| Topic3 銷(xiāo)售篇：市場(chǎng)角逐,誰(shuí)主沉浮 |
銷(xiāo)售篇 市場(chǎng)角逐,誰(shuí)主沉浮
Part 1 新房銷(xiāo)售
◎新建商品房銷(xiāo)售總量分析
關(guān)鍵數(shù)據(jù)：
2011年上半年長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅銷(xiāo)售備案情況
區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅
銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）同比（%）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）同比（%）
全 市992.93 -9.88 894.25 -12.92
其
中芙蓉區(qū)49.60 17.28 42.91 28.33
天心區(qū)105.57 4.73 88.60 1.95
岳麓區(qū)153.70 9.13 144.03 8.31
開(kāi)福區(qū)141.07 -9.44 133.68 -9.80
雨花區(qū)242.62 -19.71 218.83 -23.05
長(zhǎng)沙縣144.05 -29.49 135.73 -30.13
望城54.04 3.55 49.25 -4.44
瀏陽(yáng)市36.05 -24.83 31.06 -29.91
寧鄉(xiāng)縣66.24 19.56 50.15 -1.58
分析小結(jié)：
上半年長(zhǎng)沙銷(xiāo)售備案量同比減少近一成，四縣市同比降幅更為明顯
2011年上半年全市新建商品房累計(jì)銷(xiāo)售備案992.93萬(wàn)m2，同比減少9.88%，其中住宅銷(xiāo)售備案894.25萬(wàn)m2，同比減少12.92%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)銷(xiāo)售備案692.56萬(wàn)m2，同比減少6.65%，其中住宅銷(xiāo)售備案628.05萬(wàn)m2，同比減少8.43%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，全市累計(jì)銷(xiāo)售備案量同比減少接近一成，但分地域來(lái)看，四縣市比內(nèi)五區(qū)降幅更為明顯。
深度剖析：
調(diào)控的持續(xù)，效果開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，商品房的銷(xiāo)售量下降在情理之中。從圖上直觀分析，今年以來(lái)單月銷(xiāo)售量除1月份外，其他各月均在低量運(yùn)行，尤其2月相較于1月，降幅非常大。分析原因，一方面主要是受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，個(gè)別開(kāi)發(fā)商推遲入市、推遲備案，而購(gòu)房者由于對(duì)樓市后期走勢(shì)的不確定以及政策出臺(tái)的預(yù)期，進(jìn)入深度觀望期，另外國(guó)家持續(xù)趨緊的貨幣金融政策，使得取得購(gòu)房貸款難度加大、數(shù)額偏低、利息較高、成本較大，且房?jī)r(jià)也未見(jiàn)大幅下降，很多購(gòu)房者暫時(shí)無(wú)法承受這種經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，于是暫停購(gòu)房，等待時(shí)機(jī)；另一方面，長(zhǎng)沙出臺(tái)的“限購(gòu)令”把部分想要購(gòu)房的人排斥在外，無(wú)法突破政策關(guān)卡，這部分主要是投資投機(jī)者；第三是經(jīng)歷去年年底的天量銷(xiāo)售以后，大部分剛性需求、改善性需求等都得到了很大的釋放，因此市場(chǎng)中急于購(gòu)房的人相對(duì)減少很多。
區(qū)縣分解：
芙蓉區(qū)上半年銷(xiāo)售備案情況不佳，與該區(qū)的低量供應(yīng)有直接關(guān)系。除了1月受去年年底亢奮市場(chǎng)行情影響外，其余各月銷(xiāo)售量均較少，且各月銷(xiāo)量比較均勻。由于芙蓉區(qū)的供應(yīng)后勁不足，所以預(yù)計(jì)后期銷(xiāo)售情況也難以火爆。
天心區(qū)上半年銷(xiāo)售備案量比芙蓉區(qū)要好，但銷(xiāo)量仍然不高，1月份銷(xiāo)量最好，達(dá)到35.82萬(wàn)m2，其他各月銷(xiāo)量比較平均，走勢(shì)比較平穩(wěn)，保持在10多萬(wàn)m2的水平，預(yù)計(jì)后期銷(xiāo)量會(huì)有所增長(zhǎng)。
開(kāi)福區(qū)上半年商品房銷(xiāo)售情況較好，1月份創(chuàng)下40.57萬(wàn)m2的交易量，為近一年來(lái)的最高值。2-5月，銷(xiāo)售量從11.02萬(wàn)m2增長(zhǎng)到29.20萬(wàn)m2，增長(zhǎng)幅度穩(wěn)定，表明該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行比較平穩(wěn)，需求比較均勻，未出現(xiàn)大起大落。
