| 樓市觀察家 |
調(diào)近代風(fēng)暴下的各地樓市與趨勢(shì)猜想 2011年1月26日國務(wù)院公布了最新一輪的樓市調(diào)控政策，被稱為“新國八條”。“新國八條”的實(shí)施使得第三次樓市調(diào)控最終浮出水面，其中各級(jí)政府必須在一季度公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)、個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易全額征稅、擁有兩套房家庭禁止再買房、二套房首付比例提升至六成等內(nèi)容成為市場關(guān)注的重點(diǎn)。隨著“限購”、“限價(jià)”政策的實(shí)施落地，金融、稅費(fèi)政策的調(diào)整，以及“十二五”期間保障房建設(shè)目標(biāo)引發(fā)的廣泛熱議，使得購房者的觀望情緒也愈加濃厚，從昔日的瘋狂逐漸走向理性，全國樓市將進(jìn)入調(diào)整期。在輪番的政策調(diào)控之下各地樓市顯現(xiàn)出怎樣的各自特點(diǎn)，有關(guān)各方對(duì)于未來樓市的發(fā)展趨勢(shì)又有哪些猜想？本期樓市觀察家邀您一同觀察。 關(guān)鍵詞：限購令、房產(chǎn)稅、保障房、限價(jià)目標(biāo)、信貸緊縮 【關(guān)鍵詞】限 購 令 40多個(gè)城市全面鋪開 以2月16日“京十五條”的發(fā)布為標(biāo)志，各地新一輪限購措施密集出臺(tái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月中旬，限購范圍已擴(kuò)大至全國40多個(gè)城市，北京、上海、青島、貴陽、南寧、天津、武漢、長沙、沈陽、紹興、呼和浩特等城市相繼更新或者出臺(tái)了新的限購措施。據(jù)悉，在未來一段時(shí)間內(nèi)這一陣營還將持續(xù)擴(kuò)大。 新“國八條”中，限購門檻進(jìn)一步明確：原則上對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 已公布的限購措施，基本都“拷貝”了新“國八條”的內(nèi)容，最大的差異則在對(duì)于限購的界定。越是此前樓市交投活躍、房價(jià)漲勢(shì)突出的地區(qū)，“從嚴(yán)”程度越深�！皬膰�(yán)”，是新“國八條”對(duì)于限購措施的明確要求，但通過對(duì)已出臺(tái)措施的橫向比較，不難發(fā)現(xiàn)各地限購措施的“從嚴(yán)”深度充分凸顯了地域性特征。 就限購區(qū)域而言，北京、上海、南京等東部城市限全行政區(qū)，而成都、貴陽、太原等中西部城市則重點(diǎn)對(duì)主城區(qū)設(shè)限。貴陽規(guī)定，市中心城區(qū)人口密集、房價(jià)過高的一環(huán)內(nèi)設(shè)限。 就限購人群而言也有不同。新“國八條”中針對(duì)非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝リP(guān)于限購門檻，有“一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明”的表述。其“一定年限”的提法，在不同城市的措施中有不同的解讀。大部分設(shè)定為“1年”；上海采用的是“自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上”；“京十五條”則因設(shè)定為“5年”，而引起廣泛討論。簡單比照政策條文，無疑北京措施的“從嚴(yán)”深度一騎絕塵，考慮到上海試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的政策疊加效應(yīng)，應(yīng)該說，京滬作為房地產(chǎn)市場意義上的絕對(duì)一線城市，在限購措施的“從嚴(yán)”程度上得到了充分的反映。 最從嚴(yán)執(zhí)行的“限購令” 北京：率先出臺(tái) 執(zhí)行力度最嚴(yán)厲 從去年“限購令”的首次亮相，到更為嚴(yán)厲的升級(jí)版本的出臺(tái)，兩次出臺(tái)的北京調(diào)控細(xì)則是嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控政策的最好詮釋。 2010年4月30日 北京率先出臺(tái)樓市限購令，規(guī)定同一家庭限新購一套房，暫停對(duì)購買第三套及以上住房。而2011年2月16日份出臺(tái)的升級(jí)版“限購令”，較新“國八條”更為嚴(yán)厲，當(dāng)中規(guī)定非北京戶籍的居民除非連續(xù)繳稅5年，否則不能在京購買住房；而已擁有2套住房的北京戶籍居民及擁有1套住房的外地人亦暫不可再購房。 限制地域范圍極小的“限購令” 貴陽：劍指高房價(jià)區(qū)域 限制在一環(huán)以內(nèi) 今年2月份起，“限購令”陸續(xù)在全國二三線城市鋪開，而2011年2月16日出臺(tái)的貴陽“限購令”劍指一環(huán)，對(duì)在中心城區(qū)人口密集、房價(jià)過高的一環(huán)以內(nèi)執(zhí)行限購措施。 貴陽“限購令”規(guī)定，對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、能夠提供一年以�?含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非戶籍居民家庭，限購1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，自�?shí)施意見實(shí)施之日起至2011年12月30日內(nèi)，暫停向其出售貴陽市中心城區(qū)人口密集、房價(jià)過高一環(huán)內(nèi)的住房。 最早出臺(tái)的地級(jí)市“限購令” 無錫：本地人禁買第三套 外地人禁買第二套 2011年2月21日晚無錫市出臺(tái)落實(shí)“國八條”的十條細(xì)則，成為全國地級(jí)市中最早出臺(tái)“限購令”的城市。 無錫“限購令”規(guī)定，暫定對(duì)已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其售房。