| 2010年中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之對(duì)比分析 |
| 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 [作者]：鄧暉 |
2010年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，供銷量繼續(xù)保持了較大增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)了快速上揚(yáng)態(tài)勢(shì)；而從網(wǎng)上及其他渠道獲得的信息來(lái)看，無(wú)論成交量漲跌，中國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了較快上揚(yáng)。那么，其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況究竟怎樣？長(zhǎng)沙的對(duì)比狀況如何？本文將基于中國(guó)部分省會(huì)城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對(duì)武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、合肥、南昌、太原等中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比分析，以期從中找到答案。 一、城市發(fā)展情況比較 1. 經(jīng)濟(jì)總量比較 GDP是指一個(gè)國(guó)家(或地區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部最終成果，能較真實(shí)的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 表1 2010年中部六省會(huì)GDP總量比較 �。▎挝唬簝|元、%） 序號(hào)123456 城市武漢長(zhǎng)沙鄭州合肥南昌太原 GDP5515.84547.14000.02702.52207.01778.1 同比增長(zhǎng)14.715.513.017.514.011.0 ● 小結(jié)：長(zhǎng)沙GDP在中部六省會(huì)中居第二位，增幅也居第二位 從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，2010年中部六省會(huì)各市GDP差距較大，按從多到少順序各市差距均超400億元；武漢獨(dú)占鰲頭，GDP達(dá)5500億元以上，比第二位長(zhǎng)沙高968.7億元；長(zhǎng)沙、鄭州經(jīng)濟(jì)總量處于第二梯隊(duì)，GDP在4000-5000億元，但差距也有547.1億元；合肥、南昌、太原經(jīng)濟(jì)總量處于第三梯隊(duì)，GDP在1700-2800億元，但內(nèi)部的順序差距也超過(guò)了400億元。長(zhǎng)沙2010年GDP超過(guò)4500億元，在中部六省會(huì)中居于第二位，與2009年持平。 從GDP同比增幅來(lái)看，各市同比增幅均超過(guò)全國(guó)平均增幅（10.3%），合肥仍為最高，增幅達(dá)到17.5%；長(zhǎng)沙同比增幅15.5%，高過(guò)全國(guó)增幅5.2個(gè)百分點(diǎn)，在中部六省會(huì)中均居于第二位，比第一位合肥低2個(gè)百分點(diǎn)。 2. 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比較 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資反映一個(gè)城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個(gè)城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。 表2 2010年中部六省會(huì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比較 （單位：億元、%） 序號(hào)123456 城市武漢長(zhǎng)沙合肥鄭州南昌太原 固定資產(chǎn)投資額3753.23192.63067.02757.01935.6948.1 同比增長(zhǎng)25.130.724.220.832.021.2 �。ㄗⅲ耗喜秊�50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資） ● 小結(jié)：長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增幅在中部六省會(huì)中均居第二位 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來(lái)看，2010年中部六省會(huì)城市中，武漢全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模較大，超過(guò)3700億元；長(zhǎng)沙、合肥基本相當(dāng)，投資規(guī)模在3000-3200億元；鄭州、南昌、太原固定資產(chǎn)投資低于3000億元，分處2000-3000億元、1000-2000億元、1000億元以下三個(gè)投資規(guī)模段，其中太原低于1000億元。長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3192.6億元，在中部六省會(huì)中居第二位，比2009年上升一個(gè)位次，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比中部六省會(huì)第一位武漢少560.6億元。 