雨花區(qū)上半年的銷(xiāo)售備案是市內(nèi)五區(qū)中成績(jī)最好的區(qū)，雨花區(qū)由于武廣新城、黎托片區(qū)的發(fā)展，引去無(wú)數(shù)置業(yè)需求，提升該區(qū)人氣。上半年該區(qū)僅2月份的銷(xiāo)售量為18.23萬(wàn)m2，其余各月銷(xiāo)售量均在30萬(wàn)m2以上，6月份為42.56萬(wàn)m2，1月份更是高達(dá)68.29萬(wàn)m2，后期隨著城區(qū)的大力建設(shè)，會(huì)有更多的客戶(hù)選擇在雨花區(qū)落戶(hù)。
上半年長(zhǎng)沙縣的銷(xiāo)售備案情況與岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)差不多，1月、4月銷(xiāo)售備案量在30萬(wàn)m2以上，3月、5月、6月銷(xiāo)售備案量均在20萬(wàn)m2以上，僅2月份銷(xiāo)售量為10.68萬(wàn)m2，預(yù)計(jì)后期長(zhǎng)沙縣銷(xiāo)售活力依然比較強(qiáng)勁。
望城上半年商品房銷(xiāo)售備案量明顯偏低，僅1月、3月銷(xiāo)售量超過(guò)10萬(wàn)m2，其他各月均在10萬(wàn)m2以下，特別是2月和6月僅分別銷(xiāo)售5萬(wàn)m2左右，不過(guò)隨著望城成為長(zhǎng)沙第六區(qū)這一利好消息的發(fā)布，該區(qū)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售必將發(fā)生大轉(zhuǎn)變。
上半年瀏陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售備案量在五區(qū)四縣市中最少，從單月來(lái)看，1月份銷(xiāo)量近一年來(lái)最高，為9.63萬(wàn)m2，而2月份只有2.00萬(wàn)m2，為近一年來(lái)最低，其余各月銷(xiāo)售量均在6萬(wàn)m2左右，各月差距不大，市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，不溫不火。后期瀏陽(yáng)市可能繼續(xù)維持現(xiàn)狀，尋求突破。
寧鄉(xiāng)縣上半年銷(xiāo)售備案量與去年相比有較大突破，整體水平比去年要好。1月份銷(xiāo)售備案23.84萬(wàn)m2，為近一年來(lái)的最高，2月突降后便呈現(xiàn)穩(wěn)定的交易行情，預(yù)計(jì)后期隨著大河西先導(dǎo)區(qū)的發(fā)展，寧鄉(xiāng)縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)環(huán)境進(jìn)一步改善，置業(yè)需求將向城市周邊轉(zhuǎn)移。
累計(jì)銷(xiāo)售排行榜
★ 銷(xiāo)售數(shù)據(jù)鑄就樓市大亨，主角盡在銷(xiāo)售量排行榜
根據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，統(tǒng)計(jì)得出全市上半年累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)前十名、各區(qū)縣累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)前三名。
2011上半年長(zhǎng)沙樓市累計(jì)銷(xiāo)售前十強(qiáng)
排 名項(xiàng) 目 名 稱(chēng)開(kāi) 發(fā) 商所在區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)套）
1極目楚天湖南法利達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)福區(qū)1420
2湘江世紀(jì)城湖南湘水雅境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)福區(qū)1412
3華潤(rùn)鳳凰城華潤(rùn)置地(湖南)有限公司長(zhǎng)沙縣1382
4長(zhǎng)房·時(shí)代城長(zhǎng)沙成城銀山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司岳麓區(qū)1305
5時(shí)代星城湖南旭霞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)沙縣1034
6恒大雅苑長(zhǎng)沙寶瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)福區(qū)988
7中國(guó)鐵建國(guó)際城湖南中盛嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)沙縣894
8爵士湘湖南輝宏置業(yè)有限公司長(zhǎng)沙縣821
9保利·麓谷林語(yǔ)湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司岳麓區(qū)812