此外還特別提出，暫定對(duì)依據(jù)省、市有關(guān)人才政策引進(jìn)的非本市戶籍高層次人才，限購1套住房。 首次將二手房納入的“限購令” 武漢：細(xì)則全面升級(jí) 圍堵投機(jī)購房 在京滬廣深等多地出臺(tái)樓市“限購令”后，武漢成為第15個(gè)落實(shí)“國八條”，實(shí)施新的“限購令”的城市。2011年2月22日，武漢市房管局發(fā)布了升級(jí)版的“限購令”。 武漢“限購令”規(guī)定，從2011年2月23日起，武漢暫定對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供本市1年納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供1年本市納稅證明或社會(huì)保障繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市行政區(qū)域內(nèi)向其出售住房。新“限購令”覆蓋武漢市所有行政區(qū)，遠(yuǎn)城區(qū)也納入限購范圍。 最保護(hù)剛性需求的“限購令” 長沙：為90平米以下新建商品房設(shè)限 備受關(guān)注的長沙市住房“限購令”于2011年3月4日正式出臺(tái)。以90平米來區(qū)分，可以非常有效的抑制投資、投機(jī)需求，保障剛需，尤其是首次置業(yè)者的購房需求。 長沙“限購令”規(guī)定，在長沙五區(qū)有住房的2套以上住房的家庭、擁有1套住房以上的外地家庭、不能提供長沙居住證的外地家庭，暫停在長沙主城區(qū)購買90平方米（含）以下新建商品房，新規(guī)定從3月4日起正式執(zhí)行。 專家看法： 種種跡象表明，限購措施將是未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場上需求引導(dǎo)的重要手段，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的政策體系中更有不可或缺的重要作用。“其實(shí)自去年多個(gè)大型城市實(shí)行限購及樓市調(diào)控以來，二、三線城市開始成為漲價(jià)的‘接力軍’，這種現(xiàn)象在2010年末尤其明顯�！笔袌龇治鋈耸糠Q，在本輪限購政策的壓制下，這些城市的樓市價(jià)格將可能恢復(fù)到一個(gè)較為合理的水平。 也有專家表示，限購畢竟屬于行政干預(yù)措施，只是暫時(shí)的權(quán)宜之計(jì)，只要調(diào)控效果顯現(xiàn)，房價(jià)能夠回落到合理水平，就會(huì)停止實(shí)施。這一點(diǎn)政策中已有顯示。國八條中規(guī)定“暫停向其售房”，部分城市如貴陽、長春、青島等，則明確政策有效期截止到2011年12月31日。 但業(yè)內(nèi)人士往往更愿意從房價(jià)漲幅角度猜測限購政策的執(zhí)行期限，“今年上半年很多城市商品住宅成交量將比較低迷，房價(jià)將于二三季度出現(xiàn)下滑。在收到調(diào)控效果之后，年底將有部分城市停止限購政策，明年估計(jì)大部分城市都會(huì)退出。當(dāng)然，如果今年房價(jià)依然沒有回落到合理水平，則限購必將繼續(xù)執(zhí)行。” 【關(guān)鍵詞】房 產(chǎn) 稅 “夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)”上海、重慶試點(diǎn)實(shí)施 2011年1月28日，備受關(guān)注的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)終于在滬渝兩城市落地，并于1月28日開始征收。 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人1月27日接受記者采訪時(shí)表示，房產(chǎn)稅為地方稅，試點(diǎn)征收的收入屬地方財(cái)政收，將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。 三部委表示，試點(diǎn)后將總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時(shí)，在統(tǒng)籌考慮對(duì)基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。 上海方案：增量房人均60m2起征 實(shí)行差別化稅率 上海市人民政府27日印發(fā)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，辦法規(guī)定從1月28日起對(duì)上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。 辦法明確對(duì)上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(住房建筑面積)扣除。即：對(duì)居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米(含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對(duì)屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 同時(shí)，實(shí)行差別化比例稅率，即一般適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%�！吧夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格”由統(tǒng)計(jì)部門每年公布。 上海市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人還介紹，試點(diǎn)過程中應(yīng)稅住房計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評(píng)估值。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。 