| Topic1 調(diào)控篇：調(diào)控當(dāng)?shù)?金融加力 |
Topic1 政策篇 調(diào)控當(dāng)?shù)?金融加力
Part 12011上半年全國(guó)房產(chǎn)政策盤點(diǎn)
進(jìn)入2011年，樓市調(diào)控步步緊逼。年初“新國(guó)八條”橫空出世，把“限購(gòu)”推向全國(guó)，并上調(diào)了二套房貸；而后的兩次加息更是從資金方面加大了房地產(chǎn)調(diào)控力度；“新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”制度的確立和“一房一價(jià)”等直接干預(yù)房?jī)r(jià)的政策出臺(tái)，更彰顯了政府樓市調(diào)控的決心。
★ 出臺(tái)新國(guó)八條，二套房首付提至六成
政策回放：國(guó)務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，推出一系列調(diào)控政策：二套房貸首付比例提至六成，二手房不足5年全額征收營(yíng)業(yè)稅等新國(guó)八條。
★ 長(zhǎng)沙版限購(gòu)令出臺(tái)
政策回放：3月4日，長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》�！氨臼惺袇^(qū)（市轄五區(qū)）限購(gòu)90平方米（含）以下新建商品住房”成為長(zhǎng)沙版本中的亮點(diǎn)。此前已出細(xì)則的各地版本中都未曾出現(xiàn)過(guò)針對(duì)90平米以下中小戶型的限購(gòu)。細(xì)則中還明確限購(gòu)范圍為本市市轄五區(qū)，在限購(gòu)人群中環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭將“株潭”戶籍的消費(fèi)者一并納入限購(gòu)范圍之內(nèi)。
★ 長(zhǎng)沙住房公積金貸款政策收緊
政策回放：4月18日，長(zhǎng)沙住房公積金管理中心下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，通知規(guī)定，首套房90m2（含）以下的公積金貸款首付比例不得低于兩成；90m2以上的，住房公積金貸款首付款比例不得低于30%。對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房的，住房公積金貸款首付款比例不得低于50%，住房公積金貸款利率按同期首套住房個(gè)人貸款利率的1.1倍執(zhí)行。另外5月25日起，對(duì)于繳存職工家庭名下現(xiàn)有兩套（含）以上住房的，暫不發(fā)放住房公積金貸款。
★ 重慶、上海兩地開征房產(chǎn)稅
政策回放：1月27日重慶和上海同時(shí)宣布率先實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)。其中，上海市房產(chǎn)稅適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。
★ 長(zhǎng)沙版限價(jià)令出臺(tái)
政策回放：3月31日，長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控穩(wěn)定新建普通商品住房?jī)r(jià)格的通知》，《通知》規(guī)定：根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房消費(fèi)能力等因素，采取有效措施，力爭(zhēng)2011年新建普通商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于全市年度地區(qū)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平。
★ 長(zhǎng)沙出臺(tái)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則
政策回放：從5月1日起，長(zhǎng)沙市商品房銷售正式執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)，《實(shí)施辦法》明確規(guī)定每套商品房除了國(guó)家發(fā)改委要求明示的“每套商品房的房號(hào)、戶型、建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、每平方米單價(jià)、總價(jià)款、當(dāng)期銷售狀態(tài)”等信息外，還要求“銷售地下停車位的，應(yīng)表明每個(gè)在售車位的面積和銷售總價(jià)”，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)，不得收取任何未予表明的費(fèi)用。
★ 落實(shí)推進(jìn)保障性安居工程
政策回放：5月24日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳通報(bào)并解讀了最新政策——《湖南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)的意見》�！兑庖姟芬�(guī)定：土地出讓總價(jià)款中至少提取5%用于保障性安居工程；住房公積金增值收益在提取相關(guān)費(fèi)用后，全部用于保障性安居工程并要求健全保障性安居工程的監(jiān)督檢查和考核督辦制度。
★ 允許企業(yè)債券融資支持保障房建設(shè)
政策回放：6月9日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》，《通知》要求各地按規(guī)定規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺(tái)公司申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和其他企業(yè)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。
★ 湖南房貸收緊：非本地居民暫停發(fā)放房貸