10新城新世界湖南成功新世紀(jì)投資有限公司雨花區(qū)772
入榜剖析：
長(zhǎng)沙縣樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆，各板塊遍地開(kāi)花
從全市上半年累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)排行榜來(lái)看，上榜樓盤(pán)所屬行政區(qū)縣比例為長(zhǎng)沙縣∶開(kāi)福區(qū)∶岳麓區(qū)∶雨花區(qū)=4∶3∶2∶1，長(zhǎng)沙縣熱銷(xiāo)樓盤(pán)占據(jù)榜單近一半，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、望城區(qū)均無(wú)樓盤(pán)上榜。上榜樓盤(pán)所屬板塊比例為星沙∶麓谷∶北城∶月湖∶武廣新城=4∶2∶2∶1∶1，上榜樓盤(pán)在各板塊遍地開(kāi)花，星沙板塊成為最熱銷(xiāo)地域。風(fēng)景獨(dú)特秀美的極目楚天摘得銷(xiāo)量冠軍，超級(jí)大盤(pán)湘江世紀(jì)城位列第二，從上市以來(lái)一直持續(xù)旺銷(xiāo)，爵士湘等今年開(kāi)盤(pán)即上榜，實(shí)屬難得。新城新世界、保利·麓谷林語(yǔ)、中國(guó)鐵建國(guó)際城、華潤(rùn)鳳凰城等仍在續(xù)寫(xiě)銷(xiāo)售輝煌，今年上半年仍有上榜。
超級(jí)大盤(pán)倍受青睞，旺銷(xiāo)勢(shì)頭令人羨慕
從上榜各樓盤(pán)來(lái)看，規(guī)模大盤(pán)優(yōu)勢(shì)明顯。全市前十名中，總建筑面積300萬(wàn)m2以上的有湘江世紀(jì)城；100-200萬(wàn)m2的有4個(gè)；30-100萬(wàn)m2的有2個(gè)；10-20萬(wàn)m2的有3個(gè)。從排行榜銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，排在前五名的樓盤(pán)上半年銷(xiāo)售量均大大超過(guò)1000套，其余樓盤(pán)如保利·麓谷林語(yǔ)、新城新世界等銷(xiāo)量也都在700套以上。作為長(zhǎng)沙最大生活社區(qū)，規(guī)模令人震撼的湘江世紀(jì)城以其絕對(duì)大的基數(shù)進(jìn)入銷(xiāo)售榜前三甲在意料之中。排在第三的同樣是規(guī)模龐大的華潤(rùn)鳳凰城。大盤(pán)項(xiàng)目以其整體規(guī)劃較好，配套較為齊全等優(yōu)勢(shì)，相較其他項(xiàng)目更能贏得購(gòu)房者青睞，自然會(huì)有令人羨慕的市場(chǎng)行情。
各區(qū)縣上半年累計(jì)銷(xiāo)售前三甲
★ 芙蓉區(qū)
排 名項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售套數(shù)（套）
1長(zhǎng)房·白沙灣長(zhǎng)沙東方城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司433
2鑫科·明珠長(zhǎng)沙鑫科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司286
3東外灘家園長(zhǎng)沙先鋒置業(yè)有限公司263
★ 天心區(qū)
排 名項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售套數(shù)（套）
1通用時(shí)代·國(guó)際社區(qū)通用地產(chǎn)長(zhǎng)沙有限公司422
2星城榮域湖南天心實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司420
3凱姆公寓長(zhǎng)沙凱風(fēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司319
★ 岳麓區(qū)
排 名項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售套數(shù)（套）
1長(zhǎng)房·時(shí)代城長(zhǎng)沙成城銀山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1305
2保利·麓谷林語(yǔ)湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司812
3宜居花園湖南省天元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司737
★ 開(kāi)福區(qū)
排 名項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售套數(shù)（套）
1極目楚天湖南法利達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司1420
2湘江世紀(jì)城湖南湘水雅境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1412