重慶方案：存量增量別墅均征收 分步試點(diǎn)實(shí)施 重慶市政府27日召開新聞發(fā)布會(huì)宣布，重慶作為個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，從1月28日開始向個(gè)人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。 重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率征收標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。 據(jù)了解，重慶新購住房是指房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法施行之日起購買的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房購買時(shí)間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房購買時(shí)間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)間為準(zhǔn)。 重慶、上海兩地房產(chǎn)稅方案淺析 重慶方案征收范圍十分具體，僅僅包括別墅(含存量)、新增高端公寓和外地三無人員(無戶口、無職業(yè)、無戶籍)二套以上購房。這基本抓住了抬高房價(jià)的要害問題，沒有擴(kuò)大化征收，很精準(zhǔn)。此外，計(jì)價(jià)以市場成交價(jià)為準(zhǔn)，簡單可行，避免了許多麻煩。 相比于重慶方案，上海方案是針對(duì)本市居民家庭第二套及以上住房和非本市居民家庭在本市新購住房征收，征收面大于重慶。由于上海按人均面積60m2以上征稅，兩口之家豁免120m2，三口之家豁免180m2，顯然也比重慶寬松。上海稅率為0.6%，重慶的稅率為0.5%-1.2%累進(jìn)，顯然稅率也偏低。 此外，由于上海是參照應(yīng)稅住房市場價(jià)格確定評(píng)估值，且按家庭人均面積60平米抵扣，計(jì)征起來較麻煩。 業(yè)內(nèi)人士普遍表示，作為一種與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切的稅種，從短期來看，房產(chǎn)稅能對(duì)高漲的房地產(chǎn)價(jià)格起到威懾作用。但從長期來看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素在于供求關(guān)系和后市預(yù)期，遏制高房價(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”，樓市調(diào)控仍需繼續(xù)打“組合拳”。 專家：征收房產(chǎn)稅可縮小貧富差距 “從收入分配的角度看，房產(chǎn)稅的開征是十分有價(jià)值的，它體現(xiàn)了稅收參與社會(huì)財(cái)富再分配的功能�！睆�(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說。 而中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副教授高萍認(rèn)為，“通過對(duì)面積大、價(jià)值高、套數(shù)多的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)，可以一定程度上促使收入和財(cái)產(chǎn)的合理分配，縮小貧富差距�！� 不過，業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅不能增加普通購房者的成本。“享有適當(dāng)?shù)淖》渴敲總�(gè)公民的權(quán)利�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示，征收住房保有環(huán)節(jié)稅，應(yīng)該采取累進(jìn)稅率，在起點(diǎn)稅率較低的情況下，面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高，持有成本也相應(yīng)越高。 【關(guān)鍵詞】保 障 房 政策扶持 “十二五”目標(biāo)3600萬套 2011年1000萬套、“十二五”期間3600萬套保障房建設(shè)目標(biāo)逐步從政治決策轉(zhuǎn)換為地方政府的切實(shí)行動(dòng)，這將在以下兩個(gè)層面對(duì)中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響：首先，未來5年將不僅僅是保障房大規(guī)模發(fā)展與低收入家庭住房需求得到有效滿足的階段，同時(shí)截至2015年末，保障房存量在中國住宅存量的結(jié)構(gòu)比重將達(dá)到30%左右，這意味著中國的住宅市場“保障歸保障、市場歸市場”的雙層格局初步形成。其次，保障房的大規(guī)模建設(shè)本身即意味著商品房市場在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)中的重要性將逐步弱化，而保障房在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)的對(duì)沖功能則逐步體現(xiàn)，這意味著“商品房持續(xù)壓制、保障房持續(xù)扶持”的雙重政策格局將逐步形成。 從目前的情況看，“十二五”期間3600萬套建設(shè)目標(biāo)將會(huì)是保障房市場空前發(fā)展的5年，以這樣的建設(shè)目標(biāo)與竣工速度核算，未來5年平均每年竣工保障房超過700萬套，市場新增住房中，保障房市場增量占比保持在50%左右，截至“十二五”期末，保障房存量占比將達(dá)30%，從而基本解決城市低收入家庭及遷移人口的“住有所居”問題。 從住宅結(jié)構(gòu)看，保障房存量擴(kuò)大會(huì)影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，對(duì)定位于中低端的商品房形成直接沖擊。從目前的保障房存量占比來看，截至2010年底，扣除廉租房直接補(bǔ)貼的部分，保障房在整個(gè)住宅存量中的比重僅占10%，尚有大量城市低收入家庭未進(jìn)入保障房的覆蓋范圍。