政策回放：湖南省政府5月20日公布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的范圍從長(zhǎng)沙擴(kuò)大到全省各市，并且需要將物價(jià)漲幅考慮進(jìn)去。并要求實(shí)行差別化的房地產(chǎn)稅收與信貸，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放個(gè)人住房貸款，對(duì)購(gòu)買第三套及以上商品住房的借款人暫停發(fā)放貸款。
Part 2政策反饋大調(diào)查
通過(guò)長(zhǎng)沙百名營(yíng)銷總監(jiān)問(wèn)卷調(diào)查活動(dòng)，對(duì)在現(xiàn)今嚴(yán)厲調(diào)控背景下長(zhǎng)沙房產(chǎn)企業(yè)受政策影響程度及采取的應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行深入調(diào)查分析，紙質(zhì)、電子有效問(wèn)卷共收回98份，最終得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
政策力度：調(diào)控力度比較適當(dāng)。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，48.78%的被調(diào)查者認(rèn)為目前調(diào)控政策適度，應(yīng)保持政策的穩(wěn)定性；34.15%的被調(diào)查者表示政策有些過(guò)度，應(yīng)放松部分政策；另有17.07%的被調(diào)查者認(rèn)為調(diào)控比較松弛，需要采取進(jìn)一步的調(diào)控措施。這表明多數(shù)人支持現(xiàn)在的樓市調(diào)控方向。
政策強(qiáng)度：金融限貸政策對(duì)市場(chǎng)沖擊最大。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，76.19%的被調(diào)查者認(rèn)為金融信貸政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響最大，其次是16.67%的被調(diào)查者認(rèn)為房屋限購(gòu)政策影響最大�？梢姡蠖鄶�(shù)企業(yè)已經(jīng)受到限貸政策波及，融資艱難。另外，有7.14%的被調(diào)查者認(rèn)為需要采取進(jìn)一步的調(diào)控措施。
調(diào)控范圍：銷售與融資雙雙受阻。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，52.38%的被調(diào)查者認(rèn)為調(diào)控新政主要影響了企業(yè)的市場(chǎng)銷售，35.71%的被調(diào)查者認(rèn)為主要影響了企業(yè)的投資資金運(yùn)轉(zhuǎn)，由此可見房產(chǎn)調(diào)控的政策影響力主要集中在市場(chǎng)銷售和投資融資這兩塊。另外，2.38%的被調(diào)查者表示施工進(jìn)度受到影響，9.53%的被調(diào)查者表示土地購(gòu)置受影響，顯然影響程度較小。
信貸狀況：六次“提準(zhǔn)”使金融貸款環(huán)境持惡化。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，45%的被調(diào)查者認(rèn)為連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率使貸款額度明顯減少；35%的被調(diào)查者認(rèn)為受連續(xù)“提準(zhǔn)”影響，銷售資金難以及時(shí)到位；20%的被調(diào)查者認(rèn)為開發(fā)貸款申請(qǐng)?jiān)絹?lái)越困難。
限購(gòu)影響：長(zhǎng)沙“限購(gòu)令”走中庸之道。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，85.37%的被調(diào)查者認(rèn)為長(zhǎng)沙“限購(gòu)令”對(duì)企業(yè)的銷售沒(méi)有造成多大影響；僅有14.63%的被調(diào)查者覺(jué)得“限購(gòu)令”使商品房銷量明顯下降�？梢�，長(zhǎng)沙溫柔版“限購(gòu)令”的市場(chǎng)整體反映是嚴(yán)厲不足。
Part 3金融觀察：突破重圍，借力融資
◎銀行抵押貸款情況分析
分析小結(jié)：
上半年長(zhǎng)沙抵押面積超過(guò)1880萬(wàn)m2，但抵押率仍處于下降通道
2011年上半年，全市辦理抵押登記手續(xù)110263筆，抵押面積1880.26萬(wàn)m2，貸款金額511.77億元，同比分別增長(zhǎng)-8.07%、-10.82%、4.52%，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)108376筆，抵押面積1456.14萬(wàn)m2，貸款金額399.18億元，同比分別增長(zhǎng)-8.22%、-9.21%、7.09%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)73237筆，抵押面積974.41萬(wàn)m2，貸款金額361.00億元，同比分別增長(zhǎng)-6.48%、-11.43%、3.16%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)72747筆，抵押面積817.31萬(wàn)m2，貸款金額289.27億元，同比分別增長(zhǎng)-6.03%、-6.40%、8.77%。
2011年上半年，全市共辦理在建工程抵押628筆，抵押面積348.05萬(wàn)m2，貸款金額91.78億元，同比分別增長(zhǎng)-35.66%、-13.59%、30.28%。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押404筆，抵押面積255.96萬(wàn)m2，貸款金額75.53億元，同比分別增長(zhǎng)-18.71%、-17.33%、30.52%。
深度剖析：