3恒大雅苑長(zhǎng)沙寶瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司988
★ 雨花區(qū)
排 名項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售套數(shù)（套）
1新城新世界湖南成功新世紀(jì)投資有限公司772
2萬(wàn)科金域華府長(zhǎng)沙市領(lǐng)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司771
3國(guó)中星城長(zhǎng)沙國(guó)中星城置業(yè)有限公司771
★ 望城區(qū)
排 名項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售套數(shù)（套）
1長(zhǎng)沙玫瑰園長(zhǎng)沙玫瑰園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司742
2世紀(jì)公園湖南富基置業(yè)有限公司654
3恒大名都湖南盛基置業(yè)有限公司625
★ 長(zhǎng)沙縣
排 名項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售套數(shù)（套）
1華潤(rùn)鳳凰城華潤(rùn)置地(湖南)有限公司1382
2時(shí)代星城湖南旭霞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1034
3中國(guó)鐵建國(guó)際城湖南中盛嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司894
入榜剖析：
各區(qū)縣熱銷(xiāo)明星樓盤(pán)齊齊亮相
從各區(qū)縣上半年累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)排行榜來(lái)看，芙蓉區(qū)、天心區(qū)由于受到有限供給的制約，無(wú)樓盤(pán)進(jìn)入全市前十，但區(qū)內(nèi)不乏銷(xiāo)售量佼佼者，長(zhǎng)房集團(tuán)首個(gè)濱河生態(tài)大盤(pán)長(zhǎng)房·白沙灣以400套以上的銷(xiāo)量排芙蓉區(qū)第一，而通用家園雙雙奪得天心區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售和銷(xiāo)售冠軍，星城榮域園、凱姆公寓分列該區(qū)第二、三名。岳麓區(qū)的長(zhǎng)房集團(tuán)大型城市綜合體長(zhǎng)房·時(shí)代城銷(xiāo)量不俗，位列第一名，保利·麓谷林語(yǔ)主打節(jié)能環(huán)保，地處環(huán)境優(yōu)美的麓谷開(kāi)發(fā)區(qū)，受到購(gòu)房者熱捧。開(kāi)福區(qū)的冠軍寶座非極目楚天家園莫屬，精裝修樓盤(pán)恒大雅苑以其獨(dú)特的裝修優(yōu)勢(shì)排在開(kāi)福區(qū)榜單第三。雨花區(qū)的前兩名新城新世界、萬(wàn)科金域華府均為實(shí)力名企開(kāi)發(fā)，近兩年一直有房源銷(xiāo)售，且銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相當(dāng)喜人。望城區(qū)的前三甲長(zhǎng)沙玫瑰園、富基世紀(jì)公園、恒大名都個(gè)個(gè)都是高檔洋房小區(qū)，品質(zhì)品味代表著現(xiàn)代人對(duì)人居的追求與渴望。上半年銷(xiāo)售成績(jī)最佳的長(zhǎng)沙縣，華潤(rùn)鳳凰城與時(shí)代星城銷(xiāo)量紛紛突破1000套，帶動(dòng)長(zhǎng)沙縣的飛速發(fā)展。
Part 2 市場(chǎng)行情大調(diào)查
通過(guò)長(zhǎng)沙百名營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)問(wèn)卷調(diào)查活動(dòng)，對(duì)在現(xiàn)今嚴(yán)厲調(diào)控背景下長(zhǎng)沙房產(chǎn)企業(yè)生存狀況及市場(chǎng)銷(xiāo)售行情進(jìn)行深入調(diào)查分析，紙質(zhì)、電子有效問(wèn)卷共收回98份，最終得出以下幾點(diǎn)調(diào)查結(jié)論：
資 金 狀 況:企業(yè)資金周轉(zhuǎn)呈現(xiàn)兩極端。從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，42.50%的被調(diào)查者認(rèn)為目前企業(yè)資金狀況比較寬松，周轉(zhuǎn)比較順暢，而有57.50%的被調(diào)查者認(rèn)為目前企業(yè)資金狀況比較緊張，周轉(zhuǎn)存在一定困難。這表明大型實(shí)力企業(yè)由于自身資本實(shí)力雄厚，受政策影響很小，而自身靠信貸融資的企業(yè)受沖擊就會(huì)比較大。