按照“十二五”期間3600萬套保障房的基本目標(biāo)，2015年底，保障房存量占比才能逐步達(dá)到30%，基本覆蓋城市低收入家庭。 對(duì)于開發(fā)商而言，參與保障性住房建設(shè)，將為之提供新的發(fā)展空間。開發(fā)商參與保障房建設(shè)，在資金來源和土地供給方面都將享受到一定的政策支持。相比當(dāng)前不斷受到調(diào)控的商品房市場，3%—5%這樣的收益率水平不僅可以成為開發(fā)商獲取盈利的過渡模式，而且也可以作為一種長期的發(fā)展方向，為之提供相應(yīng)的盈利空間。 從商品房市場的需求空間來看，目前的中國房地產(chǎn)市場尚處于快速發(fā)展向成熟發(fā)展的過渡期，未來5到10年的商品房“有效需求”空間仍然龐大。一個(gè)合理判斷是：打造“市場歸市場、保障歸保障”的雙層住宅格局。 從目前的政策趨勢(shì)看，未來幾年，特別是2011、2012年保障房集中建設(shè)的期間，從整個(gè)行業(yè)層面看，保障房對(duì)商品房市場的最大沖擊可能來自于“商品房持續(xù)壓制、保障房持續(xù)扶持”的政策壓力。保障房的大規(guī)模建設(shè)本身可以對(duì)沖房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于投資等的負(fù)面影響，從而減輕經(jīng)濟(jì)增長對(duì)商品房市場的依賴。 十二五期間計(jì)劃新增3600萬套，7年5180萬套，超過過去10年的總水平。目前已經(jīng)開始有一些效果了，甚至可以看到樓市拐點(diǎn)正在出現(xiàn)。 各地保障房措施面面觀 北京：今年籌集各類保障房20萬套 2月16日，北京版調(diào)控細(xì)則終于落地，除了十分嚴(yán)厲的限購措施之外，保障性安居工程在2011年的供應(yīng)總量也同期公布，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，北京市籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。今年將通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集各類保障房20萬套以上。同時(shí)，全面推進(jìn)舊城保護(hù)性修繕和人口疏解工程，基本完成門頭溝采空棚戶區(qū)等“三區(qū)三片”棚戶區(qū)改造任務(wù)，啟動(dòng)京煤集團(tuán)房山礦區(qū)等五片棚戶區(qū)改造工作。繼續(xù)實(shí)施無城鎮(zhèn)危房戶和老舊住宅抗震節(jié)能綜合改造工程，改善群眾住房條件。 上海：“四位一體”著力推進(jìn)保障房建設(shè) 2011年2月28日召開的上海市保障性安居工程工作會(huì)議上，上海明確了今年“四位一體”住房保障體系推進(jìn)指標(biāo)與具體目標(biāo)任務(wù)。據(jù)了解，今年，全市新開工和籌措的保障性住房總體目標(biāo)為1500萬平方米，其中，經(jīng)濟(jì)適用住房約500萬平方米，動(dòng)遷安置房約800萬平方米，公共租賃住房200萬平方米。保障性住房總體供應(yīng)量今年將達(dá)到1150萬平方米。2011年，上海將堅(jiān)持把“推進(jìn)住房保障、服務(wù)安居百姓”作為住房發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，著力推進(jìn)“四位一體”的住房保障措施，為“十二五”住房保障開好局、起好步。 廣州：提供保障房是今年頭等大事 今年，廣州將按照保證低端、支持中端、讓高端市場也有發(fā)展空間的方針管理房地產(chǎn)市場。廣州市市長萬慶良表示，提供保障房是今年廣州的頭等大事，到今年年底，廣州將建八萬套保障性住房，全面解決77177戶低收入家庭的住房困難問題。土地財(cái)政是地方政府一個(gè)重要的收入來源，去年，廣州賣地實(shí)現(xiàn)收入455.6億元，增長四成。在今年嚴(yán)厲的調(diào)控形勢(shì)下，預(yù)計(jì)賣地收入將增加到646.5億元，那么，廣州市將如何處理賣地和抑制房價(jià)過快上漲的關(guān)系呢？萬慶良解釋說，廣州將在三月底建成房價(jià)控制目標(biāo)信息系統(tǒng)，并向社會(huì)進(jìn)行公布。萬慶良表示，在土地出讓方面，將按照廣州的市場需求進(jìn)行理性規(guī)劃和統(tǒng)籌，并在保障性住房方面加大力度。 杭州：確保今年供地總量10%用于保障房 在杭州，如何落實(shí)保障房軍令狀，著力解決的是用地問題。目前杭州市的保障性住房分為六類：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、公共租賃房、危改房和人才房。其中，公共租賃房以后是杭州保障房的建設(shè)重點(diǎn)，去年杭州市政府就落實(shí)了6個(gè)地塊，約171畝土地用于公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，其中有兩塊土地已經(jīng)開工建設(shè)，其余4塊土地今年將陸續(xù)開工。除此之外，杭州今年的商品住房供地總量中，還將有10%用于建設(shè)或配建保障性住房。 青島：政府以低價(jià)地支持保障房建設(shè) 為了加大保障房建設(shè)，青島政府日前明確提出，凡是規(guī)劃為住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須配建一定數(shù)量的保障性住房。人大代表、青島市市長夏耕表示，在配建比例上，新增建設(shè)用地規(guī)劃為住宅的，按不低于10%的比例配建；城區(qū)改造項(xiàng)目，扣除拆遷安置用房后，按不低于5%的比例配建；搬遷企業(yè)用地規(guī)劃為住宅的，根據(jù)不同情況，分別按照25%、30%、45%的比例配建。青島市開發(fā)商建保障房虧損的錢依靠商品房的利潤彌補(bǔ)。每個(gè)平米倒貼1500元左右，市政府規(guī)定：土地出讓凈收益用于住房保障資金的比例不低于15%。夏耕表示，2007年至2010年，我們讓渡土地出讓收益70億元，加上政府直接投入25億元、減免配套費(fèi)5.5億元，累計(jì)超過100億元。 