限大”，也是出于緩和這一供需矛盾，打擊投資投機，促進(jìn)大戶型房的消化銷售。分區(qū)來看，岳麓區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)由于城市的快速發(fā)展、新城的建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)生水起，發(fā)展迅猛，供應(yīng)量的提升必然會有待售現(xiàn)象，而芙蓉區(qū)、天心區(qū)作為中心老城區(qū)，房地產(chǎn)快速發(fā)展期接近尾聲，新增房地產(chǎn)項目由于地塊的稀缺而有限，所以待售情況較少。
銷售率排行榜
★ 熱銷樓盤的強弱虛實，銷售率排行權(quán)威揭秘
根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報監(jiān)測系統(tǒng)，統(tǒng)計得出全市上半年銷售率前十名、各區(qū)縣銷售率前三名。
2011上半年長沙樓市銷售率前十強
排 名項 目 名 稱開 發(fā) 商所在區(qū)銷售率
1中國鐵建·山語城長沙市大聯(lián)實業(yè)發(fā)展有限公司開福區(qū)97.60%
2湘域城邦湖南湘域城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司芙蓉區(qū)96.80%
3鑫科·明珠長沙鑫科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司芙蓉區(qū)96.52%
4珠江花城三組團(tuán)湖南珠江實業(yè)投資有限公司開福區(qū)96.50%
5愿景 山水印象湖南致盛愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長沙縣96.45%
6山水嘉園長沙凱創(chuàng)置業(yè)有限公司天心區(qū)96.44%
7西城龍庭長沙市贊佳置業(yè)有限公司岳麓區(qū)96.25%
8萬芙錦園長沙東祥置業(yè)有限公司天心區(qū)95.15%
9象嶼·優(yōu)山美地湖南象嶼置業(yè)有限公司雨花區(qū)95.14%
10Cross尚公館湖南東景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司望城區(qū)94.74%
入榜剖析：
芙蓉、開福、天心是半年度上榜樓盤主要來源地
眾多排行榜中唯有銷售率排行最具權(quán)威，不管樓盤房源基數(shù)多與少，銷售率才是證明實力的關(guān)鍵。從全市上半年銷售率排行榜來看，開福區(qū)的中國鐵建·山語城以97.60%的銷售率沖上排行榜首位，芙蓉區(qū)的湘域城邦和鑫科·明珠分列第二、三名，前三甲樓盤主要特征是開發(fā)規(guī)模不大，但卻擁有火爆的銷售行情。上榜樓盤所屬行政區(qū)比例為天心區(qū)∶芙蓉區(qū)∶開福區(qū)∶望城區(qū)∶長沙縣∶雨花區(qū)∶岳麓區(qū)=2∶2∶2∶1∶1∶1∶1，天心區(qū)終于有樓盤入榜，并且與芙蓉區(qū)、開福區(qū)的上榜樓盤數(shù)不相上下，值得注意的是各區(qū)均有樓盤入榜，旺銷勢頭遍地結(jié)果。
入榜樓盤的品味、風(fēng)格、個性、特色是制勝法寶
從此次上榜各樓盤來看，所有上榜樓盤上半年銷售率均在94%以上，基本全部售罄，且上榜樓盤絕大多數(shù)都是湖南長沙本土企業(yè)開發(fā)，與其他榜單外地名企占盡風(fēng)頭不同，可見本地房企具有極強的市場號召力。上榜樓盤都有自己獨特的殺手锏，冠軍樓盤中國鐵建·山語城由世界500強企業(yè)開發(fā)，定位為長沙北部城區(qū)大規(guī)模的精品山水住宅。湘域城邦旨在打造長沙CBD核心區(qū)域的絕版樓盤。長沙首席精裝修大盤珠江花城配有五星級酒店、大型酒店會所及社區(qū)便民中心、風(fēng)情商業(yè)街。愿景 山水印象和山水嘉園主打山水自然美景，和諧人居環(huán)境。國家首批三網(wǎng)融合試點社區(qū)萬芙錦城全力打造集安防+家居+生活智能三位一體的第三代智能華宅。象嶼·優(yōu)山美地是集特色和品質(zhì)于一體的優(yōu)質(zhì)樓盤，深得購房者喜愛。
各區(qū)縣上半年銷售率前三甲
★ 芙蓉區(qū)
排 名項目名稱開發(fā)商銷售率
1湘域城邦湖南湘域城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司96.80%
2鑫科·明珠長沙鑫科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司96.52%
3長房·白沙灣長沙東方城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45.76%
★ 天心區(qū)
排 名項目名稱開發(fā)商銷售率
1山水嘉園長沙凱創(chuàng)置業(yè)有限公司96.44%
2萬芙錦園長沙東祥置業(yè)有限公司95.15%
3星城榮域園湖南天心實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司93.07%
★ 岳麓區(qū)
排 名項目名稱開發(fā)商銷售率
1西城龍庭長沙市贊佳置業(yè)有限公司96.25%
2青楓大廈湖南匯通實業(yè)發(fā)展有限公司94.20%
3鈺龍?zhí)煜潞虾銝|房地產(chǎn)開發(fā)有限公司94.11%
★ 開福區(qū)
排 名項目名稱開發(fā)商銷售率
1中國鐵建·山語城長沙市大聯(lián)實業(yè)發(fā)展有限公司97.60%
2珠江花城三組團(tuán)湖南珠江實業(yè)投資有限公司96.50%
3英祥苑湖南英祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司86.81%
★ 雨花區(qū)
排 名項目名稱開發(fā)商銷售率
1象嶼·優(yōu)山美地湖南象嶼置業(yè)有限公司95.14%
2新城新世界湖南成功新世紀(jì)投資有限公司92.63%
3佳天名苑湖南瑞寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 91.40%
★ 望城區(qū)
排 名項目名稱開發(fā)商銷售率
1Cross尚公館湖南東景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司94.74%
2景悅·祥和文苑長沙景遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司92.01%
3北城天籟長沙湘禹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司72.08%
★ 長沙縣
排 名項目名稱開發(fā)商銷售率
1愿景 山水印象湖南致盛愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司96.45%
2爵士湘湖南輝宏置業(yè)有限公司93.40%
3愿景 山水灣湖南致盛愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司93.09%
入榜剖析：
各區(qū)縣樓盤銷售競爭激烈，上榜樓盤實至名歸
從各區(qū)縣上半年銷售率排行榜來看，岳麓區(qū)的西城龍庭和青楓大廈分居該區(qū)前兩位，雖不太起眼，卻有好業(yè)績。山水嘉園以其優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境獲得驕人業(yè)績，成為天心區(qū)冠軍，萬芙錦園和星城榮域園分別排第二、三名。入市已久的珠江花城憑著長期積累的人氣占據(jù)開福區(qū)第二，英祥苑緊隨其后。雨花區(qū)的冠軍優(yōu)山美地家園單槍匹馬殺入全市前十，實力非淺，排在第二的新城新世界同樣是實力大盤。望城區(qū)的Cross尚公館、景悅·祥和文苑、北城天籟作為后起之秀，取得這樣的銷售業(yè)績實屬難得，充分證明了他們的魅力。愿景山水印象、愿景山水灣憑借著長沙縣優(yōu)美的山水美景吸引著各方來客，銷售業(yè)績自然不俗。芙蓉區(qū)在激烈的角逐中顯示出了超強實力，鑫科·明珠、湘域城邦紛紛殺入全市前三甲。 |