從全市抵押情況來(lái)看，上半年全市一般抵押筆數(shù)、面積同比略有降低，但取得貸款金額增長(zhǎng)；全市在建工程抵押筆數(shù)、面積同比均出現(xiàn)較大減少，但取得貸款金額仍有較大增長(zhǎng)，這一方面表明今年地價(jià)、房?jī)r(jià)仍有一定的上揚(yáng)，另一方面也表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)金融景氣程度有所下行，限購(gòu)令等房地產(chǎn)政策已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的影響。究其原因，國(guó)家金融政策的持續(xù)收緊，限貸、惜貸、加息、提準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)金融起到了較大作用，企業(yè)融資和購(gòu)房貸款均受到不同程度的限制，資金鏈持續(xù)惡化。更多深層原因上半年金融政策詳解為您一一闡述。
◎上半年貨幣金融政策解讀
★ 提高存款準(zhǔn)備金率 每月一調(diào)
政策回放：
今年上半年，央行以一月一調(diào)的頻率6次提高銀行存款準(zhǔn)備金率，使得銀行存款準(zhǔn)備金率連創(chuàng)歷史高點(diǎn)，到2011年6月底，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)21.5%，中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也高達(dá)18％。
深入解讀：
從連續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率的目的來(lái)看，央行調(diào)高存款準(zhǔn)備金率是為了打壓銀行放貸能力，收緊銀行體系寬裕流動(dòng)性以抑制通脹，將社會(huì)融資總量控制在適度水平，同時(shí)也有為配合國(guó)家限購(gòu)、限價(jià)等樓市宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，通過(guò)實(shí)施政策組合拳達(dá)到遏制房?jī)r(jià)快速上漲、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的目的。
從政策實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來(lái)看，央行調(diào)高存款準(zhǔn)備金率的主要目的雖不是劍指房地產(chǎn)市場(chǎng)，但連續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率的累計(jì)效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大的心理恐慌。就對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)者的影響而言，通過(guò)存款準(zhǔn)備金率的不斷疊加，各商業(yè)銀行放貸的沖動(dòng)明顯得到抑制，部分城市出現(xiàn)銀行暫停購(gòu)房貸款或暫停部分購(gòu)房貸款的現(xiàn)象可能會(huì)逐步增加和蔓延，市場(chǎng)房屋購(gòu)買力和購(gòu)買信心受到較大沖擊。就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，隨著2010年積壓的大量土地在今年將進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商資金的消耗量將持續(xù)增加，許多開發(fā)商因貸款成本增加和貸款難度提高，會(huì)逐漸加快項(xiàng)目銷售，增加銷售回款，降低資金壓力，部分小房地產(chǎn)企業(yè)因銀行貸款門檻提高，資金鏈吃緊，被迫退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而加速房地產(chǎn)行業(yè)洗牌。
★ 實(shí)行二套住房差別化信貸 提高首付款
政策回放：
1月27日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
深入解讀：
從限貸政策的目的來(lái)說(shuō)，新“國(guó)八條”提到的差別化信貸政策，主要是打擊投資投機(jī)行為，確保住房的剛性需求，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
從對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響來(lái)看，差別化的信貸政策對(duì)投資及投機(jī)購(gòu)房者的控制效果明顯，提高二套房一成首付比例將有效抑制投機(jī)購(gòu)房行為，對(duì)購(gòu)房投機(jī)者起到非常大的威懾作用，首付在原有基礎(chǔ)上再提高10% ，對(duì)一些炒房客來(lái)說(shuō)不是個(gè)小數(shù)目，尤其是在目前房?jī)r(jià)較高的情況下，不少人主要是依靠銀行信貸來(lái)進(jìn)行投資的，而隨著銀行銀根的收緊和貸款利率的提高，增加10% 的首付會(huì)大大提高投資成本。提高二套房首付一成，表面上看對(duì)市場(chǎng)的影響不大，但對(duì)想購(gòu)買二套房的人來(lái)說(shuō)，心理預(yù)期的影響是存在的，特別是對(duì)于一部分改善需求者來(lái)說(shuō)，受政策的沖擊力較大，市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入一段觀望期。而提高首付比例，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)可以極大地降低金融貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
★ 加息 兩月一加
政策回放：
今年上半年，央行分別于2月9日和4月6日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3％，一年期貸款利率達(dá)到6.06％。
深入解讀：
從央行這2次加息的目的來(lái)看，主要針對(duì)的對(duì)象還是物價(jià)的快速上漲，通過(guò)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，抑制通貨膨脹，同時(shí)，為了配合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，通過(guò)不同政策的組合，扼止房地產(chǎn)泡沫，促使房?jī)r(jià)理性回歸。