長沙：明年底前保障15萬人住上公租房 據(jù)悉，長沙市確定2011年保障性按住工程目標(biāo)，今年全市將大力推進(jìn)保障性安居住房建設(shè)，通過廉租房、公租房、經(jīng)適房等多種方式，解決37592戶住房困難問題。其中，要通過新建、回購等方式籌建廉租房7288套，公共租賃住房8362套，新增經(jīng)濟(jì)適用住房5000套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼1000戶。完成城市棚戶區(qū)改造11000戶，完成國有工礦棚戶區(qū)改造4942戶。到明年底實(shí)現(xiàn)先期保障公共租賃住房對(duì)象15萬人的目標(biāo)，力爭“十二五”期間實(shí)現(xiàn)公共租賃住房保障30萬人。 【關(guān)鍵詞】限 價(jià) 目 標(biāo) 各地參照系不同 可分為6大類型 據(jù)各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門上報(bào)匯總，截止到3月31日，全國657個(gè)城市中，已有608個(gè)城市公布年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。另外，國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)并公布新建住房價(jià)格指數(shù)的70個(gè)大中城市，都已公布年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。梳理各地政府出臺(tái)的房價(jià)控制目標(biāo)，主要分為6種類型。 以GDP和人均可支配收入漲幅為參照系 上海、廣州、深圳、杭州、武漢、長沙等17個(gè)城市將房價(jià)控制目標(biāo)直接與GDP和居民人均可支配收入漲幅掛鉤。 但公開資料顯示，各地今年的GDP增幅差距較大。2011年上海GDP增長預(yù)期為8%左右，廣州GDP增長預(yù)期為11%，深圳GDP增長目標(biāo)是10%，而長沙的長沙GDP預(yù)期增長目標(biāo)則為13%。 以人均可支配收入漲幅為參照系 上述36個(gè)城市中，天津、重慶、南京、濟(jì)南、�？诘�15個(gè)城市以人均可支配收入增速為房價(jià)漲幅上限。 公開資料顯示，2011年，�？诤蜐�(jì)南的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長的預(yù)期目標(biāo)分別為10%左右和12%，南京的居民人均可支配收入增幅預(yù)期目標(biāo)是11%。 規(guī)定具體漲幅上限 部分城市除了將房價(jià)控制目標(biāo)與GDP和人均可支配收入漲幅綁定，還明確提出了具體的漲幅上限。蘭州提出“同比增幅低于9%”；南昌提出“同比增幅控制在10%以內(nèi)”；武漢提出“漲幅不超過12%”。 以居民住房支付能力為參照系 房價(jià)控制目標(biāo)廣受爭議的原因就在于各地政府忽視了“居民住房支付能力”這一指標(biāo)。長春于3月30日提出了“新建住房房價(jià)收入比控制在5.8以內(nèi)”的目標(biāo)，成為首個(gè)與房價(jià)收入比掛鉤的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。 “及時(shí)調(diào)整”的房價(jià)控制目標(biāo) 曾因?qū)⒎績r(jià)控制目標(biāo)定為“增幅低于50.5%”而名聲大噪的榆樹，近日將目標(biāo)調(diào)整為“新建住房價(jià)格(均價(jià))增幅控制在10%以內(nèi)，低于2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅”。而貴陽市也在近期將2月份公布的“新建住房價(jià)格增幅不高于去年全國平均值”調(diào)整為“2011年貴陽市新建住房價(jià)格上漲幅度控制在本年度全市生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅以內(nèi)，新建住房價(jià)格增幅不高于去年全國平均值”。 “穩(wěn)中有降” 北京宣布的房價(jià)控制目標(biāo)為“新建普通住房價(jià)格與2010年相比穩(wěn)中有降”，“降”字終于出現(xiàn)在了房價(jià)控制目標(biāo)里。多城市房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的悉數(shù)登場，將對(duì)未出臺(tái)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市將面臨較大壓力。同時(shí)，已出臺(tái)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市也面臨重新醞釀出臺(tái)調(diào)控目標(biāo)的可能。各級(jí)政府都需要再次審視其制定的房價(jià)控制目標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可能意味著此輪調(diào)控目標(biāo)將會(huì)醞釀第二次重新發(fā)布。 【關(guān)鍵詞】信 貸 緊 縮 加息與上調(diào)存準(zhǔn)率并舉 政策疊加效應(yīng)顯著 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和加息 (簡稱“雙率調(diào)整”)是央行進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的常用手段，分別影響融資的成本和規(guī)模，從而帶來融資難度的不同。對(duì)市場起到金融調(diào)控的作用。 央行的數(shù)次加息雖然都劍指通貨膨脹，但由于此前相繼出臺(tái)的樓市限購政策已對(duì)樓市產(chǎn)生沖擊，這次加息無疑給樓市帶來更大壓力。同時(shí)，此次加息還直接將公積金做了同步調(diào)整，這表明國家對(duì)樓市的調(diào)控措施將更加嚴(yán)厲。 加息讓樓市調(diào)控更趨嚴(yán)厲 4月5日晚，央行再次決定加息，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。