從固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率來(lái)看，中部六省會(huì)同比增幅均超過(guò)兩成，南昌最高，達(dá)到32%，但與全國(guó)平均增幅（23.8%）比較來(lái)看，太原、鄭州低于全國(guó)平均增幅。長(zhǎng)沙同比增幅30.7%，高于全國(guó)增幅6.9個(gè)百分點(diǎn)，在中部六省會(huì)中居第二位，增幅比中部六省會(huì)第一位南昌低1.3個(gè)百分點(diǎn)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況比較 �。ㄒ唬┦袌�(chǎng)預(yù)期指標(biāo) 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來(lái)一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，如沒有相應(yīng)的市場(chǎng)需求相匹配，容易導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求。 ● 小結(jié)：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會(huì)中居第四位，增幅居第三位 從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來(lái)看，2010年中部六省會(huì)城市中，武漢房地產(chǎn)投資規(guī)模最大，超過(guò)1000億元，達(dá)到1017.4億元；合肥、鄭州、長(zhǎng)沙投資規(guī)模順序縮小，投資量在600-800億元；太原、南昌房地產(chǎn)開發(fā)完成投資規(guī)模最小，均在200-250億元之間。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資684.2億元，在中部六省會(huì)中居第四位，位次與2009年相當(dāng)，投資比中部六省會(huì)第一位武漢少333.3億元，比前一位鄭州少91.05億元。 從開發(fā)投資額增長(zhǎng)率來(lái)看，2010年中部六省會(huì)城市中，除合肥、太原外，同比增幅均超過(guò)30%；與全國(guó)平均增幅（33.2%）比較來(lái)看，武漢、合肥、南昌低于全國(guó)增幅。長(zhǎng)沙同比增幅37.5%，高于全國(guó)增幅4.3個(gè)百分點(diǎn)，在中部六省會(huì)中居第三位，增幅比中部六省會(huì)第一位鄭州低13.37個(gè)百分點(diǎn)。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。 表3 2010年中部六省會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比例 �。▎挝唬簝|元、%） 序號(hào)123456 城市鄭州武漢合肥太原長(zhǎng)沙南昌 房地產(chǎn)投資額775.21017.4819.0241.1684.2230.2 社會(huì)固定投資額2757.03753.23067.0948.13192.61935.6 房地產(chǎn)占固定投資比例28.1227.1126.7025.4321.4311.89 ● 小結(jié)：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會(huì)中居第五位 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，中部六省會(huì)僅南昌比例低于基本正常值，其他城市比例均超過(guò)20%。與2009年比例比較來(lái)看，僅南昌、合肥比例出現(xiàn)下調(diào)，這表明2010年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比例均出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。 3. 商品房新開工面積占施工面積的比例 新開工面積，反映1～2年后預(yù)售供應(yīng)量和2～3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。 表4 2010年中部六省會(huì)商品房新開工面積占施工面積比例（單位：萬(wàn)m2、%） 序號(hào)123456 城市武漢長(zhǎng)沙合肥太原鄭州南昌 新開工面積2626.272302.411612.27687.021811.8509.1 施工面積5068.426687.294772.822366.526255.52146.18 新開工占施工面積比51.8234.4333.7829.0328.9623.72 �。ㄗⅲ阂虿糠殖鞘袛�(shù)據(jù)采用當(dāng)?shù)亟ㄎ瘮?shù)據(jù)，可能與當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)不一致） ● 小結(jié)：長(zhǎng)沙新開工面積在中部六省會(huì)中居第二位，施工面積居第一位 2010年中部六省會(huì)城市中，武漢、長(zhǎng)沙新開工面積較大，超過(guò)2300萬(wàn)m2；鄭州、合肥處于第二梯隊(duì)，新開工面積在1600-1820萬(wàn)m2；太原、南昌最低，新開工面積低于700萬(wàn)m2。從施工面積來(lái)看，長(zhǎng)沙、鄭州施工面積較大，超過(guò)6000萬(wàn)m2，其次是武漢、合肥，施工面積在4000-5100萬(wàn)m2；再次是太原、南昌，施工面積在2100-2400萬(wàn)m2。