投 資 規(guī) 模:開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不減。從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，71.43%的被調(diào)查者表示自己企業(yè)上半年開(kāi)發(fā)投資規(guī)模按原定計(jì)劃進(jìn)行，沒(méi)有因?yàn)檎{(diào)控而改變；19.05%的被調(diào)查者反而表示自己企業(yè)投資規(guī)模有所增大；僅僅9.52%的被調(diào)查者表示企業(yè)投資規(guī)模受調(diào)控影響而縮小�？梢�(jiàn)，目前為止企業(yè)投資規(guī)模受調(diào)控政策影響較小。
銷(xiāo) 售 狀 況:
樓盤(pán)銷(xiāo)量基本令人滿(mǎn)意。從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，45.71%的被調(diào)查者表示自己銷(xiāo)售的樓盤(pán)上半年業(yè)績(jī)基本滿(mǎn)意；42.86%被調(diào)查者對(duì)自己銷(xiāo)售的樓盤(pán)上半年銷(xiāo)量表示樂(lè)觀，僅有11.43%的被調(diào)查者表示銷(xiāo)售情況不太理想。這表明在調(diào)控背景下，市場(chǎng)行情依然保持比較良好的勢(shì)頭，銷(xiāo)售方信心十足。
銷(xiāo) 售 價(jià) 格:
樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升。從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，77.50%的被調(diào)查者表示目前在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格和預(yù)期基本持平；15%的被調(diào)查者表示在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格比預(yù)期有所上漲，僅7.50%的被調(diào)查者表示在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格比預(yù)期有所下降。這表明后期商品房?jī)r(jià)格平穩(wěn)中有小幅提升的預(yù)期依然比較強(qiáng)烈。
施 工 進(jìn) 度:
施工進(jìn)度未受?chē)?yán)重波及。從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，88.10%的被調(diào)查者表示目前企業(yè)在售樓盤(pán)的施工進(jìn)度受調(diào)控影響較小，基本按原計(jì)劃進(jìn)行；11.90%的被調(diào)查者甚至表示企業(yè)在售樓盤(pán)的施工進(jìn)度有所加快。因此市場(chǎng)中預(yù)售樓盤(pán)施工進(jìn)展良好，不會(huì)對(duì)后期的供應(yīng)造成過(guò)多影響。
Part 3二手房銷(xiāo)售
關(guān)鍵數(shù)據(jù)：
2011年上半年長(zhǎng)沙市二手房、住宅銷(xiāo)售情況
區(qū) 域二 手 房其中：住 宅
銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）同比（%）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）同比（%）
全 市200.67 -12.55 141.74 -2.97
其
中芙蓉區(qū)30.70 2.07 17.19 -21.35
天心區(qū)23.01 14.89 16.79 -4.63
岳麓區(qū)19.60 0.76 15.33 -11.42
開(kāi)福區(qū)21.10 -16.12 17.94 -6.91
雨花區(qū)32.55 -21.02 29.60 -3.40
長(zhǎng)沙縣34.15 10.94 20.55 7.49
望城7.17 17.50 5.12 30.06
瀏陽(yáng)市20.99 2.35 14.12 23.36
寧鄉(xiāng)縣11.40 -68.47 5.10 3.97
分析小結(jié)：
上半年長(zhǎng)沙二手房交易量同比有較大降幅，市場(chǎng)表現(xiàn)平淡
2011年上半年，全市二手房成交面積200.67萬(wàn)m2，成交套數(shù)為18214套，同比分別增長(zhǎng)-12.55%、6.73%；其中住宅成交141.74萬(wàn)m2，成交套數(shù)為15350套，同比分別增長(zhǎng)-2.97%、1.33%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積126.97萬(wàn)m2，成交套數(shù)為11596套，同比分別減少6.60%、8.02%；其中住宅成交96.84萬(wàn)m2，成交套數(shù)為10285套，同比分別減少9.21%、12.63%。上半年二手房市場(chǎng)由于政策影響，交易表現(xiàn)較為平淡，2月達(dá)到月交易量最低點(diǎn)，成交量為13.58萬(wàn)m2；1月達(dá)到月交易量最高點(diǎn)，成交量為50.53萬(wàn)m2，均低于去年上半年最低值、最高值。