這次加息，相對(duì)于前3次加息而言，這次加息對(duì)不同檔次存貸款利率的上調(diào)幅度相對(duì)均衡，尤其是貸款利率的上調(diào)是短多長少。 加息后，由于購房者的貸款成本提高，30年期50萬貸款每月需多還66元，這會(huì)造成購房者信心下降，使得部分持觀望態(tài)度和資金不足的購房者推遲購房，導(dǎo)致購房需求進(jìn)一步減少；同時(shí)，加息進(jìn)一步控制了開發(fā)商的資金來源，從目前的市場情況來看，給開發(fā)商帶來了很大影響。今年以來，受國家調(diào)控政策和貸款成本增加的雙重影響，開發(fā)商的資金壓力日益緊張，因此預(yù)計(jì)二季度開發(fā)商會(huì)加快推盤，并適當(dāng)搞一些促銷活動(dòng)，來解決項(xiàng)目運(yùn)作的資金來源。 也因?yàn)榇舜渭酉�，二季度的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)日趨明朗化，房價(jià)將呈現(xiàn)什么樣的走勢(shì)值得觀注。而且，這一系列的措施已經(jīng)明確今年樓市難有大的進(jìn)展。預(yù)計(jì)今年還有三次加息，預(yù)計(jì)二季度加息將在季度末出臺(tái)，持續(xù)出臺(tái)的金融政策已經(jīng)成為政府調(diào)控樓市的有力工具。 此次加息不同以往，住房公積金首次與加息做出同步調(diào)整。表明管理層已把住房公積金納入到貨幣政策管控中來，今年管理層將對(duì)涉及房地產(chǎn)的流動(dòng)性將采取更加嚴(yán)厲的管控措施。 由于信貸緊縮，加上央行接連幾次加息，提高了首次購房者置業(yè)成本，或令市場觀望情緒加重。同時(shí)，加息也使開發(fā)商開發(fā)成本增加，開發(fā)商是否會(huì)為了加快資金回籠而加大促銷力度，將是決定近期市場走勢(shì)的重要因素。 上調(diào)存準(zhǔn)率是一把樓市“雙刃劍” 在國家陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策嚴(yán)厲出擊調(diào)控樓市的同時(shí)，信貸也日漸顯現(xiàn)出從緊的趨勢(shì)：一輪輪加息、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、提高首付、停貸三套房貸等措施在抑制投資客群、限制房價(jià)上漲過快的同時(shí)，也加劇了不少剛需及改善型剛需群體的購房成本。 金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率的持續(xù)上調(diào)，對(duì)樓市是一把“雙刃劍”，一方面，開發(fā)商資金壓力再次趨緊。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)將繼續(xù)增加開發(fā)商融資難度和成本，但即使資金鏈緊張，只要樓市保持一定的成交量，開發(fā)商的降價(jià)促銷便始終只能在小范圍內(nèi)進(jìn)行。據(jù)相關(guān)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月僅一線城市成交量同比回落，但多數(shù)二三線城市的成交量依然同比增長。 另一方面，對(duì)首次置業(yè)者入市影響越來越大。其實(shí)，只能首付六成以內(nèi)的購房者往往是剛需，其中很多人是首次置業(yè)者，所以信貸政策與支持居民首次購房的民生意愿背道而馳，更與抑制樓市投資投機(jī)需求的設(shè)計(jì)初衷相反。在18日央行宣布提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率的情況下，商業(yè)銀行的信貸規(guī)模再次收縮，有部分商業(yè)銀行表示將提高首次按揭貸款利率，收縮按揭貸款規(guī)模，甚至中西部地區(qū)的部分商業(yè)銀行表示停止按揭貸款業(yè)務(wù)。這意味著，信貸政策與存款準(zhǔn)備金率提高的疊加效應(yīng)，對(duì)首次置業(yè)者的入市影響越來越大。 對(duì)于自住及改善性購房人來說，貸款利率的提升意味著購房總成本的提高，如果月供增加后影響到了日常的生活質(zhì)量，很可能被迫暫緩購房；對(duì)于投資性購房人來說，購房成本的提高壓縮了利潤空間，拉長了回報(bào)周期，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)，在政策持續(xù)利空之下，也可能在現(xiàn)階段保持觀望。 信貸政策的持續(xù)從緊，會(huì)加劇樓市買賣雙方的博弈，最終會(huì)導(dǎo)致樓市成交量增幅的逐漸回落。當(dāng)樓市成交低迷持續(xù)一定時(shí)間后，開發(fā)商的降價(jià)促銷才會(huì)有真正的可能。 2011全國樓市趨勢(shì)5大猜想 猜想1：樓盤或?qū)⒓哟蟠黉N力度 與往年的“小陽春”相比，今年傳統(tǒng)旺季里的樓市成交量只能用“冷清”來形容。隨著成交量走低，供需雙方的博弈再度陷入僵持，房價(jià)又一次站在了十字路口。那么，促使房價(jià)回調(diào)的最后一根稻草在哪里，樓市調(diào)控怎樣突破由“量降”到“價(jià)降”的關(guān)鍵期？ 業(yè)界人士分析，銷售收入大幅縮水使開發(fā)商“以價(jià)換量”的可能性大為增加。外部融資環(huán)境不佳使得開發(fā)商更加依賴銷售回款，后期將會(huì)加快推盤步伐增加供應(yīng)量，以加速回籠資金。 另外，開發(fā)商的資金壓力從土地市場的快速降溫中可見一斑。某研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國120座城市住宅類用地成交土地面積環(huán)比減少36%，同比減少18%，住宅用地平均樓面地價(jià)環(huán)比下跌11%，同比下跌8%，土地市場的冷清在一定程度上反映出開發(fā)商經(jīng)營現(xiàn)金流縮水嚴(yán)重。 今年1月份“新國八條”出臺(tái)后，推遲開盤一度成為部分開發(fā)商抵抗調(diào)控的手段，但這也導(dǎo)致了許多房企存貨大量積壓。由于成交量一直不景氣且現(xiàn)金流壓力凸顯，不少開發(fā)商不得不加快推盤，降價(jià)求量、打折促銷現(xiàn)象明顯增多。 