從新開工面積占施工面積比例來(lái)看，中部六省會(huì)有三個(gè)城市新開工面積超過(guò)施工面積的三分之一，分別為武漢、長(zhǎng)沙、合肥，其余三個(gè)城市新開工面積占施工面積比例也均超過(guò)20%，太原、鄭州接近30%，這表明當(dāng)前中部省會(huì)房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也呈逐年擴(kuò)大態(tài)勢(shì)；長(zhǎng)沙新開工面積在中部六省會(huì)中居第二位，比第一位武漢少323.86萬(wàn)m2；施工面積第一位，比第二位鄭州多431.79萬(wàn)m2。 4. 商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比 施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)放大。 表5 2010年中部六省會(huì)商品房施工面積與竣工面積倍數(shù)比 �。▎挝唬喝f(wàn)m2） 序號(hào) 123456 城市太原鄭州武漢南昌長(zhǎng)沙合肥 施工面積2366.526255.505068.422146.186687.294772.82 竣工面積129.58944.60919.40399.121392.551188.15 施工面積/竣工面積18.266.625.515.384.804.02 （注：因部分城市數(shù)據(jù)采用當(dāng)?shù)亟ㄎ瘮?shù)據(jù)，可能與當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)不一致） ● 小結(jié)：長(zhǎng)沙竣工面積在中部六省會(huì)中居第一位，預(yù)計(jì)未來(lái)新增供應(yīng)量仍較大 從表中數(shù)據(jù)可以看出，各市施工面積與竣工面積之比均大于正常水平，喻示著未來(lái)商品房市場(chǎng)供應(yīng)量仍將較大；長(zhǎng)沙竣工面積在中部六省會(huì)中居第一位，施工面積與竣工面積之比為4.80，未來(lái)兩三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量仍未顯頹勢(shì)。 �。ǘ┦袌�(chǎng)即期指標(biāo) 5. 市場(chǎng)規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積） 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模與容量，反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮程度。 表6 2010年中部六省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模比較（單位：萬(wàn)m2、％） 序號(hào)123456 城市武漢長(zhǎng)沙合肥鄭州太原南昌 批準(zhǔn)預(yù)售面積1603.921508.361128.181043.56402.70346.24 同比37.5159.203.2140.6931.1233.69 銷售面積1429.171481.651143.491151.06274.33368.62 同比2.2016.11-22.80-0.8710.88-24.70 （注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)） ● 小結(jié)：長(zhǎng)沙新增供應(yīng)量在中部六省會(huì)中居第二位，銷售備案量居第一位 從商品房新增供銷量來(lái)看，2010年中部六省會(huì)城市中，武漢、長(zhǎng)沙供銷量在1400-1600萬(wàn)m2之間，處于第一梯隊(duì)；合肥、鄭州供銷量在1000-1200萬(wàn)m2，處于第二梯隊(duì)，太原、南昌供銷量均低于500萬(wàn)m2，處于第三梯隊(duì)。長(zhǎng)沙批準(zhǔn)預(yù)售量在中部六省會(huì)中居第二位，比2009年上升一位；銷售備案量在中部六省會(huì)中居第一位，比2009年上升兩位。 從商品房新增供銷的同比增幅來(lái)看，除合肥外，其他城市商品房新增供應(yīng)同比增幅均超過(guò)30%；但商品房銷售備案同比增幅則是增減各半，鄭州、合肥、南昌同比增幅為負(fù)值。長(zhǎng)沙商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售、銷售備案同比增幅在中部六省會(huì)中均居第一位。 6. 商品房供銷比比較 即期消費(fèi)指標(biāo)，用于判斷商品房市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)與實(shí)際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房?jī)r(jià)格趨緩，小于1表明實(shí)際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房?jī)r(jià)格將上揚(yáng)。 表7 2010年中部六省會(huì)商品房供需比 �。▎挝唬喝f(wàn)m2） 序號(hào)123456 城市太原武漢長(zhǎng)沙合肥南昌鄭州 批準(zhǔn)預(yù)售面積402.701603.921508.361128.18346.241043.56 銷售面積274.331429.171481.651143.49368.621151.06 供銷比1.471.121.020.990.940.91 （注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)） ● 小結(jié)：大多數(shù)城市商品房供銷基本平衡，長(zhǎng)沙供銷比為1.02 從數(shù)據(jù)來(lái)看，太原商品房供銷比超過(guò)1.20，商品房市場(chǎng)供應(yīng)充足，其他城市供銷處于基本平衡狀態(tài)，這主要是大多數(shù)城市2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)均經(jīng)歷了一個(gè)快速膨脹的過(guò)程，銷售量在下半年迅速擴(kuò)大，房?jī)r(jià)也隨之快速上揚(yáng)，這不僅消化了存量，也吸引了大量新建商品房入市，從而形成了供銷兩旺的局面。