深度剖析：
相較于北京、上海、深圳等大城市，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)一直是軟肋，在目前市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)加深、新房市場(chǎng)受到?jīng)_擊的背景下，二手房市場(chǎng)理應(yīng)有一個(gè)較好的發(fā)展時(shí)機(jī)，但事實(shí)卻仍未見(jiàn)起色，市場(chǎng)始終不溫不火。一方面，市民購(gòu)買(mǎi)二手房的觀念沒(méi)有形成，目前市場(chǎng)上剛性需求者中購(gòu)買(mǎi)婚房及首次購(gòu)房的居多，他們多不愿意買(mǎi)舊房，改善性需求也大多不會(huì)考慮二手房，導(dǎo)致二手房需求疲軟；一方面由于長(zhǎng)沙目前沒(méi)有要征收房產(chǎn)稅的跡象，房屋持有者考慮的不是出售轉(zhuǎn)賣(mài)，更多是將其物業(yè)進(jìn)行出租，二手房房源質(zhì)量不太高、數(shù)量不太足的情況時(shí)常出現(xiàn)，從而影響二手房市場(chǎng)交易成績(jī)；還有就是國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控多少會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)造成影響，限貸、利率、稅費(fèi)等方面政策對(duì)二手房交易同樣適用。
Part 4長(zhǎng)沙房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析
數(shù)據(jù)對(duì)比：
2011年上半年長(zhǎng)沙市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比
區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)長(zhǎng)沙縣望城瀏陽(yáng)市寧鄉(xiāng)縣全市
比 值1.62 4.59 7.84 6.69 7.45 4.22 7.54 1.72 5.81 4.95
分析小結(jié)：
上半年長(zhǎng)沙房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)之比超過(guò)4.9，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速成長(zhǎng)期
房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比來(lái)看，2011年上半年全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.95：1，其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為5.45：1，比2010全年比值分別增大0.38、0.46。從各區(qū)縣情況來(lái)看，芙蓉區(qū)、瀏陽(yáng)市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易比值低于1.8，發(fā)展較為均衡，其他各區(qū)縣房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值均超過(guò)4.2，其中，岳麓區(qū)、雨花區(qū)、望城、開(kāi)福區(qū)比值超過(guò)6，表明由于兩型社會(huì)的建設(shè)，長(zhǎng)沙正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速成長(zhǎng)期，新房市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)超二手房市場(chǎng)規(guī)模，正是這一時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要特征。
深度剖析：
從數(shù)據(jù)對(duì)比分析可知，長(zhǎng)沙房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡。上半年全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.95∶1，新房、二手房市場(chǎng)發(fā)展不平衡現(xiàn)象的長(zhǎng)期存在，使得兩級(jí)市場(chǎng)似成“冰火兩重天”的局面。梯級(jí)消費(fèi)觀念尚未形成，二手房中介市場(chǎng)缺乏誠(chéng)信和市場(chǎng)監(jiān)管，針對(duì)二手房市場(chǎng)的政策推力和市場(chǎng)培育力度不夠等是導(dǎo)致我市二手房市場(chǎng)一直不溫不火的主要原因。如果房產(chǎn)市場(chǎng)要健康和諧的發(fā)展，二手房市場(chǎng)的發(fā)展絕對(duì)不容忽視，必須“兩手都要硬”。 |