盡管公眾對(duì)房價(jià)下跌的預(yù)期升溫，成交量下滑造成部分房企資金鏈緊繃，但是新建項(xiàng)目仍未大規(guī)模跟風(fēng)降價(jià)促銷。中糧地產(chǎn)的一名人士表示，這是因?yàn)樵S多開發(fā)商對(duì)當(dāng)前的降價(jià)時(shí)機(jī)充滿擔(dān)心，一旦大規(guī)模降價(jià)促銷成為不可阻擋的趨勢(shì)，公眾的預(yù)期將會(huì)徹底轉(zhuǎn)向。目前不僅購房者持幣待購，開發(fā)商也選擇了觀望，這是造成供需雙方重新僵持的重要原因。 距離去年4月份“樓市新政”出臺(tái)已經(jīng)一年，一系列政策的出臺(tái)初步搭建起樓市調(diào)控的政策架構(gòu)，在土地出讓、住房開發(fā)建設(shè)銷售、房地產(chǎn)貸款等環(huán)節(jié)的調(diào)控模式已經(jīng)初具雛形。鑒于樓市博弈重新陷入膠著，為使購房者在博弈中話語權(quán)越來越多，促成房價(jià)回調(diào)由量變到質(zhì)變，業(yè)內(nèi)專家建議，調(diào)控仍需要加強(qiáng)執(zhí)行力度，尤其是給地方政府加碼。 猜想2：購房者心態(tài)悄然改變 改變一：“一步到位”代替“階梯式購房” “限購”、銀行利率提高、契稅增加、二套房首付不低于60%，讓改善性需求的購房成本水漲船高。購房者“階梯式購房”心態(tài)正在悄然改變，取而代之的將是購買高端物業(yè)的“一步到位”。 小戶型產(chǎn)品一直以來都是市場主打，備受首次購房者的青睞，成為“婚房”首選，如今受到限購令和房價(jià)上漲的預(yù)期影響，小戶型產(chǎn)品的銷量不再獨(dú)占鰲頭。“原來計(jì)劃先買套市中區(qū)的小戶型作為婚房，等婚后經(jīng)濟(jì)條件好了，再考慮改善居住環(huán)境換大房子，但‘限購’面前僅有的購房機(jī)會(huì)不能大意，如果不一步到位，以后面臨的問題會(huì)更多�！辟彿空咝×_表示，他還表示現(xiàn)在的買房目標(biāo)就是“一步到位”，把房子的問題一次性解決好了也可以省去換房裝修成本和交納稅費(fèi)等一些繁瑣的過程，將來就沒有后顧之憂了。在目前這樣市場狀況下，像小羅這樣的剛需購房者，“一步到位”要比“階梯式購房”踏實(shí)得多。限購政策明顯已影響到購房者心理，一方面越來越多的人面臨“困局”，換房成本增加，不“一步到位”就難以到位了。另一方面，未來政策的撲朔迷離，更是催生了不少購房者“一步到位”的想法。在這樣的情況下，以“一步到位”代替“階梯式購房”的置業(yè)者將越來越多。 改變二：稀缺性高端物業(yè)更受青睞 購房的寬松環(huán)境一去不復(fù)返，房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)健的政策中將開始剎車，量價(jià)都會(huì)漸漸向相對(duì)平穩(wěn)的方向發(fā)展，供需也將更為理性。在這種情況下，購買第二套房的需求開始愈加謹(jǐn)慎，購房者在選擇買房時(shí)更是斟酌再三，而品牌開發(fā)商開發(fā)的高端住宅眼下受到眾多購房者的青睞。目前高端住宅發(fā)展?jié)摿薮�，高端住宅市場將�?huì)迎來春天，這其中，能真正讓購房者“一步到位”的住宅產(chǎn)品，或?qū)⒙氏绕凭帧?/p> 不管樓市怎樣變幻，稀缺性始終是衡量物業(yè)價(jià)值的準(zhǔn)則。抗跌、保值、升值，高端物業(yè)因其真正的稀缺，成就自住、投資的雙首選。 對(duì)于別墅類產(chǎn)品而言，不單因?yàn)槭袌鲋�，最重要的原因是，�?006年國家開始的“禁墅土地令”，國家對(duì)別墅用地的嚴(yán)格控制，用地成為“零供應(yīng)”，別墅勢(shì)必越來越稀缺。 對(duì)于洋房產(chǎn)品而言，從稀有程度上看，由于出讓土地建設(shè)規(guī)劃容積率一般都要求3以上，像洋房這種容積率一般小于1的樓盤將越來越少，這也體現(xiàn)出其稀缺性。 對(duì)于市中心的豪宅而言，中國由于公共資源的配置，尤其是優(yōu)質(zhì)公共資源的配置不均衡，這就造成了擁有優(yōu)質(zhì)公共資源的中心城區(qū)的升值，這也造成了中心城區(qū)物業(yè)的稀缺性。 稀缺也造成了很多優(yōu)質(zhì)地段的樓盤一升再升，目前許多高收入人群購買高端住宅，除滿足自身需要以外，另一個(gè)重要的原因是高端物業(yè)的“保值增值”，歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴他們，一旦房地產(chǎn)市場形勢(shì)不好，最容易價(jià)格波動(dòng)的是市郊的普通住宅，而市中心住宅的抗跌性很強(qiáng)。 隨著國家對(duì)保障性住房的投入加大，高端物業(yè)作為一個(gè)獨(dú)特的領(lǐng)域，漸成眾多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭奪的熱點(diǎn)。開發(fā)商對(duì)高端物業(yè)的打造，已經(jīng)從過去單純注重產(chǎn)品形象過渡到對(duì)產(chǎn)品、對(duì)社區(qū)、對(duì)高端生活方式的綜合運(yùn)營上，一個(gè)專業(yè)負(fù)責(zé)的高端物業(yè)開發(fā)商，勢(shì)必是高端生活方式的引領(lǐng)者，這也造成了眾多高收入群體去購買高端物業(yè)。 猜想3：商業(yè)地產(chǎn)或迎來春天 隨著各地應(yīng)聲落地的“限購令”，反觀商業(yè)地產(chǎn)，“不在限購范圍內(nèi)”以及“比購買二套房首付成數(shù)更低”的自身優(yōu)勢(shì)，外加“市場廣闊的商業(yè)發(fā)展前景”，似乎正憑著“萬夫不當(dāng)之勇”走出一片艷陽天。 隨著樓市調(diào)控力度的加大及“限購”風(fēng)潮的普及，越來越多的資金從住宅市場轉(zhuǎn)投向了商業(yè)地產(chǎn)。顯然，在通脹壓力日趨明顯的環(huán)境下，再嚴(yán)厲的政策也無法壓制投資者們的投資欲望，對(duì)于龐大的資金流來說，總是需要一個(gè)出口進(jìn)行釋放。 