從對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響來(lái)看，意味著每加息一次，20年百萬(wàn)房貸月增117元，總利息增加2.85萬(wàn)元。如果單從加息來(lái)說(shuō)，0.25個(gè)百分點(diǎn)并不足以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成很大的振蕩和殺傷，但疊加之前的“新國(guó)八條”、重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)、限制房?jī)r(jià)漲幅、“一房一價(jià)”等政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大影響，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本將不斷提高，部分中小企業(yè)更是將面臨貸不到款的尷尬局面，而購(gòu)房者會(huì)因?yàn)橘?gòu)房成本增加，使得觀望情緒增加。這也充分表明出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路為“抑制需求，促進(jìn)供應(yīng)，平抑房?jī)r(jià)”，這將有利于2011年的樓市最終趨向理性和平穩(wěn)。
★ 支持發(fā)行企業(yè)債券 優(yōu)先保障房
政策回放：
6月9日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)文，支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和其他企業(yè)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資，在各地方發(fā)行的企業(yè)債中，要優(yōu)先保證保障房建設(shè)，企業(yè)債券募集資金用于保障性住房建設(shè)的，優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù)。
深入解讀：
政策出臺(tái)的主要目的是為了緩解保障房建設(shè)資金短缺問(wèn)題，加快保障房建設(shè)，以完成年度建設(shè)保障性住房1000萬(wàn)套的目標(biāo)。
從對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響來(lái)看，發(fā)行企業(yè)債券支持保障性住房建設(shè)，將使得保障房建設(shè)專項(xiàng)融資瓶頸有望得到根本性突破，保障房建設(shè)有望提速。而大量保障房集中入市，將使得商品房的庫(kù)存量會(huì)進(jìn)一步增加，開發(fā)商的銷售壓力也會(huì)加大�？偟膩�(lái)說(shuō)，國(guó)家通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券優(yōu)先進(jìn)行保障房建設(shè)，將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，有利于抑制高房?jī)r(jià)帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
★ 調(diào)整公積金貸款政策 差別化貸款
政策回放：
4月18日，長(zhǎng)沙市對(duì)住房公積金貸款進(jìn)行調(diào)整，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，住房公積金貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，住房公積金貸款首付款比例不得低于30%，對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房的繳存職工家庭，住房公積金貸款首付款比例不得低于50%，住房公積金貸款利率按同期首套住房個(gè)人貸款利率的1.1倍執(zhí)行。4月25日，湖南省住房公積金宣布，從5月25日起，使用公積金購(gòu)二套房的，貸款利率上浮至1.1倍，使用公積金購(gòu)三套房的，停止發(fā)放公積金貸款。
深入解讀：
從調(diào)整公積金貸款的目的來(lái)看，長(zhǎng)沙市和湖南省嚴(yán)格實(shí)施住房公積金差別化貸款，目的直指抑制投資性、投機(jī)性購(gòu)房需求，合理引導(dǎo)自住房和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
從對(duì)樓市影響來(lái)看，提高大戶型和二套房首付比重、二套房貸款利率，將使得利用公積金貸款購(gòu)買一、二套房之間存在巨大的利息差，進(jìn)而增加購(gòu)買二套房的總價(jià)和月供，投資、投機(jī)行為的購(gòu)房成本增加，新的政策在很大程度上彌補(bǔ)了炒房者利用公積金進(jìn)行投資、投機(jī)的漏洞。停止第三套房的貸款，體現(xiàn)了住房公積金制度的互助性和公平性，有利于杜絕炒房，是差別化住房信貸政策的進(jìn)一步延伸。對(duì)首套房且面積在90平方米以下的住房“網(wǎng)開一面”，允許首付可以低至兩成，這無(wú)疑在釋放信號(hào)：鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)、購(gòu)房者購(gòu)買中小套型房，加快市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。而住房公積金的差別化貸款政策也對(duì)購(gòu)房者和房地產(chǎn)開發(fā)商的心理產(chǎn)生影響，強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的預(yù)期，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，防止樓市大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，已成為共識(shí)。 |