2010年長(zhǎng)沙新建商品房供銷比為1.02：1，供銷比在中部六省會(huì)中居第三位。 7. 房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比 反映房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過(guò)了80%。通過(guò)對(duì)新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。 表8 2010年中部六省會(huì)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比 �。▎挝唬喝f(wàn)m2） 序號(hào)123456 城市武漢合肥長(zhǎng)沙鄭州南昌太原 商品房1429.171143.491481.651151.06368.62274.33 二手房441.27333.06296.85277.87239.7961.78 比值3.243.434.994.141.544.44 �。ㄗⅲ壕鶠槭袇^(qū)數(shù)據(jù)） ● 小結(jié)：長(zhǎng)沙二手房成交量在中部六省會(huì)中居第三位，房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比居第一位 從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，武漢、合肥二手房交易量在300-600萬(wàn)m2，長(zhǎng)沙、鄭州、南昌二手房交易量在200-300萬(wàn)m2，太原低于100萬(wàn)m2。長(zhǎng)沙二手房成交量在中部六省會(huì)中居第三位，比2009年位次均下降一位。從房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值來(lái)看，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不一，南昌比值小于2，二手房市場(chǎng)交易相對(duì)旺盛；其他城市比值超過(guò)3，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體以新房交易為主；長(zhǎng)沙比值為4.99，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速擴(kuò)張期。 三、對(duì)當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷及結(jié)論 （一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好，經(jīng)濟(jì)增速逐季回落。2010年中國(guó)GDP增速達(dá)10.3%，經(jīng)濟(jì)步入由回升向好轉(zhuǎn)向平穩(wěn)較快發(fā)展的正常軌道。從中部六省會(huì)來(lái)看，各市GDP增幅均超過(guò)全國(guó)平均增幅，但除長(zhǎng)沙外，各市全年GDP增幅均低于上半年增幅，經(jīng)濟(jì)增速放緩。 �。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模較大，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例較高。除南昌外，中部六省會(huì)其他城市固定資產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例均高于20%。與2009年對(duì)比來(lái)看，多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社全固定資產(chǎn)投資的比例出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。 �。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大，未來(lái)商品房市場(chǎng)供應(yīng)量仍將較大。從數(shù)據(jù)來(lái)看，中部六省會(huì)新開工面積逐年增大，開發(fā)規(guī)模繼續(xù)提高；而從2010年來(lái)看，武漢、長(zhǎng)沙、合肥三城市新開工面積占施工面積的比例超過(guò)三分之一，這表明未來(lái)中部省會(huì)城市商品房市場(chǎng)供應(yīng)量仍將較大。 （四）多數(shù)城市商品房供銷基本平衡，一半城市銷售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。除太原外，2010年中部六省會(huì)商品房供銷基本平衡，武漢、長(zhǎng)沙、合肥、鄭州供銷量均突破千萬(wàn)平米；而從同比來(lái)看，各市新增批準(zhǔn)預(yù)售同比均為正值，而銷售合肥、鄭州、南昌同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 �。┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體以新房交易為主，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不一。從房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的比值來(lái)看，南昌比值小于2，二手房市場(chǎng)交易相對(duì)旺盛，其他城市比值超過(guò)3，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體以新房交易為主；長(zhǎng)沙比值為4.99，新房活躍程度相對(duì)二手房還是高出一籌。 |