目前來看，在流動(dòng)性泛濫的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，大量資金流向商業(yè)地產(chǎn)是必然趨勢(shì)，國家對(duì)住宅市場的強(qiáng)制性壓制勢(shì)必為商業(yè)地產(chǎn)騰飛鋪平道路�！跋薹坎幌奚獭敝辽賹韮蓚�(gè)好處，其一是將大量長期隱秘在住宅投資市場中的投資者“擠出”住宅市場，對(duì)于穩(wěn)定房價(jià)，保障住宅市場的良性健康發(fā)展具有決定性意義；其二，將積極帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展契機(jī)，從此進(jìn)入一個(gè)全新的上行通道。 在通貨膨脹、股市不穩(wěn)的情況下，調(diào)控令樓市風(fēng)聲鶴唳，住宅市場“水深火熱”，這也將使不少投資者把資金從住宅撤出，轉(zhuǎn)向新的投資熱點(diǎn)——商業(yè)地產(chǎn)。 有眾多專家表示“看好今年的商業(yè)地產(chǎn)”。原因集中在三方面：首先，從2010年全年國家對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控上看，2011年國家的政策將是繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)社會(huì)保障房的建設(shè)，也就是說，在政策面上，對(duì)住宅市場的限制不會(huì)放松；第二，政策面的調(diào)整并沒有針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)就是個(gè)機(jī)會(huì)；第三，金融危機(jī)后，國家經(jīng)過兩年的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)將會(huì)逐步恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的空間承載體，也將會(huì)因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)活力而日益活躍。 所以，目前來看商業(yè)地產(chǎn)存在諸多投資機(jī)遇，投資者可根據(jù)自身資金實(shí)力、收益要求等因素選擇合適的商業(yè)投資項(xiàng)目，特別是剛從住宅投資市場中轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的投資者來說，看準(zhǔn)了，算清了方可出手。 猜想4：二三線城市成樓市新熱土 相比一線城市嚴(yán)苛的“限購令”，二、三線城市對(duì)“限購令”的制定標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行尺度顯然寬松許多，那些被從一線城市擠出的投資需求，紛紛前往二、三線城市尋找出口。 萬科、保利、金地等房地產(chǎn)上市企業(yè)公布的業(yè)績顯示，一季度的銷售金額和銷售面積同比漲幅都在100%以上，加緊在二、三線城市開工建設(shè)，成為各大房企在“重拳”調(diào)控下依然業(yè)績“亮眼”的主要原因。 從去年4月份開始，“限貸”、“限購”、“限價(jià)”等一連串“限字令”構(gòu)成了樓市調(diào)控政策的一道風(fēng)景。然而從目前市場形勢(shì)來看，不僅預(yù)期中的價(jià)格變化幅度不大，更是出現(xiàn)了二、三線城市房價(jià)“一線化”的現(xiàn)象。 “二線城市正在處于直線前進(jìn)的跨越式發(fā)展階段，投資二線城市升值潛力很大，有機(jī)會(huì)獲利。而三四線城市正承接轉(zhuǎn)型期一線城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，處于波浪式發(fā)展階段。”中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行董事朱旭東表示。朱旭東還建議開發(fā)商奔向二三線城市，“萬科、世茂等領(lǐng)軍企業(yè)已開始進(jìn)入二三線城市，不過二三線城市的市場很大，其他開發(fā)商還有很多機(jī)會(huì)�！� 猜想5：二手房租金上揚(yáng) “限購令”在一些地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)落地，使很多有強(qiáng)烈購房意愿的購房者打消了近期購房的念頭，紛紛轉(zhuǎn)向租賃市場。與此同時(shí)，購房不滿5年將征收全額營業(yè)稅的規(guī)定，致使不少賣房者由售轉(zhuǎn)租，大量優(yōu)質(zhì)房源被迫進(jìn)入租賃市場，客觀上提高了房租價(jià)格。 另外，兩輪房地產(chǎn)調(diào)控新政的出臺(tái)，被房屋租賃市場當(dāng)作了價(jià)格上漲的契機(jī)。通貨膨脹預(yù)期也是造成租房價(jià)格上漲的因素，對(duì)未來物價(jià)上漲的預(yù)期致使房主對(duì)房屋租金進(jìn)行提價(jià)，導(dǎo)致租金出現(xiàn)上漲勢(shì)頭。 對(duì)于未來租房市場價(jià)格走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)調(diào)控下，房屋租賃需求增加，今年租金上漲的壓力較大，預(yù)計(jì)市場供需趨于平穩(wěn)后，房租價(jià)格才會(huì)逐漸平穩(wěn)。 對(duì)此，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠表示，將通過大規(guī)模建設(shè)公共租賃房來加大租房供應(yīng)，以滿足市場需要。 針對(duì)眼下的租賃市場，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士提醒房主，對(duì)租賃市場預(yù)期不要太高，“不高不租”的想法要不得。同時(shí)，他們還認(rèn)為，眼下市場上高租金、大戶型房源囤積過多，這些房主應(yīng)適當(dāng)降價(jià)為宜。 業(yè)內(nèi)人士也提醒需要租房的客戶，盡量根據(jù)個(gè)人需求選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間段，避開市場價(jià)格的高點(diǎn)。 |